1. עניינו של פסק דין חלקי זה במחלוקת שבין התובעים לבין הנתבעת 1 באשר להוצאת חניות ומחסנים מסוימים מן הרכוש המשותף.

2. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") בנתה בראשון לציון מתחם בניינים ומכרה לתובעים את הדירות באותו מתחם.

כפי שציינתי, המחלוקת היא באשר לטענת הנתבעת לפיה יש לרשום חלקים מן הרכוש המשותף על שמה ולהוציא אותם מן הרכוש המשותף השייך לכלל התובעים.

3. ראשית יש לבדוק אם אכן מדובר ב"רכוש משותף".

סעיף 77ב' בפרק ו'1 לחוק המקרקעין מחיל הוראות חוק מסוימות החלות על בתים משותפים, גם על בתים שאינם רשומים כמשותפים, וביניהם את הוראת סעיף 77א' הכוללת הגדרה למונח "רכוש משותף". הסעיף מציין חלקי מבנה מסוימים, ביניהם גגות וחדרי מדרגות, שיראו כרכוש משותף, והוא כולל גם הגדרה שיורית, לפיה "כל חלקי הבית חוץ מהדירות... המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת הם בגדר רכוש משותף". מכאן שהמחסנים והחניות שבמחלוקת נחשבים מעצם טיבם לחלק מהרכוש המשותף על פי הגדרתו של מונח זה בחוק.

4. סעיף 6 לחוק המכר קובע הסדר ברור ומפורש לעניין האופן בו מוכר דירה נדרש לנהוג אם ברצונו להוציא חלקים מגדר הרכוש המשותף.

"תקנון בבית משותף

(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים;

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחויבים בקשר אליו;

(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;

(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3 (א)

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף".

5. כפי שניתן להבין מהוראת סעיף 6(א), ההסדר האמור חל גם על בתים שטרם נרשמו כמשותפים אך מיועדים להירשם ככאלה - וזה המקרה הנדון כאן.

6. לפי ההסדר הקבוע בסעיף 6, על מוכר דירה כהגדרתו בסעיף 1 לחוק המכר, המבקש להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ליתן לכך ביטוי מפורש וברור במפרט המצורף להסכם המכר או במסמך הנלווה לחוזה המכר.

תכליתו של סעיף זה הביאה לכך שהפסיקה העניקה לו פירוש דווקני, ואף נאמר כי יש לראות בו "הסדר נורמטיבי קוגנטי" (ראה לענין זה ע"א 8148/06 אליהו נ' שינבורסקי, פורסם בנבו 31.1.08). כאמור החוק מחייב לצרף מפרט או פרטים באותו עניין.

7. בענייננו נזכר עניין זה בשלושה מקומות שונים:

א) בחוזה המכר בסעיף 13.6 נקבע כי "... מאשר הקונה ומסכים לכך כי החברה תוציא ו/או תצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות משנה אחרות בבניין לפי שיקול דעתה הבלעדי... כמו כן תהיה החברה רשאית להצמיד שטחי חניה ו/או קרקע ו/או מרתף ו/או מחסנים ו/או קירות חיצוניים של הבניין ליחידת משנה לפי שיקול דעת החברה.

ב)ׂ סעיף 1.10 למפרט הטכני קובע כי: "השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים ב-גגות, חדרי גג, מרפסות צמודות לדירות, חניות, ח. חשמל, ח. צנרת, ח. השנאה, מחסנים וחצרות פרטיות וכן מתקן אחר אשר ייקבע על ידי החברה.

ג) סעיף ג' למפרט שכותרתו היא רכוש משותף, קובע בסעיף 1 שלו, כי: "חלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף: חדר מכונות, גינות פרטיות, מחסנים, חניות, קולטי שמש וכל מתקן אחר לפי דרישת הרשויות ו/או קביעת החברה".

8. נשאלת השאלה האם זהו הפירוט הנדרש על פי הפרשנות הנכונה של סעיף 6 האמור לעיל.

בע"א 374/08 צדוק קטן נ' הורנשטיין ואח' אשר ניתן ביום 25.12.12 ופורסם בנבו, נקבע כי על מנת לעמוד בדרישות החוק לעניין הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף יש צורך לצרף מפרט או מסמך אחר המפרטים מהם החלקים המוצאים מן הרכוש המשותף.

עוד נקבע שם כי דרישת החוק והפסיקה היא לצין באופן בולט, ברור, מפורט ומפורש מהם החלקים המוצאים מן הרכוש המשותף. בחינה זו צריכה להיעשות באספקלריה של תכלית החוק – תכלית צרכנית שנועדה להגן על רוכשי הדירות על מנת שידעו ויבינו בעת הרכישה מהו הנכס שהם קונים, על יתרונותיו וחסרונותיו.

כלומר, המבקש להוציא חלקים מן הרכוש המשותף חייב לציין את הדברים במפורש תוך שהוא מפרט מהם אותם חלקים ומה שיעורם מתוך הרכוש המשותף.

9. במקרה הנדון כאן, הנתבעת 1 לא עשתה כנדרש, לא במפרט ולא בחוזה המכר. בשני מסמכים אלה צוינו באופן כללי "חלקים מהרכוש המשותף" או "חניות, מחסנים", מבלי לציין את שיעורם וחלקם המדוייק בתוך הרכוש המשותף וכן את זיהוים המדויק על מנת שרוכשי הדירות יוכלו לכלכל צעדיהם בתבונה.

10. לפיכך המסקנה היא שהנתבעת 1 לא עמדה בתנאי הוראות החוק האמורות לעיל ולכן דין טענתה להידחות.

11. נטען ע"י הנתבעת, בנוסף, כי בשעה שהדיירים ערכו את חוזה המכר הוסבר להם עניין זה במפורש ובמפורט. מובן שחובת הוכחתה של טענה זו מוטלת על הנתבעת, אלא שהנתבעת כשלה בעניין זה.

מנכ"ל הנתבעת אשר העיד, השיב כי הוא לא ישב עם הדיירים ולא ניהל איתם את המו"מ. העד היחיד אשר יכול היה לסתור את טענות התובעים הינו מנהל המכירות, איציק, אשר לא הגיע למסור עדות. כאמור עניין זה מצוי כולו באחריות הנתבעת והכלל הוא שבעל דין לא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו (ראה ע"א 55/89 קופל בע"מ נ' טלקר בע"מ מ"ד (4) 595.

12. לפיכך משהגעתי למסקנה שהנתבעת לא פעלה על פי הוראות החוק ולא הוציאה מן הרכוש המשותף, כדין, את המחסנים והחניות שהתיימרה להוציא, ומשלא הביאה כל ראיה לסתור את עדויות התובעים לפיהן לא הוסבר להם כי אכן החניות והמחסנים יוצאו מהרכוש המשותף – כשלה הנתבעת מלהוכיח טענותיה ודין טענות אלה להידחות.

13. לאור האמור אני קובע כי המחסנים והחניות באותו מתחם בניינים הנדון בכתב התביעה, הוא חלק מהרכוש המשותף ושייך לכלל הדיירים.

14. משהתקבלה תביעת התובעים במובן זה, אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים ביחד ולחוד עבור הוצאותיהם ושכ"ט עורכי דינם סכום כולל של 30,000 ₪.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י' שבט תשע"ג, 21 ינואר 2013, בהעדר הצדדים.