בפני תביעה לקבלת פיצויים בגין מעשים ומחדלים שהתרחשו לטענת התובע במסגרת יחסי עורך דין – לקוח שהיו בינו לבין הנתבעות, אשר ייצגו אותו בעסקת מקרקעין אליה הצטרף כחבר בקבוצת רכישה בת 9 חברים שמטרתה רכישת בניין מגורים שלם, ישן ומוזנח, ברחוב זרובבל 3 בתל אביב, הרחבתו והשבחתו, תוך ניצול זכויות בנייה על סמך תכנית תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט").

הרקע והעובדות הדרושות לעניין

התובע (להלן: "מארק") הינו אזרח ותושב צרפת אשר ביקש לרכוש נכס מקרקעין בישראל לו ולאשתו, שושנה סלאם (להלן: "שושנה").

שגיב הלוי, בן דוד של שושנה, שהיה בעצמו חלק מקבוצת הרכישה בפרויקט, סיפר לשושנה ומארק על הפרויקט והפגיש אותם עם שמי עטר (להלן: "עטר"), שהינו היזם ומנהל הפרויקט.

בפגישה בה נכח גם שגיב הלוי נתן עטר הסברים נוספים על הפרויקט, והמליץ בפניהם כי יפנו לנתבעות לקבלת ייצוג, וזאת לטענתו הואיל והנתבעת 2 דוברת צרפתית וכן משום שהנתבעות כבר מייצגות חבר אחר בקבוצת הרכישה ולכן מכירות את העסקה.

ביום 17.08.2008 נפגשו מארק ושושנה עם הנתבעת 2, והוחלט על שכירת שירותיהן המשפטיים של הנתבעות כמייצגות של מארק ושושנה בקשר לעסקת ההצטרפות לפרויקט. ההסכמות נעשו רק בעל פה ולא נערך הסכם בכתב.

סוכם על שכר טרחה של 1% מגובה העסקה, ולפי תצהירי הצדדים שווה שכר הטרחה לסך של 83,639 ₪, וזאת בתמורה לייצוג בהתקשרות בעסקה, החל מההצטרפות לפרויקט, ייעוץ וסיוע (נספח 2 לתצהיר נגריס), וליווי עד לרישום הסופי בטאבו (נספח 5 לתצהיר נגריס).

מארק ושושנה נפגשו עם הנתבעות או הנתבעת 2 עובר לחתימת מסמכי ההצטרפות לפרויקט ובפגישות אלו ניתנו למארק הסברים בצרפתית ביחס לפרויקט על ידי הנתבעת 2 שהיא כאמור דוברת צרפתית והייתה לו הזדמנות נאותה לשאול כל שאלה ללא מחסום שפה. שושנה אשר נכחה בכל הפגישות קיבלה בנוסף למידע בצרפתית גם מידע והסברים בעברית.

ביום 20.08.2008, במעמד החתימה על מסמכי ההצטרפות לפרויקט, החליט מארק כי הרכישה בפרויקט תתבצע על שמו בלבד ולא כמתוכנן במשותף עם שושנה, וכך היה.

לאחר חתימת העסקה שבו מארק ושושנה לצרפת וביקשו מהנתבעות לקבל את המסמכים שנחתמו לצורך תרגומם לצרפתית או את המסמכים מתורגמים לצרפתית.

הנתבעת 2 שלחה למארק העתקים של חלק מהמסמכים, אך הבהירה לו כי הואיל והתחייב כבר בחוזה לפיכך עליו לפעול בהתאם להתחייבויותיו אחרת ימצא בהפרה, ובכך ייחסה חשיבות מעטה יותר באותו שלב לתרגום המסמכים מאשר לעמידה בחוזה ואי הפרתו.

לצורך העברת התשלומים בהם התחייב מארק פתחו הנתבעות חשבון נאמנות וביום 07.09.2008 שלחה הנתבעת 2 למארק פירוט של התשלומים החלים עליו וביקשה שיבצע העברה לחשבון הנאמנות שפתחה לצורך כך. כמו- כן ביקשה שיסדיר מסמכים לצורך מימוש ההלוואה הבנקאית עבור הפרויקט.

הסכומים שנדרש מארק להעביר לחשבון הנאמנות היו כדלקמן:

סך של 2,393,087 ₪ עבור חלקו על פי החוזה.

סך של 582,018 ₪ עבור תשלום שכר טרחתו של עטר.

סך של 83,639 ₪ עבור תשלום שכר טרחתן של הנתבעות.

ובסך הכל סך של 3,058,744 ₪.

מארק התעכב בביצוע התחייבויותיו, והנתבעת 2 חזרה על בקשתה בדוא"ל ביום 17.09.2008 שמזכיר גם שיחות טלפוניות, ושוב בדוא"ל ביום 25.09.2008 בו הזכירה הנתבעת 2 למארק כי זהו המועד האחרון לביצוע ההעברה של התשלומים.

לתזכורת האחרונה ענה מארק בדוא"ל חוזר, כי הוא מעביר בשלב ראשון 50% משכר טרחת הנתבעות וזאת בהתאם להבנתו כי שכר הטרחה ישולם עם סיום הפעולה ועם קבלת המפתחות לדירה.

בתשובה ענתה הנתבעת 2 כי לא הוסכם על תשלום מפוצל וכי שכר הטרחה משולם בגין עבודה שכבר בוצעה והמשרד אינו יכול להסכים לדחייה בתשלום שכר הטרחה כפי שהועלה בדוא"ל בפעם הראשונה.

תשובה זו לא נענתה על ידי מארק, אשר ביצע ביום 29.09.2008 העברה כספית לחשבון הנאמנות בסך כולל של 3,024,000 ₪.

בו ביום ביצעו הנתבעות העברות מחשבון הנאמנות של מארק בסך של 2,393,087 ₪ עבור חלקו על פי החוזה, סך של 83,639 ₪ עבור תשלום מלוא שכר טרחתן של הנתבעות וסך של 547,205 ₪ עבור תשלום שכרו של עטר, כאשר סכום זה אינו מכסה את מלוא התשלום המוסכם לעטר אלא חסר ב- 34,813 ₪.

בעקבות ההעברה החלקית של שכרו, פנה עטר ביום 07.10.2008 לנתבעות, אישר את קבלת ההעברה אך ציין כי היא חסרה וביקש לדאוג להשלמתה, והן פנו למארק ושושנה להסדרת התשלום לעטר, אשר פנו חזרה לנתבעות ביום 24.11.2008 בדרישה להסברים.

ביום 04.12.2008 שלחה הנתבעת 2 פנייה נוספת בה התבקש מארק להעביר מסמכים נוספים שנדרשו על ידי הבנק וכן הצהרת הכנסות לשנים 2005-2006 ובסיפא הזכירה שקיימת יתרת חוב לתשלום לעטר על סך של 34,813 ₪ וביקשה להעביר את הכסף על מנת שניתן יהיה להסדיר את המצב.

ביום 02.03.2009 שלחה הנתבעת 2 פנייה נוספת למארק ושושנה, בעקבות פנייה שקיבלה מעטר, ובה ביקשה מילוי וחתימה על מסמכים אשר נדרשו על ידי הבנק, וחזרה על דרישתו של עטר להשלים את שכרו בסך 34,813 ₪.

ביום 26.05.2009 שלח מארק לנתבעות פנייה בה הוא מלין על כך שלא קיבל עדכון בדבר התקדמות העבודות בפרויקט, וציין כי שכר טרחתן שולם ועליהן למלא את המוטל עליהן עד לסיום הפרויקט.

באותו יום שלחה שושנה דוא"ל לעטר בהמשך לשיחה שלכאורה ניהלה עימו, וצרפה את התכתובת שבה הודיעו לנתבעות כי בשלב ראשון ישולם להן רק חצי משכר טרחתן.

עד ליום 03.06.2009 עדכנה הנתבעת 2 את מארק ושושנה ביחס למצב הפרויקט.

ביום 06.06.2009 פונה עטר לנתבעות בדרישה לקבל מהן את יתרת שכרו, תוך שהוא מבהיר שמשיחה שניהל עם שושנה עלה שההעברה של הכספים נועדה לתשלום שכרו ולא שכרן.

ביום 21.07.2009 שולח מארק הודעה לנתבעות על הפסקת הייצוג בקשר לפרויקט, מבטל את ייפוי הכוח ומבקש להעביר את כל החומר ויתרות הסכומים המצויים ברשותן לידי עורכי דינו החדשים.

תמצית טיעוני התובע

לטענת התובע, הנתבעות לא הציגו לו את כל הסיכונים הגלומים בחוזים עליהם חתם, וזאת למרות שידעו שהוא אינו מסוגל לקרוא אותם בעצמו וכי הוא נסמך עליהן באופן מוחלט ומתוך אמון מלא בהן.

הוא הוסיף וטען כי הנתבעות התרשלו בבדיקת העסקה ולא ביצעו בדיקות שמחובתן היה לבצע לאור היות המבנה בתחום תכנית מפורטת 1200 ותמ"א 13 שיש בהן להטיל מגבלות על קבלת היתרים לפי תמ"א 38, דבר שהוביל לכך שלא ידעו בעת החתימה על העסקה כי קיים מסמך ממהנדס הרישוי בעיריית תל אביב, מיום 28.02.2008, לפיו ככל ותוגש בקשה לניצול זכויות לפי תמ"א 38 היא תועבר לוועדה המקומית עם המלצה לדחותה, עובדה שיש בה להשפיע על סיכויי אישור התכנית או לוחות הזמנים ובכל מקרה מהווה מידע השייך למצב התכנוני של הנכס אותו חייבות היו הנתבעות לבדוק ולהביא בפניי התובע כחלק מהשיקולים בבחינת העסקה.

התובע טען גם ביחס לדמי היזמות ודמי הניהול בהם התחייב לעטר, כי הנתבעות לא יידעו אותו שבתכנית העסקית עליה הוא חותם נרשם שדמי היזמות עומדים על 20% אשר ישולמו 50% מראש ו- 50% עם קבלת המפתח, ונתנו לו לחתום עם עטר על הסכם עצמאי בו הוא מתחייב לדמי יזמות גבוהים יותר גם בתשלום המיידי וגם בתשלום העתידי.

כמו כן טען התובע, כי הנתבעות לא יידעו אותו כי ישנה כפילות בכך שעטר בנוסף לשכר היזמות יקבל גם שכר לניהול הפרויקט בשיעור של למעלה ממיליון שקלים חדשים.

ביחס לשכר הטרחה של הנתבעות טען כי לא סוכם עמן על תשלום אחד, והן לא ערכו הסכם שכר טרחה למרות בקשתו. בנושא זה אף טען כי הנתבעות לא השלימו את מתן מלוא השירות עליו הוסכם ולכן עליהן להשיב מחצית משכר הטרחה.

לעניין חשבון הנאמנות טען כי הנתבעות הפרו את ההוראה הברורה שהעביר להן ביחס לשימוש שיש לעשות בכספים שהועברו לחשבון הנאמנות, ותחת ביצוע הוראותיו, שעליהן לקחת מתוך הכספים רק 50% משכר טרחתן, הן שלחו יד בכספו, מעלו בחובת הנאמנות ולקחו את מלוא שכר טרחתן תוך שהן יוצרות לתובע חוב כלפי עטר, וכל זאת מבלי לידע את התובע בזמן אמת.

מארק טוען כי עקב מעשי ומחדלי הנתבעות הוא זכאי לקבלת הסכומים הבאים:

הכספים שהועברו על ידי הנתבעות מחשבון הנאמנות לחשבונן בניגוד להוראתו המפורשת.

שכר הטרחה שהעביר לנתבעות כפיצוי בשל התנהלותן הלא מקצועית.

הכספים שהועברו מחשבון הנאמנות לעטר בהתאם להסכם העצמאי עליו נתנו הנתבעות למארק לחתום בנוסף לשכרו של עטר כמנהל הפרויקט.

126,000 ₪ הוצאות שכ"ט עו"ד שהוציא מארק עד למועד הגשת התביעה על בדיקת ההסכמים וניסיונות הקטנת הנזקים שנגרמו לו בשל רשלנות הנתבעות.

50,000 ₪ בגין עוגמת נפש וטרחה.

תמצית טיעוני הנתבעות

הנתבעות טוענות כי הסבירו למארק ושושנה את מלוא ההיבטים של העסקה והסיכונים הצפויים בעסקת קבוצת רכישה, בכלל, ובעסקה הספציפית, בפרט, בטרם חתימת מסמכי הפרויקט בעברית ובצרפתית. עוד טענו הנתבעות בהקשר זה כי מארק ושושנה, שהייתה אמורה להיות שותפה אף היא ברכישה, קיבלו הסבר מלא על התוכנית העסקית של הפרויקט מעטר עוד בטרם פגשו בנתבעות, ודעתם ביחס לכניסה לפרויקט הייתה כבר מגובשת, ללא כל קשר למגבלות שפה כלשהן.

הנתבעות טוענות כי הבקשה לתרגום המסמכים לצרפתית עלתה רק לאחר שמסמכי העסקה כבר נחתמו.

לטענתן של הנתבעות, הן ביצעו את הבדיקות הנדרשות לצורך בירור התאמת הממכר למטרת הרכישה ועמידת הפרויקט בתנאים החוקיים למימושו. הנתבעות הדגישו שהואיל וייצגו חבר נוסף בקבוצת הרכישה הן ביצעו את הבדיקות כבר עבור הלקוח הנוסף, ובשלב בו ביקש מארק להצטרף כבר היה אישור עקרוני של הבנק לליווי הפרויקט, משמע גם בדיקותיו המחמירות של הבנק מצאו את הפרויקט כמתאים לתמ"א 38.

בהקשר זה טוענות הנתבעות שהסבירו את הסיכונים, לרבות הסיכוי שיחולו עיכובים בהוצאת היתר בניה.

הנתבעות טוענות כי נושא שכר טרחתן סוכם בעל פה מראש הן ביחס לגובה שכר הטרחה, עליו אין מחלוקת, והן שישולם במעמד החתימה על הסכמי הפרויקט. הואיל ובמעמד החתימה פנו מארק ושושנה לנתבעות בבקשה לדחות את התשלום מאחר שלא היה להם כסף בישראל לתשלום שכר הטרחה לפיכך הסכימו הנתבעות לדחות את התשלום כך שיבוצע לאחר חזרתם לצרפת.

הנתבעות טוענות בהמשך לאמור לעיל, כי כל הוראה של מארק לתשלום שכר טרחתן באופן אחר הוא הפרה של המוסכם.

הנתבעות מוסיפות וטוענות שלמארק לא נגרמו כל נזקים מפעולה או מחדל נטען שלהן, אלא שמארק הפר את החוזה עליו חתם ביחס לפרויקט ובכך הביא על עצמו את הסכסוך עם יתר חברי הקבוצה ועם עטר, וזאת חרף אזהרות חוזרות ונשנות מצד הנתבעות.

הנתבעות טוענות גם כי התביעה הוגשה רק בשל אכזבתו של מארק מכדאיות העסקה, ככל הנראה בשל הזמן הרב שחלף עקב סירובה, שלא כדין, של העירייה ליתן היתר בנייה לפרויקט.

הנתבעות טוענות שמארק לא ניזוק כלל, הוא סרב למכור את חלקו בסכום גבוה מהשקעתו. את דמי הניהול ששולמו לעטר מארק תובע חזרה מעטר ולכן תביעת הנתבעות בסכום זה הינה ניהול כפל הליכים ביחס לאותו סכום.

דיון והכרעה

בטרם אכנס לעובי הקורה ולשאלות המשפטיות והעובדתיות כבדות המשקל המחייבות הכרעה בתיק זה, אני מוצאת לנכון להתייחס למגבלת השפה של מארק אשר ליוותה תיק זה מראשיתו.

לאחר שהופיע בפניי בדיון ההוכחות, התרשמתי כי לא ניתן לקבוע לגביו שאינו בעל הבנה בשפה העברית. אמנם איני יכולה לקבוע בדיוק מהי רמת השליטה של מארק בשפה העברית, אך למדתי מתוך התבטאויותיו והתפרצויותיו, שנעשו בתגובה לדברים שנאמרו בעברית, וכן מתשובות שנתן לשאלות שנשאלו בעברית עוד בטרם תורגמו לצרפתית, כמו למשל בדוגמא אחת שנרשמה בפרוטוקול (בעמוד 52, שורות 20-8):

"עו"ד וקסמן: נכון שעורכות הדין אמרו לך, שהוצאת היתר בניה יכולה לקחת יותר זמן ממה שמבטיחים לך בפרויקט?

ת: מעולם לא היתה מילה אחת בענין. מעולם. הדבר היחיד שהיה היתה לנו תכנית עסקית, היה מצוין שעוד שלושה חודשים הבניה מתחילה ובעוד שמונה עשרה חודש אתם בבית.

ש: ועורכות הדין לא אמרו על זה שום דבר?

ת: מעולם לא. אמרו זה נהדר, הכל או.קיי.

עו"ד וקסמן: כשהוא עונה לשאלה שלי בעברית אין צורך לתרגם את השאלה.

מתורגמנית: אה, אני תרגמתי שאלה עכשיו?

עו"ד וקסמן: כן.

מתורגמנית: אז סליחה."

כי למארק הבנה לא מועטה של הדברים הנאמרים בעברית.

כפי שיעלה בברור מתוך ניתוח השאלות העובדתיות והמשפטיות שיפורט להלן, מידת הבנתו של מארק את השפה העברית לא שימשה בסיס לאף אחת מהכרעותיי בתיק זה, אך אני מוצאת כי מארק ניסה למזער את ידיעותיו בשפה העברית בעדותו (עמוד 40, שורות 18-15 בפרוטוקול):

"ש: איזה שפות אתה דובר, קורא, כותב ובאיזו רמה?

ת: צרפתית. אני מדבר, לכתוב לא, אבל אני מדבר ערבית גם. וקצת עברית כי למדתי במסגרת לימודים דתיים תלמוד תורה."

אני מוצאת שיש בניסיון זה למזער הבנת השפה העברית, ככל הנראה במטרה לחזק את טענת ההסתמכות המוחלטת על הנתבעות, כדי לפגום במהימנות עדותו של מארק.

בהקשר זה של מהימנות, אני מוצאת לציין כבר עתה, כי הן מארק והן שושנה התקשו להתמודד עם שאלות בחקירה הנגדית, במסגרתן התבקשו להסביר את הפגישות שנערכו עם עטר לפני ששכרו את שרותי הנתבעות, וכיצד הבינו את הדברים שנאמרו והמסמכים שהועברו להם בעברית. באותם חלקים של החקירה הנגדית התעכבו מארק ושושנה במתן התשובות, צימצמו תשובותיהם או ניסו בכל דרך להתחמק ממתן מענה ישיר לשאלות ועשו עליי רושם בלתי מהימן לחלוטין. אצין כי התנהגות זו לא אפיינה את כל מהלך עדותם ולכן בלטה כשהופיעה.

חיזוק נוסף למסקנתי זו מצאתי בעדותו של מארק בפני הבורר עו"ד נתן מאיר, בבוררות המתקיימת בין מארק ומספר רוכשים נוספים מקבוצת הרכישה בפרויקט כנגד עטר, אשר צורפה בהסכמה לסיכומי הנתבעות (פרוטוקול ישיבה מיום 21.10.2012, עמוד 12, שורות 9-8):

"התשובה היא נכון. שמי מדבר גם אנגלית וגם צרפתית וגם עברית על מנת להיות מובן."

על השלכות ממצאי מהימנות אלה אעמוד בהמשך.

הבסיס הנורמטיבי

כפי שנקבע בע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990), עורכי דין חבים חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפול בעניינו של לקוח. אחריות עורכי הדין כלפי לקוח היא חוזית ונזיקית כאחד, והתחייבותם כלפי הלקוח, כי יעניקו לו את השירותים בתמורה לשכר הטרחה, מקימה הסכמה מכללא בין הצדדים, שלעורכי הדין יש את הכישורים, הידע והמיומנות הדרושים לשם כך.

חובתם של עורכי הדין מעוגנת גם בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א - 1961, הקובע כי "במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ומסירות", הוראה דומה קבועה גם בכלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986. עורכי הדין חבים גם בחובת זהירות כלפי הלקוח, מכוח עוולת הרשלנות, ודומים השיקולים הנשקלים בבוא בית המשפט לקבוע אם עורך דין הפר את התחייבותו החוזית כלפי לקוחו או שמא נהג ברשלנות במסגרת הטיפול בלקוח, כפי שנקבע בע"א 37/86‎ ‎משה לוי‎ ‎נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ''ד מד(4) 446:

"...כבר נאמר, לעניין רשלנות מקצועית של עורך-דין כלפי לקוחו, כי "בנקודה החשובה ביותר מבחינה מעשית, היינו, מהו סטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש, אין למעשה הבדל בין יחסים חוזיים לנזיקיים" (א' בר שלום, "לשאלת אחריותם בנזיקין של עורכי דין" הפרקליט כא (תשכ"ה) 491,479)"

מקור אחר לחובת הנאמנות המוטלת על עורך-דין כלפי לקוחו מצוי בחוק השליחות, תשכ"ה-1965. כידוע, הרשאה הניתנת לעורך-דין יוצרת שליחות שחוק השליחות חל עליה (בג"צ 4974/92 יעקב רובין נ' יאיר לוי, פ''ד מו(5) 772).

סעיף 8(1) לחוק השליחות מטיל על השלוח במסגרת חובת הנאמנות את החובה לגלות לשולח כל מידע הנוגע לעניין השליחות, ומטבע הדברים הדגש הוא על אותו מידע הנסתר מהשולח, הואיל ורק בדרך זו יוכל האחרון לקבל החלטות התואמות את האינטרס שלו, אינטרס העומד, כאמור, במרכזה של השליחות.

הפרתה של חובת הנאמנות הקבועה בסעיף 8 לחוק השליחות מזכה את השולח בתרופות הניתנות בשל הפרת חוזה (סעיף 9 לחוק השליחות), ועם זאת היא מעמידה לרשות השולח תרופות על-פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש].

העדר ההבדל באשר לסטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש בין יחסים חוזיים לנזיקיים, מביא לכך כי עיקר הדיון בבחינת אחריות הנתבעות יתמקד בפן הנזיקי של התנהגותן ובשאלה האם עוולו במעשה או במחדל כלפי מארק. אם וככל שיקבע כי הנתבעות לא עמדו באותו סטנדרט של מיומנות וזהירות הנדרש מעורכי דין כלפי לקוח - תחשבנה הן כמפרות החוזה למתן שירותים או השליחות והן כמעוולות ברשלנות כלפיו (ראו: ע"א 2625/02, נחום נ' דורנבאום, (2004); ע"א 153/04, רובינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים, (2006)).

סטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש מעורך דין הוא גבוה, אך נקבע כי לא כל טעות של עורך הדין תחשב כרשלנות, והדרישה מעורך הדין היא שיפעיל שיקול דעת סביר, כפי שנקבע בע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ' גולדפרב, לוי, ערן, מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ, (16.09.2014) (להלן: "עניין גיאות"):

"עם זאת, אחריותו של עורך הדין לפעול במיומנות ובזהירות כלפי לקוחו אינה אחריות מוחלטת, ולא כל טעות מהווה מעשה של רשלנות. עורך הדין אינו נדרש לחשב מראש את כלל האפשרויות בכל תרחיש עובדתי והוא יוצא ידי חובתו כאשר הוא מפעיל שיקול דעת סביר, גם אם בדיעבד יתברר כי זה היה מוטעה"

החובות החלות על עורך הדין נגזרות אף ממיהות הלקוח אשר הוכרה בע"א 2008/07 נירה לוטן נ' דוד ירמייב ז"ל עזבונו, (14.2.2011) כהיבט שיש לבחון במסגרת בחינת התרשלותו של עורך הדין, ובעניין גיאות אף נקבע כי :

"יש להבחין בין לקוח אשר מנהל בעצמו את המגעים מול הצד השני, ותפקיד עורך דינו מתמצה בייעוץ בלבד, לבין לקוח אשר "מפקיד את גורלו" בידי עורך הדין וזה מנהל את המגעים למען הלקוח."

וכן יש להבחין בין החובות ביחס למטרה לשמה נשכרו שירותיו של עורך הדין בנסיבות המקרה, וכפי שנאמר בעניין גיאות:

"בבוא בית המשפט לבחון תביעת רשלנות מקצועית כנגד עורך דין, יש להבחין בין ליווי בעסקה או בהכנת חוזה או צוואה, לבין ליווי בסכסוך משפטי או בהליכי משפט או מעין-משפט כמו בוררות, גישור, פשרה וכיו"ב..."

מן הכלל אל הפרט

היחסים בין הנתבעות למארק הוגדרו על ידי מארק בסעיף 12 לתצהירו:

"ביקשתי את ייצוגן של עוה"ד על מנת שיבחנו את העסקה באופן מקצועי על כל היבטיה, ויספקו לי את הייעוץ הראוי בכל הנוגע לעסקה זו."

הנתבעות הסבירו את השרות המשפטי אותו הוסכם כי יעניקו למארק בסעיף 15 לתצהיריהן:

"ביחסים בינינו לבין התובע במפורש הוגדר לכתחילה, כי השירות המשפטי כולל בדיקת מסמכי ההסכם שחתימתם נדרשת לכניסה לפרויקט, לרבות מסמכי ההלוואה, סיוע בעניין פתיחת חשבון בנק והפקדת כספים, ליווי עד לסיומו של הפרויקט, קבלת והעברת דיווחים ומעקב אחר התקדמות הפרויקט. הובהר במפורש על ידינו, כי השירות אינו כולל טיפול בבעיות מיוחדות, אם וככל שתיווצרנה במהלך הפרויקט ואשר בגינן אם יידרשו שירותינו, יסוכם שכר טרחה נוסף בנפרד בהתאם."

הנתבעות מוסיפות (בסעיף 28 לתצהיר הנתבעת 1 ובסעיף 29 לתצהיר הנתבעת 2) כי לא נתבקשו לבחון את כדאיותה הכלכלית של העסקה כולה או את כדאיות שכרו של מנהל הפרויקט:

"אדגיש, כי לא נתבקשתי על ידי התובע לבדוק את הכדאיות הכלכלית של העסקה כולה ואף לא את שכרו של מנהל הפרויקט בפרט. למותר לציין שאילו נדרשתי לתת יעוץ כלכלי לא הייתי עושה כן, אלא מפנה את התובע למי שזהו מקצועו. למיטב הבנתי המשפטית, אין זה מתפקידי לבחון כדאיות כלכלית של עסקה ואף אין לי את ההכשרה לכך."

עוד נטען על ידי הנתבעות, בסעיף 11 לתצהיריהן, ביחס להיקף השרות המשפטי שניתן על ידן למארק, כי למעט ההסכם שבין מארק לעטר היו יתר מסמכי העסקה בבחינת עובדה מוגמרת שניתן לקבלם כמות שהם או לסרב לעסקה כולה, וכי עובדה זו הובאה לידיעת מארק:

"לגבי כל מסמכי העסקה, למעט ההסכם בין התובע למנהל הפרויקט כהגדרתו להלן, הודיע לנו עו"ד הפרויקט, עו"ד הלל וקסלר, כי לא ניתן לשנות מאומה בנוסחם. שתינו הבאנו עובדה זו לידיעת התובע ואשתו. אציין כי מנסיוני על פי רוב בעסקאות של קבוצות רכישה- מדובר בהצעה לחתום על מסמכים כנוסחם זה בבחינת – כזה ראה וקדש או לסרב לחתום. במקרה דנן, הדברים היו נכונים שבעתיים שכן התובע היה אחרון הרוכשים בקבוצת הרכישה. על כן יכולנו רק להעמיד את התובע ואשתו על תנאי העסקה המוצעת, כפי שאכן עשינו."

טענה זו ביחס לאפשרות הכנסת שינויים במסמכי העסקה קיבלה חיזוק בעדותו של עטר (עמוד 84, שורות 13-7 לפרוטוקול):

"...מאחר ואנחנו, עו"ד וקסלר ואנוכי מונינו על-ידי הקבוצה כנאמנים של הקבוצה ומאחר והקבוצה כולה או בהדרגה הקבוצה התגבשה במסגרת חתימת הסכם, ההסכמים מול המוכרים ומול הסכמי קבוצת הרכישה, הרי מיום שחתם הבן אדם הראשון אי אפשר לעשות שינוי של אות אחת בהסכמים וזו היתה המדיניות, אי אפשר לשנות דבר בהסכמים האלה, בהסכמים מול השותפים."

אל הנתבעות הופנה מארק על ידי עטר, כפי שציין זאת מארק בעדותו (עמוד 51, שורות 10-9 לפרוטוקול):

"ש: תאמר לי, את עו"ד ארמל חזן איפה פגשת?

ת: פגשתי אותה במלון כששמי עטר הציג לי אותה."

לפגישה זו קדמה פגישה עם עטר לגביה העיד מארק (עמוד 48, שורות 24-18 לפרוטוקול):

"אני פגשתי עם אשתי את שמי עטר כשהוא הראה לנו את הבנין ואחרי הוא שלח לנו מסמכים מתוכניות עסקיות, את המסמכים האלה-, לעוה"ד, כי היא כבר נתנה פרטים בענין לצרפתי שלושה חודשים קודם לכם את כל המידע שאפשר לקבל עם עו"ד שמדבר צרפתית שמכיר טוב את הפרויקט שהוא יציג לכם והוא הציג לנו אותו."

שושנה הגדירה בעדותה את המטרה לשמה נשכרו שרותיהן של הנתבעות (עמוד 29, שורות 24-23 לפרוטוקול):

"...אנחנו לקחנו עו"ד בשביל שיהיה לנו "עיניים" נוספות בשביל לדעת, בשביל שזה יהיה בטוח."

כפי שצוין לעיל, מארק ושושנה פגשו לראשונה את הנתבעת 2 ביום 17.08.2008 ומארק חתם על מסמכי ההצטרפות לפרויקט ביום 20.08.2008

מתוך מכלול הנסיבות והעדויות עולה כי תפקידן של הנתבעות במקרה זה לא כלל ניסוח מסמכים כלל, אלה הובאו אליהן על ידי מארק, כפי שהוא העיד (עמוד 51, שורות 25-22 לפרוטוקול):

"ש: נכון שאתה הבאת איתך לפגישה את המסמכים שקיבלת משמי? נכון שפעם ראשונה שנפגשת עם עורכות-הדין אתה הבאת איתך נספחים בעברית?

ת: כן. הבאתי את זה לעו"ד חזן."

עיקר תפקידן של הנתבעות במקרה דנן היה בדיקה משפטית של העסקה ומתן הסבר מקצועי של העסקה. אמנם שושנה מבינה עברית ומארק הבין בעצמו או בעזרת אשתו את עיקרי העסקה, אך רצה לקבל בשפה הצרפתית הסבר יותר מעמיק ופרטים ביחס לאופן ביצוע התשלומים, וזאת כפי שציין מארק בעדותו (עמוד 49, שורות 5-2 לפרוטוקול):

"ש: וידעת שאתה מתחייב לשלם מספרים שאתה קראת אותם בעצמך?

ת: מספרים זה קל לקרוא. לעומת זאת הפרטים איך צריך לשלם, זה עו"ד צריך להגיד."

מעבר לאלה היה על הנתבעות לבצע פעולות שונות הקשורות בליווי מארק בעסקה, פתיחת חשבון בנק, העברת כספים, מעקב ודיווח בנוגע להתקדמות הפרויקט.

לא מצאתי כי טענת הנתבעות, כי לא היה זה מתפקידן לבחון את הכדאיות הכלכלית של העסקה כולה או חלקה, נסתרה בראיות התובע, וביחס לשכרו של עטר ארחיב בהמשך.

העיכוב בהוצאת היתר הבניה

מספר טענות התרשלות הנטענות כנגד הנתבעות עוסקות בתוצאה שטרם ניתן לפרויקט היתר בניה.

נטען שהנתבעות לא ביצעו בדיקת המצב התכנוני של הנכס כראוי, ולכן לא מצאו כי הבקשה להיתר לתוספת בניה מנוגדת לתמ"א 13 ולכן לא תאושר.

נטען שהנתבעות לא העמידו את מארק על הסיכון שהפרויקט עלול שלא לקבל היתר בניה במועד הרשום בתכנית העסקית וכפועל יוצא, יתעכב ביצוע הפרויקט כולו.

לענין הטענה הראשונה הוצג מסמך אשר צורף כנספח י' לתצהיר מארק, בו סיכום מידע מיום 19.02.2008 בדבר בקשה שהוגשה על ידי עטר ביחס לפרויקט, אשר ממנו עולה כי לפי חוות דעת גורמים במנהל ההנדסה הבקשה אינה תואמת לתכנון העתידי ומנוגדת להוראות תמ"א 13 וככל שהבקשה תוגש לקבלת היתר, היא תועבר עם המלצה לדחותה.

ביחס למסמך זה נשאלה הנתבעת 1 בדיון שהתקיים בבקשה להפקדת ערובה להוצאות הנתבעות בפני כבוד השופט שטרנליכט ביום 26.06.2012 (עמוד 4, שורות 18-11 לפרוטוקול):

"ש: אני מציגה לך את מוצג י' לתצהיר התובע לגבי מידע מרשויות התכנון והבנייה לפיו נטען "איננו ממליצים לך על הגשת בקשה להיתר היא תטופל ותובא..." – מקריאה מנספח י'. התאריך הוא 19.2.08 המסמך הזה היה ונמצא ברשויות התכנון והוא רלוונטי לנכס שנרכש. האם ראית את המסמך הזה.

ת: לא ראיתי את המסמך הזה. לדעתי הוא לא רלוונטי מאחר שהבקשה להיתר היא על פי תמ"א 38, לפי תוכנית מתאר ארצית שגוברת על התוכנית הזו שאת מנסה להציג ולכן לא ראיתי כל רלוונטיות להסביר את זה מאחר שרוב הסיכויים היו לקבל את ההיתר. ההיתר אמנם נדחה אך יש ערעור בעליון..."

נתבעת 1 נשאלה ביחס למסמך שוב בחקירתה הנגדית (עמוד 69, שורות 25-5 לפרוטוקול):

"עו"ד ולדמן: תאשרי לי בבקשה שאת לא יידעת את התובע לגבי הסיכון שייתכן ולא יתקבל כלל היתר בניה לאור עמדת הרשויות ואני מציגה את נספח י' שאת יודעת על מה מדובר,

ת: אני יודעת טוב מאד על מה הוא מדבר. אני יידעתי את התובע שמדובר בהיתר בניה בצריך לקבל, זה לא משהו שהתקבל, צריך לקבל מעיריית ת"א.

ש: לגבי המסמך הספציפי,

ת: שניה, תני לי להגיע אליו. המסמך שאת לא כל מנפנפת איתו, חברתי המלומדת, הוא מסמך שהוא לא רלוונטי. הוא מסמך של, ויעיד עליו שמי, הוא מסמך של דף מידע מעיריית ת"א מפברואר, כאשר העסקה נרשמה באוגוסט. במסמך הזה לא אומרים שלא יינתן היתר בניה, אלא אומרים שצריך לקחת בחשבון,

...

ת: בסדר, או קי. המסמך הוא לא רלוונטי לעניות דעתי."

גם הנתבעת 2 נשאלה ביחס למסמך זה בחקירתה הנגדית (עמוד 118, שורות 15-6 לפרוטוקול):

"ש: לא, אני לא רוצה לדעת, אני שואלת אותך אם יש מסמך שאומר שחור על גבי לבן אנחנו נמליץ לדחות את הבקשה הזו, אז עדיין שכתוב אנחנו נמליץ שלא, את חושבת שאין מקום שקיים כזה מסמך, את לא חושבת שזה בכל זאת סיכון?

ת: לא. למה זה לא סיכון?

ש: את חושבת שזה לא סיכון.

ת: כי ברגע שבקבוצת הרכישה הזאת כל בעלי הדירות חתמו על תמ"א 38, העירייה היתה צריכה לאשר את זה וזה כל-כך נכון שבביהמ"ש העליון הם אמרו בדיוק אותו דבר."

הנתבעות צרפו לסיכומיהן את פסק דינו של בית המשפט העליון בעע"מ 1666/12 בעלי הזכויות בבית ברחוב זרובבל 3 ת"א ו- 13 אחרים נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח', (23.1.14). עיון בפסק הדין מגלה שהאמור בו מסכם למעשה הסכמות אליהן הצליחו שופטי בית המשפט העליון להביא את הצדדים, לאחר הצגת הבעיה שנוצרה:

" בעלי דירות בבית ישן (משנות השלושים למאה הקודמת) בתל-אביב, מבקשים מזה שנים לשפר את הבית בתכנית לפי תמ"א 38. דא עקא, שהועדה המקומית וועדת הערר המחוזית התנגדו על יסוד תב"ע 1200 משנת 1975, וחזון קידום עתידי של תכנית מפורטת... הועדה המקומית והמחוזית אכן שקדו מאז על תכנית מפורטת 4108, ואושרה עתה להפקדה בועדה המחוזית. ואולם, ברי כי גם אם יינתן לה תוקף במהלך שנה זו (2014), כפי שמקווה הרשויות, מימושה (הכולל איחוד וחלוקה ומבנים בבניה רוויה גבוהה) יימשך – ואין חולק על כך – שנים ארוכות; נוצר צורך ליתן פתרון למערערים, למשך התקופה שעד למימוש התכנית החדשה, והם מתחייבים הן שלא להגיש התנגדויות לתכנית והן לא לדרוש יתרונות מיוחדים בשל הבינוי בתמ"א 38. סברנו כי יש איפוא מקום לפתרון כזה. אנו ערים לכך שהדבר אינו "אלגנטי" – בנוי בעוד המקום צפוי להריסה, אך לפנינו אנשים חיים הזקוקים לפתרון לתקופה הבאה, ולדברים יש אף היבט בטיחותי לכאורה.

לבקשתנו הודיעה באת כוח הועדה המקומית כי הועדה נכונה להתכנס ולהמליץ לועדה המחוזית לתקן את התכנית שתופקד, כך שבתקופת הביניים עד למימוש ניתן יהא להוציא היתרי בניה לפי תמ"א 38."

עוד צרפו הנתבעות לסיכומיהן את תיעוד ישיבת ועדת המשנה לתכנון ובניה לאחר שהתכנסה בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון אשר החליטה:

"בהתאם לפס"ד של בית המשפט העליון בעע"מ 1666/12 הועדה המקומית ממליצה לועדה המחוזית להוסיף בהוראות תכנית תא/4108 סעיף האומר כי בתקופת הביניים, ממועד אישור תכנית 4108 ועד עד למימוש הבניה מכוח תכנית 4108, רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח תכנית זו הוצאת היתר בניה לחיזוק הבניין ברחוב זרובבל 3 ותוספת בגין חיזוק זה מתוקף תמ"א 38.

תנאי להיתר הבניה יהיה חתימת בעלי הקרקע על התחייבות להרוס את הבניין בעת מימוש התכנית, כאשר ההיתר יינתן לאחר אישורה של תכנית 4108.

מכיוון שמדובר במגרש הנמצא בקרבה כמעט מידית לחוף הים באזור בו ערכי הקרקע גבוהים והעובדה כי עם מימוש התכנית הבניין יהרס מוצע כי היקף תוספת זכויות הבניה יהיה מינימלי וישקף את העלויות הנדרשות לחיזוק הבניין בלבד, ובכל מקרה לא יעלו על מה שניתן במדיניות הועדה המקומית במרכז העיר דהיינו קומה טיפוסית וקומת גג ועד 3 יח"ד חדשות.

כמו-כן, תירשם הערה על פי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בנוגע להוראה שתוסף לתכנית 4108, אשר תשקף את העובדה שתוספת הבניה במגרש הינה זמנית."

מתוך דברים אלו עולה, כי מתן ההיתר לבנייה למבנה המיועד להריסה, אינה מובנת מאליה וגם היתר שינתן אינו משקף את עתידו התכנוני האמיתי של הבניין.

איני מקבלת את טענות הנתבעות כי המסמך אינו רלבנטי, ומכל מקום קביעת הרלבנטיות של המסמך יכולה להעשות רק לאחר עיון בו. משהודתה הנתבעת 1 כי כלל לא הכירה את המסמך, הרי שלא יכלה בזמן מתן ההסברים למארק ובזמן בחינת העסקה לשקול את מידת הרלבנטיות של המסמך.

אף אם אצא מנקודת הנחה כי גישתה השלילית של הועדה המקומית לתכנון ובניה הייתה מוכרת לנתבעות גם ללא היכרות עם המסמך הספציפי, הרי שהחלטתן שלא לראות בכך סיכון מבלי לבחון יותר לעומק את הסיבה לגישה השלילית מהווה התרשלות וזאת בייחוד לנוכח היות הפרויקט כפוף לתמ"א 13.

התעלמות הנתבעות מתמ"א 13, החלה על הפרויקט, ואשר הופיעה בתכנית העסקית ואשר קובעת:

"לא ידונו בתוכניות מיתאר שיחולו על שטחים כאמור ולא יחליטו בהן אלא אם תכניות אלה יקבעו –

1. הוראות בדבר איסור של הקמת מבנים במרחק של 100 מטרים לפחות מקו פני המים העליון, וזאת במקומות שהקמת מבנים אינה מותרת מפורשות בהוראות תכנית זו;"

הואיל ומיקומו של הפרויקט (גוש 6916, חלקה 75) נמצא כפי שציינה ועדת התכנון והבנייה בקרבה מידית לים, וכפי שניתן לראות בתשריט שצורף לתמ"א 13 (שינוי 4 – שינוי במחוז ת"א), להלן אילוסטרציה מוגדלת של הקטע הרלבנטי:

לפיכך בחינה ראויה של מצבו התכנוני של הנכס הייתה מגלה לנתבעות את הוראות תמ"א 13 והסיבה לגישה השלילית של הועדה המקומית לתכנון ובניה למתן היתר הבניה, אשר ההגיון שבצידה הוזכר אף בפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון.

לא מצאתי כי מסקנה מתחייבת מבחינת המצב התכנוני היא שלא יתקבל היתר בניה לפרויקט, ולפיכך איני מוצאת לקבל את הנטען בכתב התביעה, כי היה על הנתבעות להתריע בפני מארק כי בקשה להיתר תסורב. זאת ניתן לומר היום בחוכמה שבדיעבד, ההערכה כי החשש לחשוף את המבנה לסיכון של רעידת אדמה יביא את הרשויות לאשר את הבקשה לפי תמ"א 38, לא היה מופרך, והוא נמצא במסגרת שיקול הדעת הסביר.

יחד עם זאת, לו בחנו הנתבעות את מכלול נתוני המצב התכנוני של הנכס, היו חייבות ליידע את מארק כי בשל מיקומו של הבניין עתידו אינו ברור, ויתכן כי הוא ייועד להריסה. סיכון זה לא הוזכר בכתב התביעה ולכן לא יוחסה לו גרימת נזק.

ביחס להעמדתו של מארק על הסיכון כי היתר הבנייה לא ינתן במועד הנקוב בתכנית העסקית, אני מוצאת לקבל את עדותן של הנתבעות כי הסבירו זאת למארק.

הנתבעת 1 ציינה זאת במהלך הדיון שהתקיים בבקשה להפקדת ערובה להוצאות הנתבעות בפני כבוד השופט שטרנליכט ביום 26.06.2012 (עמוד 2, שורות 30-28 לפרוטוקול):

"...הוא ישב עם היזם שמהווה אחוז מסוים בקבוצת הרכישה. הסבירו לו את התוכנית העסקית. היה מצוין זמן של שנה. ישבנו והסברנו לו במפורש כי שנה זה לא יקרה כי בעיריית ת"א ההליכים לוקחים יותר זמן וכך קרה...."

ובעדותה בפניי העידה (מעמוד 59, שורה25 עד עמוד 60, שורה 4 לפרוטוקול):

"...הסברנו לו שזה לפני היתר ושבניגוד למה שכתוב בתוכנית העסקית, אמרנו לו את זה גם בהילטון וגם ביום חתימת החוזה, עוד עשינו מזה צחוק, שכתוב 3 חודשים ובעיריית ת"א בחיים זה לא לוקח 3 חודשים. אני אמרתי לו שאם זה יקח שנה תהיה מרוצה והלוואי וזה ייקח שנתיים, ואמרתי לו את זה גם בהילטון וגם ביום חתימת החוזה. לפני שהוא חתם."

הנתבעת 2 העידה אף היא כי מארק הועמד על כך שאין סיכוי שהיתר הבנייה ינתן במועד הרשום בתכנית העסקית (מעמוד 108, שורה 24 עד עמוד 109, שורה 3 לפרוטוקול):

"עו"ד ולדמן: את מצהירה שאמרת למארק שאין סיכוי שהיתר יינתן בפחות משנה, יש לך אסמכתא לזה?

ת: קודם כל אני מאשרת מה שאמרתי ואני אומרת לך, שאמרנו להם את זה לפני יום חתימת החוזה, אמרנו את זה ביום חתימת החוזה ובניגוד למה שהיה כתוב בהסכם העסקי, אמרנו להם מול שמי עטר ואמר לנו שמהנסיון שלנו זה בלתי אפשרי שעיריית ת"א יכולה לתת היתר בניה בתוך 3 חודשים."

סיבה נוספת בעטיה אני מוצאת להעדיף את גרסתן של הנתבעות מצוייה בעדותו של עטר שהעיד כי הוא העמיד את מארק על האפשרות כי יתכן ולא יתקבל היתר בניה בשלב הראשון ויהיה צורך לפנות לוועדת ערר (עמוד 89, שורות 26-19 לפרוטוקול):

"לא העלמתי כלום. אמרתי לו, תשמע, יש מצב שבו לא נקבל אישור בשלב הראשון ואנחנו נצטרך לגשת לוועדת ערר. ואחרי בדיקה שלי בעירייה עם חברי הוועדה לתכנון ובניה אמרו לי תיגש לווד ערר ואתה תקבל את ההיתר. קיבלתי חוו"ד משלושה אדריכלים שאני אקבל את ההיתר ואת זה הסברתי לו. ועוד דבר, ואמרתי לו ויכול להיות שיהיה מצב שלא רק שנקבל את תמ"א 38, אולי יהיה בכלל היתר למגדל שנקבל הרבה יותר מזה."

מכלול עדויות אלו אינו יכול לעלות בקנה אחד עם עדותו של מארק (עמוד 52, שורות 15-8 לפרוטוקול):

"עו"ד וקסמן: נכון שעורכות הדין אמרו לך, שהוצאת היתר בניה יכולה לקחת יותר זמן ממה שמבטיחים לך בפרויקט?

ת: מעולם לא היתה מילה אחת בענין. מעולם. הדבר היחיד שהיה, היתה לנו תכנית עסקית-, היה מצוין שעוד שלושה חודשים הבניה מתחילה ובעוד שמונה עשרה חודש אתם בבית.

ש: ועורכות הדין לא אמרו על זה שום דבר?

ת: מעולם לא. אמרו זה נהדר, הכל או קיי."

ולכך מצטרפת חוסר ההתאמה בין עדותו של מארק לעדותה של שושנה, אשר העידה כי פרק הזמן בו נקבו הנתבעות עד שהבניין יהיה מוכן הוא שנתיים (עמוד 16, שורות 22-20 לפרוטוקול):

"ש: ומה אמרה לך עו"ד גילה פרלמוטר, כמה זמן ייקח עד שהבנין יהיה מוכן?

ת: שנתיים."

לאור האמור לעיל, אני מוצאת כי הנתבעות העמידו את מארק על הסיכון כי הוצאת היתר הבניה עשויה להימשך זמן ארוך מזה הנקוב בתכנית העסקית תוך שהציגו כי אין מדובר בעיכוב של חודשים בודדים, אלא בסדרי גודל משמעותיים יותר העולים על שנה ויתכן שאף על שנתיים.

לפיכך אני מוצאת כי ביחס לאזהרת מארק בדבר הסיכון כי יחול עיכוב במועד הוצאת היתר הבניה פעלו הנתבעות באופן סביר ואף אם ניתן היה על סמך הנתונים להעריך כי יתכן ולא ינתן היתר בניה כלל, הרי שמדובר לכל היותר בטעות בהפעלת שיקול הדעת וכאמור לעיל (ראו ענין גיאות) אחריותו של עורך הדין אינה אחריות מוחלטת ולא כל טעות מהווה מעשה של רשלנות, כאשר עורך דין מפעיל שיקול דעת סביר, גם אם בדיעבד יתברר כי זה היה מוטעה, הוא יוצא ידי חובתו.

האם תנאי ומסמכי ההתקשרות של הפרויקט הוסברו למארק באופן מספק בטרם חתם על העסקה ?

בסעיף 10 לכתב התביעה נטען כי מארק ביקש מהנתבעת 2 לקבל תרגום של המסמכים לצרפתית בפגישה שהתקיימה במלון הילטון, ונטען כי הייתה זו היא שהרגיעה אותו כי "הכל בסדר" והוא יכול לחתום על המסמכים.

במהלך הדיון שהתקיים בבקשה להפקדת ערובה להוצאות הנתבעות בפני כבוד השופט שטרנליכט ביום 26.06.2012 העיד מארק דברים שונים לחלוטין (עמוד 5, שורות 10-8 לפרוטוקול):

"ש: מתי ביקשת לראשונה תרגום לצרפתית של המסמכים?

ת: אני מזכיר שכשחתמתי ב-20.8 נסעתי מס' ימים אחר כך לפריז. אמרתי שברגע שאני מגיע לפריז את עושה לי את תרגום המסמכים."

דברים אלו של מארק עולים בקנה אחד עם האמור בסעיף 14.4 לתצהירי הנתבעות:

"התובע לא ביקש כלל באותו שלב תרגום של מסמכי העסקה. ייאמר מייד, שאילו היה מבקש תרגום של המסמכים היינו מוסרים אותם לתרגום מיד ללא קושי ודוחים את מועד חתימת ההסכם בהתאמה. התובע הודיע לי, כי ברצונו לערוך תרגום מלא של המסמכים לצרפתית לראשונה רק לאחר חתימת כל מסמכי העסקה."

לפיכך אני דוחה את טענתו של מארק כי הנתבעות נדרשו לספק תרגום לפני חתימת המסמכים ולא עשו כן.

משמצאתי שאלו היו פני הדברים, הרי שמארק החליט לחתום על העסקה במועד בו נחתמה, במידת ההבנה כפי שהייתה לו באותה עת. מארק חופשי היה להחליט שלא לחתום על העסקה, ככל שסבר שעליו לקרוא את החוזים בצרפתית, כדי לעמוד על התאמת הפרויקט לצרכיו ותכניותיו, וכדי להיות בטוח בכדאיות העסקה מול סיכוניה. לא שוכנעתי כי הנתבעות דחקו שהעסקה תחתם באופן מיידי, לא הוצגה בפניי כל ראיה שתתמוך בטענה זו.

בבחינת הסטנדרט הראוי הייתי מצפה כי עורך דין יעמוד על כך כי לקוחו יחתום על מסמך רק לאחר שקרא תוכנו והבינו, וככל שנדרש לשם כך תרגומו של המסמך, יעמוד עורך הדין על כך שהמסמך יתורגם בטרם יחתום עליו הלקוח. כך על דרך הכלל.

ברם, בנסיבות מקרה זה, איני מוצאת התרשלות בכך שהנתבעות לא עמדו על תרגום המסמכים בטרם תחתם העסקה, וזאת מתוך נימוקים מספר.

יוזכר כי הוצג לנתבעות מצג שמארק ושושנה עומדים לבצע את העסקה יחדיו ורק במעמד החתימה הפתיע מארק והודיע כי ההסכם יהיה על שמו בלבד, כפי שהעידה שושנה (עמוד 21, שורות 9-4 לפרוטוקול):

"ש: "בשבילנו" והכוונה היתה לקנות על שם שניכם ואני אומרת לך, נכון?

ת: על שם, כן.

ש: ואני אומרת לך שבמעמד חתימת ההסכם פתאום בעלך אמר, אני רוצה שההסכם יהיה רק על השם שלי,

ת: כן."

כפי שציינתי לעיל, שושנה תיקשרה עם הנתבעות בעברית, בני הזוג הציגו בפני הנתבעות מצג שרוב פרטי העסקה כבר מובנים להם, ביחס לכך העידה נתבעת 2 (עמוד 112, שורות 13-7 לפרוטוקול):

"אז אני רוצה להסביר לך משהו שאולי את לא יודעת. כשאדון סלאם בא ואמר שהוא רוצה בכל מקרה לקנות, כל פעם שגילה ואני רצינו להסביר לו את הדברים הוא אמר, טוב, אבל אני כבר יודע, הבנתי את הכל, לא צריך, לא צריך. ואמרנו לו, סליחה אדוני, פה זה חוזה מאוד מיוחד, אתה לא הולך לקנות דירה פשוטה, זה קבוצת רכישה, אתה צריך לדעת כל התנאים והסברנו לו את הכל."

לעניין מידת הבנתם ולעניין עצם יכולתם להבין את פרטי העסקה מתוך המידע שנמסר להם על ידי עטר, עשו שושנה ומארק כל מאמץ להסתיר הדבר מעיני בית המשפט, כפי שציינתי לעיל, ולפיכך מצאתי את מהימנות עדויותיהם בנושא זה כנמוכה ביותר.

הואיל ומדובר בעסקה מיוחדת מאוד, שקשורה במונחים מתחום התכנון והבניה המקומיים הדורשים הבנה בתחום, אין זה מן הנמנע שההסבר שנתנו הנתבעות, כנטען על ידן, כלל ממילא את כל האינפורמציה המצויה במסמכים בשפה מובנת, דבר שלא היה מושג מעצם תרגום המסמך לצרפתית. דוגמאות לכך ניתן למצוא בתשובותיו של מארק בחקירתו בבוררות (פרוטוקול ישיבה מיום 21.10.2012, עמוד 39, שורות 12-8):

"ש: אתה גילית לראשונה אחרי התרגום שהתוכנית העיסקית מבוססת על שיפוץ הבניין על פי תמ"א 38 למה לא הקמת קול צעקה בעניין?

ת: זה לא ככה בכלל. גם אחרי התרגום לא הבנתי את זה לגמרי יש לי עורך דין."

(פרוטוקול ישיבה מיום 31.10.2012, עמוד 13, שורות 9-5):

"כב' הבורר: כשעברת על התרגום בצרפתית ככה אתה הבנת את מה שכתוב?

ת: ברגע שלקחתי עורכי דין צרפתיים הסבירו לי משהו אחר לגמרי ממה שהסבירו לי עורכי הדין הישראליים. הסבירו לי משהו אחר לגמרי, אני אז הבנתי שהיו הרבה בעיות שלא הסבירו לי מראש."

לפיכך בנסיבותיו המיוחדות של מקרה זה, לאור התרשמותן של הנתבעות כי מארק ושושנה הבינו את פרטי העסקה במידה רבה, וכי הם מעוניינים בביצוע העסקה ולא תצמח כל תועלת מעיכוב העסקה לצורך ביצוע התרגום שממילא לא יהיה בו לתרום להבנתם של דבר שלא הוסבר להם כבר, הרי שבמצב דברים זה, העילה לעמוד על ביצוע תרגום היא אינטרס הנתבעות לדאוג לעצמן כנגד טענות מסוג אלו הנטענות כנגדן על ידי מארק בתובענה זו.

בעדותו בפניי טען מארק כי רק לאחר שקרא את תרגום המסמכים לצרפתית הבין וגילה את שהנתבעות צריכות היו להסביר לו (עמוד 48, שורות 14-9 לפרוטוקול):

"ת: עוה"ד באופן רגיל היה צריך לתרגם לי, להסביר לי מה שכתוב במסמכים. ומה שגיליתי זה: אחד, שיכולתי לא לשלם לבד את 25% של השבח העתידי בחוזה של שמי ונספח לזה בחוזה אחר היה כתוב, שיכולתי לשלם 20% ושאחרים שילמו 20% וזה אומר, שיכולתי לשלם מאוחר יותר וביקשו ממני לשלם מיד עורכות הדין על שבח עתידי שעוד לא היה מוגדר."

איני מקבלת טענתו של מארק כי גילה האמור בעקבות קריאת התרגום. מארק הרי העיד שהמספרים היו ברורים לו ודמי היזמות של 20% מופיעים בתכנית העסקית ובטבלאות שצורפו לה, כבר מתחילת הדרך. טענה כי דווקא מספרים אלה נעלמו מעיניו אינה מקובלת עליו והיא אינה עולה בקנה אחד עם התנהלותו של מארק כפי שהיא מתוארת הן על ידי הנתבעות והן על ידו.

התחייבות התשלום לעטר

בתכנית העסקית הוגדרה ההתחייבות לשלם לעטר כחלוקת רווחים בין המשקיע ליזם באופן הבא:

"...התקבולים ממכירת הדירות יוקדשו לגמר מימון הבניה ו/או להחזר החלק היחסי של ההלוואה. בתום הפרויקט ולאחר קבלת מכתב החרגה מהבנק יועברו הכספים לחלוקת רווח למי שמכר דירתו. הרווח יחושב כהפרש שבין העלות היחסית לדירה מסך כל עלויות הפרויקט כולל הריבית על הלוואה, לבין המחיר נטו שיתקבל בפועל. 80% מהרווח ישולמו למשקיע ו- 20% ליזם. משקיע שיבחר לשמור את דירתו לעצמו, יודיע על כך ליזם ביום קבלת ההיתר לתכנית האיחוד והחלוקה מחדש. הדירה לא תעמוד למכירה. המשקיע ישלם ליזם 20% מהרווח שהיה צפוי להתקבל אילו נמכרה הדירה, על פי הערכת שמאי הבנק המלווה ביום קבלת המפתחות לדירתו החדשה."

לעומת זאת בהסכם עליו חתם מארק עם עטר נקבע הסדר אחר, שאינו קובע תשלום דמי יזמות אלא תשלום שכר מנהל פרויקט באופן הבא:

"2.1.1 עם ובמועד חתימת הסכם רכישת הנכס מול חברת "הדסים ירוקים בע"מ" ישלם הבעלים למנהל הפרויקט סך של: 503,912 ₪ (חמש מאות ושלושה אלף ותשע מאות ושנים עשר ₪) בתוספת מע"מ כדין.

2.1.2 עם מכירת המקרקעין ובמועד חתימת הסכם המכר, יקבל מנהל הפרויקט מהבעלים 12.5% מהרווח הנקי של הנכס בתוספת מע"מ כדין.

2.1.3 למען הסר ספק, 12.5% יחושבו מההפרש בין מחיר המכירה לכל העלויות מרכישת המקרקעין ועד מכירתו כולל הוצאות ו/או מיסים, כולל הוצאות מימון בקשר לאותם מקרקעין (למעט מיסוי אישי של הבעלים – מס שבח בגין המכירה).

2.1.4 היה והבעלים לא יממש את זכותו במקרקעין דרך מכירתם תוך 6 חודשים בשל מצב השוק ולא בשל רצונו להשאיר את הדירה בחזקתו מיום קבלת טופס 4 ואישור איכלוס כי אז תידחה בהתאמה הערכת שווי מכירה ע"י שמאי הבנק המלווה והתשלום למנהל הפרויקט יבוצע לא יאוחר מ12 ח' מיום קבלת טופס 4."

עטר העיד ביחס לנסיבות בהן החליט מארק על תשלום דמי היזמות באופן שונה מזה שנקבע בתכנית העסקית (מעמוד 82, שורה 21 עד עמוד 83 שורה 10 לפרוטוקול):

"...אני יודע ששושי היא גם חובבת ספורט ימי, היא מאד אהבה את הפרויקט הזה ואמרתי לו שאני גוזר את הרווח שלי מתוך הרווח כפי שמופיע בתוכנית העסקית אבל הוא צמוד לרווח האמיתי שיהיה בסוף הפרויקט.

ואז עלה הרעיון מצידו אני חושב, הוא התחיל להתווכח איתי על החלק שלי בענין הזה, לא על דמי הניהול. אמרתי לו יש לך אפשרות אחת לחסוך כאן. נחלק את התשלום לשניים, תשלום אחד תשלם לי עכשיו 50% מהרווח שהיה אמור להיות צפוי לכאורה, וזה אתה משלם לי עכשיו פיקס פרייס ונשארו 12.5%. מכל רווח שתעשה בעתיד על העסקה הזאת אתה תשלם לי את זה כשהפרויקט יסתיים וכך גם שונה הסכם דמי הניהול שלו ביחס לכל השותפים האחרים, כי לכל אחד מהשותפים, דרך אגב, כפי שאמרתי, יש דמי יזמות אחרים, לא הסכם ניהול. ואז הוא באמת עמד על זה שהוא ישלם 50% עכשיו מתוך מחשבה שהוא יחסוך את הרווח הנוסף שיווצר בסוף הפרויקט ולא ישלם עבורו את דמי היזמות."

במהלך חקירתו של מארק בבוררות הוא ענה שהבין כי מגיע לעטר שכר נפרד בגין הניהול ובגין היזמות (פרוטוקול ישיבה מיום 31.10.2012, עמוד 27, שורות 19-14):

"ת: אני חשבתי שבגלל שהוא הציג את הפרויקט מגיע לו שכר.

כב' הבורר: האם אתה הבנת שבנוסף לדמי ניהול הפרוייקט מגיע לו שכר נוסף שהוא לא עבור ניהול הפרוייקט?

ת: אני הבנתי שהוא הציג לי את הפרוייקט ומגיע לו שכר.

ש: בנוסף לדמי הניהול?

ת: כן, זה מה שכתוב."

ובהמשך (פרוטוקול ישיבה מיום 31.10.2012, עמוד 30, שורות 23-19):

"ש: גם אחרי שקיבלת המייל נ/1 אתה לא ידעת עבור אתה משלם את ה-503 אלף שקל?

ת: כי אני חתמתי על חוזה.

ש: ידעת על מה אתה משלם או לא ידעת?

ת: בשביל דמי ייזום."

מתוך האמור לעיל, עולה כי אין יסוד לטענת מארק בסעיף 23ה' לכתב התביעה, כי הנתבעות הסתירו ממנו את מהות התשלומים לעטר. נהפוך הוא, מארק מודה כי ידע כי עטר מקבל שכר נפרד עבור דמי ניהול ושכר נפרד עבור דמי ייזום. כמו-כן, ידע מארק לשייך את התשלום בסך כ- 500 אלף ₪ לדמי הייזום, ובאשר לידיעתו על התחייבותו לשלם לעטר 25% על הרווח העתידי העיד (עמוד 50, שורות 22-12 לפרוטוקול):

"ש: ז"א, את כל הסכום של 500,000 ₪ לא ידעת כשחתמת על החוזה שצריך לשלם לשמי עטר?

ת: ידעתי שאני צריך לשלם שבח, על השבח העתידי, שאני צריך לשלם אחוז מסוים, 25% לשמי עטר.

ש: שזה יותר מ- 500,000 ₪?

ת: זה היה יותר, כי באופן רגיל זה היה צריך להיות שבח עתידי.

ש: אז מה ההפתעה שגילית בצרפת?

ת: ההפתעה זה מה שגיליתי אחרי זה שלא יכולתי לשלם.

כשתרגמתי את המסמכים הבנתי שלא הייתי צריך לשלם את זה. שהייתי צריך לחכות עד הסוף וגרמו לי לשלם יותר כסף על משהו, על שבח עתידי שלא היה בטוח."

לפיכך טענתו היחידה של מארק היא שלא ידע על קיומה של האפשרות המקורית של תשלום דמי היזמות, כפי שהיא מופיעה בתכנית העסקית, וכי לו היה יודע עליה היה מעדיף אותה.

איני מוצאת לקבל את טענתו, הואיל וגרסת הנתבעות קיבלה חיזוק בעדותו של עטר, ובנוסף לכך מארק לא סיפק כל הסבר מדוע היה מעדיף אז את המסלול של תשלום 20% מהרווח העתידי על פני תשלום 12.5% מהרווח הצפוי במועד העסקה ותשלום עתידי של 12.5% בלבד על הרווח העתידי.

הכדאיות של הבחירה תלויה הרי בהשוואה בין החסכון שיווצר כתוצאה מהצורך לשלם אחוזים פחותים על הרווח העתידי, לבין הסכום ששילם מארק לעטר בתוספת רווחי ההון שניתן היה לצבור בגינו עד למועד השלמת הפרויקט. הואיל וערך הקרקע עלה בשנים האחרונות בצורה חדה, ולא הובאו בפניי כל נתונים, לפיכך לא ניתן לדעת איזה מסלול כדאי יותר או אם נגרם נזק כלשהו מבחירת אפשרות אחת תחת השניה.

לפיכך, גם לו הייתי מוצאת לקבל את טענתו של מארק, לא היה בכך כדי לזכותו בפיצוי הואיל ולא ברור כלל שנגרם לו נזק, כל עוד לא ידוע גובה דמי היזמות שיגיע לעטר. כל שנמסר לבית המשפט היו הערכות של עטר ושגיב הלוי ביחס לכך ששווי ההשקעות בפרויקט לכל הפחות הכפיל עצמו.

גביית מלוא שכ"ט עו"ד מחשבון הנאמנות על אף הוראת מארק מיום 25.9.2008

אין מחלוקת כי לא נערך הסכם שכר טרחה בכתב, וכי סוכם בעל פה כי שכר טרחתן של הנתבעות יעמוד על סך של 83,639 ₪.

כפי שצוין לעיל, לצורך העברת התשלומים בהם התחייב מארק פתחו הנתבעות חשבון נאמנות.

ביום 07.09.2008 שלחה הנתבעת 2 למארק פירוט של התשלומים החלים עליו וביקשה שיבצע העברה לחשבון הנאמנות שפתחה לטובתו, וכן ביקשה שיסדיר מסמכים לצורך מימוש ההלוואה הבנקאית עבור הפרויקט.

כאמור הסכומים שנדרש מארק להעביר לחשבון הנאמנות היו:

סך של 2,393,087 ₪ עבור חלקו על פי החוזה.

סך של 582,018 ₪ עבור תשלום שכר טרחתו של עטר.

סך של 83,639 ₪ עבור תשלום שכר טרחתן של הנתבעות.

ובסך הכל סך של 3,058,744 ₪.

מארק התעכב בביצוע התחייבויותיו, והנתבעת 2 חזרה על בקשתה בדוא"ל ביום 17.09.2008 שמזכיר גם שיחות טלפוניות, ושוב בדוא"ל ביום 25.09.2008 בו הזכירה הנתבעת 2 למארק כי זהו המועד האחרון לביצוע ההעברה של התשלומים.

לתזכורת האחרונה ענה מארק בדוא"ל חוזר, כי הוא מעביר בשלב ראשון 50% משכר טרחת הנתבעות וזאת בהתאם להבנתו כי שכר הטרחה ישולם עם סיום הפעולה ועם קבלת המפתחות לדירה.

בתשובה ענתה הנתבעת 2 כי לא הוסכם על תשלום מפוצל וכי שכר הטרחה משולם בגין עבודה שכבר בוצעה והמשרד אינו יכול להסכים לדחייה בתשלום שכר הטרחה כפי שהועלה בדוא"ל בפעם הראשונה.

תשובה זו לא נענתה על ידי מארק, והוא ביצע ביום 29.09.2008 העברה כספית בסך כולל של 3,024,000 ₪ לחשבון הנאמנות.

בו ביום ביצעו הנתבעות העברות מחשבון הנאמנות של מארק בסך של 2,393,087 ₪ עבור חלקו על פי החוזה, סך של 83,639 ₪ עבור תשלום מלוא שכר טרחתן של הנתבעות וסך של 547,205 ₪ עבור תשלום שכרו של עטר, כאשר סכום זה אינו מכסה את מלוא התשלום המוסכם לעטר אלא חסר ב- 34,813 ₪.

מארק טוען כי התעלמות הנתבעות מהוראתו המפורשת כי בשלב ראשון יועבר רק 50% מתוך שכר טרחתן, ומשיכת 100% של שכר הטרחה מתוך חשבון הנאמנות בניגוד לאמור בהוראתו, מהווה הפרת התחייבות והפרת אמון מצד הנתבעות.

מנגד, טוענות הנתבעות, כי לא קיבלו את טענת מארק שסוכם כי ישולם רק 50% משכר טרחתן בשלב ראשון, ולכן גבו מתוך הכספים שהפקיד את מלוא שכר טרחתן.

אין בידי לקבל את טענתן של הנתבעות.

ככול שסברו שנוצרה מחלוקת ביחס לתשלום 50% משכר טרחתן, היה עליהן לפעול בהתאם להוראות סעיף 88 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א – 1961:

"להבטחת שכר טרחתו ולהבטחת החזרת הוצאות שהוציא, רשאי עורך דין לעכב תחת ידו כספי הלקוח שהגיעו לידו בהסכמת הלקוח עקב שירותו ללקוח, פרט לכספים שניתנו לו בפקדון או בתור נאמן וכל עוד הוא נאמן עליהם שלא לטובת לקוחו בלבד, ופרט לכספי מזונות לאשה ולקטינים, וכן רשאי הוא לעכב נכסים ומסמכים של לקוחו שבאו לידיו עקב שירותו ללקוח; ובלבד שהגיש תביעה על שכר טרחתו או הוצאותיו תוך שלושה חדשים מיום שהלקוח דרש ממנו בכתב את מה שעוכב כאמור."

אך תחת יישוב המחלוקת מול מארק הנתבעות ניצלו לרעה את שליטתן בכספים שהופקדו תחת ידן וקבעו עובדות בשטח.

אני מוצאת כי מעשה זה מהווה הפרה של האמון שניתן בהן ומכאן חובתן של הנתבעות להשיב לתובע מחצית שכר הטרחה שנלקח על ידן שלא כדין.

יצוין כי מעדותו של עטר (עמודים 84 ו- 85 לפרוטוקול) עולה כי לא היה באי העברת הסכום של כ-34,000 ₪ כדי לגרום לסכסוך בינו לבין מארק, אלא פעולות אחרות של מארק ואי שביעות רצונו מאי התקדמות הפרויקט, הן שהביאו לקרע בין מארק לעטר. לפיכך לא שוכנעתי כי היה קשר בין פעולתן זו של הנתבעות לבין התדרדרות טיב היחסים של מארק ועטר.

בשל הצורך במציאת עורכי דין אחרים, שיבדקו את ההסכמים ויפעלו להקטנת הנזקים שנגרמו בשל רשלנות הנתבעות עותר מארק לחייב את הנתבעות בסכום של 126,000 ₪. הואיל ולא שוכנעתי כי נגרמו למארק נזקים, הרי שלא מוצדק לחייב הנתבעות בתשלום עבור הקטנתם.

יתר על כן, אציין כי לא צורפו אסמכתאות לתביעה באשר לסכום הנעתר של 126,000 ₪ בגין שכר טרחה ודי היה בכך כדי לדחות תביעתו בראש נזק זה.

נזקי התובע

התובע העלה בכתב התביעה טענות שונות ביחס לנזקים שנגרמו לו כביכול, אך בסופו של דבר כימת את הנזקים בסעיף 40 לכתב התביעה. יצוין כי התובע לא מצא לנכון לכמת כל נזק לו טען בכתב התביעה.

מכל פרשת התביעה לא עלה בידי התובע להוכיח כי הצטרפותו לפרויקט או העסקה עליה חתם גרמה לו לנזק. נהפוך הוא, נתקבלו אינדיקציות שהצפי הוא לרווחיות גבוהה, וחוסר שביעות רצונו של מארק מתמצה בכך שבחר בתשלום סכום קבוע של דמי יזמות מראש ולא באפשרות של תשלום מלוא דמי היזמות כאחוז מהרווח העתידי.

הדברים עולים באופן ברור מתוך עדותו בבוררות (פרוטוקול ישיבה מיום 31.10.2012, מעמוד 40, שורה 16 עד עמוד 41, שורה 10):

"ש: מר סלם, אתה יודע שההבדל בין הקבוצה של התובעים לבין יתר חברי הקבוצה הוא שאתם התובעים שילמתם סכום קבוע של דמי יזמות למר שמי עטר ויתר חברי הקבוצה לא שילמו, אתה יודע את זה?

כב' הבורר: האםזה נכון שאתה ואחרים שתבעו שילמו לשמי סכום קבוע ואילו השאר התחייבו לשלם אחוזים?

ת: אני לא יודע. אני עכשיו למדתי על זה.

ש: אם לא היית משלם לשמי את ה-500 אלף שקל אז לא היו לך כל טענות והיית מחכה עד שיבנו את הבניין?

ת: למה? היום הוא צריך להחזיר לי כסף שהוא לקח ממני על רווחים עתידיים על משהו שהוא לא נבנה. איפה הוא הבניין הזה?

ש: השאלה היתה אחרת אם לא היית משלם את ה-500 לא היתה לך התנגדות להמתין עד לבניית הבניין?

ת: אני חושב שזה לא, היום לא.

כב' הבורר: זו שאלה היפותטית נניח שלא היית משלם למר שמי האם זה נכון שאז היית מחכה בסבלנות עד לגמר הבניין?

ת: כן."

כפי שציינתי לעיל, השתכנעתי שאת הבחירה בדרך זו עשה מארק שלא בגין מעשה או מחדל של הנתבעות, וכי לא הוכח בפני כי בחירה זו מגלמת נזק כלשהו.

במקרה זה, על נסיבותיו המיוחדות, איני מוצאת לייחס את עוגמת הנפש שנגרמה למארק למעשיהן ומחדליהן של הנתבעות. ניכר מתוך מכלול הנסיבות כי העילה לעוגמת הנפש של מארק היא העיכוב המתמשך במתן היתר הבניה, שאינו תוצאה של מעשי הנתבעות ולא בהכרח שניתן היה לצפייה על ידן ולפיכך נדחית דרישת התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש מהנתבעות.

לסיכום

לאור האמור לעיל, אני מוצאת אך ורק לקבל את התביעה ביחס למשיכת מחצית שכר הטרחה ביתר מתוך כספי הנאמנות, ומוצאת לחייב את הנתבעות להשיב למארק סך של 41,820 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (11.01.2010) ועד לתשלום בפועל.

מהנימוקים שפורטו לעיל, אני מוצאת לדחות את יתר חלקי התביעה.

לנוכח ההפרש בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק ומתוך שיקלול של אופן התנהלות הצדדים במהלך ניהול התיק, אני מוצאת לחייב את הנתבעות לשאת בהוצאות התובע, לרבות שכ"ט עו"ד ואגרת בימ"ש, בסך כולל של 10,000 ₪ בלבד בצירוף מע"מ, אשר ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

אני מורה על השבת הפיקדון שהפקיד התובע בקופת בית המשפט, להבטחת הוצאות הנתבעות באמצעות ב"כ התובע.

זכות ערעור תוך 45 יום לבית משפט מחוזי מרכז לוד.

ניתן היום, כ' טבת, תשע"ה, 11 בינואר, 2015 בהעדר הצדדים.