מבוא

1. בפני תובענה שהגיש התובע, מר שלמה עטיה, כנגד מינהל מקרקעי ישראל בה הינו עותר לסעד הצהרתי לפיו הינו המחזיק החוקי של המקרקעין הידועים כגוש 6392 חלקה 31 מגרשים 4 ו-5 (להלן: המקרקעין) מכח זכותו כדייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972.
2. התובענה הוגשה כהמרצת פתיחה כנגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) וכנגד הסוכנות היהודית לארץ ישראל. הסוכנות היהודית טענה כי יש למחוק התובענה כנגדה על הסף בהעדר עילה שכן המקרקעין אינם בבעלותה ואינם בטיפולה שנים רבות. התובענה כנגד הסוכנות נמחקה בהסכמה.

3. המינהל טען כי התובענה איננה מתאימה להתברר כהמרצת פתיחה ובהחלטת בית המשפט הועברה התובענה להתברר בפסים של תובענה רגילה.

4. מטעם התובע הוגש תצהיר בתמיכה להמרצת הפתיחה וכן הוגש תצהיר של אחיו, מר אליהו עטיה. כמו כן, הוגש על ידי התובע תצהיר משלים.

מטעם המינהל הוגש תצהירו של מר יואב ששון המשמש כממונה מחוזי לפיקוח במינהל מקרקעי ישראל.

בדיון ההוכחות, נחקרו המצהירים. הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

טענות הצדדים

1. לטענת התובע, הורי התובע ובני משפחתו עלו ארצה בשנת 1957 ושוכנו על ידי הסוכנות בצריף מגורים במקרקעין הידועים כ"פרדס רוזנבלום". לטענתו, סבתו ואביו חתמו על הסכם שכירות ביום 1.10.57 (להלן: "ההסכם" נספח א' לתצהיר התובע). בהסכם לא צוינו גוש חלקה.
2. לטענת התובע, במגרש 4 שוכן הצריף שעבר לאורך השנים שינויים והרחבות ובמגרש 5 מצויה החצר ההיקפית של הצריף.
3. לטענת התובע, משנת 1957 גרו בצריף אביו וסבתו שהיו הדיירים המוגנים וכהמשך ישיר גר במקרקעין התובע מאז שנולד.
4. לטענת התובע, ביום 20.2.05 הגיש המינהל בת.א. 1582/05 (שלום נתניה) תביעה לסילוק יד כנגד אחיו, מר אליהו עטיה, אשר בהרשאת התובע עשה שימוש בחלק מהמקרקעין (מגרש 5) לצרכי אחסנת פיגומים וכלי עבודה ולגידול בעלי חיים. לטענת התובע, לאחר שכבר הוגשו תצהירים והתיק האמור נקבע להוכחות, הגיש המינהל בקשה למחיקת התביעה ללא צו להוצאות והתביעה בת.א. 1582/05 נמחקה תוך חיוב המינהל בהוצאות.
5. לטענת התובע, באמירות ב"כ המינהל במהלך הדיונים בת.א. 1582/05 יש כדי ללמד על צדקת התביעה של התובע בתיק שבפני, שכן קיימת באמירות הכרה בזכויות לכל הפחות בקשר למגרש 4.
6. לטענת התובע, מגרש 5 מהווה את החצר של הצריף. החצר מהווה חלק בלתי נפרד מהמושכר שכן הסכם השכירות כולל "נוחיות בחצר".
7. לטענת המינהל, המקרקעין הינם בבעלות המדינה. לטענת המינהל ההסכם מתייחס לדירה בת "חדר אחד ונוחיות בחצר" בצריף מס' 14 לצרכי מגורים. לטענת המינהל, ההסכם נחתם על ידי דויד עטיה עבור עזיזה עטיה (נרשם בצרפתית).
8. לטענת המינהל, צריף 14 ניצב על מגרש מס' 58 שגודלו כ-660 מ"ר והצריף כלל ארבע דירות. התובע עותר לסעד לגבי מגרשים 4 ו-5 ששטחם ארבעה דונם.
9. לטענת המינהל, התובע לא הראה רצף החזקה במקרקעין. המינהל מפנה לת.א. 2013/09 (שלום ראשון לציון) מינהל מקרקעי ישראל נ' דעבוש שם נפסק לגבי אותם מקרקעין שהצריפים פורקו.
10. לטענת המינהל בהתאם למפה נושנה המראה את מיקום הצריפים, ניתן לראות כי צריף 14 סומן כמפורק (המפה צורפו כנספח ג' לתצהירו של המצהיר מטעם המינהל). המינהל אף צירף מסמך "מפקד הנכסים דלא ניידי" משנת 1970 של הסוכנות היהודית שכותרתו "פרדס רוזנבלום גבעת שמואל פרטים על המבנים והדיירים ליום 25.3.70" ובו צוין לגבי חלקה מס' 31 בגוש 6392 כי בחלקה זו היו עוד צריפים שבמשך הזמן פורקו ובהם צריף מס' 14.
11. לטענת המינהל, בצריף מס' 10, הסמוך לצריף 14, התגורר טויטו מאיר. בשנת 1995 הגיע המינהל עם מר טויטו משה להסכם לפיו ניתן לו פיצוי בגין החזקתו במקרקעין, כאשר מר טויטו החזיק בשטח בו נמצא היום השטח בו עושה התובע שימוש. לטענת המינהל, השטח כולו פונה בסמוך לחתימת ההסכם עם טויטו והתובע ככל הנראה פלש לשטח במועד מאוחר יותר.
12. לטענת המינהל אין רצף מגורים. מפנה לדו"ח פיקוח של המינהל מיום 9.2.09 בו צוין כי אין במקום מגורים של אלי עטיה או אחיו.
13. המינהל טוען כי התובע אינו צד להסכם השכירות. עוד נטען כי הסכם השכירות הופר ומפנים לסעיף 5(ד) וסעיף 7 להסכם.
14. לטענת המינהל, הדיירת המוגנת היתה סבתו של התובע כאשר אביו של התובע חתם עבורה על החוזה. לכן, התובע אינו עומד בתנאי הדיירות המוגנת ולא ניתן להעבירה עד לתובע.

דיון והכרעה

1. התביעה עניינה בקשה לסעד הצהרתי כי התובע הינו דייר מוגן במקרקעין. תביעה זו נסמכת על הסכם השכירות משנת 1957. עיון בהסכם השכירות מלמד כי ההסכם נחתם בין הסוכנות היהודית לבין הגב' אטיה עזיזה. ההסכם אמנם נחתם על ידי דוד עטיה אך מצוין במפורש (בצרפתית) כי החתימה הינה עבור עטיה עזיזה. אף הקבלה של הסוכנות היהודית משנת 1957 ניתנה ל"אטיה עזיזה".עולה מן האמור כי השוכרת היתה הגב' אטיה עזיזה.

20. בסיכומי המינהל נאמר כי התובע לא הוכיח כי הינו נכדה של הדיירת החוזית ובנו של דויד עטיה. בסיכומי התשובה של התובע צוין כי מדובר בהרחבת חזית. אני מקבלת את הטענה של התובע לפיה מדובר בהרחבת חזית שכן ההתיחסות בכתב ההגנה של המינהל הינה אל "סבתו של התובע" ולכן לא היה מקום להעלות בסיכומי המינהל טענה כי עובדה זו לא הוכחה.

21. התובע טוען לרצף מגורים בצריף מאז שנולד. המינהל טוען בסיכומיו כי לא מתקיימים התנאים למעבר זכות דיירות מוגנת לתובע כנכד של הדיירת החוזית. לטענת המינהל, בהתאם להוראות סעיף 27 לחוק הגנת הדייר, על התובע להראות כי התגורר בבית עם הדייר המוגן המקורי ומפנה לפסיקה לעניין זה.

בענייננו, התובע נולד רק לאחר שסבתו נפטרה.

22. אכן, מהעדויות עולה בבירור שסבתו של התובע נפטרה עוד בטרם נולד. ר' עדות של אחיו הבכור של התובע מר אליהו עטיה שציין כך לעניין מועד פטירתה של הסבתא (ר' עמ' 17 לפרו' הדיון):

"ש: ספר על סבתא שלך.

ת: היא נפטרה כשהייתי בן שנה. אני לא זוכר אותה".

אחיו של התובע העיד על עצמו כי נולד בשנת 1960 (ר' עמ' 15 לפרוט' הדיון) ואילו התובע העיד על עצמו כי נולד בשנת 1971 (ר' עמ' 25 לפרוט' הדיון).

בהתאם לפסיקה, על התובע להוכיח כי עומד בעצמו בתנאי סעיף 20 וכי התגורר עם סבתו בנכס.

ר' ד' בר- אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה) עמ' 273 אילך ובפרט בעמ' 274:

"אותם ילדים או קרובים אחרים יזכו בהגנת החוק אך ורק אם התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. ופירוש הדבר הוא שאין בכוונתו של סעיף 27(1) לאפשר לסוג האנשים המנויים בו "לרשת" את הגנת החוק דרך אדם ש"ירש" אותה מכוח סעיף 20 (ובינתיים נפטר או חדל להחזיק במושכר) אלא לאפשר להם להינות מהזכות דרך הדייר המגורים עצמו. כלומר: באותם תנאים שבהם היו זוכים בהגנת החוק אלמלא זכה בה מי שקדם להם בסדר העדיפות. בין התנאים הללו כלול גם התנאי של התגוררות בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו, ובתנאי נוסף שהם הוסיפו להתגורר בדירה ולא היתה דירה אחרת למגוריהם בזמן שהדייר שלפניהם נפטר או חדל להחזיק במושכר (ע"א 300/65 עזבון גליה מוטטילוב ואח' נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4) 73)".

כפי שמצויין בהמשך הדברים בבר-אופיר הנטל להוכיח את התקיימות התנאים מוטל על הטוען לדיירות מוגנת. שם, בעמ' 274:

"נתבע, הטוען לדיירות מוגנת בדירה, עליו מוטל הנטל להוכיח כי מילא אחר התנאים הנדרשים לתחולתו של סעיף (27( 1) לחוק כי התנאי החיובי (מגורים יחד עם המנוחים) והן התנאי השלילי (העדר דירה אחרת למגורים). כמות הראיות הנדרשת ל"תנאי השלילי" תשתנה ממקרה למקרה על פי נסיבותיו".

ר' גם ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים) בסעיף ל"ה לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין, וזאת בהקשר למעבר הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק לפי סעיף 27.

סיכומו של דבר, מאחר והמסקנה מהמפורט לעיל הינה כי התובע נולד לאחר שסבתו נפטרה ומשמצאתי כי הדיירת המקורית היתה סבתו, עולה מן האמור כי התובע לא הוכיח את התקיימות התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר לכך שזכות הדיירות המוגנת עברה אליו, שעה שלא התגורר בדירה עם סבתו.

23. לנוכח האמור, לא מצאתי להכריע ביחס לשאלה האם הוכיח התובע רצף מגורים במקרקעין. אציין, כי התובע צירף לתצהירו המשלים חשבונות חשמל משנת 2009-2010. חשבונות אלו נשלחו אל אחיו עטיה אליהו לרח' ויצמן 12 גבעתם שמואל. כאשר בחשבונות רשום: "כתובת מקום האספקה: טויטו משה עטיה אליהו, פ רוזנבלום 10 גבעת שמול 54012". לא צורפו חשבונות משנים מוקדמות יותר, הגם שהמינהל טען כי התובע פלש למקום לאחר שפינו את טויטו משם בשנת 1995.

לגבי הכתובת ברח' ויצמן 12 העיד אחיו של התובע כי מדובר בכתובת בו התגוררה בזמנו אימם עם אחיותיהם. התובע העיד כי כיום מתגורר באותה כתובת אח שלהם.

24. עוד אציין לעניין ההפניות של התובע לאמירות ב"כ המינהל בת.א. 1582/05 כי מדובר באמירות שאין בהן הצהרה כי המינהל מכיר בתובע שבפני כדייר מוגן.

25. התובע עותר בסיכומיו, לחילופין, לסעד הצהרתי לפיו הינו בגדר בר רשות בלתי הדירה במקרקעין. המינהל מציין בסיכומיו כי מדובר בהרחבת חזית אסורה וכי סעד זה לא התבקש בתובענה. בסיכומי התשובה משיב התובע כי מדובר בטענה משפטית ולכן אין המדובר בהרחבת חזית.

26. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, מצאתי כי אכן מדובר בהרחבת חזית אסורה. בית המשפט אינו נותן סעד שלא התבקש ליתן בתובענה וסעד זה לא התבקש. מעבר לכך, ככל שהסעד היה מתבקש, היתה למינהל אפשרות להתייחס לכך בכתבי הטענות והתצהירים מטעמו. כך למשל, התובע טוען לזכות בלתי הדירה בשל השקעותיו בנכס. המינהל לא נדרש לטעון לעניין זה מאחר והטענה עלתה לראשונה בסיכומים, ולא בכתבי הטענות. לפיכך, לא מצאתי כי יש לדון במסגרת פסק דין זה בשאלה האם התובע נהנה ממעמד של בר רשות בלתי הדירה במקרקעין.

27. סיכומו של דבר, התביעה נדחית. זאת, בנסיבות העניין, ללא צו להוצאות.

למען הסר ספק, החיובים בהוצאות שהוטלו על הנתבע, בשל אופן ההתנהלות לאורך ההליך, עומדים בעינם וככל שטרם שולמו, כפי שעולה מסיכומי התובע, על הנתבע לשלמם לתובע תוך 30 יום.

המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ג' תשרי תשע"ג, 19 בספטמבר 2012, בהעדר הצדדים.