בפני תביעה לפינוי מושכר.

רקע

1. התובעת הינה עירייה אשר במועדים הרלוונטיים הייתה מועצה מקומית, והיא בעלת חלק מהזכויות על קרקע, שעל חלק ממנה ממוקם מבנה חד קומתי, ברחוב בית שמאי 15 ברמת השרון הידוע כגוש 6551 חלקה 435. חלקו האחר של המבנה ממוקם על גוש 3551 חלקה 418 והינו בבעלות קרן קיימת לישראל (להלן: "המבנה").
2. ביום 08/04/1965 התקשרה התובעת בהסכם עם צבי ירמיהו ז"ל (להלן: "המנוח"), במסגרתו הוחכרו לו זכויות על שטח של 27.62 מ"ר, בצידו המערבי של המבנה, לתקופה של 15 שנה (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"). במסגרת ההסכם ובהסכמת התובעת, בנה המנוח בשטח האמור חנות (להלן: "החנות"), בה ניהל סנדלרייה. בתמורה היה פטור מתשלום דמי שכירות בתקופה האמורה.
3. הנתבעת 1 היא אלמנתו של המנוח, והנתבע 2 הוא בנם של המנוח והנתבעת 1 (להלן ביחד: "הנתבעים"). יחדיו טוענים הם לזכותם להחזיק בחנות.
4. הנתבעת 3 שכרה את החנות מידי הנתבעים, בתשלום דמי שכירות חודשיים. עם זאת, עם הגשת התביעה שבפני, פינתה היא את החנות. משכך ובהסכמת התובעת, נדחתה התביעה כנגדה, ללא צו להוצאות.
5. התובעת טוענת כי הנתבעים מחזיקים בחנות ללא תשלום דמי שכירות, בניגוד להסכמתה ובניגוד לדין.
6. הנתבעים טוענים כי קיימות להם זכויות בחנות, והם מסרבים לפנותה ולהשיבה לידי התובעת.
7. בנסיבות אלו הוגשה בפניי תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהחנות.

העובדות בתמצית

1. הסכם השכירות אשר נחתם בין הצדדים קבע כי המנוח יממן את בניית החנות ויפעיל בה עסק של סנדלרייה. בתמורה נקבע כי המנוח יהיה פטור מתשלום דמי שכירות עבור השימוש בחנות לתקופה של 15 שנה. זאת ועוד נקבע כי באחריות התובעת לרשום החכירה על שם המנוח (רישום החכירה על שם המנוח לא נעשה).
2. עוד נקבע בהסכם השכירות כי בתום תקופת השכירות, על המנוח לפנות את החנות ולהשיבה לידי התובעת. יחד עם זאת נקבע בסעיף 3 להסכם השכירות כי:

"אם מסיבת חוק הגנת הדיירים ימשיך השוכר להחזיק בסנדלרייה יהא עליו לשלם דמי שכירות כפי שייקבע על ידי הצדדים בהסכמה או בהעדר הסכמה על ידי בית הדין".

1. בתום תקופת השכירות, באפריל 1980, המשיך המנוח להשתמש ולהחזיק בחנות.
2. במכתב התובעת למנוח מיום 24/10/82, הובהר כי תקופת השכירות נסתיימה. צוין כי התובעת מסכימה להארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת, בכפוף לתשלום דמי שכירות ראויים, שנקבעו על ידי התובעת ופורטו במכתבה, החל מיום 15/04/80.
3. לבקשת המנוח במכתבו מיום 1/11/82 ומחמת מצבו הכלכלי, הסכימה התובעת להקפיא את תשלום חובותיו של המנוח כפי שנצטברו עד ליום 31/03/83. כן הסכימה להאריך את הסכם השכירות, לתקופה של שנה נוספת, החל מיום – 01/04/83, בתשלום דמי שכירות סמליים בסך של 500 ₪ בלבד, בכפוף לכך שתהא רשאית לבקש את פינוי החנות בכל עת (ראו מכתב התובעת מיום 03/07/83 – נספח 5 לתצהיר איילת שושני).
4. המנוח השיב לתובעת (מכתב אשר אינו נושא תאריך אך מצוין כי נתקבל בידי התובעת ביום 17/10/83) כי הינו בחזקת דייר מוגן בחנות, והסכים לשלם לתובעת דמי שכירות בסך של 500 ₪ לחודש.
5. ביום 28/12/83 דחתה התובעת את טענת המנוח לדיירות מוגנת, ושבה ודרשה ממנו לפנות את החנות ולהשיבה לידיה. בד בבד ובסך הכל, שילם המנוח לתובעת סך של 6,688 ₪ עבור דמי השכירות בתקופה שלאחר תום תקופת החכירה.
6. החל משנת 1984 סירבה התובעת לקבל מהמנוח דמי שכירות, ואף השיבה לו המחאה ע"ס 2,600 ₪ שנשלחה על ידו לטובת התשלום.
7. במכתב התובעת למנוח מיום 01/04/86 הובהר כי אין מניעה לשקול אפשרות להארכת הסכם השכירות.
8. המנוח סירב לפנות את החנות וטען לזכויותיו לדיירות מוגנת. כמו כן שב וביקש לברר חובותיו לצורך תשלום דמי שכירות חודשיים. עוד במהלך הזמן, שינה המנוח את ייעוד ועיסוק החנות מסנדלרייה לעסק לממכר נעליים. כך היו פני הדברים עד מותו של המנוח בחודש מרץ 1989.
9. לאחר מותו של המנוח המשיכו בני משפחת הנתבעים להחזיק בחנות. תחילה המשיך הנתבע 2 להפעיל בה חנות לממכר נעליים, ולימים ובשנת 2005 הושכרה החנות על ידי הנתבעים 1 ו- 2 לנתבעת 3 אשר כאמור פינתה אותה עם הגשת התביעה דנן.
10. עוד יוזכר כי ביום 11/04/89 פנתה התובעת למשפחת הנתבעים בדרישה לפינוי החנות. הנתבעים סרבו לפנות את החנות, בטענה שקיימת להם זכות לדיירות מוגנת בה, מכוח הזכות לדיירות מוגנת של המנוח.
11. ביום 16/10/06, קרי 17 שנים לאחר מכן, פנתה התובעת בשנית בדרישה לפינוי החנות.
12. לבסוף יצוין כי בהתאם לתכנית ר/ש 656 אשר פורסמה ביום 25/10/90 ייעודה של חלקה 418 בגוש 3551 הינו שטח ציבורי פתוח והנכס הממוקם עליו מיועד להריסה.

טענות הצדדים

1. טוענת התובעת כי קמה לה עילה לפינוי המנוח מן החנות, היות שהפר את הסכם השכירות, עובר למותו, שעה שהמשיך להחזיק בחנות, לאחר תום תקופת ההסכם, בניגוד להסכמה, ושינה את יעודה מסנדלרייה לעסק לממכר נעליים. עוד טוענת היא כי המנוח הפר את הסכם השכירות כאשר לא שילם לה את מלוא דמי השכירות עבור השימוש בחנות, החל מאפריל 1980.
2. על האמור מוסיפה התובעת וטוענת כי עילת הפינוי קמה לה כנגד הנתבעים, אשר הפרו את הסכם השכירות, לאחר מות המנוח, והמשיכו להחזיק ולהפעיל בה עסק לממכר נעליים, באמצעות הנתבע 2, מבלי ששילמו כל תמורה בגין שימוש זה, וללא הסדרת רישיון עסק. כן הפרו את הסכם השכירות שעה השכירו את החנות לנתבעת 3, תוך שהם מתעשרים על חשבון התובעת שלא כדין. התובעת אף טוענת כי יש בהתנהגות הנתבעים משום רשלנות כלפיה.
3. עוד טוענת התובעת כי המנוח בעצמו לא היה דייר מוגן משום שלא התקיימו התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), לצורך תחולתו, ובין היתר לא שולמו לתובעת דמי מפתח.
4. למעלה מכך, טוענת היא כי אין לראות במנוח ו/או בנתבעים דיירים מוגנים מחמת תחולתו של סעיף 14 לחוק הגנת הדייר, בשים לב למועד בניית החנות ותחילת תקופת השכירות.
5. לחילופין, טוענת התובעת כי גם אם היה המנוח בחזקת דייר מוגן, עובר לפטירתו, הרי שזכות זו התבטלה, בטרם פטירתו, משום שהפר את הסכם השכירות. לפיכך לא נתמלאו, לשיטתה, היסודות הנדרשים בסעיפים 23 ו-26 לחוק הגנת הדייר, המקנים לנתבעים בעצמם זכות לדיירות מוגנת.
6. לחילופי חילופין, ובמקרה בו יוכרו הנתבעים כדיירים מוגנים, טוענת התובעת כי יש לראות בהשכרת החנות לנתבעת 3, נטישה שהוליכה לכשעצמה, לכך שהנתבעים איבדו את זכויותיהם בה. עוד נטען כי עילת הפינוי קמה לתובעת מכוח סעיף 131 (6) לחוק הגנת הדייר, היות שהנתבעים התעשרו על חשבון התובעת באופן בלתי הוגן.
7. על האמור מוסיפה התובעת כי בנסיבות ובשים לב לכך שמדובר בבית עסק, הממוקם על מקרקעי ציבור, אין הנתבעים זכאים לסעד מן הצדק.
8. ואף זאת שאין הנתבעים בעלי זכות חכירה מתחדשת ו/או בעלי זכות חכירה בלתי הדירה בחנות, בשים לב לכך שעסקינן במקרקעי ציבור, ובשים לב לכך שלא נתקבלה החלטת המועצה בעניין, כנדרש בחוק.
9. לבסוף טוענת התובעת כי היא זכאית לדמי שימוש ראויים. בשל טענת ההתיישנות מעמידה התובעת את תביעתה על תקופה של 7 שנים, עובר למועד הגשת כתב התביעה שבפניי. לעניין זה צורפה חוות דעת שמאי מטעם התובעת.
10. מנגד טוענים הנתבעים כי הם בעלי זכויות בחנות, מכוח זכויותיו של המנוח כדייר מוגן, בשים לב, בין היתר, למועד כריתת ההסכם (08/04/65), שהוא לפני המועד הקובע המפורט בחוק (20/08/68); לעובדה כי למעשה שולמו דמי מפתח על דרך של בניית החנות על חשבון המנוח, ולעובדה שסמכות הדיון, בעניין דמי השכירות, הוקנתה לבית הדין לשכירות בלבד.
11. לחילופין טוענים הנתבעים כי יש לראות בהם כבעלי רשות בלתי הדירה להשתמש בחנות, או כבעלי זכות חכירה מתחדשת, וכי יש להתנות את פינויים, בתשלום פיצוי.
12. בנוסף טוענים הנתבעים כי התובעת התנהלה בחוסר תום לב משום שבמהלך השנים התנהלו בחנות עסקים שונים לרבות עסק של תיווך, וזאת, בידיעת התובעת ובהסכמתה.
13. ועוד כי חלק מהוראות הסכם השכירות אינן חוקיות, וכי היות והתובעת ניסחה את ההסכם בעצמה, יש לפרשו כנגדה.
14. מכל מקום, מדגישים הנתבעים כי התובעת לא דרשה מהם כל תשלום בעבור דמי שכירות בגין השימוש בחנות, ולחילופין כי גם אם הייתה התובעת זכאית לתשלום דמי שכירות, הרי שוויתרה על תשלום זה בכך שלא פנתה לבית הדין לשכירות על מנת לקבוע שיעורם.
15. לבסוף טוענים הם כי זכות התובעת לדרוש דמי שכירות כלשהם התיישנה, ולחילופין כי גם אם היא זכאית לתשלום דמי שימוש, הרי שעל בית הדין לשכירות לקבוע שיעורם, היות שמדובר בדיירות מוגנת.

דיון

1. לצורך הדיון בזכות הנתבעים בחנות יש לבחון תקופת החזקה והשימוש בה, הן על ידי המנוח והן על ידי הנתבעים, המתחלקת לתקופות שונות:
   1. תקופת הסכם השכירות והשימוש בחנות על ידי המנוח (04/65 – 04/80);
   2. תקופת הארכת הסכם השכירות ותשלום דמי שכירות חודשיים על ידי המנוח כמפורט בהסכם (04/80 - 31/03/84);
   3. התקופה בה החזיק המנוח בחנות ללא תשלום דמי שכירות (01/04/84 – 04/89);
   4. התקופה בה החזיקו הנתבעים בחנות ללא תשלום דמי שכירות (04/89 ואילך).
2. בשים לב לכך שהמנוח, אשר חתם על ההסכם, נפטר, וכן בשים לב לעדות נציגת התובעת, לפיה אין לה כל ידיעה אישית בעניין החנות נשוא התביעה שבפניי לפני שנת 1995 (ראו פרוטוקול הדיון מיום 23/11/11 עמ' 14), הרי שיש לבחון את מערכת היחסים בין המנוח לתובעת, בהתאם להסכם השכירות, ובשים לב להשתלשלות העניינים בתקופה שלאחר מכן, כפי העולה מהמסמכים אשר הוגשו במסגרת הליך זה.
3. יש לציין כי מהלך הדיון נטענו על ידי שני הצדדים טענות שונות אשר נזנחו בסיכומיהם. לעניין זה יובהר כי דין טענה שלא נטענה במסגרת הסיכומים כדין טענה שנזנחה (ראו: ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט פ"ד מט (2) 102).

מעמד המנוח בחנות בתקופת ההסכם (1965-1980) – עקרונות הסכם השכירות

1. הסכם השכירות קובע כאמור כי זכות המנוח בחנות הייתה זכות חכירה לתקופה של 15 שנים.
2. זכות החכירה הוסדרה בסעיף 3 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לפיו:

"שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

1. המנוח היה איפוא במעמד של חוכר.
2. סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") קובע כדלקמן:

"שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

מהות

1. בתמורה לשכירות זו מימן המנוח את בניית החנות על הקרקע, ואף השתמש בה לצורך הפעלת סנדלרייה, כפי שפורט בהסכם. כך היו פני הדברים עד שנת 1980.

מעמד המנוח בחנות בתקופת הארכת הסכם השכירות בכפוף לתשלום דמי שכירות חודשיים (04/80 – 31/03/84)

1. בתקופה שבין 04/80 ועד 31/03/84, לאחר ניסיון התובעת לפנות את המנוח מהחנות, הוסכם בין הצדדים כי הסכם השכירות יוארך לתקופה נוספת, בכפוף לתשלום דמי השכירות המוסכמים החל מ-1/04/83 (להלן: "תקופת ההארכה"). יתרת חובותיו של המנוח בגין השימוש בחנות, החל מתום תקופת השכירות כמפורט בהסכם ועד למועד זה – הוקפאו בהחלטת התובעת.
2. המנוח החל לשלם דמי השכירות כאמור.
3. עם תום תקופת ההארכה, לא פינה המנוח את החנות, ואף שלח לתובעת המחאה בסך

2,600 ₪, תשלום עבור דמי שכירות חודשיים. ביום 05/04/84 השיבה התובעת למנוח את ההמחאה האמורה, ואף דרשה במכתבה מיום 20/08/84 את פינוי החנות והשבתה לידיה.

1. במסגרת התכתבויות בין הצדדים, סרב המנוח לפנות את החנות בטענה שזכויותיו בה הינן כזכויות דייר מוגן.
2. בשים לב להסכמת התובעת לקבל מהמנוח דמי שכירות, בגין השימוש בחנות בתקופה שבין 04/80 ועד 31/03/84, ובתוך כך להקפיא את חובותיו, יש לראות בהתנהגותה, הסכמה להארכת הסכם השכירות המקורי לתקופה נוספת, היינו עד ליום 31/03/84.

מעמד המנוח בתקופה בה החזיק בחנות ללא תשלום דמי שכירות ועד מותו (01/04/84 – 04/89)

1. המנוח המשיך להחזיק בחנות ולהשתמש בה לצרכיו, גם לאחריי יום 01/04/84.
2. במכתב התובעת מיום 01/04/86, הובהר למנוח כי אין מניעה לשקול אפשרות להשכיר לו את החנות פעם נוספת, בכפוף לתשלום דמי שכירות החל מיום 01/01/84. עם זאת המנוח המשיך להחזיק בחנות, ולא שילם לתובעת כל תמורה בגין השימוש, החל משנת 1984.
3. יחד עם זאת בין המנוח לתובעת לא נכרת הסכם נוסף, המאריך את תוקפו של הסכם השכירות הקודם, או הסכם שכירות חדש לתקופה נוספת. תקופת ההסכם וכן תקופת ההארכה נסתיימו זה מכבר ונראה כי הסכם השכירות פג.
4. לעניין זה יצוין כי במכתב התובעת מיום 11/04/89, דרשה היא מהנתבעים לפנות את החנות ולהשיבה לידיה, וזאת מחמת שהמנוח היה בר רשות להשתמש בה באופן אישי, בזו הלשון:

"בעבר המנוח – ירמיהו צבי ז"ל קבל רשות להשתמש באופן אישי בלבד להשתמש (כך במקור) בנכס, תוך הדגשה כי אסור לו להעביר זכות שימוש לאחרים".

1. בנסיבות הללו נראה כי התובעת בעצמה הבהירה לנתבעים, בדיעבד, את מעמד המנוח בחנות, כפי שהיה בחייו, ואף הוסיפה והבהירה להם כי החל מתום תקופת השכירות, מעמדו של המנוח במושכר הינו כמעמד של בר רשות להחזיק במקרקעין.
2. תוצאת האמור הינה כי אין מקום לדון כיום בעניין הפרת הסכם השכירות שתוקפו פג עוד ביום 31/03/84, בין שהפרה זו בוצעה על ידי המנוח ובין שבוצעה על ידי הנתבעים, ככל שבוצעה. במצב דברים שכזה יש לבחון את זכויות הנתבעים במושכר, בהתאם לטענותיהם ובהתאם למצב המשפטי כפי שיפורט להלן.

מעמד הנתבעים בחנות החל מ04/89 ואילך

זכות חכירה מתחדשת

1. כפי שפורט לעיל הנתבעים טוענים כי קמה להם זכות חכירה מתחדשת, על יסוד הסכם השכירות, וכן על יסוד שתיקתה והסכמתה של התובעת, במשך השנים.
2. בד בבד, טוענים הנתבעים כי לא שילמו כל תמורה בגין זכות זו החל משנת 1984, היות שמעולם לא נדרש מהמנוח ו/או מהם בעצמם, לשלם דמי שכירות אלה (ראו לעניין זה סעיף 5א לתצהיר הנתבע 2; סעיף 5 לתצהיר הנתבעת 1; סעיף 5 לתצהיר הגב' פוריאל יצחק).
3. בנוסף אין הנתבעים תוחמים את זכותם הנטענת לחכירה מתחדשת, בזמן קצוב.
4. יסודותיה של זכות השכירות כהגדרתם בחוק המקרקעין, כוללים תשלום תמורה, וכן דורשים כי השכירות לא תהיה לצמיתות.
5. לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט ג'ובראן בע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, תק-על 2008 (3), 1377 וכדלקמן:

"נחזור למושכלות יסוד. סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 ס"ח 575 (להלן: חוק המקרקעין) קובע, כי שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים הינה "חכירה"." (הדגשים אינם במקור).

1. בנסיבות הללו ובהתאם להצהרת הנתבעים עצמם, לפיה לא שילמו לתובעת דמי שכירות, בין מחמת סירובה של התובעת לקבלם ובין מחמת שמעולם לא נדרשו לשלם דמי שכירות אלה, לא ניתן לקבל טענתם לפיה מדובר בזכות חכירה אשר בשורשיה יסוד התמורה, ומקל וחומר כי מדובר בזכות חכירה מתחדשת.
2. כמו כן לא ניתן לקבל טענתם לפיה המנוח מעולם לא נדרש לשלם דמי שכירות בגין שימוש בחנות מעבר למימון בנייתה, שכן כפי שכבר הובהר לעיל, המנוח הכיר בחובתו לשלם לתובעת דמי שכירות, ואף שילם דמי שכירות אלה משך תקופה, בכפוף לטענתו לפיה קמה לו זכות לדיירות מוגנת בחנות.
3. לדברים אלה יש להוסיף כי כפי שכבר קבעתי, תוקפו של הסכם השכירות פג עוד ביום 31/03/84, ואין לנתבעים על מה לסמוך בטענתם לזכות חכירה מתחדשת. יובהר עם זאת כי גם לו הייתי מקבלת טענת הנתבעים המנסים להיבנות מהסכם השכירות כאמור, הרי שזכות החכירה החלה לכאורה עוד בשנת 1989 ונמשכת עד היום, קרי למעלה מ-20 שנים. בנסיבות אלו, קמה חובה לעריכת מסמך בכתב ולסיום העסקה ברישום. משלא נעשו שני אלה ולא נתקיימו הוראות הדין, הרי שנשמט היסוד לטענות הגנת הנתבעים בדבר זכות חכירה מתחדשת. (ראו לעניין זה גם דברי כב' השופטת ע' ברקוביץ בבש"א (ת"א) 174051/08 מלון מורייה ת"א בע"מ נ' בייז אטואל [פורסם בנבו].
4. כאן המקום לציין כי טענת הנתבעים, לפיה במועד כריתת ההסכם, לא ידע המנוח קרוא וכתוב ולכן לא ידע על מה הוא חותם, אינה מקובלת עלי. כלל הוא כי "חזקה על אדם החותם על מסמך, כי הוא קרא והבין את תוכנו" (ראו דברי כב' השופט ריבלין בע"א 9136/02 מיסטר מאני נ' שרה רייז פ"ד נח(3) 394). הנטל לסתירת חזקה זו הינו משמעותי, והדרך לכך היא בהעדת עורכי דין שהחתימו את המתכחש לתוכנו של ההסכם (ראו ע"א 36/99 ראובן יפה נ' עזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל פ"ד נה (3) 272; ג. ויתקון, דיני מקרקעי ישראל, מהדורה רביעית, תש"ע – 2009, 581).
5. הנתבעים ו/או מי מטעמם לא נכחו במעמד חתימת ההסכם, ואף לא זימנו לעדות את נציג התובעת, אשר חתם עם המנוח על ההסכם. בנוסף, הנתבעת טענה כי אינה זוכרת את חתימתו של המנוח היות שאיננו בין החיים כבר למעלה מ-20 שנה, ולפיכך לא יכולה הייתה לאמת אותה. עוד הודתה כי לא ידעה הכל, ואף לא ידעה שהיו למנוח חשבון בנק והמחאות בהן השתמש (ראו פרוטוקול הדיון מיום 23/11/11 עמ' 18).
6. הדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב להתכתבויות המנוח עם התובעת, עובר לפטירתו, בין בעצמו ובין באמצעות עורך דין מטעמו, וכן לטענותיו לדיירות מוגנת, לאחר תום תקופת ההסכם.
7. זאת ועוד, גם טענת הנתבעים בעניין מחדלה של התובעת ברישום זכויות החכירה, לטובת המנוח, במועד חתימת ההסכם, אינה מעלה ואינה מורידה מזכויות המנוח בחנות, וכפועל יוצא מזכויות הנתבעים.
8. עיון בסעיפים 3 ו-16 להסכם השכירות מעלה כי התובעת התחייבה לרשום את החכירה בספרי האחוזה המתנהלים במנהל מקרקעי ישראל. בפועל כאמור לא בוצע הרישום.
9. בעניין רישום זכויות קנייניות בספרי האחוזה של מנהל מקרקעי ישראל נקבע ברע"א 9552/06 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ, תק-על 2008(2), 3560 מפי כב' השופטת (כתוארה אז) ד' בייניש כדלקמן:

"...אכן, בידוע שהרישום המתנהל במינהל אינו יוצר כשלעצמו זכויות קנייניות או גורע מהן..."

1. לעניין זה יש להוסיף כי גם אם הייתה נרשמת לטובת המנוח זכות החכירה, הרי שזו הייתה נרשמת לתקופה של 15 שנים בהתאם למפורט בהסכם השכירות. כפי שכבר קבעתי לעיל, תוקפו של הסכם השכירות, אשר הקנה למנוח זכות קניינית בחנות, פג עוד ביום 31/03/84, ועימו פגה גם זכות זו.
2. תוצאת האמור הינה כי רישום זכות החכירה בחנות לטובת המנוח, בהתאם למפורט בהסכם השכירות, קרי, בספרי האחוזה של מנהל מקרקעי ישראל, אין בו כדי ליצור למנוח וכפועל יוצא, לנתבעים בעצמם, זכויות קנייניות יש מאין. די בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת טענה זו.

זכות לדיירות מוגנת

1. כפי שנקבע לעיל זכויותיו של המנוח בחנות, בתקופת הסכם השכירות היו כבעל זכות חכירה בחנות לתקופה של 15 שנים, קרי, עד שנת 1980.
2. בד בבד, המנוח טען כי קמה לו בחנות הזכות לדיירות מוגנת.
3. הנתבעים טוענים כי כפועל יוצא מזכותו של המנוח בחנות, קמה גם להם זכות לדיירות מוגנת, בין היתר, בשים לב לכך שיש לראות בבניית החנות, על חשבון המנוח, תשלום דמי מפתח.
4. הסכם השכירות קובע כי בתום תקופת השכירות היה על המנוח לפנות את החנות ולהשיבה לידי התובעת. יחד עם זאת נקבע כי "אם מסיבת חוק הגנת הדיירים ימשיך השוכר להחזיק בסנדלרייה יהא עליו לשלם דמי שכירות כפי שייקבע על ידי הצדדים, בהסכמה, או בהעדר הסכמה, על ידי בית הדין" (סעיף 3 להסכם השכירות).
5. יצוין כי כפי שהובהר לעיל, הרי שבתום תקופת ההסכם, הוארכה מערכת היחסים בין התובעת למנוח, על יסוד החלטת התובעת, להמשיך ולהתקשר עם המנוח, בכפוף לתשלום דמי שכירות. באותם המועדים טען המנוח כי יש לו זכות לדיירות מוגנת, ואילו התובעת מצידה, דחתה טענות אלה.
6. עיון בהסכם מעלה כי סוגיית הדיירות המוגנת נדונה על ידי הצדדים, במעמד חתימת ההסכם, וכי הוסכם עליהם כי תחולת חוק הגנת הדייר על מערכת היחסים בין הצדדים, בתקופה שלאחר תקופת ההסכם, תיקבע בהתאם לחוק, כפי שיהיה באותו מועד.
7. תוצאת האמור הינה כי יש לבחון את תחולת חוק הגנת הדייר כפי שעמד בתוקפו בתום תקופת השכירות, קרי בשנת 1980.
8. סעיף 14(ב) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

"נכס בבנין או בתוספת בנין שנמצא בידי דייר בתשכ"ח באחת הנסיבות המנויות להלן, וערב תשכ"ח לא חל חוק זה על שכירותו מפני שהנסיבה פורשה בחוזה השכירות - לא יחול חוק זה על שכירותו לאחר שתמה תקופת השכירות לפי החוזה אלא אם נקבע בחוזה השכירות שנעשה לפני תשכ"ח, או משתמע ממנו, כי חוק זה יחול עליה; ואלה הנסיבות:

(1) בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר י"ד בטבת תשי"ג (1 בינואר 1953) והנכס הושכר לראשונה אחרי י"ז באלול תשי"ג (28 באוגוסט 1953) (להלן - תשי"ג);

(2) בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר כ"ז באדר ב' תשי"ד (1 באפריל 1954) והנכס הושכר לראשונה אחרי ט' באדר תשט"ו (3 במרס 1955);

(3) הנכס מצוי בבנין מבנינים לבתי חרושת או לבתי מלאכה שהקים אותם מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, תש"י-1950, והושכר לראשונה אחרי תשי"ג."

1. מתוך האמור בסעיף 14(ב) 2 לחוק הגנת הדייר, עולה כי נקבע שהחוק אינו חל על נכס אשר ערב התשכ"ח (20/08/68), לא חל החוק על שכירותו, מפני שהנסיבה – על פיה מדובר בנכס שנבנה לאחר יום 1/04/54 והושכר לראשונה לאחר יום 03/03/55 – פורשה בחוזה השכירות.
2. במסגרת הסכם השכירות צוין כי המדובר על מבנה חדש הצפוי להיבנות על ידי המנוח על חלקת קרקע אשר בבעלות התובעת, בזו הלשון:

"הואיל והמועצה הינה הבעל הרשום של חלקת קרקע הנמצאת בגוש 6551 רמת השרון לפי תכנית בניין ערים 287 חלקה ציבורית בשטח של ____ ממ"ר (כך במקור) חלק מחלקה ציבורית 1.

הואיל והמועצה אשרה הקמת מבנה על החלקה הנ"ל שישמש סנדלרייה (שיקרא להלן "הסנדלריה").

הואיל וברצון השוכר להקים ולהחזיק ולהשתמש בסנדלריה שתבנה על ידו על החלקה הנ"ל".

1. כמו כן צוין בהסכם כי מועד תחילתו ביום 08/04/65.
2. ברע"א 10343/05 "עמידר" - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה, תק-על 2006(2), 719 קבע כב' השופט א' רובינשטיין בעניין זה כדלקמן:

"... הואיל ובשכבר הימים נראה היה פירוט הדרישות הפורמאליות ככשר, אין מקום לקרוא אחורנית דרישות שמעבר לכך, ולגרום לפרשנות שלא תהא במקומה במקרים רבים אחרים...".

1. בהמשך דבריו הבהיר כב' השופט רובינשטיין כי לצורך הסרת הגנת חוק הגנת הדייר, די בכך שבהסכם השכירות פורשו הנסיבות העובדתיות הפורמאליות שנקבעו בחוק, היינו מועד הבניה ומועד ההשכרה, ואין חובה לציין בצורה מפורשת את תוצאות הנסיבות העובדתיות, היינו, הסרת הגנת החוק (ראו שם).
2. לפיכך ובהתאם להלכה הרי שציון מועד תחילת השכירות וציון מפורש כי עסקינן בבניין חדש אשר נבנה והושכר לאחר המועדים הקובעים בחוק – די בהם כדי לשלול תחולת חוק הגנת הדייר על מערכת היחסים בין המנוח לתובעת.
3. יש לציין כי אינני מקבלת טענת הנתבעים לפיה בניית החנות על חשבון המנוח, כמוה כתשלום דמי מפתח. עיון בהסכם השכירות מעלה כי הובהר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים שבניית החנות מהווה תמורה לתשלום דמי השכירות לתקופה של 15 שנים. הדברים מקבלים משנה תוקף עת המנוח בעצמו החל לשלם לתובעת דמי שכירות בגין השימוש בחנות בתקופת הארכת ההסכם.
4. בנוסף, אינני מקבלת טענות הנתבעים לפיהן באי פנייה לבית הדין לשכירות, התביעה מוקדמת, וכי אזכור בית הדין לשכירות בהסכם, מצביעה על תחולתו של חוק הגנת הדייר על ההסכם בין הצדדים.
5. לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה השכירות מכוח ההסכם, איננה שכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, והואיל ומדובר בהוראה קוגנטית, הרי שהסמכת בית הדין לשכירות, בהסכם, לקבוע את דמי השכירות, אינה יכולה להקים זכויות יש מאין, שעה שהמחוקק הוציא מתחולה, בהוראה קוגנטית, שכירות זו.
6. תוצאת האמור הינה כי חוק הגנת הדייר אינו חל על מערכת היחסים בין הצדדים, בין בתקופת השכירות לפי ההסכם ובין בתקופה שלאחריה.
7. משהגעתי כדי כך, ומשקבעתי כי המנוח לא היה בחזקת דייר מוגן, הרי שבהתאם, לא ניתן לקבוע כי הנתבעים בעצמם הינם בחזקת דיירים מוגנים, שהרי זכות הנתבעים מותנית בזכותו של המנוח, אשר כפי שנקבע, איננה קיימת.
8. תוצאת האמור הינה כי מתייתר הצורך לדון בעילות הפינוי הנובעות מכוח חוק הגנת הדייר. בנוסף לכך, עת לא קיימת לנתבעים זכות לדיירות מוגנת, הרי שגם לא קמה להם הזכות לקבלת סעד מן הצדק.

טענת ההשתק -

רשות להשתמש במקרקעין

1. עד עתה נקבע כי אין לנתבעים זכות חכירה מתחדשת בחנות. כמו כן הובהר כי גם טענת הנתבעים לזכותם לדיירות מוגנת אינה עומדת להם. יחד עם זאת, בשים לב לכך שהנתבעים המשיכו להחזיק בחנות, לא ניתן להתעלם מכך שהתובעת לא נקטה כל פעולה לפינוי הנתבעים מהחנות, אלא במכתב דרישה לפינוי משנת 1989, ולאחר מכן אך בשנת 2006.

1. הנתבעים לא שילמו לתובעת כל דמי שכירות בגין השימוש בחנות, החל ממועד החזקת החנות על ידם (04/89 ואילך), ולפיכך יש לבחון זכויותיהם להשתמש בחנות החל ממועד זה.
2. במכתב התובעת מיום 11/04/89, דרשה התובעת מהנתבעים לפנות את החנות ולהשיבה לידיה, וזאת היות שהמנוח היה בר רשות להשתמש בה באופן אישי כפי שפורט לעיל. בתגובה השיבו הנתבעים כי קיימות להן זכויות בחנות, מכוח זכותו של המנוח לדיירות מוגנת. התובעת השיבה במכתבה מיום 11/06/89 כי אינה מכירה בטענות אלה, וחזרה על דרישתה לפינוי החנות.
3. יחד עם זאת התובעת לא נקטה כל פעולה לפינוי הנתבעים מהחנות וזאת עד למכתבה מיום 16/10/06.
4. לעניין זה יש לציין כי ההלכה קובעת שהרשות להשתמש במקרקעין, ניתנת בין בהיתר מפורש שניתן על ידי הבעלים לאחר להחזיק בהם, ובין בהתנהגות הבעלים ושתיקה ארוכת שנים מצידם.

הדברים הובהרו בע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד ל"ט (3)693) מפי כב' השופט חלימה כדלקמן:

"... מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מלים מפורשות. רשות כזאת... יכול להשתמע ממנהג הארץ'. הרשות יכול שתינתן על-ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה.. ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא גם יכול להשתמע מן הנסיבות...".

(ראו לעניין זה גם: פרופ' נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב 1995 עמ' 24; ע"א 463/79 ג'ובראן נ' ג'ובראן פ"ד ל"ו (2), 403).

1. נקבע עם זאת כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח' נ' מדינת ישראל ואח' פס"מ תשל"ז (2) 461).
2. בשים לב למכתב התובעת מיום 11/04/89, לפיו הובהר כאמור כי המנוח היה במעמד של בר רשות להשתמש במקרקעין, ובשים לב לכך שהתובעת קפאה על שמריה משך תקופה של למעלה מ-17 שנים, ולא ביקשה פינוייה, נראה כי גם זכותם של הנתבעים להחזיק בחנות, הינה זכות של ברי רשות להשתמש במקרקעין.
3. בשים לב לכך שהנתבעים לא שילמו כל תמורה בגין השימוש בחנות, הרשות שקיבלו הינה רשות חינם שמשמעותה כי הינה רשות הדירה המתחדשת מרגע לרגע, עד למועד בו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין.
4. לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט זילברג בע"א 96/50 יעקב צינקי ואח נ' ויקטור ע. כיאט, פ"ד ה(1), 474:

"רישיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רישיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון".

(כן ראו: ע"א 50/77, אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד ל"א (3), 433; פרופ' נ. זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב 1995 עמ' 24, 61)

1. על מנת לקבוע כי אופייה של הרשות להשתמש במקרקעין הינה רשות בלתי הדירה, על המחזיק להוכיח כי קיבל רשות מפורשת להשתמש במקרקעין, וכן כי השקיע בו השקעה ניכרת, בהסכמת הבעלים (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז (1) 290; ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321).
2. בענייננו, כבר נקבע לעיל כי התובעת לא נתנה הסכמה מפורשת להשתמש במקרקעין, ואף הביעה הסתייגותה משימוש זה, עוד במכתביה לפני מות המנוח ולאחריו ועד שנת 1989. בנוסף, משקבעתי כי בניית החנות במימון המנוח הייתה כתשלום דמי שכירות למשך תקופה של 15 השנים הראשונות, בשים לב לכך שהמנוח בעצמו החל לשלם דמי שכירות עבור התקופה שלאחר מכן, לא ניתן גם לראות במימון בניית החנות, כהשקעה שיש בה על מנת לאפיין את רשות השימוש במקרקעין כרשות בלתי הדירה.
3. לעניין ביטול הרשות נקבע בע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים פ"ד ל"א (3), 210 מפי כב' השופט אשר כדלקמן:

"דעת רוב השופטים היא, שרשיון חינם שאינו לזמן קצוב מתבטל כהרף-עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון..."

1. בנסיבות ובשים לב למכתב התובעת מיום 16/10/06, הרי שהתובעת הבהירה לנתבעים כי עליהם לפנות את החנות ולהשיבה לידיה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.
2. משכך היה על הנתבעים לפנות את החנות ולהשיבה לידי התובעת, לאחר מכתבה זה. משלא נעשה כן, הרי שהחל ממועד זה היה על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שכירות בגין השימוש בנכס.

דמי שימוש ראויים

1. התובעת טוענת כי על הנתבעים לשלם לה דמי שכירות ראויים בגין השימוש בחנות החל מהמועד בו הפסיק המנוח לשלם דמי שכירות אלה קרי החל משנת 1984. יחד עם זאת ומחמת טענת ההתיישנות, טוענת התובעת כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש בחנות בתקופה של 7 שנים, עובר להגשת התביעה שבפני.
2. בשים לב לכל אשר פורט לעיל בעניין זכויות הנתבעים בחנות, אני סבורה כי יש לחייב את הנתבעים, בתשלום דמי שכירות ראויים, החל ממועד מכתב הדרישה לפינוי, אשר נשלח ביום 16/10/06, הוא המועד בו חזרה התובעת ממתן הרשות להשתמש במקרקעין.
3. התובעת צירפה חוות דעת שמאי מטעמה, מר עמיר סיוון, לפיה דמי השימוש הראויים לחנות, בתקופה שבין 16/10/06 ועד 12/06 הינם בסך של 1,784 ₪ לחודש. בנוסף דמי השימוש הראויים בגין השימוש בחנות בתקופה שבין 01/07 ועד מועד הגשת התביעה הינם בסך של 1,900 ₪ לחודש.
4. השמאי ציין בחוות דעתו כי מדובר בחנות בשטח של כ-28 מ"ר, המשמשת כמשרד תיווך, בצידו המערבי של המבנה. עוד הבהיר כי בקביעת השומה נתן דעתו למיקומה של החנות, מצבה התחזוקתי, מאפייניה לרבות גילה, וכן התייחס להערכות אומדן דמי שכירות ועסקאות שונות, אשר בוצעו בנכסים דומים באזור. לא נעלמה מעיני העובדה כי במסגרת עדותו הוסיף השמאי כי הקרקע עליה ממוקמת החנות מיועדת בחלקה לדרך, אך אני סבורה כי אין בכך כדי לגרוע מעדותו, באשר לדמי השכירות הראויים, אשר נבחנו בשים לב למכלול השיקולים כמפורט.
5. הנתבעים לא המציאו חוות דעת מטעמם החולקת על גובה דמי השכירות הראויים אותם קבע השמאי מטעם התובעת בחוות דעתו.
6. לאור הקביעה כי החל משנת 2006 מחזיקים הנתבעים בחנות שלא כדין, ובשים לב לחוות דעת שמאי התובעת, הריני קובעת כי על הנתבעים לשאת בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 1,784 ₪, עבור התקופה שבין 16/10/06 ועד 31/12/06, וכן בתשלום סך של 1,900 ₪ לחודש, החל מיום 01/01/07 ועד למועד השבת החזקה בחנות לידי התובעת.

סוף דבר

1. תביעת הפינוי מתקבלת. התביעה לדמי שימוש ראויים מתקבלת בחלקה.
2. הנתבעים יפנו את החנות נשוא התובענה, המהווה חלק מגוש 6551 חלקה 435 וחלק מגוש 3551 חלקה 418 וממוקמת ברחוב שמאי 15 ברמת השרון, בתוך 30 יום החל מהיום, וישיבו את החזקה בה לתובעת, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך להם.
3. בנוסף על הנתבעים 1 ו-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך של

1,784 ₪, עבור התקופה שבין 16/10/06 ועד 31/12/06,וכן תשלום בסך של 1,900 ₪ לחודש, החל מיום 01/01/07 ועד למועד השבת החזקה בחנות לידי התובעת.

1. כמו כן ישלמו הנתבעים לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 15,000 ₪.
2. כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום החל מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תשלח לצדדים העתק פסק הדין בדואר רשום.

ניתן היום, כ"ט כסלו תשע"ג, 13 דצמבר 2012, בהעדר הצדדים.