בפני תובענה כספית על סך 170,090 ₪ אשר עניינה דמי תיווך אשר התקבלו אצל הנתבעות ותובענה שכנגד על סך 176,330 ₪.

התובע הוא מתווך מורשה בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים).

נתבעת 1, גב' כרמלה קירשנר (להלן – הנתבעת), גם היא מתווכת מקרקעין מורשה בהתאם לחוק המתווכים ובעלת השליטה והמנכ"ל בחב' כ.ז.ק בע"מ. חב' כ.ז.ק היא זכיינית של חב' רימקס ישראל ומתוקף כך מפעילה משרד תיווך בשם רימקס מסחרי כ.ז.ק בע"מ (להלן – המשרד).

ביום 04.12.2008 נחתם בין התובע לבין הנתבעת הסכם על פיו, התובע יעבוד כסוכן נדל"ן עצמאי אצל הנתבעות (להלן – ההסכם הראשון). ביום 08.12.2008 נחתם הסכם התקשרות נוסף שכותרתו, "חוזה שירות סוכן מכירות (מתווך) במקרקעין (קבלן עצמאי)" (להלן – ההסכם או ההסכם השני) .

במהלך חודש העבודה הראשון של התובע אצל הנתבעות, נתקל התובע במודעה בעיתון "גלובס" על פיה "דרושים נכסים מסחריים בכל רחבי הארץ לעסקאות מידיות" (נספח 6 לתצהיר הנתבעת). התובע שוחח עם מפרסם המודעה מר אבי ברוטי (להלן – ברוטי). מר ברוטי הוא מתווך אשר ייצג במועדים הרלוונטיים קבוצת משקיעים מארה"ב שהיו מעוניינים לבצע עסקאות נדל"ן בישראל.

עוד בטרם החל התובע עבודתו עם הנתבעות, קיבל המשרד לטיפולו נכס למכירה. מדובר בשטח מסחרי במגדל "בית הורד" בגבעתיים (להלן – הנכס).

בין הצדדים אין מחלוקת, כי התובע ביקש לעניין את מר ברוטי בנכס וקיבל את רשות הנתבעת לעשות כן.

התובע ארגן פגישה בין מר ברוטי, הוא עצמו והנתבעת ליום 19.12.2008. במהלך הפגישה הוצג הנכס בפני מר ברוטי. בין הצדדים הוסכם, כי כל צד יקבל את דמי התיווך מלקוחותיו הוא. לאחר מכן הוצג הנכס ללקוחותיו של מר ברוטי. בסופו של יום העסקה צלחה, הנכס נמכר ללקוחותיו של ברוטי והנתבעות זכו לעמלה בסך של 292,000 ₪.

על פי טענת התובע, הוא זכאי למחצית מדמי התיווך ומשסירבה הנתבעת לשלם לו, הגיש את התובענה שבפני. על פי טענת הנתבעת, התובע לא טיפל בעסקת "בית הורד" והוא אינו זכאי לעמלה.

לטענת הנתבעת, כאשר פנה אליה התובע בבקשה לאפשר לו להציג את הנכס למר ברוטי, הבהירה לו, כי יוכל לקבל עמלה אך ורק מדמי התיווך שישלם הרוכש, וכי עליו לפעול על מנת להבטיח את זכותו לדמי תיווך מהרוכש.

לטענת הנתבעת, רק בדיעבד ורק לאחר שנפגשה עם ברוטי הסתבר לה, כי מדובר במתווך הפועל בשם לקוחותיו וכי התובע לא הגיע להסכם עם מר ברוטי לחלוקה ביניהם של עמלת הרוכש.

לטענת הנתבעות, התנהלות זו של התובע גרמה להפסדים מאחר ונמנעה מהן האפשרות למצוא לקוח (רוכש) אחר, שאינו מתווך ושישלם דמי תיווך, כך שהיו מקבלות דמי תיווך הן מהמוכר והן מהקונה. לטענתן, לאחר שפרטי הנכס הוצגו על ידי הנתבעת למר ברוטי, עוד בטרם ידעה שהוא מתווך, ולאחר שנחשפו בפניו פרטי הנכס, חששה שיפעל ישירות מול בעלי הנכס. על כן נאלצה להמשיך בעסקה ולוותר על קבלת עמלה מצד הרוכש. בגין נזקיה אלה, הגישה הנתבעת תובענה שכנגד.

דיון

דין התובענה להתקבל בחלקה, ודין התובענה שכנגד להידחות ברובה.

בפתח הדברים יש לדחות את טענת הנתבעת, כי לא היה מקום להגיש את התובענה נגדה באופן אישי. הטענה הועלתה לראשונה בסיכומים ועל כן אין לדון בה בשלב מתן פסק הדין.

לעניין הזכות לדמי תיווך טוענת הנתבעת, כי על פי ההסכמות החוזיות בין הצדדים, היה התובע זכאי לעמלות אך ורק בגין עסקאות לגביהן החתים את הלקוח על "הזמנת שירות". מאחר והנכס היה בטיפול המשרד עוד קודם לתחילת עבודתו של התובע, מאחר והנתבעת היא שהחתימה את מוכר הנכס על טופס "הזמנת שירות" ומאחר והתובע הביא "לקוח" אשר משלם דמי תיווך למתווך אחר ואשר סירב לחלוק עמו את העמלה, לא זכאי התובע לעמלת תיווך. דין הטענה להידחות.

סעיף 9 להסכם מורה, כי "בתמורה למילוי כל התחייבויותיו של הסוכן על פי הסכם זה, וכל עוד הסכם זה בתוקף, ישלם המשרד לסוכן שכר טרחה מתוך העמלות בהתאם לתנאים ובמועדים המפורטים בנספח ג' המצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו".

לא מצאתי כל תמיכה לטענת הנתבעות, כי זכויות הסוכנים לעמלה מותנות בהחתמת הלקוח על הזמנת שרות. המונח "בתמורה למילוי כל התחייבויותיו של הסוכן על פי הסכם זה" והעובדה, שההסכם מחייב החתמת לקוח על טופס הזמנת שרות אינם שוללים בהכרח קבלת עמלה בכל המקרים בהם אין טופס חתום עם שם הסוכן שכן, לדוגמא, ההסכם השני אשר נחתם בין התובע לנתבעות, מתייחס בהחלט למצבים בהם שני סוכנים פועלים במשותף ולמצב בו בוצעה הפנייה בתוך המשרד (סעיף 4.2 לנספח ד' להסכם). על כן, הטענה נדחית.

עמלה מוגדרת בסעיף 1 לנספח ב' להסכם השני, כדלהלן:

"כל התשלומים ו/או ההכנסות ו/או ההטבות מכל מקור שהוא שהמתווך זכאי לקבל ו/או קיבל ו/או הופקדו בידיו בגין שירותי תווך מכל סוג שהוא ו/או בקשר עם התקשרותו בהסכם זה ו/או בגין או בהקשר לכל עיסקה או התקשרות במקרקעין ו/או במטלטלין הקשורה במקרקעין לרבות כל עיסקת רכישה ו/או מכירה ו/או חכירה ו/או החכרה ו/או שכירות ו/או השכרה ו/או רישוי ו/או חליפין ו/או העברה ו/או שימוש במקרקעין מכל סוג שהוא".

על פי סעיף א.1 לנספח ג' להסכם השני:

"1. חלוקת העמלות בין הסוכן למשרד תהיה ביחס של 50%-50%, דהיינו:

• 1. 50% מהעמלה המתקבלת עבור העסקה תועבר על ידי המשרד לסוכן.
  2. 50% מהעמלה המתקבלת עבור העסקה נשארת בידי המשרד".

בעניינינו, התקבלה עמלה מצד המוכר בלבד ואין מחלוקת, כי התובע לא היה חתום על טופס הזמנת שרות. מאידך, היה זה התובע אשר יצר קשר עם מי שבסופו של יום הביא את הרוכש והעסקה הושלמה.

ההסכם בין הצדדים אינו מתייחס במישרין למצב בו סוכן מביא קונה באמצעות מתווך חיצוני כאשר המוכר מיוצג על ידי סוכן אחר במשרד. עם זאת, מההגדרה הרחבה של המונח "עמלה" בהסכם ואף מתוקף הגיונם של דברים, אין זה סביר, שאותו סוכן כדוגמת התובע, לא יהיה זכאי לדבר עבור פעולותיו.

לשון ההסכם השני ונספחיו מורה, שהתובע יהיה זכאי ל 50% מכל סכום שיתקבל, "בגין שירותי תווך מכל סוג שהוא" אותם העניק. כפי שמורה סעיף 6 להסכם הראשון, התובע יהיה זכאי לקבל "50% מהעמלה שתתקבל מפעילותו". אינני נדרש להכריע ביחס שבין ההסכם הראשון לבין ההסכם השני, שכן ממילא שניהם מזכים את הסוכן בעמלה במגוון רחב של מקרים, גם כאשר הסוכן אינו מי שהחתים את הלקוח על טופס הזמנת שרות.

לא רק ששוכנעתי, כי התובע זכאי לחלקו בדמי התיווך נוכח ההסכמים בין הצדדים, אלא, שגם מצאתי את טענת התובע, כי הנתבעת ניסתה להדיר את רגליו מהעסקה אמינה ושוכנעתי, שהנתבעת "השתלטה" על העסקה תוך ניצול מעמדה כבעלת הזיכיון. מאידך השתכנעתי, שהתובע לא ויתר על זכותו ומעורבו בעסקה. בעניין זה העיד מר ברוטי, שהתובע היה מתעדכן מולו באופן סדיר ותכוף.

על אף החקירה הנגדית הארוכה, התובע עמד על הצהרותיו, כי הנתבעת הבטיחה לו, כי זכותו לעמלה לא תיפגע והעיד על כך באופן ברור ואמין. טענה זו אף נתמכת באמור בתצהיריהם של גב' ענת כהן ומר ערן אשכרי, אשר עבדו במועדים הרלוונטיים עבור הנתבעות. גב' כהן הצהירה, כי הנתבעת הצהירה בפני העובדים, כי עסקת "בית הורד" היא עסקה של התובע (סעיף 12 לתצהירה) ומר אשכרי הצהיר, כי הנתבעת הצהירה וסיפרה, כי התובע הביא לקוח לעסקת "בית הורד" וכי הוא מעורב בעסקה (סעיף 8 לתצהירו). עוד העיד מר אשכרי כי, "לא היה ספק בין עובדי המשרד כי יהושפט וכרמלה היו מעורבים בעסקת בית הורד וכי עסקה זו הנה עסקה של יהושפט" (סעיף 9 לתצהירו). לא נעלמה מעיניי העובדה, כי מדובר בעובדים לשעבר המצויים בסכסוך עם הנתבעת, אך לא נמצא רמז לכך, שעדותם היא עדות שקר. מר ברוטי אישר בעדותו, כי התובע היה מעורב בעסקה וכי ראה בתובע, "מתווך שעובד במשרד ואני עובד מולם" (עמ' 60 לפרוטוקול).

מכלל חומר הראיות עולה, כי הנתבעת נהגה בחוסר תום לב, בעת שסירבה לשלם לתובע את חלקו בדמי התיווך ובניסיון להדירו מהעסקה.

מאידך, אין בידי לקבל את טענת התובע, כי הוא היה הסוכן היחיד בעסקה. ראשית, לא ניתן להתעלם מכך, שהנכס היה בטיפול המשרד עוד בטרם נחתם ההסכם בין התובע לבין הנתבעות. שנית, גם התובע אינו חולק על כך, כי לא לקח חלק פעיל במשא ומתן עצמו.

גם מהמצוטט לעיל מעדותו של ברוטי ומעדותו באופן כללי, ניתן ללמוד, כי התובע לא היה זר לעסקה, אך לא היה הסוכן המוביל. משמע, לתובע היה חלק בעסקה, אך לא פעל בה לבדו.

שקלול כל האמור לעיל מוביל למסקנה, כי מדובר בשיתוף פעולה בין סוכנים. במצב זה בו סוכן יחד עם הזכיינית שימשו כסוכנים בעסקה, מורה סעיף 4.3 לנספח ד' להסכם השני, כדלהלן:

"במקרה שהסוכן ביצע עסקה שהזכיין היה שותף לה כסוכן (הפנייה או שיתוף פעולה עם הסוכן לגבי אותו לקוח), יהיה הזכיין זכאי לחלקו בעסקה כזכיין ולחלקו בשארית העמלה כסוכן כמו כל סוכן אחר".

משמע, על פי הוראות ההסכם השני, מחצית מהעמלה תועבר לזכיין, והחצי השני יחולק בין הנתבעת לתובע בחלקים שווים.

לטענת הנתבעת, הסכימה לעניין את מפרסם ההודעה בנכס בתנאי שהתובע יבטיח את עמלתו מצד הרוכש ובתנאי, שהתובע יברר ויוודא, שלא מדובר במתווך. טענה זו לא הוכחה. מעבר לכך, מדובר בעדות יחידה של בעלת דין, כאשר כלל עדותה לא הייתה עקבית ולא הייתה מהימנה.

על פי גרסתן העובדתית של הנתבעות, התובע התרשל וחשף את פרטי הנכס, כגון שם וכתובת, בשיחת טלפון בפני ברוטי. הנתבעות טוענות, כי התובע אף הודה בכך בחקירתו הנגדית ומפנות לעמוד 91, שורות 12-16. עיון בהפניית הנתבעות מעלה, כי התובע מודה, שלא הבין שמר ברוטי הוא מתווך, אך אין שם כל הודאה, שחשף בפני ברוטי את פרטי הנכס. לטענת הנתבעות גם בסעיף 8 לתצהירו מודה התובע, כי חשף בפני ברוטי את פרטי הנכס. קראתי את האמור בסעיף 8 לתצהיר התובע ומצאתי, כי "הפרשנות" אותה מבקשות הנתבעות לעשות לדברי התובע אינה נכונה.

לטענת הנתבעות, התובע ידע שמר ברוטי הוא מתווך אך הסתיר זאת מהנתבעת. בעניין זה מפנות הנתבעות לעמ' 54 לפרוטוקול וטוענות, כי מר ברוטי אישר בחקירתו, כי יידע את התובע בדבר היותו מתווך. גם בעניין זה ההפניה אינה נכונה ואין בעדותו של ברוטי אמירה כטענת הנתבעות. בהקשר זה אף יוער, כי הנתבעות נמנעו מלחקור את מר ברוטי בעניין זה.

הנתבעות טוענות טענות רבות המתייחסות לתוכן השיחות של התובע עם מר ברוטי טרם הפגישה הראשונה ולתוכן הפגישה הראשונה אשר נערכה בין הנתבעת לבין מר ברוטי . כאמור לעיל, לא היה בעדות התובע כדי לתמוך בטענות אלה. בנוסף ובעיקר, הנתבעות נמנעו מלחקור את מר ברוטי בסוגיות אלה.

מר ברוטי, אשר אינו צד מעוניין בתובענה זו, יכול היה לשפוך אור על העובדות לאשורן. הנתבעות נמנעו מלחקור אותו על טענותיהן העובדתיות וחקירתו על ידי ב"כ הנתבעות היתה דלה וקצרה להפליא. הדבר פועל לחובתן.

נוכח האמור לעיל, יש לדחות את טענת הנתבעות, כי בזמן אמת הייתה הנתבעת משוכנעת, כי היא משיבה לשאלותיו של לקוח חתום על טופס הזמנת שרותי תיווך וכי הסתמכה על התובע אשר הציג בפניה מצגי שווא.

זאת ועוד, הנתבעות טענו, כי לאחר שנחשפו פרטי הנכס, סירב מר ברוטי בתוקף לחלוק עם הנתבעת חלק מהעמלה העתידית שהייתה צפויה להתקבל מהרוכש. לטענתן, "אין לתמוהה על כך", שכן מקום שהתובע כבר חשף בפניו את כל המידע לא הייתה לו כל סיבה לעשות כן.

ראשית ייאמר, מאחר והנתבעות טוענות, כי היה זה התובע אשר אמור היה להבטיח את עמלתו מול מר ברוטי, לא ברור מדוע בסיכומיהן טוענות הנתבעות, כי מר ברוטי סירב לשלם עמלה לנתבעת. שנית, טענתן זו היא בעצם הנחה, כי הסיבה לסירובו של מר ברוטי היא, שכבר ידע את פרטי הנכס, אך הנתבעות לא טרחו לחקור את מר ברוטי בנקודה זו. מר ברוטי העיד, כי זהו הנוהל הקבוע בעבודתו מול מתווכים וכי כך אף אמר לנתבעת (עמ' 57 לפרוטוקול).

לחלופין טוענות הנתבעות, כי התובע התרשל וכי היה עליו להבין שמר ברוטי הוא מתווך. הנתבעות לא פרטו טענותיהן בהקשר זה כדבעי ולא הוכיחו את יסודות עוולת הרשלנות ולו במעט. לא שוכנעתי, שעל התובע הייתה חובה "להתעמת" עם ברוטי עוד בטרם הפגישה הראשונה ביניהם. לא ברור מדוע מחד, הנתבעת טוענת, ששאלה את התובע מספר רב של פעמים האם ברוטי מתווך, משל היא אינה סומכת על התובע, אך לא טרחה לשאול את ברוטי על כך בתחילת הפגישה ביניהם. בנוסף, הנתבעת אשר הגיעה ראשונה לפגישה עם ברוטי, יכולה וייתכן כי אף צריכה הייתה בעצמה לשאול אותו, האם חתם על טופס הזמנת שרות, לבקש כרטיס ביקור וכדומה.

לטענת הנתבעות, על רקע זה שהתובע הסתיר מהנתבעת את היותו של ברוטי מתווך, הגיעה לפגישה כשהיא סמוכה ובטוחה שפניה לקוח-רוכש פוטנציאלי אשר פרטי הנכס הכלליים כבר נחשפו בפניו מאחר והוא חתום על טופס הזמנת שירותי תיווך. את טענתן זו כשלו הנתבעות מלהוכיח. כאמור לעיל, לא שוכנעתי, כי התובע ידע שמר ברוטי הוא מתווך. שנית, לא הוכח, שבפני מר ברוטי נחשפו פרטים אשר היה בהן כדי לייתר את תפקיד הנתבעות והתובע בעסקה וכדי לאפשר למר ברוטי לנסות לבצע את העסקה ישירות מול בעלת הנכס.

הנתבעות טוענות, כי מעשיו של התובע שללו מהן את הכפלת עמלת התיווך באמצעות קבלת עמלת תיווך הן מהמוכר והן מהרוכש. לא הוכחה נכונותה של טענה זו. מר אשכרי העיד, כי שיתופי פעולה בין מתווכים הם דבר מקובל בשוק (עמ' 30 לפרוטוקול) וכי גם לאחר מכן, בחודש ינואר 2009, הביא לקוחות אחרים לנכס. לקוחות אלה היו משלמים דמי תיווך למשרד (עמ' 24-26 לפרוטוקול). על כך יש להוסיף, כי עד למועד ההיכרות עם ברוטי, לא נמצא רוכש מטעם "המשרד".

נוכח כל האמור שוכנעתי, כי הן ההסכם הראשון והן ההסכם השני מורים, כי גם מקום בו התובע איתר לקוח שאינו משלם, אך הלקוח היה צד לעסקה ביחס לנכס בטיפול המשרד, הוא יהיה זכאי לעמלת תיווך. התובע אכן יצר את הקשר בין הנתבעות לבין מר ברוטי, המתווך אשר ייצג את הרוכש ובסופו של יום נחתמה עסקה אשר זיכתה את הנתבעות בעמלת תיווך בסך של 292,000 ₪, בתוספת מע"מ. בנסיבות אלו, זכאי התובע לחלקו בעמלה. כאמור לעיל, חל על המקרה סעיף 4.3 לנספח ד' להסכם השני על פיו, מחצית מהעמלה תשולם לזכיינית ובחצי השני יחלקו הסוכנים.

לטענת הנתבעות, היה וייקבע כי התובע זכאי לחלק מהעמלה, יש להפחית את הסכום שיש לשלם למר גולדשמיט אשר הפנה את הנתבעת לנכס ועל סמך המידע שהעביר לנתבעת, קיבלה הנתבעת את ייצוג המוכר. דין הטענה להידחות.

ראשית ייאמר, כי הנתבעות כלל לא הוכיחו מהו הנוהל של "רימקס" בעניינים מעין אלו. הנתבעות לא צרפו את "נוהל ההפניה" אליו מתייחס ההסכם השני, כך שלא ניתן לדעת מהו הנוהל במקרים אלו. הנתבעת נשאלה על כך והסבירה, כי "אני במסחר ולא בנוהלים" (עמ' 154 לפרוטוקול). הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה, שהנתבעות לא הוכיחו כי קיזזו את הכספים ששולמו למר גולדשמיט מתשלומיהן ל"רימקס".

מעבר לאמור לעיל, התובעת לא הוכיחה, כי התשלומים לגולדשמיט אכן בוצעו בפועל. הנתבעת אמנם הגישה שלוש חשבוניות אשר התקבלו בידיה מצד גולדשמיט, אך לא הצליחה להראות, כי בוצע תשלום כלשהו בגינן. בנוסף, נסיבות הוצאת החשבוניות תמוהות, שכן גולדשמיט הוציא 3 חשבוניות, כאשר בין כל אחת ואחת הפרש של מספר ימים והאחרונה בהן ניתנה ביום שבת. הנתבעת, אשר ייתכן והייתה יכולה להסביר את נסיבות קבלת החשבוניות, העידה, כי אינה זוכרת דבר בעניין זה (עמ' 154 לפרוטוקול). על כן, לא שוכנעתי שיש לקזז דבר מהעמלה המגיעה לתובע.

נוכח האמור, יש גם לדחות את החלק הארי של התובענה שכנגד המתייחס לנזקים שגרם התובע לנתבעות לטענתם.

עם זאת, יש לקבל את טענת הנתבעות שהתובע קיבל "מקדמה" בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ (5,757 ₪) ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11.05.2009. כמו כן, קיבל התובע סך של 465 ₪ עבור צורכי שילוט ביום 14.2.2008.

סוף דבר

הנתבעות ישלמו לתובע, יחד ולחוד, סך של 73,000 ₪ בתוספת מע"מ, עבור חלקו בעמלה בעסקת "בית הורד", בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 17.8.2009 ועד לתשלום המלא בפועל.

מסכום זה יש לקזז סך של 5,757 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 11.05.2009 וכן סך של 465 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 14.2.2008.

בנוסף, ישלמו הנתבעות לתובע(הנתבע שכנגד), יחד ולחוד, שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪. סכומים אלה ישולמו לתובע תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ד טבת תשע"ג, 27 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.