נוכחים:

התובע וב"כ התובע עוה"ד שירן בני משה ועו"ד אילן שטאובר

ב"כ הנתבעים, עו"ד טורקלטאוב ועו"ד פילפול סגל

עו"ד יואב דוד, ב"כ ה"ה דנינו (הנתבעים הפורמאליים)

<#1#>

פרוטוקול

מר יהושע חג'ג', לאחר שהוזהר כחוק לומר את האמת משיב לשאלות עו"ד טורקלטאוב:

עו"ד טורקלטאוב:

מתנגד לעדות שמועה, סברה, שינוי חזית ולנספחים שצורפו שלא עפ"י כללי הראיות, כלומר שלא באמצעות עורכם.

המשך:

ש. אתה הכנת תוכנית כלכלית בקשר עם פתיחת המסעדה?

ת. אני ערכתי את התוכנית. יש תוכנית כזו.

ש. היא מצויה איתך פה?

ת. לא.

ש. מדוע לא צרפת אותה?

ת. לא היה צורך.

ש. אני מניח שבתוכנית התייחסת הן לתכנון הרצוי של המסעדה, נכון?

ת. כן.

ש. הן לצפי ההכנסות, נכון?

ת. כן.

ש. מספר העובדים?

ת. כן.

ש. מועד הפתיחה?

ת. אלה נושאים שאני לא נכנס אליהם באופן אישי, יש לי רו"ח, כלכלן, ובעלי מקצוע שמתעסקים עם זה. הם מאשרים לי אם התוכנית כדאית ואני זורם וממשיך.

ערכתי באופן אישי ונעזרתי בבעלי מקצוע.

ש. את התוכנית לא הצגת למר קהלני?

ת. לא.

ש. ואני מניח שערכת את התוכנית קודם שחתמת על הסכם השכירות.

ת. נכון.

ש. כלומר, קודם שחתמת על הסכם השכירות ידעת מה אתה מתכוון לבנות במקרקעין, נכון?

ת. אמת.

ש. ולכן למעשה לא היתה מניעה לצרף להסכם השכירות תשריט/תוכנית של שינוי בנייה שאתה מתכנן לעשות במקרקעין?

ת. לא הבנתי את השאלה.

ש. האם ידעת מראש מה אתה מתכוון לבנות במקרקעין המושכרים עפ"י תוכנית, יכולת לצרף או לפרט את מרכיבי הבנייה, שיפוץ, ולהטמיע אותם מראש בתוך הסכם השכירות. נכון?

ת. יכולתי, כן.

ש. ולא עשית את זה, נכון?

ת. נכון.

ש. לא רק שלא עשית את זה, תסכים איתי שעפ"י הסכם השכירות כל שינוי פנימי או בנייה שהיא לא עפ"י הוראות ס' 17 להסכם דורשת אישור מראש ובכתב של מר קהלני יו"ר המשכיר. נכון?

ת. נכון. לא הגשת התוכניות. יש תנאי כזה שקובע שהבנייה עצמה אמורה לקבל אישורו של מר קהלני.

ש. אני אומר לך שאם מר קהלני היה יודע מראש שאין לך שום כוונה לקיים הוראות ס' 17 אלא רק לבצע סגירת חורף ושיפוץ קוסמטי, כאמור בבקשה להיתר בנייה, הוא לא היה חותם איתך על ההסכם הזה. נכון?

ת. בכלל לא. זה בכלל לא נכון מה שאתה אומר.

ש. אני אומר לך שזו הסיבה שבגינה לא גילית במועד חתימת ההסכם, ולא פרטת בהסכם, מה בכוונתך באמת לעשות. נכון?

ת. הכול מפורט בהסכם. מה צריך לפרט מעבר לזה. לא היה מה לפרט מעבר לכתוב בהסכם.

ש. אם ידעת מראש שאתה בעצם מתכוון לבצע סגירת חורף ושיפוץ קוסמטי, למה הוכנס ס' 17 להסכם, הרי לא היתה לך כוונה לבצע הכתוב שם?

ת. ס' 17 היה אופציה לטובתי ולא לטובת מר קהלני. הבנייה של הבניין החדש היתה אמורה להיות במימונו של המשכיר. זה היה דבר שהיה לטובתי ולא לרעתי.

ש. אם ידעת מראש מה אתה עושה, ידעת שאתה לא עושה את ס' 17, ולכן שאלתי מדוע הוא עדיין מופיע בפירוט רב ובאריכות רבה בהסכם? למה לא אמרת למר קהלני שזה לא מה שאתה עושה ולא צריך הסעיף?

ת. זה דבר שרציתי אותו לעתיד.

ש. כלומר, אם אני מבין נכון, אתה אומר לנו עכשו שהתכוונת לפתוח פרוביזורית מסעדה.

ת. אתה קורא למיליון וחצי ₪ פרוביזורית.

ש. מה שאתה אומר שהתכוונת להשקיע מיליון וחצי ₪ ואז באיזשהו שלב, במסגרת תקופת השכירות, לבנות את ס' 17, תוך כדי שהמסעדה פועלת?

ת. כנראה שלא למדת את החומר טוב. מדובר בשתי חלקות נפרדות, חלקה אחת בנוי עליה מבנה, כאשר הבנייה החדשה אמורה להתבצע בחלקה נפרדת. אין לה שום שייכות לחלקה הזאת. אין לה שום שייכות לבנייה שאמורה להתבצע ולמה שהאדון קורא טיפול קוסמטי, מדובר במבנה הרוס לחלוטין, ללא תשתיות, כפי שהשמאי שלהם גם טוען והדבר הצריך השקעה של מאות אלפי ₪. אין שייכות בין המבנה החדש לישן.

ש. אני מקריא לך את ס' 17.1. אני אומר לך שלמדתי את החומר ואני קורא שמדובר בתחליף למבנה הקיים. האם התכוונת להשקיע מיליון וחצי ₪ כדי אח"כ להרוס את המבנה ולבנות תחתיו מבנה חדש?

ת. הכוונה תחליף המשמעות שהבנתי זה לא הריסה של המבנה הישן. אין הגיון שאשקיע הרבה כסף ואהרוס אותו. הכוונה לתחליף זה לבנות מקום יותר גדול, יותר רציני, לא חייב להרוס את המקום.

ש. אתה אומר לנו שהתכוונת לבנות או לשפץ את המבנה הקיים בסכום מצטבר של מיליון וחצי ₪.

ת. נכון.

ש. אני אומר לך שהערכתם במשותף את עלות בניית המבנה החדש כולו חלף למבנה הקיים ב-800,000 ₪. מפנה אותך לאמור בס' 17.3 להסכם השכירות. לאור האמור מה ההיגיון במקום לעשות את מה שכתוב בס' 17 לעשות את מה שאתה אומר?

ת. עלות הבנייה של 800,000 ₪ מדובר במעטפת בלבד. לא מדובר בבנייה של הפנים, לא מדובר בריהוט, לא מדובר במטבח ובכל ההשקעה.

ש. זו השקעה שבכל מקרה תצטרך לבצע?

ת. ברור.

ש. את ה-800,000 ₪ צריך קהלני לשלם, נכון?

ת. נכון. זה החלק הבסיסי.

ש. אם כך, ההשקעה שלך היא קבוע ולא משתנה אם המבנה החדש נבנה ע"י קהלני כי אתה צריך לרהט אותו ולמטבח אותו.

ת. יש הבדל בין מבנה של 100 מ"ר למבנה של 500 מ"ר. יש הבדל.

ש. כלומר, אתה מסכים איתי שידעת שאת ס' 17 אתה לא מבצע.

ת. בשלב הראשון.

ש. עפ"י התוכנית שלך מתי התכוונת לבצע אותו?

ת. עם התקדמות העסק.

ש. מתי?

ת. אני מעריך ששנתיים שלוש אחרי.

ש. אתה לא מופיע בהסכם השכירות לבד. שכרה יחד איתך הגב' דנינו, נכון?

ת. כן.

ש. אתה קורא לה נתבעת פורמאלית.

ת. כן.

ש. אתם שותפים?

ת. כן.

ש. נערך ביניכם הסכם שותפות?

ת. לא. בעל פה כן.

ש. ולא העליתם את תנאי השותפות על הכתב?

ת. לא. יש בינינו, ביני לבין בעלה – הבנה מספיקה.

ש. למרות שההבנה היא בינך לבין בעלה מי שמופיעה בחוזה השכירות זה הגב' דנינו ולא בעלה, נכון?

ת. כן.

ש. תפקידו של מר דנינו היתה שיש לו גישה ודלת פתוחה אצל עובדי הרשות המקומית?

ת. אין לי מושג. אני יודע שהוא עובד בעירייה.

ש. אתה אומר שעשית הסכם בעל-פה עם מישהו שאין לך מושג כמה הוא חזק בעירייה?

ת. אני יודע שהיה בזמנו סגן ראש העיר ולא עניין אותי כמה הוא חזק.

ש. אני מבין אם כך שלגב' דנינו יש ניסיון עשיר בניהול מסעדות ובתי קפה?

ת. לא.

ש. אם כך היא בטח העמידה לך מימון?

ת. לא.

ש. למה אתה צריך אותה בתור שותפה?

ת. כי הם הציעו לי את העסקה הזו, בעלה והיא. הם ניהלו את המו"מ הראשוני עם מר קהלני וצרפו אותי בהמשך המו"מ.

ש. מדוע צרפו אותך כי אתה הכסף?

ת. כי אני הכסף, כי אני מנהל עסקים רבים ויש לי ניסיון בניהול עסקים.

ש. ההסכמה היתה שאתה ממן והם מה הם עושים?

ת. הם עובדים, כמו שעובד שותף. הם יעבדו במסעדה, ננהל ביחד את המסעדה ומתוך הרווחים נכסה את ההשקעה.

חלוקת הרווחים בינינו שווה.

ש. בהנחה ומה שאמרת לנו היה מתקיים, אני מבין שאתה היית מתחלק איתם גם בהוצאות?

ת. אם מנכים את ההוצאות מהרווחים.

ש. מר דנינו עצמו היה מעורב במו"מ?

ת. ברור.

ש. ואתה נכנסת למו"מ תוך כדי שהוא התנהל, לא בסיומו אלא ניהלת יחד איתם מול מר קהלני?

ת. לא יודע באיזה פרק זמן ניהלו המו"מ אך מספר חודשים אחרי החתימה על החוזה נכנסתי למו"מ.

ש. אין משהו שהם יודעים על המו"מ ואתה לא יודע?

ת. אני לא חקרתי מה הם יודעים ומה הם לא יודעים. זה לא עניין אותי.

ש. מי ייצג אתכם בהתנהלות לגבי עריכת ההסכם?

ת. עו"ד יואב דוד.

ש. עו"ד יואב דוד היה חתום איתך על הסכם שכ"ט או איתם?

ת. לא איתי אך ברגע שהסתיים החוזה שילמתי לו. הם פנו אליו לקבל שירותיו.

ש. ברוב הפגישות המו"מ נכחו עו"ד דוד והם, לא אתה?

ת. אני לא יודע אם התקיימו פגישות כאלה ביחד.

ש. בכמה פגישות היית נוכח?

ת. אני לא הכרתי את מר קהלני, רק עם הגשת התוכנית. גם לא עם חתימת ההסכם. אני חוזר ואומר שלא פגשתי את מר קהלני ומר קהלני לא נכח בעת החתימה על ההסכם, עוה"ד שלו ייצג אותו, יום לפני קיבל אישור מוחלט לגבי הנוסח של ההסכם וחתמנו בפני עורכי הדין.

ש. אתה מסכים שמי שהתנהל מול קהלני זה לא אתה אלא מר וגב' דנינו?

ת. נכון.

ליוויתי את הליכי התכנון.

ש. אתה שכרת את האנשים שביצעו את התכנון, נכון?

ת. נכון.

ש. מי היה היועץ שלך לעניין איכות הסביבה?

ת. שכחתי את שמו.

ש. לא שילמת ליועץ איכות סביבה?

ת. יש בעלי מקצוע שעובדים איתי בשוטף בפרוייקטים שאני עובד. אם אני שולח אותם לבדוק תוכניות זה בתוך מערכת העבודה בינינו.

ש. האם נערך במקרה הספציפי הזה דו"ח איכות סביבה שהוגשה לוועדה המקומית?

ת. לא.

ש. האם נערכה תוכנית חשמל?

ת. לא זכור לי.

ש. האם נערכה תוכנית עומסים כנדרש של קונסטרוקטור?

ת. הוגשה לעירייה. קיבלת עותק שלה. זה נמצא אצלך בתוך המסמכים.

ש. הראה לי את תוכנית בדיקת העומסים של הקונסטרוקטור.

ת. יש בתיק.

ש. היה אדריכל או רק מהנדס במקרה הזה?

ת. היה מהנדס שהוא גם אדריכל והיתה גם אדריכלית. שמה רשום בניירת, אורלי.

ש. אתה עדיין בקשר איתה?

ת. לא. היא מתכננת מסעדות ומאז לא עשיתי מסעדות.

ש. היא לא תכננה לך מסעדה קודם?

ת. לא.

ש. אין לך מסעדה?

ת. לא.

ש. גם לא היתה לך מסעדה?

ת. אמת.

ש. למעשה זו הפעם הראשונה שהתכוונת לפתוח מסעדה?

ת. כן.

ש. לפי התוכנית האדריכלית כמה שולחנות היו במסעדה?

ת. לא זוכר פרטים מדויקים.

ש. יש תוכנית כזו?

ת. צריכה להיות בתוך המסמכים שהגשנו. אני יכול להראות לך, אין לי אותה פה. יש כזו. אני כרגע לא יכול לומר כמה שולחנות.

ש. לא חשבת שמספר השולחנות זה פרט חשוב למסור לרו"ח שעורך חוו"ד?

ת. רו"ח שלי לא יכול לדעת כמה שולחנות נמצאים. זה לא דבר קבוע שמקבעים בתוך המסעדה. יש חצר בחוץ, יש חצר פנימית, אתה לא מקבע אותם.

ש. התפוסה המקסימלית המתוכננת של המסעדה, עפ"י תנאי רישוי העסקים, כמה?

ת. לא זוכר.

ש. איפה זה כתוב?

ת. ערכתי בדיקה כזו ע"י כמה אנשים אחרת לא הייתי נכנסת להשקעה כזו.

ש. מה שמותיהם של האנשים?

ת. אנשים שמקורבים.

ש. אתה מסכים איתי שתוכנית הבנייה הוגשה מבלי שהובאה לידיעתו של מר קהלני?

ת. כן.

ש. אתה מסכים איתי שהיית צריך להגיש אותה לפני שהגשת אותה?

ת. כן.

ש. אתה מסכים איתי שלא שילמת ארנונה?

ת. לא היה צריך. לא שילמתי.

ש. אתה דיווחת לעירייה שאתה מחזיק במקרקעין?

ת. כן.

ש. יש לך העתק הדיווח?

ת. ישנו בתיק.

ש. אתה הודעת לחברת חשמל שאתה המחזיק?

ת. כן. המסמכים נמצאים בתיק. אין מונה חשמל במקום כך שלא היה מה להודיע לחברת החשמל.

ש. אתה הזמנת מונה וזרם?

ת. לא הזמנתי כי הייתי אמור להביא להם היתר בנייה על מנת לקבל מונה חשמל. אתה לא יכול לקבל מונה חשמל ללא היתר בנייה. מאחר ואין במקום היתר בנייה לא יכולתי לקבל מונה חשמל.

אם אין היתר בנייה איזה טופס הזמנה אני אוכל להגיש.

ש. אתה פנית לבנק לצורך מימון הבנייה המתוכננת?

ת. אני לא צריך בנק. התכוונתי לממן את זה מכיסי האישי.

ש. את מפת המדידה של המקרקעין שהוגשה לעירייה אתה ערכת?

ת. אני הזמנתי מודד. הוא ערך אותה במיוחד בשבילי.

ש. מציג לך את המפה הטופוגרפית שנערכה ע"י ויקטור מזור. תאשר לי שזו המפה.

ת. (מעיין). כן.

ש. אתה מכיר את מר מזור?

ת. כן. המזמין הוא יהושע חג'ג'.

אולי פניתי אליו קודם חתימת הסכם השכירות.

ש. כמה זמן קודם?

ת. חודש או חודש וחצי.

ש. חודש וחצי לפני שנחתם ההסכם ידעת שייחתם הסכם?

ת. הנחתי שייחתם הסכם. רוב הדברים היו ברורים.

ש. חצי שנה לפני?

ת. לא יודע להעריך זמן. עברו 5 שנים מאז.

ש. התאריך שבו נערכה המפה הוא 19.9.2007, חצי שנה קודם חתימת ההסכם, ועודכנה ביום 21.2.2008 וביום 9.11.2009, נכון?

ת. זו שאלה שצריך להפנות לבעל הנכס. יכול להיות שהזמין מודד לפני כן. העדכון בתאריך 21.2 הוכן עבורי. זו פעם ראשונה שאני רואה את זה. את המדידה שנה קודם לא ידעתי שהיא בוצעה בכלל. שילמתי לו 2500 ₪. כנראה שעשה מדידות קודם ועשה רק עדכון ושילמתי לו על העדכון שגבה ממני כאילו מדד מחדש. לא ידעתי שהיו מדידות בשטח שנה קודם.

ש. המדידה ביום 19.2.2007 לא בוצעה עבורך?

ת. אמת.

ש. ביום 21.2.2008 אתה מכין מפה?

ת. שמונה ימים לפני עריכת ההסכם.

ש. מציג לך את המפה שהוגשה לעיריית ראשל"צ ביום 8.3.2008.

ת. זה לאישור המדידות. כשאתה מבצע מדידות אתה הולך למודד של העירייה והוא חותם לך על האישור של המדידות, אחרת המדידות של המודד הפרטי לא שוות שום דבר.

ש. פתחת תיק היתר כבר?

ת. לא פתחתי תיק היתר. כשאתה מבצע מדידה של נכס, אתה על מנת לבדוק שזה באמת מתאים למדידות שקיימות בעירייה, אתה מאשר אותם בעירייה, אחרת אין משמעות למדידות האלה.

ש. כשאתה פותח בקשה להיתר?

ת. בשום פנים ואופן לא.

ש. מציג לך שתי גרמושקות. אני רואה שאחת מהן חתומה ביום 12.5.2010 ע"י מנהל ההנדסה. אתה מכיר את החתימה הזו?

ת. אני רואה, לא מכיר את החתימה. המפות האלה חזרו והלכו לעירייה עשרות פעמים וכל מפה הולכת למשרד אחר, פעם לתברואה, פעם לכיבוי אש, פעם למים, כל פעם זה עובר עוד יד.

ש. כדי לקבל את ההיתר?

ת. כדי לקבל את ההיתר.

ש. ברגע שנודע לך שמר קהלני לא מוכן לחתום על תוכניות, אתה מבין שאין תוחלת להסכם ולמעשה אינך יכול לקבל היתר, נכון?

ת. כן.

ש. אתה מצרף תכתובת שנעשתה. מפנה לנספחים ת/12 ואילך. ביום 11.9.2009 יש מכתב של הנתבע שבו מודיע לך למעשה הנתבע על ההפרה. נכון?

ת. לא זוכר את נוסח המכתב. (מעיין).

ש. יש מכתב שלו ביום 7.9 ומכתב תשובה שלך מיום 11.9.

ת. כן.

ש. פה ידעת שאין אפשרות לקבל היתר?

ת. נכון.

ש. לכן גם למעשה לא שילמת בעבור שנת השכירות השנייה, נכון?

ת. נכון.

ש. הואיל והיית אמור להתחיל לשלם במרץ.

ת. הייתי אמור להתחיל לשלם בינואר 2010 הייתי אמור לשלם על תקופת האופציה ולא שילמתי.

ש. אם כך תסביר לי למה ביום 12.5.2010, אחרי שלא שילמת ושאתה טוען שידעת שהופר ההסכם, אתה מגיש תוכנית לעירייה?

ת. מר קהלני החליף במרוצת הזמן של ניהול המו"מ לגבי החתימה על התוכניות לפחות ארבעה עורכי דין. הייתי אמור להתנהל כל חודש או חודשיים מול מישהו אחר. הזמן עבר וחשבתי שבאיזשהו שלב הוא יקבל דעתם של עורכי הדין. ההשקעה הרבה הכספית והזמן שהשקעתי במקום לא יכולתי להרים ידיים בגלל שהוא לא חתם. רציתי בכל זאת לנסות ולקדם התוכנית, מה גם שכבר הייתי בפנים.

ש. כלומר ביום 11.5.2010 הבנת שההסכם תקף?

ת. הבנתי שאני יכול לקבל את המקום בחזרה.

ש. הסכם השכירות תקף או מבוטל ביום 11.5.2010?

ת. תקף.

ש. ובכל זאת לא שילמת את דמי השכירות.

ת. נכון.

ש. והחזרת את המפתחות של המושכר?

ת. לא. ההסכם לפי ההצעה משפטית שקיבלתי מעוה"ד שלי ההסכם יכול להיות בתוקף אם נושא החתימה יוסדר.

ש. אתה טוען שאתה מגיש תוכניות ומתנהל כאילו ההסכם תקף כשאתה לא מחזיק במושכר.

ת. אם יש פה חותמת זה לא אומר שהגשתי אותם. זה עובר ממשרד למשרד.

ש. במשרד הראשי זה התקבל ביום 11.5.2010.

ת. זה עובר ממשרד למשרד. זה לא אומר שהגשתי את זה. אני לא זוכר להגיד לך אם הגשתי במאי 2010.

ש. אני אומר לך שהחזקת במושכר עד סוף 2011.

ת. זה לא נכון. כל החזקה במקום היתה החזקה רעיונית בלבד. אני החזקתי את המקום עד סוף 2009 או עד המועד שהגשתי התוכניות, כשהבנתי שמסרב לחתום סופית החזקה היתה רעיונית בלבד.

ש. אני אומר לך שעד סוף 2011 החסנת במקום דברים?

ת. זה לא נכון.

ש. מתי דיווחת לעיריית ראשל"צ שאינך מחזיק עוד במקרקעין?

ת. לא דיווחתי. הנחתי שמאחר והסכם השכירות פג בסוף 2009 ממילא הייתי אמור להימחק כמחזיק.

ש. לפני דקה אמרת שהבנת שההסכם לא פג וחידשת את האופציה?

ת. אני אומר לך שאני מניח מה העירייה תעשה.

ש. לשיטתך הבנת שההסכם ממשיך ומימשת את האופציה, נכון?

ת. בשום פנים ואופן לא.

ש. אתה מסכים שלא שילמת את היטל ההשבחה?

ת. כן. לא היה טעם לשלם אם אינו חותם על התוכנית.

ש. יש לך את שומת היטל ההשבחה?

ת. קיבלתי אותה. היא נמצאת. אציג אותה.

ש. יש סיבה מדוע לא הוגשה לביהמ"ש?

ת. לא.

ש. אם היתה יוצאת תוכנית הבנייה לפועל, אני מבין מתצהירך שכוונתך היתה שאותה סגירת חורף היית מסיר בקיץ?

ת. לפי התנאים של העירייה. אין טעם להשאיר אם מבקשים להסיר אותה.

ש. אתה מסכים איתי שמגיש הבקשה עפ"י הסכם השכירות היתה צריכה להיות העמותה מר קהלני?

ת. עפ"י הסכם השכירות כן אבל בפועל אי אפשר היה לקיים אותה.

עו"ד דוד:

אין שאלות.

ח.ח.:

אין.

מר דוד בכר, לאחר שהוזהר כחוק לומר את האמת משיב לשאלות עו"ד טורקלטאוב:

ש. תאשר לי שלא הוצגה בפניך התוכנית העסקית של המסעדה?

ת. לא.

ש. תאשר לי שאתה לא יודע כמה שולחנות מתוכננים להיות מוצבים עפ"י תנאי רישיון העסק?

ת. לא.

ש. תאשר לי שלא בדקת מסעדות אחרות בשכנות למסעדה המתוכננת?

ת. אני מכיר. היו מסעדות ללקוחות שלי ואני מכיר.

ש. באזור הספציפי הזה?

ת. לא בדקתי באזור הזה ובתקופה הזו. לא בראשל"צ.

ש. תסכים איתי שמספר העובדים הוא משתנה שנובע הן מהיקף העבודה הנתונה במסעדה ופועל יוצא של מספר הסועדים הממוצע במסעדה?

ת. נכון.

ש. תאשר לי שאתה לא יודע לומר לי מראש כמה סועדים בממוצע היו אמורים להיות במסעדה?

ת. נכון.

ש. תאשר לי שכשערכת את חוות דעתך לא ערכת אותה בשים לב לנכון שעניינו מספר הסועדים?

ת. נכון.

ש. כשקבעת את מספר העובדים גם אז עשית את זה מבלי ליתן הדעת על מספר הסועדים?

ת. נכון.

ש. תאשר לי שכשערכת את התחשיבים לא ראית את היטל ההשבחה?

ת. לא.

ש. לא החשבת את היטל ההשבחה כהוצאה?

ת. נכון. התייחסתי לאובדן הרווחים במסעדה.

ש. מה פרק הזמן שהחשבת לצורך תכנון, בנייה והוצאת רישיון עסק?

ת. זה לא רלבנטי.

ש. מה שיעור המס שחושב לצורך קביעת הרווח?

ת. הגעתי לרווח הנקי לפני מס. התוצאה שתתקבל במידה ותתקבל חייבת ממילא במס.

ש. למה קבעת דווקא 4 עובדים?

ת. התייחסתי למסעדה בראשל"צ, יהיו בה ארבעה עובדים. יכולה להיות סטייה לפה ולשם.

משיב בח.נ. לעו"ד דוד:

ש. האם כוונתך למלצרים?

ת. (מעיין). זה 3 מלצרים ועובד דלפק.

ש. כמה סה"כ עובדים?

ת. סה"כ 8 עובדים.

ח.ח.:

אין.

מר בכר:

אבקש לפסוק שכרי.

<#2#>

החלטה

שכרו של המומחה בסך 2,000 ₪ + מע"מ ישולם בשלב זה ע"י התובע, ובסופו של יום – לפי התוצאות.

<#3#>

ניתנה והודעה היום י"ט אלול תשע"ב, 06/09/2012 במעמד הנוכחים.

מר דנינו אברהם, לאחר שהוזהר כחוק לומר את האמת משיב לשאלות עו"ד טורקלטאוב:

עו"ד טורקלטאוב:

אבקש לציין כי מר דנינו ישב באולם במהלך החקירות הקודמות.

ח.נ. לעו"ד טורקלטאוב:

ש. איזו מסעדה אישתך פתחה קודם לשנת 2008?

ת. אני הפעלתי אולמי שמחות שהעסיקו המון עובדים. אשתי מנהלת איתי את "אולמי היכל המלך" ו"אולמי אריסטוקרט" בראשל"צ. בנוסף אשתי עבדה לפני הנישואים במסעדה שלא שלנו.

ש. עבדת בעיריית ראשל"צ בתקופה המדוברת?

ת. כן. עבדתי כנבחר ציבור. הייתי סגן ראש העיר.

ש. ככזה אתה הכרת את הנכס ובדקת מה אפשר לעשות בו במשרדי העירייה, קודם חתימת ההסכם?

ת. אני לא הכרתי את הנכס. אני ויוסף קהלני מכירים המון זמן והציע לי את הנכס וניהלנו מו"מ 6 שנים. השיחות בינינו היו מעבר לעסקים. הייתי בא אליו באופן אישי.

ש. בדקת תכנונית?

ת. לא.

ש. ערכת תוכנית עסקית קודם חתימת ההסכם?

ת. אני כבעל מקצוע לא צריך תוכנית עסקית. אני יכול לתת לך ייעוץ בתחום.

ש. ידעת קודם חתימת הסכם השכירות בדיוק מה אתה מתכוון לעשות שם, נכון?

ת. ברור.

ש. אתה ידעת קודם חתימת ההסכם שאינכם מתכוונים לבנות עפ"י הוראות ס' 17 להסכם.

ת. איני יודע מהו ס' 17. לבנות זו האופציה שלי ולא של מישהו אחר. אני יודע שהיה שלב שני לעשות בנייה.

ש. עפ"י התכנון הכלכלי מתי היה צריך להיכנס השלב השני?

ת. אני מעריך אחרי 24 חודשים כי לוקח זמן עד שמקבלים אישורי בנייה, סדר גודל כזה, אולי קצת יותר.

ש. לגבי הבנייה היה תכנון להגיש תוכניות ולאחר 24 חודש מקבלים היתר.

ת. זו ההערכה. אני לא פניתי בשום תוכנית בשום שלב לעירייה. כל הטיפול בתוכניות זה היה השותף של אישתי, היה לה יועץ טוב להגיד לה לחתום.

ש. התכוונת להגיש את הבקשה להיתר.

ת. כל הטיפול של ההיתר והתוכניות השותף טיפל. אני לא טיפלתי . זה שיוסף רצה אני אמרתי לו בפירוש שאני כסגן ראש עיר לא יכול לטפל בעניינים האלה.

ש. כמה כסף הייתם אמורים להשקיע להקמת המסעדה?

ת. אני מעריך, לפי הידע המקצועי שלי, בסדר גודל של מסעדה מרוהטת 1500 דולר למ"ר.

בתחשיב שלי, לא בכלכלי, אני איש מקצוע לעצמי בתחום הזה.

בזמן הזה עבדתי בעירייה ואשתי עבדה איתי באולם ולא עבדה בתקופה הזו והיא התכוונה לעבוד במסעדה.

ש. זה היה סוג של כיסוי?

ת. אין כזה דבר. למה אתה אומר את זה בכלל.

ש. זה נכון שנתת למר קהלני להאמין שבגלל שאתה פועל בעירייה לא תהיה בעיה לקבל היתרי בניה עפ"י ס' 17?

ת. איזה ס' 17. זו אופציה שלי אם אני רוצה לבנות. מאיפה ההמצאה שלכם שחייב לבנות, אין כזה דבר.

ש. תסכים איתי שהיתה תוכנית.

ת. עניתי על השאלה.

ש. תסכים איתי שהבקשה להיתר בנייה הוצגה לך לפני שהוגשה?

ת. כל נושא התוכניות והיתרי בנייה, אני חוזר ואומר השותף יהושע חג'ג' טיפל בזה.

מה היה צריך להציג לי? אם לא היה היתר, מה היה צריך להציג לי. הוא רוצה לשאול שאלות שלא קיימות.

הבקשה לא הוצגה לי.

ש. לכן גם לא אישרת אותה או ייעצת לאשתך להסכים לזה?

ת. אל תנסה לשלב שני דברים. להגיש להיתר זה משהו אחר וגם אם היה בינינו להציג מסמכים אני כן ראיתי את המסמך שעשה סגירת חורף. לא להיתר.

בקשר לבקשה להיתר ראיתי את התוכנית שיש בה סגירת חורף למבנה הישן.

ש. תוכנית ההצבה של השולחנות והתכנון האדריכלי של המסעדה ראית?

ת. אני יודע שהשותף טיפל בזה אך אמרתי לך שאני לא צריך כי אני בעל מקצוע. וודאי שדברתי עם אשתי. אני יודע מה צריך להיות.

ש. יש לכם העתק של תוכנית ההצבה והתכנון האדריכלי?

ת. כל הנושאים של התכנון וההיתר השותף חג'ג' טיפל. לי אין העתק.

ש. אתה ואשתך לא נשאתם בהוצאה שקשורה בהסכם השכירות, נכון?

ת. ההסכם ביני לבין השותף של אשתי, עד הפתיחה עושים מאזן של ההוצאות, מתחשבנים וממשיכים עם ההוצאות, או מרווחים או שהולכים לבנק או שהוא בעל הון שוקי ואיני יודע איך מתכוון לעשות את העניין שלו אך אני הייתי אמור ללכת לבנק ולקחת את מה שצריך לחלק שלי. שוקי שילם את כל ההוצאות ואני נתתי לו שקים דחויים שעדיין לא נפרעו. יש בינינו התחשבנות אך הוא ישלם את הכול.

ש. אתם חייבים לו חצי?

ת. כן, ברור. אנחנו 50%. הבנק החזיר את השיק הראשון של ה-80,000 ₪ ואת השיק השני לא הפקיד אותו. יש בינינו דין ודברים על ההוצאה.

ש. אתם זכאים לחצי מהרווח הצפוי?

ת. כן, מה שיקבע ביהמ"ש. עם יוסף היה לי איתו עוד דין ודברים, אנחנו מדברים המון.

ש. אתה חתמת על שטר הערבות?

ת. אמת.

ש. אתה גם קראת את הסכם השכירות?

ת. כן.

ש. אתה ידעת שעפ"י הסכם השכירות נדרשת הסכמתו מראש ובכתב של המשכיר לכל בקשה שעניינה שינוי פנימי או תוספת בנייה, שלא כאמור בס' 17. נכון?

ת. אם זה מופיע בהסכם אז זה נכון. אני לא זוכר את ההסכם.

ש. אתה ידעת שהחל ביום 1.1.2010 צריך לשלם תשלום של דמי השכירות, נכון?

ת. אני לא מכיר תאריכים. תציג לי את ההסכם. אני חתום על ההסכם כערב. אני ערב בהסכם.

ש. מה הקשר של סימן טוב?

ת. הוא חבר משותף שלי ושל שוקי.

ש. הוא היה שותף עסקי אתכם בחלקה הזו?

ת. אשתי ויהושע חג'ג'.

ש. אז הוא לא היה שותף?

ת. סימן טוב הוא ערב.

ש. אתה מי שהפנה את אשתך לעו"ד דוד?

ת. כן.

ש. אתה השתתפת בפגישות שהיו במו"מ שקדם לחתימת ההסכם?

ת. כן.

ש. אתה בעצם ניהלת עבור אשתך ועבור התובע את המו"מ?

ת. אני בשם אשתי כן. אני הלכתי לבד בהתחלה לעסק הזה, שוקי הצטרף לקראת הסוף. אני פניתי אליו ואמרתי לו שאני מנהל מו"מ.

ש. אתה ניהלת את המו"מ בשמו, כן או לא?

ת. כן. אני שנתיים וחצי ניהלת את המו"מ לבד, שוקי לא היה בכלל בתמונה הזאת. בחודשים האחרונים אמרתי לו שיש סיכום סופי ביני לבין יוסף והצעתי לו להיות שותף של אשתי במבנה הקטן בחצר לעשות מסעדה. הוא עשה את הבדיקות שלו והחליט שכן וזה הסיכום שהיה לנו.

ש. אשתך מחזיקה בעוסק מורשה?

ת. עכשיו כן.

ש. במועד בו נחתם הסכם השכירות האם היתה עוסק מורשה?

ת. לא.

ש. אז היא פתחה מיד אחרי חתימת השכירות?

ת. לא. חשבנו לעשות אך עוד לא קיבלנו חוו"ד סופית אם לעשות חברה או עסק פרטי. הסכם שכירות זה לא הסכם שותפות. דיברנו בינינו, אנחנו גברים, מילה זה מילה.

ש. מר חג'ג' טען שאתם שותפים. חתמתם על הסכם ויש הוצאות, לא תדווחו במסגרת השותפות?

ת. עד הפתיחה אנחנו מתחשבנים חצי חצי. נתתי לו שני שיקים, שיק אחד חזר והשני לא הפקיד אותו.

ש. תסכים איתי שמר קהלני שחתם על ההסכם הבין ממך שאתם בונים את ה-500 מ"ר, כפי שכתוב בס' 17 להסכם?

ת. מה יש להבין אם יש הסכם.

ש. במו"מ הוא הבין ממך שזה מה שהולך לקרות?

ת. אני לא יודע מה הבין ממני. אני יודע מה חתם. אני לא יכול לחשוב מה הוא חשב.

היו הרבה שיחות במו"מ על אף אופציות.

ש. אמרת לו שאתה מתכוון לבנות את זה?

ת. אנחנו חשבנו לעשות שלב ב' על המגרש. זה מחולק לשני מגרשים, אחד חלקה כזו ואחד חלקה כזו. אנחנו אמרנו נעשה בחלקה הזו את ה-100 מ"ר והסגירה ובשלב השני של הבנייה, 24 חודש ויותר. אמרתי לו שלפי ההסכם אם זו אופציה שלי אני אחליט.

לגבי התפיסה של החזקה והפינוי – שוקי טיפל.

ש. כמה טיוטות להסכם הזה היו?

ת. המון. חלק יש אצל העורך דין שלי.

ש. למה לא הוצגו?

ת. כתוב.

ח.ח.:

אין.

גב' דורית דנינו, לאחר שהוזהרה כחוק לומר את האמת משיבה לשאלות עו"ד טורקלטאוב:

(נכנסה זה עתה לאולם).

ש. מי שניהל את המו"מ עם מר קהלני היה בעלך?

ת. אכן בעלי ועוה"ד כמובן.

ש. את לא היית שותפה פעילה במו"מ?

ת. אני פעם ראשונה רואה את מר קהלני כאן.

ש. כל מה שידוע לך בקשר למו"מ ותנאי ההסכם זה או ממה שסיפרו לך או מהאמור בהסכם?

ת. ממה שסיפרו לי.

ש. תאשרי לי שלא היתה תוכנית אדריכלית עם סימונים של השולחנות והאיבזורים של המסעדה?

ת. אני יודעת שבעלי טיפל בכל העניינים האלה. אני לא ראיתי תוכנית.

לא טיפלתי בעניינים האלה. בעלי טיפל בנושא.

ש. לא ראית בקשה להיתר בנייה?

ת. אני לא התערבתי בשום דבר. לא היה לי קשר לכל מה שקורה בדרך. אם הגישו או לא הגישו אין לי מושג.

ש. לא התייעצו אתך.

ת. אני סומכת על שיקול הדעת של בעלי.

ש. למה לא פתחת עוסק מורשה יחד עם מר חג'ג'?

ת. כי בעלי טיפל בזה ואם היה מוצא לנכון שהייתי צריכה לפתוח היה אומר לי תפתחי עכשיו עוסק מורשה. אני מיוזמתי לא עשיתי שום דבר. בעלי טיפל בכל הדברים.

ש. מה היה התכנון לגבי צפי ההכנסות?

ת. התכוונו לפתוח את המסעדה, שתעבוד, שתכניס פרנסה, שיהיה לי תעסוקה ולפרנס את המשפחה שלי גם.

ש. מי השף שאתו תכננתם את התפריט?

ת. לא הגענו לרמת פרטים כזו. אני באה מתחום המזון וידענו מה אנחנו רוצים לעשות. לא הגענו לבחירת שף. תכננו לעשות קונספט של מזון של מחם של אוכל. רצינו לעשות מסעדת בשרים, פיצרייה, גלידרייה, מתחם של מסעדה גדולה.

ש. יש לכם 100 מ' מבנה?

ת. 100 מ' אפשר לעשות. פיצרייה ומסעדת בשרים וגלידרייה.

רצינו להקים מתחם של אוכל ולעבוד.

ש. ומה עם ספקים?

ת. יש לנו רשימת ספקים. עבדנו באולם אירועים 20 שנה.

לגבי ספקים, היה לנו אולם אירועים הרבה שנים ויש לנו רשימה של ספקים. לא נכנסנו לרמה כזו של פרטים אך יש לנו אנשים שעבדנו איתם שנים, עם קוקה קולה, עם תנובה, עם ספקטור בשרים. אני יכולה לפרט עוד עשרות שמות של ספקים אבל מה זה קשור כי לא הגענו לרמה כזו. יש שלבים שצריך לעשות. לא הגענו לרמה של לתכנן תפריט, תלבושות וספקים לפני שיש לנו את המקום מוכן.

ש. כשחתמתם על ההסכם לא היה לכם מושג?

ת. ברור שהיה לנו מושג.

ש. מתי ידעת שאין חתימה של מר קהלני?

ת. באיזשהו שלב, איני זוכרת תאריך. ידעתי שזה מתעכב ושהוחלפו עורכי דין כל פעם. כל פעם הגענו למצב שלא מתקדמים.

ש. מתי הודעת על ביטול הסכם השכירות?

ת. לא יודעת התאריך המדויק. בעלי טיפל בכל הפרטים האלה.

ש. ביטלת את הסכם השכירות?

ת. לא יודעת להיכנס לפרטים כי בעלי טיפל בכל נושאי המו"מ, עו"ד, פגישות עם מר קהלני. אני לא הייתי מעורבת בכלל. הקטע שלי היה להיכנס ברגע שהמבנה מוכן ולהתחיל לבצע העבודה.

ש. את רשומה כמחזיקה של הנכס?

ת. נראה לי שכן. קיבלתי חיוב של מים ועיקלו לי את החשבון. שילמתי מה שהיה צריך לשלם.

ש. שילמת ארנונה?

ת. היתה לי ועדה בעירייה לגבי הארנונה ואמרתי להם שלא השתמשתי בנכס ושיקלו עליי. יש לי עדיין מו"מ עם העירייה. שילמתי חלק מהחוב ויש עוד מו"מ שצריך לגמור בעירייה.

ש. יש אישורי תשלומים?

ת. אין אישורי תשלומים שאני יכולה להראות לך כרגע.

ש. קיבלת מפתח?

ת. לא קיבלתי מפתח ולא נפגשתי עם מר קהלני. לא קיבלתי ממנו שום דבר.

ש. לא היית בנכס?

ת. אני מכירה את הנכס. ראיתי אותו מבחוץ. אף פעם לא נכנסתי לנכס כי זה לא היה נכס שראוי לשימוש.

ח.ח:

אין.

מר סימן טוב לוי, לאחר שהוזהר כחוק לומר את האמת משיב לשאלות עו"ד טורקלטאוב:

ש. תאשר לי שאתה חתום על כתב הערבות?

ת. אישרתי.

ש. אתה לא מתכחש לערבותך?

ת. לא.

ש. אתה לא יודע שום דבר בקשר להתנהלות?

ת. לא.

ש. אם יקבע שאכן יש חוב על השוכר, אתה כערב חייב אותו?

ת. אני לא חייב. אם יקבע אני גם לא חייב. בזמנו הם קבעו שיהיו שם שלושה ערבים והערב השלישי לא הגיע בכלל. בזמנו זה מה שנאמר לי. שוקי ביקש ממני לחתום וחתמתי.

ש. בס' 5 לתצהירך אתה מדבר על הערב הנוסף. מה שמו ויכולתו הכלכלית?

ת. לא יודע. אני לא מכיר אותו.

ש. אם היו מביאים משהו ללא יכולת כלכלית היית רוצה אותו כערב נוסף?

ת. מאיפה אני יודע אם מר קהלני היה מקבל אותו.

ש. אתה מסכים איתי שערבת ביחד ולחוד?

ת. לא. אני חושב שלא. אני לא יודע. אמרו בזמנו שצריכים להיות שלושה ערבים.

ש. מציג לך את כתב הערבות.

ת. (מעיין). זה בתנאי שיהיו שם שלושה ערבים. זה מה שנאמר לי ועל זה חתמתי.

אמרו לי שלושה ערבים.

ח.ח.:

אין.

עו"ד שטאובר:

אלו עדיי.

עו"ד דוד:

אלו עדיי.

מר יוסף קהלני, לאחר שהוזהר כחוק לומר את האמת משיב לשאלות עו"ד דוד:

ש. אתה זוכר כמה פגישות בינינו?

ת. הרבה.

ש. מעל 10 פגישות?

ת. כן.

ש. חלק מהפגישות התקיימות בר"ג ובתל אביב, נכון?

ת. המו"מ זה היה אצלי בבית כשהייתי שוכב במיטה.

ש. האם זכור לך פגישות שהתקיימות ברמת גן אצל עו"ד שהוא גם רו"ח ממוצא תימני?

ת. המו"מ היה רק אצלי בבית.

ש. אתה זוכר עו"ד רו"ח שר"ג שהתארחנו אצלו פעמיים שהיה מומחה למס? בשלבים הראשונים, לפני 7 שני ם מהיום ניהלנו מו"מ, עוד כשיכולת לעמוד על רגליך, האם אתה יכול לאשר לי שהמו"מ התחיל לפני בערך 10 שנים?

ת. לא זכור לי דבר כזה.

ש. אתה לא זוכר את הפגישות עם עורכי הדין ברמת גן?

ת. עם עורכי הדין, זה היה מיוזמתי וניסיתי למנוע להגיע לביהמ"ש, שילמתי להם כדי לשכנע אתכם שלא כדאי להפר הסכם.

ש. גם לפני ואחרי חתימת ההסכם מעולם לא שמעתי אותך טוען שעו"ד יאיר עמוס הטעה אותך ורימה אותך?

ת. זו היתה נוכלות ומרמה וסליחה שאני משמיץ אותו. הוא לא איתי בעמותה. סמכתי עליו.

ש. מפנה אותך לס' 33 לתצהירך. קנוניה בין התובע, חג'ג', לבין בא כוחך, שזה עו"ד עמוס, שינו את נוסחו של ס' 17 להסכם, כאילו הקמת מבנה חדש הוא בגדר רשות ולא בגדר חובתו. אתה טוען לקנוניה שבה היו מעורבים התובע ועו"ד שלך.

ת. בעניין ס' 17 נודע לי רק אחרי שהגישו לי את התוכנית שאני אחתום עליה. כשהייתי אצל עורך הדין ושאלתי אותו מה קורה, הוא נתן לי תשובה מתחמקת. בתור חבר אמרתי לו תודה רבה והלכתי.

ש. כאשר חתמת על ההסכם, הובא לך הסכם חתום ע"י התובע והערבים, נכון?

ת. נכון.

ש. ההסכם הובא אליך לביתך?

ת. כשהייתי שוכב במיטה. סמכתי על עורך הדין.

ש. עו"ד יאיר עמוס כתב לי מכתב ביום חתימת ההסכם, 4.3.2008 בבוקרו של יום בשעה עשר: "אתמול בערב התקיימה פגישה עם יוסף קהלני ובו סוכמו התנאים הסופיים של הסכם השכירות". ערב לפני כן ישבת עם עו"ד יאיר עמוס. אתה זוכר את אותו ערב?

ת. לא. אם זה היה ערב או בוקר, אני לא זוכר. (מעיין במכתב).

ש. הסכם השכירות נחתם בסמוך לשעות אחה"צ של אותו יום ולא נכחת במשרדו של עו"ד עמוס שהעביר לך ההסכם לחתימתך בביתך, נכון?

ת. נכון.

ש. כמה זמן לקח להעביר את ההסכם החתום חזרה לעו"ד עמוס? לקח 5 ימים?

ת. בא אליי והחתים אותי.

ש. הוא הניח לך אותו ולאחר מספר ימים החזרת אותו חתום?

ת. לא זוכר.

ש. למה לא תבעת את עו"ד עמוס?

ת. למה שאתבע אותו? על מה? אחרי בערך 13 חודש קיבלתי תוכנית שנתבקשתי לחתום עליה, כששאלתי איפה ה-500 מ', לא כתוב הבנייה של 500 מ', בקיצור הבנתי שהוליכו אותי שולל, ממש רימו אותי, הבנתי שנפלתי בפח. אם הי המדובר בס' 17 למרות שנפלתי בפח הייתי חותם, אין לי ברירה. יש שורה ארוכה של הפרות הסכם.

ש. מדוע לא תבעת את עו"ד עמוס?

ת. כמו שלא תבעתי את השוכרים.

ש. הגשת תביעה שכנגד.

ת. אחרי מה? במקום שאני אתבע אתכם, הם תבעו אותי. פניתי לשלושה עורכי דין. העו"ד הראשון אמר לי אין מה לעשות אלא לתבוע אותם, אמרתי שאני לא מוכן. פניתי לעו"ד שני, בשם ביבי מראשל"צ.

הערת ביהמ"ש:

הקהל מתבקש לעזוב את האולם לאחר שפעם אחר פעם נשמעות קריאות ביניים, ולאחר שביהמ"ש כבר העיר מספר פעמים. (עוזבים).

המשך:

ש. אתה נחשפת פה לתביעה לא קטנה ומצד שני הגשת תביעה בסכום לא קטן. מדוע לא מצאת לנכון לצרף כנתבע נוסף את מר עמוס שאתה מטיל עליו מלוא הרפש ביחד עם התובע?

ת. אני נמנע מלהגיע לבתי המשפט.

משיב בח.נ. לעו"ד שטראובר:

ש. אתה אומר בתצהירך שאתה נתת עשרה חודשים בלי תשלום לשוכרים לאור ההנחה שהם הביאו את ה-500 מ', נכון?

ת. כן.

ש. אתה גם אומר בתצהירך שההיגיון העסקי אומר שאם עושים רק שיפוץ חורף בזירה של 100 מ' לא היית נותן להם עשרה חודשי שכירות?

ת. לא. לא הייתי מסכים בכלל.

ש. מה לא הגיוני בעשרה חודשי שכירות כשמדובר בשיפוץ של מאות אלפים של שקלים? נניח שאין המבנה החדש ויש רק את הישן שמשפצים. תסביר לי טענתך לגבי עשרה חודשים שכירות ששווים 20 אלף דולר כשהשיפוץ עולה כמיליון וחצי ₪. מה לא הגיוני?

ת. השיפוץ וסגירת חורף, זה היה בניגוד לכל מה שסוכם עליו בהסכם. כפי שאמרתי קודם, ס' 17, לו היה מדובר אך ורק בס' 17 ולא הפרות נוספות, הייתי מכבד וחותם על התוכנית אבל נפלתי בפח.

ש. אתה טוען שאין היגיון כלכלי לתת 10 חודשי שכירות חינם כאשר מדובר בשיפוץ שבין מיליון או מיליון וחצי ₪. מפנה אותך לס' 94 לתצהירך.

ת. (מעיין). קיבלתי 3000 דולר רק על המבנה הישן. קיבלתי מקבלן בשם אלגרבלי. הכוונה היא תשלום שכ"ד לחודש למבנה הישן. אך ורק על המבנה שנמצא במחצית חלקה 203. ברגע שנודע למר דנינו שאני הולך להשכיר את המקום הזה לאלגרבלי, הוא בא אליי וביקש ממני אם אני יכול להשכיר לו את המקום, גם את מחצית חלקה 203 וגם את המגרש בחלקה 202 שזה 500 מ' ששניהם ביחד 750 מ'. הוא אמר לי שהוא הולך לבנות 500 מ', הוא נוסע לאירופה לצלם מבנים שייבנה משהו הכי יפה.

ש. האם נכון שכיום אתה חתום על הסכם במקום עם מר אלגרבלי?

ת. כן.

ש. היום הוא שוכר את המקום ב-3000 דולר?

ת. היום לא. הוא שכר את המקום בינואר 2012 רק את מחצית החלקה ושילם לי 3000 דולר לחודש.

ש. לכה זמן?

ת. כרגע מדובר בשנה אך לאחר זמן מה הבנתי את התוכנית שלו. אחרי חצי שנה בא והציע לי לעשות עסקת קומבינציה ושילם לי/לעמותה 72,000 ₪ עבור שישה חודשים.

ש. האם זה נכון שמר שוקי חג'ג' לא היה מעורב במו"מ בכל השיחות הראשונות?

ת. לא. אחרי החתימה של ההסכם.

ש. אם ההסכם שונה ברגע האחרון, שוקי חג'ג' לא היה מעורב בשינוי הזה?

ת. אין לי מושג. הוא בעל האמצעים אז כנראה שהכל הלך לפי ההנחיות שלו, בעל המאה הוא בעל הדעה. אני מכיר את דנינו בתור אדם הגון וישר, ממלא מקום ראש העירייה ואני האמנתי לו וליכולת שלו. בגלל זה נתתי לו 2000 דולר לחודש על כל 750 מ' כי האמנתי לו.

ש. בס' 15 לתצהירך ציינת שורה של הפרות. מדוע לא ציינת הפרות אלה בקדמי המשפט, בהם טענתם נושא הפרשנות של ס' 17, למה לא הזכרתם נושא ההפרות?

ת. לא זכור לי. אני הייתי במצב קשה. לא זוכר.

ש. האם ידוע לך שעוה"ד שייצגו אותך בקדם המשפט הראשון, עו"ד גוטליב, גם שם כל הדיון נסב רק על השאלה של ס' 17. למה כל הדברים שמופיעים בס' 15 לא דובר עליהם בקדמי משפט?

ת. אני לא יכול לדעת ולהבין למה הוא לא הזכיר אותם. אם היה מדובר בהפרה אחת של ס' 17 הייתי משלים עם המרמה הזו וחותם. אבל ביקשתי ממר חג'ג' שיראה לי איפה כתוב בהסכם סגירות חורף, איפה כתוב 70 מ' תוספת, איפה כתוב שההיתר צריך להיות ע"ש חג'ג' ולא ע"ש העמותה. זו הסיבה שלא הסכמתי לחתום.

ש. אם אתה רואה את כל ההפרות האלה, האם הוצאת למר חג'ג' מכתב על ביטול ההסכם?

ת. אני שלחתי מכתב, הם ביצעו מסירה וזה חזר.

ש. במכתב כתוב ביטול ההסכם?

ת. לא זוכר. ניסיתי לחפש אותו והוא לא רצה לחתום על זה.

ש. הגשת חוו"ד ששכירות הנכס שווה 4,500 דולר לחודש, נכון?

ת. כן.

ש. למה השכרת למר אלגרבלי ב-3000 דולר?

ת. 4,500 דולר זה על 750 מ'. למר אלגרבלי 3000 דולר עבור 250 מ' עבור המבנה, שהוא בשטח של 100 מ'.

ש. אתה מסכים איתי שאם מר אלגרבלי היה פותח את המסעדה על 100 מ' האלה מן הסתם מקום החניה שלו היה בחלקה ליד והיה משתמש בה.

ת. אין אצלי איפה יעשה חניה או לא יעשה חניה. זה לא היה...

ש. אני אומר לך שבעצם אי אפשר לעשות שימוש במבנה 100 מ' בלי החלקה הצמודה, נכון?

ת. אחרי חצי שנה עשיתי איתו עסקת קומבינציה, כשבהסכם הזה כתוב שהם מחייבי לבנות 1000 מ', 500 מ' קומת קרקע ו-500 מ' שתי קומות, קומה א' וב', כל קומה 250 מ'.

ש. קיבלתם היתרי בנייה על זה?

ת. אני יודע שהגישו.

ש. בינתיים מה עושה אלגרבלי בנכס?

ת. ממה שאני יודע, היות ואלגרבלי הוא קשור עם מסעדת "נאפיס", העירייה שעושה פיתוח רציני בשטח, העירייה הרסה את החניון של מסעדת נאפיס ואז משתמש היום בחלקה 202 לחניה. אגב, זה בלתי רשותי.

ש. תבעת את מר אלגרבלי?

ת. על מה לתבוע אותו? מה קרה? לא קרה כלום.

ש. אתה הסכמת שיעשה שם חניה?

ת. לאחר. מה זה הסכמתי, זה זמני. מגישים תוכניות בנייה.

ש. אתה טוען שאחת ההפרות של ההסכם ע"י מר חג'ג' זה שהוא הגיש התוכניות על שמו ולא על שם העמותה.

ת. נכון.

ש. האם זה נכון שבאותו מועד של ההסכם, העמותה לא היתה רשומה בכלל כבעלים ולכן לא יכל לחתום ורק בשלב מאוחר יותר מר חג'ג' פעם לרישום הערת אזהרה לטובת העמותה ולכן בשלב זה העמותה לא יכלה לחתום.

ת. לא בגלל זה.

ש. אני אומר ששוקי חג'ג' טוען שחתם על התוכניות מאחר והעמותה לא היתה רשומה כבעלים ולכן לא יכלה לחתום על דבר כזה. מדובר בעניין פרוצדורלי. האם זה נכון?

ת. לא הבנתי. אני לא הסכמתי לחתום.

ש. חג'ג' אומר שבמועד שחתם על התוכניות הוא עשה זאת מאחר והעמותה לא היתה רשומה כבעלים בטאבו ולכן הוא הגיש את זה בהתאם למה שסוכם ובכל מקרה העירייה בסופו של יום לא אפשרה לו להגיש ללא חתימת הבעלים?

ת. נכון.

ש. האם נכון שטיפל ברישום הערת אזהרה של העמותה כדי שהעמותה תוכל לחתום?

ת. רק עכשיו אני שומע.

ש. אתם טענתם שבגלל שמר דנינו היה בעירייה והבטיח לכם הבטחות גדולות הסכמתם לחתום איתו. אם אני מבין נכון אתה הסתמכת פה על שחיתות שלטונית או רק על יכולות?

ת. לא. אני מכיר אותו כאדם הגון ואני האמנתי לו.

ש. לא חשבת שהוא יפעל בתוך העירייה לקדם לך דברים?

ת. אני הכרתי אותו בתור אדם עם מעמד ותיק מאד, ממלא מקום ראש העיר, האמנתי ליכולת שלו וזו הסיבה שהאמנתי שיוכל לבנות 500 מ'.

ש. כאשר גילית שבהסכם מופיע ס' 17 בלשונו, למה לא ביטלת את ההסכם? למה לא הוצאת הודעת ביטול לאחר שגילית שס' 17 קיים?

ת. אם היה מדובר אך ורק בס' 17, למרות שהבנתי שעורך הדין הוליך אותי שולל, הייתי חותם על הבקשה להיתר אבל היתה שורה ארוכה של הפרות ולכן לא הסכמתי.

ש. לפי מה שאני מבין, דווקא האינטרס של השוכרים, של הגב' דנינו ומר חג'ג', לבנות מבנה החדש שהוא על חשבונך אז למה שירצו לעבוד עליך. תסביר?

ת. תשאל אותם.

ש. אתה מסכים איתי שלפי ההסכם אתה אמור לשלם מכיסך על המבנה החדש, נכון?

ת. כן.

ש. ההפרש בין דמי השכירות על ה-100 מ' ודמי השכירות של 500 ד' הוא הפרש של 2000 דולר ואתה אמור לבנות, תסביר למה אתה חושב שהם עבדו עליך, שהרי זה היה אינטרס שלהם יותר מאשר שלך שייבנה המבנה החדש ולממש את האופציה?

ת. שאלתי למה לא בונים 500 מ', ענה לי שהעירייה תפקיע 50% מהשטח – שקר וכזב.

ש. אני מדבר על ההיגיון הכלכלי. האינטרס שלהם לבנות הם רוצים אותה. אמר דנינו בחקירה שהוא קיווה להשתמש באופציה הזו אך זה לוקח 24 חודש לפחות. אמר מר חג'ג' שלוש שנים. ז"א זה אינטרס שלהם אז למה אתה חושב שמרמים רותך?

ת. ברגע שראיתי שעל התוכנית מופיע השם חג'ג' ולא העמותה, לא הסכמתי לחתום.

ש. יכול להיות שנתפסת בפרנויה מיותרת. הם עשו הכול לקדם את העסקה ולחשדנות שלך עשית פרשנות מעוותת וסתם לא חתמת?

ת. לא חשדנות. הוא בא אליי עם תוכנית שחור על גבי לבן, סגירת חורף שלא מופיע בהסכם, תוספת של 70 מ' שלא מופיע בהסכם, ע"ש בחג'ג' שלא מופיע בהסכם, אתה קורא לזה פרנויה?

ש. למה לא הצעת תוכנית חילופית בינתיים?

ת. זו בעיה שלהם, לא שלי. אני צריך לקדם להם את ההסכם.

ש. אם חששת שזה לא בסדר, למה לא אמרת תתקנו את התוכניות ואני אחתום. למה התעקשת על ה-500 מ'?

ת. ביקשתי מהם שיכבדו מה שכתוב בחוזה.

ש. זה נכון שאמרת שאתה רוצה רק את המבנה החדש?

ת. לא. בעיקר שההיתר הוא ע"ש חג'ג', בעיקר על התוספת של סגירות חורף, לא שילמו את הארנונה, הם עוקלו בכל הבנקים בגלל שלא שילמו מיסי ארנונה.

ש. אתה דאגת שהנכס יעבור על שמם כשוכרים?

ת. אני אדאג? אני בקושי זז בבית.

ש. יש לך עורכי דין.

ת. התפקיד שלהם, לא שלי.

ש. כשמשכירים נכס בעל הנכס צריך לוודא שנרשם. מר חג'ג' אומר שמעולם לא קיבל חיובי ארנונה. אתה לטענת מר חג'ג' הפרת את ההסכם.

ת. אני לא הייתי צריך לדאוג בעירייה כי בהסכם כתוב שהם צריכים תוך פרק זמן קצר להודיע לעירייה.

ש. מר חג'ג' מצהיר שהודיע לעירייה ולא קיבל חיובים?

ת. מה אתה רוצה שאני אדאג.

ש. כשקודם דיברתי איתך על הדיונים הקודמים שהיו בפני בימ"ש זה, האם באותם דיונים אמר בפירוש מר חג'ג' שהוא כבר לא מחזיק בנכס מאחר ולא חותמים לו על תוכניות. למה לא פעלת בעקבות מה שנאמר פה להתחיל לחפש שוכר לנכס? מר חג'ג' אמר לא מחזיק בנכס ואמר שהוא מוותר על סעד של אכיפה. למה מאז קדם המשפט לא פעלת להשכיר את הנכס?

ת. ביקשתי ממנו את המפתחות ולא קיבלתי חזרה את המפתחות. זה שקר וכזב שאין לו מפתחות. הוא אחסן דברים. היום נאלצנו להביא מסגר ולפרוץ.

ש. למה אחרי שהצהיר בישיבה הראשונה של הקדם משפט, לא הבאת מסגר שיבצע פריצה של המנעול?

ת. זה הכול.

ח.ח.:

אין.

(מר דנינו, מר חג'ג' ומר סימן טוב – חוזרים לאולם).

מר קהלני, משיב לשאלות ביהמ"ש:

ש. מה הבעיה בסגירת חורף?

ת. אין בהסכם דבר כזה. כי לא הסכמתי. כתבנו בפירוש. הייתי מעוניין שיכבדו מה שסוכם, שיבנו 500 מ'.

ש. אמרת קודם לכן שהיית מוכן למחול על כך שלא בונים 500 מ'.

ת. אם היה מדובר אך ורק בס' 17.

ש. אם כך, אפשר היה להתקדם במסלול של סגירת חורף כי אתה עצמך מסביר שהיית מוכן לוותר על המבנה החדש. אין בעיה עם סגירת החורף עצמה. נכון?

ת. כן, אבל בגלל ההפרות הנוספות אני לא הסכמתי. הגעתי למסקנה שאין לי אמון בהם יותר.

ש. הבעיה העיקרית היתה ההפרות הנוספות?

ת. כן.

ש. מהן ההפרות הנוספות?

ת. 1. שההיתר ע"ש חג'ג' ולא ע"ש העמותה. 2. התוספת של 70 מ' מבלי שביקשו הסכמתי בלבד. סגירת חורף. זה שלא שילמו את מיסי הארנונה. כתוצאה מכך עיקלו לי את הבנקים ופגעו בשמי ובשם העמותה. באו אליי הרבה פעמים ואמרתי גם אם ישלמו לי 100,000 לחודש איבדתי את האמון.

ש. מה הבעיה בזה שההיטל הוא על שם חג'ג' ולא ע"ש העמותה?

ת. ע"ש חג'ג' ברגע שנייח שמסיימים את השכירות שום סיכוי לא היה שהעמותה תקבל היתר. לצערי, היה לי בעיה מאד קשה עם ראש העיר הקודם והוצאו נגדי עשרות כתבי אישום, כל חטאי היה שלא הסכמתי לשים שלט אצלי במגרש. פעלו נגדי והרסו לי את החיים. רציתי להעמיד בעלות. רציתי שהעמותה תהיה בעלת ההיתר.

ש. אפשר היה לתקן את זה ולעשות שינוי כזה ולהוסיף את העמותה?

ת. לא חשבתי על זה.

ש. זה אפשרי או לא אפשרי?

ת. קודם כל חג'ג' לא הסכים לשנות בכלל.

ש. ביקשת ממנו לשנות את שם בעל ההיתר לעמותה?

ת. כן. אמרתי לו שכל מה שכתוב בהסכם צריך לקיים, באופן כללי.

ש. ההסכם עם מר אלגרבלי הוא כולל תוכנית להקמת מבנה חדש?

ת. זו עסקת קומבינציה שהעמותה מקבלת 50% מתוך 1000 מ', דהיינו 500 מ'.

ש. יש שם בנייה של בנייה חדש?

ת. זה בשלב של אישורי העירייה.

ש. יש התחייבות?

ת. יש התחייבות מפורשת של השוכר החדש שהוא בונה 1000 מ"ר, 500 מ"ר לעמותה ו-500 מ"ר לרוכש.

ב"כ הצדדים:

אין לנו שאלות בעקבות שאלות ביהמ"ש.

מר יהודה אלגרבלי מוזהר כחוק:

אני מבין את האזהרה.

חקירה נגדית לעו"ד שטאובר:

ש. אתה מצהיר בתצהירך שקיבלת אישור לאכסן במקום חפצים.

ת. נכון.

ש. אתה עומד מאחורי האמירה.

ת. לא קיבלתי אישור ממר דנינו או מר חג'ג'.

ש. כמה זמן אתה מכיר את מר חג'ג'.

ת. 3 שנים.

ש. למה לא ביקשת ממר חג'ג'.

ת. במועד הזה לא הכרתי.

ביקשתי לאכסן, ואמרתי שאני צריך לפרק זמן של חודש ימים לאחסן לפרק זמן קצר.

ש. מי הם אותם מכרים משותפים שאמרו לך שמותר לך לאחסן שם ציוד.

ת. המכרים המשותפים זה בעלים של מסעדת קאזה דה ברזיל שנמצאת בסמוך למקום, וביקשתי מהם והם אמרו לי שאני יכול, לאחר שבדקו את זה.

ש. מר חגג' אמר שלא נתן אישור.

ת. אין לי מושג.

ש. לא ביקשת אישור בכתב.

ת. לא ביקשתי. ביקשתי טובה, דרך מכרים משותפים, ובפרק זמן של 3 שבועות פיניתי את הדברים.

ש. כמה זמן היו שם הדברים.

ת. הדברים שלי 3 שבועות.

ש. אתה היום חתום בהסכם במקום.

ת. כן.

משיב לשאלות עו"ד דוד:

ש. האם חתמת עם מר קהלני על הסכם קומבינציה.

ת. אחרי שחתמתי על הסכם שכירות לפרק זמן קצר, הכנסתי שותפים אחרים.

ש. ההסכם הקומבינציה למה מתייחס.

ת. לשני המגרשים. יותר נכון מגרש וחצי, חלקה וחצי בשטח של 750 מ"ר.

ש. במסגרת הסכם הקומבינציה התייחסתם להסכם השכירות שבו אתה אמור להקים מסעדה, ביטלת את הסכם השכירות.

ת. ברגע שחתמנו על עסקת הקומבינציה בוטל הסכם השכירות. הסכם השכירות בוטל ואנו לא שילמנו דמי שכירות מחודש שישי או שביעי.

ש. מה עלות הבניה של כל המבנים, מדובר ב- 1000 מ"ר.

ת. זה רלוונטי לעיסוק שלי?

בערך 4 מיליון ₪, פלוס מינוס.

ש. מה יקבל מר קהלני.

עו"ד טורקלטאוב:

אני מתנגד לשאלה, שכן מדובר בתנאי מסחרי חסר השלכה לגבי התביעה שהוגשה, ולכן אין נפקות לשאלה.

עו"ד דוד:

השאלה הנשאלת האם הנתבע, יותר נכון העמותה, עשתה עסקה כדאית. מר קהלני הוא בעל מגרש 202.

אני מתכוון למה יקבל מר קהלני ומהתקבל העמותה כבעלים כתוצאה מהעסקה עם מר אלגרבלי.

<#4#>

החלטה

השאלה היא רלוונטית ומתייחסת למניעים האפשריים לביטול העסקה עם התובע.

העד ישיב.

<#5#>

ניתנה והודעה היום י"ט אלול תשע"ב, 06/09/2012 במעמד הנוכחים.

המשך:

ת. הם יכולים לשאול את מר קהלני והעמותה.

עסקת הקומבינציה עם מר קהלני והעמותה מדברת על כך שהם יקבלו 50% ממה שיבנה בבנייה.

ש. הגשתם תוכנית בניה לעיריה.

ת. עדיין לא.

ש. האם נכון שאתם מייעדים במחצית המבנה הקמת מסעדה.

ת. לא.

ש. האם נאפיס מעורב בזה.

ת. אין לנו כוונה לקנות שם מסעדה.

ש. מה אתה מתכנן לעשות.

ת. אני לא מחוייב להגיד לך.

ש. למה בשנת 2007 לא שכרת את המקום עם מר קהלני.

ת. בשנת 2007 יצרתי קשר עם מר קהלני לאחר היכרות ארוכת שנים לשכור את המקום, לאחר שהגענו להסכמות התקשר אלי מר קהלני ואמר לי שהוא מבקש שאני אוותר על ההסכם כי יש לו מישהו אחר שהוא מעדיף לתת לו את המקום, ולאור ההיכרות בינינו, ועל החברות שלי עם הבן שלו, הוא מבקש ממני שאוותר וויתרתי.

ש. מה הצעת ומה קהלני דרש.

ת. אני הצעתי 3,000 דולר ומר קהלני אני חושב שהציע קצת יותר.

דובר על אותו מקום, על החנות עם חלקה. אני לא זוכר בדיוק את החלק.

ש. כל מה שדנינו רצה לשכור.

ת. יכול להיות.

אני הצעתי בהצעה כתובה שאני מוכן לשכור את זה ב- 3,000 דולר.

עו"ד שטאובר:

אני מעוניין לשאול באיזה תאריך מדובר שהוא קיבל את האישור לאחסן את החפצים במקום?

העד ממשיך:

איני זוכר במדוייק.

ש. האם זה נכון כי ב- 11.6.08 היית קשור בעסקים עם מר חגג.

ת. הכרתי את מר חג'ג' שבועיים לפני שחתמנו על חוזה בעסקה שעשינו.

ש. זה היה בנובמבר 2008.

ת. כן.

ש. כלומר, שבועיים לפני כן.

ת. כן.

חקירה חוזרת:

אין.

השמאי, מר זוהר עירון לאחר שהוזהר כחוק:

משיב בח.נ. לעו"ד שטאובר:

ש. שאתה הערכת את הנכס בשווי של דמי שכירות של 4,500 ₪ לחודש, על איזה עלות של שיפוצים ותיקונים לקחת בחשבון.

ת. לא בחנתי עלות של שיפוצים ותיקונים בנכס כדי להגיע לסכום, אלא בחנתי את שווי דמי השכירות בנכס במצבו.

ש. למה הנכס יכול לשמש במצבו.

ת. 4,500 דולר בחודש מצדיק הנכס לפי הפוטנציאל והמיקום. לא לפי המצב הפיזי של הנכס.

אנו בוחנים שווי שנגזר מכמה דברים, בין השאר מצבו הפיזי, ובין השאר הפוטנציאל של המיקום.

ש. כדי לממש פוטנציאל משפצים, אם לא משפצים לכאורה הוא לא שווה.

ת. זה לא נכון, אם ישפצו הנכס יהיה שווה הרבה יותר.

ש. אתה אומר כי דמי השכירות הריאליים שלו הם בגלל הפוטנציאל שלו.

ת. אין דבר כזה שנכס שווה אפס. בתקופה הרלוונטית הנכס היה ניתן להשכרה בקלות.

ש. אתה יודע מה מצבו של הנכס ערב השכרתו למר חגג.

ת. באותה תקופה היה ביקוש לנכסים בסביבה הזאת ולכן אני לא חושב שהוא היה נכס מכביד.

ש. הערכת כמה הוא היה שווה היום.

ת. לא.

ש. נכון להיום לדעתך ירד הערך של הנכס.

ת. לא עשיתי לאחרונה הערכה באיזור הזה, ואני לא יודע מה הערך שלו.

לדעתי אתה מדבר על 3,000 דולר שמושכר רק חלק ממנו ולא כולו.

ש. מר קהלני הודה כי אמנם המבנה מושכר ב- 3,000 דולר, אבל בפועל החלק הנוסף הוא חניה עבור השוכר.

ת. זה דעתו של מר קהלני, לא בדקתי את הנכס, ולא ערכתי הערכה.

ש. בעיריה הנכס רשום כבית. בדקת את זה.

ת. בעיריה לא מצאתי שום היתר בניה בנכס. זה כתוב בחוו"ד. השימושים המותרים בנכס הם בהחלט לשימושים מסחריים ,לרבות מסעדות ובתי קפה.

ש. לקחת בחשבון שיש היטל השבחה על הנכס.

ת. אני לא חושב שיש היטל השבחה לשימוש הרלוונטי שהוא שימוש לבית קפה / מסעדה.

לדעתי זה היה מאז ומעולם לשימושים מסחריים – עסקיים.

משיב בח.נ. לעו"ד דוד:

ש. התב"ע מתירה לשימוש בתעשייה. אתה עשית את ההשוואה מול שימושים מסחריים.

היתה לך דוגמא של מסעדות בסביבה.

ת. אין לי.

יש לי דוגמאות לנכסים אחרים אך לא למסעדות. זה לא צורף לחוות הדעת.

למשל – יש בשכונות של מערב ראשון , בשכונת כרמים, בקרית גנים, ברחוב אחד העם וגם העיר הוותיקה יש לנו.

ש. גודל מגרש וסכום? אתה בחוות דעתך טוען שאתה עוסק בהשוואת נכסים בין מגרשים למסחר, האם יש לך מחיר למ"ר, תן דוגמאות.

ת. אני צריך לחשב. ברחוב האצ"ל – 16.6 דולר למ"ר. בשכונת כרמים – 14.3 דולר למ"ר, בפוטנציקי יש משהו של 27 דולר למ"ר.

ש. כל זה במרחק של 5 ק"מ. תן לי מקומות שקרובים לאיזור התעשיה הישן, באיזור המזרחי.

ת. (מחשב) – סדר גודל של 9 דולר למ"ר באיזור המזרחי.

רמת הגימור שונה. אנו הפחתנו. השווי כולל את ערך הקרקע וערך הבניה, הפחתנו מדמי השכירות הראויים את חלקה של הבנייה מדמי השכירות.

כלומר, נניח שמבנה מושכר ב- 50 דולר למ"ר אנו מחשבים את שווי הנכס לפי שיעור ההיוון הרלוונטי, מפחיתים את ערך הבניה ומה שנותר זה ערך הקרקע, ומזה גוזרים את דמי השכירות הראויים.

ש. כמה הפחתת בגלל קרבתו של מפעל בלוקים, מרחק של 50 מטר בקו אוירי מהמקום.

ת. לא הפחתתי. לא מצאתי שיש מקום להפחית. על המפעל הזה לא מצאתי להפחית.

המפעל נמצא מעבר לרחוב. לא מצאתי שיש מקום להפחית.

שהייתי לא ראיתי שיש אבק, ואני לא חושב שזה מפריע למסעדות בסביבה.

ש. במחירים שאתה אומר ששווה לשכור, אני מניח שיצמח רווח לאותו שוכר. מה שיעור הרווח ביחס לשכירות שיקבל מי שישכור.

ת. דמי השכירות הראויים הם דמי שכירות שנגזרים מהביקוש, אני לא שם את עצמי כמקים עסק לשם עשיית רווח. האיזור הזה משופע במסעדות, רמת ההשקעה במסעדות גבוהה, ברור שכל יזם רואה לעיניו את ההצלחה, אבל יש הרבה שלא מצליחים.

ש. לגבי מסעדות סמוכות, מה רמת הרווח.

ת. לא בדקתי, כי זה לא עיסוקי. אני לא מתעסק ברווח של מסעדות.

חקירה חוזרת:

אין.

רו"ח דורון עיברי מוזהר כחוק לומר את האמת:

משיב בח.נ. לעו"ד שטאובר:

ש. אם אני מבין נכון את החוות דעת, אתה אומר שרוב הסיכויים שהעסק הזה מפסיד.

ת. ההסתברות לא קטנה.

ש. טוב שיצאנו מהעסקה.

ת. כן, ועדיף שעה אחת קודם.

ש. אתה התייחסת בחוו"ד לשנתיים.

ת. הסתמכתי בחוו"ד ל- 1.9 שנים על פי מאמרים שמנתחים פעילות כלכלית של מסעדות.

ש. אם כולם היו נוקטים כמוך, לא היו מסעדות.

ת. אם היו הולכים בגישה שלי, היו נזהרים הרבה יותר.

ש. התובע איש עסקים מנוסה, סביר להניח שהוא יפול בסטטיסטיקה.

ת. הייתי שואל אותו אם הוא יודע למה הוא נכנס, ומזהיר אותו בגלל הסיכוי הטמון בפתיחת מסעדה. הרבה שהבנתי שהוא מבין את המשמעויות, הייתי אומר לו שהוא לוקח את הסיכון.

ש. האם לקחת בחשבון שהוצאות השקעה של מסעדה על 500 מ"ר היתה חלה על הבעלים לפי הסכם השכירות וזאת לפי החוזה. אתה אומר לי שבעצם שלפי ההסתברות שלך הצלנו את הבעלים שלא השקיע 800,000 ₪ כי העסק יסגר ויפסיד.

ת. שנכנסים למסעדה ניתן להגיע להשקעות יותר גדולות ממיליון ₪. יש כאלה שכן, ואם תלך ותראה יש השקעות אדירות.

ש. האם הצלנו את מר קהלני מהשקעה כושלת.

ת. לדעתי, חד משמעית כן.

ש. האם לקחת בחשבון שבאיזור הזה יש מסעדות משגשגות, או שהלכת על סטטיסטיקה ארצית.

ת. הלכתי על סטטיסטיקה ארצית, בהתייחס ממידע של רו"ח שעוסק במסעדות בת"א. עם כל הכבוד לאיזור, גם שם ההיתכנות הכלכלית שתיפול הסטטיסטיקה של העסקים המפסידים יכול מאוד לקרות.

עו"ד דוד:

אין לי שאלות.

חקירה חוזרת:

אין.

עו"ד טורקלטאוב:

אלו עדיי.

אבקש לקבל שומת היטל ההשבחה שניתן כי הומצאה למר חג'ג'.

עו"ד שטאובר:

אצרף לסיכומים.

<#6#>

החלטה

תם שלב הראיות בהליך דנא.

הצדדים יסכמו כדלקמן:

התובע בתוך 30 ימים;

הנתבעים והתובעים שכנגד תוך 30 ימים נוספים ;

הנתבעים שכנגד – תוך 21 ימים שלאחר מכן.

התובע יוכל להגיש סיכומי תשובה בתוך 15 ימים נוספים.

המזכירות תעקוב אחר קבלת הסיכומים.

<#7#>

ניתנה והודעה היום י"ט אלול תשע"ב, 06/09/2012 במעמד הנוכחים.