שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו מיום 7.1.2010 (כב' השופטת רחל ערקובי) ב- ת.א. 15450-06 שחף ואח' נ' צ.ע. פיתוח מפעלים באור יהודה ואח'.

בפסק הדין נתקבלה חלקית תביעת המערערים ונקבע כי הנתבעים (להלן: "המשיבים") אחראים לפגמים ברצפת המבנה שמכרו למערערים. על כך מערערים המשיבים (ע"א 46495-02-10).

בפסק הדין נדחתה התביעה להטיל על המשיבים אחריות בנזיקין בנוגע לשני אולמות נוספים שנרכשו על-ידי המערערים מאחרים בשלב מאוחר יותר ועל כך מערערים המערערים בע"א 36054-02-10 (להלן: "המערערים") .

עיקרי העובדות

שחף, בעליה של כריכייה ושל החברה המנהלת אותה (להלן: "המערערים"), רכשו ביום 20.10.88 מהמשיבה 1-החברה הקבלנית- צ.ע פיתוח מפעלים באור יהודה בע"מ (להלן: "החברה", או "המשיבה 1") מבנה תעשייה בשטח של 365 מ"ר, הממוקם בקומת הכניסה של בניין ברח' הסדנא 28 בחולון (להלן: "המבנה" או "האולם המקורי"). המשיבים 2-4 היו בעלי ומנהלי החברה בתקופה הרלבנטית וחתמו על ערבות אישית למערערים למילוי כל תנאי הסכם המכר (להלן: "המשיבים"). המבנה הנרכש מצוי במפלס הכניסה של בניין בן 3 קומות ומתחתיו קומת מרתף בבעלות המשיבים המחולקת לאולמות המשמשים "כמבנה תעשייתי" לשימושים שונים המושכרים למשכירים שונים. רצפת המבנה משמשת כתקרה לקומת המרתף.

בחלוף הזמן ולאור התרחבות עסקם, רכשו המערערים מאחרים שני אולמות נוספים הצמודים לאולם המקורי (להלן: "האולמות הנוספים") כך שבבעלותם שטח של כ-888 מ"ר מתוך כלל קומת הקרקע המשתרעת על שטח כולל של 1,289 מ"ר. משך שנים השתמשו המערערים באולמות לצרכיהם והפעילו בהם כריכיה, ללא כל טענה לפגם כלשהו בוודאי לא לעניין העומס שעל רצפת המבנה.

בכל אותה עת קומת המרתף ויתרת קומת הקרקע נותרו בבעלות המשיבים והם השכירו את השטחים לאחרים.

לימים לאחר אסון ורסאי שארע במאי 2001, משנודעה בציבור הבעייתיות של הבנייה בשיטת "פל-קל" שהיתה שיטת בנייה מקובלת משך שנים, בדקו המערערים את האולם המקורי והאולמות הנוספים שבבעלותם והתברר להם כי רצפתם נבנתה בשיטת "פל-קל".

לבקשת המערערים הזמינו המשיבים, בעלי המרתף והאולמות הסמוכים, דו"ח בדיקה ממהנדס בניין יעקב אהרונוב (להלן: "אהרונוב") שנעזר לצורך הכנת הדו"ח בחברת גבי שואף בע"מ (להלן: "שואף"). דו"ח בדיקת הרצפה (תקרת המרתף) הצביע על קורוזיה (חלודה) במוטות, על גלישת בטון, על חשש לסדקים ועל הפרדות בין השכבות השונות של החומרים. בחוו"ד נוספת קבע אהרונוב חלופות אופציונאליות שונות לתיקון תקרת המרתף לרבות פירוט עלות כל חלופת תיקון. מדובר בעלויות גבוהות. עוד עלה מחוות דעתו כי גם לאחר תיקון התקרה, תוכל רצפת המערערים לספוג עומסים במשקל 500-650 ק"ג למ"ר לכל היותר.

לאור חוות דעת זו דרשו המערערים מהמשיבים לתקן את רצפת האולמות לאלתר מחשש ליציבותה בשל העובדה כי הם אינם יכולים להרחיב את היקף פעילותם במבנה מחשש לקריסתו בשל עומסן של מכונות נוספות. בנוסף ציינו המערערים את הנזק שיגרם להם כתוצאה מביצוע פעולות התיקון שיצריכו הפסקה חלקית או מלאה של פעילות הכריכייה וכן את הפגיעה בערך המבנה, כפי שעלתה מחוות דעתו של אהרונוב.

משלא הגיעו הצדדים להסכמות, הגישו המערערים ביום 9.2.2006 תביעה כספית לחייב את המשיבים לשלם להם כדלקמן:

עבור תיקון הליקויים במבנה סך של 460,000 ₪.

עבור ירידת ערך המבנה סך של 440,000 ₪.

בגין נזקים עקב טעות, הטעיה, הצגת מצג שווא, הפרת חובה חקוקה, עגמת נפש ואובדן הכנסה לעבר ולעתיד והגבלת הפיתוח העסקי של החברה- סך של 400,000 ₪.

ובסה"כ פיצוי של 1,300,000 ₪.

באשר לעילות התביעה- המערערים טענו לשתי עילות - חוזית ונזיקית.

בפן הנזיקי טענו המערערים כי המשיבים הפרו את חובת הזהירות שחלה עליהם במחדל, במצגי שווא, ובמעשי תרמית והונאה. לטענתם, המשיבים לא גילו להם בעת הרכישה את העובדה כי רצפת המבנה בנויה בשיטת "פל-קל" והציגו בפניהם מצג לפיו המבנה נבנה בשיטה קונבנציונלית. פרט זה לא גולה גם במפרט הטכני וגם בהיתר הבניה. לטענתם, אילו ידעו עובדה זו לא היו רוכשים את המבנה נוכח העומסים שתוכננו לרצפה המהווה תקרה למרתף. לטענת המערערים הסתרת עובדה מהותית זו מהווה רשלנות מצד המשיבים שידעו או היה עליהם לדעת כבר בשנת 1987, טרם חתימת הסכם המכר, כי שיטת בנייה זו נועדה לפורענות, וזאת בהתאם לדו"ח הוועדה לכשל מבנים.

בפן החוזי העלו המערערים שתי טענות. המערערים טענו כי שילמו עבור המבנה מחיר גבוה ממחיר השוק וכי בעת הרכישה יידעו את המשיבים כי המבנה מיועד לניהול עסק של כריכיית דברי דפוס. המשיבים מסרו למערערים חוות דעת הנדסית שניתנה להם לבקשתם, בה צוינו העומסים אשר יכולה רצפת המבנה לספוג בהתחשב בעובדה שמתחתיה קיימת קומת מרתף. בחוות הדעת התחייבו לכך, כי הרצפה מיועדת לשאת עומסים של עד 1,000 ק"ג למ"ר. לפיכך מדובר, לטענת המערערים, במצג שהתברר בדיעבד כמצג שווא.

עוד טענו המערערים כי על המשיבים לשלם את סכום התביעה גם מכוח התחייבות חוזית מפורשת של המשיבה 1 בסעיף 7 להסכם המכר בו נקבע:

"המוכר יתקן על חשבונו פגמים וקלקולים בממכר וכי אי התאמות בין הממכר ותאורו במפרט (למעט סטיות בשיעור 2% להלן: "הפגמים"), אשר יתגלו, אם יתגלו, במשך תקופת האחריות.

התחייבות זאת של המוכר מותנית בקיום התנאים המצטברים הבאים:

1. הפגמים נובעים מעבודה גרועה או שימוש בחומרים גרועים.
2. הקונה יודיע למוכר בכתב על קיום הפגמים לא יאוחר מהיום השביעי לאחר תקופת האחריות.
3. הפגמים אינם כאלה אשר המוכר פטור מתיקונם ו/או הקונה מנוע מלדרוש תיקונה על פי סעיף 6ו' לעיל.
4. הפגמים לא נבעו או הוחרפו עקב שימוש בלתי זהיר או בלתי סביר מצד הקונה".

המשיבים מצידם טענו להתיישנות התביעה מאחר והסכם המכר נחתם 18 שנה טרם הגשתה. ההסכם נחתם עם המשיבה 1 וזו פורקה מרצון ועל כן אין עתה כל יריבות בינה לבין המערערים מאחר ואינה גוף משפטי כשיר. לטענת המשיבים 2 ו-4 ככל שחתמו על ערבות אישית לקיום התחייבויותיה של המשיבה 1, הרי שהערבות מתייחסת רק לגבי השטח שנרכש מהמשיבה1 עצמה, קרי האולם המקורי ולא האולמות הנוספים שנרכשו מאחרים, ורק לתקופה עד להשלמת הבניין ומסירתו לידי המערערים ורישומו על שמם. תוקפה של ערבות בחוזה מכר אינה עומדת "עד קץ הדורות". מטרתה להבטיח את מסירת הממכר לידי הרוכשים. לעניין רכישת האולמות הנוספים ציינו המשיבים כי עצם הרכישה המאוחרת מעידה על שביעות רצונם של המערערים מהמבנה ששירת אותם היטב משך שנים לצרכיהם.

לעניין הבנייה בשיטת ה"פל-קל" ציינו המשיבים כי המבנה כולו נבנה בזמנו על פי היתר הרשות המקומית ובהתאם לתקן שהיה נהוג אז, לרבות לעניין רצפת הפל-קל. למשיבים, כמו למערערים היתה חשובה בטיחותו של המבנה לרבות תקרת המרתף שבבעלותם. ככל שסברו המערערים כי בעת הרכישה הוגש להם מפרט טכני חסר, היה עליהם לבקש בזמנו פרטים נוספים מקום שנושא העומסים היה כה חשוב בעבורם. המבנה שימש את המערערים מאז שנת 1989 עת הסתיימה בנייתו ובמשך שנים לפעילות של כריכייה- הם החזיקו במקום מכונות כבדות, נסעו על מלגזות והפעילו לחץ כבד על הרצפה. שימוש זה גרם למשתמשי קומת המרתף רעש כבד והפרעות קשות. ככל שקיים נזק לרצפת המבנה (תקרת המרתף) הרי אין הוא קשור לשיטת הבניה אלא לשימוש רשלני של המערערים אשר הפעילו עומס רב מן המותר, משך תקופה ארוכה, על רצפת המבנה. זאת ועוד, בחלוף 7 שנים מרכישת המבנה ולאחר שנרכשו שני האולמות הנוספים, ערכו המערערים שיפוצים במבנה לרבות הסרת הקירות שהפרידו בין שלושת האולמות, וייתכן ששיפוצים אלה הם שגרמו לנזקים הנטענים על ידם.

מוסיפים המשיבים וטוענים כי לא ניתן לתקן את התקרה בהתאם לחוות דעתו של אהרונוב, שכן הדבר יגרום להנמכתה בניגוד לגובה המינימאלי הדרוש.

חוות הדעת בתיק

בחוות דעתו אישר אהרונוב כי בשלב מסוים לפני ביצוע עסקת המכר הנ"ל אירעה התמוטטות במבנה אולם ההתמוטטות לא נבעה כלל משיטת ה"פל-קל". כתוצאה מההתמוטטות נפגעה תקרת המרתף וזו תוקנה. אהרונוב אישר כי לאחר ביצוע התיקונים נתן אישור למבנה כיוון שלא התעורר כל חשד שהתקרה אינה תקנית. מה גם שעל פי אישור דו"ח מעבדת שואף של מאיר אלון ז"ל, היה ברור כי רצפת קומת הקרקע, היא תקרת המרתף, תוכל לעמוד בעומסים של 1,000 ק"ג למטר מרובע.

על פי אהרונוב, הסדקים ברצפת המבנה ובתקרת המרתף הם תוצאה של העומס הרב שהופעל על ידי המערערים והעובדה שאין נזק ברצפת המרתף, שאינה בשימוש המערערים כי אם בשימוש אחרים, מחזקת את הטענה לפיה המערערים הם שאחראים לנזק שנוצר מאופן השימוש שעשו במבנה. אהרונוב הציע שלוש חלופות לחיזוק הרצפה בנכס המערערים.

שמאי המקרקעין והאדריכל אסא זהר מטעם המערערים הגיש חוות דעת מומחה בחודש דצמבר 2006 לעניין ירידת ערך המבנה בגין רצפת ה"פל-קל" וקבע כי ירידת הערך עומדת על סכום של 120,000$ בנוסף להפסדים כלכליים עקב ירידה בייצור. חוות דעת נוספת הוגשה בפברואר 2009 לפיה נקבע, כי עלות ביצוע הפתרון של המומחה אהרונוב היא 160,000$ בנוסף לירידת ערך גסה בסכום של 135,000$ נוספים.

מטעם המשיבים הוגשה חוות דעת של המהנדס שליטנר אשר קבע כי שיטת ה "פל-קל" הייתה שיטת הבנייה הנהוגה בתקופה הרלבנטית. לגרסתו חוזק התקרה עולה על הנדרש בתקן הישראלי והסדקים אינם תוצאה של שיטת ה"פל-קל" וייתכן שהם נובעים מהעובדה שבמשך 20 שנה הוצבו על הרצפה עומסים חריגים.

ביום 26.2.07 מינה בית משפט קמא את המהנדס איירה ברוורמן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "ברוורמן") כדי לבחור בין שלוש שיטות החיזוק שהוצעו על ידי אהרונוב. ברוורמן קיבל את האופציה הראשונה שהציע אהרונוב, לפיה יש לחזק את התקרה על ידי פרופילי פלדה שממוקמים מתחת למרתף, דבר שיאפשר לתובעים לפעול ללא הפרעה ואילו הגבלות השימוש בקומת המרתף תהיינה סבירות.

פסק הדין בבית משפט קמא

לעניין ההתיישנות- בית המשפט הגיע למסקנה כי לאור העובדה שהמשיבים עצמם אישרו שלא מסרו כל מידע באשר לקיומה של רצפת "פל קל" והדבר גם לא נרשם בהיתר או במפרט הטכני ואף לא הוזכר בחוזה, ולאור העובדה כי לא ניתן היה לחשוד בבניה בשיטת הפל-קל שכן ההסכם התגבש לפני שהתרחש אסון ורסאי, המסקנה המתבקשת היא כי המערערים לא היו מודעים לעובדה זו וגם לא יכלו בזהירות סבירה לדעת אותה ולהניח כי רצפת האולם שרכשו בנוי בשיטה אחרת מאשר בשיטה הקונבנציונלית. משכך, החיל בית המשפט על המקרה את סעיף 8 לחוק ההתיישנות הקובע כי "נעלמו מהתובע העובדות המעלות את עילת התובענה, מהסיבות שלא היו ידועות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותם, תתחיל תקופת ההתישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

אשר על כן, קבע בית המשפט קמא, כי למרות שעסקינן בתובענה הנוגעת למכר שנעשה עוד בשנת 1988, הרי שבנסיבות המקרה לא התיישנה התובענה.

לעניין היריבות קבע ביהמ"ש כי המשיבה 1 פורקה מרצון ביום 12.1.05 ולכן לכאורה לאחר פירוקה מרצון אין עילת תביעה כנגדה. אשר לאחריותם של המשיבים 2-4 קבע בית המשפט כי ניתן לבסס תביעה נגד דירקטורים אשר הציגו יכולת פרעון במהלך פירוק מרצון, תוך התעלמות מנושים שתביעתם טרם נעורה אך עובדותיה היו ידועות לדירקטורים. לפיכך, בנסיבות המקרה קמה יריבות ישירה נגד בעלי המניות והדירקטורים שהיו מודעים היטב לטענות שהעלו המערערים כנגד הנכס. הצדדים היו בעיצומן של הבדיקות בנכס ותוך כדי ביצוע הבדיקות ניהלו המשיבים במקביל את פירוקה מרצון של החברה. אשר על כן נקבע כי קמה למערערים יריבות ישירה עם המשיבים 2-4 והם אחראים אישית למחדלי ומעשי החברה, המשיבה 1.

לעניין הערבות קבע בית המשפט כי בכתב הערבות שצורף לחוזה המכר נאמר ע"י המשיבים 2-4 "שלושתנו יחד וכל אחד לחוד (סולידרית) ערבים זה לזה באופן מלא בלתי מסויג ללא תנאי וכל התחייבויות של "המוכר" הנ"ל כלפי "הקונה" על פי חוזה זה".

מאחר ועסקינן בניסוח כוללני ובלתי מסויג, הרי שאין לקבל את טענת המשיבים לפיה אחריותם על פי הסעיף התייחסה עד למועד מסירת הנכס בלבד ורישומו על שם הקונה ויש להחיל את כתב הערבות על החתומים עליו קרי על משיבים 2 ו-4 בגין הנזקים.

בעניין עילות התביעה בית משפט קמא לא מצא כי המשיבה 1 התרשלה בביצוע עבודות הבניה וקבע שאינה אחראית לעבודות אלו. המשיבה 1 מסרה את ביצוע העבודות לקבלן עצמאי ולאדריכל עצמאי אשר ביצעו את העבודות על פי דין ועל פי היתרים שהיו ידועים באותה עת. לפיכך המשיבה 1 אינה אחראית בנזיקין. עוד קבע בית המשפט כי הבנייה בשיטת ה"פל-קל" הייתה מקובלת במשך עשרות בשנים ואין ספור בניינים לרבות מבני ציבור נבנו בשיטה זו. לפיכך קבע בית המשפט, כי לא היה כל משקל לעובדת היות המבנה בנוי בשיטת הבניה ב"פל- קל" ולא הייתה כל סיבה באותה עת שהמוכרים יציינו זאת במיוחד בפני הקונים. מכאן שהעילה הנזיקית נדחתה.

מנגד, קיבל בית משפט קמא את טענות המערערים בעילה החוזית ומצא את המשיבה 1 ואת המשיבים 2-4 כאחראים באופן אישי לנזקים לאור העובדה כי קיבלו על עצמם אחריות מלאה לכל הפגמים והליקויים שיתגלו בממכר כאמור בסעיף 7 להסכם המכר והתחייבו לתקן כל ליקוי שימצא בממכר. כמו כן התחייבו בפני המערערים שרצפת הנכס תוכל לשאת משקל של 1,000 ק"ג למ"ר, התחייבות שכשלו בה.

המערערים ביקשו בתביעתם לחייב את המשיבים בתיקון הנזקים הן באולם המקורי והן באולמות הנוספים וכן ביקשו שהמשיבים ישאו בתשלום בגין ירידת ערך הנכס ובתשלום פיצויים למערערים בגין הפרת הסכם.

בית המשפט קבע כי המשיבים 2 ו-4 ישאו אך בעלות תיקון רצפת האולם המקורי שנרכש מהם על ידי המערערים בעסקת המכר ולא בעלויות תיקון יתר האולמות באופן שהמשיבים ישאו בשליש מעלות התיקון בסכום של 54,000$ נכון לפברואר 2009 ובתוספת מע"מ. כמו כן קבע בית המשפט נוכח כלל העדויות בתיק כי במועד הרלבנטי החברה ויתר המשיבים לא היו מודעים לכשלים בשיטת הבניה, כמו גם המערערים שהיו מיוצגים על-ידי עו"ד במהלך ניהול המו"מ וכריתת ההסכם והיה ביכולתם לבדוק כל מסמך לרבות את שיטת הבנייה. לאור האמור עניין לנו בטעות משותפת של כל הצדדים.

עוד קבע בית המשפט, כי היות שמדובר בנכס שנרכש בשנת 1988 על יסוד מצגים שהוצגו אז ואחריות שקיבלו על עצמם המשיבים תוך הסתמכות כנה על האדריכל שתכנן את הנכס, אין בהתנהלותם כל פגם במובן זה שהחוזה הופר על ידם באופן מודע. לפיכך עסקינן באחריות חוזית לתיקון ליקויים בלבד, כפי שהתחייבו בהסכם המכר.

התביעות בגין ירידת ערך ובגין הנזקים נדחו על ידי בית המשפט.

על פסק דין זה שני הערעורים שלפנינו.

טענות המערערים

המערערים בע"א 36054-02-10 (להלן: "המערערים"), טוענים כי שגה בית משפט קמא בקבעו כי אין למשיבים אחריות לגבי האולמות הנוספים שנרכשו על ידם בהמשך מכוח אותן עילות שנפסקו בפסק הדין לגבי האולם הראשון. אותו מצג שווא רשלני בעניין העומסים שיכולה הרצפה לספוג, שהוצג על ידי המשיבים ביחס לאולם המקורי שנרכש על ידי המערערים, תקף לגבי יתר האולמות שנרכשו על ידם בהמשך מצדדים שלישיים, מאחר ומדובר במצג החל על כל המבנה וקומת הקרקע. על מצג זה הסתמכו המערערים עת רכשו גם את המבנה המקורי וגם את האולמות הנוספים. לפיכך יש לחייב את המשיבים בעלות התיקון כולו ולא בשליש הימנו כפי שנקבע בפסק הדין.

עוד שגה בית המשפט בקבעו כי אין לחייב את המשיבים בתשלום בגין ירידת ערך מאחר והם שאחראים לנזקים ולתיקונים המתחייבים, ואלה פוגעים בערך המבנה.

המערערים בע"א 46495-02-10 (להלן: "המשיבים"), טוענים כי שגה בית המשפט משלא קבע כי התביעה התיישנה. הסכם המכר בין הצדדים נחתם בשנת 1988. בית משפט קמא החיל על התביעה את הוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 וקבע כי לאור העובדה שהמערערים לא ידעו ולא יכלו בזהירות סבירה לדעת כי רצפת המבנה עשויה מ"פל-קל" הרי שעילת התביעה נולדה רק ביום שנודעה להם העובדה כי הרצפה בנויה מ"פל-קל" ולפיכך לא התיישנה. ואולם, בעמוד 22 לפסק הדין קובע בית המשפט כי באותה תקופה לא היה כל משקל לשיטת הבנייה ב"פל-קל" וזו היתה שיטת בנייה קונבנציונלית ולפיכך לא היתה חובה על המשיבים לציין באופן מפורש בפני המערערים את סוג הבנייה. עוד קובע בית המשפט כי המערערים רכשו את המבנה בעת בנייתו ואף היו מיוצגים ולפיכך היה ביכולתם לבדוק את שיטת הבנייה ו/או לדרוש כל מסמך שחפצו וכך ללמוד כי מדובר בבנייה בשיטת "פל-קל". המערערים גם הצהירו בסעיף 4 להסכם המכר כי ביקרו באתר הבניה, ראו את המבנה בדקו אותו, ומצאו אותו מתאים לדרישותיהם וכי הם מוותרים על כל טענת אי התאמה. מכאן שאין מקום להחיל על המקרה את סעיף 8 לחוק ההתיישנות ויש למנות את תקופת ההתיישנות מיום חתימת הסכם המכר.

עוד טוענים המשיבים כי שגה בית המשפט עת קבע שלמערערים הוצג מצג שווא לפיו העומס המותר על רצפת המבנה הוא 1,000 ק"ג למ"ר. המסמך המתייחס לעומסים המותרים במבנה נכתב על-ידי מהנדס הבניין מ.אלון ז"ל ביום 24.4.1989 ואילו הסכם המכר שבין המערערים למשיבים נכרת ביום 20.10.1988, קרי קודם למסמך. לפיכך לא יכולים המשיבים לטעון להסתמכות עליו בעת הרכישה. ממילא, טוענים המערערים כי לא הוכח כל קשר סיבתי בין מצג זה לבין הנזק שנגרם לנכס. לטענת המשיבים הנזקים לרצפה נובעים מאופן השימוש של המערערים בנכס משך שנים רבות ומהשיפוץ שערכו בנכס לרבות הסרת קירות בין האולמות.

מוסיפים המשיבים וטוענים כי שגה בית משפט קמא משהטיל אחריות ישירה על המערערים 2-4 מכוח היותם בעבר דירקטורים אצל המשיבה 1. המשיבים 2-4 באו בדין ודברים עם המערערים בעניין אפשרויות תיקון הרצפה לא מכוח היותם בעבר דירקטורים בחברה אלא בשל העובדה שהינם בעלי זכויות במרתף ובאולם בקומת הקרקע. מכאן שהם "בעלי עניין" ביחס לתקינות המבנה. זאת ועוד, אין בנמצא דירקטור סביר שיכול לצפות כי בחלוף 18 שנה מיום חתימת הסכם מכר שבו חברה שבה הוא מכהן מהווה צד, תוטל עליו אחריות אישית בגין הסכם זה ומיוחד מקום בו החברה הפסיקה פעילותה ומצויה כבר שנים בהליכי פירוק. תנאי להטלת אחריות אישית מכוח "הרמת מסך" הינו החייאת החברה המנוגדת לקבוע בסעיף 4 לחוק החברות. גם כתב הערבות עליו חתמו המשיבים 2 ו-4 במטרה להבטיח את קיום ההסכם לא יכול לעמוד לעד ללא הגבלת זמן, במנותק מהאמור בסעיף 16 לחוזה המכר שם נקבע כי האחריות תמה בשלב בו הושלמה בניית המבנה והנכס נמסר לידי הקונה וכן בסעיף 7א. להסכם המכר הקובע תקופת אחריות של שנה של החברה לפגמים בנכס ממועד מסירתו לרוכשים.

דיון והכרעה

לאחר ששמענו את טענות הצדדים ועיינו בעיקרי הטיעון, הגענו למסקנה כי דין ערעור 36054-02-10 להידחות ודין ערעור 46495-02-10 להתקבל מפאת התיישנות התביעה.

למותר לחזור ולפרט כאן את כל פרטי המעשה, שכן אלה מצאו ביטוי בהיר בפסק-הדין של הערכאה הדיונית. המערערים חזרו והעלו בפנינו את שלל הטענות והמענות שהובאו בפני בית-משפט השלום ונותחו כדבעי בפסק-דינו, ולא מצאנו בטענות אלה כל עילה שהיא להתערב בקביעותיה ובמסקנותיה העובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר חרף טענות המערערים, נימקה את מסקנותיה כיאות. כלל פסוק נקוט בידינו ולפיו: "כעיקרון לא בנקל יתערב בית משפט זה בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא כאשר אלה מושתתים על חומר ראיות שאומץ על ידי הערכאה הראשונה" (ע"א 2989/95 קורנץ נ' מרכז רפואי ספיר, פ"ד נא(4) 687, 695 (1997)) וכי: "לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות במימצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון מקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של ענין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם… ביחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית משפט קמא לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות, אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק-הדין…" (ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)).

כבית משפט קמא גם אנו סבורות כי אין למערערים עילה נזיקית כנגד המשיבים. הבנייה בשיטת הפל-קל היוותה משך שנים שיטת בנייה קונבנציונלית ומיליוני מ"ר נבנו בשיטה זו, לרבות מבני ציבור. מכאן שלא היה כל משקל לשיטת הבנייה בפל-קל בעת חתימת הסכם המכר, ולא היתה למשיבים כל סיבה לציין בפני המערערים כי הבניין נבנה בשיטה זו. לפיכך המשיבים לא הפרו את חובת הזהירות ולא התרשלו. מכאן שלא ניתן להטיל על המערערים אחריות בנזיקין. בנסיבות העניין גם לא ניתן לטעון כי המשיבים הפרו את חוזה המכר, ובוודאי שלא ביודעין.

מעדויות המומחים בתיק גם לא עולה קשר סיבתי עובדתי ו/או משפטי ברור וחד-משמעי בין היות הרצפה בנויה מפל-קל לבין הצורך בחיזוקה ובשיפוצה.

אשר לעילות החוזיות, קבע בית המשפט כי הוא מקבל את תביעת המערערים, הן לעניין המצג הספציפי של העומסים שיכולה הרצפה לספוג והן לעניין התחייבות המשיבים לפצות את המערערים בעבור נזקים שיתגלו במבנה, בהתאם לסעיף 7 להסכם המכר. לפיכך חייב את המשיבים לשאת בתשלום עלות תיקון האולם המקורי שנרכש מהם על-ידי המערערים. הכרעה זו נעשתה תוך הארכת תקופת ההתיישנות והחלת סעיף 8 לחוק ההתיישנות הידוע בכינויו "כלל הגילוי המאוחר" על המקרה.

מצאנו להתערב בקביעות אלה, להלן הנימוקים.

ההתיישנות התביעה

סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח -1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה, בשאינו מקרקעין, היא שבע שנים. מניין התקופה מתחיל ביום שבו נולדה עילת התובענה כקבוע בסעיף 6 לחוק ההתיישנות.

כאשר בדיני חוזים עסקינן, כבר נקבע לא אחת כי "מוסכם הוא על הכול, כי במצב הדברים הרגיל, ההתיישנות בגין הפרת חוזה מתחילה ביום בו נולדה עילת התובענה, כלומר - בענייננו - עם שכלול הפרת החוזה" (ע"א 531/89 יחזקאל להבי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - המרכז, פ"ד מו(4) 719, 722 (1992)).

לא מצאנו כי המשיבים הפרו את חוזה המכר.

הסכם המכר שבין הצדדים בעניין הנכס נשוא הערעור נכרת ביום 20.10.1988.

הנכס שימש את הרוכשים-המערערים מעת שנסתיימה בנייתו בשנת 1989 ועד בכלל לצורך ניהול עסק של כריכיית דברי דפוס. משך שנים עמדה רצפת המבנה בעומסים הכבדים שהופעלו עליה במסגרת פעילות המערערים. בנכס לא התגלו פגמים או קלקולים והמערערים לא העלו בפני המשיבים כל טענה שהיא ביחס לנכס שרכשו מהם.

ביום 24.5.2001, בחלוף 12 שנים מעת שנמסר הנכס הבנוי לידי המערערים והועבר על שמם, התרחש "אסון ורסיי" שבעקבותיו נודעו לציבור כשלים מסוימים הטמונים בבנייה בשיטת "פל-קל". רק בעקבות האסון, ובהיעדר כל נזק נראה לעין למבנה, ביקשו המערערים לבדוק באופן יזום את רצפת המבנים שברשותם (המבנה המקורי שרכשו מהמשיבים והמבנים הנוספים שרכשו מאחרים). הבדיקה נעשתה לאור השימוש המיוחד שנעשה בהם לצורכי כירכיה. מהבדיקה ומחוות הדעת שצורפה לה עלה כי רצפת האולמות נבנתה בשיטת "פל-קל" וכי יש לחזקה על מנת שתוכל לשאת בעומסים החריגים הנדרשים להם. בחוות הדעת הוצעו שלוש שיטות חיזוק אופציונאליות בעלויות.

בתביעתם ביקשו המערערים מבית המשפט כי יקבע שבאחריות המשיבים לשאת בעלויות התיקון ובנזקים הנובעים הימנו לרבות ירידת ערך המבנה.

חרף חלוף תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 5 לחוק ההתיישנות זה מכבר, קבע בית משפט קמא כי יש להחיל בענייננו על חוזה המכר את החריג המשעה את מירוץ ההתיישנות- "התיישנות שלא מדעת" הקבוע בסעיף 8 לחוק הקובע כדלקמן:

"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה."

לעניין הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, נקבע כי עסקינן בכלל גילוי מאוחר בעל אופי אובייקטיבי קרי "לא די בכך שהתובע לא ידע על העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו, אלא, עליו להוסיף ולהוכיח כי אף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן. כלומר רק אי ידיעה אשר עומדת במבחני סבירות אובייקטיביים תפעיל את עילת ההשעיה. מדובר באמת מידה אובייקטיבית של האדם הסביר"(ע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ [טרם פורסם, 23.2.2010]; ע"א 2206/08 יחזקאל סיגמן נ' חברת דובק בע"מ [טרם פורסם, 11.7.2010]).

ומה היא אותה עילת תובענה שהמערערים לא ידעו והתגלתה להם מאוחר? עובדת היות רצפת האולמות בנויה בשיטת פל-קל". ואולם, בכך אין די. נשאלת השאלה מהי נפקות אותה ידיעה מאוחרת לעניין הטלת אחריות כלשהי על המשיבים ביחס לנזקים? התשובה לכך היא שאין נפקות. שהרי בית משפט קמא קבע, ואנו מסכימות, כי בנסיבות העניין, מחד, לא קמה חובה על המשיבים לציין במפורש עובדה זו בפני המערערים שכן שיטת בנייה זו נהגה בעת שנבנה הנכס. מאידך, ככל שביקשו המערערים לברר בזמן אמת את שיטות הבנייה בהן נבנה הנכס שאותו רכשו בעת בנייתו, יכלו לעשות זאת, ללא כל מאמץ מיוחד. מקום בו עמידות הנכס לעומסים חריגים היתה כה קריטית בעבורם, ואף היוותה לטענתם תנאי מקדים לרכישה, מצופה היה מרוכש סביר כי יעקב אחר אופן בניית הנכס. המערערים בחרו שלא לעשות כן. מעבר לנדרש נציין כי גם לו ידעו המערערים בעת הרכישה כי רצפת האולם שרכשו נבנית בשיטת "פל-קל", ספק אם היו מייחסים לעובדה זו חשיבות בהיות השיטה שיטת בניית מוכרת וקונבנציונלית בעת ההיא.

העילות בגינן הוטלה אחריות לנזק על המשיבים מכח אחריות חוזית הן שתיים-

האחת-הפרת חוזה. לטענת המערערים, המשיבים לא עמדו בהתחייבותם לפיה תוכל רצפת המבנה לשאת ב-1,000 ק"ג לכל מ"ר. אין אנו מקבלות טענה זו. ראשית, לא מדובר בהתחייבות חוזית של המשיבים. שאלת העומסים לא צוינה בין סעיפי חוזה המכר שנכרת בין הצדדים ביום 20.10.1988. לבקשת המשיבה 1 הוציאה חברת מ.אלון-הנדסת בניין בע"מ ביום 24.4.1989, אישור בכתב יד בו נקבע כי "הנני מאשר בזה כי העומסים המותרים לרצפות המבנה הן כדלקמן: 1. רצפת קומת הקרקע-1.00 טון לכל ממ"ר...". לא מדובר בהתחייבות של המשיבה 1 כלפי המערערים כי אם בחוו"ד מקצועית של מהנדס הבניין ובהתחייבות שלו כלפי המשיבה 1. ככל שהמשיבה 1 הסתמכה על חוות דעת מקצועית זו והציגה אותה בפני המערערים, וככל שבדיעבד נמצא כי הרצפה אינה מסוגלת לעמוד בעומסים כאמור, הרי שלא ניתן לראות בזה הפרת חוזה מצד המשיבים כי אם הסתמכות הצדדים במשותף על חוות דעת מומחה. זאת ועוד, משך שנים עמדה הרצפה בעומסים שהפעילו עליה המערערים ולא ברור אימתי חדלה לעמוד בהם ומדוע ואם בכלל. שהרי, מאז בנייתה לא נבחנו העומסים המדויקים המוטלים עליה. כמו כן במבנה נעשה שיפוץ על-ידי המערערים שכלל הסרת קירות שבין האולם המקורי והאולמות הנוספים שנרכשו. אין להוציא מכלל אפשרות ששימוש בעומס מוגבר או שינוי הקירות או שניהם גם יחד, הם שפגעו ביכולת הרצפה לשאת בעומסים בהן היתה מסוגלת לשאת במקור עם בנייתה. לפיכך, בהיעדר עילה של הפרת חוזה מצד המשיבים ברי כי אין מקום להאריך את תקופת ההתיישנות החלה בקשר עם חוזה המכר והתביעה התיישנה זה מכבר והיה על בית משפט קמא לדחותה על הסף.

העילה השנייה-אחריות חוזית לתיקון ליקויים. בתביעתם התבססו המערערים על סעיף 7 להסכם המכר לפיו התחייבו המשיבים לתקן פגמים וקלקולים בממכר, אשר יתגלו, אם יתגלו, במשך תקופת האחריות. ומהי אותה תקופת אחריות? הסכם המכר לא הובא בפנינו. המשיבים טוענים כי בהסכם נקבע כי תקופת האחריות הינה "שנה אחת המתחילה במועד המסירה". המערערים לא סתרו טענה זו. משמע, החברה אחראית בפני הרוכשים בגין ליקויי בנייה שנה מיום מסירת הנכס קרי עד שנת 1990. גם אילו לא הוגבלה תקופת האחריות בשנה, הרי שלכל היותר ניתן היה לקבוע כי אחריות זו חלה עד תום תקופת ההתיישנות קרי 7 שנים מיום מסירת הממכר לידי המערערים ולכל המאוחר עד שנת 1996. זאת, למרות שבעסקאות מכר הנהוגות בשוק, לא ניתנת תקופת אחריות בת 7 שנים לכל פגם או קלקול בממכר. תקופה זו עברה חלפה זה מכבר מבלי שהמערערים העלו בפני המשיבים טענות בדבר פגמים או קלקולים בנכס. טענות אלה הועלו על-ידי המערערים לראשונה בשנת 2005, 16 שנים מיום שקיבלו את הנכס לחזקתם. הכיצד ניתן להחיל על תביעה בעילה זו את סעיף 8 לחוק ההתיישנות? האם ניתן לדרוש ממוכר נכס להיות אחראי לגבי טיבו עד סוף ימיו, במיוחד מקום בו הנכס לא נבנה על ידו כי אם בידי קבלן עצמאי ומקום בו אין לו השפעה כלשהי על אופן השימוש שנעשה בנכס משך שנים? התשובה על כך היא שלילית. משמע עילה זו התיישנה זה לא מכבר ובוודאי בעת הגשת התביעה והיה על בית המשפט לדחותה על הסף.

סוף דבר

לאור האמור ערעור המערערים (התובעים בבית משפט קמא) בערעור 36054-02-10 נדחה.

ערעור המשיבים (הנתבעים בבית משפט קמא) בערעור 46495-02-10 מתקבל ואין להם אחריות לנזק.

אנו מבטלות את הקביעות בפסק הדין המחילות על הסכם המכר את החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות וקובעות כי התביעה החוזית ביחס להסכם המכר התיישנה, לכל המאוחר, בחלוף 7 שנים מיום מסירת הממכר לידי רוכשיו. לפיכך המשיבים אינם אחראית לנזק מכוח התחייבויותיהם החוזיות שהתיישנו ולא היה כל טעם ראוי במקרה דנן לעשות שימוש בהוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

על המערערים להשיב למשיבים את הסכום בו חויבו בפסק הדין בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד יום השבתו בפועל, אם שולם וככל ששולם.

ככל שהושתו הוצאות על המשיבים בבית משפט קמא, הן מבוטלות ואם שולמו וככל ששולמו הן יושבו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו שולמו ועד למועד השבתם בפועל.

המערערים ישאו בהוצאות הערעורים דכאן בסכום כולל של 50,000 ₪.

הפיקדון שהופקד על-ידי המערערים בערעור 36054-02-10 יועבר לידי המשיבים על חשבון ההוצאות האמורות שנפסקו לטובתם.

הפיקדון שהופקד על-ידי המערערים בערעור 46495-02-10 יוחזר למפקידו.

אנו מתנצלות על העיכוב במתן פסה"ד אשר נבע מהעומס שהוטל על ההרכב נוכח פרישתה של כב' השופטת קובו.

המזכירות תעביר העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ג, 10 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.