כללי

לפני תביעת התובעת שהוגשה נגד הנתבעות, לתשלום פיצויי קיום בגין הפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן לכריתת חוזה בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973.

לחילופין, עתרה התובעת לפיצויים בהתאם לסעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 ודיני עשיית עושר ולא במשפט.

תחילה תבעה התובעת כאמור, פיצויים בגין הפרת חוזה, אולם בהמשך צמצמה התובעת את תביעתה לטענה כי היא זכאית לפיצוי עקב פרישת הנתבעות ממשא ומתן בחוסר תום לב.

הצדדים ונושא המחלוקת

1. התובעת הינה חברה הרשומה כדין בישראל, אשר עיקר עיסוקה בבניה, ביזום ופיתוח נדל"ן.
2. הנתבעת 1 (להלן גם: "רבד") הינה חברה ציבורית, הרשומה כדין בישראל ועוסקת ביזום והשקעות בתחום הנדל"ן ככלל ונדל"ן מניב בפרט.
3. הנתבעת 2 (להלן גם: "הונית") הינה חברה פרטית, הרשומה כדין בישראל ועוסקת בייעוץ השקעות בתחום הנדל"ן.
4. הנתבעת 3 (להלן גם: "דנה הנדסה") הינה חברה פרטית הרשומה כדין בישראל ועוסקת בבדיקות היתכנות ובניהול פרויקטים ופיקוח עליהם.
5. הנתבעות היו במועדים הרלבנטיים להליך, בעלות זכויות הקניין ורשומות כבעלים בלעדיים של 60/100 חלקים בלתי מסוימים מנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין ברחובות כגוש 3694, חלקה 27 ששטחו הרשום הינו 21,779 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").
6. הבעלות של הנתבעות בנכס משותפת כאשר: הנתבעת 1 רשומה כבעלים של 35/100 מהמקרקעין, הנתבעת 2 רשומה כבעלים של 20/100 מתוך המקרקעין והנתבעת 3 רשומה כבעלים של 5/100 מתוך המקרקעין.
7. על המקרקעין חלה תכנית רח/מק/2200/א' שהודעה בדבר אישורה פורסמה ברשומות ביום 16.4.2008 בילקוט פרסומים 5825 (להלן: "התכנית") אשר אחת ממטרותיה ליצור איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים, בדרך של חלוקת המקרקעין למגרשים והקצאת הזכויות בהם לבעלים השונים. על פי התכנית, טבלת האיזון ולוח הקצאות שהוכנו בהתאם לה, על המגרשים 19 ו – 26, המהווים חלק מהנכס הוקצו זכויות לבניית 77 יחידות דיור בבנייה רוויה.
8. במחצית חודש יוני 2009 החל משא ומתן בין התובעת לנתבעות לרכישת הנכס (להלן: "המו"מ"). המו"מ בין הצדדים נוהל במשך כ - 4 שבועות והופסק בהודעת הנתבעות לתובעת.
   ביום 13.8.2009 חתמו הנתבעות על הסכם למכירת הנכס לצד ג' - לקבוצת רכישה (להלן: "קבוצת הרכישה").
9. בין הצדדים קיימות מחלוקות הנוגעות לאופן ניהול המו"מ והסיבות להפסקתו, ומכאן התובענה דנא והסעד הנתבע בה.

תמצית טענות התובעת

1. במהלך המו"מ ובפגישה בין נציגי הצדדים מיום 17.6.2009 התקיימו יסודות גמירות הדעת והמסוימות ביחס לתנאי העסקה ובהמשך הוחלפו טיוטות הסכם בין עורכי הדין של הצדדים.
2. למרבה ההפתעה ולתדהמתה, קיבלה התובעת ביום 21.7.2009 מכתב מעו"ד שחק – בא כוח הנתבעות (להלן: "עו"ד שחק") בדבר הפסקת המו"מ בין הצדדים לאלתר.
3. לאחר ההודעה על הפסקת המו"מ ובדרך חסרת תום לב, דחו הנתבעות את בקשת התובעת להיפגש עמה ולחתום על חוזה המכר בהתאם לטיוטה האחרונה שהעביר עו"ד שחק לעו"ד כהן – בא כוח התובעת (להלן: "עו"ד כהן") וחזרו על עמדתן כי אינן מעוניינות להמשיך בביצוע העסקה.
   בניסיון להצדיק את מהלך הפסקת המו"מ, החלו הנתבעות להעלות טענות שונות ומשונות חסרות שחר וריקות מתוכן, כדוגמת העדר הסכמות לגבי עניינים מהותיים בעסקה וניהול משא ומתן בדרך לא דרך ובעצלתיים. בכל התכתובות אשר במסגרתן העלו הנתבעות טענות אלו, הן לא גילו לתובעת כי הן מנהלות משא ומתן עם גורם אחר למכירת הנכס.
4. בסופו של דבר ורק ביום 20.8.2009 הודיעו הנתבעות, בתשובה למכתב עו"ד כהן, כי הן התקשרו בחוזה מכר בנוגע לנכס עם קבוצת הרכישה ביום 13.8.2009, עבור תמורה הגבוהה בכ – 3 מיליון ₪ מהמחיר שסוכם עם התובעת.
5. הפסקת המו"מ עם התובעת לא נעשתה מהטעמים אותם העלו הנתבעות בדבר "גרירת רגליים" מצד התובעת ואובדן האמון שלהן בתובעת, אלא מהסיבה הפשוטה כי התקבלה אצלן הצעת מחיר גבוהה יותר (בכ – 3 מיליון) עבור הנכס. הנתבעות נהגו בחוסר תום לב משווע עת שפרשו מהמו"מ עם התובעת.
6. בימים שקדמו להפסקת המו"מ לא הייתה ולא נותרה כל מחלוקת בין הצדדים ולא הייתה תחושה של "גרירת רגליים" או "אובדן אמון" מצד התובעת שכן המו"מ נוהל באופן אינטנסיבי מאוד ומדובר בעסקה חד פעמית וקצרת מועד. המו"מ בין הצדדים הבשיל והגיע לכדי סיום וכל שנותר לעשות הוא לקבוע מועד לחתימה על ההסכם. סירוב הנתבעות לפניית התובעת לחתום על ההסכם מעיד על התנהלות חסרת תום לב של הנתבעות. כל המחלוקות בין הצדדים נפתרו ולא הייתה מניעה לגשר עליהן במעמד החתימה.
7. גרסת הנתבעות כי התקופה האחרונה של המו"מ הייתה תקופת משבר רוויה במתח וכעס בין הצדדים, לאור המחלוקת בין הצדדים בשאלה האם להמתין ולהקפיא את המו"מ עד לפגישת התובעת בעירייה ביום ה – 5.8.2009 לצורך פתרון "בעיה תכנונית" שגילתה התובעת במהלך המו"מ, הינה מופרכת ונבנתה רק לצורך הליך זה. מדובר במחלוקת לגיטימית ועניינית בין צדדים למשא ומתן וניסיון התובעת לפתור את אותה בעיה תכנונית היה לגיטימי מצידה.
8. לוּ היו הנתבעות סבורות כי התובעת "גוררת רגליים", המו"מ לא היה מופסק על ידן באופן כה פתאומי וסביר היה שהן ישלחו לתובעת "מכתב התראה" או שהיו מגדירות לתובעת "אולטימטום" כלשהו.
9. ניהול משא ומתן מקביל עם צד שלישי מצד הנתבעות (מבלי ליידע את הצד הראשון) ופרישה ממשא ומתן לצורך התקשרות עם הצד השלישי מהווה חוסר תום לב חמור.
10. פרישת הנתבעות מהמו"מ בנסיבות האמורות, מקימה לתובעת עילת תביעה בדבר הפרת החובה לנהוג בתום לב ובדך מקובלת במשא ומתן בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"). מקרה זה מצדיק פסיקת פיצויי קיום אשר יעמידו את התובעת במקום בו הייתה לוּ העסקה הייתה יוצאת לפועל ולפיכך התובעת זכאית לפיצוי בגובה אובדן הרווחים שהייתה צפויה להפיק מהקמת 77 יחידות דיור על הנכס בסך של 16,532,000 ₪ בהתאם לחוות דעתה של גב' דניאלה פז ארז (להלן: "חוות הדעת"). לצרכי אגרה בלבד, העמידה התובעת את תביעתה בגין רכיב זה על סך של 8,000,000 ₪ בלבד. חוות הדעת לא נסתרה והנתבעות לא הגישו חוות דעת נגדית.
11. לחילופין, בהתאם לסעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות") ודיני עשיית עושר ולא במשפט, זכאית התובעת להפרש שבין התמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים (16,793,000 ₪) לבין המחיר ששילמה קבוצת הרכישה עמה נקשרו הנתבעות בהסכם מכר (19,406,500 ₪) ובסך הכל 2,613,500 ₪.

תמצית טענות הנתבעות

1. בפגישות שהתקיימו בין הצדדים הובהר לתובעת שכל העת מתקבלות פניות לגבי הקרקע וכי הנתבעות מבקשות שהמו"מ ימוצה במהירות. בפגישה מיום 17.6.2009 חלה התקדמות בין הצדדים והגיעו להסכמה עקרונית להמשיך ולהתקדם במשא ומתן. אולם, הצדדים לא ראו עצמם קשורים בעסקה מחייבת.
2. תיקוני עו"ד כהן לטיוטת ההסכם שהועברה אליו מעו"ד שחק היו מהותיים ויסודיים ובחלקם סתרו באופן משמעותי את מה שדובר בין הצדדים בפגישות הקודמות. בפגישה בין עורכי הדין מיום 8.7.2009 כל הנושאים שהיו במחלוקת נשארו פתוחים.
3. התובעת נהגה שלא בתום לב ובצורה מניפולטיבית בכל הנוגע לתיאור הבעיה התכנונית ועשתה בה שימוש בעורמה ובתחבולה. לא דובר על בעיה תכנונית אובייקטיבית, אלא בעניין סובייקטיבי הנוגע לכדאיות העסקה מבחינת התובעת.
4. בשים לב להתנהלות התובעת, שקלו הנתבעות להודיע לה על הפסקת המו"מ ולבסוף החליטו לתת לה הזדמנות של מספר ימים נוספים, אולם חרף כך, התובעת המשיכה ל"גרור רגליים" והמו"מ נותר "תקוע" ולא התקדם.
5. התובעת לא הופתעה מהפסקת המו"מ והוזהרה על כך מראש. המו"מ הופסק בשלב מוקדם יחסית, על רקע מחלוקות יסודיות רבות – הצדדים היו חלוקים ביניהם בשורה ארוכה של נושאים מסחריים ומשפטיים קרדינאליים והמו"מ היה "תקוע".
6. התובעת לא קיבלה אישור מהבנק המממן לביצוע העסקה ויש בכך כדי ללמד על השלב המוקדם של המו"מ. התובעת לא בדקה את דרישות התשלום ואת ההתחייבויות שהיוו חלק מהתחייבויותיה לתשלום הוצאות ומיסים הגם שמדובר במיליוני שקלים. התובעת לא הכינה שום תכניות מפורטות בקשר עם הנכס והפרויקט. המגעים שניהלה התובעת עם משקיעים פוטנציאליים כשלו.
7. הנתבעות פרשו מהמו"מ ביום 20.7.2009 על רקע מחלוקות מהותיות שניטשו בין הצדדים בנושאים קרדינאליים בעלי משמעות מסחרית – כלכלית ומשפטית רבה אשר לא סוכמו (וחלקם לא נדונו) וכן על רקע חוסר בשלותה של התובעת לעסקה וגרירת רגליה (בצורה מכוונת או רשלנית) וכן על רקע אובדן האמון בין הצדדים.
8. התנהלות התובעת במשא ומתן היא זו שהייתה נפסדת, מקוממת, רשלנית ונעדרת תום לב וגרמה להפסקת המו"מ ולתובעת יש אשם תורם בהפסקתו. אמון הנתבעות בתובעת נסדק מספר פעמים במהלך המו"מ והוא אבד לחלוטין כאשר התובעת ביקשה (כחודש לאחר תחילת המגעים) לעכב את המו"מ על רקע הבעיה התכנונית. התנהלות התובעת גרמה לאכזבה ועוגמת נפש רבה והעידה על חוסר רצינות והעדר בשלות לעסקה מצידה.
9. בעת הפסקת המו"מ לא סוכמו תנאי המכירה של הנכס ולא התקיימו דרישות הדין ל"מסוימות, ו"גמירת דעת" והייתה זו זכותן המלאה של הנתבעות לנהל משא ומתן עם כל גורם שהביע התעניינות בנכס. התנהלות הנתבעות היא התנהלות מסחרית, מקובלת, מוצדקת ולגיטימית. כל קביעה אחרת תפגע בוודאות המשפטית ותהווה התערבות בלתי רצויה בעקרון חופש החוזים.
10. רק לאחר הפסקת המו"מ ניסתה התובעת להחזיר את הנתבעות לשולחן המו"מ כאשר האשם בהפסקתו רובץ לפתחה בלבד. לא ניתן לחייב את הנתבעות לשוב לשולחן המו"מ לאחר שזה הופסק כדין ובתום לב בשל שיקולים כנים וענייניים של הנתבעות.
11. הנתבעות עמדו על הפסקת המו"מ עם התובעת על רקע אובדן האמון בה ומבלי שיש להן ביד הצעה כלשהי למכירת הנכס. בעת הפסקת המו"מ (ביום 20.7.2009) לא ניהלו הנתבעות משא ומתן מקביל עם צד שלישי כלשהו. אמנם התקבלו אצל הנתבעות כל הזמן פניות מגורמים מעוניינים כמו מתווכים (ולתובעת נמסר על כך במהלך המו"מ) אך מעולם לא נמסרה לנתבעות הצעה מחייבת כלשהיא.
12. התובעת אינה זכאית לפיצויי הסתמכות ולא הוכיחה נזקי הסתמכות כלשהם. התובעת אינה זכאית לפיצויי "קיום". היא לא הוכיחה נזקי קיום כלשהם ולא מתקיימים התנאים לפסיקת פיצויי קיום. התובעת לא הציגה תחשיב רווח או דו"ח אפס אותנטי מזמן אמת ונסמכה רק על חוות הדעת שמי שערכה אותה לא הייתה מעורבת במשא ומתן וחוות דעתה קרסה בחקירתה הנגדית. התובעת אינה זכאית לפיצויים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

עדויות

1. מטעם התובעת העידו בפניי; מר חן גינדי, עו"ד שי כהן, מר גיל שנהב – אדריכל (להלן: "מר שנהב"), מר משה פלדמן – משווק נדל"ן, גב' דניאלה פז ארז – כלכלנית ושמאית מקרקעין, מר יניב עטרה – מתווך (להלן: "מר עטרה"), גב' מירב גולד – מארגנת קבוצת הרכישה (להלן: "גב' גולד"), מר ירון ספקטור – שמאי (להלן: "מר ספקטור").
2. מטעם הנתבעות העידו בפניי; מר אליעזר שטרן – מנהל דנה הנדסה, עו"ד רן שחק, מר אריאל אבן – מנכ"ל רבד (להלן: "מר אבן"), מר יורם ניסים – מנהל ובעל מניות בהונית (להלן: "מר ניסים").

דיון והכרעה

לאחר עיון בטענות הצדדים בכתבי הבי – דין שהוגשו וקיום דיוני הוכחות אני סבור כי דין התביעה להידחות, מהטעמים הבאים;

ניהול המו"מ בין הצדדים

1. כפי שעולה מעדויות הצדדים, ביום 11.6.2009 התקיימה פגישת הכרות בין מר גינדי, מר ניסים ועו"ד שחק בה התברר כי קיימים פערי ציפייה בין הצדדים בעיקר ביחס למחיר עבור הנכס.
2. ביום 17.6.2009 התקיימה פגישה בין מר גינדי, מר אבן ועו"ד שחק (להלן: "הפגישה").
   
   בין הצדדים קיימת מחלוקת ביחס למשמעות של פגישה זו;
   מחד, לטענת התובעת, בפגישה זו הגיעו הצדדים להסכמה בכל הנושאים המרכזיים והמהותיים בעסקת המכר והתקיימו יסודות גמירות הדעת והמסוימות - מהות העסקה, סוג הנכס, זהות הצדדים, התמורה, קצב ביצוע העסקה והאחריות לתשלום מיסים ולצדדים נותר רק לנסח את חוזה המכר.
   התובעת ביצעה פעולות בעקבות ההסכמות המעידות על רצינותה ותפיסתה את העסקה כ"גמורה".
   מאידך, לטענת הנתבעות, אמנם באותה פגישה חלה התקדמות בין הצדדים והושגה הסכמה עקרונית להתקדם במשא ומתן, אולם לא נדונו כל הנושאים שעל הפרק באופן פוזיטיבי וכל פרטי העסקה המהותיים היו טעונים ליבון, דיון, ניסוח והמשך משא ומתן. לפיכך, הצדדים לא ראו עצמם קשורים בעסקה מחייבת.

האם בפגישה מיום 17.6.2009 התקיימו יסודות גמירות דעת ומסוימות?

1. הדרישה לגמירות דעת היא דרישה להשתקפות חיצונית של כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב (פרופ' שלו דיני חוזים (מהדורה שניה) (להלן: "שלו"), עמ' 86). גמירות הדעת אינה תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים והיא נבחנת על פי אמת המידה של "האדם הסביר" (ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו(2) 724, עמ' 736 (1992). בין אמות מידה אלו נהוג לכלול את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו במהלך המו"מ לכריתת החוזה ותוכן החוזה עצמו. עוד נקבע, כי קיימים יחסי גומלין בין יסוד המסוימות ליסוד גמירות הדעת כך שקיומה של מסוימות יכול להעיד על גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה (ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן, פד"י נב(4) 673 (1998), עמ' 682).
2. הדרישה למסוימות נוגעת לפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה. בפסיקה נקבעו כ"פרטים מהותיים" לעסקת מקרקעין הפרטים הבאים: שמות הצדדים, הגדרת הנכס והזכויות בו, מחיר הנכס, מהות העסקה, התמורה, מועדי התשלום, מועד קבלת החזקה בנכס, הוצאות ומיסים (ראה: ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח', פ"ד כח(2), 291 (1974)).
3. יסוד המסוימות ויסוד גמירות הדעת שלובים זה בזה ומעידים זה על זה (ראה: ע"א 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן (פורסם בנבו, 24.7.13) (להלן: "עניין רוזנברג") בפסקה 14 לפסק הדין).
   בקיומה של מסוימות יש כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (ראה: ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, עמ' 65 (1989)).
   בע"א 7193/08 עדני נ' דוד (פורסם בנבו, 18.7.2010) נפסק כי העדר מסוימות בהיבט של הסכמה לפרט מהותי ועיקרי, עשויה להעיד על פגם בגמירות הדעת של הצדדים להיקשר בהסכם.
   
   באותו עניין נפסק, כי סוגיית מועד התשלום ותנאיו הינה פרט מהותי וחיוני לעסקה. גם פרטים בדבר מועד מסירת הנכס וזמני התשלום הם פרטים מהותיים לעסקה ובהעדר הסכמה לגביהם לא נתקיימו יסוד גמירות הדעת והמסוימות (ראה דברי כב' השופטת הנשיאה גרסטל בה"פ (מחוזי מרכז) 10105-08-09 רשת דובדבן נ' גב' קלמן טובה ואח' (פורסם בנבו, 15.3.2010)). כך נפסק גם בע"א 825/79 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' שרה שוורצבורד, פ"ד לו(4) 197, עמ' 212 (1982) כי:

"מאז ומתמיד מועדי התשלום היוו מרכיב חיוני כאינדיקציה לגמירת דעת הצדדים, לשלמות העיסקה ולרצינות בכוונה – בצד תיאור מדויק של הנכס, המחיר, מועדי המסירה וכדומה מרכיבים, הדרושים לתוקפו של חוזה".

1. אני סבור כי עקרונות ומבחנים אלו מהווים "אבני דרך" ומבחנים לבחינת "גמירות הדעת" ול"מסוימות", אך תמיד יהיה על בית המשפט לבחון אותם, בהתייחס לנסיבות המיוחדות של אותו מו"מ, העומד להכרעת בית המשפט ובכלל זה: היקף העיסקה, מורכבות העיסקה, מיהות הצדדים, האם היו הצדדים מיוצגים על ידי עו"ד או מלווים על ידי יועצים וכד'.
   כפי שעולה מעדויות הצדדים שנכחו באותה פגישה, הפגישה התקיימה באווירה נעימה ובמהלכה דנו הנוכחים בשלושה נושאים עיקריים;
   א. המחיר תמורת הנכס – יחושב על בסיס של 215,000 ₪ עבור יחידת דיור.
   ב. לגבי תשלום הוצאות ומיסים - העסקה היא "עסקת נטו", כאשר הצדדים הסכימו שהנתבעות יישאו בתשלום מס שבח והתובעת תישא בתשלום היטל השבחה, הוצאות פיתוח ובניית קיר אקוסטי. לדברי מר גינדי: "הסכמנו לשלם את כל החובות על הקרקע לעיריית רחובות" (עמ' 64 לפרוטוקול, ש' 23).
   ג. בנוסף, במהלך הפגישה הנתבעות הביעו את רצונן לבצע "עסקת מזומן מהירה" כאשר כוונתן הייתה לנהל משא ומתן במשך שבועיים – שלושה ותשלום התמורה תוך 30 יום.
   הפגישה הסתיימה בלחיצת ידיים בין הנוכחים ובאווירה חיובית והוחלט להתקדם לשלב של הכנת טיוטות הסכם לחתימה. עו"ד שחק העיד כי מבחינתו ומבחינת הנתבעות המחשבה באותה פגישה הייתה שהדברים "דוברו והובנו" (עמ' 550 לפרוטוקול, ש' 8 – 9) ולדבריו זו: "הייתה פגישה של לבוא לראות אם יש מכנה משותף בנושא המחיר ואם אפשר להתקדם" (עמ' 553 לפרוטוקול, ש' 7 – 9) .
2. יחד עם זאת, באותה פגישה לא סוכמו הנושאים הבאים;
   א. שיעור התשלום במועד החתימה על ההסכם;
   ב. מועד התשלום הסופי ושיעורו;
   ג. מועד מסירת הנכס;
   ד. סוגיית תשלום הפרשי הצמדה על יתרת התמורה.
   
   ביחס למועדי התשלום, מר גינדי העיד כי רק לאחר הפגישה עם מר אבן הוא שוחח עם עו"ד שחק לגבי גובה התשלום הראשון (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 6 – 11) ורק בשלב מאוחר יותר הוא הסכים לבקשת הנתבעות לתשלום שיעור של 35% מהתמורה במעמד החתימה (עמ' 50 לפרוטוקול, ש' 21 – 23).
   לגבי מועד התשלום הסופי, העיד מר גינדי כי בפגישה: "לא סוכם המועד, הם אמרו שהם רוצים 30 יום, אני אמרתי בהתחלה שאני רוצה 90 יום, אני בשיחות עם רני אמרתי לו רני הזמן הסביר כדי לקיים את העסקה הוא סדר גודל של בין 45 ל- 60 יום, והוא אמר לי בסדר, אני לא, אני אחזור אליך עם הנתון הזה." (עמ' 50 לפרוטוקול, ש' 15 – 19).
   בנוסף, מר גינדי העיד כי בפגישה לא סוכם מועד מסירת הנכס (עמ' 51 לפרוטוקול ש' 25 – עמ' 52 ש' 2) ולא עניין הפרשי ההצמדה על יתרת התמורה (עמ' 57 לפרוטוקול, ש' 7 – 10).
3. לאור ההלכות האמורות לעיל מחד ולאור עדויות הצדדים ביחס לאותה פגישה מאידך, אני סבור כי באותה פגישה הצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לכל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה מעין זו, כגון פריסת התשלומים ושיעורם ומועד המסירה ולפיכך לא התקיים יסוד המסוימות. אני סבור, כי אין מדובר בפרטים חסרים שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה אותם ניתן להשלים מכוח המנגנונים הקבועים בדין להשלמת פרטים (השווה: עניין רוזנברג, שם).
   לאור ההלכות בדבר קשרי הגומלין בין יסוד המסוימות לבין יסוד גמירות הדעת אני סבור כי הפגם במסוימות באותה פגישה מעיד גם על כך שלא הייתה גמירות הדעת של הצדדים לגבי העסקה, באותו שלב.
4. יחד עם זאת, אני סבור כי גם אם הדרישות לגמירות דעת ומסוימות אכן היו מתקיימות באותה פגישה, ממילא התפתחויות מאוחרות יותר במשא ומתן בין הצדדים, כפי שאפרט להלן, מצביעות על כך שהתובעת עצמה חזרה בה מחלק מהסכמות הצדדים באותה פגישה, באופן המטיל ספק בגמירות דעתה בהמשך המו"מ.

הטיוטות שהוחלפו בין באי כוח הצדדים

1. ביום 29.6.2009 העביר עו"ד שחק למר גינדי הודעת דואר אלקטרוני לה צירף "טיוטה ראשונית של חוזה המכר" וכן דרישות תשלום שקיבלו הנתבעות מעיריית רחובות עד אותה עת לתשלום היטלים, הוצאות פיתוח, ונוסח שומה נגדית להיטל השבחה (נספח 1 לכתב ההגנה).
2. ביחס לתוכן אותה טיוטה, העיד מר גינדי כי הוא: "לא זוכר שהיה משהו בטיוטה שגרם לי להרגיש לקפוץ ולחשוב שמישהו פה עכשיו שלח לי משהו בניגוד למה שדובר." (עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 2 – 3) וכי: "אני זוכר שהטיוטה הייתה בסדר, שיקפה את רוח הדברים שמכאן והלאה אפשר להתקדם ולגמור את העסקה." (שם, ש' 18 – 19) ובהמשך ציין: "אני לא כמשפטן כיזם לא ראיתי איזושהי מפלצת מתחבאת שם." (עמ' 114 לפרוטוקול, ש' 24 – 25).
3. מר גינדי העביר את הודעת הדואר האלקטרוני שקיבל מעו"ד שחק לעורכי דינו, אולם במהלך עדותו הוא לא זכר האם בהודעה שהעביר הוא כתב גם את פרטי העסקה כפי שסוכמו בפגישה, או שמא כתב רק: "רצ"ב טיוטת החוזה בהמשך לשיחתנו נא דבר איתי" (עמ' 22 ש' 21 – עמ' 23 ש' 3, עמ' 24 ש' 1 – עמ' 23 ש' 23). מר גינדי העיד כי חרף ניסיונותיו הוא לא הצליח לאתר את הודעת הדואר האלקטרוני שהוא שלח לעורכי דינו (שם). מר גינדי גם לא זכר האם עדכן את עורכי דינו בכתב או שמא בעל פה לגבי פרטי העסקה (עמ' 22 לפרוטוקול, ש' 5 – 6).
4. ביום 6.7.2009 העביר עו"ד כהן לעו"ד שחק את הערותיו לטיוטה בהודעת דואר אלקטרוני (נספח ה' לכתב התביעה) בה ציין: "המדובר בשלב זה בטיוטא לצרכי מו"מ בלבד אשר אינה מחייבת טרם חתימתה כדין ע"י הצדדים ומכל מקום אנו שומרים על זכותנו לדרוש כל תוספת, הערה או שינוי בנוסח, ככול שנמצא לנכון".
   לגבי הטיוטה שקיבל מעו"ד שחק, העיד עו"ד כהן כי: "גם ראיתי את הניסוח ואמרתי בליבי, אני לא זוכר אם אמרתי לחן, שגם אם חן יתעקש לחתום על העסקה הזאת כמו שהיא אפשר לחיות איתה, אבל עכשיו בוא נצא לדרך וננסה לשפר עמדות, להשיג תנאים יותר טובים, כמו שעורכי דין עושים, אם זה מבחינת מצגים, אם זה מבחינת תנאי תשלום, אם זה מבחינת ודאות יותר בדברים, שהדברים יהיו יותר ברורים" (עמ' 371 לפרוטוקול ש' 27 – עמ' 372 ש' 6).
5. לטענת הנתבעות, תיקוני עו"ד כהן לטיוטה היו מהותיים ויסודיים, כללו גם תיקונים לא סבירים ובחלקם סתרו את מה שדובר בין הצדדים בפגישות קודמות.
   מר אבן העיד בפניי כי ההערות של עו"ד כהן לטיוטה התקבלו על ידו באי נוחות, אכזבה ובלבול ולא תאמו את הציפיות והכוונות שלו (עמ' 678 לפרוטוקול ש' 16 – 21) הן לאור היקף ומהות ההערות והתיקונים שנדרשו והן לאור העובדה שחלק מהשינויים והתיקונים של עו"ד כהן לא תאמו במידה ניכרת את ציפייתו וכוונתו כפי שבאו לידי ביטוי בפגישות קודמות (סעיף 22 לתצהירו של מר אבן).
   באופן דומה, עו"ד שחק העיד כי ההערות של עו"ד כהן לטיוטה ששלח: "הפתיעו אותי, בלבלו אותי... וגם במידה מסוימת אכזבו אותי." (עמ' 575 לפרוטוקול, ש' 12 – 16) וכי: "הטיוטה הזאת שקיבלתי אותה היא הייתה כל כך לא תואמת, גם למה שדובר עם חן, וגם באופן כזה שסעיפים שלמים נמחקו, תנאים מסחריים, הבייסיק של מה שדובר עליו בפגישה הראשונה פתאום השתנה, זה כאילו עסקה אחרת הייתה." (שם, ש' 23 – 27).
6. מר גינדי ועו"ד כהן הסכימו עם טענת הנתבעות כי חלק מהערות עו"ד כהן היו שונות ממה שהוסכם בין הצדדים, אולם הם נימקו זאת ב"פערי אינפורמציה" שהיו בין שניהם וברצון של עו"ד כהן לשפר את מצב הלקוח שלו בעסקה (עמ' 415 לפרוטוקול, ש' 27).
7. מעיון בטיוטת ההסכם, הכוללת את הערותיו של עו"ד כהן (נספח ה' לכתב ההגנה), עולה כי הערותיו של עו"ד כהן התייחסו, בין היתר, לנושאים הבאים:
   1. עו"ד כהן דרש שאחריות הנתבעות תהיה ביחד ולחוד (למשל, בכותרת הטיוטה, בהגדרת "חלקי יחידי המוכר במקרקעין" בסעיף 2 לטיוטה, סעיף 3.3 לטיוטה, סעיף 11.1 לטיוטה). לעומתו, מר גינדי העיד כי אין לו בעיה לרכוש נכס מהנתבעות "כשהם לא יהיו אחראיות הדדית" (עמ' 100 ש' 13 – 14).
   2. עו"ד כהן דרש שהנתבעות יישאו בתשלום חובות לעיריית רחובות אשר התגבשו טרם החתימה על ההסכם (סעיפים 3.3, 7.3 לטיוטה). עניין זה נוגע להגדרת הצדדים את העסקה כ"עסקת נטו" ביחס לתשלום הוצאות ומיסים;
      עו"ד שחק העיד כי בפגישה הובהר שמדובר על "עסקת נטו" ובטיוטה של עו"ד כהן זה לא היה כך (עמ' 577 לפרוטוקול, ש' 23 – 25). גם ב"כ התובעת עצמו הסכים במהלך הדיון בפניי כי היה הבדל בטיוטה שהעביר עו"ד כהן לבין מה שסוכם בפגישה בנוגע לתשלום עבור היטלים נוספים, זולת היטל השבחה, והוא ציין במהלך החקירה של עו"ד שחק: "נכון, אתה צודק, זו באמת הייתה טעות שתוקנה מאוחר יותר" (עמ' 578 לפרוטוקול, ש' 1 – 2).
      עו"ד כהן העיד לגבי הפער בתיקון שלו בטיוטה ביחס ל"עסקת נטו" ולהתחייבות לתשלומי מיסים והיטלים לרשויות המקומיות כי: "אני חושב שיותר מפער, אולי פער באינפורמציה היה כאן. לי נאמר שהעסקה היא עסקת נטו, הה ותו לא. כשאני שומע עסקת נטו יש כל מיני רמות של נטו, יכול להיות נטו בסיסי, ויכול להיות נטו נטו." (עמ' 427 לפרוטוקול ש' 26 – עמ' 428 ש' 2). בהמשך העיד כי היו פערי אינפורמציה בינו לבין גינדי לגבי המשמעות של עסקת נטו (עמ' 429 לפרוטוקול, ש' 2 – 17), לדוגמא, ביחס למטלות עירוניות שחורגות מהיטל השבחה והוצאות פיתוח (עמ' 431 לפרוטוקול, ש' 23 – 25) ותשלום הוצאות עירוניות עבור תקופת העבר (עמ' 433 לפרוטוקול, ש' 17 – 19).
      עו"ד כהן הודה כי כשמר גינדי אמר לו כי מדובר על "עסקת נטו" הוא לא שאל אותו למה בדיוק הוא מתכוון (עמ' 434 לפרוטוקול, ש' 22 – 24) וכלשונו: "יכול להיות שהייתי צריך לשאול אותו, לא שאלתי אותו, והלכתי על עסקת נטו כפי שאני מכיר אותה בין שתי חברות, לא עניין של מס שבח כחברה." (עמ' 435 לפרוטוקול, ש' 5 – 7).
      עו"ד כהן גם לא זכר כי ראה את המסמכים שצורפו להודעת דוא"ל של עו"ד שחק מיום 29.6.09 והועברו למר גינדי ביחס לדרישות התשלום לעיריית רחובות (עמ' 436 לפרוטוקול, ש' 12, 22 – 23) והעיד שזה: "מחדד את פער האינפורמציה שכרגע נראה שביני לבין חן שהיה יותר גדול." (עמ' 438 לפרוטוקול, ש' 24 – 25).
      לעומת האמור בטיוטה שהעביר עו"ד כהן, מר גינדי העיד כי התובעת אכן הסכימה לשאת בכל תשלומי היטל ההשבחה שחלים וגם אלה שיחולו על הקרקע (עמ' 70 לפרוטוקול, ש' 8 – 12) ולגבי הסכמה זו עו"ד שי כהן טעה. מר גינדי ציין כי הוא העמיד את עו"ד כהן על טעותו וכלשונו: "... אני זוכר שבשיחה, אני זוכר שעדכנתי את שי בשיחת טלפון, אמרתי לו שי הכוונה היא פה נטו, אל תטפס פה על עצים מיותרים." (עמ' 70 לפרוטוקול, ש' 22 – עמ' 71, ש' 5).
   3. עו"ד כהן דרש להוסיף הצהרות של הנתבעות לגבי זכויות הבנייה ומספר יחידות המגורים שהוקצו לנכס (סעיף 3.6 לטיוטה) והצהרה לפיה: "תנאי מהותי להתקשרות הקונה בחוזה זה הינו היות ההתקשרות בין הצדדים בחוזה זה עסקה אחת לרכישת מלוא הזכויות בממכר" (סעיף 3.10 לטיוטה).
   4. סכום התמורה ומועדי תשלום (סעיף 5 לטיוטה): עו"ד כהן ציין כי עניין התשלומים כפוף לאישור כתוב וחתום של הקונה והתשלום הראשון יהיה בשיעור של 20% מהתמורה (סעיף 5.1 לטיוטה). עו"ד כהן מחק את הסעיף הנוגע לתשלום הפרשי הצמדה על התמורה (סעיפים 5.5 - 5.6 לטיוטה).
      עו"ד שחק העיד כי ביחס לתשלום הראשון, הגם שבפגישה דובר על "עסקת מזומנים מהירה", בטיוטה של עו"ד כהן התשלום הראשון היה בשיעור של 20% מהתמורה והתשלום הבא ייעשה רק עם רישום הזכויות של הקונים בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 576 ש' 6 – 15). לדעת עו"ד שחק: "זה נראה היה אבסורד, זה נראה כאילו רגע, סליחה, זה לא העסקה.." (עמ' 576 לפרוטוקול, ש' 17 – 19).
      עו"ד כהן העיד כי הוא אכן שיבץ בטיוטה שיעור של 20% מהתמורה כתשלום ראשון ולאחר שעו"ד שחק אמר לו שסוכם על שיעור של 35% מהתמורה, עו"ד כהן ביקש לבדוק את העניין מול מר גינדי (עמ' 484 לפרוטוקול, ש' 16 – עמ' 485 ש' 16) וציין כי על ענייני כספים הוא לא מוסמך להגיע להסכמה (עמ' 485 לפרוטוקול, ש' 25).
      
      אף לגרסת התובעת (שהנתבעות חולקות עליה) רק ביום 14.7.2009 (עם שובו של מר גינדי מחו"ל) הוא הודיע לעו"ד שחק כי הוא מסכים לבקשת הנתבעות כי התשלום הראשון יהיה בשיעור של 35% מהתמורה (סעיף 44 לתצהירו של מר גינדי).
8. אני סבור, כי לאור ההבדלים בין ההסכמות נשוא הפגישה לבין הערותיו של עו"ד כהן לטיוטה שהועברה לו, ניתן להבין את תחושותיהן הסובייקטיביות של מר אבן ועו"ד שחק כי הם התאכזבו למקרא הערותיו של עו"ד כהן לטיוטה. אני סבור כי, כאמור לעיל, בחלק מהערותיו של עו"ד כהן לטיוטה הייתה משום חזרה מהסכמות שהושגו בין הצדדים בפגישה שקדמה לכך וגם אם היו פערי אינפורמציה כאלו ואחרים בין מר גינדי לעו"ד כהן בשל "קצר בתקשורת" ביניהם, אין הדבר מצדיק חזרה מאותן הסכמות. לפיכך, לאחר הערותיו של עו"ד כהן לטיוטה ולאור המייל (שאוזכר כבר בס' 13 לעיל) ששלח במצורף לטיוטה לפיו: "המדובר בשלב זה בטיוטא לצרכי מו"מ בלבד אשר אינה מחייבת טרם חתימתה כדין ע"י הצדדים ומכל מקום אנו שומרים על זכותנו לדרוש כל תוספת, הערה או שינוי בנוסח, ככול שנמצא לנכון", לא ניתן לומר כי באותו שלב הצדדים הגיעו להסכמה לגבי כל הפרטים המהותיים והחיוניים לעסקה.
9. ביום 7.7.2009 העביר עו"ד שחק לעו"ד כהן טיוטה בצירוף הערותיו לטיוטה שהועברה אליו יום קודם.
   לטענת התובעת, בשלב זה היה ברור כי המחלוקות בין הצדדים מינוריות וניסוחיות וניתן להתקדם לסיכום סופי של החוזה.
   לעומת זאת, לטענת הנתבעות, כעולה מהטיוטה המחלוקות בין הצדדים הינן יסודיות ומהותיות ואין מדובר בטיוטה שניתן לחתום עליה, אלא במסמך התייחסות הכולל גם שאלות, הסתייגויות, תהיות ונקודות לבדיקה ובירור.
10. מעיון בטיוטה מיום 7.7.2009 לאחר "השוואת גרסאות" בין הטיוטות הקודמות (נספח ז' לכתב התביעה) עולה כי בין הצדדים אכן נותרו עניינים שונים ומהותיים שטרם סוכמו ולא מדובר על מחלוקות מינוריות וניסוחיות, לרבות ביחס לעניינים הבאים:
    א. סוגיית אחריות הנתבעות ביחד ולחוד – לגביה צוין כי העניין "ייבדק מול המוכרים";
    ב. האחריות לתשלום הוצאות ומיסים לרבות חובות עבר לעיריית רחובות – ביחס להגדרת "עסקת נטו";
    ג. הצהרת המוכר (הנתבעות) לגבי היות ההתקשרות בין הצדדים עסקה אחת לרכישת מלוא הזכויות בממכר;
    ד. אופן תשלום התמורה וגובה התשלום הראשון – לגביו צוין כי העניין "כפוף לאישור הקונה";
    ה. גובה הפיקדון שיופקד בנאמנות עד תשלום מס שבח; תשלום הפרשי הצמדה – לגביו צוין כי העניין "ייבדק מול המוכרים";
    ו. הנוסח של כתב ההתחייבות לרישום משכנתא שמהווה נספח להסכם.
11. ביום 8.7.2009 התקיימה פגישה בין עו"ד כהן לעו"ד שחק בנוגע לטיוטת ההסכם. קיימת מחלוקת בין עו"ד כהן ועו"ד שחק בנוגע לתוכן של אותה פגישה ובנוגע להסכמות אליהן הגיעו עורכי הדין בסיומה;
    לטענת התובעת, במהלך הפגישה עו"ד כהן הסכים למרבית הערותיו של עו"ד שחק והצדדים הגיעו להסכמה בנוגע לטיוטה האחרונה, למעט נושאים מינוריים יחסית שנותרו פתוחים ולגביהם הוחלט כי הם יועברו להחלטת הצדדים – סוגיית גובה התשלום הראשון, אחריות הנתבעות "ביחד ולחוד" והצמדת מחיר התמורה למדד. לפיכך, בסוף הפגישה היה ברור כי "העסקה סגורה" ויש לקבוע מועד קרוב לחתימה. הסיבה היחידה בעטיה לא נקבע מועד לחתימה הייתה כי מורשי החתימה מטעם שני הצדדים שהו בחו"ל באותה עת והוחלט להמתין עם תיאום המועד לחתימה עד לשובם. לכן, סוכם בין עורכי הדין כי עד לשובם של מורשי החתימה, הם ידאגו לקבל תשובות מלקוחותיהם לגבי הנושאים שטרם סוכמו ולהכנת כל המסמכים הנדרשים כנספחים לחוזה.
    מנגד, לטענת הנתבעות, באותה פגישה לא הסכים עו"ד כהן על שום נושא שהיה במחלוקת וכל הנושאים נותרו פתוחים. הפגישה הסתיימה בהבנה שיש פערים עצומים ועו"ד כהן צריך לבדוק את הנושאים מול התובעת ולמסור את תשובתו לעו"ד שחק.
12. אני סבור כי במחלוקת זו יש להעדיף את עדותו של עו"ד שחק שנמצאה ככזו עליה ניתן להשתית את גרסת ההגנה. לעומתה, גרסתו של עו"ד כהן מעוררת תהיות רבות באופן הפוגם באפשרות להשתית עליה את גרסת התביעה.
    כך למשל, עו"ד כהן העיד כי במהלך הפגישה הוא ועו"ד שחק עברו על הנוסח של טיוטת החוזה מיום 7.7.2009 ו: "כל דבר עברנו, סימנו וי, למעט הדברים שהוא [הכוונה לעו"ד שחק – י.ש.] היה צריך לעשות." (עמ' 470 לפרוטוקול ש' 15 - 16) וכי במקום לערוך את הטיוטה באמצעות הפונקציה הקיימת בתוכנת ה – word של "קבל / דחה" שינויים על גבי הטיוטה, הם סיכמו את הדברים בעל פה וכלשונו:
    "ת:...במעקב אחר שינויים בוורד נכון יש דחה וקבל? במקום לעשות את זה פיזית עשינו את זה בעל פה והגענו לעמק השווה בדברים.
    ש: יפה.
    ת: אם היינו עושים קבל אשר בטיוטה היה נעלם כאן כל הזכר לכל ההתנהלות בינינו, ואת זה לא רצינו.
    ש: את זה לא רציתם, למה לא רציתם, לא רציתם ודאות מה סוכם ביניכם?
    ת: לא רצינו" (עמ' 475 לפרוטוקול, ש' 16 – 25)

גרסה זו של עו"ד כהן לא הופיעה כלל בתצהיר עדותו הראשית והועלתה לראשונה במהלך חקירתו הנגדית.
בנוסף, עו"ד כהן לא זכר שהייתה לו איזו שהיא תרשומת מהפגישה (עמ' 476 לפרוטוקול, ש' 27) וכשנשאל: "אתה יכול לשחזר לי בדיוק ברמת הפרט מה תיקנת, מה דיברת, מה עשית, לא, נכון?" השיב באופן כללי למדי כי: "אני יכול להגיד לך שויתרתי על רוב הדברים" (עמ' 477 לפרוטוקול, ש' 16 – 18) ובהמשך: "מה שלא ויתרתי הוא [הכוונה לעו"ד שחק – י.ש.] הלך הביתה לבדוק עם הלקוחות שלו." (עמ' 477 לפרוטוקול, ש' 22).
בניגוד לאמור בהמשך חקירתו, ציין עו"ד כהן כי נראה לו שעו"ד שחק הביא צילום של החוזה עם הסימונים לפגישה וכשנשאל האם סימן בכתב יד הערות מה קיבלו ומה לא השיב "יכול להיות סימונים על דף שהוא צילם לי ועשה... יכול להיות שהיה משהו כזה", אולם עו"ד כהן לא הציג את אותו מסמך ובהמשך שינה גרסה ואמר: "לא זכור לי שהיה לי כזה דבר... יכול להיות בדיוק כפי שיכול גם לא להיות, אין כאן עניין של סביר. אני לא יודע אם באותו מועד כן נקטתי בדרך הזה..." (עמ' 480 לפרוטוקול, ש' 19 – עמ' 481 ש' 2).
עדותו של עו"ד כהן גם אינה מתיישבת עם התבטאויות מאוחרות שלו במכתבים שכתב לנתבעות; כך למשל, בחקירתו ציין עו"ד כהן כי: "בסוף הפגישה לא דיברנו על זה שאנחנו עוד ממשיכים, שכל אחד יעביר לשני טיוטת המשך... בסוף הפגישה לא סיכמנו שאני הולך למשרד ונותן ביטוי למה שכתבתי בשרבוט אם היה כזה דבר. לכן בדיעבד לא מצאתי בטח לנכון לקחת איתי איזה דף הביתה עם הערות, כי לא הייתי צריך להביא את זה עוד." (עמ' 481 לפרוטוקול, ש' 14- 21).
בניגוד לאמור, במכתבו מיום 23.7.2009 לעו"ד שחק (נספח ט' לכתב התביעה), ציין עו"ד כהן כי באותה פגישה מיום 8.7.2009 "גיבשנו בצוותא נוסח חוזה לחתימה" וגם במכתבו מיום 29.7.2009 לעו"ד שחק (נספח י"א לכתב התביעה) חזר עו"ד כהן על כך ש"במסגרת פגישתנו, גיבשנו נוסח הסכם לחתימה הכפוף לאישור הצדדים אשר לגביו הייתה תמימות דעים..." - אולם נוסח חוזה לחתימה כאמור, לא הוצג בפניי והמסמך האחרון שהוצג הוא כאמור טיוטת החוזה מיום 7.7.2009 שקדמה לפגישה בין עורכי הדין.
אני סבור, כי אילו במהלך אותה פגישה בין עורכי הדין הם אכן היו מגיעים להסכמות על אותם עניינים השנויים במחלוקת, בשלב הבא הייתה מוחלפת ביניהם טיוטה מתוקנת של ההסכם, שאינה כוללת את הערות הצדדים או עורכי דינם לגבי אותם עניינים עליהם הוסכם.

1. לעומת עדותו של עו"ד כהן, עו"ד שחק הצהיר כי באותה פגישה הוא ועו"ד כהן לא עברו על כל סעיף וסעיף בטיוטה המתוקנת ולא עסקו במלאכת הניסוח, אלא דיברו על נושאים עיקריים (סעיף 26 לתצהירו) ובמסגרת הפגישה עו"ד כהן לא הביע הסכמה לשום תיקון שנכלל בטיוטות ולשום נושא שהועלה ונותרו בעינן מחלוקות יסודיות ומהותיות בין הצדדים (סעיף 28 לתצהירו).
   עו"ד שחק חזר על הדברים בחקירתו הנגדית והעיד ביחס לפגישה, כי: "מכיוון שאני ישבתי מולו, הוא לא קיבל שום דבר.... אני כשאני ישבתי מולו הוא לא קיבל ולא הסכים לשום דבר מבין הדברים... שום דבר הוא לא הסכים... וגם לא סתם הוא לא הסכים, הוא לא ראה עצמו מוסמך להסכים על עניינים מסחריים, על דברים." (עמ' 591 לפרוטוקול, ש' 14 – 24) ובהמשך:
   "זה אפילו לא אי הסכמה מוחלטת, זה אפילו לא היה, הגיע למצב שבו אני יש לי איתו איזשהו ויכוח ודיאלוג, ואנחנו סוגרים משהו, והוא כן הסכים, והוא לא הסכים, זה היה לעבור על הדברים ולהגיד לו שי על איזה עסקה אנחנו מדברים בכלל, זה מה אתה דוחה אותי תשלומים לרישום הזכויות בטאבו לעוד שנה, על מה אתה מדבר איתי. אז הוא אמר לי, טוב, אני לא יודע, אני צריך לבדוק, לראות אם הבנק כן יסכים לזה אם הבנק לא יסכים לזה, צריך לראות איך, כמה מימון יש לעסקה, צריך לראות איך בונים את זה, ואיך תופרים את זה נכון. זה היה שלב התחלתי, פגישה ראשונה שבה נתפרים הדברים. אפילו לא הגענו למצב של שני ניצים שיושבים ואומרים אנחנו צריכים לסגור הסכם, ועכשיו צריך לצאת פה עשן לבן עד שסוגרים, זה לא היה ככה, זה לא עבד ככה." (עמ' 593 לפרוטוקול, ש' 12 – 25).
   לדברי עו"ד שחק, הפגישה הסתיימה בהבנה שבין הצדדים יש פערים גדולים, ו"הצד השני צריך לחזור ולהגיד לי איפה הדברים עומדים" (עמ' 594 לפרוטוקול, ש' 20 – 21). עו"ד שחק העיד כי בסוף הפגישה הוא המתין לתובעת: "לקבל מהם את האין-פוטים להתקדמות, את העמדה שלהם על הנקודות שהיו שנויות במחלוקת." (עמ' 600 לפרוטוקול, ש' 23 – 24).
2. למרות טענת התובעת כי לאחר הפגישה בין עורכי הדין, עו"ד שחק היה אמור להגיע עם תשובות למספר עניינים, עו"ד כהן העיד כי הוא לא יזם פנייה לעו"ד שחק לבירור מה קורה עם הכנת המסמכים לחתימה (לרבות, טיוטה, תעודות התאגדות, כתב התחייבות לרישום משכנתא ונספחים להסכם) מהטעם שעו"ד שחק הבטיח לו וזה לא הטריד אותו (עמ' 495 לפרוטוקול, ש' 3) ולא היה חשוב לו להתקשר לעו"ד שחק ולברר האם, לדוגמא, הוא פנה לעיריית רחובות ומתי אמורים להתקבל הנתונים על גובה החיובים (עמ' 500 לפרוטוקול, ש' 3 – 15).
3. בהתאם לעדויות הצדדים, מי שכן יזם פנייה לקידום העסקה היה דווקא עו"ד שחק; כך, ביום 9.7.2009 שלח עו"ד שחק לעו"ד כהן הודעת דואר אלקטרוני לה צורפה טיוטת כתב התחייבות לבנק המממן (נספח 4 לכתב ההגנה) אולם, התובעת או עו"ד כהן לא הגיבו לכתב התחייבות זה. עו"ד כהן העיד כי: "לא זכור לי שראיתי אותו... אולי לא קיבלתי בכלל, אני לא ראיתי את זה.. גם לא הייתי במשרד יום או יומיים באותה תקופה" (עמ' 478 לפרוטוקול, ש' 23 - 27). גם מר גינדי לא זכר את כתב ההתחייבות לרישום משכנתא שהעביר עו"ד שחק (עמ' 135 ש' 8) וציין כי הוא לא הועבר לבנק המממן (עמ' 136 לפרוטוקול, ש' 2).
   עו"ד כהן לא הציג הסבר כיצד הוא לא קיבל או לא ראה את אותה הודעת דואר אלקטרוני, הגם שלדבריו הוא לא היה במשרד יום יומיים.
4. עו"ד שחק הצהיר (סעיף 32 לתצהיר עדותו הראשית) והעיד כי בהמשך, משלא התקבלה התייחסות כל שהיא מצד התובעת או עו"ד כהן לפתרון המחלוקות בטיוטת ההסכם ומשלא ניתנה כל תשובה לפנייתו לעו"ד כהן מיום 9.7.2009, פנה אליו מר ניסים וביקש לדעת אם יש התקדמות כלשהי בעסקה. לכן, ביום 12.7.2009, ניסה עו"ד שחק ליצור קשר עם עו"ד כהן ונמסר לו שהוא חולה. היות ומר גינדי שהה באותה עת בחו"ל, יצר עו"ד שחק קשר ישירות עם איתי גינדי – אח ושותף של מר גינדי (להלן: "איתי").
5. מן הראוי לציין כי באותה עת התברר לתובעת כי קיימת "בעיה תכנונית" כלשהיא בנכס.
   קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי אותה בעיה והשפעתה על המו"מ ביניהן;
   לטענת התובעת, במסגרת פעולות התכנון שהחלה לבצע במהלך המו"מ, גילה האדריכל מטעמה, מר שנהב, כי ישנה בעיה מסוימת, אף שמינורית, עם תכנית הבינוי של הנכס. שכן, על פי שרטוטי תכנית הבינוי, הבניינים חורגים אל מחוץ לגבול המגרש המיועד למגורים ו"פולשים" לשטח הפרטי הפתוח (להלן: "שפ"פ") המיועד לגינון בלבד. לטענת התובעת, מיד לאחר שהיא גילתה את הבעיה, היא ביקשה לפתור אותה מול הגורמים המתאימים בעיריית רחובות ובשל כך היא ביקשה לדחות את החתימה על ההסכם עד לאחר המועד שנקבע לפגישה בעירייה ביום 5.8.2009. אולם, מיד לאחר שהביעו הנתבעות את התנגדותן לכך, הסכימה התובעת ליטול את הסיכון בעניין זה על עצמה ולהתקדם באופן מיָדי לחתימה.
   מנגד, לטענת הנתבעות, התובעת מעולם לא הציגה להן בזמן אמת כי קיימת טעות בתכניות הבינוי שגלשו לשטח השפ"פ. כל שעשתה התובעת בעניין זה היא הלינה על עצם קיומו של השפ"פ שפוגע לטענתה בתכנון אופטימאלי של הצבת הבניינים ובמרכיב הפרטיות של הדירות. הנתבעות לא הסכימו לדרישת התובעת לחכות לה שלושה שבועות נוספים כדי לאפשר לה לבדוק את כדאיות העסקה שכן לא הובטח להן שבסיום המועד אכן תחתם עם התובעת עסקה בתנאים שדורשות הנתבעות. לטענת הנתבעות, התובעת עשתה שימוש לרעה בבעיה התכנונית ככסות לאי בשלותה בעסקה. התובעת נהגה שלא בתום לב ובצורה מניפולטיבית בכל הנוגע לתיאור הבעיה התכנונית.
6. עו"ד שחק הצהיר (סעיף 34 לתצהירו) כי בשיחה האמורה לעיל עם איתי מיום 12.7.2009, סיפר לו האחרון כי הוא ונציגי התובעת נפגשו והתייעצו עם אדריכל מטעמם והתברר להם לפתע כי קיימות "בעיות תכנוניות בקרקע" שבעטיין התובעת אינה יכולה להתקדם במשא ומתן ולכן ביקש איתי להמתין עד לחזרת מר גינדי לארץ. בתגובה, מסר עו"ד שחק לאיתי כי הנתבעות מאוכזבות מ"גרירת הרגליים" מצד התובעת וביקש לקיים פגישה דחופה בעניין. בתגובה, הבטיח איתי לתאם פגישה ליום 14.7.2009 (עם חזרת מר גינדי מחו"ל).
7. על תוכן השיחה עם איתי העיד עו"ד שחק בפניי כי: "...איתי חוזר אלי ואומר לי הכלה לא נראית לנו, הוא אומר לי תשמע זה לא כזה טוב כמו שזה נראה, אנחנו לא יכולים להתקדם, יש לנו פה איזושהי בעיה." (עמ' 603 לפרוטוקול, ש' 1 – 3) ובהמשך: "ת. הוא הלך שבע צעדים אחורה מבחינת. עזוב את המסוימות, מבחינת נקרא לזה הגמירות דעת שלו. זאת אומרת אם במהלך הפגישה שהייתה עם אריאל הייתה התלהבות, כמו שאתה אומר לחיצת יד, בוא נלך קדימה. אני מקבל טלפון הוא אומר לי תשמע אני לא יודע, היינו אצל העו"ד זה לא טוב כמו שזה נראה. אמרתי לו מה הפירוש לא טוב כמו שזה נראה? הוא אומר יש שם שפ"פ ואי אפשר לבנות, אני צריך לבנות עכשיו את שני הבניינים באופן כזה שהוא פוגע לי בפרטיות, חלון יהיה ליד חלון, אני לא יודע אם זה מתאים לי, אני לא יודע אם אני אקבל על זה מחירים טובים, אני לא יודע אם זה מתאים לי כל הסיפור הזה. כשהוא אמר לי את זה הבנתי שאם היה סיכוי של. אני לא יודע, במו"מ רגיל כשמתחילים טיוטה יש סיכוי של 60% שזה ייסגר ו-40% שלא ייסגר, כשהוא אמר לי את זה הבנתי שהסיכוי שתהיה פה עסקה הוא יורד ל-30% מ-60%, סתם הערכה של הבטן שלי." (עמ' 603 לפרוטוקול, ש' 7 – 22).
8. עו"ד שחק הצהיר כי בהמשך לשיחה עם איתי, ביום 14.7.2009 הוא ניסה ליצור קשר עם מר גינדי לתיאום הפגישה, אולם מר גינדי מסר לו כי אין טעם בקיום הפגישה שכן התובעת מבקשת לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע ולצורך כך נקבעה לה פגישה ליום 5.8.2009 בעיריית רחובות ולדבריו: "חן אמר לי האדריכל לא נותן לי להתקדם, אני צריך לעשות פגישה עם העירייה, קבעתי פגישה עם העירייה ב – 5.8 עם מהנדס העיר, ועם היועץ המשפטי לממשלה... לעירייה סליחה" (עמ' 605 לפרוטוקול ש' 25 – עמ' 606 ש' 2).
9. התובעת לא הגישה תצהיר מטעם איתי גינדי בנוגע לתוכן השיחה עם עו"ד שחק ולא העידה אותו. אני סבור, כי מחדל זה של התובעת מזימון לעדות של עד רלבנטי, פועל לרעתה ולא מותיר ספק או ערעור בהצבת גרסה נגדית לזו שנשמעה מפיו של עו"ד שחק לגבי אותה השיחה שניהל עם איתי גנדי.
   אי-הבאתו של עד רלבנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשש, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד. הציפייה ההגיונית והמתבקשת היא כי בעל הדין אכן ישמיע את העד המסוים, שלא הובא על-ידיו לעדות, לשם גילוי האמת וחקר העובדות, כפי שאותו בעל - דין טוען להן (ראה: ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלמה מתיתיהו, פד"י מה(4) 651, עמ' 658 – 659(1991)).

מחדלה של התובעת להעיד עדים מתאימים ולהציג ראיות קיימות שיתמכו בנקודה מרכזית בגרסתה לגבי הבעיה התכנונית, מפעילה לגביה את העיקרון כי אילו הובאו אותן ראיות, היו אלו פועלות נגדה (ראה: ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605, 615 (1993); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם בנבו, 27.7.2008), בפסקה 26; יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי (מהדורה משולבת ומעודכנת, 2009) עמ' 1650 - 1648).

1. כאמור, התובעת התעלמה כליל מהצהרות עו"ד שחק בנוגע לאותה שיחה עם איתי ולא סתרה את הנאמר בה ובנוסף תמוה בעיני כי התובעת גם כלל לא התייחסה בסיכומים מטעמה, לרבות בסיכומי התשובה לטענות הנתבעות בנוגע לאותה שיחה.
2. לפיכך, אני סבור כי יש לקבל את עדותו של עו"ד שחק ביחס לשיחתו עם איתי. לאור הנאמר באותה שיחה ובהתאם למבחנים אובייקטיביים ואמות מידה של "האדם הסביר" ניתן להבין מדברי איתי והתבטאויותיו באותה שיחה כי באותו שלב התובעת לא הייתה בשלה לקיום העסקה ולא התקיים לגביה יסוד גמירות הדעת ואפילו ניתן לומר כי היא נסוגה מעוצמת גמירות הדעת שהייתה לה (ככל וברמה שהייתה) עד לאותו השלב בו העצימה את הבעיה התכנונית כעילה למשוך את המו"מ.
3. אני סבור, כי אמנם זה לגיטימי שהתובעת תרצה לבדוק את עניין ה"בעיה התכנונית" שנתגלתה לה רק באותו שלב, אולם מנגד, לאור ההתבטאויות של איתי בשיחה עם עו"ד שחק והתבטאויותיו של מר גינדי בשיחתו עם עו"ד שחק לאחר מכן, לא ניתן לומר כי באותו שלב התובעת הייתה מוכנה לחתימה על העסקה ואף ניתן, כאמור, לומר את ההפך.
   גם סירובו של מר גינדי לקיים פגישה בין הצדדים באותו שלב (לאחר ששב מחו"ל) מלמדת על העדר גמירות דעתה. אני סבור כי לא ניתן לקבוע באופן ודאי כי לאחר קיום הפגישה בעירייה התובעת אכן הייתה חותמת על העסקה באותם תנאים ולפיכך, לא ניתן היה לצפות שהנתבעות ימתינו לתובעת כ"בנות ערובה" עד לאחר הפגישה בעירייה ללא כל בטוחה מתאימה שהתובעת אכן תחתום על ההסכם.
4. מכאן ואילך נערכו בין מר גינדי, מר אבן ועו"ד שחק מספר שיחות טלפוניות ביחס לדחייה עד לפתרון אותה בעיה התכנונית. מעדויות הצדדים לגבי שיחות אלו עולה כי מר גינדי ביקש להמתין עם החתימה על ההסכם עד לאחר הפגישה שנקבעה בעירייה וכלשונו: "דווקא חשבתי... שנוח לי יהיה לחתום על החוזה אחרי שנסדיר, נבין את הדרך לפתרון הבעיה." (עמ' 122 לפרוטוקול, ש' 17 – 20). אולם, לפי גרסתו, משנענה כי הדבר אינו מוסכם על הנתבעות, השיב מיד כי הוא מקבל את עמדתן וכי אין בבעיה התכנונית כדי לעכב או להפריע לחתימה על החוזה.
   מר גינדי העיד על אחת משיחותיו עם מר אבן כי: "חטפתי על הראש מקלחת כזאת ממר אבן, אז הבנתי שאין אפשרות לדחות את החתימה, והסכמתי לקיים את החתימה במיידי, ואז הקדמתם ועשיתם, ושלחתם הודעה על הפסקת ניהול מו"מ בשל ההתנהלות. עד אותו יום היחסים היו יותר מטובים, המו"מ היה ברוח טובה." (עמ' 125 לפרוטוקול, ש' 13 – 17).
5. גרסה זו של מר גינדי נסתרה בעדויותיהם של מר אבן ועו"ד שחק שהעידו גם הם על התוכן של אותן שיחות;
   מר אבן ועו"ד שחק העידו כי באותו שלב מר גינדי הציע להם להפקיד "דמי רצינות" / "פיקדון רצינות" עד לאחר הפגישה בעירייה (סעיף 38 לתצהירו של עו"ד שחק, סעיף 37 לתצהירו של מר אבן).
   מר אבן ועו"ד שחק חזרו על גרסתם בעניין זה בחקירתם הנגדית;
   עו"ד שחק העיד שביום 20.7.2009 שוחח עמו מר גינדי והציע להפקיד אצלו סכום כסף כ"פיקדון רצינות": "כדי שהוא יוכל לכבול אותם [את הנתבעות – י.ש.] עד הפגישה בעירייה...לכבול אותם במובן הזה שהם יצטרכו לחכות לו עד הפגישה בעירייה" (עמ' 622 לפרוטוקול, ש' 21 – 27) ועו"ד שחק שלח את מר גינדי לשוחח עם מר אבן.
   גם מר אבן העיד כי בשיחה שנתקיימה בינו לבין מר גינדי בין התאריכים 14-20.7.2009 מר גינדי הציע להפקיד בידי עו"ד שחק פיקדון רצינות: "להפקיד כסף כדי להראות שהם רציניים ולא מושכים את הזמן רק סתם עד ה – 5.8." (עמ' 695 לפרוטוקול, ש' 5 – 6). אבן סירב להצעה כי לא היה לו מה לעשות עם פיקדון וזה לא מקדם אותו בשום דבר (עמ' 696 לפרוטוקול, ש' 18 – 19) ובעיקר כי להבנתו דובר על פיקדון שיוחזר לגינדי אם לא תהיה עסקה (עמ' 696 לפרוטוקול, ש' 7 – 8). אבן העיד כי בסיום השיחה עם גינדי הוא הסביר לו שהם לא מוכנים לחכות עד ה – 5.8.2009 (עמ' 706 לפרוטוקול ש' 18, עמ' 707 לפרוטוקול, ש' 25), וכלשונו: "ואם הוא כן מתעקש לחכות וללכת לפגישה הזאת ב – 5.8 ורק אחריה לראות אם יש עסקה או אין עסקה, אז תודה רבה ולא תודה." (עמ' 706 לפרוטוקול, ש' 20 – 22) ובהמשך: "השיחה הסתיימה בזה שאני מסביר לו לך קח עם עצמך את היום, תחליטי עם עצמך אם אתה מוכן ובשל לקנות את המגרש עכשיו, לגמור עסקה היום ולא לחכות ל-5.8 ואז להגיד לי לא מתאים לי כן מתאים לי, ואם לא אז לא קרה כלום, תודה, להתראות." (עמ' 707 לפרוטוקול, ש' 6 – 10).
6. בניגוד לגרסה של מר גינדי כי לאחר שהנתבעות סרבו להמתין עד הפגישה בעירייה הוא הסכים לחתום באופן מיָדי על ההסכם, העיד עו"ד שחק כי רק בשלב הבא לאחר ההודעה על הפסקת המו"מ מר גינדי אמר: "עזוב את הפגישה בעירייה, אני לוקח את הסיכון עלי כביכול" (עמ' 630 לפרוטוקול, ש' 6 – 10).
   אני סבור, כי בעניין זה יש להעדיף את גרסת עו"ד שחק; הגרסה שהציג מר גינדי בהקשר זה אינה מתיישבת עם האמירות של איתי בשיחתו עם עו"ד שחק, אינה מתיישבת עם עדות מר גינדי כאמור, כי יהיה לו נוח לחתום על החוזה לאחר שיסדיר את פתרון הבעיה (עמ' 122 לפרוטוקול, ש' 17 – 20), אינה מתיישבת עם העובדה שלאחר ההודעה על הפסקת המו"מ מר גינדי הציע להעלות את מחיר התמורה עבור הנכס (עמ' 137 לפרוטוקול, ש' 16 – 19) ואינה מתיישבת עם הגרסה של עו"ד שחק ומר אבן שהעידו בפניי כי מר גינדי הציע פיקדון רצינות שיכבול אותם עד לפגישה בעירייה וסתרו בעדותם את טענת מר גינדי כי הוא הציע לשלם 4 מיליון ₪ לאחר ההודעה על הפסקת המו"מ (עמ' 720 לפרוטוקול, ש' 21 – 25, עמ' 631 לפרוטוקול, ש' 6 – 12).
7. גם מר ניסים העיד כי הבעיה התכנונית הייתה ה"טריגר" מבחינתו לשבירת ניהול המו"מ שכן עד לרגע זה הנתבעות גם לא קיבלו הסכמה על אף סעיף מהותי בחוזה (עמ' 762 לפרוטוקול, ש' 25 – 27). לגבי ההחלטה על הפסקת המו"מ העיד ניסים כי: "אנחנו דיברנו כבר לפני הנסיעה שלי על הנושא של הפסקת המו"מ, כבר לפני הנסיעה. אריאל [הכוונה למר אבן – י.ש.] היה יותר, בוא נאמר אני תקרא לזה הייתי יותר קשוח ממנו לפני הנסיעה שלי ואמרתי לו אריאל אני לא רואה שאנחנו מקדמים הייתי רוצה להפסיק את המו"מ, הוא אמר לי עד כמה שזכור לי בוא תיסע, תן לי לנסות, עוד כמה ימים נראה אם תהיה התקדמות, אבל בכל מקרה כשאתה חוזר, עד שאתה חוזר, ואם לא הייתה התקדמות אני מפסיק את המו"מ." (עמ' 768 לפרוטוקול, ש' 25 – עמ' 769 ש' 5). בהמשך, ניסים העיד כי: "כל האמון שהיה לי בקונים האלה התערער לחלוטין." (עמ' 772 לפרוטוקול, ש' 11). גם מר אבן העיד כי לפני שמר ניסים נסע לחו"ל ביקש מר ניסים להפסיק את המו"מ אולם הוא שכנע אותו להמתין עוד מספר ימים (עמ' 711 לפרוטוקול, ש' 4 – 16).

נסיבות הפסקת המו"מ

1. מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת לאופן ולמועד המדויק בו הודיעו הנתבעות לתובעת על הפסקת המו"מ;

מהמסמכים שהוצגו בפניי, עולה כי ביום 21.7.2009 שלח עו"ד שחק מכתב לעו"ד כהן (נספח ח' לכתב התביעה) (להלן: "המכתב") בו צוין:
"למען הסדר הטוב, הריני להעלות על הכתב את שמסרתי לך ולמרשך בשיחות טלפוניות, כי לאור דרך התנהלות המו"מ עד כה החליטו נציגי מרשתי על הפסקתו." (ההדגשה שלי – י.ש.).

לטענת התובעת, למרבה ההפתעה ולתדהמתה אכן ביום 21.7.2009, עוד בטרם שב מורשה החתימה מטעם הנתבעות מחופשתו בחו"ל, הגיע אליה המכתב מעו"ד שחק המודיע על הפסקת המו"מ בין הצדדים לאלתר. מיד לאחר קבלת המכתב פנה גינדי לעו"ד שחק בדרישה לקבל הסברים ולקבוע באופן מיָדי פגישה לחתימה על חוזה המכר כפי שהוא בהתאם לטיוטה האחרונה שהעביר עו"ד שחק לעו"ד כהן ועו"ד שחק ציין כי יעביר דרישה זו לנתבעות.

מנגד, לטענת הנתבעות, התובעת לא הופתעה מהפסקת המו"מ והוזהרה מראש על כך. כבר ביום 20.7.2009 הודיע מר אבן למר גינדי בשיחה טלפונית על הפסקת המו"מ. בעקבות אותה שיחה, שלח עו"ד שחק לעו"ד כהן ביום 21.7.2009 מכתב ובו הודיע על הפסקת המו"מ ולמכתב קדמה ההודעה בעל פה מעו"ד שחק לעו"ד כהן, דבר שצוין אף הוא במכתב.

1. בניגוד לעמדת התובעת כי היא הופתעה מהמכתב, בא כוחה - עו"ד כהן העיד כי קדמה למכתב מיום 21.7.2009: "שיחת טלפון אחת בטוח הייתה, ולדעתי בזה זה הסתכם, שיחה אחת שפנה אלי עו"ד שחק" (עמ' 503 לפרוטוקול, ש' 15 – 17) בה נאמר לו על ידי עו"ד שחק: "אמר לי אל תשאל אותי שי, אני מוצא נכון להגיד לך את זה, אל תשאל אותי למה, אבל הם מפסיקים את המו"מ ופשוט אני מוצא לנכון בשם ההגינות לטלפון ולהגיד לך את זה לפני שאני מוציא לך מכתב. זה בדיוק היה". (שם, ש' 19 – 22). לדברי עו"ד כהן: "מעולם לא היה לפני השיחה הזו אפילו לא רגע אחד של הטלת דופי בדרך ההתנהלות" (עמ' 505 לפרוטוקול, ש' 5 – 6). מאידך, עו"ד כהן העיד כי הוא כלל לא ידע בזמן אמת על בקשת מר גינדי לדחות את מועד החתימה עד לבירור הבעיה התכנונית (עמ' 498 לפרוטוקול, ש' 6 – 15) ומאליו מובן שהוא גם לא עודכן בדבר השיחות שניהל מר גינדי בעניין עם מר אבן ועו"ד שחק. באותן שיחות הזהיר עו"ד שחק את מר גינדי כי הוא עלול לאבד את העיסקה (עדות עו"ד שחק, עמ' 625 לפרוטוקול, ש' 12 – 15).
2. מהאמור עולה המסקנה, כי התובעת ידעה עוד קודם למכתב כי בכוונת הנתבעות להפסיק את המו"מ עימה בין היתר בשיחות שנוהלו בין נציגי הצדדים, כאמור.
3. מר גינדי הצהיר כי לאחר קבלת המכתב על הפסקת המו"מ הוא שוחח עם עו"ד שחק והציע לו לחתום על החוזה ולשלם 4 מיליון ₪ מתוך התמורה החוזית כהוכחה לרצינות דבריו (סעיף 53 לתצהירו) ובעדותו ציין: "אמרתי לו רני אני עכשיו אומר לשי כהן לבוא, השעה הייתה שתיים בצהריים, תודיע לאשתך שאתה מגיע בשעתיים שלוש איחור, היום נחתום היום תקבלו את ה-35%, היום נגמור את הכול, ויותר מזה אמרתי לו. הוא אמר לי הטיוטה לא גמורה, הוא כבר באותו רגע ניסה להתחמק. אמרתי לו רני הטיוטה היא כתובה כפי שאתה העברת אותה..." (עמ' 127 לפרוטוקול, ש' 3 – 8) ובהמשך: "אמרתי לו אנחנו באים לחתום היום, היום באים לחתום, עכשיו אתה מקבל בהעברה בנקאית את הכסף. הוא אמר לי אני לא רוצה את הכסף. אמרתי לו רני עכשיו בהעברה בנקאית את הכסף, תוך שעה שי כהן אצלך, היום אנחנו חותמים. הוא התחמק ממני." (עמ' 127 לפרוטוקול, ש' 18 – 22).
   כשנשאל גינדי מדוע הציע לעו"ד שחק להפקיד פיקדון בסך 4 מיליון ₪ ולא סכום בגובה התשלום הראשון (של כ – 6 מיליון ₪) הוא לא נתן תשובה ברורה (עמ' 131 לפרוטוקול, ש' 26 – עמ' 132 ש' 12) ובהמשך השיב: "כי לא היה לי 1,000,000 שקל, נו באמת." (עמ' 133 לפרוטוקול, ש' 9). מנגד, הן עו"ד שחק והן מר אבן לא זכרו שמר גינדי הציע לשלם סכום של 4 מיליון ש"ח לאחר ההודעה על הפסקת המו"מ, אלא זכרו שהסכום הוצע על ידי מר גינדי יום לפני כן כ"פיקדון רצינות" בשלב ההמתנה עד לפגישה בעירייה (עמ' 631 לפרוטוקול, ש' 6 – 12, עמ' 720 לפרוטוקול, ש' 21 – 25).
4. מר אבן העיד כי תחושתו במועד הפסקת המו"מ הייתה: "... לא רוצה לשמוע מחן גנדי, לא רוצה לראות את חן גנדי, הוא גרר אותי במשך שבועיים וחצי שלושה סתם. לא רוצה, לא מאמין לו." (עמ' 719 לפרוטוקול, ש' 8 – 10) ובהמשך: "... לא רוצה לעשות איתו עסקים, הבנאדם הזה בא אלי ב-17 ומציג מצגי שווא, כמה הם מכירים את האזור, וכמה הם יודעים לעשות עסקה מהר, וכמה הם רוצים לעשות עסקה מהר ויודעים ומכירים את המגרש הספציפי הזה. אחר כך אני, חודש אחר כך כשבמהלך החודש הזה הוא נותן לי פה סטירה ושם סטירה, פה מראה לי שכל מה שהוא אמר לי בפגישה זה לא נכון כי אחר כך העו"ד שלו כתב הכל הפוך, וכל דבר ודבר כל הזמן, לא, לא, לא, ודוחה, ודוחה, ודוחה, לא רוצה, יש עוד, לא חייבים." (עמ' 719 לפרוטוקול, ש' 22 – עמ' 720 ש' 3). מר אבן ציין כי גם אם מר גינדי היה מגיע אליו לאחר הפסקת המו"מ עם שיק לחתימה (הגם שלפי גרסת הנתבעות הוא לא עשה זאת), הוא איבד כליל את האמון בתובעת ולדבריו: "לא מאמין בצ'ק, לא מאמין שתבוא היום, לא מאמין שתחתום, לא מאמין שלא תתווכח איתי עוד שבע שעות על זה, לא מאמין לך. גם בעסקה פשוטה." (עמ' 720 לפרוטוקול, ש' 17 – 19).

השאלה המרכזית לצורך ההכרעה כאן: האם הנתבעות נהגו בחוסר בתום לב במו"מ ?

1. הכלל הוא, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת ולכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה (עקרון "חופש החוזים" במובנו השלילי) כל עוד הוא לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה (ראה: ע"א 921/91 אמנון אזערי נ' עזבון רחל לווינברג – יורשיה (פורסם בנבו, 4.8.1993)).
   אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (שלו, עמ' 57). פרישה ממשא ומתן, שאינה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המו"מ ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת: ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463, בעמ' 467).
   שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המו"מ בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המו"מ (ראה: ע"א 416/89 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"מ מו(2) 177 (1992); ע"א 800/75 משה קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי אמת יוסף בת ים, פ"ד ל"א(3) 813 (1977), בעמ' 818; ד' פרידמן ו-נ' כהן חוזים (תשנ"א - 1991) כרך א' (להלן: "פרידמן וכהן"), עמ' 597).
2. עמדה על כך פרופ' גבריאלה שלו בספרה הנ"ל באומרה דברים אלה:

"הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המו"מ ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.

המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המו"מ ומעמדות הצדדים לו.

בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המו"מ ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המו"מ מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמו"מ נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. אם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין. אפילו בערב האחרון של משא ומתן ארוך ומסובך עלולים הצדדים להיקלע למבוי סתום, שלא ניתן להיחלץ ממנו אלא על-ידי סיום המו"מ. ומנגד, אפילו בתחילת המו"מ אין לפרוש בחוסר תום לב" (שלו, עמ' 57) (ההדגשה שלי – י.ש.).

ראה גם: ע"א 2071/99 פנטי אלישע נ' יצהרי שריה ואח' (פורסם בנבו, 27.8.2001); ע"א (מחוזי - ת"א) 10619-08-11 פארק תעשיות אלמוג בע"מ נ' טמפו משקאות בע"מ (פורסם בנבו, 1.5.2012).

1. אני סבור כי בענייננו פרישת הנתבעות הייתה מטעמים ענייניים.
   מהמקובץ לעיל עולה, כי לנוכח העובדה שהנתבעות ביקשו מלכתחילה לנהל משא ומתן מהיר ולנוכח התנהלות התובעת במהלך המו"מ לרבות בשלב עריכת הטיוטות והתבטאויותיה בשלב בו נתגלתה הבעיה התכנונית, פרישתן של הנתבעות מהמו"מ הייתה פרישה לגיטימית שהודרכה על ידי שיקולים ענייניים מבחינתה.
   לאור הטיוטות שהוצגו בפניי ואופן התפתחות המו"מ איני סבור שדובר על שלב כה מתקדם של משא ומתן עד כדי כך שפרישת הנתבעות ממנו נעשתה בחוסר תום לב. מהתנהגות התובעת במהלך כל המו"מ לרבות בשלב הכנת טיוטות ההסכם ובייחוד לאחר שגילתה את הבעיה התכנונית, איני משוכנע כי היא ניסתה לשפר את התנאים המסחריים ע"י "גרירת רגליים", אך באופן ברור ניתן ללמוד כי התובעת עצמה לא הייתה בשלה לאותה עסקה ובשל כך לנתבעות עמדה הזכות לפרוש ממנו. לתובעת הייתה הזכות העניינית לבדוק את הבעיה התכנונית שהתגלתה, וזו אולי אפילו הייתה חובתה כלפי עצמה. אך, היה עליה לדעת כי היא מצויה בשלב המו"מ בו צד הנכנס והמצוי בשלב המו"מ ולא מסיים אותו בכריתת הסכם "חושף עצמו לסיכון כי העסקה לא תצא אל הפועל" ולסיכון כי לכל אחד מהצדדים הזכות לפרוש ממנו בכל עת כל עוד לא נכרת החוזה (במגבלת תום הלב).
   חזקה על אנשי עסקים מנוסים כמו אלו שפעלו במו"מ זה בשם התובעת, שהם יודעים כי בשלב המו"מ, פעם זוכים, פעם מפסידים ופעם מהלכים כאלו ואחרים של התמשכות המו"מ יכולה להפיל אותו, לצד הזכייה או לצד ההפסד.
2. אני סבור כי המקרה דנן שונה מפסק הדין בע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) נ' ברנדר, פ"ד נז(1), 158 (2002) (להלן: "עניין עלריג") עליו ביקשה להסתמך התובעת בסיכומיה: בעניין עלריג, קבע בית המשפט כי המו"מ בין הצדדים הגיע לשלב מתקדם והושגו הסכמות בין הצדדים ביחס לעניינים מהותיים נשוא העסקה, שולם חלק מסכום התמורה ואופן ניהול המו"מ יצר אינטרס הסתמכות אצל הצדדים. כל זאת להבדיל מהמקרה דנן בו כאמור, הצדדים לא הגיעו להסכמות ביחס לכל העניינים המהותיים של העסקה, לא שולם חלק מהתמורה והתובעת דווקא היא זו שיצרה אצל הנתבעות מצג כי לאור הבעיה התכנונית, בין היתר, היא אינה בשלה לעסקה.
   
   כך גם מפסק הדין בעניין ת"א (מחוזי – ת"א) 1759/07 אלקבס תעשיות נ' ניו פארם (פורסם בנבו, 20.9.2011) (להלן: "עניין אלקבס") שאוזכר בסיכומי התובעת לא ניתן ללמוד גזירה שווה לענייננו. בעניין אלקבס, בניגוד למקרה שבפניי, המו"מ בין הצדדים הגיע אל נקודת האל חזור בה לא ניתן היה לסגת מהשלמת העסקה. המו"מ הסתיים בחתימה על "הסכם עקרונות" שהכיל את כל הפרטים המהותיים של ההסכם הסופי, טיוטת ההסכם כבר הוכנה לחתימה ורוב ההליכים שנדרשו להשלים את ביצוע העסקה, כמעט והסתיימו. כל שנותר הוא לבצע הליך של ספירת מלאי וחתימה על ההסכם ורק אישור דירקטוריון מנע את החתימה. כל זאת, בשונה מהמקרה שבפניי בו המו"מ לא הגיע לשלב כה מתקדם והצדדים לא הגיעו להסכמות ביחס לכל הפרטים שחלקם היו מהותיים לצדדים.

ניהול משא ומתן עם קבוצת הרכישה

1. לטענת התובעת, ביום 15.7.2009 או בסמוך, בעיצומו של המו"מ עם התובעות, שוחחו הנתבעות עם המתווך מר עטרה לגבי מכר המקרקעין והאפשרות למצוא קונה חדש במחיר התחלתי של 245,000 ₪ ליחידת דיור. עטרה יידע את גב' גולד, שעמדה בראש קבוצת הרכישה, אודות האפשרות לרכוש את המקרקעין. ביום 22.7.2009 מיד לאחר סיום הפגישה עם הנתבעות, פנתה גולד לשמאי מר ספקטור בבקשה להכין עבור קבוצת הרכישה דו"ח אפס וביום 27.7.2009 הפיק ספקטור את הדו"ח וחוזה המכר איתה נכרת ביום 13.8.2009 עבור תמורה בגבוהה בכ – 3 מיליון ₪ מהמחיר שסוכם עם התובעת.

מנגד, לטענת הנתבעות, בעת הפסקת המו"מ (ביום 20.7.2009) לא ניהלו הנתבעות משא ומתן מקביל עם צד שלישי כלשהו. אמנם התקבלו אצל הנתבעות כל הזמן פניות מגורמים מעוניינים כמו מתווכים (ולתובעת נמסר על כך במהלך המו"מ) אך מעולם לא נמסרה לנתבעות הצעה מחייבת כלשהיא.
רק ביום 27.7.2009 – כשבוע ימים לאחר הפסקת המו"מ – נפגשו נציגי הנתבעות בפעם הראשונה עם גב' גולד ומר עטרה ומדובר בפגישה לגיטימית ללא פסול. מאז הוחלפו בין הצדדים לא מעט הודעת דואר אלקטרוני וטיוטות ונעשו לא מעט שיחות עבודה ולבסוף הנכס נמכר במסגרת עסקה מהירה ובתנאים טובים יותר מהתנאים עליהם דובר בשעתו עם התובעת.

התובעת לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה לי כי יש להעדיף את גרסתה בעניין מועד הפגישה על פני גרסתה של הנתבעות ולכן היא נדחית, אך בכל מקרה, כפי שיפורט בהמשך, אפילו היתה מתקבלת גרסתה לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה.

1. בספרות ובפסיקה נדונה השאלה האם ניהול משא ומתן מקביל עם אחרים מהווה חוסר תום לב במשא ומתן? וכך סבורה בעניין זה פרופ' שלו:

"התשובה לשאלה זו אינה אחידה, אלא תלויה בנסיבות. כך, יש לברר אם ניתנה למשתתפי המו"מ הבטחה שלא ייערך משא ומתן מקביל. ואולי להיפך: נאמר להם מפורשות שבמקביל למשא ומתן עמם מתנהל משא ומתן עם אחרים" (שלו, שם בעמ' 54).

ראה גם ה"פ (מחוזי - י-ם) 20822-08-10 אקווה בלה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 27.3.2011). לפיכך, גם בהקשר זה יש לבדוק כל מקרה לגופו (ראה: ת.א. (מחוזי - ת"א) 1190/06 מג'יק פיוצ'ר בע"מ נ' אלי ויינשטיין (16.3.2006), ע"א (מחוזי ת"א) 258/93 סופר פארם (ישראל) בע"מ נ' ברוך חבס פ"מ תשנ"ה(1)3 (1994)).

1. גם לדעת פרידמן וכהן (בספרם שצוין לעיל, עמ' 591):

"החופש במשא ומתן מאפשר ניהולו של משא ומתן מקביל עם צדדים אחרים. לסיכון כזה חשוף כל אחד מן הצדדים שאיתם מנהלים משא ומתן. לכלל לפיו מאפשר המו"מ ניהול משא ומתן מקביל, יש לצרף את ההלכה, שבה נדון בסמוך, המגבילה פרישה ממשא ומתן ככל שאופיו מקדם, וככל שמתגברות ציפיותיו של צד בדבר כריתתו של חוזה... חופש הפרישה עשוי להיות מוגבל, בין אם הצד הפורש מואס במשא ומתן ללא קשר למעורבות של אחר, בין אם הצד פורש משום שהוא התקשר בעיסקה עם מי שעמו הוא ניהל משא ומתן מקביל."

1. כפי שעולה מהעדויות שהובאו בפניי, הנתבעות לא מסרו לתובעת התחייבות כי ינוהל עמה משא ומתן באופן בלעדי וכדברי מר גינדי: "אף אחד לא מסר לי התחייבות לנהל מו"מ באופן בלעדי" (עמ' 108 לפרוטוקול, ש' 3 – 6). גם עו"ד כהן העיד שמר גינדי לא מסר לו שיש התחייבות מצד הנתבעות לניהול משא ומתן בלעדי (עמ' 463 לפרוטוקול, ש' 21 – עמ' 464 ש' 6), ואף הובהר כי בכל אותה העת, מתקבלות פניות של מתעניינים אחרים.
   בנוסף, עו"ד שחק הצהיר (סעיף 37 לתצהירו) כי במהלך השיחות עם מר גינדי בנוגע לבעיה התכנונית הוא מסר לו שהנתבעות לא ימתינו לתובעת עד לפגישתה עם נציגי העירייה ועו"ד שחק העיד בפניי שבאותו שלב הוא אמר למר גינדי: "חן אתה תאבד את העסקה, הם מקבלים פניות כל הזמן אתה תאבד את העסקה." (עמ' 625 לפרוטוקול, ש' 12 – 15).
2. המסקנה העולה הינה כי, לתובעת לא ניתנה הבטחה כי ינוהל עימה משא ומתן בלעדי. לפיכך, אין בעצם ניהול משא ומתן מקביל בנסיבות העניין כדי להיחשב לחוסר תום לב מצד הנתבעות אפילו אם היה מוכח שכזה אכן התקיים.

אמנם, קיימת מחלוקת בין הצדדים מתי בדיוק החל המו"מ עם נציגי קבוצת הרכישה, אולם גם אם אקבל את עמדת התובעת כי הפגישה עם נציגי קבוצת הרכישה הייתה ב – 22.7.2009 (ולא ב- 27.7.2009 – כעמדת הנתבעות), הרי שממילא אף לגרסת התובעת מדובר ביום לאחר שניתנה לתובעות ההודעה על הפסקת המו"מ (21.7.2009).
בנוסף, גם מועד השיחה של נציגי הנתבעות עם המתווך (ביום 15.7.2009) היה לאחר השיחה של עו"ד שחק עם איתי (מיום 12.7.2009) ועם מר גינדי (מיום 14.7.2009) בעניין הבעיה התכנונית ולאחר שהתובעת גילתה את דעתה כי באותו שלב היא אינה בשלה לקיום העסקה וביקשה להמתין עד לפגישה בעירייה.

אני סמוך ובטוח כי אם בסופו של יום התובעת הייתה מבקשת לפרוש מהמו"מ מכל טעם שהוא ולאו דווקא מהטעם התכנוני, לנתבעות לא הייתה יכולה להיות כלפיה כל זכות לתביעה שכן לשני הצדדים היה ברור כי מדובר בשלב של מו"מ שכל צד יכול לפרוש ממנו גם אם התובעת הייתה מוצאת באותה עת עסקת רכישת קרקע טובה יותר או משתלמת לה יותר.

1. גם האינטרס הציבורי-המסחרי מחייב כי הליך המו"מ לקראת כריתת חוזה יהיה חופשי ובלתי מחיי שכן זה טיבו של שלב המו"מ לעומת השלב שמתחיל עם חתימה/כריתת החוזה.
   בשלב המו"מ, חייבים הצדדים לנהוג בהגינות ובתום לב ובפרט בשלב הפרישה ממנו, אך מאידך הם צריכים לחוש כי הם יכולים לנהל מו"מ חופשי ומשוחרר מכל חשש ובייחוד משוחררים מחשש של "חרב" התביעה המתנופפת מעל ראשם. גם מטעם זה רק במקרים מובהקים בהם מוכח חוסר תום לב משמעותי, יש לחרוג מהכלל לפיו: "צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המו"מ ערובה לעריכת החוזה." (שלו עמ' 57).
2. לאור כל האמור לעיל ובשל דחיית טענת התובעת כי הנתבעות פעלו בחוסר תום לב במהלך המו"מ, איני נדרש לדון בסוגיית תשלום פיצויי קיום.

טענות חלופיות

1. לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענותיה החלופיות של התובעת נוגעות לפיצוי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט ומכוח סעיף 11 לחוק התרופות;
   לאור קביעותיי לעיל, אני סבור כי ממילא לא מתקיימים התנאים לפיצוי בגין עשיית עושר ולא במשפט. משקבעתי כי הנתבעות פעלו באופן לגיטימי וראוי, ממילא הן לא התעשרו שלא על פי זכות שבדין.
   גם הפיצוי בהתאם לסעיף 11 לחוק התרופות לו זכאי, בתנאים מסוימים, מי שנפגע מהפרת חוזה, אינו מתאים למקרה זה לאחר שהתובעת זנחה את טענתה בדבר פיצוי בגין הפרת החוזה והעמידה את תביעתה רק על פיצוי בשל הפרת חובת תום הלב בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים.
   

סוף דבר

1. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.
2. הגם שהגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, אני סבור כי בנסיבות העניין אין מקום להשית הוצאות משפט על התובעת.
   אכן הנתבעות היו רשאיות לפרוש מהמו"מ ולא הוכח לי כי הן נהגו בחוסר תום לב, אך לטעמי הן עשו זאת בצורה "חדה" ומהירה מדי להיקף העסקה ולשלב בו הייתה מצויה, ולעובדה שמר גינדי שניהל את המו"מ היה בחו"ל באותה עת והנתבעות ידעו זאת. ייתכן והיה מקום לתת לתובעת התראה עם פרק זמן מוגדר (למשל 48 או 72 שעות) שאם היא לא תחתום על ההסכם יפסק המו"מ.
   ייתר על כן, כאמור, הנתבעות "זכו" ברווח נאה של כ- 3,000,000 ₪ מהפסקת המו"מ עם התובעת וההתקשרות עם קבוצת הרכישה ובנסיבות העניין וגם לאור שורת הצדק, מתחייבת המסקנה כי על כל צד לשאת בהוצאותיו ובכלל זה בהוצאות שכ"ט עורך דינו.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ג, 31 יולי 2013, בהעדר הצדדים.