1. מבוא

בפני עתירה למתן צו הצהרתי לביטול הסכם מכר דירה.

בתאריך 25/6/2009 נחתם "הסכם מכר" (הנושא את התאריך 24/6/2009), אשר על פיו מכר זרח שקט (המוכר) לטלי אברהם (הקונה) דירה בת 2 חדרים ברח' חברון 2 הידועה כחלקה 44, תת חלקה 10 בגוש 6910 (להלן: "הדירה") אשר צמודים לה גג וחצר (ראה ה"הואיל" הראשון וסעיף 4 ל"הסכם המכר" ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין).

הדירה נמכרה בסכום של 1.3 מיליון ₪ ודווחה ע"י המוכר - זרח שקט - לשלטונות המס (ראה נספח א' לכתב התביעה).

ביום 14/8/2009 נפטר המוכר זרח שקט ז"ל.

על פי "צו ירושה וקיום צוואה" מיום 29/11/2009 יורשיו הנם:

• אשתו - מרתא שקט - 1/2
• בתו - נילי וינברג - 1/2.

התובעת - נילי וינברג תבדל"א – הינה בתו היחידה של המנוח זרח שקט ז"ל.

ביום 23/12/2009 אושר ע"י בית המשפט לענייני משפחה בת"א "הסכם" אשר הסדיר את זכויותיהן של מרתא שקט ונילי וינברג בבית המשותף ברח' חברון 2 בת"א, בו מצויה הדירה נשוא הדיון.

בסעיף 1 להסכם זה נקבע, כי "כל זכויות המנוח בבית לרבות הדירות והמחסנים וכל ההצמדות יירשמו על שם וינברג בלשכת רישום המקרקעין והבעלות בהם תהא של וינברג לכל דבר ועניין".

ברי כי הזכויות אשר עברו ונרשמו על שם וינברג נילי היו אותן זכויות אשר נותרו למנוח זרח שקט ז"ל בדירות בבית המשותף.

הזכויות שבדירה/חלקת משנה 10 (נשוא הדיון) לרבות השטחים המוצמדים אליה, רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם אברהם טלי וממושכנות לטובת בנק לאומי למשכנתאות, להבטחת תשלום המשכנתא אשר נלקחה ע"י אברהם טלי לצורך רכישת הדירה, באישורו ובהסכמתו של זרח שקט אשר חתם על המסמכים המאפשרים זאת, כפי התחייבותו בהתאם לסעיף 6.5 ל"הסכם המכר".

עתירת נילי וינברג הנה לבטל את הסכם המכר מן הטעמים הבאים:

"12. כעולה מהרקע העובדתי דלעיל, בעת החתימה על הסכם המכר, היה המנוח מצוי במצב בריאותי לקוי ביותר והנתבעת ניצלה את מצוקתו וכן הטעתה אותו ביחס לשווי הממכר, אשר הינו גבוה ב-70% מהתמורה שנקבעה בהסכם.

13. התובעת תטען, כי המנוח היה חולה מאוד, חלש ותשוש הן מבחינה פיזית והן מבחינה נפשית, וכושר השיפוט שלו היה לקוי וכלל לא תאם סיטואציה של עסקת מכר מסוג הסכם המכר.

14. עוד תטען התובעת, כי נסיבות חתימתו של המנוח על הסכם המכר תמוהות, אדם מן הישוב החותם על מסמך למכירת נכס מקרקעין שבבעלותו יעשה זאת לאחר בדיקת ערך השוק של אותו נכס מקרקעין.

15. התובעת תטען, כי הנתבעת ניצלה את מצוקתו וחולשתו הגופנית והנפשית של המנוח ביודעה את מצבו הרפואי. בנוסף, תנאי הסכם המכר גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, שכן עפ"י חוות הדעת, שווי הממכר נאמד ב-2,200,000 ₪, כאמור ב-70% יותר מהתמורה בהסכם. אי לכך הסכם המכר בטל מחמת עושק.

16. התקשרותו של המנוח בהסכם המכר נבעה עקב טעות בנוגע למהותו ותכונותיו של הממכר, לטעותו ביחס לתכונות הממכר הייתה השפעה מכרעת על התמורה שהשתלמה בעדו ולכן מדובר בטעות יסודית".

יאמר מייד:

לא מצאתי ממש באף אחת מהטענות.

מהראיות שהובאו בפני למדתי, כי המנוח זרח שקט ז"ל היה איש חכם, בעל נכסים, אשר ניהל את ענייניו ונכסיו באופן עצמאי לחלוטין, כשהוא נעזר בעורך דין – עו"ד אלי מרקוביץ', אשר ייצג אותו גם בעסקה נשוא הדיון.

הוכח בפני, כי בעת ניהול המשא ומתן לרכישת הדירה, כך גם בעת שחתם על "הסכם המכר" עד ליום מותו, היה זרח שקט ז"ל בצלילות מלאה, וניהל את ענייניו בתבונה רבה.

הוכח בפני, כי בטרם חתם זרח שקט על "הסכם המכר" הוא קרא היטב את ההסכם, הבין את תוכנו ומהותו, תיקן אותו, ונועץ בעורך דינו – עו"ד מרקוביץ'. רק לאחר מכן, חתם על "הסכם המכר" מדעת ומרצון.

הוכח בפני, כי "הסכם המכר" משקף את המחיר המרבי שניתן היה לקבל באותה העת על הדירה נשוא הדיון והמוצמד אליה.

אני דוחה את הניסיון של התובעת נילי וינברג, לבטל עתה את "הסכם המכר" מן הנימוקים המועלים עתה; ואת הניסיון לנכס לעצמה זכויות במקרקעין, אשר היא אינה זכאית להן.

אני דוחה את הניסיון של התובעת נילי וינברג, להטיל דופי בהתנהגותם, בהתנהלותם, ובתום ליבם של ד"ר טלי אברהם (רופאה וטרינרית) ושל אביה עמנואל אברהם.

אני דוחה את הניסיון של התובעת נילי וינברג, להטיל דופי בעדותה של הגב' מרתא שקט תבדל"א, אלמנתו של המנוח זרח שקט ז"ל, רק משום עדותה בבית המשפט על פיה עד יום מותו היה בעלה זרח שקט ז"ל צלול לגמרי, שוחח בנושאים שונים עם הסובבים אותו, וכי "עד הסוף היה בהכרה... ידע מה שקורה סביבו, דיבר יפה, שוחחנו. גם הבת שלו יכולה להגיד".

אני דוחה את הניסיון של התובעת נילי וינברג, לבטל את "הסכם המכר" באמצעות חוות דעת של מומחית לבדיקת מסמכים, אשר מצאה הבדל מסוים בין "הסכם המכר" החתום ע"י זרח שקט אשר העתקו מצוי בלשכת רישום המקרקעין, ובין "הסכם המכר" נספח א' לכתב התביעה.

שני ההסכמים נחתמו ע"י זרח שקט.

התוספת ב"הואיל" הראשון ב"הסכם המכר" (נספח א') "קומה 2 כיוונים צפון מערב מזרח" היא תוספת המתארת את מיקומה המדויק של הדירה בבית המשותף והיא נעשתה לבקשת שמאי בנק לאומי, בעת מתן המשכנתא.

אני דוחה את הטענה על פיה "סעיף 4 להסכם 'הושתל' וכי אינו חלק מההסכם המקורי". סעיף זה, שעניינו בהצמדת חצר לדירה, מצוי בשני ההסכמים ומבטא את הדרישה הנוספת של המוכר זרח שקט, באמצעות עורך דינו – עו"ד מרקוביץ – על פיה לדירה תוצמד החצר, תמורת תשלום נוסף.

התובעת נילי וינברג עיסוקה בניהול נכסים.

בעלה – עורך דין ד"ר משה וינברג – מומחיותו, בין השאר, בתחום המקרקעין והנדל"ן.

הוכח בפני, כי בזמן אמת בעת שעו"ד אלי מרקוביץ' שוחח טלפונית עם זרח שקט בנושא מסמכי המשכנתא עליהם הוא צריך לחתום – כפי התחייבותו בסעיף 6.5 ל"הסכם המכר" – על מנת שד"ר טלי אברהם תוכל לקבל את המשכנתא לצורך רכישת הדירה, הייתה עמו במכונית בתו התובעת נילי וינברג, אשר שמעה את השיחה בין השניים. במעמד זה, אף שוחחה נילי וינברג בנדון עם עו"ד מרקוביץ' וקיבלה ממנו הסברים על "הסכם המכר".

בתום שיחה זו, הזמין זרח שקט לביתו את ד"ר טלי אברהם וחתם על מסמכים אלו.

אם סברה התובעת נילי וינברג כי אביה לא היה צלול בדעתו, ו/או חתם על "הסכם המכר" כשהוא אינו מבין את תוכנו ומשמעותו; ואם סברה התובעת נילי וינברג כי מחיר הדירה, לרבות המוצמד אליה, אינו תואם את מחיר השוק, מדוע אז לא העלתה את טענותיה בנדון?! מדוע אז לא פעלה למנוע את השלמת עסקת המכר או לביטולה?! היא לא עשתה כן, גם כאשר היא נדרשה, וחתמה בעצמה, על המסמכים המאפשרים את הצמדת החצר לדירה נשוא הדיון, אשר נמכרה לד"ר טלי אברהם.

אני קובע כי אין כל דופי ב"הסכם המכר", הנושא את התאריך 24/6/2009, וכי אין כל סיבה או עילה לבטלו.

"הסכם המכר" משקף נכונה ובמדויק את כוונתם ורצונם של שני הצדדים להסכם – המוכר זרח שקט והקונה ד"ר טלי אברהם; ותואם את שווי הדירה לרבות המוצמד אליה (הגג והחצר) ביום מכירתה.

2. לקראת מכירת הדירה

זרח שקט היה הבעלים של דירות בבית המשותף ברח' חברון 2 בת"א, שאחת מהן היא הדירה נשוא הדיון.

דירות נוספות בבית נמכרו לאחרים במועדים שונים.

בשנת 2007 ו/או בסמוך אליה, החליט זרח שקט למכור את הדירה הנדונה.

לצורך מכירת הדירה נעזר זרח שקט בעורך דין אלי מרקוביץ'.

בעדותו מספר עו"ד מרקוביץ':

"ת. הכרתי את המנוח מתוך הכרות שהייתי יועץ משפטי לבעלי בתים, כך הכרנו, כשהוא קיבל ממני ייעוצים במסגרת התאחדות בעלי בתים. הואיל ולזרח ז"ל היו מס' דירות מוגנות, אז הוא התחיל את הפעילות המשפטית אצלי, בתור קבלת ייעוץ בנושא דירות מוגנות, ובמשך הזמן זה התרחב גם לעניין הזה של דירה שנמכרה בסוף".

(עמ' 46).

בעדותו מספר עו"ד מרקוביץ' על המאמצים אשר נעשו למכור את הדירה משנת 2007, אשר לא נשאו פרי, בשל המצב בשוק הנדל"ן, המצב הרעוע של הדירה והבניין, והדרישות אותן העלתה עיריית ת"א לשימור ושיפוץ הבניין.

" ת. התקופה הרלוונטית הייתה מ-2007 – 2009, אלה היו השנתיים שניסינו לשווק את הדירה.

לשאלות בית המשפט:

ש. כלומר, מ-2007 עד 2009, כל הזמן דובר על מכירת הדירה כולל הגג.

ת. כולל הגג. כי הגג הוצמד לדירה זאת לפי תקנון הבית המשותף. זה לא היה גג באותו מפלס, אלא גג שעולים אליו במדרגות.

ש. וכך הוצגה המכירה לרוכשים.

ת. אפרט: זרח, בזמנו אמר לי אני חושב שיש זכויות בנייה לגג, והגג שווה הרבה. ואז, ככל שהתעמקנו, וככל שביררנו, גם ברמה המשפטית, וגם ברמה האמפירית מול קונים פוטנציאליים. יש לזכור שאז לא הייתה תקופת הפריחה של הנדל"ן. באותן שנים לא היו כל-כך "קופצים" על הדירה. באו קבלנים, ובאו מאכרים שעובדים עם עיריית ת"א, כל מיני קבלנים. חלק שאני יזמתי, חלק שזרח יזם, והתגלגל העניין הזה של הדירה הזו, וככל שהתבהרה התמונה, הסתבר שלפוטנציאל בגג הזה "ההר הוליד עכבר". הסתבר שלבניין היו בעיות שימור חמורות, אי אפשר היה לבנות על הגג לפי תכנית "ס", היא לא חלה במקרה הנדון. גם החדר על הגג, שאפשר היה לבנות, אז היה שנוי במחלוקת כמה אפשר לבנות, וגם הבנייה של החדר הזה על הגג, לפי תכנית "ס", גם היא הותנתה בתנאים מחמירים של שיפוץ הבניין, של דיירים מוגנים שנפרצו אצלם חלונות ונושא של מראה חוץ הבניין, והגענו למצב שבעצם אף קונה רציני, למרות שהיו לנו כמה עשרות קונים בהתחלה, לא בא לסגור על העסקה. גם כשכמעט סגרו והיה מישהו שרצה לתת וניהל מו"מ גם מאחורי גבי, היה מאכר שרצה לסגור את העסקה, ויצר קשר עם זרח, שלא בהסכמתי, שלא בידיעתי, ופשוט הוא קיבל רגליים קרות ברגע האחרון. היה שלב, שזרח בא ואמר – מרקוביץ' אתה איש נדל"ן תיקח אתה את הדירה את הדירה הזאת. גם אני כאיש נדל"ן פחדתי להכניס ראש בריא למיטה חולה".

(עמ' 46, 47).

על פי בקשת זרח שקט, הכין עו"ד מרקוביץ' טיוטת הסכם מכר כדי לאפשר לזרח שקט לנהל משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים על בסיס טיוטת הסכם זו.

בעדותו מספר עו"ד מרקוביץ':

"ת. נכון. הכנו טיוטת הסכם מכר, על מנת לנהל מו"מ, כדי שכל קונה פוטנציאלי יוכל לתת פחות או יותר מודל אחיד של חוזה עם כל צד. שלא יהיה מצב שבכל מו"מ יש פרמטרים אחרים.

ש. ובאותה תקופה היה קונה כשהכנת את המודל.

ת. היו מס' קונים. אבל אף אחד לא מימש".

(עמ' 48).

בשלב מסוים החליט זרח שקט להיעזר בשירותיו של "המאכר" - יהושע איטח.

מנספחים ח' – כ"ז לנספחי התובעת נילי וינברג עולה, כי היה הסדר כלשהו בין זרח שקט ובין יהושע איטח, אשר על טיבו לא ניתן לעמוד, בהיעדר עדות של השניים.

על פי טענת זרח שקט במכתביו שצורפו לנספחי התובעת , נמכרה הדירה ליהושע איטח במחיר של 1,172,000 ₪ (ראה נספח י"ד ו-י"ז בנספחי התובעת).

לטיעון זה, אין כל הוכחה.

אין בנמצא הסכם מכר החתום ע"י יהושע איטח, על פיו נמכרה לו הדירה.

אין בנמצא דיווח על עסקת מכר הדירה ליהושע איטח לשלטונות המס, בשונה מ"הסכם המכר" נשוא הדיון עליו דיווח זרח שקט לשלטונות המס.

אין בנמצא כל רישום של עסקת מכר הדירה ליהושע איטח בלשכת רישום המקרקעין; בשונה מהרישומים של עסקת המכר נשוא הדיון.

ההסבר לכך טמון כנראה, בהסדר כלשהו שנעשה בין זרח שקט ובין יהושע איטח, על פיו יקבל לידיו את הדירה תמורת הסך של 1,172,000 ש"ח על מנת שזו תימכר לאחרים במחיר גבוה יותר, כאשר הרווח מן העסקה יישאר בידיו של יהושע איטח.

על בסיס הסדר מסתמן זה, שילם יהושע איטח לזרח שקט מקדמות כספיות, על חשבון מכירת הדירה, כאשר טיוטת הסכם המכר שהוכנה ע"י עו"ד מרקוביץ' משמשת את הבסיס למו"מ ומכירת הדירה לאחרים.

על כן ולא בכדי, במכתבו מיום 4/11/2007 כותב זרח שקט:

"לכב'

איטח יהושע ו/או"

(נספח ח' - ההדגשה שלי – י.פ).

בעדותו נשאל והשיב עו"ד מרקוביץ:

"ת. ... אני ערכתי חוזה, וביקשתי ממר איטח לחתום על החוזה, הוא אמר שאין לו אפשרות לחתום על החוזה, הוא מבקש אופציה ואולי ימצא קונה. הוא לא חתם על החוזה מעולם. מה שהרגיז אותי פה, שהוא נתן איזה תשלום או תשלומים לאדון זרח, ואחרי שראיתי שהוא מנסה לקחת את זרח לכיוון שאני לא אהיה מעורב בעסקה, זה הרגיז אותי. ואז אמרתי לזרח שלא יתעסק עם האיש הזה, הוא מאכר, ואני לא רוצה לראות אותו במשרדי. אם הוא נתן לך כסף להבטיח עסקה עתידית וכו', תצא מזה. כתבתי לו על זה מכתב.

ש. איפה החוזה עם איטח.

ת. הסברתי לבית המשפט שאיטח לא חתם. נתתי לו טיוטת הסכם, אצלי במשרד. מעולם הוא לא חתם על ההסכם.

ש. והוא שילם תשלום ראשון.

ת. היה פה קטע שבא בן אדם, שנצמד לאדון זרח, בן אדם מאכר שנצמד אליו, אחרי שגיליתי שלאדם הזה אין תום לב, והוא מתכוון שלא לשלם את הכסף ואולי להביא במקומו קונה וכו', אז אמרתי לזרח להתרחק מהאדם הזה, שנראה לי לא אמין ומפוקפק ואל תתעסק איתו. מפנה לנספח "טו". בקיצור הבנתי שמישהו מנסה לעקוף אותי בעסקה. מכל הבחינות וזה הרגיז אותי.

ש. אתה הבאת את איטח.

ת. אני התעניינתי אצל מתווכים. הייתה תקופת שפל בנדל"ן, לא היו קופצים, ואחד מהמתווכים או מאכרים נכנסו אלי למשרד, זה איטח, לא הבאתי אותו והוא לא לקוח שלי. אני את איטח הכרתי דרך עו"ד אחד, שהוא שלח אותו אלי.

...

ש. אתה עוד בקשר עם איטח.

ת. אני לא בקשר איתו. לפעמים הוא מתקשר למשרד ושואל אם יש לי סחורה.

ש. הוא מתווך.

ת. לא יודע. הוא מן סגנון של מאכר. כך הבנתי. שמחפש דברים לגלגל סחורות בשוק. יש כאלה, ואנחנו יודעים איך לנפות אותם. במיוחד שאני כונס נכסים או מפרסם בעיתון נכסים למכירה, נכנסים כל מיני מאכרים, ברור.

ש. אותה התכתבות שהראית קודם, יש התכתבות במוצגים "ז", "ח", "ט" לגבי שיקים של איטח.

ת. כל מה שלא נעשה במשרדי בגדול לא מוכר לי, מלבד שמועות ששמעתי מזרח.

לשאלות בית המשפט:

ש. אבל בסופו של דבר לא הייתה עסקה.

ת. לא הייתה עסקה. מנדי ממס שבח יום אחד בא אלי, זימן אותי למשרדי מס שבח, ואמר לי שיש תכתובת. אמרתי לו את אותו דבר.

ש. כלומר, בסופו של יום, העסקה היחידה שנעשתה.

ת. הייתה עם טלי אברהם, חד משמעית".

(עמ' 49, 50).

בעדותה אומרת ד"ר טלי אברהם:

"ת. ...כשנפגשנו עם המתווך הכרתי את אדון איטח, הוא היה שם, המתווך הציג אותו כנציג של בעל הדירה...".

(עמ' 61).

דא עקא, שעקב מצב שוק הנדל"ן באותה עת, מצבה הירוד של הדירה ודרישות עיריית ת"א לשימור ושיפוץ הבניין, לא עלה בידי יהושע איטח למכור את הדירה לאחרים, ולעמוד במועדי התשלום שסוכמו בינו ובין זרח שקט.

המחאות אשר ניתנו, חלקן כנראה על ידי רוכשים פוטנציאליים, חזרו והוחלפו באחרות.

על רקע האמור, יש להסביר את פניותיו בנדון של זרח שקט ועו"ד מרקוביץ' ליהושע איטח ואת חליפת המכתבים בין עו"ד מרקוביץ' לבין זרח שקט בהם "נוזף" עו"ד מרקוביץ' בזרח שקט על התנהלות זו.

ביום 25/2/2008 כותב זרח שקט לעו"ד מרקוביץ' כי המחאה מיום 22 לפברואר ע"ס 45,000 ₪ שניתנה לו ע"י יהושע איטח הוחזרה ע"י הבנק.

על גבי מכתב זה כותב עו"ד מרקוביץ:

"לזרח

מי שהולך לישון עם כלבים סופו שידבק בפרעושים אמרתי לך אל תעשה עסקים עם האיש הזה הוא לא אמין מילה זו לא מילה שיק לא שיק וחוזה לא חוזה. פחד אלוהים להתעסק עימו. אני מקווה שלא תסתבך עימו תיזהר ואל תעשה עימו עסקים מאחורי גבי.

(נספח י"ג לנספחי התובעת)

ביום 11/3/2008, כותב עו"ד מרקוביץ מכתב נוסף לזרח שקט:

הנדון: הסכם מכר עם איטח יהושע /פלדמן סיגלית

סימוכין: תזכורות חוזרות ונשנות – טלפוניות ובכתב

1. לדאבוני, חרף אזהרותיי אתה "עושה עסקים" מאחורי גבי ומעמיד אותי בפני עובדות מוגמרות של החלפות שיקים מתמידות של אדון איטח שמגיע אליך הביתה ומפר שוב ושוב את ההסכם בדחיית תשלומים ללא הרף".

(נספח ט"ו לנספחי התובעת)

מי זו פלדמן סיגלית ??

האם זו קונה כלשהי, במסגרת מערכת היחסים המתוארת בין יהושע איטח לזרח שקט ?

בעדותו אומר עו"ד מרקוביץ:

ש. מי זו סיגלית פלדמן המוזכרת בנספח "טו".

ת. השיק שניתן לזרח גם לא היה שיק של איטח אלא של גב' סיגלית פרידמן. השיק שהוא קיבל על החשבון, כביכול. איטח לא נתן כסף שלו, אלא כסף של מישהו אחר, מישהי בשם פלדמן, כנראה, ולכן זה אחד הסממנים שאם אדם בא ולא נותן שיק שלו אפילו, אז משהו פה מסריח.

(עמ' 49).

במכתב נוסף מיום 15/4/2008 כותב עו"ד מרקוביץ לזרח שקט:

"... העסק מתחיל להיות "מסריח" ואתה שותף פעיל בנדון.

אבקש שלא להסתיר ממני יותר מידע בעניין".

(נספח ט"ז לנספחי התובעת )

בתשובה למכתב זה כותב ביום 17/4/2008 זרח שקט:

"1. ראשית, הבה לא נשכח שאת ה"צצקה"/קבלן/מתווך אתה שידכת לי, מבלי לבדוק כיאות בציציות במי מדובר. העיקר לקבל את שכר טרחת עו"ד ודמי תיווך, לפני שכל הענין התחיל לזוז.

2. נער הייתי גם זקנתי, והגעתי לגיל 85 ואף אחד עוד לא האשים אותי בשותפות לעסק מסריח. אני לא מסכים להתחיל בזה עתה.

3. עד היום קבלתי סך 1,172,000 ₪, מבלי לתת כל תמורה, וזאת כדי לקדם את העיסקה ולהביאה לידי גמר.

4. נמצא בידי השיק האחרון בסך 88,000 ₪ אשר יוצג לבנק ביום 24.4. אני תקווה שייפדה. אם לא – הוא יגע לידיך. לא אסכים לכל מניפולציה אחרת.

בברכת עיסקות יותר חלקות וחג שמח לך ולמשפחתך"

(נספח י"ז לנספחי התובעת)

הנה כי כן, הודאה מפורשת של זרח שקט על פיה במערכת היחסים שהייתה לו עם יהושע איטח הוא קיבל המחאות על סך 1,172,000 ₪, התואם את מחיר הדירה והמוצמד אליה, המחאות אשר בחלקן חזרו וחליפתן לא נפרעו.

מה שברור מעבר לכל ספק, כי לא הושלמה עסקת מקרקעין כלשהי בין זרח שקט לבין יהושע איטח, על פיה נמכרה הדירה ליהושע איטח. הזכויות במקרקעין ובדירה היו ונשארו של זרח שקט, ושלו בלבד, כפי שהדבר אף מצא את ביטויו ברישום המופיע בלשכת רישום המקרקעין ובפתח "הסכם המכר", בו מצהיר זרח שקט כי הוא "הבעלים הבלעדיים" של הדירה.

יהושע איטח פעל כ"מאכר", בשליחותו של זרח שקט למכירת הדירה, במסגרת מערכת היחסים בין השניים.

על כן גם לא הייתה כל מניעה, למכירת הדירה לד"ר טלי אברהם, על ידי זרח שקט, במעורבותו של יהושע איטח.

על כן, ולא בכדי, בעיצובו של "הסכם המכר" מעורבים עו"ד אלי מרקוביץ' עורך דינו של זרח שקט; עו"ד איתן סגל עורך דינו של יהושע איטח; ועו"ד עידן ליטמן עורך הדין של ד"ר טלי אברהם.

על כן, הדירה נמכרה על ידי זרח שקט, בעל הזכויות במקרקעין ובדירה ; "הסכם המכר" נחתם על ידי זרח שקט, והוא זה אשר דיווח על העסקה שנעשתה לשלטונות המס.

על כן גם לא הועלתה כל טענה על ידי זרח שקט ועורך דינו, או יהושע איטח ועורך דינו, כי הדירה נמכרה כבר ליהושע איטח ו/או כי ליהושע איטח יש זכויות כלשהן בדירה.

3. המו"מ שקדם לרכישת הדירה ע"י ד"ר טלי אברהם

בעדותה מספרת ד"ר טלי אברהם:

"ת. חיפשתי דירה די הרבה זמן, במשך כמה חודשים טובים, והגעתי למתווך דרך אתר "יד 2" באינטרנט, והוא אמר לי שיש לו דירה להראות לי, ובדרך הוא לקח אותי לראות עוד דירה דרך "יד 2" בדרך לדירה המדוברת, ועלינו, היה שם עוד מתווך עם עוד בחור, הדירה הייתה מאוד מוזנחת, אבל ראיתי את הפוטנציאל ומאוד אהבתי. התקשרתי להורים שלי שיבואו לראות, הם באו וממש לא אהבו את הדירה. אמא שלי חשבה שהבניין עומד ליפול עוד שנייה, ושצריך להשקיע המון, והם ניסו להזיז אותי מהחלטה זו. אבל, היה גם קסם בדירה הזאת ורציתי אותה. דיברתי עם המתווך ואמרתי שאנחנו מעוניינים, אחרי כמה ימים הוא קרא לנו להתייצב במשרד שלו בכיכר מסריק, והגענו, אבא שלי, אמא שלי ואנוכי, והיה שם המתווך ואשתו, שעובדת אתו במשרד, והתחלנו לדסקס על המחיר, מה צריך לעשות. כל העניין היה שבפעם הראשונה המתווך אמר לנו שרוצים על הדירה 1,100,000 ₪, ואחרי שראיתי וההורים שלי אמרו שהדירה הרוסה, מוזנחת מאוד, הם ניסו להגיע למו"מ. כשנפגשנו עם המתווך הכרתי את אדון איטח, הוא היה שם, המתווך הציג אותו כנציג של בעל הדירה, ואיטח הציג את עצמו בתור שיפוצניק, ואחרי שלחצנו יד, ושההסכם היה שרצינו לקנות את הדירה ב- 1,100,000 ₪ ואיטח ישפץ אותה כי היא הייתה ממש זוועתית, ואז פשוט הכל נעלם, אף אחד לא יצר אתנו קשר, לא הייתה שום התקדמות, ואחרי כמה שבועות איטח, כנציגו של הבעלים, אמר לנו שיש הצמדות לדירה והוא ינסה לבטל את ההצמדות ואז הוא נעלם לנו. אף אחד לא התקשר, אף אחד לא חזר, לא המתווך ולא אלינו, עדיין היינו בטוחים שהעסקה לא עומדת להתממש, הייתי מאוד מאוכזבת.

אחרי כמה שבועות יצרו קשר עם אבא שלי. אני כבר לא הייתי כל כך בתהליך, אני די עמוסה בעבודה ולא היה לי זמן להתעסק עם זה. אבא שלי התקשר אלי ואמר לי שאיטח יצר איתו קשר ומוכנים למכור לנו את הדירה ב- 1,300,000 ₪ as is ללא שיפוץ וללא שום דבר, ובגלל שהוא לא הצליח לבטל את ההצמדה זה המחיר שמבקשים על הדירה.

אני ואבא שלי דיסקסנו בנושא, ההורים שלי די לחצו עלי לוותר, אבל דיברתי עם חברה שלי טובה שהיא אדריכלית, והתחלנו לדבר על הפוטנציאל של הדירה, מה צריך לעשות ומה הן העלויות. בהתחלה הסכמנו לחתום על החוזה ולקבל את הדירה איך שהיא, ואז התחלנו לתכנן איך לשפץ ומה לעשות ואיך לעשות".

(עמ' 61ׂ).

בעדותו מספר עמנואל אברהם, אביה של ד"ר טלי אברהם:

"ת. טלי ראתה את הדירה ואז הכרנו את המתווך, ואני לא התלהבתי מהדירה, אבל זה מה שהיא ראתה, ואז נפגשנו אצל המתווך כנציג המוכר, ואז התחיל המו"מ.

ש. אתה זוכר את שם המתווך.

ת. לא. הוא ליד כיכר מסריק.

ש. אתה זוכר את שם נציג המוכר.

ת. יהושע איטח.

ש. איך אתה יודע שהוא נציג המוכר.

ת. המתווך הציג אותו כך.

ש. ואתה ניהלת מו"מ וטיפלת במו"מ עבור בתך.

ת. כן.

ש. על הצד המסחרי אתה היית אחראי.

ת. כן.

ש. ומול מי עמדת במו"מ המסחרי.

ת. בשלב הראשון מול יהושע איטח.

ש. איתו דנת לגבי המחיר.

ת. כן.

ש. ואיתו דנת לגבי מהות הממכר עם גג או בלי גג, עם קרקע או בלי קרקע.

ת. לא. בהתחלה היה מדובר על הדירה. כשהמתווך הציג את זה, הוא הציג את זה רק כדירה ותו לא. המו"מ הופסק, משום שהוא טען שיש לדירה הצמדה, הוא צריך לראות איך הוא מוריד אותה על מנת שתימכר רק הדירה, הייתה הצמדה של גג. המו"מ נותק בערך לחודש, ואחרי זה הוא התקשר ואמר שהשתנו התנאים והוא לא יכול להוריד את ההצמדה, והוא מציע לי עסקת חבילה של הדירה עם הגג ופיסת חצר.

ש. ואז המחיר השתנה.

ת. כן, השתנה. המחיר עלה ל-1,300,000 ₪. קודם עבור הדירה הוא דרש 1,100,000 ₪ ולא הסכמתי משום שהדירה הייתה במצב גרוע. אבל זה כבר לא היה רלוונטי".

(עמ' 74-75)

מהימנות עלי עדויות אלו ואני מאמצן.

ברי שאת המו"מ לרכישת הדירה, ניהלו ד"ר טלי אברהם ואביה עמנואל אברהם בתום לב.

אני דוחה את הטענה, על פיה היו מודעים ד"ר טלי אברהם ואביה עמנואל אברהם לטיבה של מערכת היחסים בין זרח שקט ליהושע איטח.

לד"ר טלי אברהם ואביה עמנואל אברהם היה ברור לכל אורך הדרך כי זרח שקט הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה, וכי הוא, ורק הוא, המוסמך למכור זכויות אלו ; וכי יהושע איטח הוא "מאכר", נציגו של זרח שקט, הפועל למענו ובשליחותו על מנת למכור את הדירה, כפי שגם עולה מהראיות הנמצאות בפני. בוודאי, כאשר בפתיח ל"הסכם המכר", עליו חתמו ביום 25.6.2009, אשר העתקו מצוי בלשכת רישום המקרקעין נאמר:

"הואיל: והמוכר הינו הבעלים הבלעדיים של דירה בת 2 חדרים ברח' חברון 2 פינת רח' אידלסון 17 בת"א, הידועה גם כחלקה 44 תת חלקה 10 בגוש 6910 וכל הצמוד לה (להלן – "הדירה").

נסח רישום מקרקעין מצ"ב כנספח א' .

והואיל: והמוכר מצהיר כי הדירה נקייה מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא, תביעות או זכויות צד ג' כלשהן וכי לא התחייב התחייבות נוגדת מקדימה למכר הדירה לצד ג' אחר מלבד הקונים והוא רשאי למכור את הדירה לקונים. "

(ההדגשות שלי – י.פ.)

וכאשר בנסח רישום לשכת המקרקעין, שצורף כנספח ל"הסכם המכר", רשומה הבעלות על המקרקעין והדירה "בשלמות" על שם זרח שקט, ללא כל הערות או סייגים על בעלות זו.

וכאשר זרח שקט בעצמו חותם על "הסכם המכר", מקבל לידיו את כספי התמורה, ומדווח על העסקה לשלטונות המס.

אין זה נדיר שבעל זכויות במקרקעין נעזר במתווך או ב"מאכר" כדי למכור את זכויותיו, כפי שנהג זרח שקט במקרה הנדון. הדבר לא היה צריך לעורר חשד כלשהו אצל ד"ר טלי אברהם או אביה.

למותר לציין, כי ההסדרים אשר היו בין זרח שקט לבין יהושע איטח בתפקידו כ"מאכר" מסייע לזרח שקט במכירת הדירה, לא הובאו לידיעת ד"ר טלי אברהם ואביה, ואין הם בידיעתם עד היום.

בניהול המשא ומתן היה דווקא יתרון למוכר זרח שקט על פני הקונה ד"ר טלי אברהם.

בעוד שד"ר טלי אברהם (רופאה וטרינארית צעירה בגילה) ואביה עמנואל אברהם, היו חסרי ניסיון בניהול משאים ומתנים מסוג זה, מולם עמדו אנשי מקצוע מנוסים מאוד: המתווכים ו"המאכר"-יהושע איטח.

בטוחני שגם זרח שקט היה מודע היטב לכל שנעשה, הגם שעד למועד החתימה על "הסכם המכר", לא נפגש עם משפחת אברהם והשאיר את מלאכת המו"מ, למתווכים, ל"מאכר" - יהושע איטח, ולעוה"ד. בוודאי כאשר הוא זה אשר היה צריך לחתום על "הסכם המכר", ולאחר חתימתו עליו, לערוך התחשבנות כספית עם יהושע איטח. ברי לי, כי אם הוא לא היה מכיר, מבין ומסכים ל"הסכם המכר" ותוכנו, הוא לא היה מבקש מד"ר טלי אברהם להגיע אליו לבית החולים על מנת לחתום על ההסכם. הוא היה כה להוט לחתום על "הסכם המכר" ולא לדחות את החתימה עליו, ולו לרגע, על מנת להביא לקיצם שנים של ניסיונות כושלים למכירת הדירה. על כן, גם ביקש זרח שקט מד"ר טלי אברהם להגיע אליו לבית החולים לחתום על "הסכם המכר", הגם שבאותו יום הוא השתחרר מבית החולים והייתה נכונות של ד"ר טלי אברהם ועורך דינה לחתום על ההסכם למחרת היום, עם שובו הביתה.

4. הסכם המכר

בעדותו מספר עו"ד עידן ליטמן:

"ת. סוף מאי 2009 פנה אלי מר עמנואל אברהם, אמר לי שבתו, טלי אברהם, מצאה דירה בתל אביב, ביקש ממני שאייצג אותה בחוזה המכר. נתן לי את הטל' של עו"ד איתן סגל, שמייצג את המוכר. פניתי לעו"ד איתן סגל, אחרי מס' ימים קיבלתי ממנו במייל טיוטת חוזה, קראתי את טיוטת החוזה וביקשתי ממנו גם את מסמכי הבית המשותף. לאחר כשבועיים קיבלתי את מסמכי הבית המשותף. התייעצתי עם שמאי, כתבתי הערות לחוזה ושלחתי לעו"ד איתן סגל. דיברנו בטל' על ההערות, סיכמנו באופן כללי את כל הפרטים, למעט סכום הכסף שיישאר בנאמנות, וקבענו מועד לחתימת חוזה 24/6/2009.

ב- 24/6/2009 נפגשנו אצל עו"ד איתן סגל במשרדו, היה לנו ויכוח בנושא סכום שיישאר בנאמנות, ובסופו של דבר, סיכמנו שהסכום יהיה 450,000 ₪, ואז איתן הדפיס את מסמכי החוזה, ואמר שהמוכר ביקש שנחתום אצל עו"ד מרקוביץ'. שאלתי מי זה עו"ד מרקוביץ'? אמר לי שעו"ד מרקוביץ' ייצג עד לאחרונה את המוכר – מר שקט, וביקש שהחתימה תהיה אצלו והמשרד שלו מאוד קרוב, והלכנו ברגל למשרד עו"ד מרקוביץ'. הגענו למשרד עו"ד מרקוביץ', והמוכר לא היה. אמר לי עו"ד מרקוביץ' שהמוכר איננו אבל יש לו יפויי כוח שהוא יכול לחתום בשמו. שאלתי אותו המוכר חי? אמר שכן. בריא שאלתי? אמר שכן. אז אמרתי שיבוא לחתום. חיכינו איזה זמן, וסיכמנו שניפגש שם למחרת בבוקר ונחתום על החוזה. באנו למחרת בבוקר לחתום על החוזה, ושוב המוכר לא היה. חיכינו קצת, עברה בין חצי שעה לשעה, ואז הודיעו לי שהמוכר נמצא בבי"ח. האמת שקצת כעסתי, אמרתי משהו פה לא בסדר, יכולתם לבדוק את זה קודם, ולקחנו את הדברים, ואמרתי להם שכשהמוכר יהיה בריא נקבע מועד חדש ונחתום על החוזה.

הלכנו והיינו בדרכינו לאוטו והתקשר אלי עו"ד מרקוביץ', שאמר לי שהוא דיבר עכשיו עם המוכר, והמוכר ביקש שנבוא לחתום בביה"ח. אני לא יכולתי לנסוע לביה"ח כיוון שהייתה לי פגישה שהייתה מיועדת מיד בסמוך לאחר מכן, ולכן קבענו שטלי ואבא שלה, עמנואל, יסעו לביה"ח ביחד עם עו"ד מרקוביץ', ביקשתי מהם שיבקשו לראות את תעודת הזהות של המוכר, ויבדקו שזה אכן הבן אדם שרשום על החוזה, יוודאו שהוא חותם על החוזה, ולאחר מכן ניפגש במשרד עו"ד מרקוביץ', אני אבוא אחרי הפגישה כשאסיימה, ואז טלי תחתום על החוזה. באמת אחרי כשעתיים-שלוש נפגשנו במשרדו של עו"ד מרקוביץ', שאלתי את טלי ועמנואל – האם הם זיהו את המוכר על פי תעודת הזהות? אמרו לי שכן. שאלתי האם הם ראו שהוא חתם על החוזה? אמרו לי שכן. אמרו לי שהוא עיין בכל דף של החוזה, קרא אותו, ורק אח"כ חתם. אמרו גם שהוא מצא איזה שגיאה בתעודת הזהות, כפי שצוינה שם, בעמוד הראשון, והוא תיקן אותה. חתמנו על החוזה, רשמתי הערת אזהרה.

בערך כשבועיים-שלושה לאחר חתימת החוזה, טלי לקחה משכנתא בשביל לשלם את המחצית השנייה של התשלום, והשמאי מטעם הבנק ביקש לתקן בחוזה, בדף הראשון של החוזה, את מס' תעודת הזהות של המוכר, וגם להוסיף ב"הואיל" הראשון את קומת הדירה ואת הכיוונים שלה. כיוון שלא ידעתי את הקומה ואת הכיוונים, אני תיקנתי את המספר תעודת זהות בדף הראשון, הנחיתי את טלי שכאשר היא תחתים את המוכר על מסמכי המשכנתא, הם יכתבו בכתב יד את הקומה והכיוונים ויחתמו על יד התיקונים, וגם הודעתי לעו"ד מרקוביץ' שזו הייתה הבקשה של השמאי, ואנחנו עושים כך. טלי החתימה את מר זרח שקט על התיקונים, אני רשמתי את התחייבות לרישום משכנתא במשרד רישום המקרקעין, ובערך שבוע אח"כ, שולם התשלום השני, כאשר הוא התפצל 200,000 ₪ הלך בהעברה בנקאית לחשבון של המוכר, 450,000 ₪ הועברו לנאמנות של עו"ד איתן סגל, והיה איזה תשלום של הצמדה משהו בין 15 ל-16 אלף ₪ שניתן בשיק לפקודת זרח שקט, למיטב זכרוני" (עמ' 68, 69).

בעדותה מספרת ד"ר טלי אברהם:

"ת. אז התחיל החלק המשפטי עם עו"ד והכל, קראו לנו להיפגש עם עו"ד מרקוביץ'. עו"ד עידן ליטמן היה העו"ד שייצג אותי, ונפגשנו דן ואני, במשרד של העו"ד. אני באתי עם עו"ד עידן ליטמן ואבא שלי, והיה עו"ד מרקוביץ', אבל הבעלים, אדון זרח שקט, לא היה שם. עו"ד עידן ליטמן אמר שהוא לא מוכן לחתום על שום דבר בלי שהבעלים הכתוב יהיה נוכח. אז נאלצנו לקבוע תאריך חדש, ושוב נפגשנו במשרדו של עו"ד מרקוביץ', ונאמר לנו שאדון זרח שקט בבי"ח באשפוז, אז אמרנו שנדחה שוב. יצאנו מהמשרד, הלכנו, וקיבלנו טל' מעו"ד מרקוביץ', שאמר לנו לחזור, כי הוא דיבר עם מר זרח שקט שאמר לנו שהוא מחכה למכתב שחרור ואנחנו יכולים לבוא ולסדר הכל בביה"ח. ניגשנו לביה"ח, מר זרח שקט ביקש להתייעץ עם עו"ד מרקוביץ' ולעבור על החוזה ולקרוא את החוזה. אבי ואני חיכינו בחוץ, בהמתנה. אחרי זה מר זרח שקט קרא לי, לחדר שלו, אדם מאוד נחמד, מוקפד, הכל היה מגוהץ נורא יפה. הוא אמר לנו שטעינו בת.ז שלו והייתה חסרה ספרה אחת והוא הוסיף אותה ואז מר שקט שאל אותי מי אני, מה אני, מה אני מתכוונת לעשות עם הדירה, ביקש שאני אסדר את הדירה מאוד יפה כי היא הייתה נורא חשובה לו. הוא סיפר לי את ההיסטוריה של הבניין, את העובדה שההורים שלו בנו את הבניין, ושהבניין הזה יש לו חשיבות מנטאלית לא רק כבניין. שמחתי לשמוע את זה כי אני אוהבת מבנים עם היסטוריה וסיפור. מר שקט שאל אותי אם יש לי את הטל' האישי שלו, אמרתי שלא, והוא נתן לי את המס' טל' הנייד שלו, אמר לי שאני יכולה ליצור איתו קשר לכל דבר ואם יש שאלות ואיזה בעיה, לחץ לי יד, אמר לי בהצלחה ויצאתי מהחדר.

אח"כ, אני לא זוכרת כמה זמן עבר מאז, כשהלכתי לבקש את המשכנתא מבנק לאומי למשכנתאות, אז אמרו לי שאני צריכה להחתים את זרח שקט על מסמכי המשכנתא, ולקבל ממנו אישור למס' חשבון, אני חושבת שזה היה עו"ד מרקוביץ' שתיאם את הביקור בבית, בביתו של זרח שקט ברמת חן. הגעתי אל זרח הביתה, פגשתי את מרתה, שוב, הייתה אווירה מאוד נעימה, כי באמת זה נכון כל מה שאמרו עליו. הוא באמת היה בן אדם מאוד נעים, שנון, הוא היה אדם מאוד נחמד, היה די בטוח לשבת לידו. אח"כ זרח שלח אותי למצוא את המפתח למרפסת, איפה שכל תיקי הבנק שלו והניירת, כי הוא אמר שהוא לא יכול להביא את זה מכ"כ גבוה, אז הלכתי לקלסר שהוא ביקש, הוא הביא לי את כל הטפסים, החתים אותי, שתינו קפה, והלכתי הביתה. החתמתי אותו והלכתי הביתה".

(עמ' 62).

"הסכם המכר" המצורף לחוות דעתה של הגב' איה שוחט, עליו מופיעה החותמת של עו"ד מרקוביץ "העתק נאמן למקור", הוא הסכם המכר אשר נחתם בבית החולים לאחר שזרח שקט קרא אותו בעיון וחתם עליו רק לאחר שנועץ קודם לכן טלפונית עם עורך דינו - עו"ד מרקוביץ'. בטרם חתימתו על הסכם מכר זה, הבחין זרח שקט כי יש טעות במספר תעודת הזהות שלו והוא תיקן בכתב ידו את הטעות וחתם על התיקון.

"הסכם מכר" זה, הוא ההסכם אשר הוגש ללשכת רישום המקרקעין.

ההעתק המצורף לחוות דעתה של הגב' איה שוחט הוא צילום "הסכם המכר" מתיק לשכת רישום המקרקעין (ראה עדות עו"ד מרקוביץ בעמ' 50 וכן את שכותבת הגב' איה שוחט בסעיף 2 בעמ' 2 לחוות דעתה).

"הסכם המכר" נספח א' לכתב התביעה, המצורף אף הוא לחוות דעתה של הגב' איה שוחט, הוא ההסכם אשר הודפס מחדש ע"י עו"ד עידן ליטמן, בו כבר מופיע מספר תעודת הזהות הנכון של זרח שקט, וכן תוספת של תיאור מיקומה של הדירה: "קומה בכיוונים צפון מערב מזרח" (תוספת אשר התבקשה על ידי שמאי הבנק לצורך קבלת המשכנתא), הסכם ותוספת עליהם חתם זרח שקט בביתו, בעת שחתם על מסמכי המשכנתא ו"הסכם המכר" המתוקן.

פרט לתוספת זו והדפסה נכונה של מס' תעודת הזהות, שני ההסכמים זהים לחלוטין.

על כן, ולא בכדי, לא הוזמנה לעדות הגב' איה שוחט על ידי התובעת נילי וינברג.

על פי "הסכם המכר", המחיר של הדירה כולל הזכויות בגג שמעליה (להלן: "הגג") וחלק מהחצר/המקרקעין עליהם בנוי הבית המשותף (להלן: "החצר") כמפורט ב"הואיל" הראשון ובסעיף 4 להסכם, הינו - 1,300,000 ₪.

לא מצאתי כל פסול או פגם מהותי בכך, שהצמדת החצר לדירה מופיעה בסעיף 4 ל"הסכם המכר" ולא בהואיל הראשון ל"הסכם המכר" בו מופיע תיאור הדירה:

"4. ....

המוכר מצהיר כי הינו הבעלים של דירה הידועה כתת חלקה 6 גוש 6910 חלקה 44 שאליה מוצמדת קרקע בשטח של 271.26 מ"ר כמפורט בתשריט בצו הבית המשותף ובתקנון המצ"ב ומסומנים באות ב' (להלן – הקרקע המוצמדת).

מכר הדירה כהגדרתה לעיל כולל גם את הקרקע המוצמדת. המוכר מעביר בזה את הקרקע המוצמדת לקונה והקונה מקבל בזאת את הקרקע המוצמדת.

המוכר מתחייב בזאת, בין היתר, לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך תיקון צו הבתים המשותפים כך שהקרקע המוצמדת תוצמד לדירה.

להבטחת האמור לעיל יחתום המוכר במעמד חתימת ההסכם על ייפוי הכוח בלתי חוזר שבו יאפשר את ביצוע האמור לעיל".

ייחוד סעיף מיוחד ב"הסכם המכר" לצירוף/הצמדת חצר לדירה, לרבות התחייבות המוכר - זרח שקט - לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך כך, מלמד על כוונה ברורה של הצדדים לעשות כן.

אני דוחה את הטענה המופיעה בסעיף 85 לסיכומי התובעת נילי וינברג "כי סעיף 4 להסכם 'הושתל' וכי אינו חלק מההסכם המקורי", דבר הנלמד, כך נטען, מהיעדר אחידות בין רוחב השוליים ועיצוב הגופן של סעיף זה לשאר סעיפי ההסכם.

אין לשכוח לעניין זה, כי טיוטת הסכם מכר הוכנה על ידי עו"ד מרקוביץ, לצורך הצגתה בפני רוכשים פוטנציאלים כבסיס לניהול מו"מ. בעת עריכת טיוטה זו, החצר לא הייתה עדיין חלק מן הממכר. חצר זו נוספה כחלק מן הממכר רק בשלב מאוחר יותר על מנת למשוך קונים לרכוש את הדירה, עת לא עלה בידי זרח שקט, לאורך שנים, למכור את הדירה (ראה דברי עו"ד מרקוביץ' בעמ' 52. הדבר עוד ידון בהרחבה בהמשך).

מכאן כנראה נובע ההבדל הצורני בהדפסה של סעיף זה משאר סעיפי "הסכם המכר".

אין בכך כדי לשנות את העובדה שזרח שקט מכר את הדירה לד"ר טלי אברהם, כשהממכר כולל את הגג והחצר.

אני דוחה את טענת התובעת נילי וינברג, כי מחיר הדירה (כשהוא כולל את הגג והחצר) נאמד ב- 2,200,000 ₪ כ- 70% יותר מהתמורה ב"הסכם המכר" (סעיף 75 לדברי הסיכום).

נתון זה נלקח מחוות דעת מומחה מטעם התובעת השמאי יעקב כהן.

מנגד, על פי חוות דעת השמאי ארי גולדברג – מומחה מטעם הנתבעת – שווי הזכויות בנכס הנדון למועד הקובע – 24/6/2009 – הינו 1,280,000 ₪.

על פי הסכמת הצדדים, נוכח הפער בין שתי חוות הדעת, מונה השמאי גדעון פרלמן כשמאי מומחה על ידי בית המשפט.

כפועל יוצא, ובהתאם לתקנה 130 (ג) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 "לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין".

מכאן שלא היה מקום להפניה לחוות הדעת של השמאי יעקב כהן.

בחוות דעתו מיום 25/4/2013 העריך השמאי גדעון פרלמן את שווי הנכס - נכון לחודש יוני 2009 - ב-1,668,195 ₪, אשר מתוכן: 1,060,000 ₪ שווי הדירה, 270,908 ₪ שווי זכויות הגג ו- 337,287 ₪ ערך החצר (בחוות הדעת נרשם כנראה בטעות – 337,827 ₪).

הערכת שווי הדירה נעשתה, בין השאר, בהתחשב בנתוני השוואה של דירות אשר נמכרו באותה עת באזור.

ברי, שמחיר עסקאות שנעשו באזור יכול לשמש רק מדד בסיסי להערכה, על מנת להעריך את שווי למכירה של דירה באזור זה. זהו נתון כללי העשוי להשתנות מדירה לדירה, בהתאם למיקום הדירה בבית המשותף, מצב הדירה ומצבו הכולל של הבית המשותף בו היא ממוקמת.

בעדותו בבית המשפט הוסיף השמאי גדעון פרלמן כי העריך את שווי הדירה, בין השאר, "לאור מצב הדירה".

לא בנקל עלה בידי זרח שקט למכור את הדירה, עד כדי הצורך להיעזר ב"מאכר" לצורך מכירתה.

בעדותו מספר עו"ד מרקוביץ':

"ת. הצגתי אותו בעסקה שבו נמכרה לטלי אברהם הדירה הזאת. לפני זה היו הרבה משאים ומתנים, כבר מ- 2007 הוא רצה למכור את הדירה, וכבר מ- 2007 נכנסו אלי למשרד, לא יכול להגיד כמה, אבל הרבה מאוד קונים פוטנציאליים על מנת לרכוש או לברר על רכישת הממכר הזה.

...

ת. התקופה הרלוונטית הייתה מ-2007 – 2009, אלה היו השנתיים שניסינו לשווק את הדירה.

לשאלות בית המשפט:

ש. כלומר, מ-2007 עד 2009, כל הזמן דובר על מכירת הדירה כולל הגג.

ת. כולל הגג. כי הגג הוצמד לדירה זאת לפי תקנון הבית המשותף. זה לא היה גג באותו מפלס, אלא גג שעולים אליו במדרגות.

ש. וכך הוצגה המכירה לרוכשים.

ת. אפרט: זרח, בזמנו אמר לי אני חושב שיש זכויות בנייה לגג, והגג שווה הרבה. ואז, ככל שהתעמקנו, וככל שביררנו, גם ברמה המשפטית, וגם ברמה האמפירית מול קונים פוטנציאליים. יש לזכור שאז לא הייתה תקופת הפריחה של הנדל"ן. באותן שנים לא היו כל-כך "קופצים" על הדירה. באו קבלנים, ובאו מאכרים שעובדים עם עיריית ת"א, כל מיני קבלנים. חלק שאני יזמתי, חלק שזרח יזם, והתגלגל העניין הזה של הדירה הזו, וככל שהתבהרה התמונה, הסתבר שלפוטנציאל בגג הזה "ההר הוליד עכבר". הסתבר שלבניין היו בעיות שימור חמורות, אי אפשר היה לבנות על הגג לפי תכנית "ס", היא לא חלה במקרה הנדון.

גם החדר על הגג, שאפשר היה לבנות, אז היה שנוי במחלוקת כמה אפשר לבנות, וגם הבנייה של החדר הזה על הגג, לפי תכנית "ס", גם היא הותנתה בתנאים מחמירים של שיפוץ הבניין, של דיירים מוגנים שנפרצו אצלם חלונות ונושא של מראה חוץ הבניין, והגענו למצב שבעצם אף קונה רציני, למרות שהיו לנו כמה עשרות קונים בהתחלה, לא בא לסגור על העסקה. גם כשכמעט סגרו והיה מישהו שרצה לתת וניהל מו"מ גם מאחורי גבי, היה מאכר שרצה לסגור את העסקה, ויצר קשר עם זרח, שלא בהסכמתי, שלא בידיעתי, ופשוט הוא קיבל רגליים קרות ברגע האחרון. היה שלב, שזרח בא ואמר – מרקוביץ' אתה איש נדל"ן תיקח אתה את הדירה את הדירה הזאת. גם אני כאיש נדל"ן פחדתי להכניס ראש בריא למיטה חולה".

(עמ' 46, 47).

בהתייחסו לחצר אומר עו"ד מרקוביץ':

"ת. אנחנו באופן שיווקי, בגלל שלא היו קונים לדירה הזאת, וכל קונה שהיה בא לדירה, אפילו אותו איטח שכבר שם את ה- 200,000 ₪ הוא לא בא לחתום על העסקה. אנחנו רצינו מה שנקרא מבחינה שיווקית "לשפר" את הדירה, לתת לה משהו שיווקי שימשוך קונים. אבל, זה היה יותר לסבר את האוזן מאשר משהו מציאותי. מדוע? כיוון שבבית הזה, לא הייתה אפילו פיסת קרקע פנויה באמת. אז לקחנו את כל ההצמדות, לקחנו את שטח הקרקע, הורדנו את כל ההצמדות והגענו לסרח עודף שמבחינה שיורית אפשרת יהיה כביכול להצמיד את זה לדירה. כשהגיעה השמאית ממס שבח, גב' אפרת וגימה, היא אמרה – כתבתם הצמדה, הם עלו על ההצמדה, למרות שהבלענו אותה, ומבחינה משפטית זה לא היה לא נכון, אז אמרנו נבליע את זה בתוך החוזה. זה יהיה כמו דובדבן על הגלידה, שאין לו ערך אבל הוא מקשט יפה. וזה נתן איזה משהו שיווקי.

ש. ולא ציינתם את ההצמדות בהצהרה למס שבח.

ת. החוזה מדבר בעד עצמו. בפינצטה מצאו כל מיני דברים ובדקו בשטח. את ההצמדה הזו לא מצאו עד היום." (עמ' 52).

בעדותה מספרת ד"ר טלי אברהם על מצבם העגום של הדירה והבניין:

"ת. ... הדירה הייתה מאוד מוזנחת... אמא שלי חשבה שהבניין עומד ליפול עוד שניה ושצריך להשקיע המון והם ניסו להזיז אותי מהחלטה זו (לרכוש את הדירה – י.פ) ... ההורים שלי אמרו שהדירה הרוסה מוזנחת מאוד... היא הייתה ממש זוועתית...". (עמ' 61).

במצב עובדתי זה, המהימן עלי, וכאשר במכירת הדירה היו מעורבים אנשי מקצוע ובעלי ידע בתחום הנדל"ן, בעלי אינטרסים משותפים למכור את הדירה במחיר המרבי; אין לי כל ספק, כי המחיר שבו נמכרה הדירה, לרבות הגג והחצר – 1,300,000 ₪ - משקף את השווי המרבי אותו ניתן היה לקבל עבורה אותה העת, נוכח מצבם הגרוע של הדירה והבית המשותף, דרישת העירייה לשיפור ושיפוץ הבניין, והמגבלות הקיימות באפשרויות השימוש בגג ובחצר שאין כל אפשרות להצמידה כחלק אינטגרלי מן הדירה ולאורך כל השנים נעשה שימוש בחצר ע"י אחרים, ללא כל תמורה.

יש להעדיף במקרה הנדון את המחיר בו נמכרה הדירה והצמוד אליה כמשקף את שווים הריאלי למועד המכירה, ולהעדיף מחיר מכירה זה על פני חוות דעת שמאיות מאוחרות יותר, לרבות זו של השמאי גדעון פרלמן (משנת 2013) ; אשר ניתנו כולן לאחר שעבודות שיפוץ הדירה כבר הסתיימו ופניה שונים לחלוטין. הצילומים והתיאורים אשר הוצגו בפני השמאים אינם יכולים לשקף באופן מלא את מראה העיניים בזמן אמת. לא בכדי, כאשר העסקה ומחירה נבדקו – בדיקה מדוקדקת - ע"י שלטונות המס, באמצעות שמאית, מסקנתם הייתה שמחיר העסקה/המכר הינו הולם.

ניתן להגיע למסקנה זו גם על פי חוות דעת השמאי גדעון פרלמן.

כאמור, על פי חוות דעתו שווי הדירה הינו: 1,060,000 ₪ , ללא הזכויות בגג ובחצר.

דא עקא, שהזכויות בגג לא נוצלו עד היום ויש גם קושי רב בניצולן. ניצול זכויות הבניה על הגג תלוי בנכונותם, רצונם והסכמתם של שאר הדיירים בבניין לבצע את עבודות שימור וחיזוק הבניין שהוצאותיהם גבוהות ביותר. דברים אותם שמעתי מעו"ד מרקוביץ, השמאי גדעון פרלמן, והגב' שלומית דידי מנהלת מדור מידע תכנוני וסגנית מנהלת מחלקת מידע תכנוני ויעודי קרקע בעיריית ת"א.

בעדותו אומר השמאי פרלמן:

"ת. כדי לבנות את דירת הגג אתה חייב לעשות שיפוץ של הבניין והוצאות שימור. אנחנו מעריכים את זה ב-1,315,000 ₪.

ש. שזה מורכב ממה, איזשהו חישוב, זה פשוט, אין את ה-, אני מבין את ה-,

ת. 1,500 ₪ למטר מרובע מעטפת, פלוס מסמך כיבוי של העירייה. פלוס המעלית.

ש. אוקיי. עכשיו אני צריך לפתוח מרפסות סגורות אצל דיירים אחרים במסגרת השימור?

ת. אתה מגיע ל-1,500 ₪ למטר.

ש. אוקיי. ואם הדיירים האחרים, השכנים, שבבניין לא מוכנים שנפתח את המרפסות?

ת. יבואו לבית המשפט.

ש. לא, לבוא לבית משפט זה, הם חייבים לתת לי את זה?

ת. לכן לקחנו 1,500. שאותו אחד שיבנה את קומת הגג, הוא יישא בכל ההוצאה. הוא יישא בכל ההוצאה.

ש. הוא יישא בכל ההוצאות אבל אני יכול לכפות את זה על מישהו? זאת אומרת, אם יש לי דייר שמתנגד, זה מה שאני שואל.

ת. אני לא יכול לכפות, לכן לקחתי בחשבון שהוא יבצע את זה. אותו קבלן שיבנה את הדירה על הגג הוא יבצע את השיפוץ הזה".

(עמ' 97, 98).

בעדותה אומרת הגב' שלומית דידי:

ש. כאשר יש מבנה לשימור שהוכרז כמבנה לשימור, ורוצים לשפץ אותו. לעירייה יש דרישות גם לשיפוץ.

ת. מאוד.

ש. הדרישות של העירייה לשיפוץ למעשה מייקרות מאוד את השיפוץ הכללי של הבית, כי אתה לא מספיק שתשפץ את הבית מבחינה פנימית, אלא זה דורש שיפוץ חיצוני של הבניין בהתאם לדרישות העירייה.

ת. נכון, בגלל זה באנו ואישרנו תכנית שימור שמוסיפה תוספות בנייה על הגג, בקומת המרתף, כדי לאפשר תמורת המ"ר המוספים את שימור המבנה. הוא יותר מאשר שיפוץ של מבנה אחר שלא אושר.

ש. מה קורה למי שרוצה לבצע רק שיפוץ פנימי.

ת. כל עוד שאתה לא נוגע בתשתיות, באינסטלציה של המבנה והדירה, אין לעירייה זיקה לכך. כשרוצים לשנות פתחים או מעטפת חיצונית, זה מחייב בהיתר וחייבים לפנות לעירייה, וכאן אנחנו נכנסים לתמונה.

ש. זאת אומרת שאם אני רוצה לבנות על הגג, ואם נותנים לי היתר לבנייה על הגג, כמובן שצריך לפנות לעירייה לקבלת היתר כי זה לא במסגרת שינוי פנימי.

ת. נכון.

ש. וכאשר אתם אמרתם שאתם מאפשרים בנייה נוספת על הגג, שקללתם את זה כנגד הצורך בהוצאות של השימור של המבנה.

ת. כן.

חקירה נגדית

ש. תסכימי איתי שמימוש זכויות בנייה כרוך בשיפוץ וחיזוק המבנה כולו.

ת. חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה.

ש. האם נכון שבשיפוץ בית לשימור, צריך יהיה לפתוח את כל המרפסות החזיתיות בבניין.

ת. זה חלק מהערכים לשימור. כן.

ש. זאת אומרת לכאורה אני צריך הסכמה של הדיירים בכל הבית, כל מי שהוא בעל דירה עם מרפסת או לא, כי אני בא ופותח מרפסת ומשנה את המצב הקיים.

ת. נכון". (עמ' 18).

הדברים תואמים את עדותו של עו"ד מרקוביץ':

"ת. ... זרח, בזמנו אמר לי אני חושב שיש זכויות בניה לגג, והגג שווה הרבה. ואז, ככל שהתעמקנו, וככל שביררנו, גם ברמה המשפטית וגם ברמה האמפירית מול קונים פוטנציאלים... וככל שהתבהרה התמונה, הסתבר שלפוטנציאל בגג הזה 'ההר הוליד עכבר' הסתבר שלבניין היו בעיות שימור חמורות, אי אפשר היה לבנות על הגג לפי תכנית "ס", היא לא חלה במקרה הנדון. גם החדר על הגג, שאפשר היה לבנות, אז היה שנוי במחלוקת כמה אפשר לבנות, וגם הבנייה של החדר הזה על הגג, לפי תכנית "ס", גם היא הותנתה בתנאים מחמירים של שיפוץ הבניין, של דיירים מוגנים שנפרצו אצלם חלונות ונושא של מראה חוץ הבניין, והגענו למצב שבעצם אף קונה רציני, למרות שהיו לנו כמה עשרות קונים בהתחלה, לא בא לסגור על העסקה...". (עמ' 46, 47).

הוא הדין באשר לחצר שלא ניתן כלל להצמידה לדירה נשוא הדיון הנמצאת בקומה העליונה; חצר אשר לאורך כל השנים נמצאת בשימוש של אחרים, ביניהם העדה דורית טלפז.

בהתייחסו לכך אומר השמאי פרלמן:

"ש. ... היחיד שיכול או שיש לו עניין לקנות את החצר הזו זה אותו שכן בקומת הקרקע.

ת. נכון.

ש. נכון? עכשיו אם הוא לא רוצה לקנות, אין לי מה לעשות עם החצר הזאת. בכלל.

ת. אתה יכול לגדל עגבניות.

ש. סליחה?

ת. אתה יכול לגדל עגבניות.

ש. אני יכול לגדל,

ת. עגבניות".

(עמ' 95).

בעדותה אומרת הגב' דורית טלפז אשר גרה במקום במשך 20 שנים:

"ת. כשקניתי את הדירה, השכונה הייתה מאוד "לא טובה" וכבר בקנייה זרח ז"ל מכר לי את הדירה, בעסקה מאוד מאורגנת, עם זאת מייד הוא ביקש שבחצר הוא נותן לי זכות שימוש, והחתים אותי על איזה שהוא מכתב, וביקש שיום אחד אם הוא ירצה לבנות על הגג או לעשות משהו על הגג שלא אתנגד. לא זוכרת אם זה היה כתוב, אבל הוא בהחלט דיבר על זה. לא ראיתי שום בעיה ומאוד שמחתי. החצר הזו היא בעצם הייתה חצר מאוד מוזנחת, האזור היה אזור לא טוב, וסוחרי סמים היו שם עושים פעילות יום יומית. אני החלטתי לטפח את החצר, לנקות אותה, לסגור אותה, כל השכנים קיבלו מפתח כי זה לא היה שלי. כך זה היה עשרות שנים.

ש. עד מתי?

ת. לא זוכרת את התאריך, אבל עד שבעצם החצר הועברה, עוד פעם, לא כל כך השתנה המצב. מה שקרה שהוריה של טלי - הנתבעת - באו אלי הביתה, והאמת שמאוד שמחתי לארח אותם ומאוד שמחתי שטלי באה לגור בבניין. בתחילה בעצם דובר רק על זה שהם יהיו שכנים, זאת אומרת שהיא תהיה דיירת, והיה ביקור נהדר. ואחרי כמה זמן, שוב הם הגיעו והודיעו שהם נאלצו לקנות את החצר, ושלא השתנה שום דבר מבחינתם כי הם לא צריכים את החצר, ומשבחינתם הכל יישאר כמו שהיה. אותה אינטראקציה הסתיימה באותה נקודה".

(עמ' 8).

על רקע האמור יש להבין את דבריו של עו"ד מרקוביץ' כי "החצר" אשר צורפה לדירה בהסכם המכר נועדה לשפר "את הדירה, לתת לה משהו שיווקי שימשוך קונים, אבל, זה היה יותר לסבר את האוזן מאשר משהו מציאותי" (עמ' 52)

האמור נותן הסבר מדוע התבקשה ד"ר טלי אברהם להוסיף רק סכום של 200,000 ₪ עבור ה"הצמדות לדירה", לאחר שקודם לכן סוכם על רכישת הדירה במחיר של 1,100,000 ₪. (עמ' 61); ונותן גם הסבר לפער בין שווי הערכת זכויות הגג והחצר, כמופיע בחוות דעתו של השמאי גדעון פרלמן ובין התשלום בפועל עבור זכויות אלו, כאשר אין הבדל משמעותי בין הערכת שווי הדירה על פי חוות דעת השמאי פרלמן (1,060,000 ₪) לבין מחיר הדירה עליו סוכם, ללא הזכויות בגג ובחצר (1,100,000 ₪).

מכל מקום, אני קובע, כי המחיר שבו נמכרה הדירה, כולל הזכויות בגג ובחצר, משקף את המחיר המרבי שניתן היה לקבל באותה עת עבורה וגם אם ההערכה המאוחרת יותר (2013) של השמאי פרלמן גבוהה יותר.

זאת ועוד;

לטענת זרח שקט, במחיר זה הוא מכר את הדירה והגג ליהושע איטח.

כבר נאמר כי לא הייתה מכירה כזו, אלא הסדר כלשהו שנעשה בין זרח שקט ל"מאכר" – יהושע איטח, בעניין מכירתה של דירה זו.

לענייננו, מה שחשוב הוא שמנספחים י"ד ו-י"ז לנספחי התובעת עולה כי שווי הדירה, כשהיא כוללת גם את הזכויות בגג, עמד על 1,172,000 ₪, כאשר בנספח י"ד כותב זרח שקט:

"עם קבלת ההמחאה הנ"ל שולמה כל התמורה בסך 1,172,000 שקל מיליון מאה שבעים ושניים אלף שקל.. עבור דירה בקומה ג' בת 2 חדרים ברח' חברון 2 וכל הצמוד אליה (זכויות גג וכיו"ב)"

בעדותה נשאלה והשיבה נילי וינברג:

"ש. אני מפנה אותך לתיק המוצגים, למוצג "ו". זה מכתב שכתב אביך המנוח ב-12/7/07.

ת. נכון.

ש. הוא מציין "הנני מעביר במלואו את... שנמכרה יחד עם הגג".

ת. נכון.

ש. תסכימי איתי שב- 12/7/07 אביך רהוט ויודע היטב שהוא מכר את הדירה עם הגג.

ת. נכון.

ש. בנספח "ז", שם עו"ד מרקוביץ' מבקש לשלוח לו את עותק חוזה המכירה של הגג גם אם טרם ידוע שם הקונה.

ת. נכון.

ש. מוצג "יד", כאן אנחנו רואים צילום של שיק. כתוב "עם קבלת ההמחאה הנ"ל שולמה כל התמורה בסך 1,172,000 ₪, תאריך וחתימה של אביך.

ת. נכון.

ש. בהמשך כתוב עבור דירה בקומה ג' בת שני חדרים ברח' חברון 2, וכל הצמוד אליה (זכויות גג וכיוצ"ב).

ת. נכון.

ש. זאת אומרת ממסמך זה אנו למדים שבמאי 2008 אביך קיבל את מלוא התמורה עבור הדירה עם הגג ועם הזכויות, והוא מציין זאת במפורש ובאופן רהוט לחלוטין.

ת. נכון.

...

ש. בנספח "כה" – בכתב ידו של אביך ז"ל, הוא כותב "לכבוד איטח יהושע ו/או עבור חוזה מכר דירה + גג תשלום אחרון".

ת. נכון.

ש. הכל מתחבר לכך ששמענו שהאבא היה מסודר ורשם הכל בצורה מסודרת.

ת. נכון.

ש. וגם רהוט וגם מאשר שמכר את הדירה עם הגג.

ת. נכון.

ש. תסכימי איתי, אם מדברים על גמירות דעת, שאביך ידע שהוא מוכר את הדירה.

ת. הייתה הצמדה. הגג היה צמוד לדירה.

ש. ולכן הייתה גמירות דעת שלו למכור את הדירה עם הגג. נכון?

ת. נכון.

ש. ותסכימי איתי שהוא קיבל את מלוא התמורה עבור הדירה והגג.

ת. נכון, מאיטח.

ש. ותסכימי איתי שהוא גם היה צלול.

ת. כן". (עמ' 30, 31).

במהלך עדותה גם אמר עו"ד וינברג:

"עו"ד וינברג:

אין לנו טענה שבשנת 2007 המנוח לא היה צלול. (עמ' 23).

הנה כי כן לגבי מחיר הדירה בשנת 2007, לרבות הגג – 1,172,000 ש"ח אין לתובעת נילי וינברג כל טענה, לא לגבי המחיר בו נטען שנמכרה הדירה, ולא לגבי צלילותו של אביה זרח שקט ז"ל בעת שנעשה הדבר ובעת שקיבל כספים על חשבון מכירת הדירה.

הדירה נמכרה לבסוף באמצעות שני מתווכים ובאמצעות "מאכר" - יהושע איטח - שלושתם בעלי ידע וניסיון בתחום הנדל"ן, כך גם בעל הזכויות בדירה - זרח שקט - שהוא בעל נכסים וידע בנושא זה; אשר חתם באופן אישי על "הסכם המכר", לאחר שקרא אותו היטב והתייעץ עם עורך דינו. ברי, שהיה להם אינטרס משותף למכור את הדירה והמוצמד אליה במחיר הגבוה ביותר שניתן לקבל עבורה, באשר היא נמכרה לצרכי רווח.

ליהושע איטח ולזרח שקט היה אינטרס רב בדבר, שכן, כמתואר לעיל, מטרת העסקה שנעשתה בין השניים הייתה למכור את הדירה במחיר בו יזכה כל אחד מהם לרווח. למתווכים היה אינטרס לכך באשר שכר טרחתם נגזר משווי העסקה.

ד"ר טלי אברהם שילמה עבור הדירה את הסך של 1,300,000 ₪ ; תוספת של 200,000 ₪ מעבר לסכום אותו נדרשה לראשונה לשלם עבור הדירה – 1,100,000 ₪ - עבור ה"הצמדות לדירה"; ותוספת של 128,000 ₪ מעבר לסכום של 1,172,000 ₪, מחיר הדירה בעת שזו נמכרה, לטענת זרח שקט, ליהושע איטח (מכירה שלא הוכחה).

ברי לי שהמחיר בו נמכרה הדירה – כולל הזכויות בגג ובחצר – שיקף את המחיר המרבי שניתן היה לקבל באותה עת על הדירה ואף יותר. ספק בעיני, אם היה עולה בידי זרח שקט ויהושע איטח למכור את הדירה במחיר בה היא נמכרה, אלמלא הייתה ד"ר טלי אברהם להוטה לרכוש את הדירה, עד כי לא שעתה להפצרות הוריה שלא לבצע עסקה זו, עקב מצב הדירה והבניין. הא-ראיה, שלאורך שנים לא הצליח זרח שקט למכור את הדירה, למרות מאמצי השיווק בהם נקט על מנת למכרה.

כאמור, הוכח בפני, שהמחיר בו נמכרה הדירה היה אף ידוע לתובעת נילי וינברג. בעת שהיא ואביה זרח שקט נסעו יחדיו ברכב , התקשר עו"ד מרקוביץ לאביה והשניים שוחחו בנושא חתימתו על מסמכי המשכנתא עליהם הוא היה צריך לחתום – כפי התחייבותו בסעיף 6-5 ל"הסכם המכר", על מנת שד"ר טלי אברהם תוכל לקבל את המשכנתא לצורך רכישת הדירה. נילי וינברג הצטרפה לשיחה וביקשה מעו"ד מרקוביץ' לקבל הסבר והבהרות על "הסכם המכר", ואלו ניתנו לה. בעקבות שיחה זו, הזמין זרח שקט את ד"ר טלי אברהם אליו הביתה לחתום על מסמכי המשכנתא.

בעדותה נשאלה והשיבה נילי וינברג:

" ש. כאשר שמעת את השיחה עם עו"ד מרקוביץ' וקיבלת ממנו הסבר, זה הניח את דעתך ההסבר של עו"ד מרקוביץ'?

ת. כן. שאלתי את אבא אם הוא קיבל את מלוא התמורה. עו"ד מרקוביץ' אמר לי שאבא קיבל את מלוא התמורה, שאלתי את אבי אם זה נכון, הוא אמר כן. עו"ד מרקוביץ' המליץ לו לחתום על המשכנתא ולהעביר את הכסף לטלי, וככה הוא עשה.

ש. התייעצת עם עו"ד נוספים לגבי הדברים.

ת. לא. זו לא הייתה עסקה שלי. זו הייתה עסקה של אבא, אני לא מתערבת כשלא שואלים את דעתי. " (עמ' 26)

"ש. את מנהלת נכסים, ויש לך הרבה נכסים לנהל, אתה מבינה בעניין. לא שואלים את האבא.

ת. לא רציתי להתערב. ממש לא הייתי מעורבת בעסקים של אבא מאז ומתמיד. הוא מכר וקנה ולא התייעץ איתי.

ש. מהשיחה שהתנהלה כפי שסיפרת אותה, בין אביך לבין עו"ד מרקוביץ', אני התרשמתי שאבא היה צלול לחלוטין. הוא שאל שאלות, הוא היסס אם לחתום או לא לחתום על המשכנתא.

ת. נכון, בשיחה הזו הוא היה צלול, אם כי חושש. הוא היה און אנד אוף, צלול ולא צלול.

מרקוביץ' אמר לאבא קיבלת את כל הכסף אז לא אכפת לך לחתום על משכנתא ע"ס 650,000 ₪ כי הטאבו היה עדיין ע"ש אבא והוא היה חייב לחתום על המשכנתא.

ש. אבל אבא לא אמר 'לא קיבלתי את הכסף'?

ת. לא. הוא אישר שהוא קיבל את כל הכסף. " (עמ' 29)

כאמור, התובעת נילי וינברג הינה מנהלת נכסים, בעלה - עו"ד ד"ר משה וינברג - ובנה – עו"ד ד"ר ג. וינברג - תחום מומחיותם, בין השאר, במקרקעין ונדל"ן; והם גם המייצגים אותה בתיק זה.

יש להניח כי אם הייתה סבורה נילי וינברג כי מחיר הדירה אינו תואם את מחיר השוק ו/או כי אביה – זרח שקט - אינו צלול בדעתו, כפי טענותיה כיום, היא הייתה מונעת את השלמת העסקה ו/או אומרת את הדברים כבר אז לעו"ד אלי מרקוביץ ולקונה ד"ר טלי אברהם. הסברה, כי "זו לא הייתה עסקה שלי. זו הייתה עסקה של אבא, אני לא מתערבת כשלא שואלים את דעתי. ", רחוק מלשכנע.

זאת ועוד ;

הייתה זו נילי וינברג בעצמה אשר חתמה על המסמכים לצורך הצמדת החצר לדירתה של ד"ר טלי אברהם, לאחר מותו של זרח שקט ז"ל ומאחר והיא זו אשר, על פי הסדר חלוקת הרכוש עם מרתא שקט (נספח ג' לנספחי התובעת), קיבלה לידיה את הזכויות במקרקעין/בבניין.

מדוע עשתה כן ??!!

מדוע לא סירבה להעביר/להצמיד את החצר לדירה של ד"ר טלי אברהם כפי ההתחייבות בסעיף 4 ל"הסכם המכר", נוכח טענותיה בנדון ??!!

בעדותה נשאלה והשיבה נילי וינברג:

"ש. לאחר שסיימת את ההסכם עם גב' מרתה, הלכת למפקח לבתים משותפים, ועשית הליך שבו הסכמת להצמדת החצר לדירה של טלי אברהם.

ת. בינתיים תחת הערת אזהרה, מכיוון שהייתי צריכה את הכספים, נתתי את הבית כמשכנתא, הייתי צריכה את הכסף לעסקה אחרת, לא הייתה לי ברירה.

ש. הסכמת או לא?

ת. בתנאי.

ש. יש הערת אזהרה להסכמה.

ת. כן. יש התנגדות, לא הייתה לי ברירה.

ש. יש הערת אזהרה על הזכויות של טלי אברהם.

ת. יש, ואני מבקשת מעוה"ד שלי שסידרו את העניין להגיב.

עו"ד וינברג:

היא חתמה תחת מחאה למפקחת על רישום בתים משותפים. אין הערת אזהרה. אין לי פה את החתימה של התובעת. הייתה התכתבות עם עוה"ד של טלי אברהם בנושא הזה. העדה לא רצתה לגרום לנזקים גם להם וגם לעצמה. היא הסבירה שרצתה לקחת משכנתא. "

(עמ' 36)

גם תשובה זו של נילי וינברג והסברו של עו"ד וינברג - רחוקים מלשכנע.

אוסיף ואומר, כי גם אם הייתי מגיע למסקנה שקיים פער כלשהו בין מחיר העסקה למחיר השוק, ברי כי מדובר בפער שהוא בתחום כדאיות העסקה שבית המשפט אינו צריך להתערב בו.

אני דוחה את הטענה על פיה לא שילמה ד"ר טלי אברהם למוכר זרח שקט ז"ל את מלוא סכום רכישת הדירה.

הוכח בפני כי זרח שקט קיבל לידיו מד"ר טלי אברהם את מלוא סכום רכישת הדירה.

650,000 ₪ שולמו בשיק בנקאי במועד חתימת החוזה.

650,000 ₪ שולמו באמצעות המשכנתא.

סכום זה חולק לשניים: 200,000 ₪ הועברו לידיו של זרח שקט ו- 450,000 ₪ הועברו לידיו של עו"ד איתן סגל - כמפורט בסעיף 6.7 ל"הסכם המכר" עד המצאת האישורים הדרושים לצורך העברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין ורישומה ע"ש טלי אברהם (ראה עדות עו"ד עידן ליטמן עמ' 69, עדות טלי אברהם עמ' 66, 67, עדות עמנואל אברהם בעמ' 76).

כ- 15,000 ₪ נוספים שולמו עבור הפרשי הצמדה.

בעדותה מאשרת את הדברים התובעת נילי וינברג:

"ש. כאשר שמעת את השיחה עם עו"ד מרקוביץ' וקיבלת ממנו הסבר, זה מניח את דעתך ההסבר של עו"ד מרקוביץ'.

ת. כן. שאלתי את אבא אם הוא קיבל את מלוא התמורה. עו"ד מרקוביץ' אמר לי שאבא קיבל את מלוא התמורה, שאלתי את אבי אם זה נכון, הוא אמר כן...

(עמ' 26).

...

ש. .. אבא לא אמר לא קיבלתי את הכסף.

ת. לא. הוא אישר שהוא קיבל את כל הכסף. "

(עמ' 29).

היעדר הצלחתה של התובעת נילי וינברג להתחקות אחר מלוא הכספים שקיבל אביה זרח שקט, גם לאחר שנעזרה לצורך כך באלמנתו הגב' מרתא שקט תבדל"א, נעוצה וקשורה בעצמאותו ובאישיותו של המנוח זרח שקט ז"ל, אשר ניהל את ענייניו, נכסיו וחשבונותיו, באופן עצמאי לחלוטין.

בעדותה מספרת נילי וינברג:

"ת. .. לא הייתי מעורבת בעסקים של אבא מאז ומתמיד. הוא מכר וקנה ולא התייעץ איתי. "

(עמ' 29).

גם מרתא שקט לא הייתה מעורבת בניהול נכסיו וכספיו של זרח שקט ז"ל, לרבות בכל הקשור למכירת הדירה נשוא הדיון (ראה עדותה בעמ' 13-14).

במקרה הנדון, במסגרת מערכת היחסים המורכבת שהייתה לזרח שקט עם "המאכר" – יהושע איטח, כמתואר לעיל ; אשר במסגרתה על פי הודאתו של זרח שקט - ככתוב על ידו בנספחים י"ד ו-י"ז לנספחי התובעת - הוא קיבל מיהושע איטח עבור הדירה המחאות על סך 1,172,000 ₪, אשר חלקן נפרעו ואחרות הוחזרו ללא פירעון ; אין להניח, שמחד גיסא העביר/שילם יהושע איטח כספים כלשהם לזרח שקט על חשבון תמורת הדירה והיה מעורב במכירת הדירה לד"ר טלי אברהם ; ומאידך גיסא, כאשר נמכרה הדירה לד"ר טלי אברהם וזרח שקט קיבל לידיו את מלוא סכום מכירת הדירה – 1,300,000 ₪ - לא נערכה התחשבנות בין זרח שקט ליהושע איטח, כאשר כל אחד מהם קיבל לידיו את חלקו במכירה זו, כמוסכם עליהם. "המאכר" יהושע איטח, בוודאי קיבל בחזרה כספים כלשהם שהועברו על ידו לזרח שקט, במסגרת ההסדרים שהיו קיימים ביניהם, וגם שכר על פועלו במכירת הדירה.

במערכת יחסים זו, אין להתפלא על כך שהתובעת נילי וינברג, אינה יכולה להתחקות אחר הכספים אותם קיבל והחזיר אביה בעסקת מכר הדירה, וגם מרתא שקט אינה יכולה לסייע לה בנדון.

אין לשלול את האפשרות עליה גם העיד מר מנחם ימיני – מנהל סניף גדרה בבנק לאומי, על פיה העביר/הסב זרח שקט לאחרים, לרבות ליהושע איטח, את ההמחאות הסחירות אותן הוא קיבל (עמ' 43-44) ; כך גם העברת כספים במזומן בין זרח שקט ליהושע איטח.

בעדותה אומרת התובעת נילי וינברג:

"ש. כשדיברת עם טלי אברהם בטלפון, והיא אמרה לך שהם שילמו לאיטח, היא אמרה לך סכום.

ת. היא אמרה שהם שילמו חלק "מתחת לשולחן". יש לי את הציטוט שרשמתי לעצמי את השיחה. בניירת שלי רשמתי לעצמי את השיחה".

(עמ' 21).

אני דוחה את הנטען.

לתיק המוצגים לא צורף הרישום הנטען של השיחה; וגם אם מצוי רישום כזה, הוא אינו אמין עליי.

ביום 1/1/2010 שלחה נילי וינברג לטלי אברהם "הודעה על ביטול הסכם מכר בהמשך לשיחתנו הטלפונית מיום 31.12.2009".

במכתב זה אין זכר לתשלומים "מתחת לשולחן", הטענה חסרת השחר אותה הטיחה נילי וינברג כלפי ד"ר טלי אברהם.

מהימנים עלי דבריהם של ד"ר טלי אברהם ושל אביה עמנואל אברהם כי יהושע איטח לא קיבל מהם דבר וכי היא לא אמרה לנילי וינברג את אשר הוטח בפניה עתה.

בעדותה אומרת טלי אברהם:

" ת. הוא לא קיבל שום דבר. אני יודעת כי הדירה עלתה לנו 1,315,270 ₪. "

(עמ' 67).

בעדותו אומר עמנואל אברהם:

"ת. לאיטח לא שולם דבר, הוא לא היה צד לחוזה בכלל".

(עמ' 76).

בהתייחסה לשיחה הטלפונית שהתנהלה עם נילי וינברג, מספרת ד"ר טלי אברהם:

"ש. לגבי שיחת הטל' שהייתה עם התובעת.

ת. אחד הימים היותר טראומטיים שהיו לי. התובעת התקשרה אלי כשהייתי בנסיעה למרפאה, יום די עמוס, לא כל כך הבנתי מי זו. אמרתי שאני אחזור אליה בהמשך. התחלתי את היום עבודה, היו לי כמה דקות בין לקוח ללקוח, ודיברנו שוב בטלפון. היא האשימה אותי וצעקה עלי, ויצא ממני אדם שלא כל כך יודע להתמודד עם צעקות וסיטואציות כאלה. התובעת אמרה לי שהדירה שווה 2,200,000 ₪, ולאן נעלם הכסף, מה עשיתי? היא חושבת שפיתיתי את אבא שלה וגרמתי לו לתת לי את הדירה, ואז השיחה נותקה. כל מה שזכור לי שרעדתי יום שלם וזהו".

(עמ' 62, 63).

5. מצבו המנטלי של זרח שקט בעת חתימתו על הסכם המכר

לטענת התובעת, נילי וינברג בעת שחתם אביה זרח שקט על הסכם המכר בבית החולים, הוא היה במצב בריאותי לקוי ביותר, חלש ותשוש מבחינה פיזית ונפשית וכושר השיפוט שלו היה לקוי.

אני דוחה את הנטען.

מהראיות אשר הובאו בפני - לרבות מפי אשתו מרתא שקט, אשר הוזמנה לעדות ע"י נילי וינברג כעדת תביעה – למדתי, כי לאורך כל השנים, לרבות במועד חתימת "הסכם המכר", ועד ליום מותו, היה המנוח זרח שקט ז"ל צלול לחלוטין, וניהל את ענייניו, לרבות נכסיו, בצורה עצמאית, מבוקרת ועסקית, כפי שגם ניהל את עסקת מכר הדירה נשוא הדיון.

פטירתו של זרח שקט ז"ל ביום 14/8/2009 – כחודשיים לאחר חתימתו על "הסכם המכר" - הינה כתוצאה ממחלה שפרצה סמוך מאוד למותו.

בעדותו נשאל ד"ר טלר - סגן מנהל המחלקה הפנימית בה היה מאושפז ונפטר זרח שקט ז"ל ביום 14/8/2009:

"ש. ממה המנוח נפטר.

ת. בסופו של דבר משחפת של מערכת העצבים.

ש. שהתגלתה מתי.

ת. סמוך מאוד למותו.

ש. זאת אומרת שבימים של ה- 22/6 עד ה- 25/6 ידעו על השחפת הזאת.

ת. לא".

(עמ' 58).

הסכם המכר נחתם ביום 25/6/2009.

הוכח מעבר לכל ספק, כי בעת החתימה על "הסכם המכר" היה זרח שקט צלול לחלוטין, וכי חתם ; על "הסכם המכר" מדעת ומרצון, לאחר שקרא אותו בקפדנות, הבין את תוכנו ומשמעותו, ולא לפני שנועץ בטרם חתימתו עליו עם עורך דינו – עו"ד מרקוביץ'.

בעדות ונשאל והשיב עו"ד מרקוביץ':

"לשאלות בית המשפט:

ש. אחת הטענות שמעלים פה זה לעניין כושרו המנטלי של מר זרח ז"ל בעת ביצוע העסקה. מה אתה יכול לומר על כך.

ת. אני יכול לומר שזרח היה אדם מחודד ביותר, ערני ביותר, הוא תמיד היה מספר לי בבדיחות דעת שיש לו בלב איזה קריש דם שיושב לו מ"מ מהלב וכל שנייה הוא יכול למות. וכך הוא ממשיך לחיות. היה בא אלי ומבקש קפה שחור ללא סוכר, בוץ חזק, היה כותב בכתב יד עם עיפרון. אמרתי לו שצריך להשאיר פיקדון למס שבח, אם יהיה צורך לשלם, אמר שהוא יתן שיק וישלם. ושנסמוך עליו למרות שהוא אדם מבוגר. אמר לי, תסמכו עלי. הוא היה מספר על החופשות שלו עם מרתה בספרד, שהוא היה שוחה בכל מיני שחיות. היה אדם מחודד, ערני מאוד, מודע לעצמו.

ש. מה היית המעורבות שלו בעת העסקה?

ת. הוא הקפיד על הנושא של גובה העסקה, מה שעניין אותו זה גובה העסקה, וביקש ממני לעשות את המקסימום כדי שהמיסים יהיו כמה שפחות. הוא לא הבין ברזולוציות המשפטיות".

(עמ' 48).

על דבריו אלו, לא נחקר עו"ד מרקוביץ' ע"י עו"ד וינברג, ולא בכדי.

קודם לעדותו של עו"ד מרקוביץ', העידה דברים דומים אלמנתו של זרח שקט ז"ל הגב' מרתא שקט תבדל"א, אשר דבריה עוד יצוטטו בהמשך.

בעדותה מספרת ד"ר טלי אברהם על חתימת "הסכם המכר" בבית החולים, לבקשתו של זרח שקט, בעת שהוא כבר היה מאורגן - בדרך להשתחרר מבית החולים:

"ת. ...

ניגשנו לביה"ח, מר זרח שקט ביקש להתייעץ עם עו"ד מרקוביץ' ולעבור על החוזה ולקרוא את החוזה. אבי ואני חיכינו בחוץ, בהמתנה. אחרי זה מר זרח שקט קרא לי לחדר שלו, אדם מאוד נחמד, מוקפד, הכל היה מגוהץ נורא יפה. הוא אמר לנו שטעינו בת.ז שלו והייתה חסרה סיפרה אחת והוא הוסיף אותה ואז מר שקט שאל אותי מי אני, מה אני, מה אני מתכוונת לעשות עם הדירה, ביקש שאני אסדר את הדירה מאוד יפה כי היא הייתה נורא חשובה לו. הוא סיפר לי את ההיסטוריה של הבניין, את העובדה שההורים שלו בנו את הבניין, ושהבניין הזה יש לו חשיבות מנטאלית לא רק כבניין. שמחתי לשמוע את זה כי אני אוהבת מבנים עם היסטוריה וסיפור. מר שקט שאל אותי אם יש לי את הטל' האישי שלו, אמרתי שלא, והוא נתן לי את המס' טל' הנייד שלו, אמר לי שאני יכולה ליצור איתו קשר לכל דבר ואם יש שאלות ואיזה בעיה, לחץ לי יד, אמר לי בהצלחה ויצאתי מהחדר.

אח"כ, אני לא זוכרת כמה זמן עבר מאז, כשהלכתי לבקש את המשכנתא מבנק לאומי למשכנתאות, אז אמרו לי שאני צריכה להחתים את זרח שקט על מסמכי המשכנתא, ולקבל ממנו אישור למס' חשבון, אני חושבת שזה היה עו"ד מרקוביץ' שתיאם את הביקור בבית, בביתו של זרח שקט ברמת חן. הגעתי אל זרח הביתה, פגשתי את מרתה, שוב, הייתה אווירה מאוד נעימה, כי באמת זה נכון כל מה שאמרו עליו. הוא באמת היה בן אדם מאוד נעים, שנון, הוא היה אדם מאוד נחמד, היה די בטוח לשבת לידו. אח"כ זרח שלח אותי למצוא את המפתח למרפסת, איפה שכל תיקי הבנק שלו והניירת, כי הוא אמר שהוא לא יכול להביא את זה מכ"כ גבוה, אז הלכתי לקלסר שהוא ביקש, הוא הביא לי את כל הטפסים, החתים אותי, שתינו קפה, והלכתי הביתה. החתמתי אותו והלכתי הביתה".

(עמ' 62).

בדין ובצדק דרש עו"ד עידן ליטמן כי זרח שקט יחתום בעצמו על "הסכם המכר".

אין שום סיבה, ואף מתחייב הדבר, שבעל הזכויות בדירה המוכר זכויות אלו, יחתום בעצמו על "הסכם המכר", וגם אם יש בידי עוה"ד המייצג אותו ייפוי כח לעשות כן.

אני דוחה את ניסיון באי כוח התובעת לראות בכך התנהלות שיש בה כדי להצביע על מודעות ו/או חשש כלשהו בדבר כושרו המנטלי, צלילותו וכשרותו של זרח שקט ז"ל, לחתום על "הסכם המכר".

חתימת "הסכם המכר" בבית החולים נעשתה כאמור לבקשתו של זרח שקט אשר היה לו עניין ואינטרס רב ש"הסכם המכר" ייחתם במהרה, נוכח התלאות אותן עבר עד אז בניסיונותיו למכור את הדירה, הגם שהייתה נכונות של עו"ד עידן ליטמן ושל ד"ר טלי אברהם, לדחות את החתימה למועד אחר, לאחר שישוב לביתו מבית החולים.

עדותו של עו"ד מרקוביץ' אשר הכיר היטב את זרח שקט ; והשיחות אותן ניהל עמו לאורך כל התקופה ועובר לחתימה על "הסכם המכר", לרבות השיחות הטלפוניות שהיו ביניהם בעת חתימת "הסכם המכר" בבית החולים ; השיחה שהתנהלה בין ד"ר טלי אברהם לזרח שקט בבית החולים בטרם חתם על "הסכם המכר", קריאתו בקפדנות רבה ותיקונו את "הסכם המכר", ועדותה של אלמנתו הגב' מרתא שקט תבדל"א, מלמדים על אישיותו וצלילותו המלאה של זרח שקט בעת המשא ומתן לקראת חתימת "הסכם המכר", ובעת חתימתו.

על צלילותו של זרח שקט ניתן ללמוד גם, מהשיחה אשר התנהלה בין עו"ד מרקוביץ' לזרח שקט בנושא חתימתו על מסמכי המשכנתא, שיחה אשר הייתה שותפה לה גם התובעת נילי וינברג.

בעדותה נשאלה והשיבה נילי וינברג:

"ש. מתי ידעת בפעם הראשונה שהדירה הזו נמכרת?

ת. כאשר עו"ד מרקוביץ' צלצל לאוטו, כאשר לקחתי את אבא מביה"ח, על מנת שאבא יסכים לחתום על משכנתא לטלי אברהם.

ש. מאז ועד היום לא פנית לבית המשפט בבקשה לצו מניעה. נכון?

ת. נכון.

ש. את ידעת בזמן אמת שטלי אברהם מתעתדת להשקיע כספים, אליבא דשיטתך את המשכנתא לפחות ידעת, ומתעתדת להשקיע כספים נוספים בשיפוץ. נכון?

ת. נכון.

ש. ידעת בזמן אמת שהיא מבצעת עבודות שיפוץ.

ת. נכון."

(עמ' 24).

...

"ש. את כותבת בהמשך סעיף 13 "יתרה מכך, לתובעת לא הייתה כל דרך מבחינה משפטית למנוע את העסקה".

ת. נכון.

ש. למה.

ת. איך אני יכולה למנוע? איזה מעמד יש לי? הוא בן אדם בגיר, ואני אדם בגיר, איך אני יכולה למנוע ממנו עסקה?

ש. אני מסכים איתך לחלוטין, אני רק לא מבין איך את חושבת שהיום יש לך מעמד. כשהוא היה אדם בגיר וחי לא יכולת למנוע את העסקה, והיום את מבקשת למנוע את העסקה?

ת. לא הכרתי את העסקה בכלל, לא הבנתי מה הוא עושה.

לשאלות בית המשפט:

ש. שאלת אותו?

ת. לא.

ש. בית המשפט שאל אותך, והשבת שלא הכרת את העסקה. מה שמאוד בולט, שלא טענת שאביך לא היה כשיר מנטלית לבצע את העסקה. אילו חשבת אז שאביך איננו כשיר מנטלית להתקשר בעסקה, יש לך אין סוף כלים משפטיים כגון בקשה למינוי אפוטרופוס וכו' כדי למנוע את העסקה.

ת. עו"ד מרקוביץ' באוזניי שלי אמר לאבי שזה בסדר. אם כך, אני לא צריכה להתנגד.

ש. את מתחמקת מתשובה לשאלה ברורה. את בזמן אמת לא העלית על דעתך שאביך איננו כשיר מנטלית במועדים הרלוונטיים.

ת. לא נכון. אני כבר ידעתי שאבי לא במצב נפשי טוב, ולא במצב שכלי תמיד קוהרנטי, ידעתי. עובדה שבאתי לכל הטיפולים ורשמתי לו את כל התרופות וליוויתי אותו לכל הבדיקות.

לשאלות בית המשפט:

ש. אבל את שמעת את עו"ד מרקוביץ' והיית נוכחת בשיחה שהתנהלה בין אביך ז"ל לבין עו"ד מרקוביץ', ולא מצאת לנכון לומר לעו"ד מרקוביץ', שצריך לבדוק את העניין, אבא שלי לא יודע על מה הוא חותם והוא לא במצב מנטלי תקין. לא אמרת שום דבר.

ת. לא. לא הייתי ברזי העסקה, לא ידעתי בכלל על מה העסקה, לא ידעתי מה הוא מוכר בכלל. לא שאלתי כי בעסקים שלו לא התערבתי.

ש. את בשלב הזה כבר מלווה את אביך ז"ל, דואגת לאביך, והנה מתברר לך שעושים עסקה בבית שאת ידעת על מה מדובר, על איזה בית מדובר לבצע את העסקה. ואת סבורה שאביך מנטלית לא מסוגל לבצע עסקאות, לא יודע על מה הוא חותם, ולא מצאת לנכון לבדוק את זה עם עו"ד מרקוביץ'.

ת. את העסקה הוא עשה ב- 2007, זו עסקה ישנה, כשהוא עוד היה בסדר.

ש. אבל עכשיו מדובר על 2009, על העסקה עם טלי אברהם, ועו"ד מרקוביץ' מדבר עם אביך על העסקה עם טלי אברהם, ואומר לו אתה צריך לחתום לה על המסמכים בשביל שהיא תקבל משכנתא מהבנק של 650,000 ₪.

ת. נכון, אבל לא ידעתי מתי נעשתה העסקה.

ש. לא חשוב, אבל עדיין הוא לא חתם על הניירות. אבל את לא אומרת רגע, סטופ.

ת. המשכנתא כן או לא, לא משפיעה על מכירת הדירה. הדירה נמכרה מזמן. אם טלי תקבל משכנתא או לא, יכול להיות שהדירה נמכרה בשנות ה- 80, לא ידוע לי בכלל.

ש. לא שאלת את אביך על מה מדובר?

ת. לא, לא הייתי מעורבת בעסקים שלו.

ש. את מנהלת נכסים, ויש לך הרבה נכסים לנהל, אתה מבינה בעניין. לא שואלים את האבא.

ת. לא. לא רציתי להתערב. ממש לא הייתי מעורבת בעסקים של אבא מאז ומתמיד. הוא מכר וקנה ולא התייעץ איתי.

ש. מהשיחה שהתנהלה כפי שסיפרת אותה, בין אביך לבין עו"ד מרקוביץ', אני התרשמתי שאבא היה צלול לחלוטין. הוא שאל שאלות, הוא היסס אם לחתום או לא לחתום על המשכנתא.

ת. נכון, בשיחה הזו הוא היה צלול, אם כי חושש. הוא היה און אנד אוף, צלול ולא צלול.

...

ת. מרקוביץ' אמר לאבא קיבלת את כל הכסף אז לא אכפת לך לחתום על משכנתא ע"ס 650,000 ₪ כי הטאבו היה עדיין ע"ש אבא והוא היה חייב לחתום על המשכנתא.

ש. אבל אבא לא אמר 'לא קיבלתי את הכסף'?

ת. לא. הוא אישר שהוא קיבל את כל הכסף.

ש. אישה מנוסה, משרד עו"ד גדול לצידה, עו"ד מרקוביץ' לידך, ושומעת שאבא קיבל את כל הכסף ועדיין צריך לקחת משכנתא.

ת. זה לא מריח לא טוב. עו"ד מרקוביץ' הסביר שטלי אברהם רוצה משכנתא, רוצה 650,000 ₪ במזומן, כנראה לתת לאיטח, כנראה זה ההפרש במזומן".

(עמ' 27-30, ההדגשה שלי – י.פ).

נראה שאין מה להוסיף. הדברים דוברים בעד עצמם.

צלילותו המלאה של זרח שקט ז"ל נשמרה עד ליום בו נפטר - 14/8/2009, כחודשיים לאחר שנחתם "הסכם המכר".

בעדותה מספרת מרתא שקט אלמנתו תבדל"א:

"ש. את זוכרת מתי זרח נפטר?

ת. ב- 14/8/09.

ש. ספרי לבית המשפט על זרח בחצי שנה לפני שהוא נפטר. איך הוא היה מבחינה גופנית, איך הוא דיבר.

ת. עד הסוף היה בהכרה. זאת אומרת ידע מה שקורה סביבו, דיבר יפה, שוחחנו. גם הבת שלו יכולה להגיד.

ש. הוא היה צלול?

ת. לגמרי.

ש. הוא הבין על מה שהוא מדבר?

ת. בטח שהבין.

ש. על מה באופן כללי הוא דיבר איתך? הוא למשל היה מעורה בחדשות.

ת. בימים האחרונים אני דיברתי איתו, הוא ענה יפה, הגיע הבן שלי יום לפני שהוא נפטר, ואמרתי לו שהוא בא וזרח הסתובב לכיוון שלו. אבל ביום האחרון הוא ישן.

ש. אבל עד הימים האחרונים.

ת. יום אחד לפני שהוא נפטר התחיל לישון.

ש. ועד אז הוא היה בסדר.

ת. לגמרי. הרופאה שטיפלה בו, ד"ר מרים אמיתי, היא באה לבקר אותו.

ש. הוא דיבר עם הרופאה?

ת. בטח. יש לי הרבה חברים שבאו. עם כולם הוא דיבר. הוא היה איש חכם, הוא דיבר לגמרי לעניין.

חקירה חוזרת

אין".

(עמ' 17, 16).

בעדותה התבקשה נילי וינברג להתייחס לדברי מרתה שקט:

"ש. שמעתי מאשתו שהוא היה צלול לחלוטין, ובאחד המסמכים הרפואיים האחרונים כתוב שהוא צלול.

ת. מפעם לפעם הוא היה און אן אוף". (עמ' 23).

בדברי הסיכום כותבים עורכי הדין של הנתבעת ד"ר טלי אברהם:

"16. נתחיל עם עדותה של אשתו של המנוח, הגב' מרתה שקט. לטעמנו מדובר באחת העדויות הכי משמעותיות, הן לאור המשקל הרב שלה בשל הקרבה היומיומית והרציפה של הגב' שקט למנוח, והן משום שמדובר בעדה שלכאורה יש לה אינטרס זהה לאינטרס של התובעת, והיא זומנה על ידי התובעת להעיד, תוך שהתובעת ציינה כי היא מצויה איתה ב"יחסים טובים מאוד" (עמ' 34 שו' 31).

17. הגב' שקט שהייתה אז בת 89 עלתה על דוכן העדים, וענתה על כל השאלות לעניין, בבירור, בחופשיות וללא כל קושי (ראה לדוגמא, היא זכרה מספרי חשבונות בנק, תאריכים וכיוצא באלה, בעמ' 13-17 לפרו'). העדות הזו הדגימה לנו שאנשים בגיל 89 יכולים להיות מאוד צלולים, כך לגבי העדה עצמה וכך לגבי נשוא עדותה – המנוח".

בדברי התשובה כותבים ב"כ התובעת נילי וינברג:

"13. חשוב לציין גם, כי עדותה של אשת המנוח – אשר לוותה בעו"ד מטעמה – הנה בעייתית בהחלט, מפני שהיא מצדדת דווקא בקיומו של הסכם המכר ושלילת כל אפשרות לביטולו, שהרי ביטול הסכם המכר יאלץ אותה להחזיר לנתבעת את הסכום אשר טוענת (האחרונה), כי שילמה בגין רכישת הדירה. כלומר – בניגוד לטענת הנתבעת (בסע' 16 לסיכומיה) – לאשת המנוח אינטרס זהה לאינטרס של הנתבעת דווקא, ולא לאינטרס של התובעת. הדברים באים לידי ביטוי בסע' 83 לסיכומי הנתבעת עצמה, כאשר הסבירה, כי "ככל שיוכח שנגרם נזק כלשהו הרי כי מדובר בנזק שהינו של הגב' מרתה שקט... (שירשה את כל חשבונות הבנק המנוח)...".

אני דוחה טיעון זה.

אם היה ממש בטיעון התובעת, בסעיף 13 דלעיל, מדוע לא הציגו עורכי הדין גרסה זו בפני הגב' מרתא שקט וביקשו את תגובתה ?? !!

מדוע נמנעו עורכי הדין מלשאול שאלות בחקירה חוזרת את מרתה שקט ובתום עדותה הכריזו:

" חקירה חוזרת

אין. " (עמ' 17)

מרתא שקט העידה אמת. לא היה מקום לטיעון זה כלפיה, וגם אם דבריה אינם נוחים לתובעת נילי וינברג. עדותה של מרתא שקט בדבר צלילותו המוחלטת והמלאה של בעלה המנוח זרח שקט ז"ל עד יומו האחרון, מתיישבת ותואמת את שאר העדויות והראיות. עדותה וטענותיה של התובעת נילי וינברג הן אלו אשר אינן מתיישבות עם ראיות אלו.

סעיף 83 לסיכומי ד"ר טלי אברהם אליו מפנים עורכי דינה של התובעת נילי וינברג, אינם קשורים כלל למהימנותה של הגב' מרתא שקט אלא לטענה של היעדר זכות התביעה של נילי וינברג נוכח אמירותיה:

"... הדירה של טלי לא ניתנה לי בירושה כי היא נמכרה לפני."

(עמ' 26)

"... ש. מכאן, אומר לך עו"ד שיפר, שהנזק הוא של מרתה...

ת. אדרבא שתקבל עוד 1 מיליון ₪ מה עוד שהחצר הייתה מסונפת לדירה שלי..."

לשאלות בית המשפט:

ש. עו"ד שיפר שואל את השאלה משום שמרתה לא תובעת בתיק זה, רק את תובעת בתיק, ולכן נשאלת השאלה.

ת. אדרבא שמרתה תקבל את המגיע לה, אנחנו ביחסים טובים מאוד."

(עמ' 34)

עדותו של ד"ר טלר אינה יכולה להוסיף דבר לטענותיה של נילי וינברג.

העד - סגן מנהל המחלקה הפנימית בבית חולים "תל השומר" - הביא עמו את תיקו הרפואי של המנוח זרח שקט ז"ל.

לשאלה:

"ש. מה שכתוב פה זה על סמך בדיקה שלך".

השיב:

"ת. לא".

(עמ' 56).

קרי, עד זה אינו יכול להעיד על מצב בריאותו של המנוח זרח שקט ז"ל על בסיס בדיקה אישית שלו את המנוח.

כפועל יוצא, כל שהעיד ד"ר טלר נסמך על החומר הרפואי אותו הביא עמו, אשר אף הוא אינו תומך את טענותיה של נילי וינברג.

בהתייחסו לשאלה בדבר צלילותו של המנוח זרח שקט ז"ל השיב ד"ר טלר:

"ת. לא בוצעה פה בשום אשפוז שלו בדיקה מובנית של מצב הצלילות שלו. לא בדקו אותו אם הוא צלול או לא. הכל דובר על רושם. רופאים מעתיקים בהעתקה והדבקה, ומעבירים התרשמויות מיום ליום, מבלי לבדוק עוד פעם בחוזר את החולה.

...

ת. יש הנחיה של ביה"ח שאנחנו לא מעידים על צלילות או כושר של חולה לחתום על מסמך משפטי ובמידה והמשפחה מעוניינת לקבל אישור על צלילות, אנחנו מפנים אותה לגורם חיצוני, שהם יביאו מטעמם.

ש. האם יש נהלים?

ת. חולה הוא אזרח ורשאי לחתום על כל מה שהוא רוצה. לפעמים כשיש בעיה משפטית המשפחה פונה אלינו בבקשה שנאשר שהחולה שלה חתם על מסמך בצלילות, ואז אנחנו מסרבים לאשר את זה ומפנים את המשפחה לגורם חוץ".

(עמ' 57, ההדגשה שלי – י.פ).

על רקע האמור אין להתרשם מרישום זה או אחר המופיע בנספח כ"ח, לרבות על כך, שבמועד השחרור מבית החולים - 25/6/2009 – הוא המועד בו חתם זרח שקט על הסכם המכר כתוב: "סיעודי חלקית וצלול" (ההדגשה שלי – י.פ).

לשאלת בית המשפט:

"... האם אתם גם נוהגים לשאול את בני המשפחה הקרובים לו מה מצבו של המאושפז. העידה בבית המשפט אשת המנוח, גב' מרתה שקט, העידה מאוד חופשי, והיא נשאלה, בין השאר, שאלות מהותיות לנושא זה, ואני מצטט לך מהפרוטוקול מתוך עדותה. האם לסובבים את המאושפז יש חשיבות להחלטתכם בדבר צלילות החולה".

השיב ד"ר טלר:

"בהחלט".

(עמ' 58).

האנשים הקרובים למנוח זרח שקט ז"ל : אלמנתו הגב' מרתא שקט תבדל"א, ועורך דינו - עו"ד אלי מרקוביץ' – יבדל"א, העידו על צלילותו המלאה לאורך השנים ועד ליום מותו, לרבות בעת חתימתו על "הסכם המכר".

ד"ר טלי אברהם העידה על אישיותו והתנהלותו הצלולה לחלוטין של זרח שקט ז"ל, בעת פגישותיה עמו.

באשר לעדותה של הגב' דורית טל פז.

הזמנתה לעדות לא תרמה דבר.

יש להצטער על הדואר האלקטרוני מיום 6/11/2011 אותו היא שלחה לתובעת נילי וינברג, בו היא כותבת על שיחה שהייתה לה עם עמנואל אברהם אביה של ד"ר טלי אברהם, אשר בה, לטענתה, הוא התייחס למצבו הרפואי של זרח שקט, בעת חתימתו על "הסכם המכר". (נספח מ"א לנספחי התובעת)

בפתח הדואר האלקטרוני כותבת דורית טלפז:

"נילי שלום

עזרת המון תודה.

מקווה שהצדק יעשה כאן כי משהו באמת לא נקי".

בעדותה בבית המשפט הסבירה דורית טלפז, כי כתבה דואר אלקטרוני זה בשל כעסה על עמנואל אברהם אשר, לטענתה, דרש ממנה לשלם דבר מה על השימוש שהיא עושה בחצר, בעוד שלאורך כל השנים אפשר לה זרח שקט לעשות שימוש בחצר זו ללא תמורה; ומדוע כתבה את הפתיח דלעיל בפתח הדואר האלקטרוני:

"ש. אני מבין שאין בינינו מחלוקת שלאורך השנים בהן המנוח היה בחיים, השתמשת בחצר שלו מבלי לשלם דמי שכירות.

ת. נכון.

ש. ואת ציפית להמשיך להשתמש בחצר הזאת ללא תשלום.

ת. לא.

ש. לנוכח הפגישה הראשונה או השנייה שתיארת עם הוריה או אבי הנתבעת.

ת. כן, כך הם הציגו לי.

ש. ואת אומרת עכשיו שהמייל הזה נשלח בשעה שכעסת שהם שינו את אותו מצג שהוצג לך קודם.

ת. נכון.

ש. אני רואה גם שהמייל הזה נשלח לא סתם, אלא בעקבות איזה שהיא שיחה עם התובעת.

ת. נכון.

ש. אני מניח שהתובעת פנתה אליך וסיפרה לך איזה סיפור.

ת. אני לא זוכרת שהייתה שיחה מאוד מפורטת. ישבנו בעניין אחר של דירה מעלינו.

ש. אבל עצם זה שאת כותבת "מקווה שהצדק ייעשה" אנחנו מבינים שמישהו סיפר לך סיפור ואת מושפעת מהסיפור ששמעת.

ת. נכון...".

(עמ' 10).

נכון וטוב עשתה דורית טלפז, עת במהלך עדותה חזרה בה מהכתוב בדואר אלקטרוני זה באומרה:

"ת. אני רוצה לדייק את זה, עכשיו זה הגיע לבית המשפט ואני רוצה לדייק. זה מייל שנכתב, בכל זאת זה שונה. אני רוצה לומר שמה שעמנואל אמר לי, זה שהם בדיוק חזרו מביה"ח, וחשתי שהיה להם מאוד לא נוח עם הסיטואציה הזאת, ומעבר לזה אני לא ממש יודעת מה היה שם...".

(עמ' 9).

ברי, כי לעדות זו אין כל ערך לענייננו.

6. סוף דבר

אני קובע, כי לא היה כל הסכם מכר בין זרח שקט ובין יהושע איטח אשר מנע את מכירת הדירה על ידי זרח שקט - בעל הזכויות בדירה - לד"ר טלי אברהם.

אני קובע, כי בעת המשא ומתן על מכירת הדירה לד"ר טלי אברהם ובעת שנחתם ביום 25/6/2009 "הסכם המכר" בין זרח שקט (המוכר) לבין ד"ר טלי אברהם (הקונה), היה זרח שקט צלול לחלוטין בדעתו, ניהל את ענייניו ונכסיו באופן עצמאי. לצורך מכירת הדירה הוא נעזר בעורך דין ובאנשי מקצוע נוספים (מתווכים ו"מאכר"). בטרם חתימתו על "הסכם המכר" הוא קרא אותו בקפדנות, הבין היטב את תוכנו ומשמעותו, תיקן את הדרוש תיקון וחתם עליו בהסכמה ומדעת, כשהוא צלול לחלוטין ולאחר ששוכנע שהוא משקף את רצונותיו וכוונותיו.

אני קובע, כי זרח שקט קיבל מד"ר טלי אברהם את מלוא התמורה עבור הדירה והמוצמד אליה (גג וחצר) - את הסך של 1,300,000 ₪ בתוספת של כ- 15,000 ₪ עבור הפרשי הצמדה וריבית; וכי מחיר זה משקף את המחיר המרבי שניתן היה לקבל אותה העת, עבור ממכר זה במצבו.

אני קובע, כי ד"ר טלי אברהם ו/או אביה עמנואל אברהם לא שילמו דבר ליהושע איטח.

אני קובע, כי "הסכם המכר" הנושא את התאריך 24/6/2009, אשר נחתם ביום 25/6/2009 הינו שריר וקיים ככתבו וכלשונו.

אני דוחה את התביעה.

אני מחייב את התובעת - נילי וינברג- לשלם לנתבעת - ד"ר טלי אברהם - את הוצאותיה, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 60,000 ₪.

ניתן היום, כה' באב תשע"ד , 21 באוגוסט 2014, בהיעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.