1. לפניי בקשה מטעם הנאמן להורות על הוצאת הזכויות בדירה המצויה בקומה 3, בבניין שנבנה על המקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 11727 (להלן: "הדירה"), למכירה פומבית למרבה במחיר, בכפוף להוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972.

2. ביום 17.09.2008 ניתן צו לכינוס נכסי החייב, לבקשת הנושה – איטונג בע"מ, בגין חובות מוצהרים בסך 1,750,000 ₪ ל-21 נושים. ביום 15.09.2009 הוכרז החייב כפושט רגל ונקבע כי עליו לשלם לקופת הכינוס סך של 1,000 ₪ לחודש. ביום 09.06.2010 ניתן צו לכינוס נכסי החייבת על פי בקשת חייב, זאת בגין חובות מוצהרים בסך 1,160,000 ₪ ל-2 נושים. החייבת הוכרזה כפושטת רגל בפסק הדין שניתן ביום 08.07.2013 ונקבע כי עליה לשלם סך של 500 ₪ לקופת הכינוס. ביום 06.10.2016 אוחדו שני תיקי החייבים.

3. על-פי טענת הנאמן, כנגד החייב הוגשו ואושרו 9 תביעות חוב בסך של 495,709 ₪, ואילו כנגד חייבת אושרו שתי תביעות חוב שהוגשו וסכומן לאחר אישור עומד על סך 225,854 ₪, כך שחובותיהם של שני החייבים מסתכמים כיום בסך 631,114 ₪.

4. לאור העובדה כי החייב הנו הבעלים הרשום במלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 11727 בחיפה (להלן: "המקרקעין") שעליהם בנוי מבנה בן שלוש דירות, תחילה, ביום 12.12.2018 הגיש הנאמן בקשה לפינוי החייב ובני משפחתו- אחייניו המתגוררים בשתי הדירות הנוספות המצויות בקומות 1 ו-2 במבנה. במסגרת הבקשה טען הנאמן, כי מאחר והחייב המתגורר בקומה העליונה, נהנה מהגנת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, יש להורות על פינוי שתי הדירות בקומות התחתונות מכל אדם וחפץ על מנת למכרן למרבה במחיר ובכך לפרוע את חובותיהם של החייבים לנושיהם.

5. בדיון שהתקיים בבקשה ביום 15.05.2020, בטרם נדרש בית המשפט לבקשה לגופה, ניתנה לחייבים האפשרות להגיש הצעת הסדר לצורך תשלום חובותיהם. מאחר והצעת ההסדר שהוגשה מטעם החייבים לא זכתה לרוב הדרוש, התקיים דיון בפניי בבקשה לגופה ביום 14.07.2020. במהלך הדיון ולאור העובדה שהתברר, כי המשיבים בבקשה טוענים לקיומה של עסקת קומבינציה שנערכה בין החייב לבין אחותו המנוחה מיום 20.7.1972, לפיה אמורה היתה המנוחה לקבל את הדירות הנ"ל, ביקש הנאמן להורות על מחיקת בקשתו, וחלף כך טען כי יגיש בקשה לפינוי החייב מהדירה בקומה השלישית בה הוא מחזיק כיום.

6. ביום 19.07.2020 הוגשה הבקשה שלפניי, בגדרה ביקש להורות על הוצאת זכויות החייבים בדירה המצויה בקומה 3 בבניין שבנה החייב על המקרקעין, למכירה פומבית, למרבה במחיר, זכויות שיכללו גם את זכויות הבניה היחסיות העודפות במקרקעין שעליו בנוי הבניין. עפ"י הבקשה, הזכויות בקומה השלישית תימכרנה כשהחייבים ייהנו מהגנת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, בכפוף לתשלום דמי שכירות לקונה. נטען כי על-פי השומה שנערכה לזכויות החייב בדירה, הוערכו הזכויות בסך של 1,550,000 ₪ (כפנויה) ובסך של 961,000 ₪ (כתפוסה). עוד נטען כי השמאי העריך את זכויות הבנייה העודפות על החלקה בשווי של 1,780,000 ₪, כאשר ניתן להניח שחלקו של החייב בהן מסתכם ב-1/3 משווי אותן זכויות ועל כן יש להורות על מכירת אף זכויות אלה לרוכש, מבלי שזכויות אלה יהיו כפופות להגנת סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר.

7. החייבים התנגדו בתגובתם לבקשה. נטען כי מדובר בחייבים מבוגרים בני 70+, הנמצאים בהליך כבר יותר מ-10 שנים ועל בית המשפט להתחשב במצבם ולתת להם האפשרות "לסיים את חייהם בכבוד", ולאפשר להם להישאר ביחידת המגורים היחידה שמתגוררים בה מזה יותר מ-30 שנה. נטען כי על-פי הפסיקה יש לפעול קודם למימוש נכסים נוספים של החייב בטרם מתן צו לפינוי החייבים. על כן הציעו החייבים לנאמן לממש את המגרש הפנוי שבבעלות החייב בשטח 500 מ"ר חלף מימוש הדירה. עוד טענו החייבים כי טרם הוצאת הזכויות בדירת המגורים יש להכריע בשאלת הבעלות בדירות בקומות הראשונה והשנייה. לחילופין טענו החייבים, כי הם מוכנים לשפר את הצעת ההסדר שהוגשה מטעמם לסך של 300,000 ₪ בנוסך לכספים שכבר נצברו בקופת הכינוס.

8. בתשובתו חזר הנאמן על האמור בבקשה והוסיף וטען, כי אין כל תועלת וערך ממשי במימוש שטח המקרקעין של ה-500 מ"ר שייעודו "שטח פרטי פתוח" למכירה פומבית. עוד נטען כי הוצאת זכויות החייבים בדירה בקומה השלישית למכירה, עדיפה על פני ניהול מאבק משפטי ארוך עם ילדי המנוחה בנוגע לזכויותיהם בדירות שבקומות הראשונה והשנייה, כאשר הנושים ממתינים לכספם כבר למעלה מעשור והם זכאים כי ההליך דנן יסתיים במהירות.

9. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ובשים לב למכלול הנסיבות בתיק דנן, מצאתי, כי דין הבקשה להתקבל.

10. כאמור, הנאמן מבקש לממש את הזכויות בדירה (כאשר בכתב התגובה מטעמם החייבים אינם כופרים בזכויות החייבת בדירה וכאשר לשון התגובה מלמדת כי החייבים מודים כי הם בעלי הזכויות בדירה- ראו סעיף 9 לתגובה: " קודם להוצאת זכויותיהם בדירת המגורים שלהם.." ). מטרת הבקשה היא מימוש הזכויות על מנת לשלם באמצעות התמורה את חובותיהם של החייבים לנושיהם, כאשר המימוש יעשה בכפוף להגנה המוקנית לחייבים בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, אשר קובע כי אין לפנות חייב המחזיק בנכס שבבעלותו, גם אם החייב אינו פורע את חובו והנכס נמכר בהליך פשיטת רגל, כאשר תחת זאת, יהפוך בעל הנכס הנמכר, לדייר של הבעלים החדש שירכוש את הנכס. משכך הטענה לגבי גיל החייבים והיותו של הנכס כנכס יחיד, דינה דחייה, מאחר והחייבים מקבלים הגנתו של החוק במלואה, כפי שהנאמן ביקש.

11. בנסיבות העניין נראה כי יש הצדקה לקבל את בקשת הנאמן ולהורות על מימוש הזכויות בדירה בה הם מתגוררים החייבים, אגב החלת ההגנה הקבועה בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, בשים לב לכך כי מדובר בדרך היעילה והמהירה ביותר לפירעון חובות החייבים. כמפורט לעיל, ההליך בעניינו של החייב החל בשנת 2008, עם הגשת בקשת נושה למתן צו כינוס, בגין חובות מוצהרים בסך 1,750,000 ₪, כאשר כיום מצבת הנשייה של החייב עומדת על-סך 495,709 ₪, ואילו ההליך בעניינה של החייבת החל בשנת 2010 כאשר תביעות החוב שאושרו בעניינה עומדים על-סך 225,854 ₪. הנה כי כן חלפו להן יותר מ-10 שנים והחייבים טרם השכילו לשלם ולו מחצית מהחובות שהם חבים לנושיהם חרף ההזדמנויות שניתנו להם .

אוסיף כי לחייבים ניתנו מספר הזדמנויות להגיש הצעות הסדר ריאליות לשם הסדרת חובותיהם אולם לדאבוני ההצעות שהוגשו לא זכו להסכמת הנושים ובעלי התפקיד, וכאשר החייבים לא הצליחו להצביע על מקורות אחרים לתשלום חובותיהם (ראו והשוו: רע"א 1320/15 פרוכטר נ' הכונס הרשמי (14.04.2015)). מעבר לכך, אציין כי עם פירעון חובותיהם של החייבים יוכלו הם לפתוח דף חדש בחייהם, נקי מחובות וממשקעי עבר ואף להישאר בדירתם ובכך לא תיפגענה זכויותיהם כפי שניסו לצייר החייבים בבקשתם.

12. כעולה מחוות הדעת השמאית שצורפה לבקשה, שווי הדירה כשהיא פנוייה מגיע לסך של 1,550,000 ₪ וכתפוסה לסך של 961,000 ₪, כאשר חובותיהם של שני החייבים כאמור מסתכמים כיום בסך של 631,114 ₪. על כן נראה כי הוצאת זכויותיהם של החייבים בדירה למכירה, אף אם כתפוסה, תאפשר תשלום מלוא היקף תביעות החוב שאושרו לחייבים וייתכן שתותיר בידיהם סכום מספיק למימון דמי השכירות למספר שנים. אציין כי אפילו הייתי רואה שהחייב בלבד הוא הבעלים בדירה (וכאמור לעיל, החייבים אינם מכחישים כי שניהם הבעלים בדירה) לא היה בכך כדי לעכב מימוש הדירה לשם פרעון חובות החייב.

13. יש ליתן את הדעת לכך כי במכלול השיקולים, נראה כי בנסיבות העניין גובר אינטרס הנושים, אשר ממתינים לתשלום החובות אשר חבים להם החייבים כבר יותר מעשור, והם נאלצים להתמודד עם חסרון הכיס שגרמו להם החייבים, על פני רצון החייבים להשאיר את הדירה בידיהם.

14. אין מקום לקבל את טענת החייבים לפיה, בטרם מימוש זכויותיהם בדירה בקומה השלישית, יש להכריע תחילה בשאלת בעלות החייבים בדירות בקומות הראשונה והשנייה, לאור המחלוקת בין הצדדים אודות הסכם הקומבינציה שטענו לו אחייניו של החייב- ילדי אחותו. סבורני כי בנסיבות המקרה שלפניי, כאשר החייבים נהנים מהגנת הפקודה כבר למעלה מעשור, בעוד נושיהם ממתינים שנים רבות לקבל ולו מקצת מכספם, אין כל הצדקה להמתין עד לניהול הליך משפטי ארוך וממושך מול ילדי המנוחה בנוגע לזכויותיהם בדירות הנ"ל, הליך שאין יודעים כיצד יסתיים, וכאשר אין חולק כי מכירת זכויות החייבים בדירה בקומה השלישית מהווה דרך הרבה יותר מהירה ויעילה למימוש נכסי החייבים.

בנוסף, מצאתי לדחות טענת החייבים לפיה יש לממש את השטח שייעודו ש.פ.פ . אף החייבים מודים בתגובתם כי מדובר בשטח פרטי פתוח (סעיף 4 לתגובה) חסר זכויות בנייה ומשכך אין אפשרות ממשית למכירתו.

15. על כן, לאור העובדה כי מכירות זכויות החייבים בדירה תניב לנושים דיבידנד לא מבוטל וכאשר מכירת הזכויות לא תותיר את החייבים ללא קורה גג, הנני נעתר לבקשה ומורה כי זכויות החייבים בדירה ימומשו על-ידי הנאמן כדירה תפוסה. הנאמן רשאי לנקוט בפועלות הדרושות למכירת הזכויות בדירה, ובכלל זה פרסום הנכס למכירתו. הנאמן יגיש לבית המשפט בקשה למתן הוראות לשם יישום החלטתי זו. החייבים ישתפו פעולה עם הנאמן. הנכס שיפורסם למכירה יכלול את זכויות הבנייה היחסיות של הנכס בהתאם לדין.

16. באשר להצעת ההסדר המשופרת שהציעו החייבים בתגובתם, לא מצאתי מקום בנסיבות העניין להידרש לה בשלב זה. יחד עם זאת, מצאתי לעכב ביצוע החלטתי זו ב- 30 ימים על מנת לאפשר לחייבים לפנות לנושים לשם קבלת הסכמתם להצעה.

17. הנאמן ימציא החלטתי זו לידי כל הטוענים לבעלות בדירות שבבניין וזאת תוך 7 ימים במסירה אישית עם אישור מסירה.

18. אין צו להוצאות.

19. אני קובע דיון המשך בתיק ליום 09.03.2021 שעה 10:00.

ניתנה היום, ו' תשרי תשפ"א, 24 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.