לפניי תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין המצויים במושב רם און, והידועים כמשק 65, בגוש 20775 חלקה 57 (להלן: "הנכס" או "הנחלה").

רקע כללי:

ביום 30.4.02 ניתן פסק דין על ידי בית משפט השלום בעפולה (כב' השופט ארבל), שחייב את הנתבע 1 (ולהלן: הנתבע) לשלם לחברת זנד – טל מכוני תערובת בע"מ (ולהלן: החברה) סך של 177,624 ₪.

לצורך גביית החוב פתחה החברה בהליכי הוצאה לפועל בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב במסגרת תיק הוצל"פ 01-55807-02-8, וביום 7.9.09 מונה בא כוחה עו"ד עמוס לוזון ככונס נכסים על זכויות הנתבע בנחלה.

לצורך מימוש הזכות, ולפי שהנחלה מצויה בבעלות משותפת של הנתבע ורעייתו, הגיש כונס הנכסים תובענה זו לפירוק השיתוף בנחלה כנגד השניים.  

הנתבע והנתבעת 2 (ולהלן יחדיו: הנתבעים), נשואים זה לזו ומחזיקים במשותף בנחלה מכוח היותם בני רשות מהנתבעת 3, אגודת רם און – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "האגודה" או "המושב"), אשר זכויותיה שלה באות לה מכוח חוזה שכירות מתחדש עם מנהל מקרקעי ישראל לגבי משבצת קרקע (ולהלן: הסכם משבצת).

הנתבעת עצמה איננה מתגוררת במושב מזה כמה שנים, בשל מחלה ממנה היא סובלת.

הצדדים אינם חלוקים בנוגע לחובו של הנתבע לחברה, אך עם הגשת כתבי הטענות ותחילת הדיונים בתיק, התבררה תמונה מורכבת יותר.

עוד בראשית ההליך ביקשה האגודה כבעלת עניין לצרפה כצד להליך ובקשתה זו נעתרה (ראה החלטת כב' השופט בן חמו מיום 27.6.10).  

בין הנתבעים לבין האגודה מתנהלים מזה שנים הליכים בגין חוב של הנתבעים לאגודה. תביעה שהוגשה כנגד הנתבע לבית המשפט המחוזי התקבלה באופן חלקי. לאחר ערעור שהוגש ע"י האגודה לבית המשפט העליון, הוחזר העניין לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל ביום 16.4.2001 את התביעה במלואה, וחייב את הנתבע לשלם לאגודה סך של 284,870 ₪  בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. ערעור של הנתבע לבית המשפט העליון נדחה, ובקשות לעיון חוזר נדחו אף הן.

בעקבות בקשת האגודה להסדיר את חובות הנתבעים יחדיו בהתאם לחוק ההסדרים במגזר החקלאי התשנ"ב – 1992, ניתן ביום 8.8.2005 פסק משקם חלקי ע"י כב' המשקם עו"ד אריה הרמלין (להלן: "המשקם"), אשר קבע כי חובם של הנתבעים לאגודה עומד על סך 3,214,104 ₪. בד בבד עם מתן הפסק החלקי, הוטל צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים ו/או מי מטעמם לבצע כל פעולה של העברת זכויות ו/או פעולת טרנסקציה אחרת בנחלה.

הנתבעים לא פעלו לביטול הפסק החלקי, וזה הפך לחלוט בהתאם להחלטת המשקם מיום 30.6.09, שהורה אף על העברת המשך הטיפול בתיק לאגף ההוצאה לפועל של מנהלת ההסדרים.

הנתבע 4, מנהל מקרקעי ישראל, (ולהלן: המינהל) צורף להליך בהחלטתי מיום 30.1.2011. ביום 30.3.11 הודיע המינהל לביהמ"ש, כי בהתאם לחובתו ע"פ החוק, יכבד כל צו, החלטה או פסק דין שיינתן ע"י בית המשפט, בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המנהל האוסרים, בין היתר, על פיצול זכות השימוש בנחלה. לפיכך, ביקש המנהל לדחות את התביעה כנגדו או לחילופין, לפטור אותו מהתייצבות לדיונים.

בהתאם להודעה זו, פטרתי את המנהל מהתייצבות לדיונים. 

ההליך:

בראשית ההליך עתר הנתבע לסלק את התביעה על הסף. לטענתו, על הזכויות בנחלה הוטלו עיקולים במסגרת התובענה שנוהלה כנגדו על ידי האגודה בבית המשפט המחוזי, כן הוטל צו איסור דיספוזיציה על ידי המשקם בפסק החלקי שיצא תחת ידיו. משכך, ולפי שהליך זה עומד לכאורה בניגוד לאלה, הרי שלא ניתן להיעתר לו ויש לסלקו על הסף. האגודה מצדה הצטרפה  לבקשה והוסיפה, כי כל עוד לא יוסדר החוב כלפיה, לא תיתן הסכמתה לפירוק המבוקש. גם הנתבעת הצטרפה לאלה ומצדה הוסיפה, כי ממילא לא ניתן לממש באופן המבוקש זכויות של בר רשות שאינן למעשה זכויות במקרקעין.

בהחלטתו מיום 12.10.2012 דחה כב' השופט בן חמו את הבקשות וקבע, כי לא רק שכונס הנכסים רשאי היה להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אלא שהוא חייב לעשות כן על מנת לממש את נכסי החייב ובכך לאפשר מימוש פסק דין חלוט לחיוב כספי. עוד קבע, כי כונס הנכסים רשאי היה לנקוט בהליך זה לפירוק השיתוף, משמדובר בזכות של הנתבע שיש לה ערך כספי. השופט בן חמו אף דחה את טענות האגודה בדבר ההגבלות על ההליך, וקבע כי אלה אינן מכרסמות בסמכותו של התובע לנקוט בהליך זה ואין בהן כדי להצדיק את התנגדותה להליך. לכל היותר, יכולה האגודה לטעון שזכויותיה קודמות לאלה של התובע או שהיא נהנית מדין קדימה, ואין בשאלת חלוקת התמורה בעד הנכס בין התובע והאגודה כדי למנוע את ההליך של פירוק השיתוף.

בהמשך הדברים, בדיון שהתקיים לפני לאחר שהתיק הועבר לטיפולי, ביום 30.11.11, הודיע ב"כ האגודה כי באופן עקרוני האגודה אינה מתנגדת למכר, כל עוד נשמרות זכויותיה.

באותו מועד הוריתי על צירוף המינהל כצד נוסף להליך זה, וכן כי על התובע להגיש חו"ד שמאית, על מנת לבחון בהמשך את שווי הזכויות של הנתבע. כן הוריתי על צירוף רשימת הנושים לצורך בחינת מצבת חובותיו.

חוות דעת שמאית שהוגשה בהתאם להחלטה אמדה את שווי הנחלה בסך של 3,700,000 ₪. מהסכום הנ"ל יש לנכות מסים בגין המכירה (מס שבח והיטל השבחה) בסך של 1,160,000 ₪. כן הוגשה רשימת התיקים העומדים לחובתו של הנתבע בלשכות ההוצל"פ.

בדיון שנערך ביום 30.5.2013 נכח גם בנם של הנתבעים, אשר טען כי ניסה להסדיר את חובותיו של הנתבע, אך זה האחרון עמד על כפירתו בחובות ועל סירובו לשלם למי מהנושים. בסוף הדיון הודיעו הצדדים, כי משהמחלוקת ביניהם הינה בעיקרה משפטית, הרי שאין צורך בחקירת הצדדים. נקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב, תוך מתן אפשרות לנתבע להוסיף ולמצות הליך בו ביקש לנקוט בנוגע לחוב לאגודה.

ואלה בתמצית טיעוני הצדדים:

טענות התובע

חרף חלוף שנים ארוכות מאז ראשית ההליכים המשפטיים בין הנתבע לבין החברה, הנתבע אינו פורע חובו וזה רק הלך ותפח. הנתבע אף לא עמד בתשלום החודשי שהוטל עליו בסך של 100 ₪ לאחר שנערכה לו חקירת יכולת בהוצל"פ, וכיום החוב עומד על סך כמיליון שקלים.

הנתבע, אשר שרוי בחובות, מחזיק בנכס ששווה מיליונים, מזלזל בנושיו ואף מהלך עליהם אימים, ומנסה בכל דרך לחבל ביכולתם לגבות את חובותיהם. על כן, ומאחר שהנכס מהווה מוצא אחרון לפירעון חובותיו של הנתבע, אין מנוס מפירוק השיתוף בו ומכירתו.

התובע איננו חולק על כך שהנתבעת איננה שותפה לחובו של הנתבע כלפי החברה, אף כי לשיטתו, בהיותה בת זוגו של הנתבע בזמנים הרלוונטיים אשר בוודאי נהנתה מפירות העסקים שהתנהלו בינו לבין החברה, הרי שלמצער, אין היא יכולה לפעול לסיכול גביית החובות ע"י הנושים בדרך של מכירת הנכס.

לטענת הנתבעת 1 בדבר הפגיעה שעלולה להיגרם לה בעקבות מכירת הנכס, אשר משמעה נישולה ממקום מגוריה במושב והפסקת חברותה בו, משיב התובע כי זו איננה מתיישבת עם הודאתה לפיה היא אינה מתגוררת במושב מזה שנים רבות, וזאת לאור מצבה הרפואי ולאור הסכסוכים המשפטיים שהנתבע מעורב בהם ואשר הקשו על חייה בתוך המושב. 

לעניין האפשרות המשפטית להורות על פירוק השיתוף בנכס, התובע טוען כי תפקידו ככונס נכסים מחייב אותו לפעול לשם גביית החוב באמצעות הנכס בדרך אפקטיבית. כשמדובר בנכס שבבעלותם המשותפת של החייב ושל שותף אחר ואין אפשרות לחלוקה בעין, ברי כי יש לפעול למען פירוק השיתוף, בהתאם לס' 40(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). כאשר החייב לא פועל למען מימוש הנכס בדרך של פירוק השיתוף, יהיה זה הכונס אשר יקדם את העניין, כשידו לעניין זה כיד החייב.

בהתאם לס' 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 (ולהלן: חוק ההוצאה לפועל), ניתן לפנות ולמכור מקרקעין שמשמשים מקום מגורים עבור החייב ובני משפחתו, ובלבד שהוכח כי יהיה להם מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף. בהתאם לס' 40א לחוק המקרקעין. בית המשפט יעכב את המכירה אך אם נוכח כי טרם נמצא סידור לילדי בני הזוג הקטינים המתגוררים בדירה ולבן הזוג המחזיק בהם. הפסיקה קבעה, כי רק בן הזוג המחזיק בילדיו הקטינים זכאי להסדר מגורים. הנתבעת אינה מתגוררת בדירה אלא במושב אלישיב למעלה מעשור, ולבני הזוג אין ילדים קטינים.  גם סעיף 38 לחוק ההוצל"פ אינו מגביל את האפשרות לפעול לפירוק השיתוף, וזאת בשים לב לאמור לעיל ולכך שלא נראה כי הנתבעת מתכוונת לחזור לגור במושב.

לעניין ההליכים שמתנהלים במנהלת ההסדרים, התובע סבור כי אין באיסור הדיספוזיציה או בצו המניעה שניתן על ידי המשקם, כדי למנוע הטלת צווי עיקול על הנכס או מינוי כונס נכסים לשם מימוש העיקול או אף פירוק השיתוף בנכס, וזאת בהתאם להחלטתו של השופט בן חמו. צו המניעה נרשם במנהל מקרקעי ישראל, לצד העיקולים שהוטלו במסגרת ההליכים שמתנהלים בהוצל"פ. לפיכך, יחלקו הצדדים  בפדיון שיתקבל ממכירת הנכס ואין עדיפות למי מהם על האחר, ובוודאי שאין מניעה מביצוע פירוק שיתוף.

לצורך בחינת שאלת האיזון בין זכויותיהם של השותפים, שאחד מהם הוא החייב, לבין זכויותיהם של הנושים שאליהם מצטרף האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק והאמון ברשויות מהצד השני, ערך התובע שומה לנכס, ממנה עולה כי לאחר ניכוי חלקה של הנתבעת בנכס, המסים המתחייבים ממכירתו והוצאות דיור חלוף, נותר סכום של כמיליון ₪ לפירעון חובותיו של הנתבע. בהתאם ליחס בין החוב לחברה לבין החוב לאגודה (נכון ליום בו פסקי הדין הפכו לחלוטים), חלקה של החברה בסכום שנותר לפירעון חובות הנתבע הינו 38.4% ואילו חלקה של האגודה הינו 61.6%.

לטענת התובע, אין מניעה ממכירת הנכס לשם פירעון החובות, לאור הנזקים הרבים אשר נגרמו עם השנים לחברה בעקבות ההליכים הרבים שהתנהלו לגביית החוב, עד שהפכה היא עצמה לחדלת פירעון.

טיעוני הנתבע:

עת הגיש כתב הגנתו, הנתבע לא היה מיוצג, ואולם בהמשך ההליך זכה לייצוג מטעם הלשכה לסיוע המשפטי.

בראשית ההליך טען כי  לא ניתן לפרק את השיתוף בנכס, הואיל ומדובר במקרקעין מסוג נחלה.  עוד הוסיף, כי אין להורות על פירוק השיתוף גם מטעמי צדק ולפנים משורת הדין, ובהתחשב בפגיעה העצומה שהפירוק יסב לו ולנתבעת, אשר נאלצה לעזוב את המושב בשל ההתנכלויות שחוותה מצד חברי המושב.

לחילופין, הנתבע טוען כי הוא זכאי לסכומי כסף גבוהים מהאגודה, וכי יש להשהות את הדיון בתביעה עד לסיום ההליכים המתנהלים במנהלת ההסדרים.

בתצהירו הוסיף הנתבע וטען, כי הוא ניהל משך שנים ארוכות הליכים משפטיים מול נושיו מבלי שהיה מיוצג ע"י עו"ד,  וכתוצאה מכך נקלע למצב בו הוא נמצא כיום בחובות עתק. עוד הוסיף, כי לא השלים עם פסקי הדין שניתנו כנגדו וכי הוא עושה מאמצים לביטולם, ועל אף שלא השלים עם חובו לחברה, הוא התייצב לחקירת יכולת בהוצל"פ ועמד בתשלום החודשי  בו חויב.

התביעה דנן הוגשה לשם גביית חוב כלפי חברה שכיום איננה פעילה, כאשר ברור כי לא תצמח לה כל תועלת ממכירת הנכס. מכך מתבקשת המסקנה כי התביעה הוגשה ממניעים זרים ובמטרה להתעמר בנתבע. לא זו בלבד, אלא שמכירת הנכס עלולה להסב נזקים עצומים לזכויותיה של הנתבעת בנכס ולזכויות הנובעות מחברותה באגודה, כאשר ברור לכל כי היא איננה שותפה לחובו של הנתבע.

בהתאם לחישובי הנתבע, הסכום שיוותר לאחר ניכוי חלקה של הנתבעת בנכס, ההוצאות האחרות, לרבות דיור חלוף שהתובע חייב לספק לנתבע, וכן חובו של הנתבע לאגודה, יהיה סכום זעום, שבוודאי לא מצדיק את המכירה והפגיעה העצומה בנתבעים. הנתבע מבקש לדחות את החישובים של התובע, אשר לא מביאים בחשבון מסים, חובות בדין קדימה והוצאות הדיור החלוף לנתבע.

הנתבע מבקש לדחות את טענותיו של התובע, מהן משתמע שהוא אדם אלים שמאיים על נושיו. כמו כן, הוא מתנגד לטענת התובע לפיה הנתבעת עזבה את ביתה במושב מתוך רצון. לטענתו, היא נאלצה לעזבו בעקבות ההתנכלויות מצד חברי האגודה כלפי משפחת הנתבעים. בנוסף לכך, לא ברור כיצד קבע התובע כי הנתבעת לא מתכוונת לחזור להתגורר במושב, ומכל מקום, אין בעזיבתה כדי לפגוע בזכויותיה באגודה.

אשר לחובו כלפי האגודה, הנתבע טוען כי חוב זה מעולם לא נדון כראוי בפני בתי המשפט או המשקם, והאגודה מעולם לא הציגה מסמך המעיד על קיומו. הוא חוזר ומדגיש כי פסקי הדין שניתנו נגדו בעניין חובו לאגודה בטעות ובמרמה יסודם.   

טיעוני הנתבעת:

הנתבעת התגוררה במושב משך עשרות שנים, ורק בעשור האחרון נאלצה עקב מצבה הרפואי להעתיק את מגוריה ליישוב אחר, יחד עם אחיותיה אשר סועדות אותה. עם זאת, הנתבעת שמרה על קשר רציף עם חבריה במושב, והיא מתכוונת לחזור להתגורר בו לכשיתאפשר לה.

לטענת הנתבעת, החוב של הנתבעים כלפי האגודה נוצר לפני החוב של הנתבע כלפי החברה, והוא גבוה בעשרות מונים ממנו. חרף זאת, המושב, אשר מבין את ההשלכות של מכירת הנכס על הנתבעים, נמנע במשך השנים מלפעול למען מימושו.  

לגופה של התביעה טוענת הנתבעת,  כי לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף לפי חוק המקרקעין, נוכח העובדה שהנתבעים אינם בעלי נכס אלא בני רשות בלבד. הנתבעת מפנה להוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין וכן להוראת סעיף 19 להסכם המשבצת.

לחילופין, וככל שהתביעה תתקבל, יש להחיל על הנתבעת את הוראות ס' 33(ד) של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ולקבוע כי הנתבעת הינה דיירת מוגנת בנכס. הפסקת מגורי הנתבעת בנחלה הינה זמנית, ובכוונתה לחזור להתגורר בה לכשיתאפשר לה הדבר. המשמעות לכך הינה שלא תימסר החזקה בנכס לאחר. ככל שטענתה זו לא תתקבל, הנתבעת עומדת על זכותה לקבל הוצאות ריאליות בגין דיור חלוף.

זאת ועוד, הנתבעת טוענת, כי התועלת אשר תניב מכירת הנכס אינה מידתית ביחס לנזק אשר ייגרם לה כתוצאה מכך. מעבר לפגיעה בזכויותיה של הנתבעת בנכס ואובדן מרכז חייה ויכולתה לחזור למושב, הרי שגם זכויותיה כחברה באגודה ייפגעו עקב מכירת הנכס והפסקת חברותה באגודה, אשר מותנית במגורי קבע במושב. כך למשל, הנתבעת זכאית לתשלומים שמקבלים החברים בגין הפעולות המשותפות של האגודה, וכמו כן, היא זכאית כחברה באגודה להמליץ על בן משפחה שמעוניין ברכישת מגרש בהרחבה של המושב.

גם הנתבעת מתנגדת לחישובים שערך התובע בנוגע לסכום שיוותר לאחר המכר, שכן לטענתה חישוב זה נסמך על נתונים שאינם מחויבי המציאות, ומתעלם מעדיפותה של האגודה כנושה וכבעלת זכויות החכירה בנכס. הסכום שיוותר לאחר כל הניכויים הינו זעום, והאינטרס של התובע לקבל הוצאות בגין ניהול ההליך איננו מצדיק מכירת הנכס וגרימת הנזקים האמורים לנתבעים. 

טיעוני האגודה:

האגודה דוחה את טענותיו של התובע לפיהן היא ישבה בחוסר מעש ולא פעלה לשם גביית חובם של הנתבעים כלפיה. לטענת האגודה, עם קבלת פסק המשקם הסופי, הועבר הנושא לטיפול ההוצל"פ של מנהלת ההסדרים. העיכוב בנקיטת הליכים לשם מימוש הנכס נבע מכך שטרם נקבעו כללים למימוש נכסים חקלאיים כמצוות ס' 23 לחוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992 (להלן: "חוק ההסדרים").

לטענת האגודה, ההליכים שהתנהלו בפני המשקם קודמים להליכי ההוצל"פ, במסגרתם מונה התובע ככונס נכסים, וחרף ידיעתו של התובע על כך, הוא בחר להעלים עובדה זו מעיני ההוצל"פ.

עוד טוענת האגודה, כי פסק המשקם וצו המניעה שניתן על ידו דינם כדין פסק דין של בית משפט, וכוחם יפה כלפי כולי עלמא, ולא רק בהליכים שמתנהלים בין האגודה לבין הנתבעים. כך גם הוראות התקנון של האגודה והסכם המשבצת, אשר חלות על כל אדם המבקש לקבל זכויות בנכס. על פי הוראות אלה, לנוכח היותם של הנתבעים בני רשות, אין הם יכולים להעביר זכויותיהם בנכס ללא רשות האגודה ומנהל מקרקעי ישראל. תנאי למתן רשות כאמור, הוא קבלת הרוכש כחבר באגודה. כל עוד צו המניעה נותר בעינו, האגודה והמנהל אינם יכולים לתת הסכמתם להעברת הזכויות בנכס. כמו כן, על הצדדים חלות הוראות ס' 30 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, אשר קובע כי השואל אינו רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושאל אלא בהסכמת המשאיל.  

החוב אשר רובץ לפתחם של הנתבעים מהווה טעם סביר, אשר מצדיק את סירובה של האגודה להעברת זכויותיהם בנכס לאחרים.

הואיל וחובם של הנתבעים לאגודה גבוה מחובם לחברה, ברי כי זכותה של האגודה קודמת, ולאור העובדה כי חוב זה גבוה משווי הנכס, הרי שאין טעם במימושו ע"י התובע בשלב זה.

לעניין החישובים שנערכו ע"י התובע, האגודה טוענת כי התובע נסמך על נתונים לא מדויקים, שאינם מביאים בחשבון את הריבית וההצמדה שיש להוסיף לחובה של האגודה וכן את הוצאות המשפט שהיא זכאית להן. כמו כן, לא הובאו בחשבון יתר החובות של הנתבע, שנכון לשלב זה אינם ידועים במלואם. האגודה אף טוענת כי חוות הדעת השמאית מטעם התובע איננה מדויקת.

לבסוף, האגודה טוענת כי הנזק אשר נגרם לה כתוצאה מאי פירעון החוב ומניהול ההליכים המשפטיים כנגד הנתבעים, איננו נופל מנזקו של התובע ושל החברה שאותה הוא מייצג.

דיון והכרעה:

כאמור, אין לפניי מחלוקת של ממש בנוגע לחובו של הנתבע כלפי החברה. אף שהנתבע טען כי הוא חולק על החוב, הרי שאישר כי פנה ללשכת ההוצאה לפועל לצורך הסדרת פירעונו בהתאם לחקירת יכולת שנערכה לו. ערעור על פסק הדין לא הוגש, וממילא הליכי הוצל"פ אינם מעוכבים.

כך, אף אין מחלוקת לגבי העובדה שהנכס נושא התביעה דנן משמש כבטוחה עיקרית ואף יחידה לפירעון חובותיו של הנתבע, ומכל מקום, לא נטען ולא הוכח כי ברשותו של הנתבע נכסים אחרים לשם כך.

ככל שקיימת מחלוקת עובדתית, הרי שזו נוגעת לחובו של הנתבע לאגודה. הנתבע טוען כי פסקי הדין שקיבלו את התביעה של האגודה ניתנו שלא כדין, וכי האגודה היא זו שחייבת לו כספים שמוערכים על ידו במיליוני שקלים.

למותר לציין כי טענותיו של הנתבע לעניין חובו לאגודה אינן רלוונטיות להליך זה. מכל מקום, מדובר בטענות שנטענו בעלמא, ללא כל בסיס או תמיכה, משעסקינן בפסקי דין חלוטים אשר ניתנו לפני שנים. יתרה מזו, עתירה שהוגשה על ידי הנתבע לבג"ץ כנגד פסקי הדין שניתנו ע"י בית המשפט המחוזי והעליון נדחתה ביום 16.3.2014 (ראה הודעת הנתבע לבית המשפט מיום 26.3.2014). בנסיבות אלה, לא נותר עוד ספק בדבר סופיותם של פסקי הדין.

המחלוקת בין הצדדים סבה סביב שתי שאלות עיקריות. הראשונה, עניינה עצם האפשרות לפרק את השיתוף בנחלה במסגרת חוק המקרקעין. זאת, בשים לב לעובדה שהנתבעים אינם בעלים של הנכס אלא בני רשות בלבד ובשים לב לקיומו הנטען של צו מניעה תלוי ועומד שניתן ע"י המשקם, כמו גם לסירובה לכאורה של הנתבעת 3 להליך. השאלה השנייה עניינה כדאיות הפירוק, לנוכח חובו של הנתבע לאגודה, ולאור הפגיעה שהפירוק יסב לזכויותיה של הנתבעת.

שאלה נוספת שיש להכריע בה נוגעת לזכותה הנטענת של הנתבעת לדיירות מוגנת מכוח הוראות ס' 33 לחוק הגנת הדייר.

אדון בשאלות לפי סדרן.

פירוק השיתוף:

ס' 54 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 גודר את סמכויותיו של כונס הנכסים הממונה ע"י ראש ההוצאה לפועל בנוגע לנכס שנתמנה לו, וזו לשונו:

"כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב".

התובע התמנה ככונס נכסים על הנחלה מכוח החלטה של רשם ההוצל"פ, אשר הסמיכו לממשה על ידי מכירתה.

סעיף 54 איננו קובע במפורש כי כונס הנכסים מוסמך להגיש תביעה לפירוק השיתוף בנכס עליו הוא מופקד, אך שאלה זו הוכרעה ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם במאגרים המשפטיים) (להלן: "הלכת כובשי"), שם נקבע כי כאשר עסקינן בנכס שאיננו ניתן לחלוקה בעין ושמצוי בבעלותם המשותפת של החייב ושל שותף אחר, לא ניתן לממש את הנכס מבלי להביא לסיומה של הבעלות המשותפת בו. כאשר החייב לא פועל לשם פירוק השיתוף ומכירת הנכס למען פירעון חובו, אין מנוס מכך שהכונס יהיה זה אשר "יניע את גלגלי הפירוק" על מנת לממש את הנכס (שם פסקה 11).  

נוכח האמור, הרי שהתובע היה רשאי, בכובעו ככונס נכסים המופקד על מימוש הנכס נושא התביעה לצורך פירעון החוב, להגיש תביעה לפירוק השיתוף. עניין זה אף זכה להתייחסותו של כב' השופט בן חמו במסגרת החלטתו, ונקבע כי לא רק שהתובע רשאי להגיש תביעתו, אלא שהוא אף חייב לעשות כן ובכך להביא למימוש פסק הדין, שביסודו חוב חלוט (עמ' 7 ש' 27).

עוד נקבע באותה החלטה, וזאת בשים לב לאופי הזכות שבידי הנתבעים, כי "הזכות של בר רשות אמנם, איננה זכות בעלות, אך הינה זכות בעלת ערך כספי, זכות שניתן לתרגמה לערכים כספיים ואת הזכות הזאת שיש לתובע, רשאי כונס הנכסים לתבוע במסגרת תפקידו ככונס נכסים לצורך גביית החוב" (עמ' 8 ש' 3 – 5).

זכויות הנתבעים בנכס באות להם מאת האגודה אשר זכותה שלה הוסדרה בהסכם המשבצת עם המנהל. במסגרת הסכם זה, מנהל מקרקעי ישראל משכיר את המשבצת עליה הוקם המושב לאגודה שמנהלת את ענייניו, והאגודה מצדה מעניקה לנתבעים, כחברי אגודה, זכות חזקה בנכס כבני רשות. לנתבעים הוקצה משק חקלאי המשמש לפרנסתם, וכן בית מגורים.

על זכות זו של בר רשות נאמרו במסגרת ע"א 1662/99 חיים נ' חיים ואח' פ"ד נו (6) עמ' 295 דברים אלה:

"ההלכה הפסוקה הגדירה זכות זו כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרישיון. הסכם הרישיון לצורך ענייננו הוא "ההסכם המשולש" המגדיר, בין היתר, את תנאי הרישיון המחייבים את חבר האגודה. על-פי הסכם זה, אף שרשות השימוש היא זכות אישית, היא עבירה בכפוף לתנאי ההסכמה בין מעניק הזכות למקבל זכות השימוש. יוצא מכך, כי בר-רשות רשאי לעשות דיספוזיציה בזכותו – הכול בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון, ו"...אף שביסודה זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו" (ראה: ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי (להלן – פרשת אזולאי [7]), בעמ' 481, וכן ע"א 566/89 שטיין נ' סופר [8], בעמ' 171)".

כבני רשות, כפופים הנתבעים להסכם המשבצת, אשר אוסר על האגודה להעביר זכויותיה מכוח ההסכם לאחר ללא הסכמת המנהל (ראה סע' 8 להסכם). כן אוסר ההסכם על חבר אגודה להעביר זכויות השימוש שלו במשקו, לרבות בית המגורים, ללא הסכמת האגודה והמנהל (סע' 19 (ב) להסכם). אולם, בכפוף להסכמות גורמים אלה, הרי שהזכות הינה כזו שניתן לעשות בה דיספוזיציה ובוודאי שהינה זכות בעלת ערך כספי.

הכונס, אשר ידו בנכס (בזכות) כיד החייב, יהא רשאי לעשות בה את אותה דיספוזיציה כפי שהנתבע רשאי היה לעשות, בכפוף לקבלת אותן הסכמות.

ראה בהקשר זה את הנאמר בהחלטתו של כב' השופט בן חמו: "ככל שקיימים מגבלות שהחוק מטיל על מנת לממש את הנכס ואת זכויותיו של הנתבע בנכס, בוודאי שכונס הנכסים חייב לפעול על פי מגבלות אלה. כך לדוגמא, אם יש צורך בקבלת הסכמת המינהל שהוא הבעלים הרשום של הנכס על כונס הנכסים לפעול לקבלת הסכמת המינהל. כמו כן, אם הליך פירוק השיתוף יחייב מציאת פתרון דיור הולם על פי ההלכה או על פי הפסיקה, יצטרך כונס הנכסים להידרש גם לכך, אך אין בכל אלה כדי למנוע את המהלך של פירוק השיתוף ובמילים אחרות אין בכל הטענות כדי לגרום לסילוקה של התביעה על הסף" (עמ' 8 ש' 13 ואילך).

בשים לב לאמור לעיל, ולפי שעסקינן למעשה בזכות אובליגטורית, הרי שבהתאם לפסיקה ניתן להורות על פירוק השיתוף בה בהתאם להוראות חוק המיטלטלין, תשל"א - 1971.

הדברים נקבעו בהקשר דומה בבר"ע (ת"א) 8602/86 לנצוט נ' לנצוט, פ"מ תשמ"ז (3) 438 (פורסם במאגרים המשפטיים). באותו עניין נדרש בית המשפט לשאלת הסמכות לדון בתובענה שהוגשה לבית משפט השלום לפירוק שיתוף בדירת מגורים שלא הייתה רשומה על שם הצדדים. בית המשפט קובע כי באותן נסיבות הסמכות מסורה לבית המשפט המחוזי וכך נכתב שם:

"נראה בעליל, ועל כך גם אין מחלוקת, כי הזכות שבה מדובר היא זכות חוזית, או במושגים של חוק המקרקעין, הם בעלים משותפים של התחייבות (מצד בעלי מקרקעין להקנות להם בעלות במקרקעין. התחייבות כזאת אינה בבחינת "זכות במקרקעין" ובוודאי שאיננה "מקרקעין".

לא נותר אלא לאבחן זאת כ"זכות" גרידא, זכות שניתן לחלקה בין בעלים-משותפים, ככל זכות אחרת, על יסוד הוראות חוק המטלטלין [3] וסמכותו של בית-משפט תיקבע על פי שוויה של הזכות".

פסק הדין אושר בבית המשפט העליון (רע"א 52/87 לנצוט נ' לנצוט).

ראה בהקשר זה גם ה"פ שלום ת"א 2554-02-10 אברהמי נ' ישיבת מיר (פורסם במאגרים המשפטיים) וכן ה"פ (שלום ירושלים) 16255-11-10 אבו שמסייה נ' אבו עלקאם (פורסם במאגרים המשפטיים) שם נאמרו הדברים כדלקמן:

"...חשוב מכך- זכויות במקרקעין שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אינן אלא זכויות אובליגטוריות ודינן כדין זכויות במיטלטלין לצורך פירוק השיתוף. במילים אחרות: היעדר רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, אין בו כדי לאיין את זכותם של בעלי המקרקעין לפירוק השיתוף בהם. ודוק(!), המחוקק הקנה לכל שותף את הזכות לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. מאי נפקא מינא? פירוק השיתוף יבוצע לפי סעיף 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א- 1971 (ראה למשל בר"ע 52/87 לנצוט נ' לנצוט, תק-על 87(1) 566; ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך, פ"ד נג (2) 231; בש"א (מחוזי- ב"ש) החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ ואח' נ' מוסא אבו ג'עפר (לא פורסם, ניתן ביום 1.10.05))."

אציין בהקשר זה במאמר מוסגר, כי עת הוגשה התביעה לבית משפט זה, אמד התובע את ערך המקרקעין ב 2.5 מיליון ₪. כאמור, בשלב זה קיימת חוו"ד בתיק ממנה עולה כי שווי הזכויות עומד על סך של 3.7 מיליון ₪ ולכאורה חורג מגבול סמכותו של בית משפט זה. אולם כידוע, הכלל הינו שסמכותו העניינית של בית המשפט מתגבשת ביום הגשת התובענה (סע' 51(א)(2) לחוק בתי המשפט, [נוסח משולב], תשמ"ד 1984 וכן ראה י. זוסמן "סדרי הדין האזרחי" מהדורה שביעית עמ' 58). כאמור, עניין זה התברר בשלב מאוחר של הדיון לאחר שלכאורה מלכתחילה הוגש בגדרי הסמכות, הטענה בדבר העדר סמכות עניינית לא הועלתה על ידי מי מהצדדים ובצדק בהתאם לרוח הפסיקה (ראה בהקשר זה למשל ע"א 1662/99 (לעיל)).

נוכח האמור לעיל, הרי שאין מניעה כי זכות זו של הנתבעים בנחלה, שללא ספק הינה זכות בעלת ערך כלכלי, תפורק כמבוקש, וזאת בהתאם להוראות חוק המיטלטלין.

למעלה מן הצורך אציין, כי מינהל מקרקעי ישראל, שהינו הבעלים, הודיע על הסכמתו להליך, בכפוף להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל ונהליו האוסרים על פיצול נחלות.

גם האגודה אינה רשאית להתנגד להליך וזאת כפי שכבר נקבע בהחלטת כב' השופט בן חמו, אשר דחה את בקשתה לסילוק התביעה על הסף וקבע כי זו אינה רשאית אלא לטעון כי זכויותיה קודמות לאלה של התובע כאשר תחולק התמורה לאחר מכירת הזכות "לכל היותר, יכולה הנתבעת מס' 3 לטעון שזכויותיה קודמות או שהיא נהנית מדין קדימה לסילוק החוב כלפיה, לפני סילוק החוב כלפי התובע.

השאלה מי מבין התובע והנתבעת מס' 3 זכאי לאיזה חלק, הינה שאלה נפרדת שאין בה כשלעצמה למנוע את ההליך של פירוק השיתוף. במיוחד אמורים הדברים, כאשר התובע איננו יכול, ככל הנראה להצטרף להליכי המימוש שנקטה הנתבעת מס' 3 נגד הנתבע מס' 1 במסגרת הליכי הוצל"פ במנהלת" (עמ' 8 ש' 24 ואילך).

סבורני, כי מצדה של האגודה לא נשמעה טענה אמתית לפגיעה בזכויות עקב המכירה, למעט הטענה כי זכותה להיפרע מן החוב קודמת לזכותה של החברה, בשל גובה חובם של הנתבעים לאגודה, אשר עולה על גובה חובו של הנתבע לחברה. כאמור, אין בטענות אלה כדי להוות טעם סביר לדחיית התביעה. ממילא, טענה זו נטענה ואף היפוכה הושמע במסגרת ההליך (ראה הדברים שנאמרו בדיון מיום 30.1.11).

גם כאן אציין דברים במאמר מוסגר, וזאת כי האגודה שבה והשמיעה טענתה בדבר זכותה הקודמת לזו של החברה לגבות את החוב. אין לפניי הוכחה לטענה זו, וממילא איני נדרשת לכך כעת. עניין זה ידון במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, כאשר רשם ההוצאה לפועל יידרש לחלוקת הכספים לאחר בחינת סכומי החובות, לאחר המכר או במועד ההתקשרות עם הרוכש העתידי. 

למעלה מן הצורך אציין, כי לא ברורה לי התנגדותה של האגודה למכירה, אשר מצד אחד לא פועלת למען מימוש הנכס לשם גביית חובה, ומצד שני מתנגדת למימושו ע"י גורם אחר, הגם שבסופו של דבר אף היא תיהנה או למצער לא תיפגע מכך.  יתרה מכך, בניגוד לחברה, לאגודה הזכות לגבות משני הנתבעים וממילא תוכל להיפרע חובה לא רק מחלקו של הנתבע במועד המימוש.

אין ספק כי מכירת הנכס תפגע בנתבעים. הנכס שימש עבורם למשך עשרות שנים מקום מגורים ומקור פרנסה, ומכירתו תביא מבחינתם לא רק לאובדן כלכלי, אלא אף לאובדן מפעל חיים.

אינני מקלה ראש בטענותיהם של הנתבעים בהקשר זה, אך ספק בעיניי אם הפגיעה שעלולה להיגרם להם מצדיקה את הפגיעה בחברה באם תידחה התביעה. נראה כי זכותה של זו, כמי שאוחזת בידה חוב כספי מוכח לפירעון, גוברת על זכותם של הנתבעים.

במסגרת הלכת כובשי, נדרש בית המשפט בנסיבות דומות לסוגיית זכותו של בן הזוג למנוע את פירוק השיתוף, וכך נאמרו הדברים שם:

"האיזון האמור עניינו, למעשה, בקביעת המיקום שבו ייפול הסיכון: האם על כתפיה של אשת החייב, היא המבקשת, או על כתפיהם של נושיו. לטעמי, בשאלת עצם האפשרות למכור את הבית, להבדיל משאלת אופן מכירת הבית כתפוס או פנוי אשר תידון להלן, שפירוק השיתוף הינו שלב הכרחי לצורך הגשמתה, יש מקום להטיל את הסיכון על כתפי המבקשת. ודוק: באיזון שבין הנזק שתסבול המבקשת כתוצאה מן הפירוק,  בהינתן העובדה שממילא אין לה זכות מוקנית להמשך יחסי השותפות, שהיא עתידה לקבל את מחצית סכום מכירת הבית, ושבכל מקרה פירוק השיתוף לא יותירה ללא קורת גג, לבין זכותם של הנושים, אשר ראו את עמל כפיהם טובע בעקבות ההתקשרות עם החייב, ושנעדרים מוצא אחר לגביית חובם, סבורה אני כי הצדק מורה להקצות את מירב הסיכון על כתפי המבקשת ולאפשר את פירוק השיתוף שנתבקש על-ידי המשיב".

(שם פסקה 18).

זאת ועוד, עובדה מוסכמת על הצדדים היא שהנתבעים חיים בנפרד מזה כעשור, ושהנתבעת מתגוררת במושב אחר יחד עם אחיותיה. הנתבעת אף טענה בכתב הגנתה, כי אין ביכולתה להידבר עם הנתבע או לשתף עמו פעולה בכל הנוגע לחובותיו האישיים ולחובותיהם המשותפים. דומה גם כי זו הסיבה שבעטיה רכשה ייצוג משפטי נפרד בהליך דנן.

הנתבעים טוענים כי הנתבעת מתכוונת לחזור להתגורר במושב לכשיתאפשר לה. טענות אלה נטענו בעלמא, ולא מצאתי להן תימוכין או אף אחיזה במציאות. אדרבא, נראה כי הנסיבות שהביאו את הנתבעת לעזוב את המושב לא השתנו. הנתבעת טענה בתצהירה כי היא עזבה את המושב עקב מצבה הרפואי, וכן עקב הסכסוכים המשפטיים שהנתבע היה מעורב בהם, ואשר הקשו על חייה בבית (וראה בהקשר זה טענות אחרות של הנתבע). אם כן, לא ברור האם ומתי מתכוונת הנתבעת לחזור להתגורר במושב.  הנתבעים לא הצביעו על שינוי בנסיבות שהביאו לעזיבתה של הנתבעת את המושב, ואין די בכוונה ערטילאית לעשות כן.

אף את הטענות של הנתבעת בדבר פגיעה בזכויותיה כחברה באגודה, לא מצאתי לקבל כשיקול שלא להיעתר לתביעה. ראשית, הנתבעת לא פירטה כראוי את הזכויות שמגיעות לה או את שווין של זכויות אלה, כך שלא ניתן לבחון את מידת הפגיעה בהקשר זה. שנית, האגודה ציינה בסיכומיה, כי בהתאם לתקנון האגודה והחלטות האסיפה הכללית, הנתבעים אינם זכאים לזכויות כלשהן באגודה ובתאגידים הקשורים לה, עד להסדרת חובותיהם.

יוצא אפוא, כי זכויותיה של הנתבעת "מוקפאות" מזה זמן רב והיא לא יכולה ליהנות מהן עד להסדרת החוב. ההליכים להסדרת חובם של הנתבעים לאגודה מתנהלים זה שנים רבות, וכפי שניתן להיווכח מטענותיו של הנתבע בהליך דנן, הנתבע מתכחש לחובו לאגודה עד לעצם יום זה, ולפיכך לא נראה אופק להסדרתו בטווח הקרוב. 

לסיכום, לא מצאתי כי יש בפגיעה הכרוכה בפירוק הנכס ובמכירתו כדי להצדיק דחיית התביעה.

התובע מוסמך היה להגיש תביעה לפירוק השיתוף בנחלה וזאת בכפוף למגבלות הקבועות בדין, אשר יובאו בחשבון במסגרת ביצועה של החלטה זו בלשכת ההוצאה לפועל.

הכדאיות הכלכלית של הפירוק:

הנתבעים טוענים כנגד הכדאיות הכלכלית של המכירה. לשיטתם, לא תצמח לתובע כל תועלת ממכירת הנכס, לפי שלדידם הסכום שיוותר ממכירתו, לאחר ניכוי חלקה של הנתבעת, מסים בגין המכירה, החוב לאגודה, הוצאות דיור חלוף ועוד, הינו סכום זעום, אשר בוודאי לא עומד ביחס מידתי לפגיעה שעלולה להיגרם לנתבעים ולאגודה כתוצאה מהמכירה.

הנתבעים והאגודה מתנגדים לחישובים שנערכו ע"י התובע, לפיהם הסכום שנותר הינו כמיליון ₪, אשר יתחלק בין החברה לבין האגודה בהתאם לגובה החוב של כל אחת מהן. לטענתם, חישובי התובע אינם נסמכים על נתונים ריאליים (בפרט בנוגע להוצאות הדיור החלוף) ומתעלמים מהוצאות אחרות שיש לנכות מהסכום, כגון חובותיו האחרים של הנתבע.

טענה זו יש לדחות, הן בפן הדיוני שלה והן בפן המהותי.

סעיף 10(ב) לחוק המיטלטלין קובע לעניין דרך הפירוק כי "(ב)  פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים, ובאין הסכם – על פי צו בית המשפט, ורשאי בית המשפט לצוות על חלוקת המיטלטלין בעין, או על מכירתם וחלוקת הפדיון, או על דרך אחרת של פירוק השיתוף הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

דומה, כי בית המשפט כלל אינו יכול להימנע מלצוות על פירוק השיתוף, והשאלה היחידה העומדת לדיון הינה מהי הדרך הנראית צודקת ויעילה בנסיבות העניין. זאת, ממילא, בשים לב לעובדה שאין מנוס ממכירת הזכות, שכן פיצולה אינו אפשרי.

על אף האמור, ואפילו היה מקום לשקול את עצם הפירוק בבחינת זכות שיש לקיימה בתום לב, ובוודאי שכאשר אין בה כל תועלת אלא נזק לבעלי הדין בלבד, אין זה ראוי להיעתר לה (ראה בדומה דברי בית המשפט בעת"מ 12677-02-12 חרוב נ' עיריית תל אביב, פסקה 29 (פורסם במאגרים המשפטיים), הרי שהטענה מבחינה מהותית לא הוכחה.

הראיות היחידות שעמדו בפני בית המשפט הינן חווה"ד השמאית שערך התובע, ממנה עולה כי שוויו של הנכס הינו 3,700,000 ₪, וכן אומדן מיסוי (ולו חלקי), ממנו עולה כי התמורה נטו לאחר ניכוי המס תעמוד על סך של 2,540,000 ₪.

התובע אינו מתכחש לכך שמתוך הסך הנ"ל יהיה עליו לנכות את חלקה של הנתבעת 2 (חלק ממנו רשאית האגודה להיפרע גם כן), כאשר מתוך הסכום שיוותר יוכלו נושי התובע להיפרע חובותיהם באופן יחסי, או בכל דרך אחרת שייקבע ראש ההוצאה לפועל.

אין המדובר בסכום של מה בכך, ונראה כי החברה תוכל להשיב לעצמה נזקיה לאחר שנות המתנה ארוכות, ולו באופן חלקי.  

מנגד, טענות הנתבעים הינן טענות בעלמא. אכן, לתובע חוב בר קיימא לאגודה, אולם קיומו של חוב זה אינו מייתר את יתר החובות ואין כל הוכחה כי הוא גובר עליהם.

ודוק, אף שיש לדחות את הטענה בשלב זה כטענה שיש בה כדי להדוף את התביעה, צריך שהיא תיבחן פעם נוספת במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, עת יועמד הנכס למכירה, וניתן יהיה לבחון את הדברים לאחר העמדת שומות עדכניות וקבלת הצעות מחיר רלוונטיות.

זכותה של הנתבעת לדיירות מוגנת או לדיור חלוף:

לטענת הנתבעת, אף אם תתקבל התביעה ובית המשפט יורה על פירוק השיתוף ומכירת הנכס, הרי שיש להורות כי הנתבעת תישאר בנכס כדיירת מוגנת מכוח ס' 33(ד) לחוק הגנת הדייר. לטענתה, הפסקת מגוריה בנכס הינה זמנית בלבד, כאשר בכוונתה לשוב ולהתגורר בו לכשיתאפשר לה, ועל כן, יש להכריז עליה כדיירת מוגנת. לחילופין, וככל שטענתה זו לא תתקבל, הנתבעת עומדת על זכותה לקבל הוצאות ריאליות עבור דיור חלוף.

ס' 33(ד) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.

שני תנאים הכרחיים להחלת הסעיף: זכויות בעלות או חכירה לדורות וחזקה בנכס טרם פקיעת הזכויות בו.

כאמור, לנתבעת זכות של בר רשות בנכס, כאשר הבעלות הינה למינהל מקרקעי ישראל ולאגודה זכות שכירות. הנתבעת עצמה אף מדגישה את סיווגן זה של הזכויות (ראה סיכום הטענות). מכאן, שהתנאי הראשון אינו מתקיים.

אציין כי לא נעלם מעיניי פסק הדין שניתן בפש"ר (נצ') 114-01 רייך מתתיהו נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים המשפטיים), אליו מפנה הנתבעת בסיכומיה, ואשר קובע כי זכויות של בר רשות קרובות מאד באיכותן לזכויות של חכירה לדורות. ואולם, אפילו היה מקום לקבוע כי מהותית התנאי הראשון של בעלות או חכירה לדורות מתקיים, הרי שהתנאי השני אשר דורש קיומה של חזקה בנכס, אינו מתקיים.

כאמור, הנתבעת איננה מתגוררת בנכס מזה כעשור, ולא ניתן לדעת אם היא תחזור להתגורר בו בעתיד, אילו יתאפשר לה הדבר. הנתבעת נדרשת להוכיח חזקה בפועל בנכס, ואין די בהצהרה על כוונתה לחזור להתגורר בו "לכשיתאפשר לה" (ר' רע"א 4734/11 שמואל הורמן נ' עו"ד אורן הראל (פורסם במאגרים המשפטיים)).

אשר על כן, נדחית בקשתה להכריז עליה כדיירת מוגנת בנכס.

בהקשר זה ומטעמים אלה (של העדר חזקה) אף יש לקבוע כי הנתבעת אינה זכאית להגנת סע' 38 (א) לחוק ההוצאה לפועל. ראה הפסיקה שאוזכרה לעיל וכן ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ (5) 111.

סוף דבר:

אני מורה על פירוק השיתוף בזכויות שבידי הנתבעים ביחס לנחלה הידועה כמשק 65 במושב רם און חלקה 57 בגוש 20755, על דרך מכירתם בהוצאה לפועל.

אני מחייבת את הנתבעים 1-3 לשלם לתובע את הוצאותיו בגין הליך זה (אגרת בית משפט משוערכת למועד התשלום וכן עלות חווה"ד) בחלקים שווים ביניהם, וכן סך של 15,000 ₪ כשכ"ט ב"כ (5,000 ₪ כל אחד מהם בנפרד).

ניתן היום, כ' שבט תשע"ה, 09 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.