מבוא

בפני תביעה לסילוק יד, צו עשה ותביעה כספית, שהוגשה על ידי פלדמן זיו ורות (להלן: "התובע" ו- "התובעת" בהתאמה ובמאוחד "התובעים") כנגד מידן אלון וקורן חגית (להלן: "הנתבע" ו- "הנתבעת" בהתאמה ובמאוחד "הנתבעים"), בגין הפרת הסכם שכירות של בית ברחוב בר כוכבא 7 בנס ציונה, (להלן: "המושכר" ו/או "הנכס"), שנחתם בין הנתבעים לתובע ביום 1.12.06 (להלן: "הסכם השכירות" ו/או "ההסכם"). אין חולק, כי בעת עריכת ההסכם היה רוני פלדמן, בעלה של התובעת ואביו של התובע, (להלן: "המנוח"), הבעלים הרשום של המושכר וכי לאחר פטירתו ירש בנו, התובע, את הבעלות בנכס. כמו כן, אין חולק, כי התובעת היא זו אשר טיפלה בהשכרת הנכס וכי הנתבעים קיבלו את החזקה במושכר ביום 1.2.07.

טענות הצדדים בקצרה:

טענות התובעים

1. התובעים טענו, כי בכל התקופה הרלוונטית לתביעה, המחו הבעלים, תחילה המנוח ולאחר מכן התובע, את זכותם בנכס לידי התובעת, כאמור בסעיף 1 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט – 1969, כך שהתובעת הייתה אחראית על הטיפול בנכס, והנהנית היחידה מהכספים וההטבות הקשורים בנכס.

2. עוד טענו התובעים, כי הנתבעים אשר ניהלו מו"מ עם התובעת, עובר לחתימת ההסכם, ניצלו את מצוקתה ומצבה הנפשי של התובעת אשר טיפלה במנוח בחודשים האחרונים לחייו, וערכו הסכם השונה מטיוטת ההסכם שערכה התובעת ומההסכמות אליהם הגיעו הצדדים במו"מ. כך, לטענת התובעים, סיכמו הצדדים ביניהם כי הנכס יושכר לתקופה של שנה ובאם שני הצדדים יהיו מעוניינים ויגיעו להסכמות, תקופת השכירות תוארך כל פעם לתקופה של שנה נוספת. התובעת אשר לא התעמקה בהסכם השכירות, קיבלה את הסבר הנתבעים כי ההסכם משקף את טיוטת ההסכם שכתבה וכי נדרשת הסכמת שני הצדדים להסכם לצורך מימוש תקופת האופציה.

3. לטענת התובעים, שנת השכירות הראשונה, שהחלה ביום 1.2.07, היום בו קיבלו הנתבעים את החזקה במושכר, ונסתיימה ביום 1.2.08, עברה ללא תקריות מיוחדות, אולם משפנתה התובעת לנתבעים, לקראת סוף השנה השנייה של השכירות, בדצמבר 2008, והודיעה להם כי בכוונתה להעלות את דמי השכירות וכי על הנתבעים להחליט ולהודיע האם הם מעוניינים להישאר בנכס שנה נוספת מעבר לפברואר 2009, סירבו הנתבעים לשלם כל סכום מעבר לסכום ששילמו אותה העת עבור השכירות, סך של 1,200$ לחודש, וכעבור מספר ימים שלחו מכתב לתובעת בו הודיעו כי הם מעוניינים לממש את האופציה, בהתאם להוראות ההסכם.

4. התובעים טענו, כי מעולם לא הועברה לידם הודעה בדבר רצון הנתבעים להמשיך לשכור הנכס טרם סיום תקופת השכירות הנקובה בהסכם. לפיכך, לכל המאוחר, הסכם השכירות בוטל ביום 1.2.08 ואין במכתב הנתבעים מיום 25.12.08 בכדי להאריך את תקופת השכירות שכן בשלב בו נשלח - לא היה עוד ההסכם בתוקף. עוד טענו התובעים, כי פעלו בהתאם לסעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א -1971, הקובע כי כל צד רשאי להביא את השכירות לסיומה בהודעה למשנהו.

5. לטענת התובעים, התנהלות הנתבעים מהווה ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט, בניגוד לדין ותוך ניצול האמון שנתנה בהם התובעת, נוכח ההיכרות הקרובה בין אם הנתבעת לתובעת ותוך כדי ניצול מצוקתה הנפשית של התובעת. זאת ועוד, התנהגות הנתבעים עולה כדי הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן ובקיום חוזה. לטענת התובעים, הנתבעים הציגו מצג שווא לתובעת אשר הוטעתה על ידם ו/או טעתה בהבנת ההסכם אשר אינו משקף את כוונתם האמיתית של הצדדים.

6. לאור האמור, טענו התובעים, כי יש להצהיר על בטלות ההסכם מכוח עילות הביטול "עושק", "טעות" ו - "הטעיה" ומכוח הפרת חובת תום הלב במשא ומתן ובקיום חוזה.

7. עוד טענו התובעים, כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שביצעו שינויים במושכר ללא ידיעתם ואישורם של התובעים ולא העבירו לידי התובעים שטר ביטחון בסך של 10,000 ₪, הגם שהיה עליהם להעבירו עוד במועד חתימת ההסכם. התובעת טענה, כי האמינה לנתבעים שיעבירו לה את הביטחונות והערבים ולכן חתמה על ההסכם והעבירה את החזקה בנכס, טרם השלימו הנתבעים התחייבויותיהם. כמו כן, טענו התובעים, כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שביטחו רק את תכולת המבנה ולא את המבנה עצמו.

8. בסוף כתב התביעה, ביקשו התובעים היתר לפיצול סעדים לתביעת נזקים נוספים אשר יתגבשו בעתיד.

טענות הנתבעים

9. הנתבעים טענו, כי לקראת סוף שנת 2006, נודע להם כי אחד מנכסיה של התובעת עומד להתפנות משוכריו ולכן פנו לתובעת בבקשה להשכירו. לטענת הנתבעים, היחסים בין אם הנתבעת לתובעת הסתכמו ביחסי שכנות והכרות רבת שנים ובין התובעת לנתבע לא קיימת כל היכרות מוקדמת.

10. כבר בשיחתם הראשונה, בטלפון, הבהירה הנתבעת לתובעת כי הנתבעים מעוניינים לשכור את הנכס לטווח ארוך, בהתחשב בצרכיהם ובצרכי ילדיהם ליציבות והמשכיות במוסדות הלימוד בהם הם לומדים. התובעת השיבה לנתבעת באותה השיחה, כי הבית מיועד להשכרה וכי אין מניעה שהנתבעים ישכרוהו לתקופה ארוכה.

11. הנתבעים טענו, כי כשנפגשו לראשונה עם התובעת בביתה, טרם שנוהל משא ומתן כלשהו בין הצדדים, הציגה התובעת לנתבעים את המסמך שצורף לכתב התביעה כנספח ב' ובו רשימת הצעות בנוגע לתנאי השכירות. הנתבעים הכחישו, כי מסמך זה נמסר להם במהלך המשא ומתן וטענו כי נספח ב' אינו אלא רשימת הצעות של התובעת. עוד טענו הנתבעים, כי המסמך אינו בעל תוקף משפטי וכי הצדדים לא התכוונו להעניק לו תוקף כזה. לטענתם, לא הסכימו לערוך את ההסכם על פי המסמך הנ"ל ובאותה פגישה, התובעת ביקשה מהם, ביוזמתה, כי יערכו טיוטת הסכם ויגישו אותו לעיונה.

12. טרם החתימה על ההסכם, הודיעה הנתבעת לתובעת, בשיחה טלפונית, כי לאור תקופת השכירות הארוכה, מסכימים הנתבעים לשאת בביטוח המבנה, אך לא יישאו במרכיב רעידות האדמה של הביטוח והתובעת הסכימה לכך.

13. הנתבעים טענו, כי הנתבע הוריד מהאינטרנט טיוטת הסכם שכירות שנערך כשרות לסטודנטים ע"י אגודת הסטודנטים של המכון הטכנולוגי בחולון וכי השינויים היחידים שהוסיף לטיוטה, היו על בסיס ההסכמות שהושגו. כמו כן, הגביל הנתבע את תקופת השכירות הכוללת ל-10 שנים משום שסבר שתקופת שכירות בלתי מוגבלת בעייתית לכל הצדדים.

14. ביום 1.12.06, נפגשו הנתבעים עם התובעת והמנוח בביתה של התובעת, ומסרו להם את טיוטת ההסכם.

15. הנתבע הדגיש בפני התובעת כי בנוסף להבנות שהושגו, הוגבלה בהסכם תקופת השכירות ל-10 שנים, מאחר והנתבע סבר כי לא ניתן לערוך הסכם שכירות בעל אופציה שאינה מוגבלת בזמן והתובעת הסכימה לכך.

16. התובעת והמנוח שמעו היטב את הנתבע והתובעת קראה בעיון רב את ההסכם, הבינה אותו היטב, הסכימה לתוכנו ולאחר מכן חתמה עליו.

17. הנתבעים הכחישו, כי ליוו את התובעת בעת קריאת ההסכם, פירשו אותו עבורה או הטעו אותה בכל דרך כלשהי. כמו כן, הכחישו הנתבעים שהסבירו לתובעת כי הארכת תקופת השכירות הנקובה בהסכם תתאפשר רק בהסכמת שני הצדדים.

18. הנתבעים הכחישו את טענות התובעת בנוגע למצבו הבריאותי של המנוח בעת עריכת ההסכם וכן הכחישו טענותיה בנוגע למצבה הבריאותי והנפשי. כמו כן, הכחישו כל קשר סיבתי בין אלו לבין המצוקה בה הייתה שרויה התובעת והמוכחשת כשלעצמה.

19. הנתבעים טענו, כי ההסכם נחתם כ-3 חודשים לפני שהועברה לידיהם החזקה במושכר וכי היה לתובעים די והותר זמן לקרוא את ההסכם לאורכו ולרוחבו ולהיוועץ באנשי מקצוע.

20. בניגוד לטענת התובעת כי במועד חתימת ההסכם, היה הנתבע בקיא ברזי המשפט, טענו הנתבעים, כי הנתבע החל את לימודי המשפטים כחודש בלבד לפני חתימת ההסכם והתובעת הייתה באותה העת בעלת ניסיון רב בחתימה על חוזי נדל"ן, לרבות חוזי שכירות.

21. הנתבעים הכחישו, כי לא הודיעו לתובעת על רצונם לממש האופציה לשנה השנייה ולטענתם מדובר בטענה שהועלתה לראשונה ע"י התובעת למעלה משנה וחצי מיום בו קיבלה התובעת הודעה והאופציה מומשה בפועל. הנתבעים טענו, כי יש בידיהם אסמכתא כתובה המעידה כן.

22. לטענת הנתבעים, ביום 31.10.07 או בסמוך לכך, נפגשו עם התובעת בביתה ושילמו לה את דמי השכירות עבור 3 החודשים האחרונים בשנת השכירות הראשונה. במעמד זה, הודיעו הנתבעים לתובעת כי הם בוחרים לממש את האופציה המוקנית להם בהסכם השכירות ולשכור את הבית לשנה נוספת. גם ביום 31.12.07 או בסמוך לכך, הודיעה הנתבעת, בשיחה טלפונית, לתובעת, כי הנתבעים בוחרים לממש את האופציה ולשכור את המושכר לשנה נוספת.

23. בסוף חודש ינואר 2008, שילמו הנתבעים לתובעת את שכר הדירה עבור 3 החודשים הראשונים בשנת השכירות השנייה, תקופה בה, לטענת התובעת, שהו הנתבעים במושכר שלא כדין.

24. הנתבעים טענו, כי בשנת השכירות השנייה פנתה הנתבעת אל התובעת לקבל אישור אשר היה מיועד לעיריית נס ציונה כי הסכם השכירות הוארך. התובעת הפנתה את הנתבעת אל בתה - טלי, שתחתום על האישור במקומה. טלי הגיעה למושכר וחתמה בשמו של אחיה – התובע, על האישור. לטענת הנתבעים, גם בשנת 2009 אישר התובע בחתימתו כי הנתבעים הודיעו על מימוש האופציה שניתנה בידם גם לשנה זו.

25. בניגוד לטענת התובעת, סעיף 2.2 להסכם השכירות אינו קובע כי על ההודעה למימוש האופציה, להיות בכתב והוראת סעיף 11.2 להסכם אינה רלוונטית בעניין מימוש האופציה.

26. הנתבעים טענו, כי במשך כשנתיים מיום חתימת ההסכם, לא העלו התובעים טענות כלשהן כלפי הנתבעים. יתרה מכך, התובעת אף ביקרה במושכר ולא היו לה הערות ו/או טענות כלפי הדרך בה הנתבעים שמרו ו/או נהגו במושכר.

27. לקראת סוף שנת 2008, התובעת פנתה לנתבעים והודיעה על רצונה להעלות את דמי השכירות הצמודים לדולר ארה"ב ביותר מ-40% ולהעמידם על סך של 1,700$ לחודש במקום 1,200$ כפי שנקבע בהסכם השכירות ודרישתה זו הועלתה לראשונה לאחר ששער הדולר החל לרדת וחלו שינוים בשוק הנדל"ן שהתבטאו במעבר לשכירות בשקלים. בשנת השכירות הראשונה, נהנתה התובעת מעלייה חדה בשער הדולר. בהמשך, נודע לנתבעים משוכרים אחרים של התובעת כי התובעת נוהגת להעלות את דמי השכירות, בניגוד להסכמים עליהם חתמה.

28. הנתבעים טענו, כי בתחילת ספטמבר 2009, יותר משנתיים ושמונה חודשים לאחר חתימת ההסכם, קיבלו את מכתב ב"כ התובעת, בו עולה לראשונה טענה להפרת ההסכם עקב ביצוע שינויים במושכר.

29. הנתבעים החתימו שני ערבים אך התובעת ויתרה על שטר הערבות במעמד חתימת ההסכם ורק לאחר כ-3 שנים ולאחר שדרישותיה לשינוי תנאי ההסכם לא נענו, העלתה טענה בנושא זה.

30. ניסיון התובעת לבטל ההסכם, הינו חסר תום לב ובניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973. טענות התובעת, כי לא הבינה על מה חתמה וכי מתקיימת עילת העושק, דינן להידחות, שכן התובעת הינה אשת נדל"ן ממולחת ובעלת ניסיון של עשרות שנים בהשכרת נכסיה, שהעברית היא שפת אימה ושלא הייתה שרויה במצוקה בעת עריכת וחתימת ההסכם. מחלת המנוח, עליה מבססת התובעת את טענות המצוקה המוכחשות, לא נתגלתה אלא חודשים לאחר חתימת ההסכם. מכל מקום, טענות אלו לא נתמכו בחוות דעת רפואית כדין ודינן להימחק מכתב התביעה.

31. זאת ועוד, טענת הבטלות, הועלתה לראשונה קרוב ל-3 שנים מיום שהתובעת קראה את ההסכם וחתמה עליו, תקופה במהלכה קיימה את ההסכם ונהנתה מפירותיו.

32. עוד טענו הנתבעים, כי התובעת לא הוכיחה אף אחת מהעילות להן טענה ואולם גם אם יתקבלו טענותיה כי עמדה לה זכות ביטול כלשהי, הרי שהתובעת ויתרה בהתנהגותה על זכויות אלו, שכן המשיכה לגבות דמי שכירות במשך שמונה חודשים לאחר שהודיעה על ביטול ההסכם ובכך ויתרה למעשה על כל הפרה וטענה שקדמה לכך.

33. הנתבעים התנגדו לבקשת התובעים לפיצול סעדים וטענו כי בנסיבות העניין אין מקום להתיר סעד זה ועל התובעים היה לכלול בכתב התביעה את כל הסעדים שחפצו לבקש.

34. בכתב התשובה, חזרו התובעים על הטענות שנטענו בכתב התביעה והוסיפו כי בבעלות התובעת שני נכסים בלבד, נכס אחד בו היא מתגוררת ונכס נוסף שקיבלה בירושה מהוריה ומושכר לצד ג'. לטענתם, התובעת מעולם לא עסקה בחוזי השכירות, שכן עניין זה היה נחלתו הבלעדית של המנוח.

35. התובעים טענו, כי הנתבעים היו מודעים להעדר גמירת דעתם של התובעים באשר למימוש האופציה וניצלו בחוסר תום לב את אמון התובעת, את העדר בקיאותה של התובעת, את חוסר הבנתה למשמעות המונח "אופציה" ואת מצוקתה הנפשית באותה העת.

36. מכל מקום, טענו התובעים, כי אין זה הגיוני שהתובעת הייתה מסכימה לחתום על הסכם שכירות לפיו היא משכירה את הנכס באותו הסכום במשך 10 שנים מבלי שתינתן לה אפשרות להביא הסכם זה לסיומו ו/או להעלות את דמי השכירות.

37. עוד נטען בכתב התשובה, כי במהלך שנת 2008 הודיע התובע לאמו כי בכוונתו לעבור להתגורר בנכס נשוא כתב התביעה מאחר וחוזה השכירות בדירה בה התגורר עמד להסתיים ובעל הבית הודיע לו כי לא יאריכו. בשלב זה, עדכנה התובעת את התובע כי ישנה בעיתיות בהסכם השכירות אשר מונעת את הפסקת השכירות. לפיכך, נאלץ התובע לעבור ולהתגורר בבית אמו, ביחידת דיור נפרדת, יחד עם אשתו ושני ילדיו.

דיון והכרעה

38. בתיק נשמעו הוכחות בתאריכים 10.10.12 ו- 11.10.12. ביום 10.10.12, העידו מר מימון הרצל, גב' רויטל פלדמן והתובעים, וביום 11.10.12 העידו גב' אורית ארצי, מר אייל אורן, מר אייל אבירז, פרופ' יהודה עדות והנתבעים.

39. התובעים טענו מספר טענות עיקריות, אשר תיבחנה כסדרן:

1. העדר גמירת דעת להתקשרות בהסכם

2. התקיימות העילות "עושק", "הטעיה" ו- "טעות"

3. הפרת חובת תום הלב במו"מ

4. הפרת ההסכם ע"י הנתבעים: א. אי מתן הודעה במועד על מימוש תקופת האופציה

ב. ביצוע שינויים במושכר ואי העברת שטר ביטחון

ג. אי ביטוח מבנה המושכר

ד. הזנחת הטיפול ואי שמירה על הנכס

5. הפרת חובת תום הלב בקיום חוזה

6. פגיעה בזכות הקניין ועשיית עושר ולא במשפט

1. העדר גמירת דעת וטענת האפסות

40. בסעיף ה' 7 לתצהירו ציין התובע, כי אביו בחן את ההסכם ומסר לו כי ניתן לחתום עליו. התובע אשר סמך על אביו, שחתם על הסכמים רבים בחייו, חתם על ההסכם מבלי להתייעץ ולבחון הוראותיו- "אמי שלחה את ההסכם שנערך על ידי הנתבע ואף ציינה בפניי כי אפשר לסמוך על הנתבעים, מאחר והיא מכירה את אמה של הנתבעת שנים רבות וכי למעשה נמסר לה מהנתבע שמדובר בהסכם סטנדרטי. לפיכך, חתמתי על ההסכם מבלי שהתייעצתי עם גורם משפטי. אני קיבלתי את ההסבר שלהם ולא בדקתי ולא ביררתי מעבר לכך, לאחר שנמסר לי ע"י אבי שמדובר בחוזה שכירות סטנדרטי, בדומה לחוזה שכירות עליו אני הייתי חתום בדירה בה שכרתי ואותו העברתי לאבי".

41. התובע העיד בעניין זה–

ש. "אתה בתצהיר כתבת שאתה חתמת על החוזה, אתה סמכת על ההורים שלך ולא בדקת ולא ביררת מעבר לזה. אבא שלך היה מטפל בהשכרת הנכסים?"

ת. "נכון"

ש. "אני מצטט מסעיף ה' 7 לתצהיר שלך, זאת אומרת שאבא שלך הסתכל על חוזה השכירות הזה ואישר אותו"

ת. "לא. מי שערך את החוזה זה מר אלון"

ש. "אבל אני מבין שאבא שלך בחן את הסכם השכירות"

ת. "אני לא יודע אם הוא בחן אותו. עד כמה שאני יודע זה על סמך שיחה של אבא שלי עם אלון. לא עברתי על החוזה ולא שאלתי אותו האם קראת את החוזה מילה במילה"

ש. "אתה בעצמך לפני הסיפור הזה שכרת דירת מגורים?"

ת. "כן"

ש. "לאמא שלך לא היה ניסיון במועד הרלבנטי, אתה חותם על ההסכם, לא חשבת לקרוא אותו?"

ת. "לא. כי היה לי אמון מלא באבא שלי"

ש. "כי הוא בחן את ההסכם?"

ת. "לא יודע אם הוא בחן. היה פה ענין של אמון מלא באנשים ולפעמים מסתבר שעושים גם טעויות". (פרוטוקול, עמוד 17, שורות 10-24).

42. יודגש, אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם, וכמי שנתן את הסכמתו לאמור בו. הלכה מושרשת זו נקבעה בין השאר, בעניין ע"א 8533/06 נורית גילמן נ' הפועלים אמריקאי ישראלי בע"מ (2008) (פסק-דינו של כבוד השופט י' אֵלון, בפסקה 5): "בפסיקה עקבית נקבעה החזקה כי חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות לכך שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו (ראו ע"א 467/64 שוורץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117 (1965); ע"א 6799/02 משולם נ' בנק המזרחי המאוחד, פ"ד נח(2) 145 (2003); ע"א 8800/04 שטיינר נ' בנק המזרחי (לא פורסם, 11.11.2004); ע"א 6055/04 לנדאו נ' בל"ל (טרם פורסם, 12.7.2006)). חזקה זו מתעצמת, שעה שהמדובר הינו במסמכים מהותיים כגון שטרי שיעבוד ומשכנתא (ראו לדוגמא ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו,פ"ד נד(2) 559 (1997); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375 (2002))".

43. נטל השכנוע כי החותם על מסמך משפטי לא הסכים לכתוב בו ולא הייתה לו גמירת הדעת להתחייב בו, מוטל על הטוען טענה זו. בע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ, פ"ד מח(4) 749, 756 (1994), נכתב:

"נראה, כי נתחלפו לו היוצרות למערער בכל הקשור לזהותו של הנושא בנטל ההוכחה: משהוצג בפני בית המשפט הסכם החתום בחתימת ידו של המערער, קמה לחובתו חזקה כי ההסכם תקף ומחייב וכי כוונת המערער הייתה להתקשר בהסכם מחייב, כלשון הנשיא שמגר בע"א 685/88 (קוטרמן נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד מז(2) 598, 602 מול האותיות ד-ה): "חתימה על חוזה יוצרת חזקה בדבר הסכמתו הסובייקטיבית של החותם" (ועיין גם: ע"א 571/79, לז(1) 589, 604). במצב דברים זה, מוטל היה נטל סתירתה של החזקה על המערער ועליו היה להראות, כי למרות שחתם חסר היה גמירת דעת; והמערער לא הרים נטל זה".

44. ההלכה קובעת כי גמירות הדעת נבחנת במבחן אוביקטיבי, קרי; מה רשאי היה המתבונן בחתימה על ההסכם להבין מהנסיבות.

לעניין הגדרת מבחן גמירות הדעת נכתב בע"א 7193/08 עדני נ' דוד (פורסם במאגרים המשפטיים), כי -

"המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו" (שם, פסקה 17).

45. הלכת האפסות - non est factum - אמורה לבטל חוזה במצב בו נעדר ממנו לחלוטין יסוד ההסכמה כשהעסקה שנחתמה שונה באופן בסיסי מבחינת מהותה או סוגה, מהעסקה שאליה התכוון אחד הצדדים. הלכה זו נדונה בפסיקה: השופטת דורנר בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559, עמדה על המבחנים האובייקטיבים לתחולתה של ההלכה: הלכת האפסות לא תעמוד למי שחתם על חוזה מתוך אמון בשיקולי האדם שביקש את חתימתו; הטוען לקיומה של ההלכה להוכיח כי נקט אמצעי זהירות הולמים; מי שלא קרא את המסמך בטרם החתימה, לא יוכל להסתמך על הלכת האפסות (עמ' 571-572 לפס"ד בנק איגוד).

46. זאת ועוד: אם בחר המשיב לסמוך על שלוחו בעיניים עצומות, ולחתום על ההסכם בהמלצתו, מבלי לקרוא אותו בעצמו, הוא איננו יכול להתכחש למשמעות העולה מכך. וראו דברי השופט (כתוארו אז) מ' שמגר בע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד (4) 29, 38:

"אין הטענה עומדת גם למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ומה תוצאותיה של החתימה. ...אולם יש מקרים בהם לא תעמוד טענת non est factum, גם כאשר החותם חתם בלי דעת וזאת כאשר האדם חותם על-פי עצת פרקליטו או יועץ אחר המהימן עליו, מבלי שהיתה טעות או הטעיה באשר למהותו של המסמך, אלא מתוך הסתמכות עיוורת על דעת היועץ האמור, ואמון בה, ותוך נכונות לחתום על כל מסמך על-פי שיקולו של הלה, יהיה המסמך אשר יהיה".

בע"א 1319/06 משה שלק נ' טנא נגה (שווק) 1981 בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים), נכתב כי:

"הלכה זו כוחה יפה, וביתר שאת, כאשר עניין לנו במסמכים בעלי חשיבות. שכן, ההיגיון מחייב כי החתימה עליהם לא תעשה בהיסח הדעת (ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 375-376; כן ראו ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' לופו, פ"ד נד(2), 559; רע"א 11519/04 לבקוביץ' נ' בנק הפועלים בע"מ (לא פורסם)). לאור האמור, נקבע בפסיקה כי הנטל להוכחת טענה מסוג זה בנוגע לבטלותו של חוזה הוא כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות במשפטים אזרחיים, והמעלים טענה זו נדרשים לתמוך אותה "בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה" (ע"א 1548/96 הנ"ל, עמ' 570-571; ע"א 1513/99 הנ"ל, עמ' 594)".

המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן בספרם חוזים 676 (כרך ב', תשנ"ג), סיכמו את ההלכה כדלקמן:

"מקרה נפוץ, שבו חל הדין בדבר תוקף החוזה מכוח המבחן האובייקטיבי, הוא זה שבו חותם אדם על חוזה מבלי שהוא ער לכך שהמסמך עליו חתם כולל תנאים שונים שאינם לרוחו. חתימה מהווה גילוי חיצוני של הסכמה לאמור במסמך. אם הצד השני איננו יודע על טעותו של החותם ואיננו אחראי לה, נקשר חוזה בהתאם לאמור במסמך הכתוב, והצד החותם איננו יכול להתכחש לו. הטעות החד צדדית, שכונתה בפסיקה הישראלית "טעות סובייקטיבית", איננה מקנה לטועה ברירה לבטל את החוזה".

47. כעולה מתצהיר התובע, המנוח קרא את ההסכם, בחן הוראותיו ומסר לבנו – התובע כי ניתן לחתום עליו. התובע אשר סמך על אביו אשר היה מנוסה בחתימה על הסכמים, חתם על ההסכם מבלי שהתייעץ עם גורם משפטי ו/או בחן הוראותיו.

טענה זו של התובע בדבר אי בדיקת הוראות ההסכם, ממנה עולה הטענה כי לא גמר בדעתו להתקשר בהסכם, אין בה כדי להועיל לתובע שכן היה עליו, כפי שקבעה הפסיקה כמפורט לעיל, לקרוא ולבחון הוראות ההסכם טרם שחתם עליו.

במיוחד אמורים הדברים משנכתב בתצהיר התובע, סעיף ה' 8, כי "סעיף האופציה, כפי שמפרשים אותו הנתבעים, לא שיקף ולא יכל לשקף את רצוני ו/או את רצונה של אמי, שכן, כאמור, אני הייתי עתיד לסיים את חוזה השכירות בדירה בה התגוררתי בנס ציונה במהלך חודש 02/09 ואף ידעתי כי משפחתי עתידה להתרחב ותכננתי כי בשלב מסוים, עם התרחבות המשפחה, אעבור להתגורר בנכס אשר בבעלותי".

יש לתמוה מדוע אם כן לא בדק התובע את תקופת השכירות שסוכמה, לרבות התנאים שנקבעו בעניין הארכתה משהיה בכוונתו לעבור ולהתגורר בנכס.

בעניין זה ראוי לציין, כי התובעת אישרה שכוונתה הייתה להשכיר הנכס לתקופה ארוכה, כך נרשם בנספח ב' לכתב התביעה וכך גם הובהר בתצהירה ובעדותה. כוונתה זו של התובעת, סותרת את הצהרתו של התובע ועדותו כי התכוון להתגורר בנכס, שהרי בעת שטען בנה כי ביקש לעבור להתגורר בנכס דווקא התובעת ביקשה מהנתבעים להעלות את דמי השכירות ולא לפנות את הנכס.

לאור כל האמור לעיל, טענת התובעים בעניין זה נדחית.

2. "עושק", "הטעייה", "טעות" - כללי

48. בפתח הדברים יאמר, כי מסופקתני אם התובעים יכולים להעלות טענה של עושק, במקרה דנא, שכן בבסיסה של עילת העושק עומד פגם ברצון הנעוץ במצוקה של הצד המתקשר או בחולשה שלו. נכונים הדברים גם לעניין טענת ההטעיה והטעות הנטענות, שכן תחולתם מחייבת כריתת הסכם שהטועה או המוטעה הינו צד לו. על אף שהתובע הוא אשר חתום על הסכם השכירות, טענו התובעים כי יש לבטל את ההסכם בשל שהטעו הנתבעים את התובעת ו/או התובעת טעתה בהבנת ההסכם ו/או בשל כך שהנתבעים "עשקו" את התובעת. יחד עם זאת, מצאתי לנכון לדון בטענות אלו לגופן שכן אין חולק כי המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם התנהל בין הנתבעים לתובעת אשר אף ערכה מעין טיוטת הסכם ו/או מסמך בו מספר עקרונות באשר לשכירות הנכס ואין חולק כי התובעת היא זו אשר, הלכה למעשה, טיפלה בענייני הנכס. מכל מקום, מצאתי כי דין טענות אלו להידחות אף לגופו של ענין, וזאת כפי שיפורט להלן.

עושק

49. התובעים טענו, כאמור, כי הנתבעים ניצלו את מצוקתה ומצבה הנפשי של התובעת, אשר סעדה את בעלה המנוח בחודשים האחרונים לחייו. מנגד טענו הנתבעים, בעניין זה, כי התובעת הינה אשת נדל"ן ממולחת ובעלת ניסיון של עשרות שנים בהשכרת נכסיה, שהעברית היא שפת אימה וכי התובעת לא הייתה שרויה במצוקה במעמד חתימת ההסכם. עוד טענו הנתבעים, כי מחלת המנוח, עליה מבססת התובעת את טענות המצוקה המוכחשות, לא נתגלתה אלא חודשים לאחר חתימת ההסכם ומכל מקום טענה זו לא נתמכה בחוות דעת רפואית כדין ודינה להימחק מכתב התביעה.

50. עילת הביטול בשל עושק, מעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") שזו לשונו: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

51. כעולה מלשון הסעיף, היסודות המצטברים הנדרשים לתחולת העילה הינם: קיום חוזה, קשר סיבתי, התנהגות העושק, מצב העשוק והיותם של תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל.

52. "עושק כמשמעו בסעיף 18 הוא ניצול מצוקתו, חולשתו או חוסר ניסיונו של אחר. למונחים "עושק" ו"ניצול" נודעת משמעות שלילית של התנהגות בלתי מוסרית או בלתי הוגנת. לפיכך נדרשת ידיעתו של העושק על מצוקתו, חולשתו או חוסר ניסיונו של המתקשר. גם אי אכפתיות או עצימת עיניים ייחשבו כידיעה, אולם – שלא כמו בטעות – אין די ברשלנות גרידא. לעומת זאת לא קיימת דרישה כי המנצל גרם למצב שבו נמצא המתקשר: המצוקה, החולשה או חוסר הניסיון יכולים לנבוע ממקור עצמאי, שאינו קשור בצד העושק...מצב העשוק – מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו – צריך להיות חמור וקיצוני, כדי לקיים יסוד זה של עילת העושק. שיקולים של כיבוד הרצון המוצהר של הצדדים לחוזה ושל הגנה על הביטחון המסחרי מחייבים כי בטרם יכיר בית המשפט באפשרות ביטול חד צדדי של חוזה בעילת העושק, עליו להשתכנע כי המצוקה, החולשה הגופנית או השכלית או חוסר הניסיון היו כבדי משקל והסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטיה של ממש מנתיבו הנכון. לדעת פרופ' סיני דויטש יתקיים יסוד זה על פי כל אחת מחלופותיו (דהיינו: מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון) כאשר בעת ההתקשרות קיים חשש לפגם בגמירת דעתו של המתקשר" (גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ה – 2005, עמ' 345-346, להלן: "גבריאלה שלו").

53. לא הוכח בפני כי התובעת הייתה במצוקה כלשהי ו/או חלשה מבחינה גופנית בצורה חמורה וקיצונית. התובעים לא צירפו לכתב התביעה חוות דעת רפואית כדין והאסמכתאות הרפואיות השונות שצורפו כנספח ב' לסיכומים מטעמם, אינן מעידות כי התובעת הייתה במצב בריאותי חריג או כי המנוח היה במצב בריאותי קיצוני שהביא את התובעת לידי מצוקה. אינני שוללת כי המנוח, לא היה בקו הבריאות במועד עריכת הסכם השכירות, אולם עם זאת אינני סבורה כי מצב בריאותו באותה התקופה היה כה חריג עד אשר התובעת חשה מצוקה בעניין חתימת הסכם השכירות.

54. זאת ועוד, עיון בחוות הדעת שהוגשה ע"י הנתבעים ונערכה בידי פרופסור יהודה עדות, מומחה למחלות לב ולמחלות פנימיות, מוצג 4, אשר עיין באסמכתאות הרפואיות - מסמכים מתאריכים 13.3.06-11.8.06, 1.10.06-1.12.06 ומתאריך 1.12.06 ואילך, מעלה כי המומחה סבר שהמנוח לקה בבעיות שכיחות לגילו ולא נמצאה ראיה לקיום מצב סופני או מחלה מסכנת חיים אותה עת. זאת ועוד, בתאריכים אלו אף לא אושפז המנוח בבתי חולים למעט שני ביקורים בחדר מיון עקב נפילות וחבלה. המומחה ציין, כי גם לאחר תאריכים אלו לא קרה שום אירוע מסכן חיים.

55. המומחה נחקר על חוות דעתו וב"כ התובעים ציינה בפניו כי המנוח נפטר ביום 7.4.07 מהתקף לב, אך המומחה העיד כי במסמכים שקיבל, מסמכים ממרץ 2006 ועד למרץ 2007, לא היה כל תיעוד להתקף לב - "במסמכים שקיבלתי לא היה שום תיעוד שהיה לו התקף לב. כשיש התקף לב מי שסובל את ההתקף לב תוחלת החיים שלו יכולה להיות 12 שנה אלא אם כן בזמן ההתקף היה לו אירוע של הפרעת מקצב פטאלית והוא עשה דום לב אבל זה לא רוב המקרים", ובהמשך העיד כי האשפוזים שצוינו במסמכים אינם בעקבות חשש להתקף לב - "שום עדות להתקף לב לא היה במסמכים. כדי שיהיה התקף לב יש סיפור קליני שמתאים להתקף לב...במסמכים שנתנו לי לא הייתה שום עדות למחלה סופנית או איזשהו אירוע שמסכן את מצבו בטווח הקצר...לפי המסמכים שהוגשו לי לא הייתה שום עדות לסכנת חיים מיידית" (פרוטוקול, עמוד 10, שורות 3-20).

56. זאת ועוד, התובעת נשאלה לעניין מצבו הבריאותי של המנוח - "נכון שהמחלה הסופנית הסרטן התגלה אחרי חתימת החוזה?" והשיבה בחיוב (פרוטוקול, עמוד 12, שורות 30-31), אולם לאחר מכן כשנשאלה "המחלה הסופנית והאשפוזים שבאו בעקבותיה היו אחרי חתימת החוזה?" השיבה בשלילה (פרוטוקול, עמוד 13, שורות 2-3), וכשנשאלה "אין לך מסמכים המעידים על אשפוזים חוץ מהארוע הזה משנת 2006" השיבה – "יכול להיות שלא הבאתי" (פרוטוקול, עמוד 12 שורה 32 ועמוד 13 שורה 1).

57. כמו כן, לא הוכח בפני כי התובעת הינה חסרת ניסיון בחתימה על הסכמים, שכן מהעדויות עולה כי לתובעת יש ניסיון כלשהו בעניין זה, הגם כי לא רב. זאת ועוד, מהעדויות עולה כי התובעת נכחה עם המנוח באחת הפעמים בהם סוכמו בינו לבין שוכרים פוטנציאלים תנאי השכירות וכן טיפלה בהשכרה של הבית אשר קיבלה בירושה מאמה.

ש. "בתצהיר שלך את כותבת שלפני חוזה השכירות שחתמת עם הנתבעים לא היה לך ניסיון בחוזה שכירות בעסקאות נדל"ן? סעיף 2 בכתב התשובה שלך. י"ג (2) לתצהירך"

ת. "בחוזה השכירות של הבתים של הילדים שלי מעולם לא עסקתי"

ש. "באיזה חוזים כן עסקת?"

ת. "יש לי בית של אמא שלי והחוזים של הבית שלה אותם עשיתי אבל כולם היו חוזים שקונים בדואר"

ש. "כמה בתים?"

ת. "בית אחד של האמא שלי. הבית ברח' נורדאו"

ש. "בשאלון שהפננו אליך שאלה 7, את כותבת המנין הראשון נס ציונה, נורדאו נס ציונה ובר כוכבא 7"

ת. "בר כוכבא לא היה שלי מעולם. זה של בעלי רוני" (פרוטוקול, עמוד 11, שורות 4-14).

ובהמשך כשנשאלה – "אותו דבר גם לגבי יעקב אזולאי?" השיבה – "אני עשיתי את החוזה איתו, זה היה חוזים פשוטים שקונים בדואר..." (פרוטוקול, עמוד 12, שורות 7-8)

וכשנשאלה – "הבית מרח' בר כוכבא 7 א' היית מעורבת במכירה שלו לאורית ארצי?" השיבה – "זה היה ביתו של בעלי ואני בתור אשתו הקשבתי, שמעתי, אורית הייתה חברה שלי..." וכתשובה לשאלה "לא הייתה לך נגיעה במו"מ, על המחיר וכו'?" – "...הכל רוני בעלי עשה. אני הייתי מודעת לכל" (פרוטוקול, עמוד 12, שורות 15-19).

58. יתרה מכך ועל אף שקבעתי, כאמור, כי לא הייתה קיימת מצוקה/חולשה/חוסר ניסיון של התובעת, אציין כי לא עלה בידי התובעים להוכיח כי הנתבעים ו/או מי מהם ידעו על מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון, כלשהם ו/או כי לכל הפחות עצמו עיניהם.

59. לאור האמור לעיל, משמדובר בתנאים מצטברים ומשמצאתי כי התובעת לא הייתה שרויה במצוקה ו/או במצב בריאותי חריג ו/או הייתה חסרת ניסיון, דין טענת העושק להידחות וכך אני קובעת. למעלה מן הצורך, אעיר כי איני מוצאת מקום לקבל טענה זו גם מן הטעם שסעיף 20 לחוק החוזים קובע, כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה". בענייננו, ההסכם נחתם עוד ביום 1.12.06 והנתבעים קיבלו את החזקה בנכס ביום 1.2.07. טענת העושק הועלתה לראשונה במכתב מיום 23.8.09, ולו מטעם זה ניתן היה לדחותה.

הטעיה וטעות

הטעיה

60. התובעים טענו, כאמור, כי הנתבעים הסבירו לתובעת שעל אף שנכתב בהסכם שהנכס יושכר לתקופה של שנה ורק לשוכר קנויה האפשרות להאריך את תקופת השכירות ולהודיע על מימוש האופציה, הרי שתקופת האופציה תמומש באם שני הצדדים יהיו מעוניינים בכך. התובעת שלא התעמקה בהסכם השכירות, כך על פי טענת התובעים, קיבלה את הסבר הנתבעים כי ההסכם משקף את טיוטת ההסכם שכתבה וכי לצורך מימוש תקופת האופציה נדרשת הסכמת שני הצדדים להסכם.

61. יאמר כבר עתה, כי על פניו לא נראה שקיימת סתירה בין האמור בהסכם בעניין זה לבין הכתוב בטיוטת ההסכם שצורפה כנספח ב' לכתב התביעה.

האמור בסעיף 6 לטיוטת ההסכם כי החוזה יתחדש אחת לשנה – עם אופציה אשר לא תוגבל בזמן, תואם את האמור בסעיף 2.2 להסכם כי כל שנה ניתנת אופציה לשוכר הנכס להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת עד לסך של 10 שנות שכירות. ודוק, בטיוטת ההסכם לא נכתב כי זכות הארכת תקופת השכירות מסורה לשני הצדדים.

לא זו אף זו, קבלת טענת התובעים כי תקופת השכירות תוארך בהסכמת הצדדים, מאיינת את משמעות זכות האופציה.

סעיף 25 (ג) לחוק החוזים, קובע: "ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים".

המשמעות המקובלת למונח "אופציה" המוענקת בהסכם שכירות לשוכר, היא זכותו של השוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, בתנאים שנקבעו מראש וללא צורך בקבלת הסכמת המשכיר – ובהקשר אחר נפסק כי "זכות האופציה מקנה לבעליה – על דעתו בלבד – בררה אם יממש את זכותו או אם לא יממש אותה" (ע"א 1186/93 מדינת ישראל, משרד המשפטים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד מח(5) 353 (1994)).

בענייננו, ההסכם אינו ניתן לפירושים שונים ונקבע בו במפורש וכמקובל בהסכמים מאותו הסוג כי די בהודעה שתימסר למשכיר מראש לצורך הארכת תקופת השכירות ומימוש תקופת האופציה.

גם לגופו של עניין, מצאתי כי התובעת לא טעתה בהבנת סעיפי ההסכם ו/או הוטעתה ע"י הנתבעים או מי מהם באשר לפרשנות הסעיפים השונים ו/או המונחים אשר נעשה בהם שימוש, כפי שיפורט להלן.

62. עילת ההטעיה מעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים, אשר זו לשונו:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

63. "הטעיה היא הצהרה טרום חוזית כוזבת. ההצהרה המהווה בסיס להטעיה תהיה בדרך כלל מפורשת ותבוטא בכתב או בעל פה...הצהרה נכללת, אם כן, בין האמרות – התבטאויות מילוליות של הצדדים, צדדים בכוח או צדדים בפועל, לחוזה. אולם תחום האמרות רחב מתחום ההצהרות, והוא כולל גם הבטחות ותניות... ההצהרה, המהווה בסיס לטענת ההטעיה, מעוגנת בשלב הטרום חוזי; רק הצהרה כוזבת שנעשתה לפני כריתת החוזה יכולה לאשש טענת הטעיה. אמרה כוזבת שנעשתה בעת כריתת החוזה או לאחריה יכולה להוות בסיס לטענה של הפרת חוזה או לטענת קיומו שלא בדרך מקובלת ובתום לב. כדי להוות הטעיה צריכה האמרה הכוזבת להתייחס לאירוע שבעבר או לעובדה קיימת...מחברים ופוסקים באנגליה נטו לתלות את פתרון השאלה בדבר מעמדה של הצהרה טרום חוזית מסוימת כלפי החוזה בהתחקות אחר כוונת הצדדים. פתרון זה טומן בחובו קשיים לא מעטים. ראשית, קשה לחקור כוונה שאינה קיימת. במקרים רבים אין לצדדים כל כוונה לכלול, או שלא לכלול, אמרה מסוימת בחוזה. בדרך כלל אין הצדדים נותנים את דעתם להבחנות טכניות משפטיות, ואין הם מכוונים את דעתם לשאלה אם אמרה מסוימת שעשה מי מהם במהלך המשא ומתן כלולה בחוזה אם לאו. שנית, קשה לדבר על כוונת הצדדים המשותפת, באשר ברגע שבו מתגלה מחלוקת בין הצדדים יטען כל אחד מהם היפוכה של טענת רעהו. נראה כי ההבחנה הנכונה בין אמרה שנכללה בחוזה ובין אמרה שנשארה מחוץ לו אינה תלויה בכוונת הצדדים, אלא בקריטריון אוביקטיבי, והוא: התנהגות הצדדים, עמדותיהם היחסיות, הדברים שנאמרו במהלך המשא ומתן ונסיבות העניין...יסוד הקשר הסיבתי בין הטעות לבין ההתקשרות בחוזה...כיסוד סוביקטיבי. כך גם יסוד הקשר הסיבתי בין ההטעיה לבין הטעות. טעות היא "תוצאת" הטעיה כאשר ההצהרה הכוזבת גורמת למצב נפשי ואינטלקטואלי של טעות... מהגדרת יסודות העילה של הטעיה עולה בבירור כי מצב דעתו של הצד הטועה צריך להיות מצב של טעות. טענת ההטעיה לא תעמוד למי שידע בעת כריתת החוזה את העובדות לאשורן. מבחן הטעות הוא מעצם טיבו מבחן סוביקטיבי." (על עילת ההטעיה ראה גבריאלה שלו, שם, פרק 14, עמ' 309-322).

64. לא הוכח בפני כי הנתבעים או מי מהם מסרו לתובעת כי ההסכם משקף את הטיוטה שהכינה התובעת ו/או כי ניתנו לתובעת הסברים המנוגדים ללשון ההסכם, ועדות התובעת בעניין זה הינה עדות יחידה כאמור בסעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א – 1971, על כל המשתמע מכך, שכן התובע העיד כי "...את אלון הכרתי בפעם הראשונה כשבעצם באנו לתהליך אצל עו"ד טביב ומאותה נקודת זמן ספציפית זאת הכל הייתה מידיעה שלי. לפני זה לא הייתה לי שום הכרות עם אלון" (פרוטוקול, עמוד 16 שורות 23-24).

65. זאת ועוד, קבעתי כאמור לעיל, כי התובעת חתמה על הסכמים שונים ואף מידי פעם הייתה מקשיבה להסכמות אליהן הגיע המנוח עם שוכרים אחרים, ולכן איני מוצאת בנסיבות העניין כי ניתנו לתובעת פירושים שונים המנוגדים ללשון ההסכם וכי התובעת האמינה, לכאורה, להסברים אלו.

66. את עדות התובעת בעניין זה מצאתי כבלתי אמינה ורוויה סתירות, כשנשאלה התובעת בעניין זה, העידה- "חשבתי שהאופציה היא שלי. הבית לא היה שלי אבל הבנתי שהאופציה היא שלי". התובעת נשאלה – "למרות שחתמת על כמה הסכמים לפני, לא הבנת שאופציה זה משהו שמוענק לשוכר" השיבה - "לא ידעתי", אולם רק כשנשאלה -"הנתבעים אמרו לך שהאופציה נתונה לשני הצדדים?" השיבה ש- "כן" (פרוטוקול, עמוד 13, שורות 13-17).

67. כמו כן, בסעיף 5 ג' לתצהירה ובמענה לסעיפים 19-34 לכתב ההגנה, ציינה התובעת: "במהלך פגישה זו ציינה הנתבעת כי הינם מעוניינים להשכיר את הדירה לטוווח ארוך. לי לא הייתה לכך כל התנגדות...אולם הבהרתי כי החוזה יחודש מדי שנה, במטרתי לשמור לי את האופציה להעלות את שכר הדירה ו/או להביא את ההסכם לקיצו".

כאמור, התובעת ידעה שהנתבעים מעוניינים בחוזה ארוך טווח וכמתחייב מכך שהאופציה להאריך השכירות תוקנה לשוכר, שכן באם נדרשת הסכמת המשכיר להארכת תקופת השכירות ומימוש האופציה, הרי שכוונת הנתבעים כי החוזה יהיה ארוך טווח - מתאיינת. לפיכך, לכל הפחות, עצמה התובעת עיניה באשר לאמור במפורש בהסכם בעניין הארכת תקופת השכירות, שכן היה עליה לברר עם הנתבעים כיצד לשיטתם והסבריהם ניתנת לשני הצדדים האפשרות להאריך את תקופת השכירות, בעוד שהנתבעים מעוניינים בהסכם ארוך טווח שיכול להגיע לסיומו משלא תינתן הסכמת המשכיר.

68. לאור כל האמור לעיל, נדחית טענת התובעים בדבר הטעייה.

69. משקבעתי כי דין טענת ההטעיה להידחות, הרי שנותר לבדוק האם ההתקשרות בהסכם נבעה עקב טעות.

טעות

70. עילת הטעות מעוגנת בסעיף 14 לחוק החוזים, אשר זו לשונו:

"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15- בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה".

71. כאמור, קבעתי כי התובעת הייתה מודעת לתנאי ההסכם והנתבעים לא הטעו אותה באשר לתנאי בדבר הארכת תקופת השכירות ולכן טעותה של התובעת, ככל שהייתה כזו, הינה, לכל היותר, טעות לעניין כדאיות העסקה אשר אינה מזכה בביטול ההסכם, וזאת כפי שיפורט להלן.

72. "טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה איננה בגדר טעות – לא לעניין סעיף 14 הדן בטעות ואף לא לעניין סעיף 15 הדן בהטעיה. הוראת סעיף 14 (ד) לחוק (ובעתיד – סעיף 176 להצעת חוק דיני ממונות), המוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה מגדר טעות אופרטיבית, חשובה וחיונית כדי לקיים דינמיות מסחרית ולשמור על בטחון העסקאות. צד לחוזה אינו יכול להתנער מחוזה שערך רק על סמך הטענה שהעסקה אינה כדאית לו. יש לשים לב לכך שסעיף 14 (ד) מדבר על טעות "שאינה אלא" בכדאיות העסקה. מכאן שאם מתייחסת טעות גם – אבל לא רק – לכדאיות העסקה, היא עשויה להיות בת פועל, ובלבד שיתקיימו בה הדרישות שמציב החוק...כדאיות עסקה היא תשואה, טובת הנאה, תועלת, ערך או שווי, שאדם מתעתד להפיק מעסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי. מי שחשב שהוא עשוי להרוויח מעסקה מסוימת שיעור רווח מסוים, ומטעמים שונים הצטמצמו רווחיו כדי מחצית – טעה לגבי כדאיות העסקה. כמוהו גם מי שקנה נכס שערכו נמוך במחיר גבוה או מי שהעדיף לקבל מיד סכום כסף ולא להמתין לפדיון בערך הריאלי של מנייתו...גם שיקול מוטעה מבחינה כלכלית איננו מגיע לכדי טעות המזכה בביטול. רק אם הטעות בכדאיות נובעת מטעות לגבי הנחות אחרות הקשורות לעסקה או מצטרפת לטעות כזו, ניתן להעלותה כעילה לביטול החוזה..." (גבריאלה שלו, שם, עמ' 297-298).

73. מהעדויות עולה, כי התובעת, לא פעם, ביקשה משוכרים אחרים להעלות את דמי השכירות–

ש. "לגבי מר אייל אורן את היית גובה דמי שכירות?"

ת. "אני גביתי את דמי השכירות, אני הייתי בקשר איתו"

ש. "נכון שתוך כדי התקופה החלטת להעלות את דמי השכירות?"

ת. "כן" (פרוטוקול, עמוד 11, שורות 28-31)

מר אייל אורן העיד –

ש. "נכון שאתה שכרת בית ברח' בר כוכבא 12 ב' מגב' פלדמן?"

ת. "כן, מהזוג פלדמן"

ש. "באיזו שנה התחילה השכירות?"

ת. "בערך לפני 8 שנים. בערך 2004"

ש. "נחתם ביניכם חוזה שכירות בכתב?"

ת. "אני חיפשתי אצלי חוזה, אבל לא מצאתי חוזה חתום למרות שאני זוכר שהיה חוזה שככה גלגלנו בינינו. אני לא בטוח שחתמנו עליו בסוף. היה חוזה לשנה ותמיד החידוש היה טלפוני" (פרוטוקול, עמוד 8, שורות 6-12).

ובהמשך עדותו –

ש. "אתה זוכר שבשלב מסוים בתקופת השכירות גב' פלדמן פנתה וביקשה העלאה של דמי השכירות?"

ת. "לא זכור לי. שכרנו את הבית הזה 6-7 שנים, במהלך התקופה הייתה העלאה אבל לא יודע אם זה עונה להגדרה שלך"

ש. "מתי הייתה העלאה?"

ת. "אחרי 3 שנים בערך. כל פעם חידשנו לשנה" (פרוטוקול, עמוד 8, שורות 17-22).

עוד העיד בחקירה נגדית –

"ש. "נכון שהשכירות התחילה ב-900 דולר והסתיימה ב-1300 דולר?"

ת. "אני לא זוכר. אני חושב התחלנו בסביבות 1000 וסיימנו ב- 1300"

ש. "יכול להיות שההעלאה הייתה ביוזמתך?"

ת. "אני בספק. אני לא זוכר דבר כזה. אני רק זוכר שפעם ישבנו אצלם בבית, הדולר נתקע והגענו להסכמה משותפת להעלות את דמי השכירות" (פרוטוקול, עמוד 8, שורות 27-31).

התובעת נשאלה:

ש. "אותו דבר גם לגבי יעקב אזולאי?"

ת. "אני עשיתי את החוזה איתו, זה היה חוזים פשוטים שקונים בדואר..."

ש. "נכון שתוך כדי תקופת השכירות העלית את הסכום?"

ת. "כן"

ש. "ביוזמתך?"

ת. "כן, זה הבית שלי" (פרוטוקול, עמוד 12, שורות 7-14).

74. בעניין זה העידה גם גב' אורית ארצי, מי ששכרה נכס מהתובעת –

ש. "נכון שאתם הייתם בעבר שוכרים של התובעת?"

ש. "זה נכון שבשלב מסוים קניתם את הבית שלכם?"

ת. "כן"

ש. "נכון שהגב' פלדמן הייתה מעורבת בחתימת החוזה?"

ת. "כן"

ש. "במה התבטאה המעורבות שלה?"

ת. "אנחנו חתמנו חוזה אצל עו"ד קרקובר ושילמנו הכל, הם הגיעו אלינו ואז רותי אמרה שמשהו השתנה בדולר או האינפלציה והם מרגישים שהפסידו, באותו רגע הוצאנו שיק והוספנו להם. על מנת לחסוך אי נעימות" (פרוטוקול, עמוד 6 שורות 25-30 וכן עמוד 7 שורות 1-3).

75. מקובלת עליי עדותו של הנתבע באשר לסיכום בעניין סכום דמי השכירות: "...בדצמבר 2006 בזמן שהדולר עלה משך שנים והשוק היה בשפל ומחיר השכירות היה גבוה זה נשמע הגיוני שהמחיר לא צריך לעלות" ובהמשך - "בשנה הראשונה של השכירות הדולר עלה מאוד והמחיר של השכירות היה צמוד לדולר. שמונה שנים קודם לכן הדולר היה בעליה ולכן זה לא אותה שכירות כל השנים". עוד העיד הנתבע - "ההצמדה לפי בחירת המשכיר הייתה לפי הדולר, שילמתי כל 3 חודשים, היא ביקשה שישולם לה במטבע דולרי במזומן. אנחנו משלמים בדולרים מזומנים. אם הדולר עולה, עולה לי יותר לקנות אותו. בדצמבר 2008 כאשר היא ביקשה העלאה, היא לא ביקשה להמיר לשקלים אלא ביקשה להעלות ל- 1700 דולר". הנתבע אף העיד כי באם התובעת הייתה אומרת באופן מיידי עוד לפני שנכנסו הנתבעים לנכס כי טעתה ומבקשת לבטל את הסכם השכירות, היה עושה כן ואף אם הייתה התובעת פונה אליו חודשיים אחרי שנכנסו לנכס היו יכולים עוד להגיע להסכמה – "אני לא אומר שזה טעות. כל אחד מבין שאם בזמן אמת הייתה מודיעה על טעות, בסדר, אבל אחרי שנתיים זה לא טעות אמיתית, אלא שלא משתלם לה לקיים את החוזה" (פרוטוקול, עמוד 12 שורות 17-32 ועמוד 13 שורות 1-8 ושורות 15-16).

76. יתרה מכך, התובעת הבינה שסכום דמי השכירות הנקוב בהסכם חל גם על תקופת האופציה שכן העידה כי ביקשה מהנתבעים לערוך הסכם חדש ולהעלות את דמי השכירות – "אני באתי אליהם 3 חודשים לפני הזמן, לפני שנגמרו השנתיים של השכירות ואמרתי להם שאני רוצה לעשות חוזה חדש ולהעלות את דמי השכירות מ- 1,200 דולר ל- 1,700 דולר לחודש. הם באו ואמרו לי שאני לא יכולה להעלות ב- 40% וקשה להם ואז החלטתי להיות נחמדה ולהעלות להם ל- 1,330 דולר והם לא הסכימו בשום פנים ואופן" (פרוטוקול, עמוד 15, שורות 21-24).

77. לאור האמור לעיל, אני קובעת כי ככל שטעתה התובעת היה זה לעניין כדאיות העסקה, טעות אשר אינה מזכה את הטועה בביטול ההסכם ומשכך טענתה לביטול ההסכם מטעם זה, נדחית.

78. משנדחו טענות אלו, יש לבחון האם ניתן לומר כי ההסכם פגום בגין התנהלות העולה כדי חוסר תום לב מצד הנתבעים.

3. חובת תום הלב במשא ומתן

79. התובעים טענו, כאמור, כי הנתבעים הפרו את חובת תום הלב במשא ומתן, שכן ההסכם שנחתם שונה, בפועל, מטיוטת ההסכם שערכה התובעת ושצורפה כנספח ב' לכתב התביעה, וזאת על אף שהנתבעים אמרו כי יערכו את ההסכם בהתאם לטיוטה שערכה התובעת ובהתאם להסכמות שגיבשו הצדדים במו"מ.

80. הלכה היא, כי: "...את עקרון תום -הלב יש להפעיל באורח מרוסן ובממדים נאותים, על מנת למנוע מצב שבו יחליפו דיני תום-הלב את דיני החוזים, דינים שבבסיסם רצונו החופשי של הפרט והסכמתם של הצדדים לחוזה." (גבריאלה שלו, שם, בעמ' 93).

81. בע"א 4839/92 יוסף גנז נ' מרדכי כץ, פד"י כרך מח(4) עמ' 749, נדון בין היתר היחס בין עילת העושק לעילת חוסר תום הלב. בית המשפט ציין כי שימוש בעילה של חוסר תום לב מקום בו נקבע כי לא מתקיימת עילת העושק, יש משום סכנה והזהיר כי שימוש כזה עלול למעשה אם לא להלכה, להרחיב את תחום עילת העושק ואף עילות נוספות לרבות הכפייה, כפי שנקבעו על ידי המחוקק.

82. וכך קובע כב' השופט זמיר שם בעמ' 765: "לדעתי, אין לומר שניצול לחץ נפשי, שלא הגיע כדי עושק, בכל זאת הגיע כדי חוסר תום לב אלא אם קיים דבר מה נוסף, מעבר לניצול הלחץ, המלמד על התנהגות שאינה הוגנת עד כדי כך שיש לראות בה חוסר תום לב...חוסר תום לב הוא מושג עמום וגמיש. לכן אין קושי למתוח את הגבול של תום הלב, באמצעות חובת ההגינות, באופן שיטשטש את הגבול של עילות אחרות, ואולי אפילו ידחק את רגליהן של עילות אחרות, ולא רק את העילה של עושק אלא גם, לדוגמא, את העילות של הטעיה וכפייה. הסכנה אורבת בעיקר מצד מקרים קשים, כמו המקרה שלפנינו, שבו השכר הנתבע עשוי להיראות גבוה במיוחד. אך אסור שמקרה קשה ישבש את הדין. אחרת נמצא עד מהרה שתום הלב מתפשט כמו גידול פרא ומאיים על היציבות של דיני החוזים ועל העקרון של חופש החוזים. ועל כך הזהיר אותנו השופט ברק לאמור: "מן הראוי הוא להציב גבולות להיקף תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים, כדי שלא להכביד יתר על המידה על חיי המסחר וכדי למנוע פגיעה ביציבות המסחר ובציפיות הצדדים..." (ע"א 230/80 פנידר בע"מ נ' קסטרו, פ"ד לה(2), 713, 725).

83. ההבטחות והמצגים להם טוענים התובעים – לא הוכחו ולא מצאתי כי הנתבעים הבטיחו לתובעת בצורה כזו או אחרת, כי תקופת השכירות תוארך רק בהסכמת שני הצדדים להסכם.

יתרה מכך, לא מצאתי כי הסכם השכירות סותר את העקרונות הספורים הנקובים בנספח ב'. מה עוד שכאמור על הסכם השכירות, המאוחר לנספח ב', חתמו הצדדים.

84. לאור כל האמור, נדחית טענת התובעים בעניין זה.

4. הפרת ההסכם:

הערה מקדימה – יוער, כי אין מחלוקת בין הצדדים שדמי השכירות החוזיים משולמים כסדרם שכן כשנשאלה התובעת – "בשנים האחרונות בנך זיו גובה מהם דמי שכירות?" השיבה "כן" וכשנשאלה "הם משולמים במועד?" השיבה "כן" (פרוטוקול, עמוד 16 שורות 12-15).

בעניין זה העיד אף התובע כי הוא גובה דמי שכירות מהנתבעים והיחסים קורקטיים (פרוטוקול, עמוד 16 שורות 25-28).

א. אי מתן הודעה במועד על מימוש תקופת האופציה

85. התובעים טענו, כי הנתבעים הפרו את ההסכם בשל אי מתן הודעה במועד על רצונם לממש את האופציה ובנסיבות אלה - הסכם השכירות בוטל.

86. ההסכם שנחתם ביום 1.12.06 בין התובע לנתבעים, נספח א' לכתב התביעה, קובע בסעיף 2.1, כי "המשכיר משכיר בזה לשוכר והשוכר שוכר בזה מאת המשכיר את הדירה לתקופה של 12 חודשים החל ביום 1 בפברואר 2007 וכלה ביום 1 בפברואר 2008 (להלן: "תקופת השכירות")".

87. בסעיף 2.2 קובע ההסכם, כי "לשוכר ניתנת אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת מידי שנה ועד לסך של עשר שנות שכירות, בהודעה שתימסר למשכיר מראש עד 30 ימים לפני תום תקופת השכירות (להלן: "תקופת אופציה"). מוסכם כי תנאי השכירות יחולו בהתאמה גם על תקופות האופציה".

דרישת הכתב

88. התובעים טענו, כי על הנתבעים היה להודיע להם על כוונתם ורצונם לממש את תקופת האופציה בכתב וכי הנתבעים לא הודיעו להם על רצונם כאמור. מנגד, טענו הנתבעים, כי בהוראות הסכם השכירות לא נקבעה צורת ההודעה וכי מכל מקום, הודיעו ביום 31.10.07 או בסמוך לכך, עת נפגשו עם התובעת בביתה ושילמו לה את דמי השכירות עבור 3 החודשים האחרונים בשנת השכירות הראשונה, כי הם בוחרים לממש את האופציה המוקנית להם בהסכם השכירות ולשכור את המושכר לשנה נוספת.

עוד טענו, כי ביום 31.12.07 או בסמוך לכך, הודיעה הנתבעת, פעם נוספת, בשיחה טלפונית לתובעת, כי הנתבעים בוחרים לממש את האופציה ולשכור את המושכר לשנה נוספת.

89. כאמור לעיל, סעיף 2.2 להסכם השכירות קובע כי על השוכר ליתן הודעה למשכיר מראש בדבר רצונו לממש את תקופת האופציה אשר נקבעה בהסכם. סעיף 2.2 להסכם השכירות אינו מתייחס לדרך מתן הודעה על רצון לממש את תקופת האופציה ולכן הנתבעים יכלו להודיע בדרכים שונות: בשיחה טלפונית, בכתב וכו' על כוונתם לממש את תקופת האופציה.

90. התובעים טענו, כי סעיף 11.2 להסכם קובע כי על הודעה למימוש תקופת האופציה להינתן בכתב. סעיף זה אינו עוסק כלל בצורת ההודעה על מימוש האופציה שכן סעיף זה עניינו אי נקיטת צעדים ו/או מתן ארכה והקביעה שאינם מהווים ויתור על זכויות הצדדים עפ"י ההסכם.

91. לאור האמור, ומשאין בהסכם כל הוראה לענין דרישת הכתב בקשר להודעה בדבר מימוש האופציה, דין טענה זו של התובעים להידחות.

מסירת ההודעה בדבר מימוש תקופת האופציה

92. כאמור, הנתבעים טענו כי הודיעו על רצונם במימוש תקופות האופציה בעל פה לתובעים, כפי שפורט לעיל. אומר כבר עתה, כי גם אם אצא מנקודת הנחה שהנתבעים לא הוכיחו כי הודיעו בעל פה על מימוש תקופת האופציה, הרי שהתובעים בהתנהגותם הסכימו, הלכה למעשה, למימוש תקופת האופציה שכן התובעים לא פנו אל הנתבעים בכל טענה שהיא בתקופה הרלוונטית ואף גבו מהם את דמי השכירות בהתאם להוראות ההסכם, כפי שיפורט להלן.

93. במוצג 5 לתצהירי עדות ראשית ותיק מוצגים מטעם הנתבעים, אשר עליו מופיעה חתימת התובע, לכאורה, נכתב: "אני מאשר בזאת כי הודעת לי בדבר רצונך להאריך את חוזה השכירות של דירתי מרח' בר-כוכבא 7 ב' בנס ציונה לשנה נוספת החל מ-1 בפברואר 2008 ועד ל-31 בינואר 2009 וזאת בהתאם לסעיף 2.2 לחוזה השכירות שנחתם בינינו ביום 1 בדצמבר 2006".

94. רויטל פלדמן, בתה של התובעת, העידה כי היא חתמה על מסמך עבור הנתבעים בשם אחיה, שמופנה לעיריית נס ציונה לצורך קבלת הנחה בארנונה, אך העידה כי אינה זוכרת איך נראה המסמך -"האמת היא שסייעתי לחגית ולזוג בעצם לרמות את העירייה. כשמבקשים הנחה בארנונה לנשים נשואות זה לא נכון. אני סייעתי כי הארנונה בנס ציונה גבוהה, ברגע שיש אפשרות להנחה, אני חתמתי על סמך שחגית שהיא לא נשואה מבקשת הנחה בארנונה. את החתימה חתמתי בשם אחי למרות שלא הייתי צריכה אבל זה לא המכתב שהופנה לעירייה. זה לא המכתב שאני חתמתי עליו. אני חתמתי אך לא על המכתב הזה. חתמתי על מכתב שמופנה לעיריית נס ציונה שבו חגית משכירה מאחי את הבית ואני יודעת שהיא אם חד הורית ולכן מבקשת הנחה. אני לא זוכרת מתי נכתב המכתב". כאמור, רויטל העידה כי לא חתמה על המסמך שהוצג ואף רמזה כי החתימה זויפה – "...אין לי מושג איזה מסמך הופנה, אולי העתיקו את חתימתי. זה לא המכתב שחתמתי עליו", אולם מנגד רויטל לא שללה שזהו כתב ידה –

"לא אמרתי שזה לא כתב היד שלי, אמרתי שזה לא המסמך שאני חתמתי עליו. זה חתימה שאני זייפתי בשביל אחי. זו חתימתי אבל אני חתמתי לא על המסמך הזה" וכשנשאלה- "את טוענת שהחתימה הזו הולבשה על המסמך הזה?" השיבה - "אני לא טוענת כלום, אני רק אומרת שזה לא המסמך שחתמתי עליו" (פרוטוקול, עמוד 8 החל משורה 24 עד עמוד 10).

לא היה בפי גב' רויטל פלדמן כל הסבר המניח את הדעת מדוע, לכאורה, "הולבשה" חתימתה על המסמך. מה עוד, שבהתאם לרישום ע"ג מסמך זה, מדובר בצילום של המסמך המקורי שהוגש לעיריית נס ציונה ביחד עם הבקשה לקבלת הנחה מתשלום ארנונה לשנת הכספים 2008 שהגישה הנתבעת לעיריה ביום 3.1.08 אשר הוגשה וסומנה נ/2. יודגש, כי בקשה זו להנחה בארנונה אשר אליה צורף מוצג 5 כאמור אף אושרה ע"י העיריה ביום 4.2.08.

95. לאור האמור לעיל ומשעדות הנתבע בעניין זה מהימנה ואמינה בעיניי, אני קובעת כי התובע

ו/או מי מטעמו אישר, כי ניתנה הודעה על הארכת הסכם השכירות לתקופת האופציה הראשונה, החל מיום 1.2.08 ועד ליום 31.1.09.

96. מוצג 6 הינו קבלה עליה חתום התובע, אשר בה נכתב: "הנני מאשר כי קיבלתי מקורן חגית סך של 3600$ במזומן עבור דמי שכירות לחודשים אוגוסט 2009 ועד אוקטובר 2009 (כולל). הנני לאשר בזאת כי השוכרת קורן חגית מימשה את האופציה מחודש פברואר 2009 ועד חודש ינואר 2010".

97. הנתבע נחקר בעניין מוצג 6-

ת. "לגבי שנת השכירות השניה הגשנו את המסמך לעיריית נס ציונה והיום הגשנו את הצד השני. לגבי האישור שזיו נתן לנו, ביקשתי ממך לחתום על זה אחרי שרות ביקשה להעלות את דמי השכירות וחששתי ורציתי להעלות את היחסים איתם לפסים פורמליים".

ש. "זה אישור של אוגוסט 2009, היית צריך אישור מינואר".

ת. "יכול להיות"

(פרוטוקול, עמוד 13 שורות 26-30).

98. עדות הנתבע כי קיבל מאת התובע את האישור - מוצג 6, מהימנה ואמינה בעיניי, גם אם האישור התקבל בדיעבד. מה עוד, שיש בו אף כדי לאשר קבלת דמי שכירות במהלך תקופת האופציה השנייה. לאור האמור, אני קובעת כי הוכח ע"י הנתבעים שניתן ע"י התובע אישור בדבר מימוש תקופת האופציה השנייה.

99. משכך קבעתי, הרי שנותר לבחון האם האופציה מומשה במועד שנקבע בהסכם השכירות.

100. לשון ההסכם קובעת מפורשות כי באם השוכר מעוניין להאריך את תקופת השכירות מעבר ליום 1.2.08 ולממש את תקופת האופציה, עליו להודיע למשכיר מראש עד 30 יום טרם סיום מועד תקופת השכירות – 1.2.08 קרי; עד ליום 1.1.08.

101. מוצגים 5 ו-6, אינם נושאים תאריך ולכן לא ניתן למעשה לדעת אימתי הודיעו הנתבעים -השוכרים לתובע - המשכיר, על רצונם לממש את תקופת האופציה והאם הודעה זו ניתנה במסגרת הזמן שנקבעה בסעיף 2.2 להסכם. יחד עם זאת, כאמור הוכח ע"י הנתבעים כי מוצג 5 הוגש לעירית נס ציונה ביחד עם נ/2 כבר ביום 3.1.08 באופן שמחזק את טענת הנתבעים כי הודיעו לתובעים או מי מהם במועד הנקוב בהסכם על רצונם לממש את תקופת האופציה הראשונה. אף אם אלך לשיטתם של התובעים, קרי, שמוצגים 5 ו- 6 ניתנו בתאריך מאוחר מהתאריך המתחייב למתן ההודעה על פי ההסכם, קרי, שהנתבעים הודיעו על רצונם לממש האופציה לאחר המועד הנקוב בהסכם, אין בכך בכדי לגרוע מהעובדה שהמשכיר – התובע אישר כי האופציה מומשה, הלכה למעשה, על ידי הנתבעים. התנהגותו הרציפה של התובע ואישורים אלו החתומים על ידי התובע או מי מטעמו הינם למעשה הסכמת התובע לשינוי הוראות ההסכם הרלוונטיות התוחמות את זמן מתן הודעה על מימוש האופציה, כפי שיפורט להלן.

102. ההלכה הפסוקה הכירה באפשרות שינוי הוראות הסכם ע"י התנהגות הצדדים. יפים הדברים שנאמרו בעניין זה בע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 035:

"נקודת המוצא בבחינת שאלה זו מצויה בהוראת סעיף 23 לחוק החוזים. הוראה זו משקפת את עקרון "חופש הצורה" (ראה: פרופ' ג' שלו, דיני חוזים (דין, תש"ן) 285-286), אשר לפיו חוזה יכול שייעשה בכל צורה שהיא, אלא אם צורה מסוימת היא תנאי לתוקפו, על-פי חוק או על-פי הסכם בין הצדדים. מעיקרון זה נובעת גם המסקנה, כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת דווקא. בין השאר, ייתכן שייווצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - על-ידי התנהגות הצדדים (ראה שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 286). ייתכן גם כי מהתנהגות הצדדים לחוזה, או אחד מהם, יוסקו התחייבות חוזית, המתוספת להסדר החוזי אשר עלה על הכתב (ראה: ע"א 588/87 [1]), או אומד דעתם של הצדדים לעניין משמעותו של החוזה או הוראה בו (ראה: בג"צ 567/87 [2], בעמ' 703)...כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת הדעת לסטות מהוראות החוזה. עיקרון זה נובע מהוראות סעיפים 2 ו- 5 לחוק החוזים, לפיהם נדרשת, כתנאי לשכלולם של הצעה וקיבול, מסקנה בדבר גמירת-דעת. משמעות דרישה זו תוארה על-ידי פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 91, כ"רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות". עקביותם הפנימית של דיני החוזים מחייבת, כי המסקנה שהוראה חוזית שונתה או בוטלה תושתת על בסיס מוצק וברור, לא פחות מזה הנדרש לשם הסקת עצם קיום היחס החוזי בין הצדדים. גם הצורך במערכת יחסים יציבה וניתנת לחיזוי מראש על-ידי הצדדים מחייב, כי לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם, ודברים אלו נכונים, מקל וחומר, כשמדובר בחוזה שלא נקצב לו זמן, ואשר מעצם טיבו הוא חוזה לתקופה ארוכה, כבענייננו. תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור (לעניין דומה ראה ע"א 195/84 [3], בעמ' 279), יהיה - בחוזים מסוג זה - קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם, אם כי עצם קיומו של דפוס כזה איננו מעיד על התוכן הקונקרטי של הסטיה מן החוזה המקורי, אותו יש לקרוא לתוך החוזה בין הצדדים. לשם השוואה יצוין, כי לדרישה זו ניתן הד גם בפסיקה האמריקנית, אשר לא הסתפקה בהפרה מקרית של תניה חוזית כבסיס לשינוי החוזה על-ידי הצדדים ודרשה רצף התנהגותי המעיד על שינוי כאמור (ראה, למשל: ; 140, at[10] (1985) . Dauer v. Flight intern., inc 30, at[11] (1983) . Trust co& bank) shalom farms v. Columbus".

103. יתרה מכך, גם התנהגות התובעת, מעידה כי האופציה מומשה במועד, שכן התובעים ציינו בכתב התביעה כי התובעת פנתה אל הנתבעים לראשונה רק לקראת סוף השנה השנייה של השכירות, בדצמבר 2008, וזאת על אף שהתובעים טענו כי הנתבעים לא הודיעו להם על רצונם לממש את האופציה. לא זו אף זו, פניה זו של התובעת, לא נעשתה בכדי להודיע על הפרת ההסכם עקב אי הודעה על מימוש תקופת האופציה אלא כטענתה נעשתה על מנת להעלות את דמי השכירות ולבחון אם הנתבעים מוכנים לשלם החל מהשנה השניה לתקופת האופציה (שנת השכירות השלישית) סכום גבוה יותר עבור השכירות. זאת ועוד, התובעים לא הכחישו בכתב התביעה כי מספר ימים לאחר מכן, ביום 25.12.08, נספח ג' לכתב התביעה, הודיעו הנתבעים לתובעת על רצונם לממש את האופציה לשנה נוספת.

104. רק במכתב מיום 23.8.09 שכותרתו "התראה טרם נקיטת הליכים", נספח ה' לכתב התביעה, הודיעה ב"כ התובעים לנתבעים כי לא הועברה לתובעים הודעה בדבר רצון הנתבעים להמשיך את השכירות מעבר ליום 1.2.08 ולכן, לטענת התובעים, לכל המאוחר, החל מיום 1.2.08 הסכם השכירות בוטל.

105. כשנשאלה התובעת בעניין זה – "מתי הייתה הפעם הראשונה שהודעת לתובעים על זה שב-1.2.08 הסכם השכירות בוטל?" השיבה – "אני לא הודעתי, לא הייתי בארץ אז, הייתי בחו"ל חודשיים וחצי ולא הודעתי להם והם לא הודיעו לי שהם ממשיכים את החוזה"

ש. "מתי חזרת לארץ?"

ת. "בסוף ינואר. נסעתי בנובמבר 2007 חזרתי באמצע ינואר 2008"

ש. "אך לשיטתך החוזה בוטל ב- 1.2.08. היית בארץ. אם בנקודת הזמן הזו החוזה בוטל, מה עשית באותו תאריך שהיה בו כדי להעיד על כך שלשיטתך החוזה בוטל?" ובהמשך – "הפעם הראשונה שהחלטת להעלות את הטענה הזו שלא הודיעו לך והחוזה בוטל זה אחרי שהייתה בינכם מחלוקת. העלית את הטענה הזו בדיעבד" השיבה – "נכון" (פרוטוקול, עמוד 14 שורות 14-20 ועמוד 15 שורות 13-15).

106. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הסכם השכירות הוארך בהתאם להתנהגות הצדדים, שכן התובעים לא טענו כי האופציה מומשה שלא כדין אלא רק ביום 23.8.09. כאמור, בהתאם להלכה הפסוקה, צדדים רשאים לשנות הסכם ולהתנות עליו גם בדרך של התנהגות ככל שזו משקפת את גמירות דעתם לסטות מהוראות ההסכם, לפיכך אני קובעת כי במקרה זה התנהגות התובעים מלמדת על כך שלא היו להם, לפחות עד ליום 23.8.09, טענות כלשהן כנגד הנתבעים בעניין אי מתן הודעה בקשר למימוש האופציה שבהסכם. זאת ועוד, עמידה דווקנית על הדרישה להודיע על מימוש תקופת האופציה 30 יום מראש, אינה מתיישבת כאמור עם התנהגות התובעים ואין בסעיף 11.2 להסכם כדי להואיל לתובעים בעניין זה נוכח התנהלותם הם, מתן האישורים, קבלת שכר הדירה בתקופות האופציה ואי העברת כל דרישה אחרת לנתבעים.

107. אשר על כן, טענת התובעים בעניין אי מתן הודעה על מימוש תקופת האופציה במועד, נדחית.

הפרות נוספות

108. התובעים טענו להפרות נוספות. לטענתם, הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שביצעו שינויים במושכר ללא ידיעתם ואישורם של התובעים. כמו כן, טענו התובעים כי הנתבעים טרם העבירו לידיהם שטר ביטחון בסך של 10,000 ₪, הגם שהיה עליהם להעבירו עוד במועד חתימת ההסכם.

התובעת טענה, כי האמינה לנתבעים וסמכה עליהם שיעבירו לה את הביטחונות והערבים ולכן הסכימה לחתום על ההסכם ולהעביר החזקה בנכס טרם השלמת התחייבויות הנתבעים. כמו כן, לטענת התובעים, ביטחו הנתבעים רק את תכולת המבנה ללא ביטוח המבנה עצמו.

109. הנתבעים טענו מנגד, כי במשך כשנתיים מיום חתימת ההסכם, לא העלו התובעים טענות כלשהן כלפיהם בעניינים אלו. לא זו אף זו, התובעת אף ביקרה במושכר ולא היו לה הערות ו/או טענות כלפי הדרך בה שמרו ונהגו הנתבעים במושכר ורק בתחילת חודש ספטמבר 2009, יותר משנתיים ושמונה חודשים לאחר חתימת ההסכם, קיבלו הנתבעים את מכתב ב"כ התובעת, בו עולה לראשונה טענת התובעים להפרת ההסכם. עוד טענו הנתבעים, כי החתימו שני ערבים אך התובעת ויתרה על שטר הערבות במעמד חתימת ההסכם ורק לאחר כ-3 שנים ולאחר שדרישותיה להעלאת דמי השכירות, לא נענו, העלתה טענה בנושא זה. לאור האמור, טענו הנתבעים כי ניסיונותיה של התובעת לבטל את ההסכם, נגועים בחוסר תום לב ועומדים בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים. יתרה מכך, אף אם יתקבלו טענות התובעת כי עמדה לה זכות ביטול כלשהי, הרי שהתובעת ויתרה בהתנהגותה על זכויות אלו, שכן גבתה דמי שכירות למשך 8 חודשים לאחר שהודיעה על ביטול ההסכם ובכך ויתרה למעשה על הטענות בדבר הפרת ההסכם ו/או טענות שקדמו לכך.

ב. ביצוע שינויים במושכר ואי העברת שטר ביטחון

110. סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1973 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") קובע, כי צד לחוזה הנפגע מהפרתו, רשאי לבטל את החוזה באחד משני מצבים: כשההפרה היא יסודית, או כשההפרה אינה יסודית אך הנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה. הפרה יסודית אינה מבטלת את החוזה מאליה. היא מעמידה בפני הנפגע את הברירה אם לבטל את החוזה או להמשיך בקיומו (ראו: ע"א 513/66 זילברמן נ' קרית חיים (ארלוזורוב) אגודה הדדית בע"מ, פ"ד כא(1) 269, 273 (1967); ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה(5) 113, 119 (1991); ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, 52-51 (1993); גבריאלה שלו דיני חוזים 546 (מהדורה שניה, 2005) (להלן: שלו)).

111. עם זאת, ראוי להדגיש, כי הנפגע עלול לאבד את ברירת ביטול החוזה המוקנית לו בין מחמת מחדל הכרוך באי הפעלת זכות הביטול המוקנית לו על-פי הדין, ובין אם בשל מעשה אקטיבי מצדו של הצד הנפגע, ובכלל זה הסכמה בינו לבין הצד המפר או מחילה מצדו על ההפרה, אשר במסגרתה יוותר הצד הנפגע על הפעלת זכותו לביטול החוזה.

112. סוג נוסף של ויתור אקטיבי מצדו של הצד הנפגע, מושתת על הדוקטרינות המשפטיות של השתק וחובת תום הלב. חשוב להדגיש בהקשר זה כי אישור החוזה או ויתור על ברירת הביטול, אין פירושו ויתור על סעדים אחרים העשויים לעמוד לרשות הנפגע עקב הפרת החוזה. נושא זה נדון בהרחבה בספרם של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן הגורסים כי קשה להצביע על מגמה אחידה בפסיקה המתייחסת להתנהגות של הנפגע לאחר היוודע לו על הפרה של החוזה. אחת הדוגמאות המובאות לשם הבהרת השקפתם זו מוצגת תחת הכותרת "קבלת טובת הנאה על-פי החוזה", ולפיה הנפגע ייחשב כמי שאישר את החוזה אם ניצל במודע זכויות המוקנות לו על-פי החוזה לאחר שנודע לו דבר ההפרה, וזאת - בנסיבות שבהן יהא הדבר בלתי הוגן או בלתי נאות לאפשר ניצול זכויות אלה ולהמשיך לטעון לביטול החוזה (פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, חוזים, כרך ב' (תשנ"ג-1992), עמ' 1133-1134).

113. בהקשר זה יובהר, כי טענות התובעים בדבר הפרת ההסכם, ביצוע שינויים במושכר ואי העברת שטר ביטחון, הועלו לראשונה במכתב ב"כ התובעים מיום 23.8.09, בו נטען כי הנתבעים מפרים את ההסכם ולכן הם נדרשים לפנות את המושכר או לחילופין לתקן את ההפרה בתוך 7 ימים מיום קבלת המכתב.

114. סעיף 5 להסכם עוסק בשמירה על הנכס ובביצוע שינויים. סעיף 5.1 קובע – "מוסכם כי השוכר רשאי לבצע בדירה שינויים שאינם מהותיים כגון תליית תמונות, מדפים, התקנת ארונות וכו'. ביצוע שינוי מהותי בדירה יעשה רק בהסכמתו של המשכיר מראש ובכתב".

115. אין חולק, כי הנתבעים ביצעו שינויים במושכר, אולם יש לבחון האם שינויים אלו הינם שינויים מהותיים אשר אי קבלת הסכמת המשכיר בכתב ומראש לביצועם מהווה הפרת ההסכם. בעניין זה, מעדיפה אני את גרסת הנתבעים, על פני גרסת התובעים וזאת כפי שיובהר להלן.

116. ראשית, אינני סבורה כי השינויים שבוצעו הינם שינויים מהותיים. כאמור, סעיף 5.1 להסכם קובע כי תליית תמונות, מדפים, התקנת ארונות וכדומה אינם שינויים מהותיים. המשותף לאלו הינו שמדובר בשינויים הניתנים להסרה. הנתבע, העיד, כאמור, כי בנו גדר עץ ופרגולה - "בנינו גדר עץ בין הגינה האחורית לקדמית, 2000 ₪, בנינו פרגולה שעושה צל בגינה האחורית שעולה 2800 ₪", מבלי שקיבלו את אישור בעלי הנכס לבנייתם אולם העיד כי מדובר בשינויים שניתן להסירם ועדותו בעניין זה לא נסתרה (פרוטוקול, עמוד 13, שורות 10-13). באשר לחדר לתינוק שהתובעים טענו כי נבנה, יאמר, כי רויטל פלדמן העידה, כי הנתבעים סגרו חדר לתינוקם שרק נולד אולם לא זכרה את התאריך המדויק. כמו כן, העידה כי איך שיצאה מהבית צלצלה לאמה – התובעת – ואמרה לה שנבנה חדר נוסף (פרוטוקול, עמוד 8, שורות 9-23). עיון בתמונות שצירפו התובעים מעלה, כי אין מדובר בבניית חדר לתינוק אלא בהוספת מחיצה מעץ וגבס בגובה 110 ס"מ שהוצבה בידיעתה של התובעת. מכל מקום, מדובר במחיצה בלבד ולא בבניית חדר. עוד יודגש, כי המחיצה אינה מחוברת בחיבור של קבע לבית וניתן בנקל להסירה (סעיף 43 לתצהיר הנתבעת וסעיף 44 לתצהיר הנתבע). הנתבעים לא נחקרו בעניין זה ולא הוכח ע"י התובעים כי אכן מדובר בבניה שאינה ניתנת להסרה.

117. זאת ועוד, כפי שהעידה רויטל פלדמן, אמה ידעה על בניית המחיצה (קיר הגבס) עוד כשביקרה רויטל במושכר, אולם רק במכתב מיום 23.8.09 עלתה לראשונה טענה להפרת ההסכם, עקב ביצוע שינויים במושכר. זאת ועוד, לא עולה בבירור מתצהיר התובעים אימתי נודע להם על שאר השינויים שבוצעו במושכר ולא בכדי. לפיכך, אני קובעת כי דין טענה זו להידחות וכי הנתבעים לא הפרו את ההסכם בעניין זה.

118. בעניין הטענה בדבר אי העברת שטר ביטחון, יאמר כי אמנם אין חולק על כך שנכון ליום הגשת התביעה, הנתבעים טרם המציאו שטר ביטחון אולם גם בעניין זה, סבורה אני כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם שכן התובעת בעצמה טענה כי היה על הנתבעים להעביר את שטר הביטחון עוד במועד חתימת ההסכם ומשהתובעת מודה כי הסכימה לחתום על ההסכם ולהעביר החזקה בנכס טרם השלמת התחייבות זו, הרי שוויתרה על הדרישה לקיים ההתחייבות, עוד טרם שנחתם ההסכם. זאת ועוד, לא הוכח בפני כי התובעת פנתה לנתבעים בעניין זה וטענתה הראשונה בעניין, הינה מיום 23.8.09, בעוד ההסכם נחתם שנתיים ושמונה חודשים לפני כן. לאור האמור, טענת התובעים בעניין זה נדחית ואני קובעת כי הנתבעים לא הפרו את ההסכם בעניין זה.

ג. ביטוח מבנה המושכר

119. התובעים טענו, כאמור, כי הנתבעים ביטחו רק את תכולת המבנה ללא ביטוח המבנה עצמו.

120. סעיף 11.6 להסכם, קובע: "השוכר יבטח את הדירה בביטוח מבנה וצד ג' למעט ביטוח רעידות אדמה".

121. רק במכתב ב"כ התובעים מיום 31.2.10, נכתב: "אבקש כי ישלח למשרדי בהקדם האפשרי אישור על ביטוח מבנה לנכס שבסימוכין לעבר (מהתקופה בה קיבלתם את החזקה במושכר) וכן ביטוח תקף לשנה זו".

בסעיף 2 נכתב: "באם אין ברשותכם ביטוח מבנה תקף לשנה זו אבקש כי תודיעו על כך מיידית לאחר קבלת מכתבי (אפשר בטלפון) והן בכתב בכדי שהנושא יטופל בהקדם המיידי".

122. הנתבע השיב, בתגובה למכתב, כי לא פנו אליו ו/או לנתבעת בבקשה לקבל אישור על ביטוח מבנה המושכר. עוד כתב הנתבע, כי הנתבעים אכן התחייבו לבטח את המושכר בביטוח מבנה על חשבונם וכך אף נהגו מיום קבלת החזקה במושכר.

למכתב הנתבע צורף "טופס אימות נתונים והצהרת המבוטח דירה - מבנה בלבד" – חידוש פוליסה, הנושא תאריך 23.12.09, לפיו הנכס היה מבוטח במשך 3 השנים האחרונות.

באשר למסמך זה, נטען בכתב התביעה, כי "בעקבות התנהלות הנתבעים פנתה התובעת לנתבעים במכתב ובו דרשה לקבל אישור לביטוח המבנה. הנתבעים שלחו אישור ביטוח, אולם האישור כולל רק את המיטלטלין של הנתבעים ולא את המבנה עצמו".

טענת התובעים כי הנתבעים לא ביטחו את מבנה המושכר וכי המסמך שצורף למכתב הנתבע הינו ביטוח מיטלטלין ולא ביטוח מבנה - לא הוכחה, ומשכך דינה להידחות.

ד. הזנחת הטיפול ואי שמירה על הנכס

123. התובעים טענו עוד, כי הנתבעים מזניחים את המושכר.

124. סעיף 5.2 להסכם, קובע: "השוכר מתחייב לשמור על הדירה וישתמש בה שימוש סביר וימנע מהזנחה או זלזול". סעיף 5.3 קובע: "המשכיר יישא בעלות תיקון נזקים שהינם מבניים, כגון סדקים, ליקויי בנייה ותוצאותיהם". סעיף 5.4 קובע: "השוכר יישא בעלות תיקון נזקים בצנרת, מזגנים, תריסים חשמליים, ומערכת השקיה, לצורך כך יבטח השוכר את הבית בביטוח תיקונים למכשירי חשמל לפי בחירתו".

125. אין חולק כי ישנן תקלות בבית שכן כשנשאל הנתבע – "גם אני הייתי במושכר. אני ראיתי במו עיני את ההזנחה הנוראה, זה תוקן מאז?" השיב – "כן, יש הרבה מאוד תקלות בבית הזה, זה בית בן יותר מ- 10 שנים. יש הרבה תקלות שאנחנו מתקנים בעצמנו רק בשביל לא להוסיף שמן למדורה. כולל התקלות שעליהן העידה גב' ארצי שהם לא כלולים בביטוח המבנה ולא חלים על השוכר ותיקנו על חשבוננו. גם חלק מהתקלות שאת ראית מזמן תיקנו. לא מזמן צבענו את הסלון ואת הכניסה לבית" (פרוטוקול, עמוד 14, שורות 12-16).

126. הנתבע נשאל בעניין זה – "אני מתכוונת לחורים בקירות, טיח מתקלף, קשקושים על כל הבית, משהו מחריד. איך אתה מסביר לאור חובתך לתחזק את הבית בצורה נאותה?" והשיב – "אני מפנה לחוזה, שסדקים בקירות זה תיקונים שחלים על בעל הנכס. דבר שני זה בית שני ואנחנו מתקנים כמיטב יכולתנו בקצב שלנו. אנחנו התחייבנו בסיום השכירות לשפץ את המבנה ולהחזיר אותו כמו שקיבלנו ואנחנו נעמוד בהתחייבות שלנו" (פרוטוקול, עמוד 14 שורות 29-30 וכן עמוד 15 שורות 1-3).

127. לאור האמור, אינני מוצאת כי הנתבעים הפרו את ההסכם בעניין זה ויש לציין כי אף לא הובאה חוות דעת מקצועית מטעם התובעים בגין הנזקים ועלות תיקונם. זאת ועוד, לא הוכח בפני אילו תקלות תוקנו ואילו לא ולכן אני דוחה טענת התובעים בעניין זה.

5. חובת תום הלב בקיום חוזה

128. התובעים טענו, כי הנתבעים הפרו החובה לנהוג בתום לב בקיום ההסכם על פי סעיף 39 לחוק החוזים. "חובה זו לנהוג בתום לב בקיום חוזה, הינה חובתו של כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים בהתאם לרוח העסקה; שיתוף פעולה עם הצד האחר תוך התחשבות באינטרסים של הצד האחר והגשמת זכויותיו, נוכח מטרת החוזה" (ראה: גבריאלה שלו, שם, עמ' 105, 108).

טענה זו של התובעים נטענה בעלמא ומכל מקום לא הוכחה ע"י התובעים.

לאור כל האמור, לא מצאתי כי התובעים כלל הוכיחו שהנתבעים הפרו את החובה לנהוג בתום הלב בקיום ההסכם ומשכך טענה זו נדחית.

6. פגיעה בזכות הקניין ועשיית עושר ולא במשפט

129. התובעים טענו, כי הסעיף המקנה אופציה לנתבעים להאריך את תקופת השכירות למשך 10 שנים (סעיף 2.2 להסכם) מגביל את זכויות התובעים בנכס לרבות היכולת לממש את הנכס. לטענת התובעים, מדובר בפגיעה אנושה ומשמעותית בזכויותיהם הקנייניות, למשך תקופה ארוכה של עד כ- 10 שנים, ללא כל תמורה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 1163/05 רבקה חסין נ' ד"ר יהושע כפיר (פורסם במאגרים המשפטיים), אשר ב"כ התובעים הגישה לעיון בית המשפט ולתמיכה בטענה זו, בדיון ביום 10.11.11, שונה באופן מהותי מהמקרה דנא. פסק הדין הנ"ל עסק במקרה בו נחתם מסמך נוסף לחוזה השכירות, אשר כונה ע"י בית המשפט קמא "כתב אופציה". בכתב האופציה, יצרו הצדדים מנגנון המאפשר לשוכרי הנכס להאריך את תקופת השכירות מידי שנה בשנה נוספת לצמיתות. מקרה זה שונה מהמקרה דנא, בו תקופת האופציה נקבעה מלכתחילה בהסכם השכירות ל- 10 שנים.

עוד יאמר בעניין זה, כי חופש החוזים מאפשר לצדדים המנהלים משא ומתן לקבוע את תוכן ההסכם לפי רצונם, וכך מקנה הוא גם לכל צד למשא ומתן כוח להחליט אם הוא רוצה לכרות הסכם בתנאים מסוימים ומאפשר לכל צד לפרוש מן המשא ומתן, אם איננו מסכים לתנאים שהוצגו לו.

הנתבעים הוכיחו כי היה בכוונתם לשכור הנכס לתקופה ארוכה. אף התובעת אישרה בעדותה וכן בהתאם לנספח ב' לכתב התביעה כי גם היא התכוונה להשכיר את הנכס לתקופה ארוכה. בהתאם לכוונות אלה נחתם הסכם השכירות כפי שקבעתי לעיל.

לאור האמור לעיל, משבחר המשכיר להתקשר בהסכם נשוא התביעה ומשלא הוכח ע"י התובעים כי ההסכם פוגע באופן בלתי מידתי בזכויותיהם הקנייניות, דין טענה זו להידחות.

סוף דבר

130. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי יש לדחות התביעה וכך אני מורה.

משכך קבעתי, הרי שהבקשה לפיצול סעדים נדחית אף היא.

התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

זכות ערעור כדין

המזכירות תעביר פסק הדין לצדדים

ניתן היום, כ"ה חשון תשע"ד, 29 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.