1. השאלה הטעונה הכרעה בעת הזו היא מהן ההוראות שיש לתת לכונסי הנכסים שמונו בהסכמת הצדדים לביצוע הפעולות הנדרשות לקיום חוזה מכר זכויות חכירה במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 5508 בראש העין (להלן: "המקרקעין") ולרישום זכויות המבקשים (להלן: "הקונים"). האם יש להורות לכונסי הנכסים לפעול לביצוע הרישום על פי תשריט החלוקה מוצג מב/1, כעתירת הקונים, או על פי תשריט חלוקה שיערך על ידי מודד שימונה כמומחה מטעם בית המשפט, כמבוקש על ידי המשיבים 1-3 (להלן "המוכרים").

רקע עובדתי וההליכים

1. הקונים התקשרו ביום 18.11.1999 עם המוכרים ובכללם אם המשיב 1 גב' רומיה קוממי אהרון ז"ל, כשעוד הייתה בין החיים, בחוזה לרכישת שני שלישים מזכויות החכירה שבבעלותם במקרקעין (להלן: "החוזה"). המוכרים התחייבו בחוזה להעביר את הזכויות שנרכשו על ידי הקונים על שמם. עד כה הדבר לא בוצע. לצדדים טענות שונות ביחס לגורמים לכך.
2. הקונים הגישו את המרצת הפתיחה שלפני עוד בשנת 2010 (להלן: "הבקשה"). בבקשה עתרו הקונים לאכוף על המוכרים לרשום את הזכויות שרכשו במקרקעין על שמם. בנוסף התבקש מינוי בא כוח הקונים ככונס נכסים לצורך אכיפת החוזה והסמכתו לפעול להעברת הזכויות על פי תשריט החלוקה שנחתם על ידי מנהל עזבון האם המנוחה ועל ידי המשיבים 1 ו 3 ביום 9.10.2002 (להלן: "התשריט" וגם "תשריט החלוקה").
3. יובהר כי הקונים רכשו 2/3 משטח מגרש המוכרים וכי בהתאם לחוזה ממשיכים המוכרים להיות הבעלים ולהחזיק ב 1/3 הנותר משטח המגרש. רישום זכויות הקונים כרוך לפיכך בפיצול המגרש וחלוקתו לפי החלקים היחסיים של הצדדים על פי החוזה. השאלה המתעוררת בעת הזו בהליך שלפני היא לפי איזה תשריט חלוקה יבוצע רישום הזכויות כחלק מאכיפת החוזה. בעניין סעד זה אין עוד מחלוקת בין הצדדים.
4. בתשובת המוכרים לבקשה נטען שהקונים הפרו את החוזה ואף לא שילמו למוכרים את יתרת התמורה. המוכרים עתרו לדחיית הבקשה. לחלופין ביקשו להורות על ביטול החוזה ועל השבה.
5. בשנת 2013 הוגשה בבית משפט זה תביעת המוכרים נגד הקונים (ת.א 7358-06-13) המוכרים עתרו למתן פסק דין הצהרתי שהקונים הפרו את החוזה וכי ביטול החוזה על ידם בשנת 2012 נעשה כדין. לטענת המוכרים סיפחו הקונים שביל מעבר שהוא חלק משטח המוכרים בו יש להם זיקת הנאה לשטחם והם עושים בו שימוש בלעדי שלא כדין. נטען בנוסף שהקונים בנו גדר וסגרו את השביל בשער באופן המונע את שימוש המוכרים בשביל. המוכרים עותרים בתביעתם להריסת הגדר והשער ובנוסף להריסת חומה שבנו הקונים בשטח המוכרים, ללא הסכמתם וללא היתר בניה. בתביעת המוכרים התבקש גם סעד הצהרתי שהחומה אינה ממוקמת במקומה הנכון וששימוש הקונים בשביל אינו כדין. תביעת המוכרים כוללת אף סעד כספי בגין הפרת ההסכם על ידי הקונים, אי תשלום מלוא התמורה, דמי שכירות ראויים, פיצוי בגין שימוש בשביל זיקת ההנאה ובשטח שסופח עם הקמת החומה, פיצוי על הריסת מבנה טרומי של המוכרים, וכן סעד לפינוי וסילוק יד הקונים מהמקרקעין.
6. ביום 23.12.2013 ניתן על ידי הנשיאה כב' השופטת גרסטל (כתוארה אז) תוקף של החלטה להסכמת הצדדים שאם תוך 30 ימים לא יוסדר כל הטעון הסדרה לצורך העברת הזכויות, ימונו באי כוח הצדדים ככונסי נכסים ביחד להשלמת הטיפול ללא דיחוי, בכפוף להוראות בית המשפט, ככל שידרשו.
7. ממועד זה ועד היום התקיימו בתיק ישיבות משפט רבות כדי לעקוב אחר התקדמות הטיפול בעברת הזכויות על שם הקונים. משההתקדמות לא הייתה מספקת ולא קוים לוח הזמנים שנקבע בהחלטות התקבלה בקשת הקונים להורות כי ככל שחובות המוכרים לא ישולמו על ידם תוך 45 ימים, כונסי הנכסים יהיו רשאים לקבל מימון מהקונים לכיסוי חובות אלה, מבלי שיהיה בכך ויתור על זכותם לממש את השעבוד על הזכויות הנותרות של המוכרים במקרקעין (ההחלטה מיום 1.5.2014). בהמשך, ניתנו הזדמנויות נוספות לקונים לביצוע תשלומי החובה שאי תשלומם על ידי המוכרים עיכב את העברת הזכויות על שם הקונים, ובכללם תשלומים לעירית ראש העין, לרשות מקרקעי ישראל, ולאגף מיסוי מקרקעין.
8. ב"כ הצדדים פעלו במשותף במסגרת ההליך לרישום זכויות הקונים ולקיום ההסכם. משכך, התייתר הסעד לביטול החוזה שהתבקש בתביעת המוכרים. יתר הסעדים בתביעת המוכרים הם בסמכות בית משפט השלום. לפיכך הועבר הדיון בתביעת המוכרים לבית משפט השלום, לאחר שהסעד לביטול החוזה נמחק לאור אכיפתו בהליך שלפני.
9. בישיבה ק.מ שהתקיימה ביום 22.2.2015 ניתנו בהסכמת הכונסים הוראות נוספות לכונסים ביחס לפעולות לקידום הרישום. נקבע בנוסף שב"כ המוכרים יבדוק את התשריט על פיו מבוקש לרשום את המקרקעין. אם התשריט מוסכם על הצדדים, יפעלו הכונסים לביצוע חלוקה ולרישום הזכויות על פיו. ככל שהתשריט אינו מוסכם, יחקרו המצהירים בהמרצת הפתיחה על תצהיריהם בעניין זה בלבד.
10. ביום 8.7.2015 התקיימה ישיבת ההוכחות ובגדרה נחקר הקונה על תצהירו. בנוסף נשמעה עדות עו"ד קמפלר ששימש כמנהל עזבון האם המנוחה רומיה קוממי אהרון ז"ל. מצהירי המוכרים לא נחקרו משלא הייתה בתצהיריהם כל התייחסות לעתירת הקונים לרישום זכויותיהם על פי התשריט. במועד זה נשמעו גם סיכומי הצדדים בעל פה. מוסכם על הצדדים כי השאלה בה יש להכריע היא כניסוחה בראשית פסק הדין.

טענות הצדדים

טענות הקונים

1. הקונים חוזרים על עתירתם בבקשה. לטענתם המוכרים לא חלקו בתשובתם לבקשה על תשריט החלוקה לפיו התבקש ביצוע הרישום. השאלה עלתה רק עקב הוראות בית המשפט לכונסים לפנות בבקשה למתן הוראות בכל שאלה לגביה לא יגיעו להסכמה, ובהיעדר הסכמה מצד המוכרים. בתצהירים מטעם המוכרים לא הייתה כל התייחסות לתשריט ולשאלה זו, ולכן לא היה צורך בחקירה על התצהירים.
2. תשריט החלוקה מב/1 הוא התשריט עליו חתמו המוכרים בפני עו"ד קמפלר ששימש כמנהל עזבון אם המוכר, הגב' רומיה אהרון ז"ל, וגם כבא כוח המוכרים. לאחר שהמוכרים חתמו על התשריט חתם עליו גם עו"ד קמפלר. התשריט נערך ביולי 1999 עוד לפני חתימת חוזה המכר על ידי המודד בן אבי שאישר כי התשריט נערך בתאם לתקנות התכנון והבניה. תשריט זה הוא התשריט המוסכם לביצוע החלוקה ולרישום הזכויות.
3. התשריט אף הוגש לרשויות התכנון לצורך קבלת היתר הבניה על ידי הקונים. בנוסף נזכר התשריט בהסכם השכירות הזמני שמכוחו קיבלו הקונים את החזקה בחלקה שלהם. הסכם השכירות כולל התייחסות מפורשת למספרי החלקות הארעיות שבתשריט. בהסכם זה מוזכר גם הסכם החלוקה שעליו רוצים הצדדים לחתום (עדות עו"ד קמפלר בעמודים 41-43 והסכם השכירות – מוצג מב/7).
4. עו"ד קמפלר אישר בעדותו את אותנטיות חתימות המוכרים על התשריט. המוכרים העלו בשלבים מאוחרים טענות שונות לגבי חתימותיהם בפני ועדות התכנון, אך אין בהן ממש. המשיבה 3 חתמה על תצהיר מיום 7.1.2006 לפני עו"ד קמפלר שבו היא מסירה כל התנגדות למבנה הקונים, ומכאן שהמוכרים חזרו בהם מטענותיהם.
5. מלבד התשריט מב/1 אין כל מסמך אחר שהמוכרים מבססים עליו את הטענה שלפיו צריך לרשום את הזכויות.
6. התשריט מב/1 הוא מסמך שכבר נחתם על ידי הצדדים ומחלק את המגרש לשליש/ שני שליש לפי החוזה, זהו תשריט מוסכם, על בסיסו נקבעו עובדות בשטח, ואין כל תשריט אחר בלתו.

טענות המוכרים

1. המוכרים מבקשים להורות לכונסי הנכסים לפעול להשלמת ביצוע רישום הזכויות על שם הקונים על פי תשריט חלוקה שיערוך מודד ניטרלי שימונה על ידי בית המשפט.
2. במסגרת ההליך המקורי של המרצת הפתיחה סוגיית תשריט החלוקה לא עמדה לדיון והיא מתעוררת עתה לראשונה. בעניין התשריט העיד עו"ד קמפלר, שאמנם עדותו אותנטית, אך מטבע הדברים אינו זוכר כמעט דבר בקשר לנסיבות עריכת התשריט והחלוקה, הוא רק מזהה את המסמכים ככאלה שערך או ניסח.
3. במכתב עו"ד קמפלר משנת 2004 (מש/1) שנערך כשנתיים לאחר מועד החתימה על התשריט, אישר עו"ד קמפלר בצורה מפורשת שלא הייתה לו סמכות לחתום על תשריט החלוקה במסגרת תפקידו. בנוסף ציין שגם המוכרים צריכים לחתום על התשריט, ולא ברור מדוע נדרשת חתימתם אם כבר חתמו על התשריט.
4. מעדות המבקש עולה שידע שלמוכרים היו הסתייגויות וטרוניות בעניין חתימתם על התשריט והאותנטיות של החתימות שאותן העלו בפני גופי התכנון.
5. בהסכם השכירות מצוין שטרם בוצעה חלוקה תכנונית של המגרש, ולא ניתן להסתמך עליו. הימנעות ב"כ הקונים מלחקור את המוכרים בעניין החתימה והסכמתם לתשריט בעת שלמבקש יש ידיעה על הסתייגותם מדברת בעד עצמה. משנושא החתימות הוא הדבר המרכזי העומד לדיון לא ניתן היה לוותר על חקירת מצהירי המוכרים.

דיון

1. המסקנה אליה הגעתי על יסוד הבקשה, עדות עו"ד קמפלר ששימש כמנהל עיזבון גב' רומיה אהרוני ז"ל ובנוסף כב"כ המוכרים, והמוצגים שהוגשו ובראשם תשריט המודד בן אבי מב/1, היא כי על כונסי הנכסים להשלים את הנדרש לרישום זכויות הקונים בהתאם לתשריט זה. להלן נימוקי:
2. הקונים עתרו בבקשה לאכיפת החוזה ולרישום זכויותיהם על פי תשריט החלוקה. המוכרים לא חלקו על כך ולא העלו בתשובתם כל טענה סותרת ובכלל זה טענה בדבר זיוף חתימותיהם על התשריט. טיעון המוכרים והצעתם חורגים מגדר המחלוקת על פי כתבי הטענות. טעם זה כשלעצמו מצדיק את דחיית ההצעה. מעבר לצורך אציין כי לא מצאתי שנכון להורות על מינוי מודד מטעם בית המשפט לצורך עריכת תשריט חלוקה בנסיבות העניין אף לגופו.
3. התשריט נערך על ידי מודד מוסמך כתשריט חלוקת קרקע והוצהר בו על ידי עורכו כי התשריט תואם את התוכנית וכי נערך על פי דרישת חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. בתשריט מפורטים תתי החלקות ושטחיהן. התשריט נחתם על ידי המוכרים לפני עו"ד קמפלר ביום 9.10.2002. עו"ד קמפלר ששימש במועד זה כמנהל עזבון האם המנוחה וכב"כ המוכרים חתם אף הוא על התשריט.
4. במכתב עו"ד קמפלר לאפוטרופוס הכללי (מב/4) צוין על ידו שצו מינויו כמנהל עזבון המנוחה רומיה ז"ל ניתן לצורך העברת הזכויות בנכס על פי חוזה המכר עם הקונים. ממכתב זה עולות נסיבות עריכת התשריט ותכליתו. התשריט נערך לצורך השלמת העברת זכויות המוכרים לקונים על פי החוזה. עניין זה בדיוק הוא הסוגיה שבמחלוקת.
5. מעל לחתימת המוכרים כתובה הצהרתם שזו לשונה:

"אנו הח"מ מסכימים לחלוקה זו. זכויותינו תהינה בחלק 1א'"

המוכרים גילו את דעתם באופן ברור וחד משמעי עוד בשנת 2002 כי הם מסכימים שחלוקת המגרש על פי החוזה תיעשה לפי התשריט וכי חלקם יהיה תת חלקה 1א'. לא הוצג על ידי המוכרים כל טיעון מכוחו יש לאפשר להם לחזור בהם מהסכמתם זו.

1. ביחס לאותנטיות חתימות המוכרים על התשריט אישר עו"ד קמפלר שהתשריט נחתם על ידי המוכרים וכי אף הוא חתם עליו כמנהל עזבון האם המנוחה. הוכח לפיכך כי התשריט וכן הצהרת המוכרים על הסכמתם לחלוקה על התשריט אותנטיים. המוכרים לא העלו במסגרת ההתדיינות בבקשה כל טענה בדבר זיוף חתימותיהם על התשריט ומתחת להצהרתם ולא הביאו כל ראיה סותרת לנטען על ידי הקונים. אציין בנוסף כי מעדות הקונה עולה שחתימת המוכרים על התשריט נחתמה לאחר שהמשיב 1 ביקש ולקח את התשריט לבדיקה, והחזיר אותו כשבועיים – שלושה שבועות לאחר שנמסר לידו (עדותו בעמוד 46 לפרוטוקול).
2. מתצהיר המשיבה 3 גב' רינה ברכה אהרון מיום 17.1.2006 (מב/6) אשר נחתם באזהרת עו"ד קמפלר עולה הסכמתה להמשך הליכי הבניה במקרקעין. המשיבה 3 אף ייפתה את כוחו של הקונה להגיש תכניות לעירייה, לועדה המקומית ולממ"י בשמה. בתצהיר נכתב מפורשות כי אין למשיבה 3 התנגדות לבניה ולתוספת הבניה כפי שיוגשו על ידי הקונים בשמה. הקונה העיד כי על סמך התשריט ניתן כבר היתר בנייה לבניית קומת הקרקע במבנה שבנו הקונים במגרשם על פי החוזה (עדותו בעמוד 47 לפרוטוקול).
3. התשריט נזכר גם בהסכם השכירות שנערך בין המוכרים לקונים ביום 9.10.2002 (מב/7). במבוא להסכם השכירות ציינו הצדדים כי טרם נערך הסכם חלוקה וכי הסכם החלוקה יערך על פי התשריט ולפיו לכל צד ייוחדו החלקים כמפורט בו. אף ממוצגים אלה עולה הסכמת הצדדים שרישום הזכויות על פי החוזה יערך לפי התשריט. מהתכתובת של עו"ד קמפלר לגורמים שונים עולה כי המוכרים הפסיקו לשתף עמו פעולה והזהירות שנקט בה בהמשך הדברים והתבטאותו שגם הם צריכים לצרף את חתימתם לתשריט מובנת על רקע זה (מכתבו מש/1). הלכה למעשה במועד עריכת מכתב עו"ד קמפלר במאי 2004 כבר חתמו המוכרים על התשריט. איני סבורה שיש בכך כדי להביא לשינוי איזה מהמסקנות אליהן הגעתי.
4. מכל האמור לעיל עולה כי התשריט אותנטי, ומבטא את הסכמות הצדדים לרישום זכויותיהם על פיו. הקונים הסתמכו על התשריט ואף בנו את הקומה הראשונה של ביתם על פיו לפי הנטען. בנסיבות אלה אין מקום לקבל את הצעת ב"כ המוכרים לעריכת תשריט חדש על ידי מודד שימונה מטעם בית המשפט. הדברים נכונים ביתר שאת משעתירה כזו לא הועלתה על ידי המוכרים בכתבי טענותיהם ויש בה חידוש של הרגע האחרון.
5. לאור כל האמור לעיל ניתנות הוראות לכונסי הנכסים ב"כ הצדדים להשלים את כל הנדרש לביצוע החוזה ולרישום זכויות הקונים על פי התשריט מב/1.
6. לא ראיתי לנכון לפסוק כל סעד נגד המשיבים 4 ו 5 בהעדר עילת תביעה נגדם.
7. המשיבים 1-3 יישאו בהוצאות המבקשים ולרבות אגרה, הוצאות העד עו"ד קמפלר בסך 500 ₪, ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 ימים. סכום זה נפסק בשים לב למספר הדיונים הרב שהתקיימו בתובענה, למשך הזמן שחלף ממועד כריתת החוזה, ומשטרם נרשמו זכויות הקונים על שמם עד היום, וזאת גם בשים לב להסכמת המוכרים לפעול ביחד עם הקונים לרישום הזכויות.

ניתן היום, כ"ז תמוז תשע"ה, 14 יולי 2015, בהעדר הצדדים.