רקע

1. זוהי תביעה שהוגשה על ידי התובעת נגד הנתבעות ׁלקבלת פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "הפקודה").

2. הקרקע נשוא המחלוקת הינה קרקע הידועה כגוש 6494 חלקה 327, 328 (להלן: "המקרקעין"), המצויה בקריית אונו ועליה בנוי בית הכנסת, אולם הכולל מטבח ומחסנים, גן ילדים וחדר ספריה. המקרקעין מסווגים בהתאם לתכנית המתאר תמ"מ 153 כמקרקעין "לצורכי ציבור" ובהתאמה מסומנים על פני התשריט, בצבע חום.

3. ביום 24.11.1986 החליטה הוועדה המחוזית לאשר הפקעה של השטחים לצורכי ציבור ומתן תוקף, ובהתאם אישרו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו (להלן: "הנתבעת 1") ועיריית קריית אונו (להלן: "הנתבעת 2"), את ההפקעה(הנתבעת 1+2 יקראו ביחד להלן: "העיריה") .

4. הודעה בהתאם לסעיף 5 ו-7 לפקודה פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 16.6.2002 ובהמשך פורסמה אף הודעה לפי סעיף 19 לפקודה בילקוט הפרסומים ביום 24.2.03.

טענות התובעת

5. התובעת טענה, כי במשך שנים היא לא ידעה מקיומה של ההפקעה, לא היא ולא הנהנים, דהיינו ציבור המתפללים בבית הכנסת, שבמקרקעין המופקעים.

שני הצדדים מסכימים, כי עד היום ממשיך בית הכנסת להתקיים במקום, בעוד יתרת השטח נתפסה ע"י העיריה.

מאז שנת 2007 מנהלת התובעת התכתבות עם העיריה.

טענות הנתבעות

6. מטבע הדברים, לטענת העירה, ההליך ההפקעה נעשה כדין ואין כל ראשית ראיה על פגם שנעשה בו, ולמעלה מכך "האגודה העותומנית, האגודה למוסדות ציבור ליוצאי נשלסק בישראל" מספר 1577-99 (להלן: "האגודה"), העבירה לעירייה במתנה וללא תמורה את המקרקעין נשוא התובענה, והעתק מהחלטת מורשי החתימה של האגודה מיום 18.12.89 בה הוחלט להעביר את המקרקעין ללא תמורה לזכות העירייה, צורפה כראיה כנספח ג' לכתב ההגנה.

יתר על כן, לכתב ההגנה אף צורף פרוטוקול האסיפה הכללית של האגודה שנערכה בסמוך לחודש מרץ 1996 ובו אישור להעברת המקרקעין לעירייה (נספח ד' לכתב ההגנה).

לא רק זאת, כי אם גם זאת, העתק מהסכם המתנה החתום ע"י האגודה מיום 5.11.96 גם הוא הוצג כראיה וצורף כנספח ה' לכתב ההגנה.

7. יש להעיר, כי כל המסמכים הנ"ל מתייחסים אך ורק לחלקה 327, אולם לטענת העיריה, כוונת האגודה הייתה להעביר לעירייה את כל המקרקעין שברשותה, לרבות חלקה 28, ורק מפאת שגגה, לא צוינה החלקה הנ"ל במסמכים שנחתמו ע"י האגודה. חיזוק לעמדה זו ניתן למצוא בפניה שנעשתה ע"י האגודה לממונה על הערכות במשרד הפנים לפיה נכתב כדלקמן: "מאחר ורוב חברי האגודה הינם קשישים והנכס אשר היה ברשותנו הועבר לקריית אונו ולאגודה אין כספים ואין נכסים, הוחלט לפרק את האגודה ולבטלה". העתק מפניית האגודה לממונה על המחוז כאמור צורפה כנספח ו' לכתב ההגנה.

תשובת התובעת

8. התובעת טוענת, כי אנשי האגודה במועדים הרלוונטיים היו אנשים מבוגרים שלא תמיד היו בקו הבריאות, חלקם הגדול כבר לא היה בחיים, והנתבעות ניצלו באופן חסר תום לב עובדות אלו והחתימו שניים מחברי האגודה שנותרו בחיים על מסמכים המאשרים את ההפקעה ו/או את העברת הקרקע לבעלות העירייה. הדבר נעשה שלא בהסכמת מורשי החתימה מטעם האגודה ומקורם של מסמכים אלה בהטעיה ובמצגי שווא שהוצגו לאנשים שחתמו עליהם.

ההליכים בבית המשפט

9. התקיימו בפניי מספר דיונים והבעתי לא אחת דעתי, כי מן הראוי שתיק זה יסתיים בהסדר, בייחוד לנוכח זהות האנשים הפועלים אצל האגודה, שהינה מפעילה פעילות ציבורית בקרקע. הצדדים ניסו לקיים ביניהם הליכי פשרה אך הדבר לא צלח והתיק נקבע להוכחות ליום 17.1.13 ופיניתי לשם כך את כל היום.

במועד הקבוע התייצבו ב"כ התובעת ועדיו, אך ב"כ הנתבעות ואיש מהנתבעות לא התייצב לדיון. למותר לציין, כי הנתבעות גם לא הגישו תצהירי עדות ראשית.

מהטעמים המפורטים בהחלטתי מאותו יום, קיבלתי את תביעת התובעת, הוריתי על ביטול ההפקעה וחייבתי את הנתבעות בהוצאות (להלן: "פסק הדין").

ההסכמה

10. הנתבעות הגישו בקשה לביטול פסק הדין, התקיים בפניי דיון ביום 17.4.13 ובסופו של הדיון הגיעו הצדדים להסכמה לפיה פסק הדין יבוטל ולהסכמות הבאות:

"א. ימונה שמאי שדעתו תהיה מכרעת וסופית לעניין שווי הזכות של התובעת לצורך פיצויי הפקעה לשני מועדים. למועד הפרסום ולהיום.

ב. ביהמ"ש יכריע בשאלת הפער בין שני המועדים לעניין הפיצוי המגיע לתובעת.

ג. עם מתן פסק הדין כאמור, יבואו לסיום סופי ומוחלט טענות התובעת לעניין ההפקעה והפיצוי יהווה סילוק סופי ומוחלט של כל תביעותיהן.

ד. מובהר בזה כי אין בהסכם זה כדי לפגוע בשלב זה בזכותן של התובעות להמשיך ולהחזיק ולנהל את בית הכנסת המופעל על ידן במקום, וככל שהנתבעות תבקשנה שתיהן או מי מהן לקבל לידיהן את החזקה על פי דין, הן תעשנה זאת על פי נוהל ההקצאה מבלי לגרוע מהעובדה כי עצם התשלום הכולל כאמור לפי קביעת שמאי מהווה תשלום מלא עבור ההפקעה, לרבות הבעלות או החזקה ושימוש לבית הכנסת.

ה. השמאי ימונה ע"י בימ"ש לפי שיקול דעתו, על פי הסכמת הצדדים. הנתבעים יישאו בשכרו של השמאי".

נתתי תוקף של החלטה להסכמה זו (להלן: "ההסכמה" או "הסכם הפשרה"), ומיניתי את השמאי שחר מדינה "להיות שמאי מוסכם על פי הסכמת הצדדים" (להלן: "השמאי").

חוו"ד השמאי המכריע

11. ביום 30.7.13 הגיש השמאי את חוות דעתו, ובהתאם לסעיף א' להסכמה שבין הצדדים, קבע את שווי המקרקעין ליום 10.6.2002 (מועד פרסום ההודעה על ההפקעה בסך של 1,900,000 ₪) וליום ההסכמה – 17.4.13 העריך את שווי הזכויות בנכס על סך של 3,200,000 ₪. (להלן: "חו"ד השמאי").

12. לשני הצדדים היו השגות על חו"ד השמאי וביקשו לשלוח לו שאלות הבהרה, ולאחר שהתרתי זאת, פנו הצדדים לשמאי בשאלות והוא השיב בחו"ד משלימה ביום 6.10.13, כאשר בסופה, הוא הגיע למסקנה כי אין מקום לשנות ממסקנתו בחוות דעתו הראשונית. הצדדים לא הסתפקו בכך וביקשו לשאול שאלות הבהרה ולחקור את השמאי בבימ"ש, התרתי זאת, וביום 16.2.14 נחקר השמאי כפי שהדבר מקבל ביטוי בפרוטוקול הדיון מאותו יום (להלן: "הפרוטוקול").

בסופה של אותה ישיבה אפשרתי לצדדים להגיש סיכומים קצרים בהתייחס לשווי הפיצוי שיש לשלם לפי ההסכמה שנכרתה בין הצדדים ובהתייחס לחקירתו וחוות דעתו של השמאי.

סיכומים כאמור הוגשו במועדים שונים, ומכאן הצורך במתן פסק דין זה.

דיון והכרעה

13. לאחר ששמעתי טיעוני הצדדים ועיינתי בחוות דעת השמאי ובסיכומי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש להשאיר את חוות דעת השמאי במתכונתה הנוכחית וכי הפיצוי לו זכאית התובעת הינו הפיצוי שנקבע בחוות דעת השמאי נכון ליום 10.6.02, בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד, כפי שיפורט בהמשך.

14. בטרם אדון בקצרה בטענות הצדדים, יש לחזור על הכלל הידוע, בדבר, אי התערבות ביהמ"ש בחו"ד של מומחה מטעם בית משפט בכלל, בפרט כזה שמונה על פי הסכמת הצדדים.

כך בדרך כלל, וכך גם בענייננו, כשהצדדים סיכמו והסכימו כי חוות השמאי "תהיה מכרעת וסופית".

הסכמה שכזו מחייבת את הצדדים, גם אם התוצאה אינה לרוחו, של מי מהצדדים.
מינוי זה, הינו תולדה של ההסכמה, ונתינת הסמכות בידי אותו השמאי שמונה בהסכמה, כדי שיכריע ויקבע את אשר נמסר לו להכרעה.

לא רק שזו ההלכה (כפי שיפורט עוד בהמשך), אלא שלמעלה מן הצורך, אני מוצא לנכון להאיר, כי לאחר שבחנתי אותה ושמעתי עת עדות השמאי הגעתי למסקנה כי תוצאת חוות הדעת, הינה הגיונית וסבירה.

תוצאה זו הינה סבירה כאמור בכלל, ובפרט בהתייחס לנסיבות המקרה, כאשר הקרקע נמסרה מלכתחילה לתובעת לצורכי ציבור. גם לפי גרסתה של התובעת, השימושים שנעשו בקרקע בפועל, הם שימושים ציבוריים, וכך ייעשה גם בעתיד, שכן ההפקעה נעשתה לצורכי ציבור.

לא רק זאת, כי אם גם זאת, המסמכים עליהם חתמו גורמים שונים באגודה (הסכם המתנה, פרוטוקולים של האגודה ומכתבי האגודה למשרד הפנים, כמפורט בס' 6+7 שלעיל) לכאורה, מחייבים אותה וייתכן שאם היה מקום לדון בתובענה לגופה, לא מן הנמנע, שמסמכים אלה היו מביאים לדחיית התביעה לגופה, וזאת בנוסף גם, לטענת ההתיישנות שטענה העיריה, ושטרם נדונה, בקשר לתביעה דנא.

15. כאמור, ההכרעה בתיק זה הועברה לידיו ולהחלטתו של השמאי, ובימ"ש ככלל, כאמור כבר, אינו נוהג להתערב בהכרעות מקצועיות שכאלו. כך נקבע לא אחת בהלכה.

א. בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת אלא במקרים חריגים (ראו ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381 (1994), וכן ע"א 1168/07 יפה נוף תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' עו"ד הפלר (פורסם בנבו, 1.2.2009)).

ב. בע"א 4341/11 יעקב מזרה נ' משה דהן (פורסם בנבו, 31.12.2012) (להלן: "עניין מזרה") חזר בית המשפט העליון על הכללים ביחס להתערבות בהכרעה של שמאי מכריע שמונה בהסכמת הצדדים, כדלקמן:

"בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]." (ההדגשה הוספה – י.ש.).

בהמשך פסק הדין בעניין מזרה, פירט בית המשפט את הטעמים העומדים מאחורי כלל ההתערבות המצומצמת, בהם כלולים מדיניות שיפוטית המכבדת את ההסכם שכרתו הצדדים על פיו ברצונם, להפנות סוגיה מסוימת להכרעתו המחייבת והסופית של צד שלישי (יהיה כינויו "מעריך", "שמאי", "מפקח" או "מומחה") ו:

"לפיכך, התערבותו של בית המשפט במנגנון זה בדיעבד תישמר אך ורק למקרים יוצאי דופן בהם המנגנון הופעל באופן שחורג במובהק מאומד דעת הצדדים, כגון חריגה מסמכות או פגיעה בעקרונות של הגינות ותום לב וכללי צדק טבעי." (שם, פסקה 17 לפסק הדין).

תמציתן של ההלכות הנ"ל הינן כי צד להסכם יהיה מנוּע, ככלל, מלטעון נגד מנגנון הכרעה הסכמי שבמסגרתו הועברה ההכרעה לצד שלישי עקב מומחיותו בסוגיה, גם כאשר בדיעבד מתברר המנגנון כבלתי מוצלח מבחינתו במישור התוצאה הקונקרטית.

ג. טעם נוסף להיקף המצומצם של ההתערבות, נעוץ בכך שמדובר במדיניות שיפוטית שמכירה בקיומם ובחשיבותם של מנגנוני הכרעה לבר - משפטיים מקצועיים ומהירים, כאשר מדובר בשאלות שבהן ההכרעה במחלוקת מחייבת מומחיות בתחום ספציפי וכאשר הצדדים מלכתחילה בוחרים בשמאי עקב המומחיות שיש לו באותו תחום (שם, שם) כמו למשל הכרעתו של שמאי מכריע בנושאי מחלוקת בקשר להיטלי השבחה או תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

אני סבור כי ההלכה האמורה לעיל מובילה באופן חד וברור למסקנה כי אין כל מקום להתערב בהערכת השמאי המכריע במקרה שלפניי שבוודאי אינו נמנה עם אותם מקרים חריגים ונדירים בהם תהיה סטייה מהכלל האמור.

16. גם הנתבעות לא היו שבעות רצון מתוצאות חו"ד השמאי, אך בעיקר הייתה זו התובעת שחשה כי זכויותיה קופחו.

כפי שכבר ציינתי לעיל, איני סבור כי התובעת קופחה, ובנסיבות מסוימות, אני אף יכול לסבור כי היא "זכתה" כשלא נבחנו טענות הסף שהעלתה הנתבעת לפיהן היה מקום לדחות את התובענה.

התובעת מתעלמת מהעובדה כי הקרקע שהופקעה ממנה יעודה היה לצורכי ציבור וככזו שוויה אינו דומה לשווין של קרקעות אחרות בסביבתה.

17. התובעת מנסה לשנות את קביעותיו של השמאי, וברור כי היא כופרת במסקנותיו ובשיקול דעתו, אך בכך היא מתעלמת מהסמכות שהוענקה לו ומהעובדה כי בתשובות לשאלות ההבהרה שנתן ובחקירתו הנגדית, נתן השמאי הבהרות והסביר כיצד הפעיל את שיקול דעתו כשהגיע למסקנות שבחוות הדעת, בהתבסס על כל הנתונים הרלוונטיים הנוגעים לקרקע הנדונה.

18. האגודה בניסיונותיה לזכות ב"נתח" גדול יותר מנסה לערער על קביעותיו המקצועיות של השמאי שהן בתחום מומחיותו.

כך למשל מנסה התובעת לטעון כי טעות יצאה תחת ידיו של השמאי בשאלת "זכויות הבניה הבלתי מנוצלות" (ס' 7 ג' לסיכומי התובעת).

דרך חישוב הזכויות הבלתי מנוצלות בוצעה ע"י השמאי (מכל זכויות הבניה על כל החלקה- 702 מ"ר) בצורה שונה, מזו שסבור ב"כ האגודה שהיה צורך לחשבה (רק לגבי כמחצית זכויות הבניה על מחצית נמגרש בשטח של 346 מ"ר) ובכך אין כל ראיה או עדות, כי נפלה טעות בחוות דעתו של השמאי.

השמאי בתשובה בכתב, ששלח לשאלות ההבהרה (מיום 6.10.13) השיב על כך והסביר את דרך החישוב, ונותר בעמדתו ועמד על דעתו כי זו דרך החישוב הנכונה, גם בעת חקירתו בביהמ"ש כשאמר :

"בהתאם לנתונים הפיזיים של המבנה הקיים, הבנוי, המצב הפיזי, התכנון שלו, סטנדרט הבנייה, רמת הגימור, להערתי תידרשנה עלויות התאמה והשקעה רבות על מנת לממש את יתרת זכויות הבניה הנוספות. יש קושי רב בנכס הנדון לממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות, והכדאיות הכלכלית ומימושה מוטלת בספק. לראייה, במהלך כל השנים לא מימשו את יתרת זכויות הבניה. יחד עם זאת, לדעתי, כן ראוי לתת משקל בהערכת השווי ליתרת זכויות הבניה, אך יש להפחית כ-50% בשווין של הזכויות הנוספות בגין הקושי והמוגבלות הכרוכות במימוש זכויות אלה.

בחוות הדעת התייחסתי לשווי זכויות בניה של 702 מטר (50% ממגרש 1404 מטר). מתוך 702 מטר זכויות בניה, התייחסתי לשווי של כ-356 מטר ללא הפעלת מקדם ההפחתה הנ"ל, ולגבי יתרת הזכויות כ-350 מטר הפעלתי את מקדם ההפחתה הנ"ל של כ-50%. בשקלול ובהתייחס לכלל הזכויות של כ-702 מטר, מדובר על מקדם הפחתה משוקלל של כ-25%".

"אין רלוונטיות אם הנכס במצפה רמון או במרכז קריית אונו, לא מדובר פה על שווי נכס אלא על מימוש זכויות נוספות, אין רלוונטיות בכלל בנקודה הזאת למיקום.

בקווים המנחים הטווח שניתן לשמאי הוא עד כ-50% הפחתה אבל רשאי השמאי לפי שיקול דעתו לבצע מקדם הפחתה גבוה יותר.

מעבר לכל זה, לא זה העניין פה, 50% מחושב ביחס לאיזה שטח? לכלל הזכויות או ליתרת הזכויות הנוספות? הטווח שניתן במסגרת הקווים המנחים הוא לא מגביל אותי, לצורך העניין התחלתי לחשב אותו בטווח 50% על 702 מטר".

מדברים אלו עולה, כי השמאי בדרכו המקצועיות חישב את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בדרך מקצוית ובמיומנות, על פי קריטריונים מקובלים, ולא הוכח כי קיים חשש ממשי, כי טעות נפלה בחוות דעתו בעניין זה.

הלכה למעשה, נראה כי התובעת, שסבורה כי דרך החישוב היתה צריכה להיעשות בצורה שונה, אינה מנסה להבין ולבחון את החישוב שעשה השמאי כאשר החישוב שנעשה על ידו- נעשה על בסיס 25% משוקללים שהביאו לתוצאה הנראית לתובעת ככחישוב על בסיס 50% מכלל זכויות הבניה.

השמאי הבהיר במפורש גם בחקירתו וגם בתשובתו בכתב, כי גם מבלי לגרוע מדרך החישוב הנ"ל כי קיים קושי מעשי לממש את זכויות הבניה בחלקה, ולכן אין כל חשיבות לאיזה חלק של המגרש יש לשייכן.

19. גם טענת התובעת, בקשר לטעות הקיימת בחוות הדעת, לעניין המע"מ, אני סבור כי גם דינה להידחות שכן השמאי השיב לה בדרך מקצועית גם במכתב התשובה וגם בעת חקירתו וגם אם הוא טעה (בין מע"מ בשיעור 18% למע"מ בשיעור 17%) אין בכך לשנות באופן משמעותי את חוות דעתו וככל שמדובר בהבדל בתוצאה עקב כך, הרי מדובר בשיעור זניח ושולי, החל רק על הרווח היזמי ועלויות הבניה ולא על שווי הקרקע וכך השיב השמאי בחקירתו לשאלה זו:

"מע"מ במועד הקובע ב-2002 היה 18%, מע"מ במועד הקובע 2013 היה 17%. איפה נושא המע"מ נכנס בחוות דעתי? הוא נכנס באחת הדרכים בהן חישבתי שווי קרקע למטר מבונה. שווי קרקע מבנה ציבור נגזר משווי קרקע בסביבה, במקרה שלנו מגורים, אני לא מעריך מגרש ספציפי בסביבה אלא אני מעריך שווי מגורים בסביבה, שווי שהוא ממוצע. זה חשוב כי בסביבה יש סוגי בינוי של מגורים שונים, צמודי קרקע, שתי קומות, בניה ישנה וותיקה, ואני צריך להגיע לשווי קרקע למטר מבונה למגורים שמשקף ממוצע. אחת הדרכים זו גישת החילוץ שבה השתמשתי, סקרתי עסקאות שבוצעו בדירות בנויות, בחנתי שווי מטר בנוי למגורים וחילצתי למרכיב הקרקע למטר מגורים שהחילוץ נעשה תוך הפחתת מע"מ, רווח יזם ועלויות בניה. זה המקום היחיד בוא עולה נושא המע"מ. כך שגם אם חישבתי לפי 17% בתאריך כזה או אחר, אין לזה רלוונטיות לתוצאה אליה הייתי מגיע. שווי קרקע למטר מגורים בסביבה לא מחושב רק בדרך הזו, מחושב בהרבה מאוד דרכים והשוואות. אם בדרך אחת טעיתי שם וחישבתי פעם 17% ופעם 18%, לתוצאה זה לא היה משפיע".

1. גם דין טענות העיריה, כי יש להפחית את דמי החכירה בגין העובדה שהאגודה מחזיקה והחזיקה בבית הכנסת בשנים הרלבנטיות לשומה, דינה להידחות.
   אני סבור כי טענה זו אינה עומדת בהסכמה אליה הגיעו הצדדים. בהחלטתי מיום 17.4.14 הוריתי לשמאי להעריך את שווי הזכויות של התובעת ולא ניתנה כל הוראת הפחתה. האגודה ישבה כדין בחלקה במהלך כל השנים בהן היתה בעלים חוקי של החלקה ומעולם לא נדרשה למסור את החזקה בבית הכנסת מכח ההפקעה וסירבה לעשות כן. לפיכך לא סברתי ואני סבור כי אין להפחית בדרך כלשהי סכום מהסכום לו היא זכאית.
   בהתאמה לעקרונות אלו גם סוכם בהסכם הפשרה כי :

"מובהר בזה כי אין בהסכם זה כדי לפגוע בשלב זה בזכותן של התובעות להמשיך ולהחזיק ולנהל את בית הכנסת המופעל על ידן במקום, וככל שהנתבעות תבקשנה שתיהן או מי מהן לקבל לידיהן את החזקה על פי דין, הן תעשנה זאת על פי נוהל ההקצאה מבלי לגרוע מהעובדה כי עצם התשלום הכולל כאמור לפי קביעת שמאי מהווה תשלום מלא עבור ההפקעה, לרבות הבעלות או החזקה ושימוש לבית הכנסת".

הפיצוי המשולם לאגודה אינו גורע מזכותה להמשיך ולהחזיק בבית הכנסת, ללא צורך בתשלום כלשהו, למעט מיסים עירוניים כגון ארנונה ככל שהם חלים, על בית הכנסת.

1. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה מה הוא המועד הנכון להערכת שווי פיצויי ההפקעה ולכן הוריתי לשמאי לערוך שני חישובים האחד למועד פרסום ההפקעה (10.6.02) והשני ליום ההסכמה (17.4.13) והוחלט כי אכריע במסגרת פסק הדין: " בשאלת הפער בין שני המועדים לעניין הפיצוי המגיע לתובעת".

בהתאם לסעיף 190(4) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 המועד הקובע לגבי שווי הפיצוי הוא 60 יום לאחר פרסום ההודעה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות.

במקרה שלפניי, כאמור, הפרסום היה ביום 10.6.02 ולפיכך המועד הקובע בהתאמה הינו 10.8.02.

הדין הינו המועד הקובע להערכת פיצויי הפקעה הוא מועד פרסום הצו שכן הלכה למעשה ממועד זה יכלה העיריה לתפוס החזקה בקרקע מבלי שתהיה חשיבות לשאלה אם אמנם השתמשה הרשות בזכותה לתפוס מיד חזקה בקרקע אם לאו.

בהתאם לסעיף 190(5) על הרשות לשלם באופן מידי כל סכום שאינו שנוי במחלוקת.

העיריה לא הציעה לאגודה כל סכום ולפיכך מהמועד הקובע יתווספו לסכום פיצויי ההפקעה הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן : "הצמדה וריבית כחוק")

1. באשר לטענת האגודה כי היא זכאית להוצאות ושכ"ט עו"ד אני סבור כי הדין אתה בעניין זה שכן ההסכמה כללה את קביעת סכום הפיצוי בגין ההפקעה ולא את שכ"ט וההוצאות המשפט
2. לטענת התובעת, יש לפצות בגין ההוצאות : שכ"ט עו"ד שיצג את האגודה- עו"ד גרוסמן, שכר טרחת השמאי היילבורן יואל, שכ"ט הגרפולוג, שכר המגשר- השופט בדימוס שמעוני, שכ"ט לעוד מלווה ושניהל את ההליכים עד להגשת התביעה – עו"ד נבנצאל, הוצאות נסיעה, אגרת בית משפט, מס רכישה עבור רכישה עתידית.
3. לטענת העיריה, אין מקום לפסוק הוצאות שכן ההסכמה לא כללה את אלו וכי הסכום שנפסק ע"י השמאי הינו כולל וסופי.
4. כפי שכבר פסקתי במקרים אחרים, אני סבור, כי הפקעת המקרקעין גוררת בעקבותיה לא רק את שלילת המקרקעין מאת בעליהם אלא הוצאות נוספות שעל הבעלים לשאת בהם, כגון הוצאות רכישה של מקרקעין אחרים, הוצאות העברה למקום אחר והוצאות לתשלומי מיסים שונים הנגרמים בעקבות מכירת המקרקעין לרשות המפקיעה ורכישת קרקע אחרת. לפי עקרון החזרת המצב לקדמותו, על הרשות המפקיעה לשאת בכל ההוצאות שנגרמו לבעלי הקרקע עקב ההפקעה. מבחינה מעשית, יש לפצות את הבעלים לא רק בגין שוויה של הקרקע שנלקחה מהם, אלא גם בגין הוצאות ההעברה למקום אחר והוצאות נלוות אחרות, כגון שכר טרחת עורך דין וכו' (ראה: :פרופ' אהרן נמדר הפקעת מקרקעין (מהדורה שנייה, 2011) עמ' 421 – 422 וכן פסק דיני ת"א (מרכז) 5901-01-10 צביה דהאן נ. עירית פ"ת פורסם בנבו 1/12.13).
5. בע"א 740/75 שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ, פ"ד ל"א (3) (1977), ובע"א 6581/98 זאב זאבי נ' מדינת ישראל, (פורסם בנבו 7.3.05), נמצאנו למדים, כי חובת הפיצוי בגין הנזק הנובע במישרין מן ההפקעה, חלה לא רק על הקרקע עצמה והמחוברים, אלא גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברה. כלל זה נובע מהעיקרון לפיו יש להעמיד את בעל המקרקעין במצב בו היה עומד אלמלא הייתה מתבצעת ההפקעה.
6. בפסק הדין ה"פ (מחוזי מרכז) 3898-01-08 תדהר (קרומהולץ) נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 1.5.2011) הבעתי כבר את דעתי כי:

"אם כן, ישום העיקרון, לפיו יש להעמיד את בעל הזכויות בקרקע במצב בו היה עומד אלמלא מתבצעת ההפקעה בהכרח, טומן בחובו את הכלל, לפיו יש לפצות את בעל המקרקעין גם בגין כל ההוצאות שהוציא הנפקע".

גם בה"פ (מחוזי - מרכז) 6574-07-08 עמיר מנדל נ' מ.ע.צ. החברה הלאומית לדרכים בישראל [פורסם בנבו] (3.3.2011) קבעתי כי: "לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבור כי יש לפצות נפקעים, בגין הוצאות העברה שנגרמו להם, בתנאי שהוצאות אלו הינן סבירות והוצאו בפועל".

1. במקרה דנן ובהתאם לעקרונות הנ"ל, התובעת אינה זכאיות לפיצוי בגין הוצאות נלוות. התובעת לא הוכיחה בפניי כי היא אכן הוציאו הוצאות בפועל לצורך רכישת נכס חלופי ומשכך ברור שאינה זכאית למס רכישה בגין רכישה תיאורטית כזו.

מאידך, התובעת זכאית להוצאות שהוציאה לניהול ההליך המשפטי.

הוצאות ושכ"ט עו"ד

1. לטענת התובעת, לשם ניהול ההליכים להן נגררה בעל כורחה היה עליה לשכור שירותים של עורכי דין בהליך הנוכחי, ובהליכים שקדמו להגשת התביעה.
2. נאמן אני לגישתי לפיה הנפקע זכאי לכל הוצאה סבירה שהוציא למימוש זכויותיו החוקיותף ובפרט לשכ"ט עו"ד שטיפל בתובענה שהוגשה ע"י התובעת למימוש זכויותיה.

מצד שני וכפי שפורט כבר לעיל, התיק דנא לא התברר לגופו ופסק דין זה הינו תוצר של ההסכמה אליה הגיעו הצדדים ללא שמיעת ראיות ובהתאם יש לפסוק את שכ"ט עו"ד והוצאות להם תהיה התובעת זכאית.

1. בהתאם לתקנה 512(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984:

"בתיתו צו להוצאות ובקביעת שיעורן, יתחשב בית המשפט או הרשם, בין השאר בשווי הסעד השנוי במחלוקת בין בעלי הדין ובשווי הסעד שנפסק בתום הדיון ויהא רשאי להתחשב גם בדרך בה ניהלו בעלי הדין את הדיון".

בהקשר זה קיים עקרון לפיו בית המשפט מכבד בדרך כלל את התחייבות הצדדים לתשלום שכר טרחת עו"ד, כדי שהנפקע לא ייצא בחסרון כיס, אך זאת בתנאי ובכפוף לכך שאלו נמצאו סבירות ומתיישבות עם היקפו של הטיפול ומורכבותו.

אמנם התובעת רשאית להתקשר עם עו"ד שייצג אותה כרצונה ובית המשפט אינו מתערב בכך, אך אין לחייב את הנתבעות בהוצאות שכר טרחה בלתי סבירות.

אני סבור כי הוצאות שכר הטרחה בשיעור המגיע במקרים מסוימים ל-20% מהסכום שיתקבל +הסכום שיפסוק בת המשפט כשכ"ט עו"ד (ראה הסכם שכ"ט עו"ד גרוסמן מיום 21.2.00), הינו סכום בלתי סביר ואף לא מקובל בפיצויי הפקעה.

בדיני הפקעות, כאשר בתי המשפט פוסקים שכ"ט הוא נע בין 12% ועד 15% מהסכום שמתקבל.

מטעמים כאלו ואחרים, התובעת בחרה להיות מטופלת ע"י שני עורכי דין, בשלבים שונים וגם בחפיפה. ברור שהנתבעות אינן צריכות לשאת בכך ושכ"ט שנפסק יתחלק אצל עורכי הדין של התובעת כרצונה ובהתאם לשיקול דעתה.

לאור כל האמור אני קובע כי בנוסף לסכום הפיצוי התובעת תהיה זכאית להחזר הוצאות שכ"ט עו"ד בשיעור השוה בסה"כ ל-14% מסכום הפיצוי שתקבל על פי פסק דין זה.

באשר לשכ"ט השמאי יואל היילבורן, אני סבור כי הסכום הנדרש (94,695 ₪) הינו מוגזם ואינו עומד במבחן הסבירות.

יש לזכור כי השמאי היילבורן לא נדרש להעיד וחוות דעתו לא הועמדה במבחן, אך עיון בה מעלה כי סכום הפיצוי הנדרש בה, אינו עומד אפילו בקירוב לסכום שנפסק בסופו של דבר.

לאור כל אלו אני קובע כי התובעת תהא זכאית להחזר הוצאות שכ"ט שמאי בסך כולל של 36,000 ₪.

סוף דבר

לאור כל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת:

א. פיצויי הפקעה וכל פיצוי אחר בגין ההפקעה בסך כולל של 1,900,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.8.2002 (60 יום ממועד פרסום ההודעה על ההפקעה) ועד למועד התשלום בפועל.

ב. שכ"ט עו"ד בסך כולל של 266,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.6.2002 ועד למועד התשלום בפועל.

ג. החזר הוצאות שכ"ט שמאי התובעת בסך של 36,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ד. החזר הוצאות המגשר בסך של 1,856 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.2.11 ועד למועד התשלום בפועל.

ה. החזר הוצאות אגרת בית המשפט בסך של 1096 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 22.2.10 ועד למועד התשלום בפועל.

<#4#>

ניתן היום, ד' כסלו תשע"ה, 26 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.