1. כללי

תביעה כספית על סך 342,000 ₪ הנוגעת לארבע התקשרויות בין התובעת לנתבעות, שעניינן השקעות נדל"ן שונות בעיר טורונטו בקנדה.

מטעם התובעת נמסרה עדותה שלה ומטעם הנתבעות 1 ו- 3 נמסרה עדותו של מר שרון שאתי, מנהל השיווק אצל הנתבעת 1 ובעל המניות בנתבעת 3 (להלן: "שאתי").

התביעה כנגד הנתבעת 2 נמחקה, לאחר שהתובעת לא הצליחה לבצע מסירה כדין של כתב התביעה לנתבעת זו.

ההדגשות לאורך פסק הדין הוספו על ידי הח"מ.

1. תמצית רקע עובדתי

הנתבעת 1 הינה חברה פרטית המאוגדת בישראל ועוסקת בשיווק נדל"ן בארץ ובחו"ל, ובכלל זה בקנדה. נתבעת זו שיווקה לתובעת את הנכסים נשוא התביעה.

הנתבעת 2 הינה חברה המאוגדת בקנדה ושימשה כיזמית פרויקט הבניה "King Street Toronto Canada" (להלן: "פרויקט קינג").

הנתבעת 3 הינה חברה המאוגדת אף היא בקנדה, אשר הקימה מיזם משותף בנכסים מניבים, באמצעות רכישת זכויות בחברות נאמנות בעלות נכסים עסקיים.

ההתקשרות נעשתה כך, שהנתבעת 3 איתרה נכסים שונים בקנדה, ביצעה בדיקת נאותות בקשר אליהם, והתקשרה עם בעלי הנכסים, בעצמה או באמצעות חברת נאמנות שהקימה לצורך הפרויקט, בהסכמי מכר או אופציה. הנתבעת 3 גם בדקה, לפני הצעת הפרויקט למשקיעים פוטנציאליים, את האפשרות להשגת מימון מהבנקים לצורך העמדתו לטובת משקיעים שירכשו ממנה חלקים בפרויקט.

בשלב הבא, מכרה הנתבעת 3 למשקיעים זכויות השתתפות בפרויקטים השונים, בהתאם להיקף ושיעור זכויות ההשתתפות שביקש כל משקיע לרכוש, כאשר הנכס נרשם על שם חברת הנאמנות, אשר מחזיקה רק בנכס הספציפי נשוא ההתקשרות, והנהנים על פי ההסכם הינם המשקיעים החתומים עליו ועל הצהרת הנאמנות המצורפת אליו.

מימון רכישת הזכויות בפרויקט נעשה כך ששיעור של 55% ממחיר הרכישה ממומן באמצעות נטילת משכנתא על ידי חברת הנאמנות המחזיקה בנכס עבור המשקיעים, ואילו היתרה, השווה ל- 45% ממחיר הרכישה ממומנת באמצעות הון עצמי. המשכנתא הנלקחת מהבנק, נלקחת לצרכי הנכס והקמת הפרויקט, תוך שעבוד הנכס להבטחת פירעונה.

הפרויקטים בהם מדובר הינם נכסי נדל"ן מניבים, אשר יועדו להשכרה, תוך שההכנסה מדמי השכירות יועדה לממן, תחילה, את תשלומי המשכנתא וההוצאות השונות בגין הנכסים, ורק לבסוף, הרווחים שנותרו, ככל שנותרו, יחולקו למשקיעים, באופן יחסי בהתאם לשיעור השקעתם.

בין הצדדים להליך נחתמו ארבעה הסכמים שעניינם רכישת זכויות הנוגעות לנכסי נדל"ן בקנדה.

עם הנתבעת 1 התקשרה התובעת בהסכמי שיווק.

הנתבעת 3 וחברות הנאמנות שהוקמו עבור הפרויקטים, התקשרו עם התובעת בהסכמי שיתוף לרכישת זכויות בפרויקטים.

ואלה ההסכמים:

ההסכם הראשון – פרויקט קינג: ביום 6.6.02 חתמה התובעת מול הנתבעת 1 על הסכם משווק וכן על הסכם אשר נוסח בשפה האנגלית, המסדיר את תנאי ההתקשרות עם הנתבעת 3 הנוגעים לרכישת דירה בפרויקט קינג (סעיף 1 לסיכומי התובעת, העתק מההסכמים צורפו כנספחים א'-ב' לתצהיר התובעת וכן כנספחים ה'-ו' לתצהיר שאתי, עמ' 9, ש' 1-2 לפרוטוקול).

בהתאם להסכמים הנ"ל ובמועד חתימת הצדדים על הסכמים אלו, שילמה התובעת לנתבעת 1 סך של 32,500$ המהווה 25% משווי הפרויקט בסך של 130,000$, וכן דמי עמלה לנתבעת 1 בסך של 5,000$ ושכר טרחת עו"ד בסך של 1,400$, כאשר יתרת התמורה אמורה הייתה להשתלם באמצעות נטילת משכנתא על ידי הנתבעת 1 עבור התובעת (סעיפים 8-9 לתצהיר התובעת וכן סעיף 17 לתצהיר שאתי).

ביום 10.2.04 קיבלה התובעת מכתב מהנתבעת 1, אליו צורף מכתבה של הנתבעת 2 מיום 5.2.04, בהם נמסר לתובעת, כי עקב תהליך מנהלתי בעיריית טורונטו, לפיתוח הסביבה באזור הפרויקט, חל עיכוב בבנייתו של הפרויקט, וכי על פי הודעת היזם (הנתבעת 2), הקבלן ממשיך בבנייה מאסיבית של הפרויקט, והחל מדצמבר 2004 לערך, ימסרו הדירות לרוכשים בפרויקט (סעיף 12 לתצהיר התובעת וסעיף 2 לסיכומי התובעת, עותק מהמכתבים צורפו כנספחים ג'1-ג'2 לתצהיר התובעת וכן כנספחים ז'1-ז'2 לתצהיר שאתי).

ההסכם השני – פרויקט דנדס 252: כעבור ארבעה חודשים לערך מיום קבלת המכתבים הנ"ל, פנתה שוב הנתבעת 1 אל התובעת, בהצעה להרחיב השקעותיה בקנדה, וזאת על ידי רכישת זכויות בחברה שעתידה לרכוש בניין הממוקם ברחוב דנדס 252-256 בטורונטו, אשר זכות הבעלות בו נרכשה על ידי הנתבעת 3 (להלן: "פרויקט דנדס 252") (סעיף 14 לתצהיר התובעת).

ביום 12.5.04 אכן חתמו התובעת והנתבעת 1 על הסכם משווק, במסגרתו רכשה התובעת זכויות בחברה הרוכשת, המקנות לה חלק יחסי בחברה ובפרויקט, יחד עם בעלי הזכויות האחרים, בתמורה לסך של 90,000$. מתוך סכום זה, נדרשה התובעת לשלם סך של 40,500$, המהווה 45% מהתמורה הכוללת, וכן סך של 5,500$ בגין הוצאות שונות הכרוכות בעסקה (סעיף 14 לתצהיר התובעת, עותק מהסכם צורף כנספח ד' לתצהיר התובעת וכן כנספח כא' לתצהיר שאתי). בסמוך למועד זה, חתמה התובעת על הסכם שיתוף, המסדיר את מערכת היחסים בין התובעת, הנתבעת 3 וחברת הנאמנות של הפרויקט (סעיף 44 לתצהיר שאתי, העתק מהסכם השיתוף צורף כנספי כב' לתצהיר שאתי).

ההסכם השלישי – פרויקט דנדס 314: נוכח העיכוב במסירת החזקה בדירה בפרויקט קינג, פנתה הנתבעת 1 לתובעת בהצעה, לפיה ההסכם הראשון לרכישת הדירה בפרויקט קינג יבוטל, והתובעת תהא זכאית לרכוש זכויות בפרויקט אחר, הממוקם ברחוב דנדס 314 בטורונטו, אשר היזמית שלו הינה הנתבעת 3 (להלן: "פרויקט דנדס 314") (סעיף 16 לתצהיר התובעת).

ביום 19.12.04, אכן חתמו התובעת והנתבעת 1 על הסכם נוסף, במסגרתו רכשה התובעת זכויות בעלות משותפת בפרויקט דנדס 314, בתמורה לסך של 109,800$. התמורה בגין רכישת הזכויות הנ"ל שולמה באמצעות העברת סך של 33,410$ אשר השקיעה התובעת בפרויקט קינג, והתובעת נדרשה להשלים סך של 16,000$ כאשר יתרת התשלום נעשתה באמצעות נטילת משכנתא על ידי הנתבעת 3 שאמורה הייתה להיפרע באמצעות כספי התשואה אשר צפויה הייתה להתקבל מאותה השקעה (סעיף 18 לתצהיר התובעת, עותק מההסכם צורף כנספח ה' לתצהיר התובעת וכן כנספח ח' לתצהיר שאתי. העתק מההמחאה אשר נמסרה על ידי התובעת בגין חלקה בתשלום התמורה צורפה כנספח ט' לתצהיר שאתי).

בחודש אפריל 2008, מכרו הנתבעות את זכויות התובעת בפרויקט דנדס 314, והעבירו לתובעת סך של 155,402 ₪ לאחר קיזוז שכר טרחת עו"ד ושכר תיווך (סעיף 27 לתצהיר התובעת, העתק מהשיק אשר הועבר לתובעת צורף כנספח ז' לתצהיר התובעת).

ההסכם הרביעי – פרויקט ברינגטון : במסגרת ניסיון הצדדים להסדיר המחלוקות ביניהם מחוץ לכותלי בית המשפט, נחתם ביום 15.7.07 על ידי התובעת והנתבעת 3 הסכם נוסף. בהסכם זה נקבע, כי זכויות התובעת בפרויקט דנדס 252 יומרו בזכויות אשר ניתנו לתובעת בפרויקט אחר, ברינגטון פסג' (להלן: "פרויקט ברינגטון", סעיף 26 לתצהיר התובעת וסעיף 54 לתצהיר שאתי, העתק מההסכם צורף כנספח כז' לתצהיר שאתי).

המחלוקות העיקריות בין הצדדים נוגעות לטענות התובעת בדבר מצגים אשר הוצגו לה עובר להתקשרותה עם הנתבעות בהסכמים הנ"ל.

מכאן ההליך שלפני.

1. תמצית טענות התובעת

לטענת התובעת, היא אינה אשת עסקים ומעולם לא קראה את ההסכמים עליהם חתמה, הן את ההסכם אל מול הנתבעת 1 אשר נוסח בשפה העברית והן את ההסכמים עם הנתבעות 2-3, אשר נוסחו בשפה האנגלית. זאת, הואיל ומדובר במושגים משפטיים המצויים מעבר להבנתה הבסיסית, בעברית או באנגלית, והיא שמה מבטחה בהצהרותיה ומצגיה של הנתבעת 1, בה נתנה אמון מלא (סעיף 10 לתצהיר התובעת).

לטענתה, רק בשלב מאוחר יותר, במועד בו ביקשה בתה להתגורר בקנדה, נודע לה, כי יש בידיה זכויות חוזיות, בחברות זרות בקנדה, ולא זכות בעלות בדירות (סעיפים 19-20 לתצהיר התובעת). בהקשר זה טענה התובעת, כי מעולם לא העלתה בדעתה להשקיע כספה בזכויות חוזיות וכי ביקשה לרכוש דירות (סעיף 21 לתצהיר התובעת).

לטענת התובעת, לו היו נציגי הנתבעות מסבירים לה את ההיבטים המשפטיים והכלכליים ואת ההבדלים בין רכישת זכויות בעלות בדירה לבין רכישת זכויות חוזיות בחברה, הרי שלא הייתה מתקשרת כלל בהסכמים השני והשלישי (סעיף 31 לתצהיר התובעת). אלא שהנתבעות, ביחד ולחוד, הטעו ורימו אותה, בהציגן מצג כוזב לפיו, היא כביכול, רכשה זכויות בעלות בדירה, בעוד שבפועל, נרכשו על ידה, לצד מתקשרים נוספים, זכויות חוזיות במיזם משותף בלבד.

לשיטתה, על הנתבעות מוטלת הייתה החובה לנהוג כלפיה ביושר, בהגינות ובנאמנות, תוך הצגת מצגים נכונים בלבד ושמירה על זכויותיה. זאת, נוכח מאזן הכוחות בין הצדדים ותכלית ההתקשרות מבחינתה (סעיף 19 לסיכומי התובעת).

הנתבעות אף קיזזו לתובעת, לגרסתה, כספים מכספי התשואה על חשבון תשלום מס חברות בקנדה, אך לא העבירו לה כל מידע או מסמך פורמאלי המבטיח לה את זכויותיה בפרויקט ומידע אודות סילוק תשלומי המשכנתא (סעיף 23 לתצהיר התובעת).

באשר לסוגיית האחריות של הנתבעת 1 טענה התובעת עוד, כי נתבעת זו הפרה את התחייבויותיה כלפיה באשר לא עמדה בלוח הזמנים שנקבע לפרויקט ולא הסבירה לתובעת את חומרת המצב המשפטי עת איחרו הנתבעות במועד מסירת הדירה בפרויקט קינג וביטלו את ההסכם הראשון (סעיף 28 לתצהיר התובעת). לטענתה, במקום להשיב לה את כספה, שיכנעו אותה נציגי הנתבעת 1 להעביר את זכויותיה בפרויקט קינג לפרויקט דנדס 252, תוך הטעייתה, כי היא רוכשת דירה בפרויקט אחר (סעיף 29 לתצהיר התובעת). לו היו נציגי הנתבעת 1 מיידעים אותה בזמן אמת, כי פרויקט קינג לא ייצא אל הפועל, הרי שלא הייתה מתקשרת כלל בהסכם השני הנוגע לפרויקט דנדס 252. לו מידע זה היה מונח לפניה בטרם העמיקה את השקעותיה אצל הנתבעות, הרי שהייתה דורשת מהנתבעות את השבת הכספים שהשקיעה בפרויקט קינג ומסיימת את ההתקשרות עימן (סעיף 30 לתצהיר התובעת). בהיותה של הנתבעת 1 שותפתן, נציגתן ושלוחתן של הנתבעות 2-3, הרי שיש לחייבה גם כן, ביחד ולחוד עם הנתבעות 2-3, בסכום התביעה (סעיף 27 לתצהיר התובעת).

מעשי הנתבעות כולן עולים לכדי הטעיה היורדת לשורש ההסכמים ומעניקים לה זכות לביטולם של הסכמים אלו, כולם, ובהתאם זכות להשבת הכספים ששילמה וקבלת פיצוי בגין נזקיה (סעיף 32 לתצהיר התובעת).

1. תמצית טענות הנתבעות

לטענת הנתבעות, טענות התובעת הינן, ראשית, טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, בפרט כאשר מדובר בהסכמים עליהם חתמה התובעת, פעם אחר פעם, ללא כל לחץ או כפייה (סעיפים 5 ו- 49 לכתב ההגנה). בהקשר זה נטען, כי טענות התובעת למצגי שווא עובר לכריתת ההסכמים, אינן תואמות את האמור בהסכמי השיווק והשיתוף עליהם חתמה התובעת (סעיף 82 לתצהיר שאתי).

לטענתן של נתבעות אלו, הסכמי השיווק עליהם חתמה התובעת מול הנתבעת 1 הינם ברורים וחד משמעיים, קצרים וקריאים, מנוסחים בעברית פשוטה, תוך התייחסות מפורשת למהות ההתקשרות הן בהקדמה להסכמים אלו והן בסעיפים 6 ו- 13 בהם.

ביחס להסכמים בין התובעת לנתבעת 3 טענו הנתבעות, כי אמנם מדובר בהסכמים בשפה האנגלית, אך אלו הסכמים ברורים, עליהם חתמה התובעת במועד מאוחר יותר, לאחר שניתן לתובעת פרק זמן לקרוא ולהחליט לפי שיקול דעתה האם היא מעוניינת להתקשר בהסכמים אלו (סעיף 26 לכתב ההגנה). בהקשר זה נטען, כי כלל ההסכמים עליהם חתמה התובעת, נמסרו לה לקריאה ולבחינה, תך שהועמד לרשותה פרק הזמן הדרוש לה לבדוק אותם וככל שרצתה בכך, היה באפשרותה אף ליטול את ההסכמים, לבחון אותם פרק זמן ארוך יותר ואף לקבל ייעוץ בגינם ככל שהייתה מעוניינת בכך. הנתבעת 1 אינה משמשת כיועצת למשקיעים לעניינים משפטיים או כלכליים ואף לא הציגה עצמה ככזאת (סעיף 21 לתצהיר שאתי).

הנתבעות הוסיפו וטענו בעניין זה, כי התובעת הינה אישה אינטליגנטית, אשר פנתה אליהן מיוזמתה, קיבלה הסבר מלא על צעדיה, התקשרה בהסכמים מרצונה החופשי וידעה בעת ההתקשרות, כי מדובר ברכישת זכויות להשקעה, בנכס שצפוי להיות מושכר בכדי להניב את תשואה, ולא ברכישת זכות בעלות בדירה. לטענתן, מסקנה זו אף נלמדת מהעובדה שהתובעת בחרה לשוב ולהתקשר עמן בהסכמים נוספים מעת לעת (סעיף 28 לכתב ההגנה).

לטענתן של הנתבעות, מתווה עסקאות מסוג זה, של רכישת זכויות בנכס כשותפות הינה דרך נהוגה מקובלת ויעילה בקנדה, כאשר מבחינת המשקיעים יש חשיבות לתשואה שמתקבלת אצלם ולא לאופן המשפטי בה נרשם הנכס. לטענתן, הנתבעת 1 משווקת הן עסקאות מסוג של נכסי מקרקעין פרטיים והן רכישת זכויות בשותפות, כאשר בכל המקרים מדובר בהשקעה ולא ברכישת דירת מגורים (סעיף 37 לכתב ההגנה).

הנתבעות אף טענו, כי במהלך השנים 2006-2008 ומכוח ההסכמים בהם התקשרה, התובעת קיבלה בפועל תשלום תשואה לידיה, וזאת בסך של כ- 20,500 דולר, לאחר תשלום מסים כדין על ידי הנתבעות (סעיף 39 לכתב ההגנה).

באשר לטענת התובעת, לפיה לא קיבלה את הדו"חות הנדרשים, ציינו הנתבעות, כי התובעת, כמו גם שאר לקוחותיהן, קיבלה דו"חות מסודרים (סעיף 40 לכתב ההגנה).

משכך לשיטתן של הנתבעות, הן עמדו במכלול התחייבויותיהן על פי ההסכמים ולתובעת אין כל עילת תביעה ממשית כנגדן (סעיף 89 לתצהיר שאתי). לטענתן, היה על התובעת לדעת, כי השקעה בנדל"ן בחו"ל הינה השקעה הצופנת בחובה סיכונים גדולים יותר מהשקעה סולידית בבנק בארץ (סעיפים 79 ו- 95 לתצהיר שאתי).

לבסוף טענו הנתבעות, כי עשו כל שביכולתן על מנת לרצות את התובעת, המירו את השקעותיה לנכסים שרצתה, מכרו את חלקה בפרויקט דנדס 314 כאשר התובעת יצאה ברווח מפרויקט זה ואף פיצו אותה בסכומי כסף שונים. חרף זאת, משהבינה התובעת, לטענת הנתבעות, כי הנכס בפרויקט ברינגטון אינו מניב רווחים, היא בחרה להתעלם מכל המאמצים אשר נעשו על ידן וניסתה להתנער, מבלי שיש לה זכות כלשהי לעשות כן, מהנכס בפרויקט ברינגטון בו יש לה כיום זכויות (סעיפים 80-81 לתצהיר שאתי).

ביחס לאחריות המיוחסת לנתבעת 1 טענו נתבעות אלו, כי הנתבעת 1 אחראית אך ורק לשיווק הנכסים, ואחריותה הינה רק בהתאם לאשר הובהר בהסכמים אשר נחתמו עמה, כאשר אין להפנות אליה כל טענה או דרישה או תביעה ביחס ליתר ההסכמים עליהם חתמה התובעת (סעיפים 7-8 לכתב ההגנה). לטענתן, הנתבעת 1 אינה שותפה או נציגה או שלוחה או סוכנת מטעם הנתבעות 2-3, אלא מהווה רק חברת שיווק אשר שיווקה לתובעת נכסים שונים בקנדה, כאשר התובעת התקשרה עם הנתבעת 3 בהסכמי שיתוף לרכישת זכויות חלקיות בנכסים אלה (סעיף 11 לתצהיר שאתי).

1. דיון

ההסכם הראשון – פרויקט קינג

ביחס להסכם הראשון טענה התובעת, כי בעקבות פרסומים של הנתבעת 1 אודות הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל, היא פנתה לנתבעת 1 לקבלת מידע בדבר אפשרויות אלו (סעיף 5 לתצהיר התובעת). לטענתה, בפגישות שערכה עם נציגי הנתבעת 1, במהלך יוני 2002, נמסר לה מפורשות, כי מדובר בפרויקט להקמת דירות מגורים, אותו מתכוונת הנתבעת 1 להקים באמצעות חברות קנדיות (סעיף 5 לתצהיר התובעת). לטענתה, במעמד זה צוין בפניה, כי מדובר בהשקעה כספית כדאית ואטרקטיבית, כאשר יתרת התמורה תמומן באמצעות משכנתא שתילקח בבנק בקנדה באמצעות הנתבעות 1 ו- 3 (סעיפים 6 ו- 11-12 לתצהיר התובעת).

לטענתה, לאחר מסע שכנועים מצד נציגי הנתבעת 1, אשר טענו בפניה כי מדובר בעסקה כדאית ביותר בהשוואה לתשואה המתקבלת בבנק בישראל על חסכון בתוכניות סולידיות, חתמה על ההסכם הראשון עם הנתבעת 1 (סעיף 8 לתצהיר התובעת).

מנגד טענו הנתבעות ביחס להסכם הראשון, כי התובעת, מיוזמתה ומרצונה החופשי, פנתה לנתבעת 1 וביקשה להשקיע בנכס כלשהו. לטענתן, נציגי הנתבעת 1 הסבירו לתובעת אילו אפשרויות עומדות בפניה, הציגו בפניה את הנתונים הרלבנטיים ובסופו של דבר, כל ההסכמות הועלו על הכתב בגדר ההסכם הראשון (סעיף 15 לתצהיר שאתי).

לטענתן, התובעת, מרצונה החופשי ומשיקוליה, בחרה להשקיע בפרויקט קינג שהינו פרויקט הקמת בניין למגורים, כאשר הרווח שעתיד היה לצמוח לתובעת הינו מדמי השכירות שהיו עתידים להיות משולמים לאחר שהבניין יעמוד על תילו ויאוכלס בשוכרים (סעיף 16 לתצהיר שאתי).

הנתבעות טענו, כי התובעת ידעה היטב, כי מדובר בפרויקט דירות, באשר הדבר צוין במפורש ב"הואיל" הראשון בהסכם הראשון. לטענתן, התובעת גם ידעה, כי פרויקט הדירות מוקם לצרכי השכרתן של יחידות הדיור, וכי לאחר ניכוי ההוצאות בגין הנכס, ישולמו לה דמי השכירות בגין הנכס, על פי חלקה היחסי בנכס (סעיף 18 לתצהיר שאתי).

ביחס לגובה התשואה אשר אמורה הייתה להתקבל על פי ההסכם הראשון טענו הנתבעות, כי קבלת התשואה בשיעור של 11% לשנה הינה כפי שנקבע באופן מפורש בסעיף 15 להסכם הראשון "מיום מסירת הדירה בפועל וקבלת המשכנתא" (סעיף 19 לתצהיר שאתי).

הנתבעות אישרו, כי השלמת פרויקט קינג אכן התעכבה במשך תקופה ממושכת, אולם טענו, כי במציאות היומיומית של שוק הבנייה והנדל"ן, ידוע כי עשויים להיות עיכובים כאלה ואחרים בבניית הדירות, כאשר האפשרות לאיחור של עד שנתיים ימים בהשלמת הבנייה ומסירת הדירות בפרויקט צוינה בבירור בסעיף 8(a) להסכם עם הנתבעת 2 (סעיף 24 לתצהיר שאתי). לטענתן, בחתימתה על ההסכם, אישרה התובעת את האפשרות להאריך את מועד אכלוס הפרויקט מעבר לתקופה שנקבעה לפרק זמן שלא יעלה על 24 חודשים (סעיף 25 לתצהיר שאתי).

הנתבעות טענו בהקשר זה, כי משחלו עיכובים בהשלמת הפרויקט, בשל עיכוב בקבלת האישורים הנדרשים מעיריית טורונטו, הובא הדבר לידיעת התובעת, במכתב שנשלח על ידי הנתבעת 1 לתובעת ביום 5.2.04 (סעיף 26 לתצהיר שאתי). נוכח העיכוב בהשלמת הפרויקט, המליצה נתבעת זו ללקוחותיה, לרבות לתובעת, שלא לקחת סיכון, לנצל את האפשרות ולקבל את כספם בחזרה ולעבור לנכס בטוח ומניב. התובעת יכולה הייתה לבחור בשלב זה, בין המתנה להשלמת הקמתו של פרויקט קינג, לבין קבלת כספה או מעבר לפרויקט אחר (סעיף 27 לתצהיר שאתי). לטענתן, בסופו של יום בחרה התובעת, מטעמיה, לבטל את השקעתה בפרויקט קינג, ומשכך מדובר בהסכם אשר בוטל כדין, בהסכמה, על ידי הצדדים (סעיפים 10 ו- 31 לכתב ההגנה).

הנתבעות הבהירו, כי הואיל התובעת לא המתינה עד להשלמתו של פרויקט קינג, היא לא נדרשה להשלים את יתרת התמורה ועקב כך אף לא הייתה זכאית לקבלת עדכונים או תשואה ביחס לפרויקט זה (סעיפים 23 ו- 30 לתצהיר שאתי).

לבסוף טענו הנתבעות ביחס להסכם הראשון, כי על גבי ההסכם הוספו הערות התובעת בכתב יד, כך שאין בסיס לטענתה, כי לא קראה הסכם זה (סעיף 22 לתצהיר שאתי).

אני סבורה, כי דין טענות התובעת בנוגע להסכם זה, להידחות. טעמי יפורטו להלן.

אין חולק, כי ההתקשרות בין הצדדים בהסכם הראשון בעניין פרויקט קינג הסתיימה, בהסכמה, משהתובעת בחרה באפשרות של המרת זכויותיה בפרויקט זה בזכויות בפרויקט אחר, הוא פרויקט דנדס 314.

הדברים נלמדים, בין היתר, מעדות התובעת עצמה:

"ש: כשהתעכבה השלמת הבניה של הפרוייקט בקינג קורט שילמת עד לאותו רגע רק 25 אחוז מהתמורה האם נכון – 32,000 דולר?

ת: יכול להיות.

ש: בגלל העיכוב הזה הוחלט להמיר את ההשקעה בקינג קורט להשקעה בדנדס 314?

ת: כן.

ש: הסכום שעמד לזכותך בקינג קורט ירד מהפרק?

ת: כן".

(עמ' 13, ש' 28 – עמ' 14, ש' 6 לפרוטוקול)

היינו, התובעת אישרה, כי אכן המירה את השקעתה בפרויקט קינג בהשקעה בפרויקט דנדס 314.

אמנם, בסיכומיה, העלתה התובעת טענה לפיה, מדובר במהלך מתוכנן מצד הנתבעות לגרום לרוכשי הדירות בפרויקט לוותר על זכויותיהם, מתוך כוונה לשמור לעצמן את רווחיו הצפויים של הפרויקט (סעיפים 38 ו- 40-41 לסיכומי התובעת).

אין בידי לקבל טענה זו.

ראשית, אין לה ביטוי בכתב התביעה ומכאן, שמדובר בהרחבת חזית אסורה. שנית, ומעבר לכך, טענה זו בדבר קנוניה למעשה מצד הנתבעות, נטענה בעלמא, מבלי שהתובעת הניחה ראיות ממשיות כלשהן לביסוסה ולא די בהשערותיה בעניין או בניתוח מצב הדברים בדיעבד. שלישית, אף לא הונחה לפני גרסה או ראיה כלשהיא, לפיה במועד בו הוצע לתובעת לחזור בה מן העסקה, היא ביקשה לקבל מידע נוסף בדבר השלב בו מצוי הפרויקט ונמסר לה מידע שגוי או מטעה. רביעית, אני סבורה, כי גם אם בסופו של יום נמכרו הדירות בפרויקט קינג בתמורה גבוהה יותר, לא די בעובדה זו, לכשעצמה, כדי לבסס טענת הטעיה או תרמית מצד הנתבעות או מי מהן בהקשר זה בעת ביטול ההתקשרות וההתקשרות החלופית עם התובעת.

אציין בהקשר זה עוד, כי במצב הדברים הנטען, בו היה עיכוב בהשלמת הפרויקט, סבירה בעיני גרסת הנתבעות בעניין זה, כי התובעת מרצונה החופשי החליטה, נוכח עיכוב זה, כי אינה מעוניינת להמשיך ולהחזיק בזכויותיה בפרויקט אלא לשנות את השקעתה לפרויקט אחר. מסקנה זו אף תואמת את המציאות בפועל, באשר התובעת אכן ביטלה התקשרות זו והתקשרה בעסקה אחרת ביחס לפרויקט דנדס 314.

בעניין זה אף העידה התובעת עצמה כדלקמן:

"ש: ב 12/04 את חותמת עסקה שקרויה דנדס 314

ת: כן.

ש: היא בעצם המירה את ההשקעה שלך בקינג קורט?

ת: כן. היא באה להחליף את קינג קורט".

(עמ' 9, ש' 7-10 לפרוטוקול)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש: הנכס בנייתו התעכבה

ת: נכון.

ש: הוחלט שלא להמשיך ולהיות מושקעת בנכס?

ת: נכון, מאחר והסבירו לי שהנכס כנראה לא יבנה או מעל קומה מסוימת לא יבנה. העסקה הזו בוטלה".

(עמ' 9, ש' 7-10 לפרוטוקול)

אף איני מקבלת את טענת התובעת לפיה אין בחומר הראיות בהליך דנן ראיה כלשהי בדבר קבלת אפשרות לבחור האם לקבל את כספה בחזרה בשלב בו הסתבר העיכוב בפרויקט (סעיף 39 לסיכומי התובעת). ראשית, אף טענה זו עלתה בסיכומי התובעת מבלי שהוצגה בכתב התביעה או בתצהיר התובעת. שנית, טענת הנתבעות, לפיה לתובעת עמדה האפשרות לקבל את הכספים אשר השקיעה בפרויקט קינג נטענה בתצהירו של שאתי (סעיף 27 לתצהירו), ואף בחקירתו הנגדית העיד שאתי בעניין זה כדלקמן:

"ש: רק התובעת וויתר (צ"ל – ויתרה) על הדירה בבנין בקינגס קורט?

ת: היו לקוחות שהחליטו כמו התובעת לקבל את הכסף בחזרה או לעבור להשקעה אחרת, מאחר ולא היה להם סבלנות לחכות לתאריך סיום הבניה של הקבלן".

(עמ' 27, ש' 11-13 לפרוטוקול)

ובהמשך העיד כדלקמן:

"ש: האם כל הדירות ששיווקתם בקינגס קורט הומרו בזכויות במקומות אחרים?

ת: לא. חלק החליטו שכן, חלק החליטו לקבל כסף".

(עמ' 27, ש' 22-23 לפרוטוקול)

ובהמשך העיד כדלקמן:

"אני יכול להגיד לך שהיו לקוחות שביטלו את העיסקה ולא היו מוכנים לעבור לעסקה אחרת וקיבלו את כספם בחזרה. אם בית המשפט יורה לי אני אוכל למסור פרטים מלאים של אותן עסקאות. גם לגב' קנר הוצעה אותה הצעה".

(עמ' 31, ש' 12-14 לפרוטוקול)

יודגש, כי התובעת לא הוכיחה נזק כלשהו אשר לכאורה נגרם לה בגין התקשרותה עם הנתבעת 1 בהסכם הראשון הנוגע לפרויקט זה, וכאמור, אין חולק, כי זכויות התובעת בפרויקט קינג הומרו בזכויותיה בפרויקט דנדס 314, ובסופו של יום, כפי שיפורט להלן, נמכרו לצדדים שלישיים תוך שהתובעת קיבלה את מלוא התמורה ששילמה.

מהטעמים הנ"ל, על משקלם המצטבר, נדחות טענות התובעת ביחס להסכם הראשון הנוגע לפרויקט קינג.

ההסכמים השני והשלישי – פרויקט דנדס 252 ופרויקט דנדס 314

ביחס להסכם השני טענה התובעת, כי נוכח הבטחות אשר הוצגו לה, לרבות תשואה מובטחת ואפשרות למכור את זכויותיה ברווח משמעותי, היא הסכימה להצעה וחתמה על ההסכם השני (סעיף 15 לתצהיר התובעת).

ביחס להסכם השלישי טענה התובעת, כי משהגיע חודש דצמבר 2004, והדירה בפרויקט קינג לא הושלמה אף במועד הנדחה, פנו אליה נציגים מטעם הנתבעת 1 ושכנעו אותה להסכים לביטול ההסכם הראשון, כך שבמקום שכספי התמורה אשר שילמה מכוח הסכם זה יושבו לידיה, הוצע לה להתקשר בהסכם השלישי לרכישות זכויות בפרויקט דנדס 314 (סעיף 16 לתצהיר התובעת).

לטענתה, לא הוסבר לה על ידי הנתבעות, כי פרויקטים אלו הינם מיזם משותף בנכסים מניבים, וכי מתווה העסקה הינו של רכישת זכויות בחברה בעלת נכס עסקי המוגדרות על פי התשלום הכספי של התובעת ומוחזקות בנאמנות על ידי הנתבעת 3, והיא סברה, כי מדובר בזכות בעלות בדירה (סעיף 17 לתצהיר התובעת).

לטענתה, רק לאחר שיחה שערכה עם נציגי הנתבעת 1, היא הבינה כי הולכה שולל ורומתה על ידי הנתבעת 1 במצגי שווא ובאמצעות פרטים שנמנעו ממנה במכוון, וכי ביטול זכויותיה בפרויקט קינג מכוח ההסכם הראשון לא הוביל לרכישת בעלות בדירה בפרויקט דנדס 252 (סעיף 21 לתצהיר התובעת).

לטענתה של התובעת, לאחר חתימתה על הסכמים אלה הבינה, כי התשואה אשר הובטחה לה אינה מגיעה לכדי 11.4 אחוזים מהשקעתה הכספית, אשר הסתכמה בסך של 92,000$ בשני הפרויקטים, וזאת מבלי לקחת בחשבון את הוצאותיה הנלוות אשר הסתכמו בסך של 10,000$ (סעיף 22 לתצהיר התובעת).

מנגד טענו הנתבעות ביחס להסכם השני (פרויקט דנדס 252), כי מדובר בהתקשרות אשר נעשתה בין הצדדים כשנתיים ימים לאחר שהתובעת חתמה על ההסכם הראשון ביחס לפרויקט קינג, כאשר התובעת בוודאי הייתה מעורה בסוג ההשקעות ובמתווה העסקאות אצל הנתבעת 1, וכי ככל ורצתה בכך, היה באפשרותה ליטול את ההסכמים, לבדוק אותם ולקבל ייעוץ משפטי בגינם (סעיף 45 לתצהיר שאתי).

לטענתן, מתווה העסקה בפרויקט זה נעשה כך שהמשקיעים בפרויקט רוכשים זכות בחברת הנאמנות אשר משיקולי מס, מחזיקה בעבורם את הנכס בנאמנות, כאשר המשקיעים בנכס מקבלים חלק יחסי בנכס ולא יחידת דיור בפועל. לטענתן, עובדה זו הוסברה לתובעת ואף צוינה מפורשות בגדר ההסכמים עליהם חתמה התובעת עם הנתבעת 1 והנתבעת 3. משכך, לא ברורה סברת התובעת כי בתה יכולה להתגורר ביחידת דיור בפרויקט (סעיף 48 לתצהיר שאתי).

לטענתן של הנתבעות, מעולם לא הוצג לתובעת, כי מדובר ברכישת דירה למגורים, ובסעיף 6 להסכם השני צוין מפורשות, כי "הקונה רוכש זכות בעלות בחברה הרוכשת את זכויות הבעלות בפרויקט, בשיעור של 1/15 ממכלול הזכויות בחברה" (סעיף 49 לתצהיר שאתי).

לבסוף טענו הנתבעות ביחס לעסקת התובעת בפרויקט זה, כי בגין זכויותיה בפרויקט זה קיבלה התובעת תשואה בסך כולל של 11,548$ (סעיף 51 לתצהיר שאתי, עותק מדו"ח התשואות אשר שולמו לתובעת בגין נכס זה בשנים 2005-2008 צורפו כנספחים כג'-כו' לתצהיר שאתי), וכי כאשר משנוכחה הנתבעת 3 לדעת, כי הנכס בפרויקט דנדס 252 לא מניב תשואות כפי שנצפה, הוסכם בין הצדדים, כי השקעתה של התובעת בפרויקט זה תומר בהשקעה בפרויקט ברינגטון (סעיף 52 לתצהיר שאתי).

לטענתן, משהמירה התובעת את זכויותיה בפרויקט דנדס 252 בזכויותיה בפרויקט ברינגטון, הרי שהעסקה ביחס לפרויקט זה הסתיימה, ומשכך אין לתובעת כל עילה לביטול ההסכמים אשר נחתמו בעניין זה (סעיף 93 לתצהיר שאתי).

ביחס להסכם השלישי (פרויקט דנדס 314) טענו הנתבעות, כי לאחר שהוצגו בפניה מלוא הפרטים ומצב הנכסים הנוגעים לפרויקט דנדס 314, התובעת, מרצונה החופשי בחרה להמיר את השקעתה בפרויקט קינג בהשקעה בפרויקט דנדס 314 (סעיפים 23 ו- 28 לתצהיר שאתי).

לטענתן, בתקופה שבין 2006 ל- 2008 קיבלה התובעת בגין נכס זה תשואות בסך כולל 13,579$ עד שבחודש אפריל 2008 נמכר הנכס לאחר קבלת אישור התובעת לביצוע עסקת המכירה והתמורה אשר שולמה בגינה בסך של 155,402 ₪ (סעיפים 35 לתצהיר שאתי, עותק מדיווחי התשואות אשר שולמו לתובעת במהלך השנים 2006-2008 צורפו כנספים יא'-יג' לתצהיר שאתי, העתק מאישור התובעת לביצוע עסקת מכירת הדירה מיום 6.4.08 צורף כנספח יז' לתצהיר שאתי, העתק מהשיק אשר ניתן לתובעת המהווה את התמורה בגין עסקת המכירה צורף כנספח יט' לתצהיר שאתי).

משכך טענו הנתבעות ביחס לפרויקט דנדס 314, כי בסופו של יום יצאה התובעת ברווח מפרויקט זה (סעיף 32 לתצהיר שאתי), באשר קיבלה תשואה גבוהה יותר מהתשואה אשר נקבעה בגדר ההסכם השלישי השווה לסך של 11% מסכום השקעתה. לכן, אין כל עילת תביעה מוצדקת ביחס לנכס זה (סעיף 14 לכתב ההגנה).

לטענתן של הנתבעות, למרות התשואה הנ"ל אשר נתקבלה בידי התובעת, היא בחרה למכור את זכויותיה בפרויקט דנדס 314 והנתבעת 1 עשתה כל שביכולתה על מנת לסייע לה, כאשר בסופו של יום אכן נמצא משקיע אשר רכש את חלקה של התובעת בפרויקט, ומתוך רצון טוב גרידא, הסכימה הנתבעת 1 להפחית את תשלום העמלה המגיע לה בגין איתור הרוכש לזכויות התובעת מ- 2% ל- 1% (סעיף 36 לתצהיר שאתי, עותק מטופס בקשת התובעת לקבלת שירותי תיווך מהנתבעת 1 למכירת הנכס בפרויקט דנדס 314 צורף כנספח יד' לתצהיר שאתי).

לבסוף טענו הנתבעות, כי בסופו של יום יצאה התובעת ברווח מעסקת פרויקט דנדס 314, באשר השקעת התובעת בפרויקט זה הסתכם בסך של 49,410$ בעוד שהתובעת קיבלה תשואות בסך כולל של 13,579$ ומכרה את זכויותיה בנכס בנכס בסך של 47,000$ לאחר ניכוי הוצאות כפי שהוסכם בין הצדדים והעברת סך של 4,000$ לשם תשלומי מיסים המתחייבים מההליך, כאשר מסכום זה הושב לתובעת סך של 6,000 ₪ אשר נותרו לאחר ביצוע תשלומי המיסים (סעיף 42 לתצהיר שאתי).

ביחס להסכמים השני והשלישי טענו הנתבעות, כי התובעת השקיעה בשני מיזמים מרצונה החופשי וקיבלה תשואות בהתאם למוסכם (סעיף 12 לכתב התביעה).

אני סבורה, כי התובעת לא הרימה הנטל הנדרש לביסוס וקבלת טענותיה אף ביחס להתקשרויות אלו. טעמי יפורטו להלן.

נקודת המוצא לדיון בעניין זה הינה, כי אין חולק, שההסכם השני ביחס לפרויקט דנדס 252 נחתם לאחר חתימת הצדדים על ההסכם הראשון בגין פרויקט קינג, ככל הנראה מתוך רצון התובעת להיכנס להשקעה נוספת (סעיף 3 לסיכומי התובעת, עמ' 17, ש' 14-16 לפרוטוקול). כאמור לעיל, אף אין חולק, כי זכויות התובעת בפרויקט קינג הומרו בזכויות בפרויקט דנדס 314. עוד אין חולק, כי התובעת שילמה את מלוא תשלומי התמורה, לרבות ההוצאות הנלוות, אשר נדרשו ממנה מכוח ההסכמים בין הצדדים (סעיף 6 לסיכומי התובעת).

אף העובדה, כי ההתקשרות הראשונה של התובעת עם הנתבעת 1 בגדר ההסכם הראשון, נעשתה לשם רכישת דירת מגורים בפרויקט קינג אין בה לטעמי כדי לבסס את טענת התובעת כי היא התכוונה להתקשר אך ורק בעסקאות הנוגעות לרכישת דירות וכי הוטעתה בעניין על ידי הנתבעות או מי מהן (סעיף 46 לסיכומי התובעת).

בעניין זה יצוין, כי התובעת אישרה בעדותה, כי ההסכמים עליהם חתמה עם הנתבעות 1-2 ביחס לרכישת הדירה בפרויקט קינג כללו את פרטי הדירה הנרכשת לרבות מפרט הדירה. משכך יש לצפות, כי אף בעת חתימתה על גבי ההסכמים השני והשלישי תבקש התובעת לקבל פרטים נוספים ביחס לדירה הנרכשת.

זאת ועוד: בעת חתימתה על גבי ההסכמים השני והשלישי, בחרה התובעת, מטעמים השמורים עמה, שלא להיוועץ באנשי מקצוע בתחום, לרבות בדיקת ההסכם על ידי עורך דין מטעמה (עמ' 10, ש' 12-13 לפרוטוקול). התובעת ציינה, כי היא אישה המצויה בשנות ה- 50 לחייה, עוסקת בתחום השיאצו, אשר באותה העת הייתה מצויה בהליך גירושין, ולטענתה, נעדרת כל ניסיון חיים כלכלי (סעיף 37 לסיכומי התובעת). בעניין זה השיבה התובעת לשאלת בית המשפט כדלקמן:

"ש: לפני שהתקשרת עם הסכם לגבי הדירה, לא התייעצת עם עורך דין?

ת: אני הייתי במסגרת מוגנת. בעלי היה אחראי על כל העסקים של המשפחה. הייתי

עסוקה בדברים אחרים. מעולם לא עסקה והאמנתי".

(עמ' 11, ש' 4-6 לפרוטוקול)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש: בזמנו כשחתמת על הניירות של אותן המרות, לא הבנת?

ת: לא הבנתי, לא הוסבר לי.

ש: ביקשת הסברים?

ת: לא. לא ידעתי שאני צריכה לבקש הסברים. נתתי אמון מלא באנשי הנתבעת".

(עמ' 12, ש' 6-9 לפרוטוקול)

אף אם אקבל עדות התובעת בעניין זה, כמות שהיא, הרי דווקא במצב דברים זה, בו היא בחרה להשקיע סך של כ- 833,000 ₪ מכספה והייתה נטולת הבנה או ניסיון אישיים כלשהם בתחום השקעה זה, ולמעשה בתחום השקעה כלשהו, אני סבורה, כי היה עליה להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים. אבהיר, כי מסקנה זו מתבקשת לטעמי אף לו ביקשה התובעת להתקשר עם הנתבעות בעסקאות לרכישת דירות מגורים כטענתה, וזאת נוכח עדותה, כי היא אינה בקיאה בהשקעות כלשהן או במונחים משפטיים ונעדרת ניסיון כלשהו בטיפול בעניינים עסקיים מכל סוג (עמ' 12, ש' 19 לפרוטוקול). התובעת לא הייתה רשאית לעצום עיניה ולגלגל האחריות לתוצאות השקעתה על הנתבעות.

אני סבורה, כי לא די בטענת התובעת, לפיה היא אישה פשוטה, הבוטחת באנשים והנוטה לתת אמון בקלות (עמ' 10, ש' 27 לפרוטוקול), אשר נתנה אמון רב בנציגי הנתבעת 1 לאחר התרשמה ממשרדיה המפוארים של הנתבעת 1 (סעיף 47 לסיכומי התובעת, עמ' 11, ש' 8-9 לפרוטוקול), וכי בזמנו הבינה, כי העסקאות אשר ערכה עם הנתבעות הינן לרכישת דירות (עמ' 11, ש' 24-25 לפרוטוקול וכן עמ' 13, ש' 23-24 לפרוטוקול), כדי להטיל אחריות לתוצאות השקעתה על הנתבעות, כל עוד לא הוכחה מרמה או הטעיה מצידן, ואף לא הפרה של ההתחייבויות החוזיות.

יצוין, כי במהלך ביצוע העסקאות מול הנתבעות, נפגשה התובעת אף עם עורכי דין שונים מטעם הנתבעת 1, אשר עסקו בעריכת המסמכים הנוגעים לעסקאות הרלבנטיות. ואולם, כעולה מעדות התובעת בעניין זה, התובעת לא ניצלה אף הזדמנות זו בכדי לבחון אל מול אותם עורכי הדין, גם אם לא ייצגו אותה, את מהות ההתקשרות בינה לבין הנתבעות. בעניין זה העידה התובעת כדלקמן:

"ש: את נפגשת עם עורכי דין מטעם הנתבעת במהלך הדרך כמו שחר רוטקופף, עו"ד

רוט

ת: כן כששילמתי את השיקים אני חושב (צ"ל – חושבת) שנפגשתי עם שחר

במשרדו.

ש: ניצלת את ההזדמנות לשאול או לברר מה מהות העסקאות?

ת: לא. לפי מה שהבנתי הוא היה אמור לייצג אותי אבל זה לא קרה. והוא היה אמור

לשאול אותי אם אני מבינה במה אני מתקשרת. כך הבנתי".

(עמ' 11, ש' 11-16 לפרוטוקול)

אף עיון בהסכם אשר נחתם בין הצדדים מלמד, כי זכויות התובעת בחברה הרוכשת הינה 1/15. היינו, מנתון זה, לכשעצמו, ניתן להבין, כי אין המדובר ברכישת בעלות בדירה כלשהי. בעניין זה העידה התובעת עצמה כדלקמן:

"ש: אבל את גם חותמת בסעיף 6 להסכם שחלקך בחברה הרוכשת היא 1/15. תסבירי לי אם יש לנו 10 יחידות דיור ואת קונה 1/15 איך זה שאת קונה דירה

ת: באמת נפלא, איך מתוך 10 דירות אתם מחלקים ל- 15 אנשים. אני לא מבינה את זה.

ש: את ידעת שהחלק שלך בעסקה הוא 1/15

ת: אני לא ידעתי. אני הבנתי שאני ממירה דירה תמורת דירה שאני מקבלת.

ש: אני מבין שזה מה שחשבת. או שזה מה שציפית או מה שרצית.. אבל מונח לפנייך הסכם שיווק בשפה העברית וההסכם מדבר בעד עצמו. יש פה איזשהי סתירה פנימית בין מה שאת ציפית לבין מה שאת חתמת. הרי ברור לך שאי אפשר למכור לך דירה פה.

ת: תראה כתוב בניין דירות וכתוב זכויות בעלות בפרוייקט. מבחינתו זה אומר זכות בדירה.

ש: תסבירי לי בבקשה האם הבנת שמדובר ברכישה של חלק יחסי ולא של דירה ספציפית בפרוייקט?

ת: לא. חבל שלא הסבירו לי. מה שהבנתי מהסכם השיווק שאותו כן קראתי, זה לא מה שאתה אומר. אני הבנתי, שאני ממירה דירה תמורת דירה. יש לי במבנה שיבנה, דירת תמורת דירה".

(עמ' 13, ש' 1-19 לפרוטוקול)

מדובר כאמור בהסכם אשר נוסח בשפה העברית. התובעת, אשר התרשמתי כי הינה אישה אינטליגנטית גם אם לא מצויה בעסקים, קראה את ההסכם, ערכה בו שינויים בכתב ידה ואף חתמה עליו. בנסיבות אלו ונוכח הניסוח הברור לפיו התובעת זכאית לחלק של 1/15 בחברה הרוכשת, היה צריך להיות לתובעת ברור, כי אינה רוכשת זכות בעלות בדירה אלא זכויות חוזיות, ואם לא הבינה עניין זה למרות הנוסח המפורש הנ"ל, בוודאי שהיה עליה להמנע מלהתקשר בעסקה אשר יסודותיה הבסיסיים אינם נהירים לה, ללא ייעוץ וליווי מקצועי, של עורך דין או בן משפחה או גורם אחר כלשהו מטעמה.

יודגש, כי כיום, התובעת אינה קשורה עם הנתבעות בעסקאות הנוגעות להסכמים אלו, שהרי כפי שפורט לעיל, ביחס לפרויקט דנדס 252 – התובעת המירה את זכויותיה בפרויקט זה בזכויותיה בפרויקט ברינגטון, ואילו ביחס לפרויקט דנדס 314 – זכויותיה נמכרו כאמור לצדדים שלישיים, והיא קיבלה את מלוא הכספים אשר שולמו על ידה ביחס לפרויקט זה. ביחס לשני הפרויקטים, התובעת קיבלה תשואה על השקעותיה. בעניין זה העידה התובעת עצמה כדלקמן:

"ש: בדנדס 252 קיבלת תשואות בסדר גודל של 11,500 דולר העסקכה (צ"ל – העסקה) הומרה לאחר מכן, לעסקה בברינגטון הליפקס שבמסגרתה קיבלת בהליפקס תשואות בסדר גודל של 4000 דולר

ת: אוקי".

(עמ' 17, ש' 23-26 לפרוטוקול)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש: בואי נעשה סדר – השקעת בקינג קורט האם נכון והמרת את זה לדנדס 314 שבהמשך נמכר וקיבלת בחזרה את מלוא ההשקעה ?

ת: נכון.

ש: בתוספת תשואות שקיבלת בדרך בשיעור של 13500 דולר קנדי?

ת: כן.

ש: אז כאן לא הפסדת כסף לא בקינג קורט או בדנדס 314?

ת: אני אומרת שהצגת הדברים היא לא תואמת את מה שאני חושבת. כי מבחינתי הטעו אותי ורימו אותי לאורך כל הדרך. אני קורבן קלאסי באתי לבד אישה מבוגרת בלי עורך דין בלי בן זוג. נורא נחמדה מאמינה ואז התחילו להוביל אותי שולל שלב אחר שלב.

שאלת בית המשפט: נזק כספי בגין ההשקעה הזו שראשיתה בקינגס וסופה ב 314 האם את מסכימה שלא היה?

ת: כמו שאת מציגה זאת, כמו שעורך הדין הציג זאת, נניח שקיבלתי תמורת השקעה הראשונה והשניה, איפה הדירה?

ש: לגבי עצם ההשקעה – השקעת סכום וקיבלת אותו חזרה ו 13,000 דולר תשואה. יש לך טענה לנזק בהקשר הזה?

ת: זה נשמע טוב. אני לא יודעת".

(עמ' 18, ש' 3-20 לפרוטוקול)

מעבר לשאלת האחריות, על התובעת להוכיח אף את סוגיית הנזק אשר נגרם לה. אף בעניין זה איני סבורה, כי הרימה את הנטל המוטל עליה כתובעת.

כפי שפורט לעיל, התובעת קיבלה את מלוא הכספים אשר השקיעה בפרויקט דנדס 252 ופרויקט דנדס 314 ואף קיבלה תשואות בגין הכספים שהשקיעה בפרויקטים אלה, כאשר התובעת לא הצליחה להצביע על נזק ממשי כלשהו אשר נגרם לה בגין התקשרויות אלו. בעניין זה לא די בטענת התובעת לפיה היא סברה, כי היא זכאית לקבלת דירה בכדי להטיל על התובעת את האחריות לפצותה. משכך, אף אם תתקבל טענת התובעת לפיה המעבר לפרויקט דנדס 314 נעשתה בהמשך למהלכי שיווק אגרסיביים מצד הנתבעות (עמ' 9, ש' 23-24 לפרוטוקול), הרי שבסופו של יום, כספי השקעת התובעת ביחס לפרויקט זה הושבו לידי התובעת במלואם.

בעניין זה העידה התובעת כדלקמן:

"ש: מצאו לך קונה דנדס 314 וקיבלת את תמורת ההשקעה שלך בחזרה?

ת: כן".

(עמ' 17, ש' 2-3 לפרוטוקול)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש: לגבי דנדס 314 אין לנו טענות?

ת: נכון".

(עמ' 17, ש' 8-9 לפרוטוקול)

בהקשר זה אציין עוד, כי בניגוד לטענת התובעת בסעיף 44 לסיכומיה, אף איני סבורה, כי יש לראות בעובדה כי הנתבעות סייעו לתובעת במכירת זכויותיה בפרויקט דנדס 314 כדי ללמד, לכשעצמו, על חוסר תום ליבן או על הפרה כלשהי מצידן. להתנהלות זו הסברים אפשריים רבים, בין היתר כאלו הנוגעים לשיקולי שיווק ותדמית וכיוצ"ב שיקולים של גופים עסקיים, אשר אין בהם, בהכרח, כדי ללמד על אי תקינות כלשהי מצידם.

מטעמים אלו, על משקלם המצטבר, נדחות טענות התובעת ביחס להסכמים השני והשלישי הנוגעים לפרויקט דנדס 252 ולפרויקט דנדס 314.

ההסכם הרביעי – פרויקט ברינגטון

למעשה, בגדר ההליך דנן, עתרה התובעת, בעיקר, להשבת הכספים אשר השקיעה בפרויקט ברינגטון בסך של 50,000$, סך אשר כמפורט לעיל, הועבר מהשקעתה הקודמת בפרויקט דנדס 252.

ביחס להסכם רביעי זה טענה התובעת, כי במהלך שנת 2007 התברר לה, כי זכויותיה בנכס בפרויקט דנדס 252 אינן מניבות תשואה ואינן מגיע ליעדים המובטחים ומשכך, סוכם בין הצדדים, כי זכויותיה בנכס זה יומרו בזכויות בנכס בפרויקט ברינגטון, על מנת שניתן יהיה לממשן ולמוכרן ביתר קלות (סעיף 26 לתצהיר התובעת). לטענתה, החלפת הזכויות מפרויקט דנדס 252 לפרויקט ברינגטון נבע מתוך רצונה בשלב זה לצמצם את נזקיה (סעיף 45 לסיכומי התובעת).

מנגד טענו הנתבעות, כי לפנים משורת הדין, התגייסו לעזור לתובעת לשכנע את היזם להחליף את זכויותיה בזכויות בפרויקט אחר, ולכן נכון למועד ניהול ההליך דנן, התובעת מחזיקה בזכויות בנכס בפרויקט ברינגטון (סעיפים 17-18, 42 ו- 51 לכתב ההגנה).

לטענתן, בגין השקעת התובעת בנכס זה, היא קיבלה התובעת בשנת 2008 תשואה בסך של 4,016$ (סעיף 55 לתצהיר שאתי, עותק מדו"ח התשואות לשנת 2008 צורף כנספח כח' לתצהיר שאתי).

עוד טענו בהקשר זה, כי בסוף שנת 2008 - תחילת שנת 2009, פרץ משבר כלכלי עולמי, אשר השפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן בקנדה והוביל לירידת משמעותית בגובה דמי השכירות בנכסי הנדל"ן (סעיף 56 לתצהיר שאתי). משכך, המליצו למשקיעים להמתין להתאוששות בטווח הרחוק, תוך שהתובעת, כמו משקיעים אחרים, קיבלה באופן שוטף עדכונים על מצב הנכס, דו"חות מפורטים על הכנסות והוצאות ועל מצב המאזן הכלכלי של הנכס ואף עודכנה בדבר המאמצים הנעשים לאכלוס השטחים שאינם מושכרים והקטנת ההוצאות בגין הנכס (סעיפים 57-61 לתצהיר שאתי).

הנתבעות אף טענו בעניין זה, כי במקביל לאי אכלוסו של הנכס, ולמרות זאת, נדרש מהן תשלום הוצאות שונות, הייתה עליה בחשבונות החשמל, ונדרשו תשלומים עבור הוצאות ניקיון וטיפול בעובש בשטחים שנותרו לא מאוכלסים, וכן עבור התקנת מערכת מים חדשה, תיקון הגג ועוד (סעיף 62 לתצהיר שאתי, העתק מדו"חות שנת 2009 צורפו כנספחים כט'-לב' לתצהיר שאתי). בשנת 2010 עודכנה התובעת בדו"חות שוטפים בגין הנכס מהם עולה, כי ישנם מספר דיירים ששכירותם מסתיימת בשנת 2010 וכי קיימות הוצאות שונות בנכס העולות על ההכנסות (סעיף 65 לתצהיר שאתי, העתק מדו"חות לשנת 2010 צורפו כנספחים לה'-לח' לתצהיר שאתי).

לטענתן של הנתבעות, למרות קשיים אלו, הנתבעת 3 עשתה כל שביכולתה על מנת לשפר ולייעל את מערכת תשלומי התשואות למשקיעים ואף נושאת בגירעונות אליהם נקלע הנכס, על מנת לנסות להצילו (סעיף 66 לתצהיר שאתי). לטענתן, ברבע הראשון של שנת 2011 אף היה רווח קטן מהפרויקט, אך בשל הגירעונות אשר נצברו בשנת 2010, לא ניתן היה לחלקו למשקיעים (סעיף 69 לתצהיר שאתי).

בהמשך, ביום 12.3.12 שלחה הנתבעת 3 הודעת דוא"ל לכל המשקיעים בפרויקט ברינגטון בו נכתב, כי הנכס אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו השוטפות בשל העובדה, כי תזרים המזומנים אינו מכסה את כלל הוצאות הנכס וכי ככל שלא ישולמו תשלומי המשכנתא ולא יושג הסדר עם הגורם שנתן המשכנתא, יועבר הנכס לבעלותו (סעיף 76 לתצהיר שאתי, העתק מתכתבות המייל צורפה כנספח מה' לתצהיר שאתי).

משכך טענו הנתבעות, כי בנסיבות אלו, במכתבה מיום 28.10.09 הציעה הנתבעת 1 לתובעת למכור את חלקה בפרויקט ברינגטון בסך של 32,000$, אך התובעת סירבה להצעה זו (סעיף 78 לתצהיר שאתי, העתק ממכתב הנתבעת 1 צורף כנספח מו' לתצהיר שאתי).

ביחס לסעד הכספי הנתבע טענו הנתבעות, כי התובעת המירה את השקעתה בפרויקט דנדס 252 בסך של 40,500$ להשקעה בפרויקט ברינגטון, ומשכך לא ברורה תביעתה להשבת סך של 50,000$ בגין נכס זה (סעיפים 53 ו- 84 לתצהיר שאתי).

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה, כי דין טענות התובעת אף בעניין זה להידחות.

ראשית, אין חולק, כי בעת חתימת הצדדים על ההסכם הרביעי ביחס לפרויקט ברינגטון, כבר הייתה התובעת מיוצגת על ידי בא כוחה (סעיף 45 לסיכומי התובעת). בעניין זה העידה התובעת כדלקמן:

"ש: כשעשית את ההמרה וקנית את הנכס בהליפקס כבר היית מיוצגת על ידי עו"ד אייזנקוט?

ת: כן. הייתי מיוצגת על ידו כבר ממאי 06 וכל הטיפול בנושא מאז היה באישורו ובטיפולו לרבות מכירת הנכס 314".

(עמ' 20, ש' 6-9 לפרוטוקול)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש: ברגע שבוצעה ההמרה לברינגטון היית כבר מיוצגת?

ת: כן".

(עמ' 20, ש' 19-20 לפרוטוקול)

הואיל ובעת חתימתה על ההסכם הרביעי כבר הייתה התובעת מיוצגת על ידי עורך דין, הרי שברור, כי בשלב זה כבר הייתה ברורה לה ומכל מקום יכולה הייתה להיות לה ברורה מהות העסקה, כך שטענתה כי גם בשלב זה עדיין לא הבינה את טיב העסקה, נדחית (עמ' 21, ש' 5-7 וכן ש' 17 לפרוטוקול).

כאמור, אף אין חולק, כי הנתבעות פעלו לסייע לתובעת למכירת זכויותיה בפרויקט ברינגטון, וכי הוצע לה למכור את זכויותיה בפרויקט זה בתמורה לסך של 32,000$, אך היא, בהיותה מיוצגת, סירבה להצעה זו. בעניין זה העידה התובעת כדלקמן:

"ש: יש הצעת רכישה של 32,000 דולר?

ת: כתוב. ממוען אלי.

ש: מה היתה עמדתך?

ת: אני לא זוכרת את האירוע הזה".

(עמ' 20, ש' 12-15 לפרוטוקול)

כפי צוין לעיל, בגין זכויותיה בפרויקט ברינגטון, עתרה התובעת להשבת סך של 50,000$, הגם שאין חולק, כי הסכום אותו השקיעה התובעת בפרויקט דנדס 252, אשר הועברו לפרויקט ברינטגון מסתכם בסך של 40,500$ בלבד. בעדותה בבית המשפט, לא הצליחה התובעת להסביר את הטעם ביסוד הסכום הנתבע:

"שאלת בית המשפט: למה זה 50,000 דולר. השקעת 40,000 דולר? קיבלת בדרך תשואות, אז למה 50,000 דולר ?

ת: אני לא יודעת להסביר את זה. עבר זמן".

(עמ' 21, ש' 30 – עמ' 22, ש' 2 לפרוטוקול)

מטעמים אלו, נדחות טענות התובעת אף ביחס להסכם הרביעי הנוגע לזכויותיה בפרויקט ברינגטון.

באשר ליתר מרכיבי התביעה

בנוסף לתביעתה להשבת סך של 200,000 ₪ (50,000 דולר) על חשבון הזכויות הנותרות בנכס בפרויקט ברינגטון, עתרה התובעת לקבלת מרכיבי פיצוי כספיים כדלקמן (סעיף 33 לתצהיר התובעת):

• סך של 12,000 ₪ (השווים לסך של 3,000 דולר) עבור שכר טרחת עורכי דין של הנתבעות בהם נשאה התובעת.
• סך של 60,000 ₪ (השווים לסך של 15,000 דולר) עבור דמי התיווך אשר שולמו על ידי התובעת.
• סך של 20,000 ₪ (5,000 דולר) עבור שכר טרחת עורכי דין בהם נשאה התובעת.
• סך של 50,000 ₪ כפיצוי בגין הפרת ההסכם.

מנגד טענו הנתבעות ביחס למרכיבי תביעה אלו, כי מדובר על מרכיבי הוצאות אשר היה על התובעת לשאת בהן בהתאם להסכמים בין הצדדים, וכי הוענקו לה תמורה וטיפול עבורן, ומשכך אינה זכאית לגלגלם על הנתבעות (סעיפים 85-87 ו- 91 לתצהיר שאתי).

כן טענו הנתבעות בעניין זה, כי מתוך רצון לבוא לקראת התובעת, היא לא חויבה בתשלום ההוצאות אשר נדרשו בגין המרת הנכס בפרויקט דנדס 252 בנכס בפרויקט ברינגטון (סעיף 92 לתצהיר שאתי).

נוכח דחיית טענות התובעת השונות בגדר הקביעות לעיל, בדבר הטעיה או תרמית ובדבר הפרת ההתקשרויות מצד הנתבעות, הרי שממילא התובעת אינה זכאית להשבת כספים כלשהם אשר שילמה מכוח התקשרויות אלו.

כן יצוין בשולי פסק הדין, כי בית המשפט ער לעובדה, כי שאתי, המשמש כמנהל השיווק אצל הנתבעת 1 הינו כיום, או מכל מקום בעת ניהול ההליך, אף בעל מניות היחיד בנתבעת 3, ואולם נוכח תוצאת ההליך, אין מקום וצורך להידרש, בגדר הליך זה, לטענות הקשורות לקשר בין הנתבעות 1 ו- 3.

1. סיכום

נוכח קביעותי לעיל, תוצאת ההליך הינה דחיית התביעה.

התובעת תישא בתשלום הוצאות הנתבעות בהליך זה ובשכ"ט בא כוחן, בסכום כולל של 7,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד תשלומו בפועל.

המזכירות תשלח פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ח תמוז תשע"ד, 16 יולי 2014, בהעדר הצדדים.