השופטת שושנה שטמר – אב"ד

1. לפנינו ערעור מיום 24/6/12 וערעור נגדי מיום 25/9/12 על פסק דין מיום 04/05/12, שניתן בבית משפט השלום בחדרה (כב' השופט נאסר ג'השאן) בת"א 43959-06-12. בפסק הדין נקבע, כי המערער והמשיב שכנגד (להלן, למען הקיצור, "המערער") מחזיק במבנה נשוא התביעה במעמד של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר"). לפיכך, נדחתה התביעה, שהגישו המשיבות והמערערות שכנגד (להלן, למען הקיצור, "המשיבות"), ככל שהיא התייחסה לדרישה לסילוק ידו של המערער מהמבנה ומדרך הגישה אליו. מנגד, התקבלה דרישתן של המשיבות לסלק את ידיו של המערער מיתרת השטח, שהקיף או היה צמוד למבנה, ושהמערער פלש אליו, לרבות המחוברים אליו.

2. "בקצירת האומר" אומר כאן, כי הערעור נסוב על טענתו של המערער, שהוא רכש זכויות של דייר מוגן גם בשטח הגינה והחצר שמסביב למבנה, שלטענתו משתרעים על ארבעה דונמים, ולחילופין על שטח סביר מסביב למבנה.

בערעור הנגדי טענו המשיבות, שבית משפט קמא טעה כאשר קבע שהמערער הוא דייר מוגן במבנה וכי יש, לפיכך, לסלקו מהמבנה ומהשטח שמסביבו או השטח הצמוד אליו, אותו תפס המערער, לטענתן שלא כדין.

בסוגיות העולות מטענות אלו, בעיקר, יעסוק פסק דיננו זה.

רקע עובדתי

3. בשנת 1960, או בסמוך לכך, התיר המנוח שמעון ברניצקי ז"ל (להלן - "ברניצקי"), למערער להחזיק ולהתגורר במחסן חקלאי, שהוקם על המקרקעין הידועים כגוש חלקה 10202/52 (להלן- "החלקה"). הרשות ניתנה למערער, כיוון שהיה פועל חקלאי במשק של חתנו של ברניצקי, שהתנהל על פני החלקה או בסמוך לה ולצרכי עבודתו של המערער.

4. יצוין כי ייעוד החלקה היה ונותר "קרקע חקלאית".

5. בשנת 1963, או בסמוך לכך, מכר ברניצקי לאבי המשיבות, המנוח אריה גוטגולד ז"ל (להלן- "גוטגולד"), את החלקה. בסמוך לרכישת המקרקעין על ידי גוטגולד ניתנה רשות למערער להמשיך להתגורר במבנה החקלאי, של חדר וחצי, ולשלם דמי שכירות, כאילו מדובר במבנה למגורים, וכאשר דמי השכירות יעודכנו בשיעור שנתקבע בתקנות שהותקנו על פי חוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן - "תקנות חוק הגנת הדייר"). במשך השנים שילם המערער את דמי השכירות כמוסכם.

6. ביום 15/03/1970 נחתם הסכם בין המנוח גוטגולד לבין המערער. סוכם בו כי המערער ישכור את המבנה הנמצא בחלקה וכי הוא רשאי לבנות בו "חדר נוסף או מבנה איזה שהוא", כי לדמי השכירות יתווסף סכום מסוים ושהמערער יוכל לקבל את הסכום שיקבל כ"תמורת הכניסה ז"א דמי מפתח" כאשר ירצה המערער לפנות את המושכר. לנוסחו של הסכם זה אחזור בהמשך, שכן הוא עומד במרכזה של המחלוקת בעניין מעמדו של המערער, בר-רשות או שוכר מוגן על פי חוק הגנת הדייר.

7. ביום 03/03/1992 הגיש גוטגולד (באמצעות חברות, אותן ניהל באותה עת) תביעה לבית משפט השלום בחדרה (ת"א 220/92) כנגד המערער לסילוק ידו משטח של 1.129 דונם. נטען בה כי גוטגולד גילה שבשנת 1990 הפר המערער את תנאי ההרשאה בכך שהגדיל את המבנה, הוסיף לו שני חדרים ובנה בחצר דיר עיזים. בהמשך, הגיעו גוטגולד והמערער להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו התביעה נדחתה, ואילו המערער יוסיף לדמי השכירות סכום עליו הוסכם.

8. ביום 24/03/1993 הלך גוטגולד לעולמו. הזכויות בחלקה הועברו בשנת 1997 מהחברות אותן ניהל, ליורשותיו.

9. מאז חתימת הסכם הפשרה, ומדי שנה בשנה ועד הגשת כתב התביעה, נשוא פסק הדין שלפנינו, ביקשו המשיבות, שכר דירה מעודכן על פי תקנות חוק הגנת הדייר, כפי שהתחדשו מעת לעת, והמערער שילם בהתאם.

10. לאחר שהמשיבות התריעו בפני המערער כי הוא בנה שלא כדין והשתלט על שטח של ארבעה דונמים ללא הסכמתן, והמערער לא הגיב על כך, הגישו המשיבות את כתב התביעה, עליו ניתן פסק הדין של בית משפט קמא העומד לביקורתנו.

בכתב תביעתן טענו המשיבות כי תכניות בניין עיר החלות על החלקה, הגדירו את ייעודה כקרקע חקלאית, שאין להקים עליה בתי מגורים. המערער מחזיק במקרקעין כבר רשות, שניתנה לו עוד על ידי המנוח ברניצקי, לגור במבנה כל עוד עבד אצלו. לאחר שאביהן רכש את המקרקעין, המשיך המערער להתגורר במקרקעין על פי רישיון ממנו, בחדר אחד. לאחר שנולדו לו ילדים, הוא בנה חדר נוסף ואף שילם תוספת לדמי השכירות. בשנת 1990, הפר המערער את תנאי הרשות בכך שבנה במקום עוד שני חדרים, מרפסת וסככה המשמשת לדיר לעזים. אביהן דרש את סילוקו ואף הגיש תביעה בשל השתלטותו של המערער על המקרקעין. עקב התדרדרות במצבו הבריאותי, הסכים האב לפשרה, לפיה דמי השכירות יועלו והמערער ימשיך להתגורר במקום.

לאחר שנפטר האב בשנת 1993, התברר למשיבות, כי המערער השתלט על שטחים נוספים של כארבעה דונמים, שאף גודרו על ידו בגדר.

המשיבות הוסיפו וטענו, כי המערער הפר את תנאי הרישיון וביקשו לסלק ידו מכל החלקה ולחילופין מהשטח הנוסף, שסביב למבנה, וכי תינתן הצהרה לפיה כל התוספות במבנה נבנו על ידי המערער ועליו לשאת באחריות האזרחית והפלילית בשל בנייה ללא היתר. המשיבות הסכימו בכתב תביעתן כי ראוי ליתן למערער שהות של 18 חודשים על מנת לפנות את המקרקעין.

11. המשיב טען בכתב הגנתו, כי הוא מחזיק במקרקעין על פי הסכם שכירות מ-15/3/1970 עם המנוח גוטגולד וכי הוא דייר מוגן במקרקעין. עוד טען המערער שהוא לא הרחיב את המבנה מאז תחילת השכירות וכי הוא טיפח את המחסן החקלאי ואת השטח סביבו. הוא מחזיק במקרקעין מזה כ-50 שנים, ואין לפנותו מהם.

12. עוד אוסיף כי למערער בית בנצרת ואף כתובתו נרשמה בנצרת, אולם אעיר כבר כאן, כי לא נטענה טענה, שקמה עילת פינוי בשל נטישת המושכר, שבגידרה יש חשיבות לשאלה אם יש לשוכר מקום מגורים אחר.

ההחלטה לעניין טענות מקדמיות ופסק דינו של בית משפט קמא

13. בסיכומיו טען המערער כי יש לסלק את התביעה על הסף בשל מעשה בית דין והתיישנות. בית משפט קמא דחה טענות אלו בהחלטה מפורטת ומנומקת מיום 8/12/11, בקובעו שהן טענות מקדמיות, שהיה על המערער להעלותן בהזדמנות הראשונה, ומשלא נעשה כן, אין לדון בהן, אעיר כבר כאן, כי קביעותיו של בית משפט קמא בהחלטתו המפורטת מיום 8/12/11 לעניין זה מקובלות עלי, ולדעתי אין להתערב בהן.

14. נקבע בפסק הדין, כי המערער הוא דייר מוגן במבנה, ונדחתה טענת המערערות שמדובר בבר-רשות: בית משפט קמא הסתמך בקביעתו זו על נוסח ההסכם (נ/9) משנת 1970 בין המערער לגוטגולד, על כך שההסכמה לשלם דמי שכירות מראה שלא היה זה רישיון אלא שכירות, על כך שהייתה למערער חזקה ייחודית, על כך שדמי השכירות עודכנו לפי חוק הגנת הדייר ותקנותיו שנה אחר שנה ועל כך שאף המנוח גוטגולד כינה את המערער כ"שכן מוגן" בחשבונית שהוציאה החברה שלו, וגם המערערות כינו אותו בכתב תביעתן כ"דייר מוגן" או כתבו כי קיבלו "שכר דירה מוגן" (סעיף 25 לפסק הדין).

15. עוד פסק בית משפט קמא, כי אין לקבל את טענת המערער, שזכויותיו כדייר מוגן משתרעות גם על פני החלקה בשטח כולל של ארבעה דונם המקיף את המבנה או הצמוד אליו. המערער טען כי הוא נטע בחלקה מטעים שונים, וכי גוטגולד התיר לו לזרוע מה שירצה בחלקה "ותשמור לי על האדמה שלא יעשו ממנה מזבלה" (עמ 10 ש' 12-14 לפ'). בעשרים השנים האחרונות הוא נטע ללא היתר. בית המשפט קבע שחוק הגנת הדייר חל על בניין ועל גינה או חצר המשמשים אותו. על פי סעיף 3 לחוק זה, ההגנה לא תחול על קרקע פנויה. כמו כן סעיף 4 שולל את תחולת החוק על משק חקלאי, ומכאן שאין הגנת החוק חלה על המקרקעין שמסביב למבנה. זאת ועוד: בהתכתבות הענפה בין הצדדים, לא נמצאה כל הוכחה לכך שיש למערער זכות להשתמש במקרקעין מעבר למבנה. הוא הדין לגבי דיר העיזים שלא נכלל בהסכם, ואשר הופיע בתצלום אויר משנת 2010, אולם, לא הופיע בצילומים משנת 1959, 1970 ו-1988. מכאן שהוא לא נכלל בהסכם משנת 1970.

16. כן קבע בית משפט קמא, כי המשיבות לא הוכיחו עילת פינוי על פי חוק הגנת הדייר: הן לא תבעו לפי עילות הפינוי שבחוק, כיון שלא הכירו במעמדו של המערער כדייר מוגן. אולם אפילו היו הן טוענות במסלול זה, הרי – כך לעמדת בית משפט קמא – הנטיעות שנטע המערער אינן נוגעות למבנה ואין הן מהוות הפרת ההסכם. לעניין הוספת חלקים במבנה הרי שלא נכתב בהסכם כי בניה שלא בהיתר מאת הבעלים, תהיה עילת פינוי. זאת ועוד: בשנת 1992 הגיש המנוח תביעה וטען בה, בין היתר, כי נבנו שני חדרים נוספים ללא הסכמתו. תביעה זו הסתיימה בפשרה, והמשיבות קיבלו שכר דירה נוסף. מכאן שיש לראות את המשיבות כמי שוויתרו על זכותן לדרוש פינוי בגין ההפרות עד מועד הסכם הפשרה. באשר להפרות משנת 1992 והילך, לא הוכח כי היו כאלו.

17. בהתאם נדחתה התביעה לסילוק ידו של המערער מהמבנה ומדרך הגישה אליו. נקבע כי מעמדו הוא של דייר מוגן במבנה.

18. מנגד, נדחתה טענתו של המערער כי יש לו זכויות דיירות מוגנת בשטחים נוספים מסביב למבנה. זאת מכיוון שסעיף 2 לחוק הגנת הדייר קובע כי הוא חל על "בניין, גינה או חצר המשמשים אותו". סעיף 3 לחוק שולל את תחולת החוק על משק חקלאי, דהיינו אין החוק חל על קרקע חקלאית שאין עליה בניין. כמו-כן, נקבע כי מההסכם ומההתכתבות בין הצדדים, המאוחרת לו, לא עולה שלמערער הוענקה זכות שימוש בשטח נוסף מעבר למבנה, לרבות דיר עיזים, שהקים המערער בחלקה. השופט קמא סבר, כי המערער לא הוכיח את ממדי הגינה או החצר ולא טען כי זכות הדיירות המוגנת חלה על גינה או חצר המשמשת אותו. זאת ועוד: המערער לא הצליח לשכנע, כי העצים בחלקה, ניטעו ברשות מהמשכיר, או ברשות המערערות שכנגד, ומשלא קיבל רשות להחזיק בשטח עליו נטע עצים, אין לאפשר לו להמשיך ולהחזיק בו.

19. עוד קבע בית משפט קמא, כי אין הוא רואה לנכון להיעתר לבקשת המשיבות להצהיר כי כל הבנייה הנוספת בנכס, נבנתה על ידי המערער ולפיכך, הוא האחראי אחריות פלילית ואזרחית לתוצאות, שכן סעד זה הוא תיאורטי.

השאלות הדורשות הכרעה בערעור

20. המחלוקות העיקריות, שמעוררים הצדדים בערעור (כאשר על טענותיהם אעמוד ביתר פירוט בדיון בהן) הן אלו:

* מה מעמדו של המערער במקרקעין – האם דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר.

* האם קמה למשיבות עילת פינוי.

* האם יש למערער זכות להחזיק בחלקים מהחלקה הנוספים למבנה.

* האם יש להצהיר כי האחריות לבנייה ללא היתר בניה היא על המערער.

האם המערער הוא דייר מוגן כמשמעותו בחוק הגנת הדייר

21. נראה שאין מחלוקת כי המערער לא רכש זכות לדיירות מוגנת כבר בעת שהחזיק במקרקעין מכוחו של המנוח ברניצקי. לא הועלתה טענה כלשהי כי המערער שלם דמי מפתח, ויש הסכמה כי המערער קיבל רשות להתגורר במחסן עקב היותו פועל במשק החקלאי של חתנו של ברניצקי.

חוק הגנת הדייר חל לפי סעיף 2 שבו, על שכירות של בנין ולא על מתן רשות מגורים.

"חוק זה חל על שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות".

לא נטען ולא הוכח כי המערער שלם דמי שכירות לברניצקי. זאת ועוד, בהתאם להוראות סעיף 131(8) לחוק הגנת הדייר, שנוסחו להלן, אין הגנת החוק חלה על שכירות שנתנה לעובד על ידי המעביד לצורכי עבודתו, כפי שככל הנראה זהו המקרה שלפנינו בתקופתו של ברניצקי:

8(א) "דירה שהשכיר מעביד לעובדו בקשר לשירותו בשביל המעביד ולתקופת שירותו, לא יחולו פרק א' של חלק ב' ופרק א' של חלק ד' על שכירותה, אלא אם פורש בחוזה שכירות בכתב שהדייר יהיה מוגן לפי הפרקים האמורים".

22. מה מעמדו של המערער לאחר "תקופת ברניצקי". האם רכש מעמד של דייר מוגן:

אין מחלוקת כי בתקופתו של גוטגולד והמשיבות שילם המערער שכר דירה והייתה לו חזקה ייחודית במבנה. מכאן שהוא היה במעמד של "שוכר" בנכס. אין אף מחלוקת, ועל כל פנים לא הובאה כל ראיה לסתור את טענת המשיבות כי המבנה נמצא על קרקע חקלאית, והוא נבנה ללא היתר בניה ונעשה בו שימוש בניגוד לייעוד החלקה. סבורה אני, כי חוק הגנת הדייר אינו יכול לחול על בניין שנבנה שלא על פי היתר או שנעשה בו שימוש בניגוד לייעודו. מטרת החוק הייתה בזמנו לתקן תופעה חברתית קשה של חוסר בדירות למגורים, כאמור בע"א 3295/94 גיל פרמינגר הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי- רגל נ' חוה מור, פושטת- רגל , פ"ד נ(5) 111: "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו". דעתי היא כי החוק לא התכוון לפגוע במטרה ערכית לא פחות חשובה - שלטון החוק. לפיכך, אין החוק יכול לחול על מבנה שנבנה שלא כדין, ללא היתר ועל פני קרקע שייעודה חקלאי, ו/או שהוסב למגורים ללא היתר על פני קרקע חקלאית. דעתי זו נסמכת גם על רקע הפרשנות המצמצמת שיש לתת לחוק הגנת הדייר, בחלוף העיתים והסטת הכובד לעבר זכויות של קניין (וראו, בין היתר: ע"א 3295/94 גיל פרמינגר הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי- רגל נ' חוה מור, פושטת- רגל , פ"ד נ(5) 111; ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי , פורסם בנבו ביום 28/10/09; רע"א 2737/11 מינה גרוס נ' יעקב אוסט , פורסם בנבו ביום 19/2/13 ). אוסיף לעניין זה שאף המערער לא טען כי החוק הוחל עליו עקב כך שהוא החזיק במבנה עוד משנות החמישים ועקב כך ששילם דמי שכירות החל מאז שהמונח גוטגולד רכש את החלקה.

23. עוד אוסיף שלא נעלמה ממני הוראת סעיף 131ׁׁ(4) לחוק הגנת הדייר, הקובע עילת פינוי, כאשר "הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית". סעיף זה מתייחס לרישיון, כגון רישיון לניהול עסק, ואין ללמוד ממנו לגבי שימוש במבנה חקלאי, בקרקע שייעודה חקלאי, למגורים ואף בניה נוספת, מאסיבית, בלא היתר בניה כדין.

24. על אף הכתוב לעיל, רשאים צדדים להחיל על יחסיהם את הוראות חוק הגנת הדייר, כולן או מקצתן, ואז הן יחולו מכוח ההסכם ולא מכוח הוראות החוק גופו (וראו רע"א 1483/07 סאלח ואח' נ' נסיב, טרם פורסמה, ניתנה ביום 25/6/97, אליו הפנה בית משפט קמא). לפיכך, דיוני יהיה בשאלה מה היה אומד דעת הצדדים בהסכם משנת 1970. להלן ניסוחו:

"אנו החתומים מטה מסכימים לשכור את הדירה אשר נמצאת על אדמת בנימינה מקודם בעל השטח מר ברניצקי והיום מחזיקים חברת ארצה.. בע"מ בשכר דירה של 480 לי (ארבע מאות ושמונים לירות לשנה) מיום 1/1/1970 ועד 1.1.1971 וכן מסכים מר גוטגולד לתת את הרשות למר אחמד נג'ם לבנות חדר נוסף או מבנה איזשהוא וברגע שהמבנה ייגמר והוא יתחיל להשתמש בו על אחמד נג'ם להוסיף לשכר הדירה כל חודש נוסף לשכר הדירה הקודמת 25 ל"י נוסף והמבנה יממן מר אחמד נג'ם וביום שמר אחמד ירצה לעזוב את המקום וירצה למסור לאחר, כל סכום אשר ייקבל תמורת הכניסה ז"א דמי מפתח שייכים למר אחמד נג'ם מבלי שייתן לי שום חלק מהסכום שייקבע".

ברור מההסכם ומהתנהלות הצדדים לאורך השנים, כי הצדדים התכוונו שדמי השכירות יהיו בהתאם לחוק הגנת הדייר והתקנות על פיו. לא בלא התלבטות הגעתי למסקנה, כי הכוונה העולה מההסכם היא, החלת חוק הגנת הדייר לא רק לגבי גובה שכר הדירה, אלא גם באשר לזכותו של השוכר שלא להיות מפונה מהדירה אלא על פי רצונו, או משום שההסכם הופר. נקבע בהסכם כי המערער יקבל "דמי מפתח" "תמורת הכניסה" כאשר ירצה לעזוב. לו הייתה הכוונה כי הפינוי יהיה גם ברצון המשכיר, היה מופיע בהסכם כי כאשר יעזוב הדייר את המושכר, יקבל פיצוי או דמי פינוי ולא "ביום שמר אחמד ירצה לעזוב את המקום וירצה למסור לאחר". נקבע, כאמור, אף כי השוכר יקבל את כל דמי המפתח שיתקבלו עם יציאתו. בנסיבות אלו, סבורה אני כי צדק בית משפט קמא, כאשר קבע כי המערער הוא בבחינת דייר מוגן במבנה, אם כי לעמדתי, על פי ההסכם וככל שההסכם אימץ את הוראות חוק הגנת הדייר ולא על פי החוק עצמו.

האם הוכחה עילת פינוי

25. בית משפט קמא קבע, כי על מנת שתקום עילת פינוי עקב הבניה הנוספת, שלטענת המשיבות נעשתה בלא הסכמת אביהן והסכמתן, היה על המשיבות להוכיח כי נאסר על המערער לבנות ללא רשותם של המשכירים וכי על פי הסכם השכירות נאסר עליו לבנות ללא היתר (וראו סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. גם אם בנה המערער ללא רשות המשכירים, עדיין, בנסיבות המקרה, אליבא דהשופט קמא, לא קמה עילת פינוי, כיוון שבהסכם הפשרה מ-1992, אישר גוטגולד או ויתר על כל הפרה שנעשתה לפניו. בכתב התביעה, בעקבותיו נעשה הסכם הפשרה, נכתב מפורשות על בנייה של שני חדרים נוספים ללא רשותו. מכאן שההפרות שנעשו בשנים 1988 ו-1989 (כפי שקבע המודד לוטם) אינן יכולות להוות עילת פינוי. לאחר תקופה זו לא הוכחה בניה נוספת במבנה. כך, לא הוגש תצלום אויר של המצב בשטח בשנת 1992 על מנת להשוותו למצב הבנייה ב-2010.

לא מצאתי סיבה להתערב במסקנותיו אלו של השופט קמא, ומוצע לעמיתותיי לאשרן.

האם קמה למערער זכות להחזיק במקרקעין שמסביב למבנה

26. לעמדת המערער, בית משפט קמא שגה בקביעתו שאין לו זכויות דיירות מוגנת בשטחים מסביב למבנה, כגון דיר העיזים, ושגה בית המשפט, שלא הצמיד למבנה המגורים של המערער גינה וחצר בשטח כלשהו, לרבות השטח בו נטע עצים ובנה מבנים על החלקה. הוסיף המערער וטען, שבהסכם אין תניה, לפיה הדירה מושכרת לו בלא שטח חצר. יתרה מכך, לטענתו מצב הבנייה בקרקע וצורתה כיום, הינה דומה וזהה למצב ביום תחילת ההסכם, ובאשר לשטחים מסביב לבית, הוא ממשיך לטפח את הקרקע מסביב כפי שעשה במשך חמישים שנים, עוד מתקופת הבעלות של המוכר, ללא שיישמעו טענות כל שהן. בעניין זה טען המערער שאין לקבל את ממצאיו של לוטם, שכן המבנה הורחב בזמנו מעבר ל-95 מ"ר, והוא כן טיפח חלקת קרקע מסביב למבנה.

27. בנושא זה טענו המשיבות, שיש לדחות את הערעור, ויש – ככל שטענתן שפסק הדין צריך להורות על פינוי תדחה – לקבל את קביעתו של בית משפט קמא, באשר לכך שההגנה תחול רק על המבנה המרכזי, ללא דיר העזים, ועל דרך גישה.

28. אקדים ואציב את הגבולות להתערבותנו בקובעי שאין להתערב בממצאי עובדה של בית משפט קמא.

לא מצאתי פגם בהחלטתו של בית משפט קמא לקבל את ממצאיו של המודד לוטם, על פי תצלומי האוויר שבדק. לא הובאה חוות דעת נגדית, וממצאיו של מומחה זה לא נסתרו. לעניין זה קבע בית משפט קמא כי בשנים קודמות לשנת 1992 לא היה דיר העזים עומד במקומו ובצורתו.

29. הקובע לעניינו הוא, כאמור, ההסכם בין הצדדים משנת 1970. אין בו כל התייחסות להחלת החוק על חלק מהחלקה, פרט למבנה. המערער לא הצליח להוכיח כי אומד דעת הצדדים היה שהוא יקבל זכות להחזיק כדייר מוגן בכל חלק אחר של החלקה. בנסיבות שלפנינו, לא הוכיח המערער, לעמדתי, וכפי שקבע בית משפט קמא, כי הזכות להיות דייר מוגן חלה גם על כל חלק אחר של החלקה מעבר למבנה המגורים. יתכן שהמערער טיפח צמחיה מסביב למבנה או נטע בו עצים, אולם אין בכך כדי להראות שקנה בשטח זה זכויות כלשהן, פרט לרשות לטפח סביבת מגורים נאותה.

לפיכך, מוצע לאשר את קביעתו של בית משפט קמא, שאין למערער זכות כלשהי בשטח המקיף את המבנה, למעט זכות הגישה למבנה, שאי-הענקתה תרוקן את זכות השכירות מתוכן.

הקביעה כי המשיב בנה בניה ללא היתר וכי עליו לשאת בתוצאות אלו.

30. כזכור, דחה בית משפט קמא את בקשתן של המשיבות לקבוע כי המערער בנה בניה ללא היתר וכי הוא אחראי לתוצאות של בניה כזו. ההנמקה לדחייה הייתה שסעד נדרש זה הוא תיאורטי וכי אין לבית משפט קמא סמכות לדון בעילה זו.

סבורה אני שאף בקביעה זו אין מקום שנתערב: אם וכאשר תעלה סוגיה זו, הרי בפסק דינו של בית משפט קמא עולות מספר פלוגתאות פסוקות, כאשר החשובה שביניהן לענייננו כאן, היא שכל בנייה עד שנת 1992, נעשתה ברשות או באשרור הבניה וכי אחר כך לא הוכחה בניה. מכאן שספק אם יש חשיבות למי בנה בפועל. האחריות המשפטית בנסיבות אלו, תוכרע, כאשר יהיה צורך בה.

לסיכום

31. מוצע לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד.

בנסיבות, מוצע שלא לקבוע צו להוצאות בערעורים.

השופטת בטינה טאובר:

אני מסכימה.

השופטת ישראלה קראי-גירון:

אני מסכימה.

לפיכך הוחלט לדחות את הערעור.

אין צו להוצאות בערעור.

העירבונות, ככל שהופקדו, יוחזרו למפקידיהם באמצעות באי-כוחם.

ניתן היום, ד' אייר תשע"ג, 14 אפריל 2013, בהעדר הצדדים.