<#1#>

מהות התובענה

1. מדובר בתובענה שעניינה הפיצוי לו זכאית המבקשת בגין הפקעת זכויותיה במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 26 בגוש 19145 מאדמות הכפר נחף (להלן: "המקרקעין"). שטחה הרשום הכולל של החלקה הוא 20,917 מ"ר בעוד חלקה של המבקשת מסתכם ב-1,742 מ"ר. המחלוקת מתמקדת בעיקר בשומת הפיצויים בגין ההפקעה, בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

נתוני רקע

2. המבקשת הנה יורשתו היחידה של המנוח עלי מוסטפא קייס ז"ל שהיה בחייו הבעלים הרשום של המקרקעין.

3. ביום 28.9.1962 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר הפקעת המקרקעין לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות וביום 13.9.1965 נרשמו זכויות הבעלות לגבי המקרקעין על שם המשיב.

4. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית הבניין המנדטורית RP/50/42 שמעמדה כשל תוכנית מתאר מקומית. ייעוד המקרקעין על פי אותה תוכנית הנו שטח חקלאי (Agricultural Zone) והיא פורסמה ברשומות ביום 14.11.1946.

5. אין חולק כי הבעלים, אשר המבקשת נכנסה בנעליהם, זכאים לפיצוי בגין ההפקעה. ביום 5.6.2007 במענה לפניית המבקשת, ציין המשיב כי על פי חוות דעת השמאי הממשלתי, עומד שווי המקרקעין נכון לאותו מועד, ע"ס 9,119 ש"ח. המבקשת דחתה הצעת פיצוי זו בהיותה זעומה וכזו שאינה משקפת נכונה את שווי המקרקעין, ומכאן התובענה.

6. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה האבודים המגיעים למבקשת בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות. בהחלטתי מיום 31.1.2012, לאחר שהצדדים העלו טענותיהם לגבי מחלוקת זו, נקבע כי את הפיצוי לפי סעיף 13 יש לגזור כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה ואין לו בהכרח זיקה ישירה לדמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל. יחד עם זאת, ראיתי להדגיש כי את הפיצוי בגין אבדן דמי החכירה יש לחשב לפי ייעודו של הנכס מבחינה תכנונית ועל פי השימוש שניתן היה לעשות בו ערב ההפקעה.

חוות דעת השמאים מטעם הצדדים

7. המבקשת צרפה לכתב התובענה חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול מיום 15.1.2010, עליה היא מסתמכת. קביעת שווי הנכס, על פי מומחה המבקשת, מתבססת בין היתר על ארבע עסקאות בכפר נחף במועד הרלוונטי.

בהעריכו את המקרקעין לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, הגיע השמאי מטעם המבקשת למסקנה כי שווי דונם ביעוד חקלאי, למועד הקובע, עמד ע"ס 2,000 ל"י ומכאן כי שווי חלקה של המבקשת העומד על 1,743 מ"ר מסתכם בסך 3,486 ל"י ששוויים נכון למועד השומה הנו 42,000 ש"ח.

בבואו להעריך את הנכס לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, התייחס מר מח'ול לתקופה מיום 1986 ואילך. זאת נוכח הקושי לאתר עסקאות השוואה לתקופה מיום ההפקעה ועד לשנת 1985 וכן לאור העובדה שהסכום המצטבר בגין אותה תקופה היה זניח. את חישוב דמי החכירה האבודים חישב לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין כפי ערכם המשתנה משנה לשנה מאז שנת 1990 ועד 2009. הסכום הכולל שהתקבל עמד ע"ס 185,220 ש"ח.

8. המשיב הגיש מצדו חוות דעת שמאית מיום 14.4.2010 ערוכה בידי השמאי הממשלתי יצחק רוגובין. בפתח חוות דעתו הפנה השמאי לכך שקנה המידה להערכת שווי מקרקעין לצורך פיצויי הפקעה הוא השווי שעשוי היה בעל המקרקעין לקבל תמורתם, לו העמידם למכירה בשוק במועד ההפקעה. עוד נאמר כי האומדן נעשה בהתבסס על עסקות מקרקעין שנעשו בסמוך למועד הקבוע בסביבה הקרובה. מר רוגובין הוסיף כי בחינת מסד רחב של עסקאות השוואה לגבי חלקות דומות במאפייניהן הצביע על שווי של עד 300 ל"י לדונם. משכך, התבססה הערכתו, לקולא, על שווי של 500 ל"י לדונם נכון לשנת 1962.

לעניין סעיף 13 נקבע כי לצורך הערכת שוויה המשתנה של הקרקע מדי שנה בשנה, בחן השמאי רוגובין עסקאות שנערכו בקרקע חקלאית בעלת מאפיינים דומים ככל הניתן לקרקע הנדונה במצב הפיתוח והתכנון ששרר בה ערב ההפקעה. עיון בעסקאות השוואה העלה כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד ע"ס 5,000 דולר ארה"ב לדונם בשנת 1985 ועד לשווי של כ- 12,000 דולר ארה"ב לדונם נכון לשנת 2008. דמי החכירה הכוללים שנגזרו מהשווי, לפי שיעור של 5% הסתכמו בסך 59,406 ש"ח.

9. בשלב מתקדם יותר של הדיון, הגיש המשיב חוות דעת עדכנית מטעם השמאי רוגובין וכן חוות דעת מאת פרופ' ברוך קיפניס שעניינה התמורות שחלו בכפר הערבי בישראל [במיקוד מבט לגליל] משנות ה- 50 ועד מחצית שנות ה-70. חוות דעתו של פרופ' קיפניס, יותר משהיא מתייחסת ספציפית למחלוקת המונחת בפניי להכרעה, מספקת תמונת רקע אגב ניסיון להתמודד עם השאלה באם במקרקעין המצויים בתוכנית המתאר המקומית נשוא ענייננו, ניתן היה, לאור האמצעים התכנוניים והמינהליים שהופעלו על ידי מוסדות התכנון החל משנות ה- 50, להקים מבני מגורים בשטחים חקלאיים במתכונת שהותרה לבעלי מקרקעין בתוכנית RP/50/42 .

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

10. לאור הפערים בין ממצאי המומחים מטעם הצדדים, כפי שהשתקפו בחוות הדעת שהונחו בפניי, הוריתי על מינויו של השמאי פנחס שפירא כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

בחוות דעתו מיום 10.2.2013 ציין המומחה כי המקרקעין ממוקמים בשטח הידוע כיום כחלק מאזור התעשייה של העיר כרמיאל, בסמוך לכביש הארצי מס' 85 (כביש עכו-צפת). על החלקה בנויים מבני תעשיה פעילים והגישה אליה הנה באמצעות רשת כבישים פנימיים של אזור התעשייה. עוד ציין המומחה כי בהתאם לתוכנית החלה, השימושים המותרים הם: משק חקלאי, גננות, משתלות וחממות, תעשייה באישור הוועדה המחוזית, אורוות, רפתות, בתי מגורים. על חלקה ביעוד אזור חקלאי ניתן לבנות עד 15% או 180 מ"ר, הנמוך מבין השניים.

11. המומחה הפנה לכך שזכויות הבניה למגורים באזור חקלאי על פי התוכנית החלה נדונו במספר פסקי דין וחוות דעת מקצועיות. לשיטתו, שווי השוק של הנכסים הכלולים בתחום התוכנית, משקף את כל הזכויות המוקנות בתוכנית.

בהקשר לעסקאות ההשוואה ציין המומחה כי השמאי מטעם המבקשת התייחס לארבע עסקאות השוואה, כולן בגושים הסמוכים לכפר בענה מצפון לכביש עכו צפת, בעוד הנכס הנדון ממוקם מדרום לכביש. לעומת זאת שמאי המשיב הציג עסקאות השוואה רבות התואמות את התאריך הקובע. בנוסף הפנה המומחה לפסקי דין שניתנו ביחס למקרקעין הסמוכים לקרקע נשוא ענייננו.

לאחר בחינת עסקאות ההשוואה ופסקי הדין הרלוונטיים קבע המומחה כי שווי המקרקעין במועד הקובע יחושב לפי 600 ל"י לדונם.

12. בהתייחס לפיצוי לפי סעיף 13 ציין המומחה כי השמאי מטעם המבקשת התעלם בחישוביו מדמי החכירה מהתאריך הקובע ועד לשנת 1989 כיוון שמדובר בסכומים זניחים. המומחה קיבל הנחת עבודה זו וחישב את דמי החכירה משנת 1990 ואילך לפי 5% לשנה משווי המקרקעין.

13. בקביעת שווי המקרקעין בייעוד חקלאי לתקופה 1990-2011 ציין המומחה כי בחן השומות של שני הצדדים וכן בדק עסקאות רבות הפתוחות לציבור על ידי שלטונות מס שבח מקרקעין והגיע למסקנה כי ההבדל הניכר בין שומות הצדדים נובע מקיומם של הפרשים ניכרים בין עסקאות בקרקע חקלאית מובהקת, הדומה לנכס הנידון, לבין קרקע המוכרזת כחקלאית אך ממוקמת בשולי הכפר. ההפרשים הגדולים קיימים למרות שהמצב התכנוני זהה בשני המקרים, תופעה האופיינית ליישובים במגזר הערבי.

לאחר שהציג מספר דוגמאות הממחישות את ההפרשים בין נכסים בשולי הכפר לבין נכסים המצויים באזורים מרוחקים יותר, הגיע המומחה לכלל מסקנה כי דמי השימוש המגיעים בגין השנים 1990-2011 מסתכמים בסך 69,571 ש"ח. בפתח עדותו בקש המומחה לתקן טעות סופר שנפלה באותה טבלה שמקורה בשער החליפין הרלוונטי לשנת 2005. בסיכומו של דבר, סכום הפיצוי על פי סעיף 13, לאחר התיקון עמד ע"ס 72,708 ש"ח.

פיצוי לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות

14. הגם שבכתב התובענה שהגישה, התייחסה המבקשת לסעיף 12 לפקודת הקרקעות ותבעה כי בית המשפט יחייב את המשיב לפצותה גם לפי סעיף זה, הנה בסיכומיו ציין בא כוחה כי שולחתו צמצמה את תביעתה לתשלום פיצויי הפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

דומה כי החלטה זו לוותר על הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה מקורה באפסיות הפיצוי וסכומו הזניח. המומחה מטעם המבקשת שיערך אמנם את הפיצוי וקבע כי זה עומד ע"ס 42,000 ₪ תוך שהפנה להוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964. אלא שחוק זה קובע במפורש כי בחירה במסלול הצמדה על פיו שוללת את הפניה למסלולי הפיצוי האחרים ובכללם הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה.

כך או כך, משוויתר ב"כ המבקשת באופן מפורש וחד משמעי על הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, אין מקום להידרש לסעד זה, שכן כלל הוא שבית המשפט אינו מעניק סעד שלא נתבע (ראו: ע"א 2161/11 דרור נ' פרץ, (5.2.2013)) לא כל שכן כאשר התובע וויתר עליו במפורש במסגרת כתב טענותיו.

פיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות

15. סעיף 13 לפקודת הקרקעות מורה על פיצוי לבעלי מקרקעין שהופקעו, מעבר לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, וזאת בגין אבדן דמי חכירה ממועד תפיסת המקרקעין בידי הרשות המפקיעה עד למועד בו שולם הפיצוי.

16. בהחלטתי מיום 31.1.2012 אותה הזכרתי לעיל נקבע כי יש לגזור את הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה ואין לו בהכרח זיקה לדמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל. עוד הוספתי כי את הפיצוי על אבדן דמי החכירה יש לחשב לפי ייעודו של הנכס מבחינה תכנונית ועל פי השימוש שניתן היה לעשות בו ערב ההפקעה (ע"א 3694/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (18.2.2001); ע"א 72100/00 דנה נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6), 468). הפיצוי אינו מבטא רק הפסד דמי השכירות אותם ניתן היה לקבל ערב ההפקעה אלא דמי שכירות רעיוניים שסכומם נגזר מן השווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. בקביעת דמי החכירה יש להתחשב גם בפוטנציאל המשתנה של המקרקעין גם לאחר מועד ההפקעה ובעקבות אותה הפקעה, שכן מדובר בפיצוי פירותי שמשמש חלופה לשערוך השווי ההוני של המקרקעין ערב הפקעתם. (ראו: ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (4.7.2012)).

17. בחוות דעתו קבע המומחה כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 5% משווי המקרקעין. בהמשך ציין כי בדק ביסודיות את השומה של השמאי מטעם המבקשת מר מח'ול שפרט בשומתו עסקאות רבות וכן בחן את שומתו של השמאי הממשלתי מר רוגובין שאף הוא הביא דוגמאות לעסקאות באזור. בנוסף, בדק המומחה עסקאות רבות הפתוחות לציבור על ידי שלטונות מס שבח מקרקעין. המומחה ציין כי הגיע למסקנה כי ההבדל הניכר בין שומות הצדדים נובע מקיומם של הפרשים ניכרים בין עסקאות לגבי קרקע חקלאית מובהקת, הדומה לנכס הנידון בחוות דעת זו, לבין קרקע המוכרזת כחקלאית אולם היא ממוקמת בשולי הכפר. ההפרשים הגדולים קיימים על אף שהמצב התכנוני זהה בשני המקרים. עוד הוסיף המומחה כי לא ראה לקבל את ההשוואה שערך השמאי מטעם המבקשת מר מח'ול בין המקרקעין נשוא הדיון לבין מקרקעין בישובים ריינה ויפיע מכיוון שאלו ישובים המהווים בפועל חלק בלתי נפרד מהעיר נצרת רבתי.

בהמשך ערך המומחה טבלה לגבי דמי השימוש השנתיים לפי שיעור של 5% משווי המקרקעין מדי שנה. השווי נקבע בערכים דולאריים, אגב ציון שער החליפין הרלוונטי לתחילת כל שנה. הסכום הכולל שהתקבל עמד ע"ס 69,571 ₪ ולאחר תיקון טעות הסופר ע"ס 72,708 ש"ח.

18. ב"כ המבקשת הלין על ממצאיו ומסקנותיו של המומחה והעלה טענות לגבי מקצועיותו ומיומנותו בכל הנוגע לעריכת חוות דעת לצורך קביעת פיצויים על פי פקודת הקרקעות. בטרם אדרש להשגות ולטענות שהועלו באופן מפורט אני רואה להפנות למושכלת ראשונים לפיה משמתמנה מומחה על ידי בית המשפט על מנת שיחווה דעתו בעניינים מקצועיים שבתחום מומחיותו, יסמוך בית המשפט על פי רוב על קביעותיו אלא אם כן נמצאו טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. עמד על כך לאחרונה בית המשפט בע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה (23.2.2014) בקבעו:

"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי "עדויות מומחים לאחר תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים" המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 468 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, [פורסם בנבו] פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין תשלו"ז)). חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 948 (2002); ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, [פורסם בנבו] פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, [פורסם בנבו] פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468). (ההדגשות אינן במקור - א.ט).

19. ב"כ המבקשת הלין על כך שהמומחה לא זיהה את גבולות החלקה ואת מיקומה המדויק. זאת על אף שבחוות דעתו ציין המומחה כי הוא ביקר במקרקעין לקראת הכנת חוות דעתו. ב"כ המבקשת הפנה לתשובה שמסר המומחה בחקירתו לפיה הוא לא הסתמך על תוכניות או תשריטים המראים את החלקה לפני ההפקעה ולפני הפרצלציה (עמ' 9 שורה 4 לפרוטוקול) בציינו כי תשובה זו מאוששת את טענתו לפיה לא זיהה המומחה את המקרקעין נשוא הדיון כפי שמתחייב היה.

אלא שדומה כי בטיעוניו לעניין זה מתפרץ ב"כ המבקשת לדלת פתוחה שכן מעולם לא היתה מחלוקת בין הצדדים לגבי מיקומה של החלקה. די לעיין בחוות הדעת של השמאי מח'ול שהוגשה מטעם המבקשת על מנת לגלות כי בסעיף 4 בפסקה שכותרתה "הביקור במקום" נאמר כי במקום שהיה פעם חלקה 26 קיימים שני מפעלים, "צאג" ו- "אורצד פורמית", וכי שני המפעלים מגודרים וממוגנים לרבות בשערים חשמליים. גם השמאי הממשלתי רוגובין ציין כי החלקה ממוקמת בתחום אזור התעשיה של כרמיאל וכי על החלקה בנויים שני מבני תעשיה של המפעלים "זאג" ו- "אורצרד פורמית". הואיל ולא היתה מחלוקת בין שני השמאים מטעם הצדדים לגבי מיקומה של החלקה, לא ברור מדוע נדרש המומחה להצטייד במפות ותשריטים על מנת לזהות את מיקומם המדויק של המקרקעין. בחוות דעתו ציין המומחה כי החלקה ממוקמת בתחום אזור התעשייה של העיר כרמיאל בסמוך לכביש הארצי 85 עכו-צפת. גם בתשובתו לשאלה שהפנה אליו ב"כ המבקשת במסגרת חקירתו בפניי, חזר המומחה על הדברים בציינו בעמ' 8 שורה 30 לפרוטוקול:

"היו לי שתי חוות דעת של שני שמאים שלא היתה מחלוקת ביניהם. שניהם הצביעו לי על החלקה הזו. הלכתי, ראיתי, אין מחלוקת. מה שעניין אותי זה המיקום של החלקה ביחס לכפר".

לאור האמור לעיל, לא מצאתי ממש בטענות ב"כ המבקשת שהועלו כנגד זיהוי המקרקעין על ידי המומחה ואני דוחה אותן.

20. ב"כ המבקשת השיג במסגרת סיכומיו על מקצועיותו של המומחה ועל העדר ניסיונו. טענתו זו נסמכת על תשובותיו של המומחה בחקירתו בפניי מהם עולה כי ניתנו על ידו כ -30 חוות דעת כמומחה מטעם בית המשפט וכי אינו זוכר כמה חוות דעת נתן בעניין פיצויי הפקעה. עוד הפנה ב"כ המבקשת לתשובתו של המומחה לפיה יוכל להמציא חוות דעת שנתן בנושא פיצויי הפקעה, במידה ובית המשפט יורה לו לעשות כן. משלא הומצאו חוות דעת כאמור, הסיק ב"כ המבקשת כי המומחה נעדר כל ניסיון מקצועי במידה המחייבת התעלמות מחוות דעתו.

אף טענה זו דינה להדחות. משמינה בית המשפט את מר שפירא כמומחה מטעמו, משמע שסמך על הגינותו, מקצועיותו וניסיונו. נכון הוא שבית המשפט אינו כבול למסקנותיו וממצאיו של המומחה שמינה והוא רשאי לשקול אמינותו ככל עד. יחד עם זאת, לא יטה בית המשפט לחרוג מחוות דעתו של מומחה שמינה אלא מטעמים כבדי משקל שלא התקיימו בענייננו. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 3056/99 שטרן נ. המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949:

"משמנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." .

בענייננו, לא נתבקש המומחה להמציא חוות דעת שנתן בעבר בעניין פיצויי הפקעה וכל החלטה שיפוטית לעניין זה לא ניתנה על ידי בית המשפט. לא מצאתי כל טעם שיצדיק הרהור אחר מקצועיות ומיומנותו של המומחה ואני דוחה טענות המבקשת בנקודה זו.

21. עיקר טענותיו של ב"כ המבקשת כנגד חוות דעתו של המומחה מתייחס לעסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המומחה לצורך קביעת שווי המקרקעין ממנו נגזר הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

22. השיטה המועדפת לקביעת שווי מקרקעין מופקעים, כפי שהוכרה על ידי בתי המשפט הינה השיטה ההשוואתית, שעיקרה השוואת ובדיקת עסקאות רצוניות שנעשו לגבי מקרקעין קרובים במיקומם למקרקעין המופקעים או כאלה שהם בעלי מאפיינים דומים לאלה שהופקעו (ראו ע"א 161/79 שר האוצר נ' זליברשטיין פ"ד לד(3) 225 ו-ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (21.8.2005)). עוד יוער כי פסקי דין שניתנו לגבי שווי מקרקעין הסמוכים למקרקעין המופקעים יכולים לשמש ראיה ביחס לשווי הקרקע שהופקעה. יחד עם זאת, הואיל ואותם פסקי דין אינם יוצרים השתק פלוגתא בין הצדדים, רשאים הצדדים להעלות טענות כנגדם בניסיון לשכנע את בית המשפט להגיע לתוצאה שונה לגבי שווי המקרקעין (ראו ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' אסלן (27.12.2004)).

23. בחוות דעתו ציין המומחה כי בחן את העסקאות בהן נקבו השמאים מטעם בעלי הדין כעסקאות השוואה וכי בדק ביסודיות עסקאות רבות הפתוחות לציבור ע"י שלטונות מס שבח מקרקעין. בחקירתו בפניי חזר המומחה על דבריו משנשאל על סמך מה קבע את דמי החכירה האבודים, והשיב (עמ' 13 שורה 6 לפרוטוקול): "על סמך עסקאות משני הצדדים שבחנתי אותם היטב, על סמך עסקאות נוספות שמצאתי ועל סמך ידע אישי שיש לי וניסיון מקצועי רב שנים שיש לי". לאחר שהמומחה הצהיר במהלך חקירתו "אני אוכל להציג עסקאות השוואה שהסתמכתי עליהם" (עמ' 14 שורה 9 לפרוטוקול), הוריתי לו בתום עדותו בפניי להמציא העתק צילומי של ההסכמים ששימשו כעסקאות השוואה, לרבות הסכמים שלא פורטו בחוות דעתו ככל שכאלה קיימים וזאת תוך 30 יום. למרבה הצער לא ראה המומחה להמציא כל הסכם או עסקה כאמור. יחד עם זאת, אין בכך כדי לאיין את ממצאיו וקביעותיו כפי שבאו לידי ביטוי בחוות דעתו.

24. בטרם אבחן את עסקאות ההשוואה שפורטו בחוות הדעת מטעם הצדדים, אני רואה לדחות את טענת ב"כ המבקשת כאילו העתיק המומחה את שווי המקרקעין לצורך גזירת דמי השימוש האבודים מדי שנה בשנה, מן הטבלה שערך השמאי הממשלתי רוגובין. די לעיין בחוות דעתו של המומחה על מנת לגלות כי אין זהות בין הערכים הנקובים בה לאלו המפורטים בחוות דעתו של השמאי הממשלתי.

25. בחוות דעתו של השמאי מטעם המבקשת ציין הלה כי לצורך בחינת רמת המחירים שהיו מקובלים לגבי מקרקעין חקלאיים במעטפת הכפר נחף בסוף שנת 1989 נבחנו בין היתר רמות מחירי מקרקעין בכפרים יפיע וריינה, שני כפרים הגובלים לעיר נצרת ונצרת עלית, ודומים במאפייניהם לכפר נחף. בהמשך מפרט מח'ול, לצורך אומדן שווי המקרקעין לשנים 1990 ועד 1997 עסקאות השוואה שנעשו לגבי מקרקעין בכפר ריינה, יפיע וכפר יאסיף.

אין בידי לקבל את הטענה כי המקרקעין בעסקאות ההשוואה הנ"ל דומים במאפייניהם לאלה נשוא הדיון בתיק זה. די בכך שאפנה לעובדה שהן הכפר ריינה והן הכפר יפיע מצויים (והיו מצויים גם במועדים הרלוונטיים באותם מקרים) בתחום העיר נצרת רבתי. בכל מקרה, אין חולק כי הימצאותה של עיר גדולה ומרכזית כמו נצרת בקרבת אותם ישובים יש בה כדי להשפיע על ערך המקרקעין בהם. מכאן שאותן עסקאות לא יכולות לשמש בסיס לעסקאות השוואה.

באומדן השווי לשנים 1998 ועד 2009 נעזר השמאי מטעם המבקשת בנתונים לגבי שלל עסקאות שנעשו באדמות הכפר נחף שייעודן חקלאי. אלא שלא ניתן ללמוד מאותן עסקאות כי מדובר במקרקעין הדומים במאפייניהם לחלקה נשוא הדיון. המומחה מטעם בית המשפט הפנה לקיומם של פערים ניכרים בין מקרקעין שייעודם חקלאי מובהק לבין כאלה הנושאים פוטנציאל לשמש לבניה, הגם שאף הם מהווים קרקע חקלאית על פי ייעודם. בחקירתו ציין (עמ' 12 שורה 18 לפרוטוקול): "קרקע חקלאית מובהקת זו קרקע שניתנת רק לעיבוד חקלאי או משהו דומה לזה, קרקע שהיא מהסוג השני שקראתי לה מוכרזת כחקלאית אך נמצאת בשולי הכפר היא קרקע שבתכנון היא חקלאית אבל לאנשים בראש האנשים יש את הפוטנציאל. אני גם מסביר את זה במקום אחר שבכפרים הערביים זה מאוד ניכר ההפרשים האלה".

26. השמאי הממשלתי רוגובין ציין בחוות דעתו כי מעיון בעסקאות רבות שנעשו לגבי מקרקעין רלוונטיים להשוואה מצא כי שווי הקרקעות החקלאיות בסביבה עמד על 5,000 דולר לדונם בשנת 1985 ועד לשווי 12,000 דולר לדונם בשנת 2008. כביקורת בחן וערך התאמה בין עסקאות במיקום טוב יותר בסמיכות מיידית לשטח ישוב, וכמודל נבחר היישוב מג'ד אל כרום, שנעשו לגבי מקרקעין המגלמים פוטנציאל גבוה יותר למגורים ועל חלקם אף הוקמו מבני מגורים ללא היתר. אף השמאי הממשלתי לא הציג נתונים מלאים לגבי המקרקעין לגביהם נעשו עסקאות ההשוואה על מנת שניתן יהא ללמוד כי מדובר בקרקע בעלת מאפיינים דומים לזו שבה עסקינן.

27. לאור האמור, ראיתי לאמץ את חוות דעתו של המוחה מטעם בית המשפט מר פנחס שפירא באשר לא נמצאו טעמים כבדי משקל שיצדיקו חריגה ממסקנותיו וקביעותיו. נכון הוא שהמומחה לא המציא העתקם הצילומי של עסקאות ההשוואה, כפי שראוי היה שייעשה. יחד עם זאת, משהצהיר כי בחן את העסקאות שפורטו בחוות הדעת מטעם הצדדים ואף בחן עסקאות נוספות לצורך קביעת ממצאיו, אני רואה לקבל דבריו ולאמצם.

28. מחלוקת נוספת שנתגלעה בין הצדדים עניינה השיעור משווי הקרקע המשקף את דמי השימוש האבודים. לטענת המומחה מטעם המבקשת מדובר בשיעור 6% ואילו השמאי הממשלתי סבר כי יש לערוך החישוב לפי שיעור 5%. המומחה מטעם בית המשפט אימץ את דעתו של רוגובין בעניין זה, בקבעו כי יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 5% מערך הקרקע. בהחלטתו הסתמך על העובדה שדמי החכירה אותם גובה מנהל מקרקעי ישראל, הגורם המרכזי בשוק המקרקעין עומדים על 5% לשנה משווי הקרקע.

גם במחלוקת זו ראיתי לאמץ את קביעתו של המומחה מטעם בית המשפט. נכון הוא שספק באם ניתן להתייחס לשיעור דמי החכירה אותם דורש המינהל כאל עסקאות רצוניות וחופשיות, אולם לא ניתן להתעלם ממרכזיותו של מינהל מקרקעי ישראל בשוק הנדל"ן והשפעת השיעור שהוא גובה כדמי חכירה על כלל עסקאות המקרקעין.

29. לטענת המשיב יש לחשב את הפיצוי המגיע למבקשת רק עד למועד שבו הוצע לה הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת אותו סרבה לקבל. דין טענה זו להדחות. דמי החכירה האבודים באים לבטא בין היתר גם פיצוי בגין ירידת ערך הכסף. אילו דאג המשיב להעביר למבקשת את הסכום שאינו שנוי במחלוקת או להפקידו (ראו סעיף 8(ב) לחוק לתיקון דיני הרכישה צרכי ציבור, התשכ"ד - 1964) ניתן היה לשקול טענתו. אך משלא הועבר סכום הפיצוי בפועל, אין מקום להפחית מן הסכום המגיע למבקשת.

סוף דבר

30. על יסוד מקבץ האמור, אני מחייב את המשיב לשלם למבקשת תוך 30 יום פיצוי בגין הפקעת המקרקעין נשוא הדיון, לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות בסך של 72,708 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן ישלם המשיב למבקשת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ וזאת בתוך פרק הזמן האמור, אחרת יישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ט תמוז תשע"ד, 17 יולי 2014, בהעדר הצדדים.