כללי

1. בעלי הדין הם שכנים בבית משותף (ברחוב התקומה 4 בחולון, גוש 7126 חלקה 70): התובעים (הנתבעים-שכנגד) הם בעלי זכות חכירה בדירה שבקומת הגג, והנתבעים (התובעים-שכנגד) הם בעלי זכות חכירה בדירה שבקומת הקרקע. התובעים הגישו תביעה לסעדים בעין ולסעדים כספיים, בטענה (עיקרית) לפיה הנתבעים השתלטו שלא כדין על החצר המשותפת, ואף השכירו לצד שלישי את תוספת הבניה שבנו בחצר. הנתבעים מצידם הגישו תביעה-שכנגד, לסעד של סילוק יד ולסעד כספי, בה טענו (בין השאר) כי התובעים סיפחו לעצמם ושלא כדין את גג הבית המשותף.

2. ביום 31.5.2011 הגיעו הצדדים לכלל הסדר (במסגרת דיון מקדמי בבית המשפט), כדלקמן (ר' פ' ע' 6-5):

"אנו מסכימים לפתור את הסכסוך בינינו במנגנון כדלקמן:

א. מוסכם על חלוקת השימוש ברכוש המשותף, בין משפחת גולדנברג למשפחת כשכש, באופן שהתובעים יאחזו בגג ואילו הנתבעים ישתמשו בחצר, תוך תשלום דמי איזון זה לזה, כפי שיקבע שמאי מוסכם.

ב. חלוקת השימוש תעוגן בהסכם לחלוקת השימוש במקרקעין בין הצדדים, וככל הניתן תבוצענה הצמדות מתאימות – בכפוף להסכמת הדייר השלישי בבניין (משפחת דבוש) וכן להסכמת הבעלים – עמידר.

ג. ב"כ הצדדים יפעלו להכנת הסכם לחלוקת השימוש במקרקעין ברוח סעיף א' דלעיל.

ד. לשם כך, ימונו בעלי מקצוע: מודד, אשר ימדוד את השטחים הרלוונטיים (הגג והחצר) וכן שמאי, אשר יעריך את שווים של החלקים המשותפים המוחזקים באופן ייחודי על ידי כל צד וכן ישום את דמי האיזון שיש לשלם לצורך חלוקה שוויונית ובהתאם לזכויות היחסיות.

ה. ככל שמבקשים לעגן את ההסכם כחלק מתקנון הבית המשותף, תעשה פנייה משותפת למשפ' דבוש (המתגוררת בבניין בדירה בקומת הקרקע ובדירה בקומה העליונה), כדי לקבל את הסכמתה.

ו. השמאי המוסכם יוסיף ויקבע את ערכי שווי השימוש הראוי שעשו הצדדים ברכוש המשותף בשבע השנים שקדמו למועד הגשת תביעה ביום 11.2.2010 ויחווה דעתו בדבר תשלומי שווי שימוש בהתאם.

ז. השמאי המוסכם יוסיף ויקבע את שווי ההשקעה של הצדדים במקרקעין:

1. בניית ממ"ד על ידי משפחת גולדנברג, כולל תשתית הממ"ד מן הקרקע;

2. צנרת ביוב שביצעו/הניחו משפחת כשכש;

3. שווי השלד של תוספת הבנייה שביצעה משפחת כשכש בחצר, וזאת לצורך בנייה מעל;

4. השמאי יוסיף ויתייחס לירידת ערך הדירות, אם בכלל, וזאת בעקבות השכרת חלק מהמקרקעין למשפחה נוספת (סעיפים 26.9 ו- 26.10 לכתב התביעה).

ח. מוסכם על הצדדים כי כל צד יוכל להגיש לשמאי המוסכם חוות דעת שמאית לעיונו. השמאי שימונה יעיין בכתבי הטענות וכן בחוות הדעת השמאיות שיגישו הצדדים.

ט. כל צד שומר את טענותיו בכל הקשור לעוולות הדדיות והשגת גבול, ודרישה לסעדים כאלה או אחרים.

י. הצדדים מבקשים מבית המשפט למנות מודד וכן שמאי מוסכם ממאגר השמאים".

3. בהתאם למוסכם, בית המשפט מינה מומחה, השמאי והמודד זהר עירון, שהגיש חוות דעת (מיום 20.7.2011). השמאי העריך את תשלומי האיזון שעל כל צד לשלם לרעהו בגין הקצאת חלקי מקרקעין לכל צד; שם את דמי השימוש שעל כל צד לשלם עבור שימוש בלעדי בחלקי רכוש משותף, במשך שבע שנים שקדמו להגשת התביעה; וכן העריך את עלויות הבניה של כל צד בפריטים שצוינו בהסדר. בנוסף בחן את ירידת הערך הנטענת לדירת התובעים, כתוצאה מהשכרת תוספת הבניה בחצר לצד שלישי, והגיע למסקנה כי מדובר בפגיעה מזערית.

4. שני הצדדים דבקים בהסדר (ר' למשל ס' 41 לסיכומי התובעים, וס' 5 לסיכומי הנתבעים). יחד עם זאת, הצדדים חלוקים בשאלת פירוש ההסדר בכל הנוגע לזכויות בניה עתידיות על הגג, וכן בפן ההתחשבנות הכספית. מומחה בית המשפט השיב על שאלות הבהרה וזומן להחקר. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב. להלן אדון ברכיבי ההתחשבנות הכספית כסדרם.

דיון

5. תשלומי איזון : מומחה בית המשפט השווה בין שטח הגג (שהשימוש בו הוקצה לתובעים) לבין שטח החצר (שהשימוש בו הוקצה לנתבעים), ומצא כי על התובעים לשלם לנתבעים דמי איזון (ר' ס' 1 בפרק ו' סיכום ומסקנות, וכן טבלת התחשיב בע' 10 לחוות הדעת). המומחה הסביר כי בזכויות שבחצר אין לכלול את האפשרות לכריית מרתף, בהיותה תיאורטית (ס' 6 בע' 6). לעומת זאת, בזכויות על הגג הכליל גם בניה עתידית; בטבלת התחשיב ציין כי ניתן לבנות על הגג חדר בשטח של 40 מ"ר (וזאת לפי תוכנית ח/1/23; ר' בפרק ד' תכנון, בס' 3, בע' 4 לחווה"ד).

6. בפועל, התובעים בנו על הגג חדר יציאה בשטח של כ- 22 מ"ר (ר' בפרק א', תיאור הנכס והסביבה, בע' 1 לחווה"ד). היש לזקוף לטובת התובעים את זכויות הבניה העתידיות על הגג, שטרם נוצלו? התשובה לכך היא שלילית. ההסדר שגובש בין הצדדים אינו מאזכר זכויות בניה עתידיות. הוא עוסק בחלוקת שימוש גרידא, על פי המצב הקיים. זהו הסדר בעל אופי אישי, בין בעלי הדין לבין עצמם. הוא אינו כובל את בעלי המקרקעין (קרן קיימת לישראל) או צדדים שלישיים (דיירים אחרים בבית המשותף). אף אין בו משום הקצאה של זכויות קנין, להבדיל מחלוקת שימוש במקרקעין. אמנם, הצדדים ציינו בהסדר, כי ככל הניתן יפעלו לביצוע "הצמדות מתאימות"; ואולם ההצמדה כפופה להסכמת הבעלים ויתר בעלי הזכויות בבית המשותף. בפועל לא בוצעה הצמדה, וההסדר נותר בפן של חלוקת השימוש גרידא. בפן השימוש, ההסדר נועד לאפשר לכל צד להשתמש באופן בלעדי בחלק של המקרקעין, לפי המצב הקיים, ואשר נמשך מזה שנים.

7. זכויות בניה הן, כידוע, נכס השייך לבעלים (ר' למשל י' ויסמן, דיני קניין- בעלות ושיתוף (1997), בע' 415-416; ע"א 19/81 בנימין ביבי נ' ד"ר קרל הורברט ואח', פ"ד לז(2) 497, בע' 502; ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר מיום 23.3.2005, בס' 10 לפסה"ד). אף אם נאמר כי הבעלים דנא (קק"ל) המחו את זכויות הבניה לחוכרים (בעלי הזכויות בדירות), הרי שהזכויות שייכות לכלל החוכרים בבית המשותף, ולא רק לבעלי הדין דנא. לא ניתן לאמר כי ההסדר הקצה לתובעים זכויות בניה עתידיות, השייכות לכאורה גם לגורמים נוספים.

8. כאמור, לפי חוות דעת המומחה, ניתן לבנות על הגג חדר בשטח של 40 מ"ר (ר' תיאור תוכנית ח/1/23 בע' 4 לחוות הדעת). התובעים ביקשו בעבר לקבל היתר לתוספת בניה על הגג בשטח של 16.8 מ"ר (ר' ס' 3 בפרק ב' בחווה"ד), ובפועל בנו חדר יציאה לגג בשטח של כ- 22 מ"ר (ר' בפרק תיאור הנכס והסביבה, בע' 1 לחווה"ד). מהתמונה שצורפה לחוות הדעת רואים כי חלק מהגג אמנם בנוי (ר' תמונת חדר עץ מקורה בתקרת עץ משולשת ורעפים). ההסדר בין בעלי הדין מתייחס לשימוש במקרקעין, לרבות בחצר, בשטח של
כ- 22 מ"ר. ההסדר אינו מקצה זכויות קניין ואין בו הסדרה של זכויות בניה עתידיות על הגג.

9. בנסיבות אלה, תשלומי האיזון בגין חלוקת השימוש במקרקעין יעשו כדלקמן:

א. לפי חוות דעת השמאי, שטח החצר שבשימוש הנתבעים הוא 32 מ"ר, לפי ערך משוקלל (ר' טבלה בע' 10).

ב. לפי חוות דעת השמאי, שטח הגג – לרבות זכויות הבניה העתידיות – הוא 45.40 מ"ר (ערך משוקלל). שטח זה כולל חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר (ר' טבלת תחשיב בע' 10 לחווה"ד). ואולם, כאמור, התובעים לא ניצלו זכויות בניה בשטח של 40 מ"ר, אלא בשטח של כ- 22 מ"ר. אין לזקוף לטובתם זכויות בניה עתידיות, שאינן נכללות בהסדר. על כן, חלף 40 מ"ר, יש להציב בטבלת התחשיב שערך המומחה ערך של 22 מ"ר בלבד (עבור חדר היציאה לגג). הערך המשוקלל של חדר היציאה לגג הקיים הוא 20.9 (לפי מקדם המרה 0.95), והערך המשוקלל של הגג כולו הוא 29.26 מ"ר בלבד.

ג. לפי הנתונים הנ"ל, ובאופן העוקב אחר התחשיב שערך המומחה (בע' 10 לחווה"ד), הנתבעים מחזיקים בערך משוקלל של מקרקעין שהוא גבוה ב-1.37 מ"ר. לפי שווי של 7,145 ₪ לכל מ"ר (ר' השווי שצוין בע' 10 לחווה"ד), על הנתבעים לשלם לתובעים דמי איזון בסך 9,788.65 ₪. סכום זה יישא הצמדה מיום התחשיב (20.7.2011) ועד לתשלום בפועל.

10. ירידת ערך: הצדדים חלוקים בשאלה, אם תוספת הבניה בחצר, שהנתבעים בנו והשכירו לצד שלישי, גרמה לירידת ערך של דירת התובעים. מומחה בית המשפט ציין בענין זה כדלקמן (בס' 6 בפרק ו' לחוות דעתו):

"לא מצאתי כי קיימת ירידת ערך לדירת התובעים בגין הגדלת צפיפות הדיור על המגרש. שינוי תכולת דירת הנתבעים ממגורי משפחה אחת ל-2 משפחות ללא שינוי באופי החצר והתשתיות אינו מעבר לפגיעה מזערית בשיעור של כ- 3%-2% מערך המקרקעין, זוהי פגיעה הנמצאת "בתחום הסביר". סטייה שכזו נכללת בגבולות ערך המקרקעין ואינה מהווה בסיס לחישוב ירידת ערך המקרקעין בגין נזק שנגרם".

11. בענין זה נראה כי המומחה לא התחשב במלוא השיקולים הרלבנטיים. בחקירתו הודה כי אף שהתייחס לפן הצפיפות, לא נתן דעתו למטרד הצומח מעצם מגוריו של צד שלישי בחצר בית משותף -- אשר מלכתחילה לא נועדה להכיל יחידת מגורים נוספת. לדבריו, "לא זה מה שנתבקשתי להעריך בחוות דעתי ולא התייחסתי לזה בחוות דעתי. בכל מה שאת מקשרת כמטרד אך ורק להגדרת הצפיפות על החלקה שמתבטאת בתוספת של יחידת דיור. הנושא של מטרד של הפרעת שכנים, של נזקים אחרים, אני לא בטוח שזה קשור לתחום ההתמחות שלי. אני צריך לתת דעתי ולחשוב על זה. בהחלט לא התייחסתי לזה" (פ' ע' 10 ש' 4-1).

12. הבית המשותף דנא נבנה עבור ארבע יחידות דיור (ר' תיאור בפרק א' לחוות הדעת). אין חולק כי הנתבעים בנו יחידת דיור חמישית בחצר המשותפת, בשטח של כ- 60 מ"ר, והשכירוה לצד שלישי (ר' למשל ס' 14 ו- 20 סיפא לכתב ההגנה). השכרה לצד שלישי צפויה להעמיס על השימוש בתשתיות הבית המשותף (כגון ביוב), להגביר את אינטנסיביות השימוש בסביבה (כגון חנית דיירים ואורחים ברחוב), ולתרום למטרדי רעש. הוספת גורמי דיור חיצוניים הופכת את הבית המשותף מבית בן ארבע יחידות דיור לבית בן חמש יחידות דיור. זוהי תוספת הצפויה להשפיע על שיקולי הקניה של הרוכש הישראלי הסביר.

13. על דרך של הערכה, אני מעמידה את שיעור ירידת הערך של דירת התובעים על 5%.

14. ערך דירת התובעים – המומחה פירט עסקאות השוואה לדירות באיזור, הנעות בין 520,000 (דירה בשטח של 32 מ"ר) ל- 750,000 ₪ (דירה בשטח 75 מ"ר; ר' תשובות לשאלות הבהרה). ממוצע עסקאות ההשוואה הוא 634,286 ₪. המומחה ציין בחקירתו כי במאגר רשות המיסים מופיעה דירה רלבנטית נוספת שנמכרה עבור 960,000 ₪ (פ' ע' 13 ש' 28-24). אשר לשטח דירת התובעים, בחוות הדעת צוין כי לפי היתר הבניה, הבניה הקיימת היא בשטח של 47.16 מ"ר, והתבקשה תוספת של 50.01 מ"ר, וכן ממ"ד בשטח של כ- 7.5 מ"ר (ס' 2 בפרק ב'). על רקע נתונים אלה ועל דרך ההערכה, ערך דירת התובעים יועמד על 700,000 ₪. סכום ירידת הערך יעמוד על כן ע"ס 35,000 ₪. על הנתבעים לשלם לתובעים סכום זה, בהצמדה כחוק מיום 1.3.2011 – אמצע תקופת עסקאות ההשוואה – ועד לתשלום בפועל.

15. דמי שימוש: מומחה בית המשפט פירט את דמי השימוש שעל התובעים לשלם לנתבעים בגין השימוש שעשו בגג משנת 2003 ועד שנת 2009. בד בבד, ציין את דמי השימוש שעל הנתבעים לשלם לתובעים בגין השימוש שעשו בחצר במהלך שנים הנ"ל (ר' בס' 2 בפרק ו' ע' 9 לחוות הדעת). ככלל, המומחה הסביר כי ערך השימוש בחצר עולה על ערך השימוש בגג (ר' עדותו בפ' ע' 13 ש' 11-7 וכן בע' 14 ש' 31-30). על כן, קיים הפרש כספי שעל הנתבעים לשלם לתובעים. הצדדים לא חלקו על הערכים הכספיים של דמי השימוש המופיעים בחוות הדעת (ר' ס' 71 בסיכומי התובעים וס' 12-11 לסיכומי הנתבעים). פירוט התשלומים בגין דמי שימוש (לפי חישוב ההפרש בין דמי השימוש המגיעים לכל צד), הוא כדלקמן:

א. לשנת 2003 – הנתבעים ישלמו לתובעים 3,057 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2003 (אמצע תקופה) ועד לתשלום בפועל;

ב. לשנת 2004 – הנתבעים ישלמו לתובעים 3,269 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2004 ועד לתשלום בפועל;

ג. לשנת 2005 – הנתבעים ישלמו לתובעים 3,170 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2005 ועד לתשלום בפועל;

ד. לשנת 2006 – הנתבעים ישלמו לתובעים 2,729 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2006 ועד לתשלום בפועל;

ה. לשנת 2007 – הנתבעים ישלמו לתובעים 3,048 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2007 ועד לתשלום בפועל;

ו. לשנת 2008 – הנתבעים ישלמו לתובעים 4,248 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2008 ועד לתשלום בפועל;

ז. לשנת 2009 – הנתבעים ישלמו לתובעים 5,356 ₪, בתוספת הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2009 ועד לתשלום בפועל.

16. ב"כ התובעים דרשה להוסיף ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את דמי השכירות שגבו מהשכרת תוספת הבניה בחצר לצד שלישי (ס' 70 לסיכומיה). אין בידי לקבל דרישה זו, בהיותה בכפל לדמי השימוש שעל הנתבעים לשלם לתובעים בגין השימוש הבלעדי בחצר.

17. אין מקום לחייב בפסק-דין זה עבור דמי שימוש לעתיד (ס' 14 לסיכומי התשובה). הסעד הכספי שנתבע בתביעה דנא מתייחס לתקופת שבע השנים שקדמו להגשתה (לפי תקופת ההתיישנות).

18. למען הסדר הטוב יובהר, כי אין למצוא בפסק דין זה משום היתר לפיצול יחידת המגורים של הנתבעים, או לבניה כלשהי שבוצעה על ידי מי מהצדדים במקרקעין נשוא הסכסוך. כידוע, בית משפט זה אינו מוסמך ליתן היתרי בניה או היתרים לשימוש חורג וכיו"ב, ואלה מסורים לוועדות המוסמכות מכח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965.

19. תשלומים נוספים: בהתאם להסדר, מומחה בית המשפט אמד את עלויות ההשקעות שביצע כל צד במקרקעין, ואשר היטיבו עם הצד האחר. שני הצדדים ביקשו לאמץ את חוות דעתו בענינים אלה (ס' 72 לסיכומי התובעים; ס' 11-12 ו- 39 לסיכומי הנתבעים). הפירוט הוא כדלקמן:

א. עלות מחצית הקמת 2 קירות מקבילים וגג לממ"ד, כולל תשתית – 7,700 ₪, כולל מע"מ (ס' 3 בפרק ו' לחווה"ד) -- על הנתבעים לשלם לתובעים סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

ב. עלות מחצית הנחת צנרת ביוב – 5,300 ₪, כולל מע"מ (ס' 4 בפרק ו' לחווה"ד) -- על התובעים לשלם לנתבעים סכום זה, בתוספת הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד לתשלום בפועל.

ג. עלות מחצית הביסוס לתוספת בניה על הגג – סך 7,600 ₪ כולל מע"מ (ס' 5 בפרק ו' לחווה"ד) -- על התובעים לשלם לנתבעים סכום זה, בתוספת הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד לתשלום בפועל.

20. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעות הנגדיות חלקית והדדית, כמפורט לעיל. הצדדים יוכלו להגיש פסיקתא לחתימה. בנסיבות הענין, כל צד יישא בהוצאותיו.

21. בהעדר התנגדות, צו המניעה הזמני שניתן כנגד הנתבעים ביום 27.4.2010 – מבוטל. הפקדון הכספי שהופקד ע"י התובעים לצורך הצו הזמני - יושב לידיהם.

ניתן היום, כ"ט תשרי תשע"ג, 15 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים.