שניהם ע"י ב"כ עוה"ד בועז רוה ו/או ורד לופו

כללי

בפניי תביעה כספית שהוגשה במקור על סך של 606,228 ₪ כנגד הנתבעים 1 ו- 2, שערבו בערבות אישית ובלתי מסוייגת להתחייבויותיה של חברת "רב חלק תעשיות בע"מ" (להלן: "רב חלק"), ששכרה את הנכס נשוא התביעה מהתובעת, ולימים ניתן בעניינה צו פירוק. בעניינו של הנתבע 1 ניתן פסק דין, בו הוכרז כפושט רגל ומשכך, עוכבו כלל ההליכים בעניינו בתובענה שבפניי.

במסגרת ההליך, תוקן הסכום הנתבע לסך של 476,306 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ולאחר שהופחתו מסכום התביעה המקורי, תשלומים בגין דמי שכירות ששולמו, וסך של 117,000 ₪ בגין פיקדון שחולט על ידי התובעת.

ביום 20.05.2004 השכירה התובעת לחברת רב חלק מגרש באשקלון, הידוע כגוש 1731 בחלקות 6 ו- 15 ובו שני מבנים, צפוני ודרומי וכאשר לכל מבנה צמודה חצר. תקופת השכירות נקבעה למשך 4 שנים, החל מיום 01.08.2004 ועד ליום 31.07.2008, וכאשר לרב חלק, ניתנה האפשרות להאריך את משך ההסכם לשתי תקופות אופציה נוספות, בכפוף לעמידה בתנאי ההסכם. מאחר ובמעמד החתימה על ההסכם, טרם ניתן טופס 4 למושכר, כלל ההסכם תניות המחייבות את רב חלק לפעול להוצאת טופס 4 למושכר, על חשבונה, וכנגד פטור מלא מתשלום דמי שכירות, בעבור שנת השכירות הראשונה, מיום 01.08.2004 ועד ליום 31.07.2005.

על פי הסכם השכירות, לחברת רב חלק, ניתנה הזכות להשכיר בשכירות משנה את אחד המבנים ואת החלק היחסי של חצר המבנה, ובכפוף ליידועה של התובעת, והעברת עותק מהסכם שכירות המשנה לידי התובעת.

טענות הצדדים

לטענת התובעת, במהלך חודש יולי 2006, הודיעה לה רב חלק, כי בכוונתה לעזוב את המושכר בטרם תום תקופת ההסכם הראשון. ביום 26.07.2006 נערכה פגישת הבהרה בין נציגי התובעת לבין רב חלק והנתבע 1 במשרדו של ב"כ התובעת דאז, ובה הוסבר כי אין לנתבע יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויות הכספיות כלפי התובעת, ומשכך נבצר מהם להמשיך לשכור את המושכר ו/או לפרוע את חובות העבר, ו/או לשלם את יתרת דמי השכירות העתידיים עד סוף תקופת השכירות. נטען כי ביום 31.08.2007 שלחה התובעת, באמצעות ב"כ מכתב התראה לרב חלק, זאת לאחר שמכתבי התראה קודמים לא סייעו, בו הודיעה על כוונתה לחלט את הפיקדון שהופקד, ומשזה לא נענה, חילטה את סך הפיקדון.

נטען כי לאחר עזיבת המושכר, נודע לתובעת שרב חלק התקשרה בשני הסכמי שכירות משנה נוספים, בנוגע לחלקים שונים של הנכס וללא יידועה של התובעת. החלק הדרומי, הושכר לחברת "נועם עולם של שינה בע"מ" (להלן: "נועם") מיום 28.10.2004 ועד ליום 14.03.2009, תוך שניתנה לנועם אפשרות להמשיך ולשכור את המבנה הדרומי לשתי תקופות אופציה נוספות, ועד ליום 14.03.2015. החצר האחורית, הושכרה לחברת "נתן מועלם בניין כבישים בע"מ" (להלן: "מועלם"), ונערך לתקופה של 5 שנים ובתמורה לביצוע עבודות אספלט בחצר הממוקמת מאחורי שני המבנים. לטענת התובעת, עסקה זו נעשתה במסגרת העבודות אותן התחייבה רב חלק לבצע בהסכם הראשון, בכדי לקבל טופס 4 לשני המבנים. נטען כי רב חלק העניקה זכות שכירות נוספת לנכס אשר מעולם לא ניתן לה, ובכך כפתה על התובעת את הימצאותם של שוכרי משנה בנכס, וללא יכולת של התובעת לפנותם ולאחר נטישתה של הראשונה.

התובעת טוענת כי עת נטשה רב חלק את המושכר, נקטה הראשונה פעולות שונות לשם מיזעור הנזקים שנגרמו לה עד לאותה עת וכן נזקים עתידיים, שהיו יכולים להיגרם לה, בשל התנהגותה של רב חלק. ביום 28.01.2007 חתמה התובעת על הסכם שכירות עם חברת "א.מ. ארכיב מקצועי בע"מ" (להלן: "ארכיב"), להשכרת המבנה הצפוני לתקופה של 3 שנים, מיום 01.02.2007 ועד ליום 31.12.2009 וכן ניתנה אפשרות, להארכת תקופת השכירות לארבע תקופות נוספות, המסתיימות ביום 31.12.2019. בנוסף, במסגרת ההסכם ניתן פטור מתשלום דמי שכירות עבור 3 החודשים הראשונים, וכנגד ביצוע תיקונים והתאמות של המבנה לצורך קבלת טופס 4. נטען בהקשר זה כי התובעת הגיעה להסכמות עם נועם, לפיהן תעביר את דמי השכירות ישירות לתובעת במקום לרב חלק, ואף חתמה עמה על הסכם שכירות נוסף, לפיו ימשיך לשכור את המבנה הדרומי מהתובעת למשך 3 שנים, מיום 01.07.2008 ועד ליום 31.05.2011, ותוך אפשרות להשכיר את המבנה לתקופות נוספות.

נטען כי לתובעת נגרמו נזקים כתוצאה מכך שרב חלק לא מילאה את התחייבויותיה בהסכם, לרבות התחייבותה להתאמת המושכר לצורך קבלת טופסי 4 לשני המבנים. רב חלק הוציאה טופס 4 רק עבור המבנה הצפוני וכאשר לא בוצעו ההתאמות הנדרשות במבנה הדרומי לצורך קבלת טופס 4. כמו כן, לטענת התובעת לא הועברו לידיה מלוא דמי השכירות כאמור בהסכם הראשון, אלא סכומים חלקיים בלבד, על חשבון דמי שכירות אשר שולמו על ידי חברת "סופר דור תעשיות בע"מ", שהנה חברה בעלת ח.פ. זהה לזו של רב חלק אך נושאת שם אחר.

התובעת טוענת כי עם נטישת המושכר, חדלה רב חלק לשלם את דמי הארנונה לעיריית אשקלון ומשכך נותר חוב בסך 89,049 ₪. נטען כי התובעת נאלצה להשתמש בפטור חד פעמי, למתן הפטר מתשלום ארנונה, וכדי לשלם חוב זה, על כן, מאחר ולא יהיה באפשרותה של התובעת להשתמש בפטור זה בשנית, זכאית היא לשיפוי הסכום שבגינו קיבלה פטור.

בסיכומו של ענין, נטען כי הנתבעת נדרשת לשלם לתובעת סך של 366,654 ₪ בגין דמי שכירות ששולמו בחסר לתובעת, סך של 161,440 ₪, שהוא מחצית משווי תקופת החסד שניתנה לחברת רב חלק לצורך הוצאת טופסי 4 לשני המבנים, וכאשר הוצא טופס 4 רק למבנה הצפוני, וסך של 89,049 ₪ בגין שווי הפטור החד פעמי מתשלומי מיסי עירייה שהתובעת ניצלה על מנת למזער את נזקיה. התובעת טוענת כי לסכומים האמורים יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית, מיום נטישת המושכר ועד למועד הגשת התביעה, ובסך כולל של 141,712 ₪. כמו כן, נטען כי יש להחסיר סך של 282,549 ₪ הכולל, דמי שכירות שנתקבלו והפיקדון שחולט על ידי התובעת, משכך, על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 476,306 ₪.

הנתבעת טוענת כי הצדדים הסכימו על פינוי המושכר ועל סיום ההתחשבנות ביניהם, הדבר עולה מאי מהימנותה של הגב' פלח אשר הציגה מספר גרסאות באשר לתשלומים שקיבלה התובעת מרב חלק, וריבוי גרסאות באשר לעזיבת רב חלק את המושכר, וזאת על אף שהמסמכים בעניין מצויים ברשותה או בשליטתה. נטען כי בכתב התביעה טענה התובעת שנתקבל סך של 86,612.30 ₪, ואילו בתצהיר נוסף, עלה כי הסכום הנו 147,463 ₪. לאחר חקירתה הנגדית של הגב' פלח, גילתה סכומים נוספים ששולמו על ידי רב חלק, ומשכך יש לקזז בנוסף סך של 18,086 ₪ מסכום התביעה. נטען כי גרסת הגב' פלח, באשר לאי הידיעה על שוכרי המשנה הנה מופרכת, בהתחשב בכך שמדובר בתקופה של שנתיים בהן כביכול לא ביקרה כלל במושכר. התובעת לא פנתה לנועם ו/או מועלם לצורך פינויים לאלתר מהמושכר ואף לא חיפשה שוכר במקום מועלם. הנתבעת טוענת כי תצהירה של הגב' פלח נעדר פירוט לנזקים שנגרמו לה, ואף לא הובאו ראיות למצבו הקשה של הנכס לאחר פינויו. נטען כי הגב' פלח מודה כי נועם שילמה לה דמי שכירות עבור המבנה הדרומי כבר ביום 01.08.2006, טרם ארכיב החלה לשלם לה דמי שכירות.

הנתבעת טוענת כי התובעת לא פעלה לפינוי מועלם מהמושכר ואף אין מחלוקת שבוצעו בחצר עבודות בשווי של 90,000 ₪ שהתובעת הרוויחה מהן. עוד נטען כי פינוי המושכר נעשה בהסכמת הצדדים ולא כפי שהוצג בתצהירה של הגב' פלח כנטישה ביום בהיר, אלא הצדדים נפגשו במשרדו של עו"ד לנדא ודנו בעניין. הנתבעת טוענת בהקשר זה כי לא הוצגו כל מכתבים מטעם התובעת או עורך דינה, בסמיכות למועד הפגישה או למועד הנטישה, אלא מכתב שנשלח כשנה לאחר הפגישה, וגם בו לא מוזכרת נטישת המושכר. נטען כי התובעת המשיכה להשכיר את המבנה הדרומי לנועם ואת החצר למועלם ולא פינתה אותם עד עצם היום הזה, דבר המתיישב עם גרסת הנתבע 1 לפיה, ההסכמים עם שוכרי המשנה אכן הוסבו לתובעת.

הנתבעת טוענת כי לתובעת לא נגרם כל נזק ו/או אינה זכאית לסכומים הנתבעים על ידה, ומפנה לסעיף 10 לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 ולפסיקה בהקשר זה, לפיה הנפגע מהפרה זכאי לפיצוי בעד מלוא הנזק שנגרם לו, אך אין לזכות אותו בפיצוי בעד נזק שהנפגע כלל לא סבל. נטען כי התובעת המתינה עד תום תקופת השכירות, כדי לגבש את תביעתה ולמרות שחלה עליה החובה להקטנת הנזק לפי סעיף 14 לחוק התרופות. הנתבעת טוענת כי בהקשר זה של שכירות, המועד הראוי לבחינת פיצוי בגין הפרת הסכם, הנו מועד סיום תקופת השכירות החוזית המקורית, ולמצער מועד הגשת התביעה, וזאת לאור ראציונל הפיצוי, שהנו העמדת התובעת במצב שבו היתה אילולא הפרה את הסכם השכירות.

נטען כי התובעת נהנתה מפינוי המושכר על ידי רב חלק אשר השביחה אותו והשקיעה בו, כמו כן, בוצעו בנכס עבודות אספלט על ידי חב' מועלם בשווי של כ- 90,000 ₪, שתרמו גם כן לתשואה גבוהה יותר, עת הושכרו המבנים לשוכרים חלופיים. משכך, טוענת הנתבעת שהתובעת מתעלמת מהרווח שהפיקה בתקופה שלאחר פינוי המושכר על ידי רב חלק, ועד לסיום תקופת השכירות.

לטענת הנתבע, סעיף 6ו' להסכם בין התובעת לרב חלק, מעניק פטור מדמי שכירות למשך 12 חודשי השכירות הראשונים בגין השלמות המבנה והתאמתו, אך אין ההסכם מתנה את הפטור בהוצאת טופס 4. נטען כי רב חלק ביצעה השקעות רבות במושכר לרבות במבנה הדרומי גם אם בסופו של יום לא הוצא עבורו טופס 4. הנתבע 2 טוען בהקשר זה, כי לא נגרם לתובעת כל נזק מאי הוצאת טופס 4, מאחר והמבנה הדרומי, הושכר לנועם על ידי רב חלק, וזו מחזיקה בו עד עצם היום הזה, ומבלי שנועם נתבקשה לפנותו, ומשהתובעת גובה עבורו דמי שכירות גבוהים מאלו שגבתה מרב חלק. נטען כי רב חלק והתובעת שנכנסה בנעליה, הטילו את משימת הוצאת טופס 4 על נועם ומשכך הליך זה אינו כרוך בהוצאה עבור התובעת.

לעניין התשלום הנוסף עבור דמי השכירות, נטען כי התובעת ניסתה לנפח את הסכומים באמצעות שיערוך חד צדדי של דמי השכירות המגיעים לה, ללא שערוך הסכומים שנגבו, כדוגמת דמי שכירות שגבתה מהשוכרים החלופיים, עבור התקופה שמ- 01.08.2006 ואילך ובסך של כ- 120,000 ₪, סך של 90,000 ₪ בגין עבודות האספלט שמועלם ביצעה במושכר, ודמי שכירות שהועברו לתובעת ישירות על ידי נועם כבר מ- 01.04.2006 ובסך של 43,921 ₪.

באשר לדרישה לתשלום בגין חוב ארנונה, נטען כי התובעת לא הציגה כל דרישה של העירייה בעניין, ואף לא הציגה ופירטה בתצהירה בגין איזו תקופה לטענתה יש חוב, דבר אותו לא ניתן להבין גם מהתדפיס שצירפה לתצהירה. כמו כן, הנתבעת טוענת כי על פי הדין אין התובעת חשופה לתביעה ביחס לחוב, מאחר ומי שעליו לשלם את החוב הנו המחזיק-השוכר ולא המשכיר, ובנסיבות המקרה, רב חלק. משכך, נטען כי על התובעת לבקש השבה מהעיריה ולא מרב חלק ובוודאי שלא מהנתבע 2.

דיון והכרעה

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית ותיקי מוצגים בהם חזרו על הטענות המרכזיות בכתבי הטענות מטעמם. במסגרת דיון ההוכחות נחקרו העדים, הגב' אסתר פלח, מר מועלם נתן ועורך הדין, לנדא יהודה, מטעם התובעת ומר חזי קוגמן, מטעם הנתבעת. לבקשת הצדדים הותרה הגשת סיכומים בכתב.

לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הצדדים, אני מחליט לקבל את התביעה בחלקה, ואלו נימוקי:

התובעת וחברת רב חלק חתמו על הסכם שכירות לתקופה ממושכת של מספר שנים, במסגרת הסכם זה, הקצו הצדדים את סיכוניהם וכאשר התובעת טוענת כי הקצאת הסיכונים שעליה הוסכם במועד החתימה הופרה, בשל עזיבתה הפתאומית של חברת רב חלק את הנכס ובניגוד למנגנון שנקבע בהסכם, ובשל הפרות קודמות במהלכו. משכך, הנתבעים נדרשים לשלם, דמי שכירות ששולמו בחסר לתובעת, תשלום יחסי של מחצית משווי תקופת החסד, שניתנה לרב חלק לצורך הוצאת טופס 4, עבור המבנה הדרומי, ותשלום עבור השימוש בפטור החד פעמי מתשלום מיסי עירייה, שהתובעת עשתה בו שימוש.

א. דמי שכירות

התובעת טוענת כי היתה זכאית לסך של 366,654 ₪ בגין דמי שכירות וכאשר סכום זה נובע מהחלוקה הבאה:

דמי שכירות שהיו אמורים להיות משולמים עד ליום בו עזבה רב חלק את הנכס, 01.08.2006, ובסך כולל של 250,438 ₪ וכאשר תקופת השכירות אמורה היתה להימשך עד ליום 31.07.2008. יש לציין כי סכום זה אינו מוכחש על ידי הנתבע, סעיף 45 לכתב ההגנה.

התובעת אינה דורשת דמי שכירות מיום 01.08.2006, עבור המבנה הדרומי, מאחר וממועד זה, נועם החלה לשלם את דמי השכירות ישירות לתובעת.

דמי שכירות עבור המבנה הצפוני, וזאת מיום 01.08.2006 ועד למועד בו חתמה על הסכם עם ארכיב, 28.01.2007, ובסך של 116,216 ₪, מאחר ובגין תקופה זו, היתה אמורה רב חלק לשלם לתובעת דמי שכירות.

התובעת, מאשרת בסופו של יום כי בגין דמי השכירות ששולמו לה, יש להפחית סך של 165,549 ₪,מהסכום האמור, וסך 117,000 ₪ פיקדון שחולט.

לאחר עיון בכלל החומר, אני דוחה את טענת הנתבע כי ההסכם לא הופר, ודובר ביציאה סדורה לאחר הודעה, לגביה נערכה התחשבנות בזמן אמת, ובסופה לא קיים חוב. מן החומר והדיון עולה בבירור, שקיים חוב שוטף למועד עזיבת רב חלק את המושכר, וכן נוסף לו חוב מצטבר, ועד לכניסת שוכר חלופי (ארכיב), למבנה הצפוני.

לאחר עיון בחשבוניות והקבלות שהוצגו בתיק, ולרבות ההשלמות בענין, אני סבור כי התובעת עמדה בנטל הנדרש להוכיח זכאותה לדמי השכירות מכוח ההסכם נשוא התובענה, וכאשר הנתבעת לא הפריכה את טענות התובעת בעניין, וכמי שעליה הנטל להוכיח תשלום, ככל שבוצע, ולמעט הסכומים שהתובעת מאשרת קבלתם בסופו של יום על חשבון בשוטף, ובגין חילוט הפקדון. מכאן יוצא כי היתרה לתשלום למועד נטישת רב חלק את המושכר ליום 01.08.06 ולרבות החודשים הנוספים שעד להשכרת המבנה הצפוני שננטש מגיעה לסך 84,105 ₪.

טענות הנתבע מתמקדות בכך, שהתובעת לא רק שלא יצאה בחסרון כיס כתוצאה מעזיבתה של רב חלק, אלא שלמעשה כתוצאה מעזיבתה של רב חלק והשכרת הנכסים לשוכרים אחרים, הרוויחה התובעת. אני סבור כי הנתבע לא הצליח להוכיח את טענתו האמורה, וכאשר חישוב פשוט על פי הסכם השכירות שבין התובעת לרב חלק מציג מה הם דמי השכירות שהיו אמורים להיות משולמים לתובעת, וכאשר ישנן חשבוניות המציגות את הסכומים ששולמו בפועל, וכאשר לא הוצגו חשבוניות אחרות או נוספות ובהתחשב בכך שהתובעת לא דרשה סכומים נוספים אשר אינה זכאית לקבלם. אציין, כי לאורך ההליך, מצאה התובעת חשבוניות נוספות בגין כספים שהועברו, ואלו כמובן אינם נדרשים בעת הזו וקוזזו מן הסך הסופי שנדרש בהקשר זה, כפי שפורט לעיל. כמו כן, אין בנסיבות המקרה, ואף לא הוכח על ידי הנתבע כי התובעת התעשרה או הפיקה רווח על חשבון הנתבעת שלא כדין, ואני סבור כי אין די בהצגת חישובים תיאורטיים אלא יש הכרח, בהצגת פירוט המלווה בגיבוי ראייתי עליו ניתן יהיה להסתמך בכדי לקזז סכומים שכביכול נגבו בכפל, משלא נעשה כן אין בידי לקבל טענה זו. וכן מקובלת עלי עמדת תובעת שבעקרו מדובר ברווח, לאחר נטישת רב חלק את המושכר , ואין בכך להשליך על עניננו , שעיקרו הפרשים עד למועד ההפרה, וחודשים ספורים אחריו.

ב. "תקופת החסד"

במסגרת ההסכם הובהר בסעיפים 3(ב) ו- 3(ג) כי לשוכר ידוע שטרם נתקבל טופס 4 למבנה, וכי השוכר נוטל על עצמו את האחריות להשלים את כל הדרוש לתיקון המבנה ועל פי דרישות העיריה לצורך קבלת טופס 4 ועל חשבונו בלבד. סעיף 6(ו) להסכם, קובע תקופה של 12 חודשים, המתחילה מיום 01.08.2004 ועד 31.07.2005, בה פטור השוכר מתשלום דמי שכירות וזאת בגין השלמות המבנה והתאמתו, וכאשר כל יתר התשלומים והתחייבויות המשכיר בגין המושכר, יחולו גם בחודשים אלה.

חברת רב חלק פעלה להוצאת טופס 4 עבור המבנה הצפוני ובסופו של יום אף נתקבל טופס עבור מבנה זה בו ישבה רב חלק בפועל, אך בעבור המבנה הדרומי, לא הוצא טופס 4, משכך, עומדת התובעת על דרישתה לקבלת תשלום של מחצית משוויה של תקופת החסד, שנתנה עבור הוצאת טופס 4 לשני המבנים. משבעבור שנת החסד זכאית התובעת לתשלום דמי שכירות בסך של 322,879 ₪ דורשת היא מהנתבעים תשלום בסך של 161,440 ₪.

הנתבע טוען כי ההסכם אינו מתנה את תקופת החסד בהוצאת טופס 4 וכי רב חלק ביצעה השקעות רבות במושכר לרבות במבנה הדרומי גם אם אלו לא הבשילו לכדי הוצאת טופס 4. נטען כי לאורך תקופת ההתקשרות בין הצדדים, ואף לאחריה, לא עלתה כל טענה בעניין אלא עם הגשת תביעה זו, וכאשר מדובר בחוזה יחס, בו קיימת חובה מוגברת לנהוג בתום לב. משכך, לאחר שרב חלק הוציאה טופס 4 עבור המבנה הצפוני ואף השקיעה סכומים רבים במבנה הדרומי אין דרישתה של התובעת מתיישבת עם סטנדרט התנהגות זה, ואינה זכאית לגבות את שוויו, 4 שנים לאחר פינוי המושכר. עוד נטען בהקשר זה כי הוצאת טופס 4 למבנה הדרומי, כרוכה בהוצאות רבות שרב חלק מעולם לא נתכוונה לשאת וכי לתובעת לא נגרם כל נזק מאי הוצאת טופס 4 למבנה הדרומי, שהושכר לנועם, ושעליה הוטלה משימת הוצאת הטופס, ומשכך נטען כי התובעת לא נדרשת לעלויות בעניין.

אני סבור כי יש לקבל את עמדת התובעת באופן חלקי. במסגרת ההסכם, קבעו הצדדים מנגנון, לפיו, רב חלק לא נדרשת לשלם דמי שכירות בעבור השנה הראשונה, וזאת בגין השלמות המבנה והתאמתו, ובלשון התניה, 6(ו) להסכם,

"בגין 12 החודשים הראשונים, מיום 1.8.04 עד 31.7.05, יהיה השוכר פטור מתשלום דמי השכירות בגין השלמות המבנה והתאמתו, כמפורט לעיל. [...]"

סעיפים 3(ב) ו- 3(ג) להסכם, הטילו את האחריות לתיקוני המבנה על השוכר ולצורך קבלת טופס 4 למבנים. במסגרת ההסכם, חילקו הצדדים את הסיכונים באופן שהחבות בעניין התיקונים וההתאמות הועברה אל הנתבע וכנגד קבלת תקופת חסד של שנה. כלומר, הצדדים כימתו את הסיכון, באותה עת, עבור הנתבע כשווה לתקופת החסד ומשכך, דרישתה של התובעת לקבלת מחצית מסכום תקופת החסד, ובאופן פרופורציונאלי לעובדה שלנכס אחד הוצא טופס 4 ולשני לא, הנה הולמת את הקצאת הסיכונים של הצדדים, כפי שעוגנה בהסכם במועד כריתתו. מנגד, ולמרות האמור לעיל, לא ניתן להתעלם מהתנהלותו של הנתבע ונסיונותיו להוציא טופס 4 למושכר. התרשמתי כי, בהקשר זה, התנהלותו של הנתבע 2, היתה תמת לב, ועולה כי אכן פעל להוצאת טפסי 4 לנכסים, וכאשר נסיונותיו צלחו בקשר למושכר הצפוני, ולא צלחו בהקשר למבנה הדרומי, ולאור קשיים וחסמים מהותיים, עמם נדרש להתמודד בשטח, ובשל ליקוי במידות פתחי המקלטים והריסת קיר בטון מזוין (עמ' 31-33 לעדותו של נתבע 1 מיום 22.05.2013). משכך, אני סבור כי על הנתבע לשלם לתובעת סך של 80,720 ₪ שהנו רבע משווי תקופת החסד שנתנה ומגלם, מחד, את אי העמידה בהשגת טופס 4 וביצוע כלל הדרוש לצורך כך, ומאידך, את העובדה שהנתבע פעל בשקידה לצורך מציאת פתרונות והשקיע ממרצו ומשאביו ועל כן יש להביא את אלו לידי ביטוי גם כן.

במסגרת קביעת החיוב המופחת כאמור, הבאתי בחשבון גם שלא נסתר שבוצעו בחצר הנכס, עבודות אספלט, בשווי משמעותי על ידי מועלם, כחלק מן הנדרש להוצאת טופס 4 עבור המבנים.

ג. פטור מתשלומי מיסי עירייה

מן העדויות והחומרים לפני עולה כי רב חלק עזבה את הנכס ביום 01.08.06 ורק ביום 01.02.2007, נחתם הסכם שכירות משנה עם חברת ארכיב, משכך, יוצא כי בין תאריכים אלו, המבנה הצפוני היה ריק.

התובעת טוענת כי מאחר והנכס ננטש באופן פתאומי, ומאחר ולא היה שוכר שנכנס בנעלי חברת רב חלק, עד למועד חתימת ההסכם עם ארכיב, בין 31.07.2006 ועד ליום 01.02.2007, נדרשה היא לשאת בעלות מיסי העירייה שחלים על המבנה, ומשכך, בחרה למזער את נזקיה באמצעות שימוש בפטור האמור. משהפטור שניתן מכוח תקנה 13 לעיל ניתן באופן חד פעמי, ואף הנו בעל ערך כשווה כסף, דורשת התובעת את השבתו ובסך של 89,049 ₪.

הנתבע טוען כי התובעת לא הציגה דרישה של העירייה לתשלומי ארנונה ואף לא נתבעה על ידי האחרונה לעשות כן. בנוסף, נטען שהתובעת לא ציינה בתצהירה בגין איזו תקופה קיים חוב ארנונה ומהתדפיס שצרפה לתצהירה, לא ניתן להבין עבור איזו תקופה של חיוב ארנונה מומש הפטור. לטענת הנתבע 2 התובעת לא עמדה בסכנת תביעה, מאחר וההלכה הנה שהנושא בחוב הוא המחזיק-השוכר ולא המשכיר, וכאשר בענייננו דווחה רב חלק לעירייה כמחזיקה וכי תקופת השכירות בנסיבות המקרה ארכה יותר משנה. נטען כי על פי עדותו של הנתבע 1 העיריה הגישה תביעת חוב בגין החוב האמור למפרק שמונה לרב חלק (ראה סעיף 32 לתצהיר הנתבע 1).

תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה(הנחה מארנונה) התשנ"ג-1993, מורה כי:

"(א) מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן:

(1) עד 6 חודשים – עד 100%;

[...]

[...]

(ג) הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לתקופה המצטברת הנזכרת בפסקאות שבה (להלן התקופה המצטברת), משך תקופת בעלותו של אדם בבנין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו; להוכחת היותו של הבנין בנין ריק שאין משתמשים בו, כאמור בתקנה 12 ובתקנת משנה (א), ימציא המחזיק בבנין ראיות על פי הוראות המועצה".

מתצהירה של התובעת עולה שממועד נטישת המושכר, 31.07.2006, חדלה רב חלק לשלם את דמי הארנונה, ולטענתה אף נותר חוב לעירייה (סעיף 57 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת, סעיפים 60-64 לסיכומים מטעם התובעת, חקירתה של התובעת מיום 29.03.2012 עמ' 14 לפרוטוקול שורות 1-13). יש לציין בהקשר זה כי על פי האמור בסעיף 7 להסכם, על תתי סעיפיו, כלל המיסים והתשלומים אמורים היו להיות משולמים על ידי השוכר (סעיף 7(א)). התובעת צרפה לתצהירה תדפיס מצב חשבון לנכס של עירית אשקלון לשנת הכספים 2007 (נספח 23 לתצהיר התובעת), לפיו קיימים זיכויים לנכס משנת 2007, וכאשר לא ניתן ללמוד מתדפיס זה מעבר לכך. אני סבור כי התובעת לא עמדה בנטל הראייתי להראות כי הזיכוי שניתן לה בשנת כספים 2007 ניתן עבור התקופה הרלוונטית לענייננו וכן אף לא הציגה כל דרישה לתשלום על ידי העיריה.

לעניין תקנה 13, נקבע על ידי כב' הנשיאה בדימ', ד'. ביניש, כי הזכות לפטור מארנונה נתונה למחזיק של בנין ריק ואינה מוגבלת לבעליו של הנכס בלבד, כך שבמקרה והנכס מושכר, חובת התשלום הנה ככלל על השוכר. כמו כן, נקבע כי אין מניעה עקרונית לכך ששוכר נכס יוכל אף הוא ליהנות מן הפטור, תוך שהומלץ ליצור נוהל לפיו מנהל הארנונה ברשות המקומית יקבל את עמדת הבעלים לפני מתן הפטור לשוכר, בר"מ 10356/05 זיויאל השקעות בע"מ נ' עירית תל אביב יפו מנהל הארנונה, (פורסם בנבו). כמו כן, ראה עמ"נ (נצ') 49415-09-12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' מנהל הארנונה מועצה אזורית בגלבוע, (פורסם בנבו), פסקאות 48-49 לפסק דינה של כב' השופטת א. הלמן. גישה שונה מזו שהובאה לעיל, ולפיה זכות השימוש בפטור נתונה לבעלים בנסיבות מסויימות, נקבעה בפסק דינו של כב' השופט מ. סובל, ב- ת.א (ת"א) 112000/00 עירית הרצליה נ' לנצט משה, (פורסם בנבו), (פסק הדין ניתן טרם מתן פסק הדין בעניין זיויאל לעיל).

מן הפסיקה שהובאה לעיל, עולה כי הזכות לפטור נתונה למחזיק ואינה מוגבלת לבעליו של הנכס, בענייננו, הגישה העירייה תביעת חוב למפרק שמונה לרב חלק, ומשכך ניתן להסיק שעל פי רישומי העיריה, המחזיקה בנכס בתקופה הרלוונטית הנה רב חלק. מהחומר שבפניי לא ניתן לקבוע כי התובעת נדרשה לשלם לעירייה, אך למרות זאת, בחרה לעשות שימוש בפטור. אני סבור כי יש לראות את התנהלותה של התובעת בהקשר זה של שימוש בפטור, על רקע התנהלותה הכוללת בנסיבות האמורות, ולאור נטישתה של רב חלק. התובעת האמינה כי שימוש בפטור הנו פעולה נוספת, בסל הפעולות לצורך מזעור נזקיה ולאחר שרב חלק נטשה את הנכס.

ואולם אין בכך לבסס ולהצדיק, את השבת שווי הפטור הנטען, הן בהיבט הקונקרטי וכפי שצוין לעיל, והן בהיבט העקרוני, לפיו הפטור אמור להינתן לשוכר/המחזיק, ככלל.בעיניננו, מן התובעת, לכל היותר, נשללה עקב השימוש בפטור כאן, היכולת לעשות בו שימוש בעתיד, התובעת לא שילמה בעין כספים לעיריה, בגין התקופה המדוברת. בגין הפסד שכזה, התלוי גם בנסיבות עתידיות לא ידועות, אין מקום לפסיקת פיצוי כאן.

נוכח האמור, התביעה בהקשר זה נדחית.

סוף דבר

נוכח חוב רב חלק כאמור, אני מחליט לחייב את הנתבע 2 לשלם לתובעת:

1. בגין הפרשי דמי שכירות, סך של 84,105 ₪.

2. בגין החזר חלק מן הפטור (גרייס), שניתן בזמנו, סך של 80,720 ₪.

בנסיבות העניין הסכומים שבסעיפים 1 ו- 2 לעיל, ישאו הפרשי הצמדה למדד מיום 31.07.2006 ועד ליום הגשת התביעה, ומיום הגשת התביעה, ועד לתשלום בפועל, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

3. בגין הוצאות דיון, ובהתחשב בכך, שחלק מן התביעה התקבל וחלק נדחה, סכום כולל של 20,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין, וכן סך של 4,500 ₪, החזר אגרה חלקי, כאשר סכומים אלו צמודים ונושאים ריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח את פסה"ד לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ט אדר ב תשע"ד, 31 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.