במרכז המחלוקת הסכם אשר גובש בין התובעת למועצה המסדיר את ביצוע עבודות הפיתוח ביחס למתחם המקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 11309 ובסביבותיה על מנת לאפשר הקמת שכונת מגורים בת 55 קוטג'ים צמודים (רובם בני שתי יחידות דיור) (להלן "שכונת רמת נילי") על פי תב"ע שהתובעת בקשה לשנות.

1. האם כפיה או עושק ?

נטען על ידי התובעת כי אולצה להסכים לדרישות הכספיות של המועצה החורגות לטענתה ממסגרת התשלומים הקבועים בחוקי העזר, וזאת שלא מרצונה, כדי שיתאפשר לה מיזם הקמת השכונה. הטענה היא למעשה ל"כפייה כלכלית", הסכמה לתנאים שנדרשו על מנת להשתחרר מלחץ עסקי מסחרי בלתי חוקי שהופעל כלפיה, וכן נטענת טענה לעושק.

1.1 המסגרת הנורמטיבית

עילות הכפיה והעושק מעוגנות בס' 17, 18 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973.

"17. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לענין סעיף זה."

"18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה."

עילת הכפיה מושתתת על יסוד של לחץ בלתי מוצדק שהצד השני אחראי לו. הלחץ צריך להיות משמעותי. עילת העושק מושתת על שני יסודות : האחד- רצון פגום מחמת מצוקה, חולשה או חוסר נסיון והשני – ניצול המצוקה לשם כריתת חוזה שתנאיו גרועים במידה סבירה מן המקובל.

1.2 בדיקתה של טענה לכפיה כלכלית מחייבת העברתה דרך שני מבחנים, ורק מקום ששניהם מתקיימים תוכר הכפייה ככפיה בת פועל משפטי. המבחן האחד הוא עוצמת הכפייה "עוצמה המקדיחה תבשיל" ןהמבחן השני הוא "איכותו של הלחץ". (ראו עא 1569/93 מאיה נ. פנפורד בע"מ (23.11.94))

לגבי עוצמת הלחץ – הלחץ צריך להיות כזה החותר תחת הרצון החוזי החופשי של המתקשר. המבחן המקובל לקביעת עוצמתו של הלחץ יימצא בתשובה לשאלה אם היתה לצד התם חלופה מעשית וסבירה שלא להכנע לאותו לחץ . אפשרות סבירה של פניה לבית המשפט שוללת טענת כפיה (ראו ס' 14 לפסק הדין, עא 1569/93) –

"מבחן זה, הנסב על היעדרה של בררה מעשית וסבירה העומדת לפני הצד התם, מנפה ומסנן לחצים כלכליים מקובלים וראויים: מקובלים במקומותינו ונראים ראויים בעינינו בעת שאנו באים לקבוע את מקומה של נקודת האיזון בין האינטרסים המושכים לצדדים. יש בו במבחן כדי לספק הגנה ראויה לצד התם, ובה בעת מחייב הוא אותו צד להתמודדות כלכלית-מסחרית – בכללה פנייה לבתי-משפט לקבלת סעד – ובלבד שאותה התמודדות הינה סבירה ומעשית מבחינה כלכלית-מסחרית. וכך, למשל, אמר השופט מלץ בפרשת שאול רחמים [4], בעמ' 100-101:

".. עיקרון, האפשרות לפנייה לערכאות להשגת סעד סותרת את קיומה של עילת כפייה... מה שקובע הוא עצם קיומה של אפשרות מעשית לפנות לערכאות כדי למנוע את הפעלת האיום".

(בענין זה ראו גם עא 8688/06 ברודנו נ. עירית תל אביב (31.1.10) ס' 8 לפסק הדין).

מבחן נוסף לקביעת עוצמת הלחץ הינו בעובדה אם זכה הצד התם לייעוץ משפטי עצמאי, ואם היה סיפק בידו לזכות ביעוץ משפטי , ראו עא 1569/93 (ס' 15 לפסק הדין) הנ"ל–

"קבלת ייעוץ משפטי יש בה, על דרך העיקרון, כדי להחליש טיעון של כפייה בת-פועל, ובנסיבות מסוימות אף כדי לשלול כפייה מכול-וכול. ואולם, כפי שמעירים בצדק פרידמן וכהן בספרם הנ"ל, בעמ' 926:

"יעוץ עצמאי יכול לשחרר אדם מתלות נפשית במי שמפעיל עליו השפעה לא הוגנת ואף להגן עליו מפני חוסר נסיון... בהקשר לכפיה יכול היעוץ להיות רלבנטי, אם היועץ מסוגל להציע דרך פעולה סבירה שאיננה כרוכה בכניעה לדרישה".

וראו גם רעא 7539/98 לוטם רהיטים בע"מ נ. בנק דיסקונט לישראל בע"מ (21.2.99) ,עא 2299/99 שפייר נ. דיור לעולה בע"מ (4.6.01) .

על מנת להראות כי עוצמת הכפייה היתה גבוהה יש להראות כי היא שללה או גרעה מרצונו החופשי של המתקשר ושללה ממנו את חופש הפעולה (ראו עא 1912/93 שושנה שחם נ. רפאל מנס (28.1.98), פסק דין פנפורד הנ"ל, וכן פרדימן וכהן, חוזים כרך ב' עמ' 889).

לגבי איכות הלחץ – ברור שלא כל "לחץ" בתחום הכלכלי יוכר ככפייה, והוא צריך להיות כזה הכרוך בפסול מוסרי, חברתי או כלכלי כאשר למתקשר אין חלופה עסקית סבירה , אלא להכנע. יחד עם זאת, בתחום המסחר קיימים אינטרסים כלכליים שונים לגיטימיים, אשר לעיתים מקנים לצד אחד יתרון . יש לברר עד כמה נפל פסול מוסרי-חברתי –כלכלי בלחץ שהופעל, ענין התלוי ושואב מנסיבות הענין הספציפי, וכן תלוי במקום מיצובו של הגבול בין שיקולים מסחריים לגיטימיים לללחץ החורג מכללים נאותים של הליכות מסחר.

1.3 בהיבט שאלת הכפיה - האם נקלעה התובעת למצב של אין ברירה ונשלל רצונה החופשי? העובדות מלמדות שלא כך. ראשית, התובעת לא הראתה שמצבה הכלכלי היה לקראת חדלות פרעון. נהפוך הוא. צורפו דוחות כספיים לשנת 1996 ולשנת 1997 מהם עולה כי נלקחו הלוואות מהבנק לטווח קצר ולטווח ארוך, אך התובעת גם נתמכה בהלוואות מטעם חברות בבעלות בעלי המניות אשר העמידו הלוואה בסכום של 4.8 מיליון ₪. אין כל אזהרה על עסק חי בדוחות הכספיים, וגם לא נלמד מהדוחות הכספיים והביאורים שצורפו על אפשרות קריסה קרובה של התובעת.

בפני התובעת היתה פתוחה האפשרות לנקוט בהליכים משפטיים, לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד הדרישות שהיו לטענתה דרישות בלתי חוקיות באותו מועד. זו היתה חלופה מעשית וסבירה, תחת היענות לדרישות המועצה. יש גם ראיות על כך שהתובעת ידעה למצות הליכים משפטיים כשחפצה בכך. הראיה – התובעת הגישה כתב ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 16.8.99 אשר לא אשרה בית מסוג תכנון מסויים במגרש פינתי בפרויקט. (נספח 5 לנ / 8). ללמדך – התובעת נקטה גם נקטה בהליך משפטי, ללא מורא, כשזה היה חשוב לקידום ענייניה. התובעת, באמצעות עורך דינה, גם ציינה במכתב מיום 7.3.00 בנושא הערר כי אם לא תקבל את ההיתר במועד תנקוט באמצעים משפטיים העומדים לרשותה. כמו כן הוגש ערר נוסף לועדה המחוזית במרץ שנת 2000.(נספח 3 בכרך מוצגי הנתבעת). בערר טענות שונות, נטען שהמועצה איננה עומדת בהסכם הפיתוח שנחתם שהתובעת מסתמכת עליו בערר שהגישה, ואין כל תלונה בנושא חוקיות כספי הפיתוח שנדרשו. הדגש – התובעת פונה בערר ומסתמכת שם על קיומו של הסכם פיתוח מחייב, כאשר בתביעתה הנוכחית היא מבקשת לבטלו.

התובעת לוותה כל העת ביעוץ משפטי. עורך דינה לקח חלק פעיל בישיבות השונות שהתקיימו ובהתייעצות הפנימית בתוך החברה התובעת ועם בעלי המקצוע השונים. מתוך מכתביו הפנימיים ומכתביו למועצה עולה כי היה ער במפורש לאפשרות פניה לערכאות משפטיות, אך העדיף שלא לנקוט בהליך משפטי כלשהו. וביתר חדות : היתה החלטה מפורשת להגיש תביעה רק לאחר גמר הפרויקט, לאחר שהתובעת תקבל את כל מבוקשה מהמועצה.

יש לחזור ולפנות לפרק העובדות בפסק הדין מיום 19.12.12. התובעת רכשה את השטח בשנת 1995 כאשר חלה עליו תב"ע מסויימת, ש/501. הרכישה היתה במימון הלוואה בנקאית מתוך הנחה שתתחיל את הבניה בתוך חודשיים שלושה, זאת על בסיס חוות דעת שמאית של שמאי מטעמה . מהירות הבניה היתה חשובה בשל תנופת הבניה בזכרון יעקב באותה העת והביקוש שקם , כך לפי עמדת התובעת עצמה. (ראו דברי מנהל הפרויקט מטעם התובעת בעדותו : "אז זכרון יעקב היתה הגחל הכי חם בארץ", עמ' 36 לפרטיכל). אלא שעם הכניסה לפרטים, התובעת בקשה לשנות את תוכנית התב"ע על מנת להשיא את רווחיה, ולבנות במקום פרויקט יוקרתי מיוחד (ראו פרוט בס' 2 לפסק הדין מיום 19.12.12.) התובעת לא היתה ערה מלכתחילה לצורך בשינוי התב"ע ולכן גם לוח הזמנים שקבעה לתחילת הבניה לא היה ריאלי. התובעת חפצה בבניה מיידית, שכן לפי אומדן רווחיות שהגישה לבנק המלווה תאריך תחילת הבניה התייחס לינואר 96 ומשך הבניה הוערך על ידה כתקופה של 24 חודש בלבד. התובעת נשאה ונתנה עם הגופים הרלוונטים לגבי השינויים שבקשה בתב"ע, בקשה לדחות פרעונות לבנק המלווה, כשבראש מעייניה מיידיות הבניה משיקולים כלכליים. המועצה מצדה הבהירה באמצעות עדיה השונים כי חובתה הראשונה של רשות מקומית היא לדאוג לתשתית הפיתוח במקום שעומדת להיבנות שכונת מגורים וכאן היה אזור השכונה כזה שאיננו נשען על תשתית עירונית קיימת, ודרש השקעות בפיתוח, שלא היו בתקציב המועצה לאותה עת. למועצה לא היתה באותה עת תוכנית קרובה לפיתוח אתר השכונה וענין זה לא עמד על סדר יומה. על הלגיטימיות שבדחיית מתן היתר בניה ללא קיומה של תשתית פיתוח ראו דברי כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) עת"מ (ת"א) 1032/00 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" נ. ועדת הערר המחוזית (23.5.00).

התובעת נהלה הליך של חשיבה עסקית, ערכה אומדן לכספים הנדרשים ממנה לעומת הכספים שצריכה לשלם על פי החוק, ושקלה את החלופות הפתוחות בפניה. התובעת היתה מודעת היטב לזכויותיה ולאפשרויות המשפטיות שעומדות בפניה. היתה לה אפשרות סבירה לפנות להליך משפטי. התובעת בחרה במודע ובהליך מושכל להיענות לדרישות הכספיות מתוך שיקול כלכלי – לזכות בשיתוף פעולה מטעם המועצה לגבי התוכנית החדשה שהיא מבקשת להעביר, להסיר את התנגדות המועצה לתוכנית החדשה שבקשה להעביר בועדה המקומית, לקבל היתר בניה מידי מבלי לחכות לפיתוח האתר על ידי המועצה ביום מן הימים, בדרך זו למקסם את רווחיה, ולהגיש את תביעתה רק לאחר שהפרויקט יסתיים ויימכר. אין לאמר כי נחסמו דרכיה של התובעת לפעול כנגד המועצה אלא שההסכמה לדרישות היתה הדרך העדיפה על התובעת. התנהלות התובעת היתה מתוך שיקולי כדאיות ולא מתוך שיקולי אין ברירה. בעוד שעילת הכפייה דורשת פגיעה בחופש הרצון החוזי, כאן היתה הסכמת התובעת תולדה של חשיבה מושכלת ורצון חוזי לזכות בהטבות השונות שיתאימו לתוכנית הבניה שלה.

עורך הדין שלווה את התובעת לאורך כל הדרך העיד כי המליץ לתובעת לקבל את תנאי המועצה ולבוא חשבון עם המועצה בעתיד, ואכן התובעת קבלה את עצתו. התובעת הסתמכה על אומדן רווחיות שקבלה מאינג' זרניצקי (חוות דעתו נספח ד' למוצגי התובעים) אשר בדקה את אומדן הרווחיות בהנחה שתחילת ביצוע הפרויקט הוא בינואר 1996, וגמר ביצוע משוער הוא בדצמבר 1997.

עורך דין המועצה (ייעוץ חיצוני) הסביר כי כנגד תשלומי הפיתוח קבלה התובעת את "זמינות הבניה" באזור שאיננו מפותח, שכן ללא הסכמי פיתוח קשה מאוד לפתח שכונות מגורים (עמ' 341-344 , 370 לפרטיכל). עו"ד נחליאלי הבהיר כי באותה עת לא היה האתר של שכונת נילי בעדיפות פיתוח והעובדה שהיתה תב"ע מאושרת, (אומנם כזו שהתובעת בקשה לשנות) איננה מחייבת את הועדה המקומית ליתן היתר בניה.

מאז המועד הראשון בו הציבה המועצה המקומית את דרישותיה הכספיות ועד למתן ההסכמה של התובעת עברו כ-8 חודשים. ממועד מתן ההסכמה וגיבוש ההסכם בע"פ ועד לחתימת ההסכם הפורמלי (שטפל בנושאים נוספים מעבר לנושא ה"הכפייה") הועברו במהלך תקופה של כ-4 חודשים נוספים 6 טיוטת, שהתובעת העירה לגביהן הערות שונות אך חזרה ושתקה לגבי סעיפי הבסיס הדורשים ממנה תשלומים חריגים לטענתה, ובכך נמצאה כמסכימה ומאשרת שוב ושוב את אותם סעיפים בהעדר הערות מצדה. (הערות עו"ד תיק על הטיוטה הראשונה שהוגשה מופנות כלפי האנשים אותם ייצג ולא כלפי המועצה). מצב התנהלות זה איננו מלמד על חוסר ברירה, על שלילת רצון, ועל העדר אפשרות לפנות לערכאות.

במקרה דומה, שם היתה גביית אגרה מיזם שלא חלה חובה על תשלומה , נקבע כי ההסכם שנקשר הווה רצון משותף לממש אינטרסים משותפים והוא נקשר מתוך ראיית התועלת שכל צד יכול להפיק ממנו, וככזה איננו תולדה של אילוץ ראו ע.א 7664/00 רובינשטין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ. עירית חולון (18.4.02) –

"האזור היה באותה עת בלתי מפותח, והתשלום ששילמו המערערות אפשר לעירייה לבצע את הפיתוח הסביבתי הנדרש לבנייתה של שכונה חדשה והעניק למערערות "יתרונות כלכליים אדירים". היה מדובר אפוא ברצון משותף לממש אינטרסים משותפים. המערערות היו מעוניינות בזירוז מתן היתרי הבנייה על-מנת ליהנות מעליית ערכם של נכסיהן. העירייה הייתה מעוניינת בסיוע למימון בנייתם של מוסדות הציבור. בנסיבות אלה לא ניתן להראות שנתקיים קשר סיבתי בין התנהגותה של העירייה לבין התשלום ששילמו המערערות. יתר-על-כן, המערערות לא מחו על התשלום או על חוקיות ההסכם במשך 13 שנים, ............. יש לראות בהסכם – למרות אי-החוקיות שבדרישת התשלום – כהסכם שנועד להעניק למערערות יתרונות, ובתשלום ששילמו על-פיו יש לראות כמיועד "לסגור את העסקה" ולזרז את מתן היתרי הבנייה. המערערות והעירייה כרתו אפוא את ההסכם מתוך רצון חופשי ואחרי ששקלו היטב את התועלת שכל אחת מהן מפיקה ממנו, לפיכך אין המערערות רשאיות להתנער ממנו ולזכות בהשבת הכספים. "

וראו גם בעעמ 4696/07 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ. עופרה בונשטין ואח' (9.11.09) גם שם נדחתה טענת הכפיה והעושק שטענה חברת הבניה הן לגופה והן בשל האיחור בהעלאתה. חברת הבניה הסכימה לשלם סכומים נוספים עבור פיתוח השצ"פ ולשאת בעלויות סלילה של שני כבישים. נקבע כי הסכמת חברת הבניה ניתנה מתוך מניע ברור שהיו מעוניינים בפיתוח מידי של השטח שעה שזמנה של המועצה לא דחק והיא היתה יכולה להמתין עם הפיתוח מסיבות תקציביות. ההסכמות שהגיעו אליהן בטאו את האינטרסים של הצדדים. ובלשון פסק הדין –

"המערערים הונעו על-ידי מניע כלכלי ברור שמכוחו היו מעוניינים בפיתוח מהיר ככל האפשר של המקרקעין שבבעלותם, על מנת שניתן יהיה לבנות בהם יחידות דיור ולמוכרן. המועצה לא כפתה על המערערים דבר ובוודאי שלא ניצלה מצוקה שכלל לא באה לעולם או חוסר ניסיון שלא היה מנת חלקם של המערערים; אלא היא הגיעה עם המערערים להסכם אשר שירת את האינטרסים של כלל הצדדים המעורבים. בגדרו של הסכם זה קיבלו המערערים את מבוקשם, דהיינו, פיתוח מהיר של השטח; ואילו המועצה קיבלה מימון – שלא היה מצוי בידה באותה נקודת זמן – לצורך ביצוע העבודות במקרקעין."

וראו גם עא 8688/06 ברודנו נ. עירית תל אביב (31.1.10) , שם חויבו המערערים בתשלום עבור עבודות פיתוח מבלי שהעיריה היתה מוסמכת לחייבם על פי חוק, ונקבע כי אין מדובר בכפייה כלכלית - ס' 6 לפסק הדין –

"אף אם לא הייתה המשיבה מוסמכת על-פי חוק לחייב את המערערים בתשלום עבור עבודות הפיתוח כטענתה, בכך לבד אין כדי לשלול את הבחירה לכרות הסכם בין המשיבה לבין המערערים, שבו מתחייבים האחרונים באופן וולונטרי לשלם עבור עבודות הפיתוח. במקרה זה כך נעשה. המערערים התחייבו לשאת בחלק מעלויות הפיתוח כדי להקדים את מועד ביצוע העבודות ולקבל היתר בנייה, וזאת לאחר שהמשיבה הבהירה כי לא תוכל לממן את עבודות הפיתוח באותה העת מתקציבה השוטף."

המסקנה העולה מכל האמור לעיל, כי אין לראות במקרה שבפנינו משום פגם בהסכמת התובעת בשל קיומה של כפייה כלכלית.

2.4 ולענין טענת העושק – חולשת העשוק צריכה להיות חמורה וקיצונית כדי לקיים את עילת העושק. המצוקה, צריכה להיות מצב של צרה ודוחק. (התובעת איננה טוענת לחולשה שכלית או גופנית או לחוסר נסיון). המצוקה צריכה להיות כבדת משקל, עד כדי הסטת שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון.

על המצוקה אמר כב' הנשיא שמגר בעא 395/83 שלום נ. יכין חק"ל חברה חקלאית בע"מ (15.7.85) –

דרך הביטול

"מדובר בכל מקרה בקושי בעל משקל, ואין לראות את המצוקה כאי-נוחות, הנגרמת עקב הצורך להתמודד עם קשיים כלכליים, שאין בהם חומרה מיוחדת."

וכן דברי כב' השופט טירקל בע.א 403/80 סאסי ואח' נ קיקאון (3.9.81) –

"לפיכך חייבים המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול-דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון. גורמים קלי ערך מסוג "הרבה יין עושה, הרבה שחוק עושה, הרבה ילדות עושה, הרבה שכנים הרעים עושים" (סוטה, ז, א [א]) לא די בהם"

התובעת הוקמה לצורך פרויקט הקמת השכונה. אחד מבעלי המניות בחברה התובעת היה רפאל שרביט המצוי בתחום הבניה ונהל פרויקטים רבים. התובעת היתה מוקפת בצוות יועצים שונים ומומחים מתחומים שונים, לרבות ייצוג משפטי צמוד במהלך המשא ומתן עם המועצה, על שלביו השונים. כאן "המצוקה" הנטענת כביכול היתה היתרונות המסחריים והכלכליים של עיתוי הבניה. שיקולי הרווחיות אינם עונים להגדרת "מצוקה" כנדרש על פי עילת העושק.

בנוסף, אחד מתנאי עילת העושק הינו כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. כפי שעולה מחומר הראיות המועצה המקומית התנהלה בדרך זו, וכפי שעולה מהפסיקה טרם ע.א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ. צבי גור ארי (27.6.11) תנאים מסוג זה היו מקובלים ונהגו במועצות מקומיות שונות (ראו גם ע.א. 5806/02 ארביב נ. קרני (22.4.04) וכן עא 7664/00 רובינשטין ושות' נ. עירית חולון (18.4.02).

1.5 מעבר לכך שלא מתקיימים לדעתי תנאי היסוד לקיומן של העילות הנטענות, כפיה ועושק, קיימת מניעות התובעת לטעון טענות אלו לראשונה תקופה כל כך ארוכה לאחר הסכמתה לדרישות המועצה, ולאחר שהמועצה קיימה את חלקה בהסכם, וזאת מעבר לכך שהשיהוי הממושך מלמד על זניחת טענותיה וויתור עליהן.

2. ביטול ההסכם תוך זמן סביר

2.1 עילות הכפיה והעושק מאפשרות לנפגע לבטל את ההסכם. מועד הביטול צריך להיות תוך זמן סביר כפי שנקבע בס' 20 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 -

20. "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה."

דרך הב

התובעת ידעה על דרישות המועצה והסכימה להן לפחות מיום 11.3.97 אם לא קודם לכן. בשום שלב, מגיבוש ההסכמה ועד להגשת התביעה לא טענה התובעת לכפיה ועושק שהופעלו כנגדה. טענה זו נטענה רק לאחר חלוף שבע שנים תמימות. רק עם הגשת התביעה הודע לראשונה על ביטול החוזה על ידי התובעת (ראו אישור לכך בעדות מנהל התובעת ובעל המניות בה, עמ' 128 לפרטיכל). התובעת לא הראתה כל טעם מדוע לא העלתה טענה זו קודם לכן, למעט רצונה לממש את תוכניתה הכלכלית של מיזם הקמת השכונה, להביאו לידי גמר, לקבל את שיתוף הפעולה של המועצה משלב שינוי התוכנית ואילך, לרבות היתרי בניה על אף שהשטח לא היה בעדיפות פיתוח סביבתי מבחינת המועצה בעת הבניה הרצויה לתובעת. התנהלות זו של התובעת אף גובלת בהעדר תום לב. גם אם היתה מוכחת עילת כפיה ועושק, ולא הוכחה לדעתי, הרי שלא ניתן היה לתבוע ביטול ההסכם בגינן לאחר תקופה כל כך ממושכת.

2.2 בתי המשפט חזרו והדגישו כי לא ינתן סעד בטענה של כפיה ועושק אם הפניה לבית המשפט לביטול ההסכם נעשתה באיחור . לענין זה ראו עעם 4696/07 אשל הירדן ייזום ובנין בע"מ נ. המועצה המקומית בנימינה (10.1.10), עא 7664/00 רובינשטין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ. עירית חולון (18.4.02), עא 5806/02 אריאל ארביב נ. יעקב קרני (22.4.04) עא 1912/93 שחם נ. מנס (28.1.98) וכן דברי כב' השופט דנציגר עא 7663/11 דדון ואח' נ. חדד ואח' (29.4.13 ), המתייחס לכך כי במקרים של פגם ברצון ההתקשרות יש חשיבות גדולה לשאלת מועד פנייתו לבית המשפט של הצד שמבקש לבטל את ההסכם, כאשר התביעה עשויה להדחות עקב שיהוי ניכר בהעלאת הטענה (שם שיהוי של 6 חודשים).

2.3 ביסוד הדרישה לביטול תוך זמן סביר עומד הרעיון כי אם לא בוטל ההסכם תוך הזמן הסביר יש לראותו כחוזה תקף שאושר.

סבירותה של הודעת הביטול באשר למועד נתינתה משתנה ממקרה למקרה , תלוי במהות ההסכם טיבו, והתנהגות הצדדים. ראו לענין זה דברי כב' הנשיא שמגר בעא 395/83 שלום נ. יכין חק"ל חברה חקלאית בע"מ (15.7.85) -

"סבירותו של הזמן לצורך מסירת הודעת הביטול איננה נמדדת על פי אמות מדיה כלליות ומופשטות, המנותקות מההקשר העובדתי....אלא נבחנת בכל מקרה לאור מכלול נסיבותיו. יש כמובן תקופות שהן כה ארוכות עד שהן בלתי סבירות בכל הנסיבות".

על פרק זמן ממושך מדי אומרים המחברים פרידמן כהן בספרם חוזים כרך ב' עמ' 1098 "פרק זמן ממושך מדי עשוי להעניק לנפגע יתרון בלתי הוגן, בכך שיאפשר לו להמתין להתפתחויות הכלכליות ולתכנן צעדיו בהתאם לכך. הוא גם עשוי לפגוע יתר על המידה בצד השני הממשיך להאמין שהחוזה עמו בתוקפו והעשוי לפעול לאור הנחה זו.".

2.4 במסגרת הנסיבות שיש להביא בחשבון, יש להתחשב בכך שהצד השני שנה מצבו לרעה. עובדה היא כי המועצה המקומית, לא חשבה משיקולי תקציב לפתח בשנים ההן את אזור רמת נילי באופן שיהיה מתאים לבניה. בשל התחייבות התובעת לשאת בהוצאות שונות , הסכימה המועצה לביצוע עבודות פיתוח סביבתיות. אפשרות של קבלת הטענה לביטול ההסכמות שהושגו לאחר זמן כה רב, יכולה לגרום למועצה המקומית נזקים כספיים גדולים שמעולם לא הובאו בחשבון בשל קיומו של ההסכם וביצועו השלם, נזקים שיושתו למעשה על קופת הציבור. בכך משתנה מצבה של המועצה לרעה.

רכיב נוסף בבדיקת הזמן הסביר הוא האם בצע הצד השני לחוזה את חיוביו. משבצעה המועצה את חיוביה, החל בהסכמתה לתוכנית החדשה שהגישה התובעת לועדה המקומית, הסרת התנגדותה, הסכמה לפיתוח סביבתי של המקום, מתן היתרי הבניה לתוכנית שבקשה התובעת מתן טופס 4 וכד' נוצר חוסר איזון בכך שהתובעת מעלה טענותיה לראשונה רק לאחר שהמועצה השלימה את כל תפקידיה בפרויקט. יש בכך משום העדר תום לב שכן התובעת קבלה את היתרונות הגלומים בהסכם, ורק לאחר שיצאה נשכרת מכך היא טוענת לביטול ההסכם, מה שיגרור לשיטתה השבה מצד המועצה בלבד.

ניתן לאמר כי במקרה שבפני, השתהות התובעת בפרק זמן העולה על 7 שנים בנקיטת הליך לביטול ההסכם, נגועה בחוסר תום לב, ויוצרת השתק לתביעתה הנעוצה בחובת תום הלב של המתקשרים בחוזה. התובעת העלתה לראשונה את טענתה בענין סכומי הפיתוח שנדרשה לשלם עם הגשת תביעתה, מבלי שהביאה כל נימוק משכנע לאי העלאת הטענה במועד.

התנהלות זו של התובעת די בה כדי להביא לדחיית תביעתה.

3. תחילת מירוץ ההתיישנות בטענות הכפיה והעושק

הדיון בשאלת ההתיישנות הופך לשאלה שולית, משהגעתי למסקנה כי לא התקיימה עילת כפיה ועושק, וגם אם היתה כזו, התובעת מושתקת מטעמי שיהוי, ומטעמים של פניה לביטול ההסכם בחוסר תום לב, שלא במסגרת הזמן הסביר.

לתפישתי, המועצה נתנה הצעה חוזית ביוני 1996, (שאיננה שונה בעקרון מהתנאים המופיעים בחוזה החתום ). הצעה זו קובלה על ידי התובעת לכל המאוחר בחודש מרץ 1997. או אז נקשר ההסכם בין הצדדים שיש בו גמירות דעת ומסויימות. הסכם פורמלי (עם חתימת המועצה ושתי חתימות נוספות) נחתם ביום 20.6.97.

3.1 ההצעה החוזית ניתנה לתובעת על ידי המועצה באמצעות ראש המועצה, מהנדס המועצה והיועץ המשפטי שלה כבר בישיבה מיום 25.6.96 שגובתה בפרוטוקול כתוב.

בישיבה מיום 25.6.96. - הוצגו לתובעת הדרישות הכספיות כתנאי לאישור המועצה לתוכנית ש/501א . בישיבה נכחו מטעם המועצה ראש המועצה, מהנדס המועצה, יו"ר הועדה המקומית, והיועץ המשפט של המועצה. הדרישות כפי שהוצגו פורטו במכתב מנהל הפרויקט מטעם התובעים, מר אלי גל מיום 27.6.96 בפרטיכל הישיבה (נספח י"ב למוצגי התביעה), והינם בזהות כמעט מוחלטת להסכם הפיתוח הפורמלי שנחתם. להלן טבלת השוואה הבודקת הדרישות המרכזיות בהסכם הפיתוח שהודעו לתובעת כבר ביום 25.6.96 –

גם עורך הדין מטעם התובעת היה נוכח באותה ישיבה מיום 25.6.96 ורשם בכתב ידו את הדרישות שהמועצה העלתה. עורך הדין רשם בכתב ידו שהתובעת מצדה תעריך את החיוב על פי החוק למול הכספים הנדרשים, ותודיעה את עמדתה. (נספח י"ג למוצגי התביעה). במכתב מיום 27.6.96 מסר מנהל הפרויקט מטעם התובעת לחברת שרביט את הדרישות של המועצה , לרבות הערכותיו הכספיות על פי הדרישות, מול הדרישות על פי החוק.

עוד יובהר כי עו"ד נחליאלי אשר ייצג את המועצה במשא ומתן עם התובעת העיד כי הוקם צוות משא ומתן מטעם המועצה אשר נהל את המשא ומתן עם התובעת וכלל בין היתר את נציגת עמותת הגדעונים, את ראש המועצה, את גזבר המועצה ומהנדס המועצה. (עמ' 297 , 361 לפרטיכל).

3.2. הקיבול של ההצעה על ידי התובעת נעשה לכל המאוחר ביום 11.3.97.

א. משלב הישיבה מיוני 1996 ואילך, החל אצל התובעת הליך של התייעצות פנימית על מנת לגבש את עמדתה. ההליך כלל הערכות כספיות של הדרישות מול הערכות כספיות של תשלומים על פי החוק והחלפת מסרים עם עורך דין התובעת, עו"ד תיק. בהליך זה לקחו חלק מנהלי הפרויקט מטעם התובעת, מנהל פרויקט מקצועי חיצוני שנשכר, וכן עורך דין התובעת. נעשה אומדן המתרגם את הדרישות של המועצה לסכום כספי, לעומת הסכום שהתובעת חשבה שתצטרך לשלם על פי החוקים השונים. בין היתר רשם רפי שרביט (אז אחד מבעלי המניות של התובעת) על מסמך המפרט את הדרישות "לא נסכים ונראה !!!....." (נספח יד למוצגי התביעה). נעשתה חשיבה מסודרת של התובעת, האם להסכים, אם לאו, כפי שהעיד המנהל ובעל המניות :"לאורך כל הדרך השיקול שלנו היה שיקול עסקי". (עמ' 103 לפרטיכל).

ב. יש לזכור כי במקביל, ציפתה התובעת לאישור תוכנית התב"ע שהגישה לועדה המקומית, אך המועצה המקומית הגישה התנגדות לתוכנית ביום 3.11.96 בשל המרווחים הצדדים בין הבתים בתוכנית. יומיים לאחר מכן (מכתב מיום 5.11.96) בקשה התובעת מהמועצה לכמת כספית את הדרישות הכספיות שלה מהתובעת.

ג. ביום 29.1.97 קויימה פגישה נוספת בועדה מקומית שומרון, המפורטת בפסק הדין העיקרי. (צורף רק עמוד ראשון שלה, נספח כ"ד למוצגי התובעת) מפרטיכל הישיבה עולה כי יו"ר הועדה המקומית דרש קיום ישיבה סופית לסיכום נושא תכנון התב"ע והיא נקבעה ליום 3.2.97. יו"ר הועדה המקומית חוזר ומפרט בפרטיכל גם את דרישות המועצה לתשלומים הנוספים, כפי שבאו לביטוי בישיבות קודמות, והוסיף הקמת קיר אקוסטי על חשבון התובעת לאורך גבול התוכנית עם הספורטן. עו"ד תיק שהשתתף בישיבה העיד כי העיר שדרישות המועצה מעבר לאגרות והיטלים הקבועים בחוק אינן חוקיות אך נענה שזו דרך ההתנהלות ביישוב. (אין ביטוי להערה זו בנספח כ"ד שהוצג כנראה באופן חלקי).

ד. ביום 3.2.97 הוסרה התנגדות המועצה המקומית לתוכנית, וזו אושרה על ידי הועדה המקומית ביום 10.2.97. ששה ימים לאחר מכן הועברה טיוטת החוזה הראשונה לתובעת, מה שמלמד על הסכמתה העקרונית לדרישות תשלומי פיתוח החורגים מחוקי העזר, עובדה שסללה את הדרך להעברת טיוטות כתובות. טיוטת החוזה כוללת את הדרישות המהותיות המופיעות בחוזה שנחתם.

ה. לאחר קבלת הטיוטה הראשונה, (שהכילה את כל דרישות המועצה כפי שבסופו של דבר הופיעו בטיוטה שנחתמה,) נקבעה פגישה ליום 11.3.97. (ראה פירוט הישיבה בפסק הדין העיקרי). השתתפו בה גורמים משני הצדדים, לרבות עורך דין התובעת. המסקנה הראייתית היא כי בישיבה זו ניתנה הסכמת התובעת לדרישות הכספיות, כפי שעלו קודם לכן בישיבות הקודמות. המסקנה נסמכת על האדנים הבאים :

* עו"ד תיק , עורך דין התובעת, העיד כי בישיבה זו "התמסרה" התובעת לדרישות המועצה.

* מר אלקלעי, מנכ"ל התובעת ובעל המניות, העיד כי במועד זה החליטה התובעת להכנע לדרישות המועצה.

* לא הומצא פרטיכל הישיבה על ידי התובעת. התובעת הקפידה להמציא את הפרוטוקולים של הישיבות , שכן היתה ערוכה להגשת תביעה בתום 7 שנים לכאורה. פרטיכל ישיבה זו לא הוגש על ידי התובעת. (להלן "הפרוטוקול הנעלם"). אי הגשתו יוצרת חזקה עובדתית, כי הכתוב בו היה פועל לחובת התובעת, מה גם ששני עדי התובעת העידו על הסכמה שניתנה בישיבה לדרישות המועצה.

* ביום 25.3.97 הועברה טיוטת חוזה שניה לתובעת, שדרישותיה הכספיות אינן פחותות מזו שבטיוטה הסופית שנחתמה. מתוך הערות עו"ד תיק על גבי הטיוטה, ניתן לראות שההערות שוליות, ואינן מעירות לגבי עצם הדרישות הכספיות.

* השינוי בין טיוטה 1 לטיוטה 6 שנחתמה מינורי.

סיכום ביניים – ביום 11.3.97, מעל לכל ספק, נתנה התובעת הסכמתה לדרישות הכספיות של התובעת, אשר הופיעו מפורטות בטיוטה שהועברה.

בכך השתכלל לדעתי מפגש רצונות אמיתי, שיש בו גמירות דעת ומסויימות לגבי העובדה שהתובעת נדרשת לשלם עבור עבודות פיתוח שונות מעבר למוכתב בחוקי העזר, כתנאי לביצוע עבודות הבניה במועד הרצוי לה, לפי תב"ע שהיא מבקשת לשנות.

3.3 דרישת הצורה

א. ס' 23 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 הדן בצורת החוזה קובע "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתוקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".

לגבי הסכם מהסוג שהוסכם בין התובעת והמועצה, קיימת דרישת צורה קונסטיטוטיבית , אשר במועד הרלוונטי הופיעה בס' 193 בצו המועצות המקומיות (א) תשי"א 1950 ,שזה נוסחו -

193 ^[1]. (א) חוזה, כתב התחייבות או תעודה אחרת מסוג שקבע השר ושיש בהם התחייבות כספית מטעם המועצה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם המועצה, בצד חותמת המועצה, ראש המועצה וכן גזברה; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את המועצה אלא אם חתמו עליהם בשם המועצה, בצד חותמת המועצה, ראש המועצה וכן מזכירה, ובאין מזכיר - עובד אחר של המועצה, הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה.

(במועד הרלוונטי עדין לא הוחל ס' 203 לפקודת העיריות על פקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש], תיקון שנעשה רק בשנת 2004, אך מדובר בהוראה דומה).

ב. במקרה שבפנינו היו אמורים לחתום ראש המועצה והמזכיר, (שכן החוזה איננו כולל לכאורה בשורה התחתונה התחייבות כספית מצד המועצה.) ואכן נחתם חוזה פורמלי בהמשך.

לא מצאתי כי במקרה כאן חתימה פורמלית מאוחרת יותר, מהווה מכשלה מלקבוע כי ההסכם נקשר קודם לכן, במועד שבו הושגה הסכמה בפועל בין התובעת והמועצה.

בענין זה מספר הערות :

(1). אנו עדים למגמת נסיגה בפסיקה בדרישות פורמליסטיות, בהתייחס לס' 203 לפקודת העיריות, שהוראתו דומה להוראת ס' 193. השיקולים לריכוך דרישת הצורה חוסים תחת עקרון תום הלב . הסוגיה נידונה בהרחבה בהקשר להפעלת חובת תום הלב מצד העיריה, (ראו עא 6705/04 בית הרכב בע"מ נ. עירית ירושלים (22.1.09), כב' השופטת נאור) כאשר נקבע כי מסקנה סופית בענין עוצמת הדרישה הצורנית תעשה תוך שקלול שיקולי הצדק כולם.

(2) אכן, השאלה נידונה בפסיקה בעיקר בהקשר טענת עיריה שהיא יכולה להשתחרר מחוזה או מחובתה לקיימו עקב העדר דרישת הצורה. ולא בכדי. נוסח הסעיף קובע "לא יחייבו את המועצה אלא אם חתמו עליהם....". הניסוח תואם לתכלית החקיקה. תכלית דרישת הצורה היא ליצור מערכת בקרת פנים במועצה לוודא שמי שהתקשר בעסקה מטעם המועצה נהג בזהירות הראויה ובחן את ההתקשרות בהתאם. זאת על מנת לא להעמיד את הגוף הציבורי בפני התחייבויות שאיננו יכול לעמוד בהן.

כאן, הגורמים הרלוונטים בעיריה היו מעורבים מהשלב הראשון, הם הציבו את הדרישות והמועצה לא התכחשה למחויבות זו בשום שלב. הדרישה לתשלום עבודות הפיתוח הוצגה לתובעת בנוכחות ראש המועצה, מהנדס המועצה והיועץ המשפטי של המועצה כבר ביום 25.6.96. בצוות המשא ומתן היו הן ראש המועצה והן גזבר המועצה. התנאים שנדרשו מהתובעת הועלו על הכתב הן בפרטיכל ישיבה מיום 25.6.96, 29.1.97, וחזקה שהופיעה גם בפרטיכל הנעלם מיום 11.3.97 לרבות הסכמת התובעת לתנאים אלו. לאור תכלית החקיקה, אין הדרישה הצורנית צריכה להגן כאן על מצב "חסר" כלשהו מבחינת התנהלות המועצה.

(3)בבגץ 7356/07 ריינר נ. עירית רעננה (27.10.11) טען בין היתר העותר (אדם פרטי) כנגד תקפות הקצאת שצ"פ על ידי העיריה לפרטים מסויימים, בין היתר מהטעם שעל החוזה חתמה רק היועצת המשפטית, ולא ראש העיריה והגזבר, כנדרש. הטענה נדחתה מהטעם שבשלב מאוחר יותר ההסכם נחתם על ידי ראש המועצה והגזבר.

(4) המחברת גבריאלה שלו מציינת בספרה דיני חוזים –החלק הכללי (2005) : "צד הנאחז בדרישות הכתב הפורמליסטית, על אף הסכמה בעל פה בין הצדדים או בניגוד להתנהגותם, עלול להחשב כפועל בניגוד לעקרון תום הלב". (עמ' 380). השאלה עד כמה ראוי לייחס לתובעת אחיזה בטענת הצורה על אף שההסכמה הושגה עוד קודם לחתימה הפורמלית, והמועצה לא התכחשה לה ותמצית טענתה בנושא כפיה ועושק מוצתה כבר אז ? האם אין מדובר במקרה של "זעקת ההגינות" ? (ראו עא 986/93 קלמר נ. גיא (12.6.96). יש לדעתי בעקרון תום הלב ובחובת ההגינות כדי להגמיש את הדרישה הצורנית, גם במקרה זה.

(5) ולחלופין - זה שהיה מפגש רצונות גמור ומסויים כבר במרץ 1997 ברמה מספקת לטענה של כפיה או עושק כפי שנטענת על ידי התובעת - עולה באופן ברור מחומר הראיות. גם אם תאמר שאין בכך די ליצירת "חוזה" בשל דרישת הצורה, הרי שהחוזה "אושרר" בחתימה פורמלית, ואני משאירה בצריך עיון מהם יחסי הגומלין בין מירוץ ההתיישנות והוראת ס' 6 לחוק השליחות תשכ"ה 1965 הקובעת כי אישור בדיעבד הינו כהרשאה מלכתחילה. ב"צריך עיון" – כי ממילא נושא זה שולי נוכח השיהוי הניכר (ראה פרק נפרד בפסק הדין מיום 19.12.12.), נוכח הקביעה כי לא היתה כפיה או עושק, והקביעה שהחוזה לא בוטל תוך זמן סביר.

4. לסיכום

4.1 יש לקרוא פסק דין זה ביחד עם פסק הדין מיום 19.12.12.

4.2 בהמשך למפורט לעיל, יש לדחות את התביעה.

4.3 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין המשלים.

ניתן היום, ו' אלול תשע"ד, 01 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.

1. ↑