ע"י ב"כ עוה"ד אבי מורה ו/או אורית טובים

כללי

בפני תביעה כספית על סך 80,260 ₪ בגין חוב ודמי שימוש וצו להחזרת המצב לקדמותו. התובעת הנה נציגות הבית המשותף בשכר ברח' דיזינגוף 340 תל אביב, הידוע כגוש 6963, חלקה 2, ומיום 01.12.2003. הנתבע הנו בעליה של יחידת הקרקע הידועה כחלקת משנה 1 בבניין וששימשה כחנות לרהיטי יוקרה "פרזנאי".

טענות הצדדים

התובעת טוענת כי בעלי הדירות בבניין נשוא התביעה החליטו לערוך שיפוץ כללי בנכס בסיועה של חברת "עזרה וביצרון". במסגרת השיפוץ נחתם הסכם עם קבלן מבצע, וכן אושר כתב כמויות המהווה את המפרט הטכני. נטען כי לצורך השיפוץ נאספו כספים מבעלי הדירות בהנחייתה ובסיועה של עזרה וביצרון. התובעת טוענת כי במסגרת זו אושר לנתבע, לפנים משורת הדין ומתוך רצון שלא לעכב את השיפוץ ובהתנגדותם של חלק מבעלי הדירות, כי חלקו ימומן על ידי יתר בעלי הדירות כך שלא ישתתף בשיפוץ הכללי.

נטען כי הנתבע חשש מפגיעה בחזות חנותו במהלך תקופת השיפוצים, על כן, דאג להסדיר את אופן העבודה, משכה, אופן ומיקום הנחת הפיגומים בזמן השיפוץ, וזאת על אף שלא שילם על שיפוץ זה. התובעת טוענת כי בהתאם לסיכום בין הצדדים בעניין העמדת הפיגומים לצורך השיפוץ, הונחה הקבלן על ידי עזרה וביצרון, להקים את הפיגומים לפי הקצב שהוסכם ובסדר מסוים. נטען כי הנתבע עשה כל שלאל ידו בכדי לעכב את העבודות, ובתוך כך, נערכו עמו פגישות רבות. לאורך תקופת העבודות, העלה הנתבע טענות שונות לגבי הריסת ויטרינה שאינה חוקית, על ידי עובדי הקבלן, ושעליה קיבל פיצוי מהקבלן, אך למרות זאת, המשיך להתלונן.

התובעת טוענת כי כתוצאה מהקשיים שהערים הנתבע על הקבלן, המהנדס ונציגות הבית, ובניגוד לסיכומים שהושגו בשלבים מוקדמים לשיפוץ, נאלצה לשלם לקבלן תוספת בסך של 6,930 ₪ כולל מע"מ, בגין הבאתם של אנשי הפיגום פעם נוספת, לאחר שכבר עבדו במקום במועד קודם והנתבע סרב לאפשר להם לעשות את עבודתם.

התובעת טוענת כי בעקבות פריצות רבות לבניין והריסת דלת הכניסה לאחר גמר השיפוץ, החליטו הדיירים להתקין דלת כניסה חדשה, תוך חידושה של מערכת האינטרקום בבניין. נטען כי לאור ההחלטה האמורה נדרש כל בעל דירה להעביר 900 ₪, אך הנתבע בחר שלא לעשות כן וטען כי יעביר את הכספים רק במידה ויהיה לו טלפון ולחצן בחנות. התובעת טוענת כי טענותיו ובקשותיו של הנתבע בהקשר זה חסרות כל בסיס להישען עליו, היות ודלת הכניסה לבנין הינה לדירות בלבד, וכאשר אין כניסה לחנות מחדר המדרגות, ואף במערכת הקודמת, לא היה קיים לחצן לחנות. התובעת מציינת כי דיירת נוספת שהחליטה לא לשלם, נתבעה אצל המפקחת על רישום המקרקעין ולבסוף, משלמת את חובה בפריסה. משכך, על הנתבע לשלם סך של 1,052 ₪ בגין חובו.

נטען כי ליחידה שבבעלות הנתבע הוצמד חלק מחצר הבניין. התובעת טוענת כי הנתבע החל לבנות בחצר הצמודה,תוספת לחנות, תוך הסתרת אזור הבניה על ידי גדר וצמחים, וללא אישור התובעת או בעלי הדירות אשר גילו את הבנייה כעובדה מוגמרת. התובעת התריעה בפני הנתבע כי בנייתו הבלתי חוקית תגרום לאובדן ו/או ניצול בלתי הוגן של זכויות הבנייה השייכות לכלל בעלי הדירות. נטען כי הנתבע בנה בשטח החצר המוצמדת שבבעלותו, אך לא קיבל אישור לבנייה. התובעת עותרת להשיב את המצב לקדמותו או לחילופין, מבקשת להעמיד פיצוי לקופת התובעת ו/או בעלי הדירות בגין ניצול אחוזי הבנייה של הבניין, תוך בנייה בלתי חוקית וללא אישור בעלי הדירות ו/או התובעת.

התובעת טוענת שהנתבע בנה בחצר המשותפת, שהינה רכוש משותף, מחסן מגודר בו הוצבו מדחסי המזגן. להלן "נישת" או "כלוב המזגנים".

התובעת שכרה שמאי מקרקעין בעלות של 3,495 ₪ כולל מע"מ, שעל פי חוות דעתו נקבע כי זכאית לדמי שימוש שנתיים, בעבור בניית מחסן למדחסים בשטח של 18 מ"ר על השטח המשותף, סך של 7,560 ₪ לשנה. התובעת טוענת כי הנתבע בנה את המחסן בשנת 1994 ומטעמי התיישנות מגבילה את טענותיה לתקופה של 7 שנים ובסך 52,920 ₪( 7 שנים * 7,560 ₪) עבור תקופה זו, וכן תובעת את עלות שכרו של השמאי. התובעת דורשת סך של 64,558 ₪, המגלם את הסכומים האמורים וכן ריבית והצמדה כחוק.

התובעת טוענת כי הנתבע חב סך של 2,340 ₪ עבור תשלומי וועד הבית לחודשים ינואר עד דצמבר 2009, וכאשר הנתבע הנו הדייר היחיד החייב לקופת הוועד.

הנתבע טוען כי מדובר בתביעה מנופחת, ולאחר הליך קודם שנדחה. הנתבע טוען כי עבודות הפיגום גרמו לפגיעה קשה בעיסקו, ועל כן, דרש מלכתחילה שלא יוקמו פיגומים נוספים, בטרם תסתיים העבודה בחזית המערבית של הבניין. נטען כי הקבלן הפר את התחייבותו לפעול לפי התוכנית האמורה של הצבת הפיגומים, והציב את הפיגומים בו זמנית ובניגוד לסיכום עמו. משכך, אין לתובעת להלין אלא על עצמה, על חברת עזרה ובצרון ועל הקבלן. הנתבע טוען כי לתובעת לא היתה כל סמכות לאשר תשלום נוסף בגין הפיגומים והעבודות, ואף אין כל אישור או אסמכתא שהתובעת נתנה את אישורה. נטען כי מר גלעדי, חבר בתובעת, אישר התשלום ללא סמכות, ועל אף היותו מצוי בניגוד עניינים, הנובע מכך שהוא עצמו הזמין במהלך השיפוץ עבודות מהקבלן באופן אישי.

הנתבע טוען כי התובעת הקימה את מערכת האינטרקום בחוסר סמכות וללא חיבורו. משכך, התובעת אינה רשאית לדרוש ממנו להשתתף בתשלום עלות הקמת המערכת ולמרות זאת, היה הנתבע מוכן ועודנו מוכן, לשלם את חלקו ובתנאי ויוספו לו טלפון ולחצן בחנות.

נטען כי הבניה שנעשתה בחלק המוצמד אינה מהווה כל פגיעה קניינית בתובעת או במי מבעלי הזכויות בבית המשותף. לעניין זכויות הבניה נטען כי אין לטענה כל בסיס, היות ומר גלעדי אלון, בעל דירת הגג, בנה על הגג תוספת בניה שמיצתה את אחוזי הבניה ככל שקיימים. על כן, נטען כי מדובר בדרישה הנעשית בחוסר תום לב, ובאופן בררני כנגד הנתבע, ולא כלפי מי שבנה באופן בלתי חוקי על הגג. הנתבע טוען כי מדובר בבניה שנעשתה לפני שנים רבות וללא כל מחאה מצד מי מהמעורבים, ומשכך, מנועה ו/או מושתקת התובעת מלטעון כל טענה בענין.

הנתבע טוען כי לבקשת הדיירת הגב' קריספין, המתגוררת מעל עסק הנתבע, ולאור טענתה כי המזגנים הנמצאים בסמוך לחדר השינה שלה גורמים לרעשים, ביצע הנתבע שינוי במיקום המדחסים וזאת בעצה אחת עם אנשי המקצוע, אשר המליצו על המיקום שיש להציבם, הוא מיקום הנוכחי, ותוך שהקיפם ב"כלוב" בטחון כנהוג לשם מניעת גניבתם. נטען כי התובעת נתנה לנתבע רשות מכללא לעשות שימוש בחצר ולכן מנועה לבקש כעת דמי שימוש ראויים בעבור שטח החזקת המדחסים על השטח המשותף כביכול. הנתבע טוען כי השימוש שעשה ברכוש המשותף הנו זהה באופיו לזה שעושים הדיירים האחרים לצורך, תשתיות מזגנים, גז ודודי שמש, ושאינם מחוייבים. נטען כי לנתבע עומדת הזכות לקזז כנגד החיובים סך של 3,550 ₪ בגין שיפוצים ברכוש המשותף שמימן בידיעת ובהסכמת התובעת.

נטען כי הנתבע שילם את כל הוצאות הנציגות מדי שנה, וכן עבור השכרת המקלט. נטען כי את הוצאות שנת 2009 עיכב הנתבע עקב חיובו באופן חד צדדי, בסכום נוסף וללא כל בסיס. יצוין כי לטענת הנתבע, לאחר הגשת התביעה, שילם את כלל הוצאות הנציגות לשנה זו.

התובעת משיבה כי הנה חברת ניהול מהגדולות ומהוותיקות בתל אביב, ובעלי הדירות מקבלים מאזני בוחן מדי 6 חודשים, וכאשר לנתבע עמדה ועומדת האפשרות לפקוד את משרדיה, ולעיין בתיקי הבית. נטען כי תביעה קודמת שהוגשה כנגד הנתבע אצל מפקחת רישום המקרקעין, היתה בעניין חובו עבור דמי שימוש משכירת המקלט, וכאשר המפקחת העבירה את הדיון בעניין לבית משפט השלום מחוסר סמכות. נטען כי הצדדים הגיעו לבסוף להסדר אשר הביא את ההתדיינות לסיומה.

באשר לטענותיו של הנתבע כלפי מר גלעדי אלון, נטען כי העבודות שבוצעו אינן עבודות פרטיות אלא נובעות מנזקים שגרם קבלן השיפוץ לריצוף הגג הפרטי, המוצמד לדירתו של מר גלעדי. נטען כי בשל מחסור במרצפות תואמות, נדרש להחליף את הריצוף לכל הגג, ועל כן שילם לקבלן באופן פרטי, למעלה מ- 5,000 ₪, באישור ובידיעת המהנדס המפקח וחברת הניהול. נטען כי החלפת האינטרקום ודלת הכניסה נעשו כחלק מתחזוקה תקינה של הרכוש המשותף וכי מעולם לא היה לנתבע טלפון ולחצן בחנות וגם אין בדבר הגיון מאחר ואין לנתבע גישה ו/או עניין בחדר המדרגות.

התובעת טוענת כי לנתבע לא עומדת כל טענת קיזוז על פי חוק המקרקעין וכי עד לכתב ההגנה לא העלה הנתבע כל טענה בדבר בעיות ביוב ואף לא הציג חשבוניות בעניין לתובעת. נטען כי הנתבע דורש קיזוז בדיעבד, וכאשר בהתנהגותו ובשמירת החשבוניות ללא ידוע התובעת, פעל בחוסר תום לב ומשכך, יש לדחות את טענותיו בעניין.

דיון והכרעה

תביעה זו הנה בגין חוב נטען של הנתבע לתובעת, עבור שיפוצים שונים שבוצעו בבניין, כמו החלפת האינטרקום ודלת הכניסה, שיפוץ חיצוני של הבניין, שבוצע בסיועה של עזרה וביצרון וכלל הקמת פיגומים המקיפים את הבניין. כמו כן, נטען לקיומו של חוב הנובע מאי תשלומי ועד, וכן תביעה לדמי שימוש ראויים עבור השטח שיועד למדחסי המזגנים ו"לכלוב" שנבנה סביבם. הנתבע כופר בכלל הטענות האמורות.

במסגרת שמיעת הראיות נחקרו העדים, הגב' מור אסתר, מר אלון גלעדי והגב' דיצה הדר מטעם התובעת והנתבע עצמו. בסיכומיה, טוענת התובעת כי בזמן הגשת התביעה היה הנתבע הבעלים הרשום של היחידה המסחרית, והעובדה כי מכר את הנכס כשנה לאחר הגשת התביעה, אינה מעלה ואינה מורידה. נטען כי התובעת הציגה יומני עבודה מטעם קבלן השיפוץ והמהנדס שפיקח על השיפוץ, כתמיכה לטענה בדבר סירובו של הנתבע לאפשר לעובדי השיפוץ להקים את הפיגומים. נטען כי הטעם לכלל העיכובים היה רצונו של הנתבע לסחוט פיצויים. התובעת טוענת כי חידוש מערכת אינטרקום קיימת הנה בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, וכאשר שאר בעלי הדירות שילמו את ההוצאה. נטען כי בעל דירה אינו משלם לפי הנאה או שימוש אלא, את חלקו היחסי בכל ההוצאות הכרוכות בתחזוקת הרכוש המשותף, המערכות והמתקנים שהושמו בו בהסכמת בעלי הדירות. לעניין חריגת הבניה בחצר הצמודה לעסק הנתבע, נטען כי לו היה בידי הנתבע היתר, היה מציג אותו בפני בית המשפט, וכי אין כל משמעות לעובדה שהנתבע מכר את הנכס, שכן הרוכש מעודכן בהליך המשפטי המתנהל, ולדבריו הסכם הרכישה מתייחס להליך זה, כך שניתן יהיה לאכוף כל צו בעניין גם מול הרוכש החדש. נטען כי הנתבע היה צריך למקם את המדחסים בחצר המוצמדת שלו או על קיר חיצוני הגובל בחנותו ותוך הגשת בקשה להיתר בנייה. התובעת טוענת כי מדובר במחסן הנכנס לגדר הגדרת "בניין" בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ומשכך, נדרש היתר בהתאם לסעיף 145 לחוק.

נטען כי גם לאחר הגשת התביעה נפגשו הצדדים בכדי לנסות ולהתפשר ואף התקיים הליך גישור שלא צלח, ובגינו נאלצה התובעת לשלם למגשר סך של 1,827 ₪, שאף העמיקו את תסכולה בעניין.

הנתבע טוען בסיכומיו כי העביר את המדחסים למקומם החדש לאחר תלונותיה של הגב' קריספין ולאחר שנתבקש על ידי נציגות ועד הבית לטפל בנושא ולעשות כל מה שנדרש בכדי למצוא פתרון. משכך, פנה לחברת המזגנים ובהמלצתה מיקם את המדחסים במקום בו הם שוכנים כיום, וכאשר מוקפים ב"כלוב" למניעת גניבה. נטען כי הדיירים הסכימו בזמן אמת להצבת המדחסים במקומם ולא הביעו כל התנגדות, כמו כן, אין הדבר מתיישב עם קיומם של מזגני יתר הדיירים, שתלייתם על גבי הקיר החיצוני של הבניין, נעשתה ללא כל היתר או הסכמה. הנתבע מדגיש כי רק 11 שנה לאחר בנייתה של נישת המדחסים, הגישה התובעת תביעה כנגד הנתבע, תביעה שנמחקה ולא הוגשה מחדש. התובעת לא העלתה כל טענה או דרישה להריסתה של נישת המדחס ואף לא דרשה כל תשלום בגין שימוש בשטח המשותף. נטען כי רק ביום 17.12.2009, וחודש טרם הגשת תביעה זו, 15 שנה לאחר שנבנתה נישת מדחס המזגן, טענה התובעת לראשונה כי על הנתבע לשלם לה דמי שימוש בגין הקמת נישת מדחס המזגן. הנתבע טוען כי לתובעת לא היתה כל כוונה לגבות מהנתבע דמי שימוש בגין נישת מדחס המזגן, והיא אף לא גובה מהדייר החדש תשלום בגין שימוש זה. נטען כי התובעת לא הוכיחה כי מדובר במחסן, לא הוכיחה מהם דמי שימוש ראויים שיש לגבות בגינו, וכאשר מדובר בנישה של מדחס שהוקמה בהסכמה. הנתבע טוען כי התובעת ויתרה על חוות דעת השמאי מטעמה, ומשלא צרפה אותה לתצהירי העדות הראשית מטעמה, לא הגיש הנתבע חוות דעת נגדית ואף לא זימן את המומחה לחקירתו על חוות דעתו. נטען כי התובעת לא עתרה לצירופה של רוכשת הנכס ממנו לתיק, וזאת על אף שהינה צד נחוץ וחיוני, לצורך מתן הכרעה בצו הריסה, ככל שיינתן צו, שהרי ישפיע על הרוכשת ועלול לפגוע בה.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הצדדים, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה. להלן נימוקי על פי הנושאים העומדים במחלוקת:

א. העמדת פיגום

לאורך השנים נוצרה מערכת יחסים עכורה בין דיירי הבניין נשוא התביעה לנתבע, כך שנתגלעו מחלוקות בעניינים רבים, שעלו על סדר יומה של נציגות הבניין, בין הדיירים ו/או נציגות הבניין לבין הנתבע. בתוך כך חתמו הצדדים על זכרון דברים המרכז מספר הסכמות שאליהן הגיעו. על פי מסמך זה, מאחר ובשנת 1994 ביצע הנתבע שיפוץ חיצוני של קירות הבית המשותף (ציפוי שיש חברון בגובה של 3 מטר בשתי חזיתות, ובניית שביל כניסה חדש לבנין, כולל 3 מדרגות וקירות תומכים בחזית, החלפת כל הפרזול ביציאה מן המקלט) ומאחר ובישיבת דיירים שנעשתה לאחר גמר ביצוע השיפוצים הועלו התנגדויות לגבי הסיכום שהושג עם הועד, ובכדי לסיים את המחלוקת הגיע הועד בגיבוי אותה ישיבת דיירים להסכמות כדלקמן:

א. בעל החנות ישא בהוצאות השיפוץ החיצוני כמתואר לבדו, במידה ויעשה שיפוץ חיצוני לבנין בעתיד יהיה בעל החנות פטור מהוצאות השיפוץ.

ב. בעל החנות ישלם מסי ועד לפי פורמולה של יחידות דיור ולא על פי פורמולה המבוסס על שטח רצפות.

מן האמור עולה, כי הצדדים אכן הסכימו כי במידה ובעתיד יבוצע שיפוץ חיצוני לבנין, יהיה הנתבע פטור מהוצאות השיפוץ.

מן הפרוטוקולים של אסיפות הדיירים ניתן ללמוד על רצונם ותוכניתם של הדיירים לבצע שיפוץ בבניין ועל הקשיים שעמם נדרשו להתמודד במהלך הדרך. כך בפרוטוקול מיום 14.02.2004, דנו הדיירים בשלבים המקדמיים של שיפוץ זה וצוין בסע' 3(ו) לפרוטוקול כי הנתבע לא ישלם את השיפוץ עקב כך ששילם עלות הכניסה לבנין והוצאות השיפוץ תתחלק בין יתר 9 בעלי הדירות. בדומה, בפרוטוקול מיום 02.01.2005 צויין בסע' ג (2) כי הנתבע שלם בעבר על חיפוי קירות החוץ לפני כ- 10 שנים וללא תאום עם הועד ולכן לא ישתתף בחלק היחסי של שיפוץ קירות החוץ אך לגבי שאר סעיפי השיפוץ – ישתתף בחלקו היחסי.

מחומר הראיות עולה כי הנתבע שלח לנתבעת מכתב ביום 04.06.2005 בעניין השיפוץ בו הבהיר כי השיפוץ שעומד על הפרק יכול לפגוע במהלך העסקי של חנותו ועל כן בכדי למזער את הנזקים הוסכם על מתווה מפורט מאוד, שעל פיו יבוצע השיפוץ, מתווה זה התייחס לשלבים על פני ציר הזמן בהם נדרש הקבלן לפרק את הפיגומים בכל חזית, סדר החזיתות(מערבית(דיזינגוף),צפונית, מזרחית) וכן התייחסות למקרים של נזק כמו, החלפת זגוגיות או נקיון. עת השיפוץ החל, נדרשו הצדדים לחזור להסכמות האמורות, תוך שמפקח מטעם עזרה ובצרון נפגש עם הגורמים המעורבים, הקבלן, הנתבע וכן עם הגב' דיצה הדר, בעניין אופן הרכבת הפיגומים (ראה מזכר אודות ביקורת מיום 22.03.2006).

ביום 24.05.2006 שלח הקבלן מכתב, למפקח מטעם עזרה ובצרון שעניינו קיומה של בעיה עם הנתבע הנמשכת מתחילת העבודה, וגורמת לנזקים כספיים ועיכוב בלוח הזמנים. נכתב כי אין ביכולתו של הקבלן להשלים את הפיגום, עקב סרובו של הנתבע להיכנס לשטח החצר, ותוך הבהרה כי במידה והנתבע לא יחזור בו, יאלץ הקבלן שלא לבצע את המשך העבודה בבניין, או לחייב את הבנין בנזק שיגרם. מכתב זה הועבר ממר אמיר כוכבא, מפקח מטעם עזרה ובצרון לגב' דיצה הדר ביום 25.05.2006 ומכתבים נוספים בנושא הועברו בהמשך(למשל, מכתב מיום 31.05.2006).

ביום 09.09.2007 שלח מר אמיר כוכבא מכתב לנתבע בעניין דרישת תשלום עבור הצבת פיגום באזור החצר, הנובעת מסרובו של הנתבע לאפשר גישה והתקנת הפיגום בזמן המתאים וכתוצאה מכך הובאו צוות אנשי הפיגום פעם נוספת, לצורך ביצוע הרכבת הפיגום בשטח החצר העורפית של החנות. בנוסף, נשלחו אל הנתבע מכתבי דרישה ביום 21.07.2008 וביום 17.12.2009, לתשלום סך של 6,930 ₪ עבור הפיגומים אך הנתבע עמד בסרובו לשלם.

הנתבע, העלה דרישה לגיטימית לביצוע שיפוץ באופן המצמצם את הנזקים שיגרמו לעסקו בתקופה זו ומשכך, הגיעו הצדדים להסדר האמור. כידוע עמידה על זכות חוזית או זכות מכוח דין אין בה, כשלעצמה, משום חוסר תום לב (ראה: ע"א 539/86 אלחנן קליר נ' גבריאל אלעד, פ"ד מג(1) 602, בדבריו של כב' הנשיא מ' שמגר וכן, ד. פרידמן ו- נ. כהן, חוזים, כרך ד', תשע"א-2011, 327) אך מנגד, לנתבע עמדה האפשרות לפעול בצורה המקטינה את הוצאות התובעת אך בחר שלא לעשות כן.

הוכח להנחת דעתי, באופן מספק בהקשר זה, ואני סבור, כי על הנתבע לשלם לתובעת את הסך שנדרש בגין הצבת הפיגומים, והבאת צוות פועלים בענין פעם נוספת, וכאשר ניתן היה לבצע את העבודה בזמן שהותם של הפועלים במקום. הקבלן ועובדיו אינם עושים את עבודתם בהתנדבות, ראוי כי על זמנם ומרצם יקבלו שכר, ואין זה סביר כי יגיעו למקום פעם נוספת ללא הצמדת תג מחיר. מההתנהלות האמורה, עולה כי הנתבע הערים קשיים , על כלל הגורמים שהיו מעורבים בשיפוץ, ושניסו לקדם את העבודות במקום, תוך התחשבות באינטרסים של הנתבע. עמידתו העיקשת והאיתנה של הנתבע נושאת מחיר, אותו ראוי כי ישלם לתובעת, כמי שנאלצה לשאת בעלויות התנהלותו, וכאשר הנתבע היה יכול להתנהל באופן שונה, המצמצם עלויות הגעה נוספת של הקבלן וצוותו למקום.

ב. אינטרקום

ממכתבה של הגב' דיצה הדר מיום 15.10.2007 עולה כי לאחר שיפוץ הבניין, הוחלט להחליף את דלת הכניסה ומערכת האינטרקום וזאת בהתחשב בפריצות רבות שארעו בבנין, הרס הדלת והאינטרקום. עוד נכתב כי לאחר סקר מחירים הוחלט לעשות את העבודה עם חברת דיל עוז בעלות של 9,450 ₪, וכאשר כל דירה תשלם סך של 900 ₪. התובעת שלחה לנתבע שני מכתבים שהתייחסו בין היתר, לאי תשלום עלויות האינטרקום (ראה מכתבים מיום 21.07.2007 ומיום 17.12.2009) ושלא נענו בהתייחסות חיובית.

ככלל החלטה להתקנת דלת כניסה עם אינטרקום הנה מסוג ההחלטות שאם התקבלה ברוב דעות, הנה החלטה המחייבת גם בעלי דירות מיעוט. בע"א(י-ם) 4329/03 עדנה וינברגר נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21, ירושלים, (פורסם בנבו), פסק כב' השופט משה דרורי כי:

"...סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה.

מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית".

לאור האמור, אין לקבל את טענתו של הנתבע בהקשר זה לפיה, ההחלטה להתקנת האינטרקום ודלת הכניסה נתקבלו בחוסר סמכות, לאסיפה עומדת הזכות לקבל החלטות מעין זו, ומרגע שההחלטה נתקבלה, מחייבת אף את בעלי דירות המיעוט.

חרף האמור, בענייננו, עולה השאלה האם הנתבע נדרש לשלם את עלות האינטרקום, כשאינו עושה בו שימוש ואף אינו נהנה ממנו, או יכול להינות ממנו ובהיעדר טלפון ולחצן בחנותו. בנסיבות המקרה, אני סבור כי הנתבע אינו צריך לשאת בעלויות התקנת האינטרקום וזאת לאור מיקומה של החנות בבניין ובהתחשב בכך שלא בוצע חיבור עבורו לאינטרקום, בהעדר חיבור, אין הנתבע בענייננו כדייר סרבן בבניין, המחויב בהוצאה בקשר לרכוש המשותף, וללא תלות בשימוש/הנאה.

ג. נישת מדחסי מזגנים ו"הכלוב" המקיף אותם

אין מחלוקת כי הנתבע נתבקש על ידי אחת מדיירות הבנין להעתיק את מיקומם של מדחסי המזגנים של חנותו בשל הרעש והמטרד שיצרו, ואף ניתן ללמוד על תלונותיה של הדיירת מפרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 14.02.2004 (סע' 2(ז)). הנתבע נענה לבקשותיהן של הדיירת ושל נציגות הדיירים להעתיק את המדחסים בשל הרעש שהקימו ולעניין זה מקובלת עלי גרסתו של הנתבע לפיה נתבקש לעשות כל שלאל ידו בכדי לפתור את הבעיה. הנתבע טוען כי המיקום שאליו הועתקו המדחסים נקבע בעצת ובהמלצת אנשי חברת המזגנים, ואף הוסיף כי לא הוצגה בפניו כל מגבלה על ידי התובעת באשר לדרך פתרון הבעיה, על כן הנתבע היה סבור כי נתנה לו הסכמה להציבם במיקומם הנוכחי ובאופן שהוצבו. יצוין כי המדחסים הוקפו בגדר כמעין "כלוב" בכדי למנוע את גניבתם.

ההלכה בעניין התקנת מזגנים היתה כי התקנת מזגן הנה תפיסת שליטה ייחודית בקיר החיצוני שהוא רכוש משותף כך שנדרשת הסכמתם של כלל בעלי הדירות לשם הכשרת הפגיעה (ראה: עוז כהן, בתים משותפים - בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף, נבו-מהדורה שנייה, תשס"ט-2009, 48).

כב' הנשיא א', גורן פסק בע"א 991/97 נציגות הבית המשותף נ' אבן, (פורסם בנבו), בעניין שימוש רגיל וסביר כי:

"במקרה דנן, המדובר בהתקנת שני מזגנים על גג הבית המשותף. לדידי, בעידן המודרני ובאקלים בישראל שימוש כזה בשטח המשותף על גג הבית הינו שימוש רגיל וסביר, כל עוד אינו פוגע ברכוש המשותף, וכל עוד הוא מותיר אפשרות לשימוש דומה על ידי יתר בעלי הדירות.

[...]

מן הכלל אל הפרט. דעתי היא, שהנחת שני מזגנים על גג הבית המשותף אינה מהווה פגיעה ברכוש המשותף. הלכות בית המשפט העליון בהן נאמר, כי גם פגיעות קטנות מהוות פגיעה ברכוש המשותף לא חובקות גם את המקרה דנן, שכן במקרה זה אין פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל פגיעה בשלמות המבנה או בתקינותו. אם נוצרה איזושהי אי שלמות ארכיטקטונית מינורית היא אינה מהווה "פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה (כאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי), אלא לכל היותר שינוי זניח בגג בית שחזותו החיצונית ממילא אינה אחידה לחלוטין, לכל הפחות מפאת הימצאותם של מזגנים של בעלי דירות שונות בבית המשותף על קיר הבית. שינוי זה הוא לכל היותר פגיעה אפסית שכל בר דעת היה רואה בה דבר של מה בכך, כלשונו של השופט גולדברג בפס"ד אליאס נ' שיפר הנ"ל..."

ומנגד, בע"א (ת"א) 1182/99 שפלר נ' מוברמן, (פורסם בנבו), פסקה כב' השופטת מ. רובינשטיין כי:

"גם אם נצא מההנחה שהבליטה עליה הוצב המזגן מהווה רכוש משותף, כי אז השימוש שנעשה בו אינו שימוש "רגיל וסביר". אכן, בבתים משותפים כיום מותקנים כבדרך שגרה מזגנים, אולם אין זה "רגיל וסביר" שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על-פי נוחיותו, שכן נגיע למצב של ג'ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקנין של בעלי הדירות. לצורך כך קובע כיום חוק המכר (דירות) וחוקי התכנון והבניה הוראות מפורשות בדבר מיקומם של מזגנים. גם בהיתר הבניה של הבית המשותף הנדון נקבע כי יש למקם את המזגנים במקום בו קיימים "מסתורים עבור מזגני אוויר". מסתורים עבור מזגני אויר קיימים במקום בו יש מזגנים ושם יש להתקין אותם".

בשורה של פסיקות שניתנו על ידי מפקחי הבתים המשותפים ניתן לראות מגמה לפיה התקנת מזגן הנה פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ואין צורך בקבלת הסכמתם של הדיירים (ראה: ע. כהן, (שם) 51; תיק (נת') 175/09 אילנה רובין נ' נציגות הבית המשותף ברח' שבח 3 נתניה, (פורסם בנבו); תיק (ת"א) 487/11 רחל רודיק נ' שירה רביד, (פורסם בנבו)).

בתיק (ת"א) נציגות הבית המשותף רחוב סוקולוב 66 רמת השרון נ' שלמה צפריר, (פורסם בנבו), פסק המפקח על רישום המקרקעין, מר אורן סילברמן, כי:

"בכל הקשור למנועי מיזוג האויר ומנועי הקירור הרי שכלל השימוש בקיר חיצוני לצורך התקנתם עשוי להיחשב כשימוש סביר ברכוש המשותף כל עוד זה אינו גורם נזק לבעלי הדירות האחרים. גם לא התרשמתי כי מנועים אלו הם אשר יוצרים הפרעה לחניה ברכוש המשותף יותר מאשר ההפרעה שנגמרת, ממילא, מבלוני הגז. ויודגש נכון שהיקף ומספר המנועים המותקנים רב. אולם, אין המדובר בשימוש שאינו סביר לאור גודל נכס הנתבעים והיקף השימוש המותר בו. היות ואין מחלוקת שנדרש פתרון אקוסטי למנועי המזגנים ומערכות הקירור, הרי שככל שיפעלו הנתבעים בהתאם... לחוות דעת לבני ביחס למנועי המזגנים ובהתאם להוראות סע'... ביחס למנועי הקרור, יהיו רשאים הם להתיר את מנועי מיזוג האויר על כנם. מובהר כי הנתבעים אינם רשאים לבצע את הפעולות המוצעות... אלא בהסכמת בעלי הדירות בבית. ככל שלא יפעלו הנתבעים להסדרת הפתרונות האקוסטיים כאמור, יהיה עליהם להסיר את מנועי המזגנים ומנועי הקירור".

אני סבור כי בנסיבות שבפני לא ניתנה לנתבע הסכמה פוזיטיבית ו/או בשתיקה, של התובעת, לשימוש אותו בחר לעשות, ברכוש המשותף, תוך גידורו. העובדה כי הנתבע נתבקש להעתיק את המדחסים בכדי לפתור את בעיית הרעש שנוצרה לדיירת, אינה מהווה היתר לעשות ככל שיחפוץ, והיה על הנתבע לנקוט בפתרון סביר אחר, כזה שאינו כולל ניכוס רכוש משותף משמעותי ומעבר למקובל לצורך כך. מן העדויות עולה כי הנתבע בחר לגדר את המדחסים בגדר, כך שאין מדובר אך ורק על הימצאותם של המדחסים, אלא על שטח משמעותי יותר המגודר ובאופן שאינו פרופורציונאלי לטעמי, ושאינו סביר בנסיבות העניין.

התובעת צרפה לכתב התביעה חוות דעת שמאי לפיה דמי השימוש השנתיים הראויים לשטח שסופח ונעשה בו שימוש, הינם בגובה של 7,560 ₪ , וכאשר כנקודת ייחוס נלקח שווי ממוצע מחסן בנוי של 10,000 ₪. התובעת סבורה כי את דמי השימוש האמורים יש להכפיל בשבע השנים שקדמו לתביעה כך שזכאית לסך של 64,558 ₪. בחוות דעתו של השמאי מר בנימין רם, אותה צרף הנתבע לכתב הגנתו, נטען כי דמי השימוש הראויים הנם 342 ₪ לשנת 2010 , וסך 2,183 ₪ עבור השנים 2004-2010. לגבי חוות דעת השמאי מטעם התובעת, שמבקשת להסתמך עליה , נטען שיש להתעלם ממנה , באשר לא צורפה לראיות התובעת, לגבי חוות דעת השמאי מטעם הנתבע, ברי שלא צורפה לראיות הנתבע, ואין בסיכומי הצדדים התייחסות מפורשת אליה.

גם בקשר לסיפוח חלק מן החצר המשותפת לצורך אחסון המדחסים, וכן לעניין בניה בלתי חוקית נטענת בחצר הצמודה ליחידת הנתבע , נטען שנוכח הודעת הנתבע בזמנו על מכירת זכויותיו בחנות, אין יותר יריבות בעניין בינו לתובעת , והיה עליה לצרף את הרוכש מן הנתבע כנתבע נוסף בתיק, התובעת טוענת בסיכומיה כי הגיעה להסכמות עם הרוכש החדש ולעניין נפקות פסיקה כאן. כמובן שאין בפס"ד זה להכריע בקשר לאותן הסכמות ככל שקיימות.

מכל מקום, בשני עניינים אלה שבעיקרו עוסקים בשטחי קרקע ושימוש בהם, תינתן פסיקה בין הצדדים כאן, ומתוך תקווה שהתובעת והרוכש מן הנתבע, יוכלו להסתייע בכך, ולצורך הבנות ביניהם להמשך.

לגבי נישת/כלוב המדחסים, כפי שצוין לעיל, והגם שלא נעלם מעיני שבבניין מסוג הבניין בו עסקינן, יכולים להיעשות שימושים ברכוש משותף, בעיקר קירות וגגות, לצורך הצבת/תליית מדחסים, עדיין נראה לי כי השימוש שעשה הנתבע בנישה/כלוב האמור המצוי בחצר המשותפת, הוא מעבר לסביר בנסיבות העניין, כפי שנקבע לא ניתנה הסכמה בעניין, ומותר לתובעת לדרוש את סילוק היד תוך מתן התראה סבירה, וכן דרישת תשלום לשימוש כל עוד הסילוק לא מתבצע. לא ראיתי שלפני שנת 2009 הייתה דרישה כספית בעניין מן הנתבע, בהתחשב בכך, נראה לי שהמועד של הגשת התביעה 1/2010 , הוא מועד סביר לסילוק יד לאחר דרישה, ולתשלום דמי שימוש בהעדרה.

לגבי דמי השימוש, ייקבעו על פי כלל החומר שבפני ביהמ"ש, בעיקר על פי התרשמות ביהמ"ש מן העדויות, ותיאור המקום, עניין שאינו במחלוקת בעיקרו, אני סבור שניתן גם להיעזר בחוות הדעת השמאיות שהוגשו ע"י שני הצדדים בכתבי הטענות, מהן ניתן ללמוד על הגישות הקוטביות של בעלי המקצוע בהקשר זה, וכן בהתחשב גם בעובדה, שבסופו של יום לא הוגשו בדרך המאפשרת חקירה נגדית לגביהן. שאני שוקל את כל האמור, אני מחליט שהתובעת זכאית לפיצוי מהנתבע , ובהתחשב גם במכירתו את החנות, בסכום גלובאלי של 3,500 ₪,מדובר בפסיקה מקלה ,לטעמי, עם הנתבע, ובהתחשב גם בעובדה, שבמשך שנים לא נדרש לשלם בעניין.

כן אני קובע ביחס לנישת כלוב המדחסים, שמהווה שימוש לא מידתי ברכוש המשותף,ושיש לצמצם שיטחו באופן מוסכם , או לסלקו למקום מוסכם אחר , כאשר יכול והמקום המתאים הינו בחלק החצר הצמודה לחצר הנתבע, ככל שהתובעת והרוכשת החדשה לא יגיעו להבנות בעניין, תוכל התובעת להגיש תביעה מתאימה כנגד הרוכשת החדשה , הן לסילוק יד והן לדמי שימוש ראויים.

לגבי טענה לבניה ללא היתר בחצר הצמודה לחנות הנתבע, אני קובע שלא נסתרה טענת התובעת בעניין, ומקבל עמדתה שבוצעו ע"י הנתבע עבודות בניה ללא היתר, בשטח הצמוד לחנות, טענת הבניה במקום, ללא היתר, גם אם קלה, לא נסתרה מחד, ומאידך לא הוצג היתר מתאים מצד הנתבע, כאשר הנטל בענין עליו. לעניין זה, די בקביעה זו, והתובעת תהא רשאית לנקוט בהליכים נוספים , כפועל יוצא של הקביעה, ככל שתמצא לנכון.

אני קובע לגבי שטח נישת/כלוב המדחסים, בחצר המשותפת, ובניה לא מאושרת בחצר הצמודה לחנות הנתבע, שלא יגרעו ביחסים שבין הצדדים, מזכויות הבניה עתידיות, ככל שיהיו, לתובעת ולבניין. וככל שיידרש סילוקם, והדבר לא נעשה/ייעשה ,תהיה התובעת רשאית, בנוסף לכל סעד , לדרוש פיצוי כספי שייקבע בהליך מתאים.

סוף דבר

אני מחליט שעל הנתבע לשלם לתובעת:

1. סך של 8,815 ₪ בגין ענין הפיגומים, בתוספת ריבית והצמדה כחוק, מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

2. סך של 3,500 ₪ דמי שימוש ראויים, בגין שימוש הנתבע, בנישת/כלוב המדחסים, סכום זה יישא הצמדה וריבית כחוק ,מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

3. תוקף הקביעות לעיל בעניין נישת/כלוב המדחסים, שבחצר המשותפת, והבניה בחצר הצמודה לחנות, יהיה כשל קביעות בפס"ד הצהרתי, שיישומן בהיעדר הסכמה, יחייב הליך נוסף, כנגד בעל דין רלוונטי.

4. סך של 5,000 ₪ צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל, בגין הוצאות דיון ושכר טרחה, ובהתחשב בכך, שהתביעה התקבלה בחלקה, ואולם חלקה הכספי הארי נדחה.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ד' ניסן תשע"ד, 04 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.