בפניי תביעה ותביעה שכנגד בקשר לעסקת מכר דירת מגורים.

נתוני רקע:

1. התובעים הם בני זוג (להלן: "התובעים") ובמועדים הרלוונטיים לתביעה התקשרו בהסכם לרכישת דירתן של הנתבעות, אם ובתה (להלן: "הנתבעות"), שנמצאת ברחוב השרון 14/4 בנהריה (להלן: "ההסכם" ו-"הדירה" בהתאמה).

התובעים טוענים, כי הנתבעות הטעו אותם והציגו בפניהם מצג שווא לפיו קיימות זכויות בנייה נוספות לדירה, וכי הוגשו כבר בקשות לעירייה בנדון. כתוצאה ממצג השווא וההטעיה הם התקשרו בהסכם לרכישת הדירה אך משהתברר להם כי לדירה אין זכויות בנייה נוספות, בניגוד למה שנמסר להם ע"י הנתבעות, הם ביקשו לבטל את ההסכם.

בעקבות ביטול ההסכם עותרים התובעים להשבת הסכום אשר שילמו לנתבעות על חשבון התמורה ולחייבן בתשלום הסכום הנקוב בהסכם בגין פיצויים מוסכמים ושאר ההוצאות שהוציאו.

2. הנתבעות הכחישו טענות התובעים והוסיפו, כי התובעים הם אלה אשר הביאו לביטול ההסכם שלא כדין. לפיכך ובמסגרת התביעה שכנגד אשר הוגשה על ידן, עתרו הנתבעות לחייב את התובעים בתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת ההסכם ופיצויים בגין ההוצאות הנלוות שנגרמו להן ובגין עוגמת נפש.

טענות התובעים:

3. על פי הנטען בכתב התביעה, בתחילת חודש נובמבר 2009 הבחינו התובעים במודעת מכר התלויה על חלון הדירה. התובע יצר קשר עם משרד התיווך ששמו מופיע על גבי המודעה ונקבעה פגישה לצורך בדיקת הדירה.

ביום 10.11.2009 נפגש התובע עם עוזר המתווך והנתבעות בדירה, ובאותו מעמד הנתבעת 2, היא הבת ז'נט (להלן: "ז'נט"), מסרה לו כי לדירה זכויות בנייה נוספות וכי כבר הוגשו תכניות לאישור ואף קיימים אישורים על הגשתן.

בנסיבות אלה ולאור האמור, מצא התובע כי הדירה מתאימה לו ואף נפגש שוב עם ז'נט במשרד התיווך ביום 12.11.2009, שם הציגה לו האחרונה תכניות הבניה, ועל יסוד התרשומותו מהיקף הזכויות חתם התובע על זיכרון דברים לפיו מחיר הדירה עמד על סך של 265,000 ש"ח.

עוד נקבע בזיכרון הדברים כי הסכם סופי ייחתם במשרדו של עו"ד גבריאל דויטש. ואכן, ביום 17.11.2009 נחתם בין הצדדים ההסכם לרכישת הדירה כאשר כבר במעמד החתימה מסרה ז'נט לתובע תכניות הדירה שלפיהן לדירה זכויות בנייה נוספות בהיקף של 60 מ"ר, ורק לאחר הצגת התכניות חתמו התובעים על ההסכם.

לטענת התובעים, במעמד החתימה שילמו לעו"ד דויטש שני שיקים בסך של 2,500 ש"ח כל אחד, וכן דמי תיווך בסך של 6,175 ש"ח ועוד שיק ששולם לנתבעות על סך של 46,325 ש"ח על חשבון התמורה. לפי האמור, סך כל הסכומים ששולמו על ידי התובעים עומד על
55,000 ש"ח.

התובעים הוסיפו, כי ביום 3.12.2009 הגיע שמאי מקרקעין לדירה מטעם הבנק לצורך קבלת משכנתא. תוך כדי סיור בדירה הציג התובע לשמאי את התכניות אשר נמסרו לו ע"י ג'נט, אך לתדהמתו השמאי מסר לו כי התכניות אינן של הדירה וכי עליו לפנות לעירייה לצורך בדיקת העניין.

התובע פנה לעירייה ושם נמסר לו, כי אין כל בקשה לאישור תכניות בעניין הדירה וכי התכניות שהוצגו לו הן של דירה אחרת. משכך ביקש התובע להיפגש עם הנתבעות. ואכן, ביום 9.12.2009 נפגש התובע יחד עם ג'נט במשרדו של עו"ד דויטש ובמהלך הפגישה מסרה לו ז'נט כי לאחר שהייתה בעירייה הסתבר לה כי ישנן תכניות בנייה ואולם בהיקף של 30 מ"ר, ולא 60 מ"ר כפי שמסרה תחילה וכפי שפורט בבקשה שמסרה בזמנו לתובע.

לטענת התובעים, עו"ד דויטש הציע לצדדים לפנות יחדיו לעירייה על מנת לבדוק את הנושא. בהתאם לכך פנה התובע יחד עם ז'נט לעירייה ושם נמסר להם ע"י מהנדס העירייה כי לא נמצאת כל תוכנית או בקשה הקשורה לדירה, או אז החלה ז'נט לגדף ולקלל. משם חזרו השניים למשרדו של עו"ד דויטש אשר הציע להם לפתור את המחלוקת בדרכי שלום ולפנות ל"שאלת רב", אך ז'נט סירבה.

התובעים הוסיפו וטענו, כי ביום 21.12.2009 פנה התובע לעירייה וביקש לעיין ולהעתיק את התוכניות אשר הוצגו לו ע"י 'ז'נט ולתדהמתו גילה כי המסמכים אשר הוצגו לו ע"י ז'נט הינם של דירה אחרת וכי ז'נט זייפה את המסמכים ורשמה את פרטיה ואת פרטי הדירה.

משכך פנה התובע לעורך דין על מנת שיפעל לביטול ההסכם. וביום 22.12.2009 נשלח לנתבעות מכתב המודיע להן על ביטול ההסכם ודרישה להשבת הסכום ששולם ולתשלום פיצויים.

לטענת התובעים, הנתבעות ניהלו עמם משא ומתן בחוסר תום לב וכי הנתבעות הטעו אותם עת הציגו בפניהם מצג שווא כי לדירה זכויות בנייה נוספות. התובעים הוסיפו, כי הם התקשרו בהסכם עם הנתבעות עקב טעות שהינה תוצאה של הטעייה. משכך טוענים התובעים, כי על הנתבעות לשלם להם את הסכומים המפורטים להלן: סך של 46,325 ש"ח ששולם לנתבעות על חשבון התמורה; סך של 8,975 ש"ח בגין ההוצאות שנגרמו להם בגין שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך, וסך של 20,000 ש"ח בגין פיצוי מוסכם ועוגמת נפש.

טענות הנתבעות:

4. הן בכתב ההגנה והן בכתב התביעה שכנגד אשר הוגש כנגד התובעים טוענות הנתבעות, כי התובעים הם אלו אשר הפרו את ההסכם הפרה יסודית והביאו לביטולו שלא כדין.

לטענת הנתבעות, עניין אחוזי הבנייה ותוספת הבניה מעולם לא היווה תנאי להתקשרות בהסכם או עניין מהותי בו. לגרסתן, ביום בו הגיע התובע לצורך בדיקת הדירה לפני רכישתה הוא פתח חלון המטבח וציין כי ישנו שטח גדול מעבר לו ורק אז מסרו לו הנתבעות כי בעבר היה להם היתר בנייה להרחבת הדירה ואולם ברור כי תוקפו פקע ובהתאם לכך יהיה עליו להגיש בקשה מחדש בבוא היום.

הנתבעות בקשו להדגיש, כי התובעים קנו את הדירה ללא קשר לתוספת הבנייה הנטענת וללא קשר לשאלה אם לדירה אחוזי בנייה שניתן לנצל, ולראיה עניין זה לא בא לידי ביטוי בהסכם.

הנתבעות הוסיפו וטענו, כי כל העניין הקשור לתוספת הבנייה וזכויות הבנייה הינו תירוץ שנולד לאחר שבשמאות מטעם הבנק נקבעה שמאות נמוכה באופן שלא אפשר לתובעים לקבל משכנתא בסכום שחפצו בו, ולכן התובעים התחרטו וביקשו לבטל את ההסכם. תימוכין לכך מוצאות הנתבעות בהצעת התובעים להחזיר להם סכום של 30,000 ש"ח כתנאי לקיום ההסכם. משמע כי הבעיה של התובעים הייתה עם המחיר ולא עם אחוזי הבנייה.

על יסוד האמור לעיל טוענות הנתבעות, כי התובעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית ולכן חבים הם בתשלום הסכום הנקוב בהסכם בגין פיצויים מוסכמים בסך של 26,000 ש"ח.

לבסוף טוענות הנתבעות, כי הן נאלצו לשכור דירה אחרת לצורך פינוי הדירה., ומכאן שעל התובעים לפצותם בגובה שכר דירה עבור 12 חודשים בנוסף לפיצוי בגין הוצאות עוגמת נפש וטרחה בסך של 59,075 ש"ח.

דיון והכרעה:

5. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע, ומטעם הנתבעות הוגש תצהירה של הנתבעת 2, ז'נט, וכן תצהירה של הגב' עליזה ביטון שהייתה בזמנים הרלוונטיים המטפלת בנתבעת 1 ואשר נכחה לטענתה בחלק מהמפגשים.

כל המצהירים נחקרו בפניי בחקירה נגדית.

6. אקדים את המאוחר ואציין, כי על אף שלא שוכנעתי כי הנתבעות הטעו את התובעים בכל הקשור לקיומה של אפשרות בניה עתידית בדירה, התובעים היו זכאים להביא לביטולו של ההסכם מחמת טעות אליה נתפסו.

כפי שניתן להתרשם מטענות הצדדים והעדויות של המצהירים אשר נשמעו לפניי ושאר המסמכים שהוגשו לתיק, אין מחלוקת של ממש אודות כך שהתובע וג'נט אכן דיברו ביניהם בקשר לאפשרויות הבניה בדירה עובר לחתימת ההסכם. כמו כן, וזה העיקר לענייננו, ניתן להתרשם גם שבעבור התובעים היווה נושא זה עניין מהותי לשם ההתקשרות בהסכם. תימוכין לכך ניתן למצוא בעובדה כי ג'נט פעלה כדי להמציא לתובע את המסמכים שיש בידיה בקשר לכך ובהתנהגות הכללית של הצדדים כפי שיובהר בהמשך.

ודוק, אלמלא החשיבות שהתובעים ייחסו לאפשרויות הבניה בעתיד, יש להניח כי ג'נט לא היתה טורחת להמציא לתובע מסמכים בקשר לכך, הגם שלטענתה מסמכים אלה לא היו עוד בתוקף לשם מימוש הבניה.

7. אגב כך אוסיף, שטענתה של ג'נט כי מסרה לתובע במעמד הביקור שלו בדירה כי התכניות או ההיתר אינם עוד בתוקף, היא טענה שלא הוכחה בהיותה גרסת יחיד שאין עליה תימוכין בעדויות. לא זו אף זאת, התנהגות הצדדים, ובפרט זו של התובע - התנהגות המתבטאת בחילופי הדברים והמסמכים לפני כריתת ההסכם, כעסו של התובע עם גילוי מצב הדברים לאשורו בקשר לבניה, פניותיו אל ג'נט בעקבות כך, העובדה כי היא טרחה להתלוות אליו לפגישתו עם מהנדס העירייה ואף פגשה אותו במשרדו של עורך הדין בניסיון לפתור את הבעיה, ולבסוף ההודעה שנשלחה לגבי ביטול ההסכם – כל אלה מלמדים בדבר החשיבות שהתובעים ייחסו לנושא אפשרויות הבניה וכפועל יוצא מכך הפתעתו של התובע ממצב הדברים הקיים בפועל באופן ששולל את הטענה של ג'נט כי יידעה אותו עובר לחתימת ההסכם לגבי פקיעת תוקפה של הבקשה לקבלת היתר בניה.

8. אומנם נושא אחוזי או אפשרויות הבניה לא עוגן בהסכם, לא במסגרת הסעיפים שהוגדרו כתנאים יסודיים ולא בכלל, ברם ההתנהגות הכללית של הצדדים הן לפני כריתת ההסכם והן לאחריו בקשר לנושא הבניה, כפי שעמדתי עליה מקודם, היא התנהגות התומכת במסקנה כי אפשרויות הבניה העומדות על הפרק היוו שיקול מהותי עבור התובעים בבואם להתקשר בהסכם, וכי התובעים נתפסו לכלל טעות כאשר סברו כי קיים היתר בניה בתוקף לשם כך.

ויודגש, אין להסיק מהאמור לעיל מסקנה כלשהי בדבר הטעיה כלשהי מצד הנתבעות. זאת משום שהתובעים עצמם לא טוענים וממילא לא הוכיחו, כי ג'נט או מי מטעם הנתבעות מסרו להם שהאישורים או התכניות שיש בידיהן הם בתוקף. חיזוק לכך ניתן למצוא בעובדה כי אפילו התובע אינו טוען בכתב התביעה או בתצהיר מטעמו באופן מפורש כי ג'נט מסרה לו מתי הגישה את הבקשה לוועדה המקומית או שהבקשה שהגישה עדיין בתוקף, ולא טען וממילא לא הוכיח כי בפועל אין לדירה אחוזי בניה שניתן לנצל בעתיד.

9. לסיכום, כל אשר הוכח לפניי בהתאם לתשתית הראייתית הוא, שבעקבות התעניינותו של התובע בנושא הרחבת הבניה הקיימת, ג'נט מסרה לו כי קיימת אפשרות לתוספת בניה בדירה וכי היא עצמה הגישה בעבר בקשה בנדון לקבלת היתר בניה, ואולם התובע נתפס לכלל טעות כאשר סבר בעקבות הדברים הנ"ל כי קיים היתר שריר וקיים לביצוע תוספת בניה. עוד הוכח, כי האפשרות לתוספת בניה היווה אחד השיקולים המהותיים להתקשרותם של התובעים בהסכם, וכי אלמלא כך התובעים לא היו מתקשרים בהסכם.

10. יוצא אפוא, כי התובעים זכאים לבטל את ההסכם אם כי לא מחמת הטעייה אלא מחמת טעות. למען השלמת התמונה ולמען הסר ספק רואה אני לנכון להבהיר, כי לא הוכח לפניי כי הנתבעות או מי מהן ידעה או היה עליה לדעת על הטעות אליה נתפס התובע בדבר קיומו של היתר בניה בתוקף, יחד עם זאת ובנסיבות עליהן עמדתי מקודם, אני מקבלת את עמדת התובעים לגבי ביטול ההסכם.

11. וכעת נשאלת השאלה, למה זכאים התובעים בעקבות ביטול ההסכם?

מתוקף המסקנות אליהן הגעתי לעיל, ברי כי התובעים זכאים להשבת הסכום ששולם לנתבעות בתמורה לרכישת הדירה, סכום העומד על סך של 46,325 ש"ח. מעבר לכך אין לפסוק לתובעים פיצוי כלשהו בגין החזר הוצאות תיווך או שכר טרחת עורך דין, וודאי שלא בגין עוגמת נפש, והרי מדובר בביטול הסכם על רקע הטעות אליה נתפסו שלא כתוצאה ממעשה הטעייה. בהקשר זה אבקש להוסיף, כי היה בידי התובעים לנקוט באמצעי זהירות טרם החתימה על ההסכם, כגון בירור המצב התכנוני של הדירה, באופן שעשוי היה להעמיד אותם על טעותם טרם ההתקשרות בהסכם עם הנתבעות, ולכן גם מטעם זה אין לפסוק להם את ההוצאות שנגרמו להן עקב כך.

ברי גם, שהתובעים לא זכאים לקבל מהנתבעות הסכום הנקוב בהסכם בגין פיצוי מוסכם, הן לאור הנסיבות אשר הביאו לביטול ההסכם, והן בשל העובדה כי נושא הבניה לא עוגן כאחד התנאים היסודיים בהסכם (ולא בכלל) שהפרתם מזכה בתשלום הפיצוי האמור.

12. ומה בנוגע לתביעה שכנגד?

משהוכח לפניי כי התובעים זכאים לבטל את ההסכם, אין לומר כי הפרו אותו הפרה יסודית. כתוצאה מכך, אין לחייב את התובעים בתשלום הפיצויים המוסכמים, אף לא ההוצאות שנתבעו בגדר התביעה שכנגד בגין דמי שכירות של דירה אחרת, שממילא לא הוכחו דיין.

לעומת זאת, הנתבעות זכאיות לכאורה לשיפוי מאת התובעים עבור ההוצאות בגין שכר טרחת עורך דין בסך של 2,500 ש"ח וכן דמי תיווך בסך של 6,175 ש"ח. אלא מה, מתברר מתוך המסמכים כי התובעים הם אלה אשר שילמו הוצאות אלו במקום הנתבעות, ולכן אין כל מקום לקבל את טענתן בנדון.

בנסיבותיו של המקרה, אין גם מקום להורות על תשלום פיצויים בגין עוגמת נפש עבור מי מהצדדים.

יוצא אפוא כי דין התביעה שכנגד להידחות.

אחרית דבר:

13. אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, להשיב לתובעים את הסך של 46,325 ש"ח. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד היום, וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור של 20% ומע"מ והחזר כל סכום ששולם בגין אגרה.

14. הסכומים הנ"ל ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישא כל סכום שלא ישולם במועדו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ו' ניסן תשע"ד, 06 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.