פסק – דין

זוהי תובענה לאכיפתו של מסמך, אשר על פי הטענה השתכלל לכדי הסכם למכר מקרקעין.

הנסיבות

1. התובע, מר רפאל ציון מעודה (להלן: "התובע"), הינו מתווך מקרקעין.

2. הנתבעת 1, הגב' אילנה ורד (להלן: "הנתבעת"), הינה הבעלים הרשום של 2502/3200000 חלקים מחלקה 3 בגוש 6618 והזכאית להירשם כבעלת 834/3200000 חלקים נוספים מהחלקה, מכוח ירושת אמה המנוחה – הגב' חווה רוזנבלום. חלקי הנתבעת ואמה המנוחה מייצגים שטח קרקע, במושאע, של 657 מ"ר משטחה הכולל של החלקה (להלן: "המקרקעין" או "המגרש").

3. במהלך חודש ינואר 2010 הוצע המגרש למכירה על ידי בן זוגה של הנתבעת מר פיטר בן דור (להלן: "בן דור"), זאת באמצעות מתווכת נדל"ן – הגב' דרורה פרג.

התובע גילה עניין ברכישתו של המגרש ובמסגרת זו נפגש האחרון ביום 1/2/10, עם הנתבעת ובן דור, במשרד בא כוחם, דאז, עוה"ד שחר פריזט (להלן: "עו"ד פריזט"), בהשתתפות בנו של התובע מר עידו מעודה (להלן: "עידו").

4. בערבו של אותו היום (1/2/10) נפגשו הצדדים פעם נוספת בביתם של בני הזוג (להלן: "הפגישה"), במסגרתה ניסחו התובע ובן דור מסמך הנושא כותרת "הסכם נאמנות 6618/3" (להלן: "הסכם הנאמנות" או "ההסכם"), בו נקבע כי התובע רוכש את המקרקעין בנאמנות תמורת סך של 400,000$.

לאחר חתימת ההסכם – הנחזה כמי שנחתם על ידי הנתבעת והתובע – מסר התובע לבן דור שיק לפקודת הנתבעת, על סך 255,000 ₪ (66,600$), המשוך מחשבונו של עידו (להלן: "השיק").

יצויין, כי הסכם הנאמנות נכתב בכתב ידו של התובע על גבי נייר המכתבים שלו.

5. למחרת יום הפגישה (2/2/10) שיגר התובע לעו"ד פריזט את פרטיו של רוכש המקרקעין (הנהנה), מר יואל לוי (להלן: "לוי" או "הנהנה"), כמו גם את פרטי עורך דינו של לוי – מר ליאור רווח (להלן: "עו"ד רווח").

6. ביום 4/2/10, בחלוף יומיים ממועד הפגישה, הודיע בן דור לתובע, טלפונית, כי הנתבעת חזרה בה מכוונת המכירה, וזה הראשון נתבקש לבוא וליטול את השיק. משסירב התובע למבוקש ועמד על ביצועה של עסקת המכר, שיגר עו"ד פריזט ביום 7/2/10 מכתב לב"כ התובע, עוה"ד נ. מכנס, במסגרתו הודע לאחרונה כי הצעת המכירה בטלה. השיק אשר נמסר לבן דור במעמד הפגישה צורף למכתב.

בתגובה, הודיעה עוה"ד מכנס לפריזט כי בינות הצדדים נקשר קשר חוזי מחייב בדמות הסכם הנאמנות, וכי התובע עומד על קיומה של העסקה – ככתבה וכלשונה.

7. אחר הדברים האלה ומשלא הושגה הסכמה בינות הצדדים, הגיש התובע ביום 17/2/10 התביעה שבכאן – אשר הוגשה במקורה כנגד הנתבעת לבדה – בה עתר לאכיפת הסכם הנאמנות.

בד בבד, הגיש התובע בקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על הנתבעת לבצע דיספוזיציה כלשהי במגרש.

בתגובה לבקשה לצו הזמני טענה הנתבעת, בין היתר, כי אין להסכם הנאמנות כל תוקף משפטי שכן היא מעולם לא חתמה על ההסכם וכי החתימה הנחזית להיות חתימתהּ – אינה שלה כלל ועיקר.

עוד טענה הנתבעת בתגובתה כי ביום 4/2/10 היא התקשרה – באמצעות בן זוגה – בזיכרון דברים עם הנתבע 2, לפיו נמכר המגרש לאחרון תמורת סך של 460,000$ (להלן: "זיכרון הדברים").

8. משנתברר דבר קיומו של זיכרון הדברים, הגיש התובע – ברשות בית המשפט [כב' השופט (בדימוס) י. זפט] – תביעה מתוקנת, במסגרתהּ צורף הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") כנתבע נוסף, ולצידה בקשה מתוקנת לצו מניעה זמני.

9. במהלך הדיון (21/4/10) בבקשה המתוקנת לצו הזמני ולנוכח טענת הזיוף שבפי הנתבעת, מינה בית המשפט בהסכמת הצדדים את הגב' סימונה אנקונה כמומחית מטעמו (להלן: "המומחית"), לשם בחינת זהות החותם – כמוכר – על הסכם הנאמנות.

בחוות דעתה מיום 15/6/10 (להלן: "חוות הדעת") קבעה המומחית, במידת וודאות גבוהה, כי החתימה המתנוססת בשולי הסכם הנאמנות אינה חתימת הנתבעת, אולם, כך מצאה המומחית, קיימים סימני התאמה בין החתימה האמורה לזו של בן דור.

10. לאור ממצאי חוות הדעת ולנוכח הסכמות הצדדים, ניתן ביום 4/8/10 צו מניעה זמני כמבוקש על ידי התובע, זאת עד להכרעה בתביעה לגופה.

התביעה וטענות הצדדים

11. בתביעה המתוקנת, עתר התובע למתן פסק דין המורה על אכיפת הסכם הנאמנות, באופן שיחייב הנתבעת להתקשר בהסכם מכר עם הנהנה.

לטענת התובע, הסכם הנאמנות מהווה הסכם מכר מחייב, לפיו הוא רכש את המקרקעין, כנאמן, עבור מר לוי – הנהנה.

לשיטתו, הצדדים להסכם גמרו בדעתם להתקשר בעסקת המכירה, שכן ההסכם מכיל את מלוא הפרטים הדרושים כדי לשכלל עסקת מכר תקפה.

משנתברר – כך לתובע – כי בן דור חתם על ההסכם כמוכר, הרי שחתימתו מחייבת את הנתבעת בהיותו שלוח של האחרונה.

לטענת התובע דבר היות בן דור שלוחהּ של הנתבעת נלמד מהיות האחרונים בני זוג, מהתנהלות הנתבעת עובר לחתימת ההסכם, כמו גם מן העובדה המוכחת – שזיכרון הדברים עם הנתבע, נחתם על ידי בן זוגה (בן דור) בהרשאתה.

12. בכתב הגנתה, הכחישה הנתבעת, מכל וכל, את טענות התובע. לטענתה, היא לא גמרה בדעתה, בשום שלב, למכור את המקרקעין לתובע, אשר הציג עצמו כל העת כמתווך, להבדיל מהקונה שלהם.

לגירסת הנתבעת, היא נפגשה עם התובע – יחד עם בן זוגה – במשרדו של עוה"ד פריזט, פגישה אשר נסתיימה בלא שנכרת הסכם כלשהו ביחס למקרקעין. בערבו של אותו היום (1/2/10) סר התובע לביתה בניסיון לשכנעה להתקשר בהסכם מכר. נוכח התנהגותו של התובע, כך לנתבעת, היא פרשה לחדרהּ בקומה העליונה של הבית והותירה את התובע ובן זוגה לבדם.

לשיטת הנתבעת, היא לא ידעה כלל ועיקר על ההסכם שגובש – ככול שגובש – בין התובע לבן זוגה, היא מעולם לא נתנה הסכמתה למכירת המגרש, ולא סיכמה עם התובע דבר וחצי דבר בכל הקשור למכירתו.

לטענת הנתבעת, משנתברר – כך על פי ממצאי חוות הדעת – כי היא לא חתמה על הסכם הנאמנות, ברי כי אין כל תוקף להסכם, שכן היא ורק היא, כבעלת המקרקעין, רשאית לסחור בהם.

הנתבעת הכחישה את טענת התובע, כאילו היא נתנה הרשאה לבן זוגה להתקשר בהסכם עימו. לשיטתה, בן זוגה פעל על דעת עצמו בלא ידיעתה ו/או הרשאתה.

עוד טענה הנתבעת כי, בין כך ובין כך, עסקינן בהסכם נטול תוקף מחייב, שכן הסכם הנאמנות הינו הסכם מוקדם לכריתתו של הסכם שאמור היה להיחתם עם הנהנה – מה גם שהוא חסר פרטים מהותיים שאינם ניתנים להשלמה.

לבסוף טענה הנתבעת כי ההסכם הינו בלתי אכיף הואיל והוא נוגד את תקנת הציבור, זאת מן הטעם שהוא נוסח על ידי התובע – מתווך מקרקעין במקצועו – בניגוד לקבוע בדין.

13. הנתבע, החרה החזיק אחר טענות הנתבעת ועתר אף הוא לדחיית התביעה. הנתבע הוסיף וטען כי דין התביעה להידחות על הסף שכן התובע איננו זכאי לעתור לסעד של אכיפת ההסכם שנכרת, לטענתו, בין הנתבעת לצד ג' (הנהנה).

לשיטתו, התובע זכאי היה לכל היותר, לעמלת תיווך ככול שעסקת המכר הייתה מתממשת.

עוד טען הנתבע, כי ההסכם איננו מהווה הסכם מכר, כלל ועיקר, ואף לא הסכם מוקדם לכריתתו של הסכם, אלא הוא מהווה הסכם נאמנות.

גדר המחלוקת

14. השאלה העיקרית המונחת לפתחנו היא: האם – אם לאו – נקשר בין התובע לנתבעת הסכם מחייב למכר המקרקעין.

בדרך הילוכנו להכרעה בשאלה האמורה שומה עלינו ליתן מענה לשאלות הבאות –

א. טיבו ונסיבות חתימתו של הסכם הנאמנות.

ב. האם נכרת הסכם מחייב, בינות הצדדים לו, למכר המקרקעין.

ג. האומנם נגוע ההסכם באי חוקיות, אם כן מה נפקות יש לכך לענייננו.

דיון והכרעה

15. טרם נדון בשאלות דלעיל לגופן מן הראוי להסיר מדרכנו את טענת הסף שבפי הנתבעת שבשלהּ, כך על פי הטענה, יש לסלק התביעה באִבַּה.

כזכור, לשיטת הנתבעים יש לסלק התביעה על הסף, טרם דיון ענייני בה, זאת בשל העדר יריבות בינם לבין התובע.

לשיטתם, התובע איננו זכאי לעתור לאכיפת הסכם הנאמנות, שכן אין חולק כי לא הוא זה אשר רכש את המקרקעין – אלא מר לוי – הנהנה. נוכח זאת, כך הטענה, בר הפלוגתא של הנתבעת הינו מר לוי – להבדיל מהתובע שפעל אך כמתווך – אשר משום מה לא הגיש תביעה לאכיפתו של ההסכם.

אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשְרה של טענה זו של הנתבעים וטוב היה אילמלא נטענה משנטענה.

מכתב התביעה עולה כי התובע עותר לאכיפתו של הסכם הנאמנות, בהיותו נאמן של מר לוי – הנהנה, ואין הוא פועל בכובעו כמתווך. התובע – כנאמן – עותר לחייב את הנתבעת להתקשר בהסכם מכר עם מר לוי – הנהנה, בהתאם לתנאי המכר המופיעים בהסכם הנאמנות.

עיון בהסכם מלמד כי אכן עסקינן בהסכם נאמנות, על פיו רכש התובע את המקרקעין בנאמנות עבור אדם אחר הלא הוא – לוי.

בכגון דא, קיימת גם קיימת יריבות משפטית בין התובע לנתבעים, זאת מכוח הוראות חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק הנאמנות") בו מוגדרת נאמנות כ" ...זיקה לנכס שעל פיה חייב הנאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת" (סעיף 1 לחוק).

סעיף 10(א) לחוק הנאמנות קובע את היקף חובותיו וסמכויותיו של הנאמן – בזו הלשון: "הנאמן חייב לשמור על נכסי הנאמנות, לנהלם ולפתחם ולפעול להשגת מטרות הנאמנות, ומוסמך הוא לעשות את כל הדרוש למילוי תפקידו".

משטען התובע כי הוא פעל כנאמנו של לוי, עת התקשר בהסכם עם הנתבעת, ברי כי זה האחרון זכאי (או שמא חייב הוא) לפעול לאכיפתו של הסכם הנאמנות שהינו, כך על פי הטענה, הסכם מכר תקף.

סמכותו של התובע – כנאמן – להגיש התביעה דנא לבית המשפט, מעוגנת בהוראת סעיף 39 לחוק הנאמנות הקובע כי "בכל עניין לפי חוק זה רשאי לפנות לבית משפט כל נאמן, יוצר הנאמנות או אדם אחר שמעוניין בדבר ...".

16. נמצא, כי אין שחר לטענת הנתבעים כאילו התובע – כנאמנו של מר לוי – מנוע מלהגיש התביעה לבית המשפט, שכן אין כל חובה בדין שהנהנה – בדווקא – הוא זה אשר יגיש התביעה למימוש הזכויות, הנטענות, במקרקעין.

משנדחתה טענת הסף בדבר "חוסר יריבות", פתוחה בפנינו הדרך להכריע בשאלות דלעיל – לגופן וכסדרן.

הסכם הנאמנות – טיבו ונסיבות חתימתו

17. דומה, כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת בינות הצדדים שהנתבעת לא חתמה על הסכם הנאמנות וכי החתימה המתנוססת בשוליו, אינה חתימתה של הנתבעת. עובדה זו מוכחת בעליל מחוות דעת המומחית אשר קבעה כי לא מצאה " ... התאמה בתכונות הכתיבה בין החתימה שבמחלוקת 'אילנה ורד' לבין דוגמאות כתב היד בשם אילנה ורד, לדעתי סביר מאוד שהחתימה שבמחלוקת לא נכתבה על ידה" (נספח י"א לת/3).

יתר על כן. התובע עצמו לא טען, בשום שלב, כי ראה את הנתבעת חותמת על ההסכם, אלא שהוא הסיק שזו חתימתה, עת עלה בן דור לחדרה של הנתבעת בקומה השנייה שבבית, ושב עם ההסכם כשהוא חתום, בחתימה הנחזית כחתימת הנתבעת.

נוכח העובדה – המוכחת – כי הנתבעת איננה חתומה על ההסכם, יש לקבוע, לכאורה, כי אין כל תוקף להסכם הנאמנות, ביחסים שבין התובע לנתבעת וברי כי אין מקום לאוכפו.

אלא מאי? טוען התובע כי, כפי הנראה, בן דור – בן זוגה של הנתבעת – הוא זה אשר חתם על ההסכם, בשמה ובהרשאתה של הנתבעת, ומשכך עסקינן בהסכם מכר תקף המחייב את הנתבעת כשולחתו של בן דור.

האומנם השכיל התובע להוכיח כי בן דור הוא זה אשר חתם על ההסכם וכי פעל בעניין זה כשלוחהּ של הנתבעת – בת זוגו? סבורני כי לא עלתה בידו כזאת, למצער, בכל הקשור לשאלת קיומה של השליחות.

נבהיר דברינו.

זהות החותם על ההסכם

18. בתצהירו, פירט התובע את נסיבות חתימתו של ההסכם בפגישה שהתקיימה בביתם של הנתבעת ובן זוגה. וכך מתוארים הדברים – "הסכם הנאמנות נוסח במעמד פיטר בן דור בעלה של הנתבעת, בקומה הראשונה ... הנתבעת עלתה לקומה השנייה שבביתה וסוכם שלאחר ניסוח ההסכם יעלה אליה בעלה ויחתים את אישתו, ורק לאחר החתימה אפקיד שיק ... " (סעיף 9 לת/3).

בחקירתו הנגדית הבהיר התובע, כי לאחר ניסוח ההסכם, בו לא השתתפה הנתבעת, נטל בן דור את ההסכם, עלה לחדרה של הנתבעת בקומה השנייה " ... והוא ירד והביא לי את המסמך חתום, נתתי לו את השיק והלכתי" (פרוטוקול מיום 5/5/10, עמ' 17 שורות 25-27).

דומה, כי בנסיבות האמורות – עליהן אין חולק – ניתן לומר במידת וודאות גבוהה, כי אכן בן דור הוא זה שחתם על הסכם הנאמנות – הגם שהתובע לא ראה זאת בעיניו.

לא מצאתי טעם וסיבה שלא לקבל את תיאורו של התובע, בדבר נסיבות החתימה , כאמת – זאת לנוכח העובדה שאין בנמצאת עדות או ממצא כלשהו, הסותרים את גירסתו.

בתצהיר העדות מטעמו (נ/1) התעלם בן דור כליל מנסיבות חתימתו של ההסכם, וטען אך זאת, כי " ... בשום שלב לא קיבלתי כל יפוי כוח מטעמה של גב' אילנה ורד, בעלת הזכויות במקרקעין, כדי למכור את המקרקעין" (סעיף 1 לנ/1).

משנדרש בן דור, בחקירתו הנגדית, לשאלת זהות החותם על ההסכם, טען הלה כי אינו זוכר מי חתום עליו ואף הגדיל עשות וטען כי הוא איננו זוכר "... אם קיבלתי מסמך זה טרם חתימתו ולא עשיתי איתו משהו" (פרוטוקול מיום 14/2/12, עמ' 28 שורות 8,9).

אף אם אקבל כאמת את טענת בן דור כי נוכח הטיפולים הכימיים ותופעות הלוואי שהיו מנת חלקו בעת קיומה של הפגישה ובשל כך " ... איני יכול להשיב על מה בדיוק דיברנו אותה עת ..." (שם, שם, שורות 4,5) – הרי ברי לכל כי בהעדר הכחשה מפורשת כי הוא לא חתם על ההסכם, ובלא מתן גירסה הסותרת לגירסת התובע בדבר נסיבות החתימה – יש לקבל את גירסת האחרון כמשקפת את שאירע באותה פגישה.

19. אני קובע, איפוא, כי בן דור, בן זוגה של הנתבעת, הוא זה אשר חתם על הסכם הנאמנות – עת עלה לחדרה של הנתבעת עם ההסכם, ושב ממנו כשההסכם חתום על ידו.

קביעתי דלעיל נתמכת במסקנת המומחית, עת קבעה בחוות הדעת כי מצאה

" ... התאמה בתכונת כתיבה בין החתימה שבמחלוקת ... לבין דוגמאות כתב יד בשם ד"ר פיטר בן דור, לדעתי קיימת אפשרות שהחתימה שבמחלוקת נכתבה על ידו".

נוכח גירסת התובע בדבר נסיבות החתימה על ההסכם, בהעדר הכחשת בן דור כי חתם עליו ולאור ממצאי חוות הדעת – אין מנוס מלקבוע, כאמור, כי האחרון הוא זה אשר חתם על ההסכם.

קיומה של שליחות – האומנם?

20. הגם שקבענו לעיל כי בן דור הוא זה אשר חתם, קרוב לוודאי, על הסכם הנאמנות – אין בעובדה זו כדי ללמד, מינה וביה, על קיומה של הרשאה מטעם הנתבעת לבן דור לחתום בשמה על ההסכם שכן, הלכה היא, כי קשר הנישואין, כשלעצמו, איננו יוצר יחסי שליחות בין בני הזוג כלפי צדדים שלישיים [ראו: ע"א 409/79 טורר נ' רג'ואן, פ"ד ל"ה(1) 458].

אלא מאי? לטענת התובע, חתימתו של בן דור על ההסכם מחייבת את הנתבעת, שכן יש לראותו, בנסיבות, כמורשה לפעול בשמה.

בהקשר זה טוען התובע כי הנתבעת ובן דור הציגו את האחרון כמי שמוסמך לפעול מטעמה של הנתבעת – כך שנוצרו יחסי שליחות, בינותם, מכוח התנהגותם.

מנגד טענה הנתבעת כי היא מעולם לא העניקה יפוי כוח – לא בכתב ולא בעל פה – המסמיך את בן דור להתקשר עם התובע בהסכם מכר, ואין צריך לומר שזה האחרון לא הוסמך על ידה לחתום בשמה על ההסכם.

האם השכיל התובע להוכיח קיומה של שליחות, בינות הנתבעת לבן דור, מכוח התנהגות? סבורני כי לא עלתה בידו כזאת.

ובמה דברים אמורים?

21. סעיף 3 לחוק השליחות תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") קובע את הדרכים להיווצרותה של שליחות. זו יכול ותיווצר " ... בהרשאה, שבכתב או שבעל פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד שלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם". נמצא, כך מהוראות הסעיף, כי ניתן להקנות הרשאה לשליחות בהתנהגותו של השולח כלפי השלוח או כלפי צד ג'.

ההתנהגות יכול ותבוא לידי ביטוי במעשה או מחדל. גם שתיקתו של השולח עשוייה להתפרש כהתנהגות היוצרת שליחות – מקום בו היה מצופה שיפר את שתיקתו, באם אינו מעוניין להקנות שליחות [א. ברק, חוק השליחות, כרך ראשון, עמ' 750 (1996)].

עם זאת, כך נקבע בפסיקה, שליחות מכוח התנהגות אינה נוצרת, מקום בו היה על הצד השלישי לדעת או, למצער, לחשוב כי השלוח פועל בהעדר הרשאה. וכך נאמרו הדברים מפי כב' הנשיא (בדימוס) א. ברק בע"א 636/89 כחולי נ' בנק ברקליס דיסקונט בע"מ פ"ד מ"ה(3) עמ' 265 – "... לאחר חקיקתו של חוק השליחות מבוססת הרשאתו של השלוח על שליחות 'אמיתית' ולא 'נחזית'. מקורה של שליחות זו הוא בהתנהגות השולח כלפי הצד השלישי. עם זאת ... אין התנהגותו של השולח כלפי הצד השלישי יוצרת שליחות (אמיתית), אם הצד השלישי יודע כי הלכה למעשה חזות פני הדברים כלפיו אינה משקפת את המציאות, והלכה למעשה אין לשלוח הרשאה מהשולח. דין דומה חל במקום שהצד השלישי אינו יודע על היעדר ההרשאה, אך כאדם סביר צריך היה – לאור נסיבות המקרה ומערכת היחסים שבינו לבין 'השולח' – לדעת ... הסיכון של היעדר הרשאה צריך ליפול על השולח, אשר בהתנהגותו יצר חזות של הרשאה, ובלבד שהצד השלישי לא ידע ולא צריך היה לדעת, כי מה שנחזה כהרשאה אינו כזה בפועל.

הצורך לדעת מתבסס לעיתים על יחסים חוזיים מוקדמים בן 'השולח' לבין הצד השלישי, ולעיתים מקורו בחובת הזהירות הכללית המוטלת על אדם כלפי 'שכנו... " (ההדגשות שלי – ח.ט.).

22. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.

דומה כי בענייננו שומה היה על התובע לדעת, או צריך היה לדעת, כי לבן דור אין כל הרשאה להתקשר עימו בהסכם מכר ואין צריך לומר – לחתום בשמה של הנתבעת על הסכם כזה.

לדעת הכל, במהלך הפגישה בביתה של הנתבעת, זו האחרונה נטשה את המשא ומתן ופרשה במפגיע, לחדרה שבקומה השנייה.

הנתבעת, לא ניהלה כל משא ומתן עם התובע, לא הייתה שותפה לניסוח ההסכם ואף

" ... לא הייתה נוכחת בזמן ניסוח ההסכם ולא בזמן החתימה שלי ..." (עדות התובע, פרוטוקול מיום 5/5/11, עמ' 18 שורה 18). בנסיבות אלו, נפלא ממני הכיצד זה סבר התובע – כך לטענתו – כי הנתבעת נתנה לבעלה הרשאה לחתום בשמה על ההסכם? תמהני!

אם אומנם ניסוחו של ההסכם נעשה על דעת הנתבעת, אני תמה על מה ועל שום מה לא נקראה האחרונה מחדרה – על מנת לחתום על ההסכם? מדוע היה צורך לשלוח את בן זוגה לקומה השנייה על מנת להחתימה עליו?

ספקות ותהיות אלו צריכים היו להדליק אצל התובע "נורה אדומה" – שמא בן דור פועל על דעת עצמו, בלא הרשאה מטעם הנתבעת.

יתר על כן. מחומר הראיות עולה כי התובע עצמו סבר כל העת (ראו כתב התביעה המקורי) שהנתבעת היא זו אשר חתמה על ההסכם. רק בדיעבד ולאור ממצאי חוות הדעת הועלתה על ידו הטענה כי בן דור חתם בשמה של הנתבעת ובהרשאתה. נמצא, כי בזמן אמת סבר התובע כי הנתבעת היא ורק היא מוסמכת להתקשר עימו בהסכם לרכישת המגרש, וכי בן דור לא הורשה לעשות כן.

כך או כך, בנסיבות חתימתו של ההסכם והתנהלות הצדדים בפגישה – שומה היה על התובע לחשוד או לתהות שמא בן דור איננו פועל בהרשאתה של הנתבעת.

23. אין אני מתעלם כלל ועיקר מהודאתה של הנתבעת כי זיכרון הדברים נחתם על ידי בן זוגה – בהרשאתה. לשיטת התובע, יש בהודאה האמורה כדי ללמד על כי בן דור פעל כל העת על דעת הנתבעת – בת זוגו.

אף אם יונח כי הנתבעת הסמיכה את בן דור להתקשר בשמה בזיכרון הדברים עם הנתבע – הרי שלא ניתן לגזור גזירה שווה מהרשאה זו לענייננו. הטעם לכך נעוץ בהבדל התהומי שבין ההסכם לזיכרון הדברים. בהסכם הנאמנות החתימה נעשתה כביכול על ידי הנתבעת עצמה וכאילו היא זו אשר התקשרה בהסכם עם התובע (מה שנתברר כבדותה), מה שאין כן בזיכרון הדברים (נספח ט' לת/3), בו נקבע מפורשות כי החותם הינו בן דור, הפועל בשמה של רעייתו ובהרשאתה.

24. אני קובע, איפוא, לאור האמור והמקובץ לעיל, כי לא הוכח כלל ועיקר שבן דור הורשה – אף לא על ידי התנהגות – להתקשר עם התובע בהסכם הנאמנות ואין צריך לומר שזה האחרון לא הורשה על ידי בת זוגו לחתום עליו – בשמה.

הסכם הנאמנות – תוקפו

25. משבאנו לכלל מסקנה כי הסכם הנאמנות לא נחתם על ידי הנתבעת, וזו האחרונה לא נתנה הרשאה לבן דור לחתום עליו – אף לא על ידי התנהגות – ברי כי דין התביעה להידחות.

הטעם לכך הוא, שבהעדר הרשאה ההסכם הינו "חספא בעלמא" – הנעדר כל תוקף משפטי כלפי הנתבעת, בעלת המקרקעין.

ברם, בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר כי אף אם יונח – מה שאינו – כי הנתבעת נתנה הרשאה להתקשר עם התובע בהסכם ואף לחתום עליו בשמה, גם אז אני מוצא כי דין התביעה להידחות. וכל כך למה? שכן מחומר הראיות עולה כי הסכם הנאמנות לא השתכלל לכלל הסכם מכר מחייב – בהעדר מסויימות וגמירות דעת.

נבהיר דברינו.

26. כידוע לכל, על מנת שהסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסויימות. כאשר עסקינן בהסכם למכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי הסכם כאמור, צריך להיעשות בכתב, כאשר כל הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קופולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח (2) 291, 246].

המבחן לגמירות דעתם של הצדדים, הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת ההסכם וכן את תוכן המסמך עצמו [ראו: פרופ' ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005) עמ' 165, 166].

לעניין יסוד המסויימות, נקבע בפסיקה כי גם כאשר לא ניתן למצוא בהסכם את מלוא התנאים החיוניים לעסקה, הרי שהסכם כזה יהא בעל מסויימות מספקת להשתכללות הסכם מחייב, זאת אם וכאשר הפרטים החסרים ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מ"ד (1) 57, 66 (1989)].

השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים [ראו: ע"א 33807/97 תמגר חברה לבנייה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נ"ב (4) 673, 682 (1998)].

27. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.

עיון בהסכם הנאמנות מלמד כי הוא כולל את מרבית "התנאים החיוניים" הנדרשים להשתכללותו של הסכם מחייב. כך כולל ההסכם את התמורה המוסכמת (400,000$) ואת פרטי המקרקעין הנרכשים, והסכמות הצדדים באשר לנשיאה במיסים שיחולו על העסקה – כולל תשלום היטל השבחה, ככול שיחול.

בניגוד לטענות הנתבעים, אני מוצא כי ההסכם כולל אף את זהות הצדדים לו (הקונה והמוכר), שכן בהסכם צויין מפורשות כי הנתבעת הינה המוכרת ואילו הקונה הינו התובע, אשר רוכש את המקרקעין בנאמנות עבור אחר.

נוכח האמור, כך לכאורה, עסקינן בהסכם המקיים את יסוד המסויימות הנדרש להתגבשותו של הסכם מחייב. ברם, זאת אך לכאורה. וכל כך למה? שכן ההסכם נעדר פרטים באשר לתנאי ומועדי תשלום התמורה. לבד מהתשלום הראשון בסך 66,000$, אשר היה אמור להשתלם במעמד חתימת ההסכם העתידי עם הנהנה, הסכם הנאמנות אינו מפרט דבר וחצי דבר, אימתי תשולם התמורה והתנאים לשילומה.

ואם יטען הטוען כי ניתן להשלים את הפרטים הנוגעים למועדי ותנאי התשלום – כפי שנקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון [ראו למשל: ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מ"ט(5) 739, 744-747 (1996)] – אף אתה אמור לו כי בענייננו הפרטים האמורים אינם ניתנים להשלמה, זאת מן הטעם שעל פי ההלכה הפסוקה " ... במקרים בהם הביעו הצדדים את כוונתם להמשיך ולדון על תנאי מסויים מתנאי החוזה במשא ומתן עתידי, אין מקום להשלים את הסכמתם באמצעות סעיפי ברירת מחדל ..." (דברי כב' הנשיא גרוניס בע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, פורסם בנבו 22/1/12).

בחקירתו הנגדית נדרש התובע לשאלת המועדים לתשלום התמורה והלה השיב

כך - "סוכם ביני לבין פיטר שמועדי התשלום יסוכמו בין רווח ליאור לבין עו"ד פריזט ... הסכם הנאמנות נחתם על מנת שייחתם חוזה מפורט. ופריזט אמר שיכין חוזה תוך יומיים" (פרוטוקול מיום 5/5/11 עמ' 18 שורות 20-24).

הנה כי כן, לגירסת התובע הצדדים להסכם הנאמנות (התובע ובן דור) לא סיכמו ביניהם את מועדי התשלום ותנאיו, ופרטים אלה אמורים היו להיות מסוכמים בין עוה"ד רווח ופריזט, עת ייחתם חוזה מפורט בינות הנתבעים והנהנה.

אם כך הם פני הדברים, הרי שעל פי ההלכה הפסוקה, מועדי התשלום אינם ניתנים להשלמה באמצעות סעיפי ברירת המחדל, שכן הצדדים הביעו את כוונתם המפורשת כי תנאים אלה ייקבעו על ידם, בשלב מאוחר יותר.

יתר על כן. בענייננו, התובע לא יכול היה לסכם את תנאי ומועדי התשלום, במועד חתימתו של הסכם הנאמנות, שכן הוא רכש את המקרקעין עבור מר לוי, כאשר זה האחרון (באמצעות ב"כ עו"ד רווח) היה אמור לבוא בדברים עם הנתבעת, באשר לתנאי ומועדי התשלום.

ברי, איפוא, בנסיבות מקרה דנן, כי הסכם הנאמנות אינו עונה ליסוד המסויימות הנדרש להשתכללותו של חוזה מכר מחייב.

28. זאת ועוד זאת. דומה, כי לבד מהעובדה שהסכם הנאמנות אינו מקיים את יסוד המסויימות הנדרש, הרי שמחומר הראיות עולה כי הצדדים להסכם הנאמנות, קרי: בן דור והתובע, לא גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב למכר המקרקעין.

לדעת הכל, התובע לא רכש את המקרקעין עבור עצמו אלא עבור צד שלישי – מר לוי – וכדברי התובע בחקירתו הנגדית "לא רכשתי את הקרקע בשבילי. היא הייתה נרכשת עבור יואל לוי. יש לי הסכם בעל פה איתו, לא בכתב" (שם, עמ' 16 שורות 3,4).

דא עקא, שמעדותו של מר לוי עולה כי האחרון אינו יודע דבר וחצי דבר באשר לפרטי העסקה – מה שמטיל ספק באמיתות גירסת התובע, כאילו הוא רכש את המקרקעין עבור מר לוי – הנהנה.

בחקירתו הנגדית, לא ידע מר לוי לציין מהו שטח המגרש הנרכש על ידו, כביכול, שכן לשיטתו המדובר ב-600 מ"ר כאשר המגרש הנמכר הינו בשטח 657 מ"ר (פרוטוקול מיום 14/2/12 עמ' 23 שורות 25-27). היעלה על הדעת שרוכש מקרקעין בסכומים לא מבוטלים אינו יודע, למצער, את השטח המדוייק אותו הוא רוכש?

מר לוי – הקונה, אף לא ידע לספר בעדותו, מהו ייעודו של המגרש וזכויות הבנייה המותרות על פי התב"ע החלה, וסכום היטל ההשבחה הנדרש (שם, עמ' 27, שורות 7-11).

ולבסוף, משנשאל מר לוי "אולי לא הייתה כל עסקה" הלה השיב כהאי לישנא "הוא אמר לי ׁ(הכוונה לתובע – ח.ט.) מביא לי את הקרקע, רוצה מאה אלף ושאשלם 400 אלף דולר והיטל השבחה. כל השאלות האלה אני לא יודע. והוא לא אמר לי מה הייעוד של הקרקע" (שם, שם, שורות 12-14).

האומנם בשופטני עסקינן כי נאמין שהקונה – הנהנה גמר בדעתו להתקשר בהסכם מכר, בדמות הסכם הנאמנות, שעה שהאחרון איננו יודע מאומה על פרטי הנכס הנדרש – לא באשר לשטחו, טיבו וייעודו?

אני קובע איפוא, לאור האמור, כי במועד חתימת הסכם הנאמנות, לא גמר התובע בדעתו ליצור קשר משפטי מחייב לרכישת המקרקעין, לא עבורו ואף לא עבור מר לוי – הנהנה – אלא שהוא ביקש (כמתווך וכיזם מקרקעין) לבחון אפשרות למציאת רוכש פוטנציאלי למגרש, באופן שיזכה אותו בדמי תיווך – אשר לדברי מר לוי הם עמדו על סך 100,000$!!!

29. אוסיף עוד ואומר כי העדרה של גמירות דעת מצד התובע כמו גם הנהנה – מר לוי, להתקשר בהסכם מכר מחייב בדמות הסכם הנאמנות, נלמדת גם מהתנהלותם לאחר כריתתו של ההסכם.

הלכה נודעת היא כי "כפי שקבלת תמורה במסגרת הסכם מעידה על קיומו של הסכם מחייב בין הצדדים ... כך ראוי כי אי קיום חיובים על פי הסכם מוקדם, לרבות אי תשלום התמורה המוסכמת, יהווה ראייה להעדר גמירות דעת" (דברי כב' השופט י. דנציגר, בע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, פורסם בנבו 29/3/11).

לו סברו התובע ו/או הנהנה (מר לוי) כי הסכם הנאמנות גיבש עסקת מכר מחייבת, נפלא בעיניי מדוע לא שולמה על ידם התמורה או למצער זו לא הופקדה בקופת בית המשפט?

דומה, כי התובע והנהנה סבורים היו אף הם, כי הסכם הנאמנות לא השתכלל לכדי יצירת קשר משפטי מחייב, אלא הוא מהווה "אבן דרך" למשא ומתן עתידי בין הנתבעת לקונה הפוטנציאלי – הלא הוא מר לוי, או מאן דהו אחר.

30. נמצא מהאמור והמקובץ לעיל, כי הסכם הנאמנות איננו מקיים את שני התנאים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב – גמירות דעת ומסויימות – ושמכך לא נקשר בין הצדדים הסכם מחייב ובר תוקף.

הפועל היוצא מהאמור הוא, כי אף אם היינו מניחים – מה שאינו – כי בן דור פעל בהרשאתה של הנתבעת, הרי שגם אז דין התביעה להידחות בהיעדרו של הסכם מחייב למכירת המקרקעין לתובע, או למי מטעמו.

אי חוקיות

31. נוכח התוצאה אליה הגעתי, לפיה הסכם הנאמנות איננו הסכם מחייב, אין אנו נדרשים לדיון בטענת הנתבעים כי ההסכם איננו אכיף, שכן הוא נוגד את תקנת הציבור.

ברם, למעלה מן הצורך ומשום כבודם של ב"כ הצדדים אשר האריכו מעניתם לעניין זה, אתייחס בקצרה לטענה האמורה – בה לא מצאתי ממש.

לטענת הנתבעים, אף אילו היה נכרת הסכם מכר מחייב בינות הצדדים, הרי שעסקינן בהסכם נטול תוקף מחייב שכן הוא נגוע באי חוקיות. וכל כך למה? שכן ההסכם נוּסַח על ידי התובע שהינו מתווך מקרקעין במקצועו, זאת בניגוד להוראת סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), האוסר על מתווך לערוך או לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין.

העובדה, כך לנתבעים, כי קיימת סנקציה פלילית בחוק (סעיף 15 שבו) כנגד מתווך המפר את הוראת סעיף 12 שבו – היא הנותנת כי הסכם הנאמנות, הינו בלתי חוקי אשר אינו ניתן לאכיפה.

סבורני כי ב"כ הנתבעים גילו פנים שלא כהלכה לעניין הוראת סעיף 12. תכלית הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים הינה למנוע מצב בו מתווך מקרקעין משולל השכלה משפטית - אשר הינו בעל אינטרס אישי בשכלולה של ההתקשרות - ישפיע על עצם כריתתו של ההסכם, ואגב כך ימנע מהצדדים לו את האפשרות להיוועץ בעורכי דין [ראו: דברי הכנסת, כרך 127, עמ' 1121 – 9/1/96; ע"א (י-ם) כרמל נ' אסייג, פורסם בנבו].

דא עקא, כי הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים הינה בבחינת "שטר ששוברו בצידו", קרי: קיומו של איסור המוטל על המתווך לערוך או להשתתף בעריכתו של הסכם מכר בינות הצדדים לו, ולצידו הסנקציה, לעובר על האיסור, בדמות שלילת הזכאות לדמי תיווך, וכלשון הסעיף "מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך ...".

לו ביקש המחוקק לקבוע כי הפרת ההוראה, כאמור, מאיינת את תוקפו של ההסכם, ברי כי לא היה מגביל את הסנקציה אך לשלילת זכאות המתווך לשכרו.

יתר על כן. העובדה שמתווך פעל שלא כדין ובניגוד לחובותיו על פי הדין (המעוגנות בסעיף 12 לחוק המתווכים), אין בה כדי להשליך על תקפותו של ההסכם שגובש בינות הצדדים, שכן ההסכם גופו איננו נגוע באי חוקיות, כלל ועיקר.

התוצאה

32. סוף דבר, לאור האמור והמפורט לעיל התוצאה הינה כדלקמן –

א. התביעה נדחית.

ב. אני מחייב התובע לשלם לנתבעים יחדיו, בחלקים שווים בינותם, הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 15,000 ₪, כאשר סכום זה נושא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

ג. צו המניעה הזמני מיום 4/8/10 – בטל בזה.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ד' תשרי תשע"ד, 8 בספטמבר 2013, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.