1. כללי
2. עניינו של הליך זה תביעה כספית לתשלום סך 722,643 ₪. בלב התביעה טענות התובע להטעיה ותרמית מצד הנתבעים בשלב הטרום חוזי ועתירה לביטול ההתקשרות בין הצדדים הנוגעת לרכישת זכויות בנכס מסחרי בקנדה ולהשבת כספים ששילם התובע בגדר עסקה זו. כן נתבעה תשואה בגין ההשקעה ונזקי התובע לרבות בגין עוגמת נפש.
3. התובע מסר תצהיר עדות ראשית שלו עצמו.
4. מטעם הנתבעים נמסרו עדויותיהם של העדים הבאים: הנתבע 2 - מנכ"ל הנתבעת 1 ובעל המניות העיקרי בחברות המחזיקות בנתבעת 1, לרבות בנתבעת 3 (להלן: "טוביהו" או "הנתבע 2"); שרון שאתי - מנהל השיווק מטעם הנתבעת 1, והחל משנת 2010 בעל המניות בנתבעת 3 (להלן: "שאתי").
5. כן נמסרו עדויות מפי העדים הבאים שזימן התובע: אנה פייגין - בתקופה הרלבנטית לתביעה שימשה כמנהלת חשבונות אצל הנתבעת 1 (להלן: "פייגין"); סתיו אדיבי - בין השנים 2009 – 2011 שימש כמנכ"ל ודירקטור בנתבעת 3 וכן כנשיא, דירקטור ומזכיר בנתבעת 4 (להלן: "אדיבי"); אברהם חגי – בין השנים 2007-2012 הועסק במחלקת שירות הלקוחות של הנתבעת 1 (להלן: "חגי"); חלי וסרמן - בתקופה הרלבנטית לתביעה שימשה כנציגת מכירות מטעם הנתבעת 1, ניהלה את המשא ומתן עם התובע (להלן: "וסרמן"); נועם ברוצקי – משקיע נוסף אצל הנתבעות.
6. ההדגשות לאורך פסק הדין הוספו על ידי הח"מ.
7. רקע עובדתי
8. הנתבעת 1 הינה חברה פרטית המאוגדת בישראל, העוסקת בשיווק נדל"ן בארץ ובחו"ל, ובכלל זה בקנדה, שם נמצא הפרויקט נשוא ההליך. נתבעת זו שיווקה לתובע את הנכס נשוא ההליך.
9. הנתבעות 3-4 הינן חברות פרטיות המאוגדות בקנדה. הנתבעת 3 הינה מי ששימשה כחברת היזם בפרויקט והנתבעת 4 הינה חברת נאמנות אשר הוקמה לצורך רישומה כבעלת הנכס הנדון.
10. הנתבע 2 הינו מנכ"ל הנתבעת 1 ובעלים של החברות המחזיקות בנתבעת 1. במועד ההתקשרות נשוא ההליך ועד לשנת 2010 היה נתבע זה אף בעל מניות בנתבעת 3.
11. בין הצדדים נחתמו שני הסכמים הנוגעים לרכישת זכויות בנכס נדל"ן בקנדה:

ביום 9.11.06 חתם התובע על הסכם שיווק עם הנתבעת 1 לשם רכישת זכויות השתתפות בחלק בלתי מסוים בנכס. ביום 26.11.06 שב התובע וחתם על נספח להסכם זה (להלן: "הסכם השיווק", נספחים 1-3 לכתב התביעה).

ביום 15.12.06 חתם התובע על הסכם שיתוף עם הנתבעות 3-4 לרכישת זכויות בלתי מסוימות בנכס, בהתאם לחלקו היחסי המשקף 1/8 חלקים בנכס (להלן: "הסכם השיתוף", נספח 10 לכתב התביעה).

1. בתמורה לרכישת זכויותיו בנכס, העביר התובע לנתבעת 1 סך של 196,000 דולר ארה"ב.
2. בין הצדדים נתגלעה בהמשך מחלוקת רחבת היקף בעניין המצגים אשר הוצגו לתובע עובר להתקשרותו בהסכמים דנן. מכאן ההליך שלפני.
3. תמצית טענות התובע
4. התובע טען, כי בחודש נובמבר 2006, לאחר שהתרשם מפרסומי הנתבעת 1, הגיע למשרדיה ושם פותה על ידי הנציגה גב' וסרמן, בשיווק אגרסיבי, להתקשר בעסקה ולחתום על הסכם השיווק. לאחר מספר שבועות, בחודש דצמבר 2006, חתם אף על הסכם השיתוף, בשפה האנגלית.
5. לטענתו של התובע, נציגי הנתבעת 1 הפעילו עליו לחץ לחתום מידית על הסכם נוסף זה, הוא הסכם השיתוף, בטענת שווא כי הדבר דרוש על מנת שלא לעכב את תשלום הרווחים המגיעים למשקיעים, לרבות לו עצמו, תוך שנאמר לו, כי אין כל שוני בין האמור בהסכם השיווק לאמור בהסכם השיתוף.
6. התובע טען, כי בגדר המצגים אשר הוצגו לו על ידי נציגת הנתבעת 1, הן בשלב הטרום חוזי והן בגדר ההסכמים עצמם, הציגה לו הנתבעת 1 מצגי שווא מטעים ביחס לעסקה נשוא ההתקשרות, לרבות באשר לאופי הנכס הנרכש, התשואה אשר אמורה להתקבל מן ההשקעה והקשר החוקי בין הנתבעות לבין עצמן.
7. התובע אישר, כי לאורך תקופה מסוימת, הוא קיבל את חלקו בהכנסות אשר התקבלו מהשכרת הנכס. ואולם לטענתו, לאחר זמן מה נטש השוכר את הנכס ואז התברר לו לראשונה, כי המצגים אשר הוצגו לו על ידי הנתבעת 1 אינם נכונים.
8. בעניין זה נטען על ידי התובע, כי בניגוד לאשר הוצג לו מראש על ידי הנתבעת 1, הנכס שרכש מעולם לא נרשם על שמו במרשם המקרקעין, כי הנתבעת 1 לא פעלה לשינוי ייעוד והשבחת הנכס, כי מדובר בבניין תעשייתי ולא בבניין למסחר ומשרדים כפי שהוצג לו, כי גודל הנכס קטן בעשרות אחוזים ממה שהוצג לו, כי עורך הדין אשר טיפל בעסקה לא שימש כנאמן מטעם המשקיעים, כי הנתבעות רכשו את הנכס במחיר נמוך ממחיר הרכישה אשר הוצג למשקיעים, וכי הנכס הושכר לשוכר ללא קבלת ערבויות וביטחונות מתאימים.
9. באשר למצגים הנוגעים למערכת היחסים בין הנתבעים לבין עצמם טען התובע, כי בהסכם השיווק הציגה הנתבעת 1 עצמה כמי שאמונה על שיווק העסקה בלבד, אך בפועל התברר לו בדיעבד כי קיים קשר בינה לבין הנתבעים 2-3, אשר הוסתר ממנו בשלב הטרום חוזי. ביסוד קשרים אלו בין הנתבעים, אשר הוסתרו מעיניו, ניצב ניגוד אינטרסים מובהק היורד לטענת התובע לשורש נכונותו להתקשר בעסקה לו קשרים אלו היו ידועים לו בשלב הטרום חוזי.
10. לטענת התובע, רק בהסתמך על המצגים אשר הוצגו לו על ידי הנתבעת 1, הוא השתכנע להצטרף לעסקה ולחתום על ההסכמים נשוא ההליך. לטענתו, לאורך כל השנים הוא הקפיד להשקיע את כספו בהשקעות סולידיות בלבד ונמנע מלסכן את כספו בעסקאות עתירות סיכון.
11. לטענת התובע, מעשי הנתבעות עולות לכדי הפרת סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ומכאן שהוא זכאי לעתור לביטול ההסכמים ולהשבת הכספים אשר שולמו על ידו וכן לתשלום פיצויים. כן נתבעו כספי תשואה המגיעים לתובע לטענתו מכוח ההסכמים, לפחות עד לשנת 2012.
12. באשר לאחריותו של הנתבע 2 טען התובע, כי בנסיבות המקרה דנן על בית המשפט להורות על חיובו האישי של נתבע זה בסעדים נשוא התביעה. זאת, באשר נתבע זה עשה שימוש לרעה במסך ההתאגדות בהיותו הרוח החיה מאחורי מצגי השווא והתרמית אשר הוצגו לפניו בטרם התקשר בהסכמים הנדונים ואף לאחר מכן.
13. תמצית טענות הנתבעים
14. הנתבעים הכחישו את כל טענות התובע. לטענתם, המסמכים שהוצגו לתובע כללו מצגים נכונים, המשקפים נתונים נכונים אשר היו בידיעת הנתבעת 1 נכון למועד חתימת הסכם השיווק.
15. כן דחו הנתבעים את טענות התובע לפיהן הוא פותה בשיווק אגרסיבי לחתום על ההסכמים. לטענתם, איש לא הפעיל לחץ על התובע להתקשר בהסכם או לחתום על מסמך כלשהו, והיה זה הוא עצמו אשר בחר לחתום על ההסכמים, מרצונו החופשי לאחר שקיבל מענה לשאלות אשר הטרידו אותו, ולאחר שביקש להוסיף את הנספח להסכם השיווק.
16. לטענתם של הנתבעים, עסקינן בתובע משכיל אשר בחר להשקיע כספו בנכס נדל"ן בחו"ל, מתוך הבנה ברורה, כי כבכל עסקה, גם בעסקה נשוא ההליך דנן קיים סיכון, אך עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי בשנים 2008-2009 ומשלא התגשמו תקוותיו לרווחים, החליט למשוך את השקעתו משל לא היה מדובר בזכויות בנכס אלא בפיקדון כספי.
17. הנתבעים טענו, כי במשך כשנתיים ימים, התובע קיבל תשואות נאות בגין הזכויות שרכש, וכל עוד זה היה מצב הדברים, לא נשמעה מפיו טענה או דרישה כלשהי לבטל את ההסכמים, ורק בהמשך כשהרווחים נעצרו, הוא החל לדרוש את כספו חזרה ולהעלות לפתע כנגדם מגוון טענות והאשמות.
18. הנתבעים אף דחו את טענת התובע, לפיה הנתבעת 1 ניהלה עמו את המשא ומתן הטרום חוזי שלא בתום לב או מתוך כוונה להטעותו. לטענתם, טענות התובע לביטול הסכם השיווק מקורן לכל היותר בטעות מצידו ביחס לכדאיות העסקה ואינן נוגעות למצגים מטעים או למעשי תרמית אמיתיים כלשהם להם נפל התובע קורבן (סעיף 38 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2, וכן סעיף 51 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4).
19. באשר לטענות התובע לגוף ההסכמים טענו הנתבעים, כי בהתאם להוראות הסכם השיווק, לתובע לא נמכרו זכויות קנייניות כלשהן, כי התמורה בגין רכישת הנכס הועברה לנתבעות 3-4 וכי בסעיף 5 להסכם השיווק צוין במפורש כי התשואה הינה תשואה צפויה המבוססת על הכנסות מהנכס וכי אין מדובר בתשואה מובטחת. כן טענו הנתבעים בעניין זה, כי בסעיפים 1.2, 2.1 ו- 2.4 להסכם השיתוף צוין במפורש, כי הרישום בטאבו יהיה על שם חברת הנאמנות, קרי הנתבעת 4, ולא על שם התובע.
20. לטענתם של הנתבעים, טענות התובע נסתרות כליל על פניהן כבר מהוראות ההסכמים בהם התקשר התובע, ומכל מקום אין להבטחות הנטענות כל תוקף, מאחר ובהסכם השיתוף נכתב בצורה מפורשת, כי הוא כולל את כל ההבנות וההסכמות בין הצדדים נשוא הפרויקט, וכי לא יהיה כל תוקף למצג, תמריץ, הבטחה, הסכם או כל הוראה אחרת, זולת הסכם השיתוף עצמו.
21. כן טענו הנתבעים להעדר עילה ויריבות באשר לחלק מן הטענות וחלק מן הנתבעים.

באשר לנתבעת 1 טענו הנתבעים, כי גם אם בסופו של יום, בית המשפט יורה על ביטול הסכם השיווק, לא יהא בכך כדי להורות לנתבעת 1 להשיב לתובע את סכומי השקעתו, באשר סכומים אלו הועברו לנתבעות 3-4 מכוח הסכם השיתוף, כך שלכל היותר, יכול בית המשפט להורות לנתבעת 1 להשיב את עמלות השיווק ששולמו לידיה.

כן טענו הנתבעים ביחס לנתבעת 1, כי בגדר סעיף 10 להסכם השיווק, הצהיר ואישר התובע, כי אין בהתקשרות בינו לבין הנתבעת 1 כדי להטיל עליה או לייחס לה אחריות והתחייבות מכל מין וסוג שהוא ביחס לפרויקט.

יצוין, כי ביחס לנתבעות 3-4 טענו הנתבעים עוד, בראשית ההליך, כי יש להורות על סילוק התביעה כנגדן נוכח תניית שיפוט זר ייחודית הקבועה בהסכם השיתוף, אך טענה זו לא נכללה בסיכומים מטעמם ואף לגופו של עניין נוהל ההליך ביחס לכלל הנתבעים.

1. דיון והכרעה

מסגרת הדיון

1. הזכות העומדת לצד לחוזה לעתור לביטולו מחמת הטעיה קבועה בסעיף 15 לחוק החוזים, כדלקמן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

1. הטעיה הינה מצג שווא, העלמת אינפורמציה או הצהרה כוזבת אשר ניתנו בשלב הטרום-חוזי. ההטעיה יכולה להיות פאסיבית ולכן גם אי-גילוי עובדות שמן הראוי היה לגלותן נחשב להטעיה (ע"א 494/97 חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141).
2. בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים, נדרש, כי העובדות, אותן יש לגלות, הינן עובדות אשר על הצד השני לגלותן בהתאם לדין, נוהג או נסיבות.
3. בהלכה הפסוקה נקבע, כי סעיף 12 לחוק החוזים, המחיל את עיקרון תום הלב גם על השלב הטרום חוזי, מהווה בסיס להטלת חובת הגילוי בהיותו "דין" אשר לפיו מתחייב גילויה של עובדה כלשהי, כאשר הפרתה של חובת הגילוי לפי סעיף 12 לחוק החוזים באמצעות אי גילוי אינפורמציה חשובה, מהווה הטעיה על פי סעיף 15 לחוק (ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, ע"א 338/85 שפיגלמן נ' צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, ע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה(3) 542). עוד נקבע בהלכת ספקטור נ' צרפתי, כי אף הטעייה פאסיבית או אמירת חצי אמת ייחשבו כאי-גילוי ואי עמידה בחובה לפעול בתום לב.
4. עוד נקבע בהלכה הפסוקה, כי גם מצג שבעת הצגתו היה נכון, אך השתנה בשלב מאוחר יותר עשוי להיחשב כהטעיה ואם המציג לא הודיע לצד השני על השינוי, המצג, שהיה נכון בעת הצגתו, הפך לכוזב (ע"א 44/66 לקי דרייב נ' הרץ, פ"ד כא(1) 576).
5. לאור מסגרת דיון זו, יש לבחון את טענות התובע והסעדים המבוקשים על ידו.

הצגת הזכות הנמכרת בשלב הטרום חוזי

1. לטענת התובע, בגדר המצגים אשר הוצגו לו בשלב הטרום חוזי של המשא ומתן לפני כריתת ההסכמים, נמסר לו, כי מדובר בהתאגדות של קבוצת רוכשים לרכישת נכס נדל"ן בקנדה, וכי זכויותיו בנכס תירשם בטאבו על פי חלקו היחסי בסכום ההשקעה הכללי של הקבוצה (סעיפים 5-6 לתצהיר התובע). לטענתו, בעת ניהול המשא ומתן לא נאמר לו, כי הוא אינו רוכש זכויות קנייניות. לטענתו, וסרמן ידעה היטב כי בכוונתו לרכוש בעלות בנכס נדל"ן (סעיף 33 לתצהיר התובע). העובדה שנדרש לשלם מס רכישה, לא הותירה אצלו ספק, כי מדובר אכן ברכישה של זכויות קנייניות בנכס מקרקעין (סעיף 21 לתצהיר התובע). בהקשר זה טען התובע, כי אלמלא המצג לפיו מדובר ברכישת זכויות קנייניות והגנה על רישום זכויותיו בנכס בטאבו, לא היה מתקשר בעסקה (סעיפים 6 ו- 15 לתצהיר התובע).
2. מנגד דחו הנתבעים את טענת התובע לפיה בגדר הסכם השיווק נמכרו לתובע זכויות קנייניות כלשהן. לטענתם, בהסכם השיווק צוין מפורשות, כי על מנת לרכוש זכויות בנכס, על הרוכש לחתום על הסכם השיתוף במסגרתו רכש התובע זכויות בלתי מסוימות בנכס (סעיף 6 לתצהיר טוביהו, וכן סעיף 61 לתצהיר שאתי).
3. אני סבורה, כי מאחר ופרטים ותיאור של סוג הזכות הנרכשת נכללו במפורט בהסכם השיתוף עליו חתם התובע, גם אם מטעמיו לא קרא אותו עובר לחתימתו, האחריות בעניין זה על כתפי התובע עצמו.
4. חיזוק לכך אני מוצאת בעדותו של אדיבי, אשר העיד בעניין זה כדלקמן:

"ש. בשיחות שלך עם מר בן צבי שהוא שואל אותך את השאלה הזו, למה אני לא רשום בטאבו, האם אפשר לומר שההתרשמות שלך היא, שהאיש לא הבין את העסקה מלכתחילה?

ת. אני מניח שהוא לא קרא את ההסכם או שהוא לא הבין אותו".

(עמ' 3, ש' 14-16 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. אני סבורה, כי בעניין מרכזי זה, של סוג הזכות הנרכשת ותיאור הנכס, היה על התובע, אשר הציג עצמו כמשקיע זהיר וסולידי, להקפיד ולברר מהי הזכות הנרכשת על ידו בעסקה בה בחר להתקשר, וכל עוד תיאורה בהסכמים נכון, די בכך כדי להדוף את טענות התובע בדבר הטעיה בהקשר זה.

טענת התובע בעניין רישום הזכויות שרכש בנכס

1. לטענת התובע, בשלב ניהול המשא ומתן, מעולם לא נמסר לו, כי הנתבעת 3 תהא בעלת המניות בחברת הנאמנות, קרי בנתבעת 4 (סעיף 35 לתצהיר התובע).
2. מנגד טענו הנתבעים, כי בסעיפים 1.2, 2.1 ו- 2.4 להסכם השיתוף צוין מפורשות, כי הרישום בטאבו יהיה על שם חברת הנאמנות, קרי הנתבעת 4, ולא על שם התובע (סעיפים 5.2 ו- 22 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2, וכן סעיפים 5.3 ו- 35 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 3-4). לטענתם, בסעיף 2 לנספח להסכם השיווק הודגש לתובע, כי אחזקותיו בנכס הינן בלתי מסוימות, ותהיינה מוחזקות בנאמנות ולא רשומות באופן פרטני בטאבו על שם התובע (סעיף 24 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2).
3. בעניין זה אני סבורה, כי מאחר וסוגיית רישום הנכס הוסדרה באופן מפורש בהסכמים עליהם חתם התובע, הרי שדין טענותיו של התובע בעניין זה להידחות.
4. אציין בהקשר זה, כי התובע עצמו העיד, כי הוסבר לו, כי מוקמת חברת נאמנות עבור המשקיעים וכי במסגרת העסקה חברת הנאמנות רוכשת זכויות בנכס המסחרי, כאשר חברה זו תוקם ותפעל בנאמנות עבור המשקיעים (סעיף 24 לתצהיר התובע). התובע אף חזר על עדותו זו בחקירתו הנגדית כדלקמן:

"ש : יופי. עכשיו, אתה מסכים איתי שחברת הנאמנות תירשם כבעלים של הנכס ותחזיק בנכס כנאמנה של המשקיעים על פי הסכם ה-joint venture ?

ת : היא תוקם על ידי חברת הנאמנות.

ש : תוקם, הוקמה. אבל היא בסופו של דבר תחזיק במניות בנכס,

ת : כן.

ש : ותירשם,

ת : כבעלים.

ש : כבעלים של הנכס עבור המשקיעים.

ת : כן . כן".

(עמ' 94, ש' 15-23 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

1. מטעמים אלו, נדחית טענת התובע להטעיה או הפרה של ההתקשרות מצד הנתבעים בהקשר לאי רישום הזכויות שרכש בנכס על שמו במרשם כלשהו.

התשואה

1. לטענת התובע, עיון במסמכים אשר הוצגו לו בשלב הטרום חוזי מלמד על שיעור תשואה של 9.6% מסכום ההשקעה, כאשר וסרמן ציינה בפניו, כי התשואה על ההון העצמי מובטחת עד לשנת 2012. לטענתו, הבטחת התשואה עד לשנת 2012 היוותה שיקול מרכזי בהחלטתו להתקשר בעסקה (סעיפים 13-15 לתצהיר התובע, עותק מהמסמך אשר הוצג לתובע שעניינו רכישת עסקה משותפת בקנדה צורף כנספח 1 לתצהירו).
2. מנגד טענו הנתבעים, כי לתובע מעולם לא הובטחה זכות לקבלת תשואה עתידית (סעיף 51 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4). לטענתם, בניגוד להבטחות אשר לכאורה הובטחו לתובע בעל פה, בקשר עם התשואה המובטחת, בסעיף 5 להסכם השיווק צוין מפורשות, כי מדובר בתשואה צפויה בלבד המבוססת על הערכת הכנסות מהנכס (סעיפים 99-101 לתצהיר שאתי).
3. כמבואר להלן, אני סבורה כי בעניין טענה זו התובע לא הרים את הנטל הנדרש לקבלת טענתו.
4. בסעיף 5 להסכם השיווק נקבע, כי "הודע ללקוח כי ההכנסה מהעסקה המשותפת הינה בהתאם להכנסה המשותפת מהנכס, ועל פי rent roll (דוח הכנסה) צפי התשואה לשנים 2012 – 2007 תעמוד על 9.6%".
5. אף המסמך הכולל את מאפייני הנכס צוין, כי "בכפוף לחוזה השכירות, בשנים 2007-2012 התשואה צפויה להיות 9.6%".
6. משבהסכם השיווק צוין מפורשות, כי מדובר בצפי לתשואה בלבד, הרי שיש לדחות את טענות התובע בעניין זה. מדובר בהסכם בשפה העברית, אשר התובע קרא ואף הבין את האמור בו טרם חתימתו על גבי ההסכם.
7. אף מעדותו של התובע בחקירתו הנגדית עולה, כי התובע סבר, כי הבטחת התשואה אינה נובעת מהבטחה ישירה לתשלום תשואה אלא קשורה לקיומו של שוכר בנכס אשר שכר את הנכס לפרק זמן של חמש שנים לפחות (עמ' 81, ש' 12 – עמ' 82, ש' 10 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13).
8. מסקנה זו נלמדת אף מעיון בעדותו של העד ברוצקי (עמ' 49, ש' 7-14 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13 וכן עמ' 54, ש' 1-7 לפרוטוקול זה).
9. מעדויות אלו עולה, כי הבטחת התשואה הייתה למעשה מסקנה שנלמדה על ידי התובע מהסתמכות על קיומו של שוכר בנכס ולא מדובר בהתחייבות חוזית ישירה להבטחת תשואה. יידוע אודות קיומו של שוכר אינו זהה להבטחת תשואה, וזאת בנפרד מקביעתי לעיל לעניין הטעיה באשר לקיום בטחונות מספקים לתשלום השכירות. לפיכך, ובהיות טענה זו כאמור אף עומדת בסתירה להסכם הכתוב בין הצדדים, הדן בצפי לתשואה ולא בהבטחתה, אין בידי לקבל טענה זו של התובע להבטחת תשואה.

הטענה להטעיה בעניין מעורבותו של עו"ד פלדמן בעסקה

1. לטענת התובע, בטרם חתם על ההסכמים, נאמר לו על ידי וסרמן, כי עו"ד ג'ו פלדמן מקנדה, הוא זה שילווה את העסקה וישמש כנאמן מטעם המשקיעים. לטענתו, אזכור שמו של עו"ד פלדמן כנאמן מטעם המשקיעים היווה גורם אשר שכנע אותו להצטרף לעסקה מאחר לתובע ולעו"ד פלדמן היכרות אישית מוקדמת משנת 1974 עקב קשר משפחתי מסוים (סעיף 20 לתצהיר התובע).
2. מנגד טענו הנתבעים, כי מההסכמים עליהם חתם התובע עולה, כי לתובע היה נהיר וברור, כי עו"ד פלדמן לא שימש כנאמן של המשקיעים בעסקה, וכי בסעיף 8(א) להסכם השיווק, צוין מפורשות, כי עו"ד פלדמן מייצג את העסקה המשותפת את חברת הנאמנות (סעיף 26 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2, וכן סעיף 39 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4). בהקשר זה טענו הנתבעים, כי ההתייחסות לעו"ד פלדמן בהסכם כלל לא נעשתה כמצג או התחייבות כלשהי כלפי התובע אלא כהתחייבות מצידו לכך שהוא מודע למעורבות עורך דין קנדי ולהתחייבותו לחתום לטובתו על כל ייפויי הכוח הנדרשים (סעיף 39 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4).
3. אני סבורה, כמבואר להלן, כי לא הוכחה לפני הטעייה בנוגע לטענה זו של התובע.
4. התובע עצמו העיד, כי הוא מכיר את עו"ד פלדמן היכרות אישית מוקדמת וכי בשנים 1974 ו- 1981 אף התארח בביתו במשך מספר ימים. התובע אף העיד, כי בטרם התקשר עם הנתבעים בעסקה, הוא שוחח עם עו"ד פלדמן וביקש לברר האם ניתן לסמוך על מנהלי הנתבעת 1 (סעיף 20 לתצהיר התובע).

התובע חזר על גרסתו בעניין זה בחקירתו הנגדית ואישר בעדותו, כי לא שאל את עו"ד פלדמן בדבר תפקידו ומעמדו בעסקה הנדונה (עמ' 134, ש' 29 – עמ' 135 ש' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13 וכן עמ' 136, ש' 4-14 לפרוטוקול זה).

1. זאת ועוד: מהראיות אשר הונחו לפני בעניין זה עולה, כי תפקידו של עו"ד פלדמן הסתכם בניסוח הסכם השיתוף ואחזקה בנאמנות של כספי המשקיעים, עד להעברתם לעוה"ד אשר ביצע את עסקת רכישת הנכס (עמ' 29, ש' 17-20 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13).
2. נוכח ראיות אלו, הן האמור בהסכם והן העדויות בעניין, לא השתכנעתי, כי עובר להתקשרות נמסר לתובע כי עו"ד פלדמן ישמש כנאמן מטעם המשקיעים בעסקה הנדונה. התרשמותי היא, כי התובע היה שבע רצון מאזכור שמו של עורך דין זה, היות והיה מוכר לו באופן אישי, וכי לא היה בסיס או מידע מטעה שנמסר לו באשר לתפקידו בעסקה של עו"ד פלדמן. הוא עצמו, למרות שיחה עם עורך הדין, לא טרח לחדד או לוודא התרשמותו בנושא זה. מטעמים אלו, יש לדחות טענה זו של התובע.

הימנעות התובע מקריאת הסכם השיתוף

1. בעדותו אישר התובע, כי לא קרא את הסכם השיתוף. לטענתו, במעמד החתימה על הסכם השיווק, הסכם השיתוף לא הוצג לו, אלא נאמר לו, כי מדובר בהסכם פורמאלי הקובע את הקשרים בין כל המשקיעים. משכך טען, כי סבר, כי אין בהסכם השיתוף כדי לסתור את המצגים אשר הוצגו לו ואת הקבוע בהסכם השיווק (סעיפים 26 ו- 37 לתצהיר התובע).
2. לטענתו, ביום 15.12.06 הוא הוזעק למשרדי הנתבעת 1 על מנת למהר ולחתום על הסכם השיתוף. לטענתו, בעת חתימתו על ההסכם, הוצגה לו חוברת המכילה כ- 40 עמודים הכתובים בשפה אנגלית מורכבת. לטענתו, הוא איננו עורך דין ואינו שולט במונחים המשפטיים הכתובים בשפה האנגלית וביכולת לקרוא משפטים מסובכים באנגלית משפטית. הוא החל לעיין בהסכם השיתוף, אולם לא הבין מילים רבות המופיעות שם. הוא ביקש לקבל תרגום של הסכם השיתוף, אולם הנתבעת 1 לא סיפקה תרגום כאמור (סעיף 36 לתצהיר התובע).
3. התובע טען, כי הוא נאלץ לחתום על הסכם זה לאחר שנציגי הנתבעת 1 הפעילו עליו לחץ לחתום מידית על ההסכם, זאת, בכדי שלא לעכב את תשלום הרווחים המגיעים למשקיעים, לרבות לתובע, תוך שנאמר לו, כי אין שוני בין האמור בהסכם השיווק להסכם השיתוף. לטענתו, בעת חתימתו על הסכם השיתוף, הוא לא הוזהר ולא נאמר לו, כי חלק מהסעיפים הרשומים בו עשויים לבטל או לשנות את המצגים אשר נמסרו לו בעל פה בעת שלב המשא ומתן ואת התנאים אשר נקבעו בהסכם השיווק (סעיף 37 לתצהיר התובע).
4. מאחר ורצה להבטיח את זכויותיו, ביקש להוסיף להסכם השיווק סעיף נוסף בו נקבע, כי "כל המסמכים שהוצגו ללקוח קרי מאפיינים + תזרים ע"פ ידיעת המשווק. במידה והנתונים שהוצגו אינם נכונים כמו גודל הנכס והסכם השכירות יבוטל הסכם זה ויוחזר כספו של הלקוח". לטענתו, תנאי זה שהתווסף במיוחד להסכם השיווק היה תנאי מכריע להצטרפותו לעסקה והשרה עליו ביטחון (סעיפים 29-30 לתצהיר התובע). בהקשר זה הוסיף התובע וטען, כי סבר, כי תנאי זה אשר התווסף להסכם השיווק, לא יפגע או יסתור את האמור בהסכם השיווק (סעיף 38 לתצהיר התובע).
5. מנגד דחו הנתבעים את טענות התובע לפיהן הסכם השיתוף נכתב בשפה אנגלית הקשה להבנה, ובעניין זה טענו, כי בהתאם להלכה הפסוקה, אדם מוחזק כמי שהבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם. לטענתם, התובע בחר להשקיע בנכס הממוקם בחו"ל, וחזקה עליו שהבין, כי הסכמים ומסמכים הקשורים בנכס יכתבו בשפה זרה (סעיף 56 לתצהיר שאתי). לטענתם, ניסיון התובע לטעון כאילו הופעל עליו לחץ לחתום על הסכם השיתוף באופן מידי, משוללת כל הגיון. לטענתם, במשך ארבע שנים מאז חתימת הסכם השיתוף, לא העלה התובע טענה כלשהי בדבר אי הבנתו את האמור בהסכם השיתוף עליו חתם או בדבר הבהילות לכאורה שבה נדרש לחתום על ההסכם (סעיף 58 לתצהיר שאתי).
6. לחילופין טענו הנתבעים, כי ככל שהתובע בחר להתקשר בעסקה לאור פעולת השכנוע של נציגי הנתבעת 1, ולא לבצע בדיקה יסודית מטעמו, הרי שיש לראות בו כמי שנטל על עצמו את הסיכון הכרוך בכך, ולפיכך עליו לשאת בתוצאות מעשיו (סעיף 53 לתצהיר שאתי).
7. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה, כי דין טענות התובע בעניין זה להידחות. טעמי יפורטו להלן.
8. אני סבורה, כי אף לו אכן הופעל על התובע לחץ מסוים לחתום על הסכם השיתוף על מנת שלא לעכב את חלוקת כספי התמורה בגין ההשקעה למשקיעים, הרי שהיה באפשרותו לבקש פרק זמן מסוים על מנת ללמוד את תוכנו של ההסכם. לא הונחה לפני ראיה כלשהי לפיה התובע ביקש לעשות כן.
9. התובע אכן העיד, כי הוא אינו שולט בשפה האנגלית (עמ' 70, ש' 9-11 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13, ואולם, אני סבורה, כי דווקא נוכח העובדה, כי אכן לא היה באפשרות התובע לקרוא ולהבין את תוכנו של הסכם השיתוף, הרי שבמצב דברים זה היה עליו להיעזר בשירותיו של עורך דין או מתורגמן מטעמו, טרם חתימתו של הסכם השיתוף.
10. מעיון בעדותו של התובע בחקירתו הנגדית עולה, כי גם לאחר שהתובע קיבל עותק חתום של הסכם השיתוף לידיו, הוא לא קרא את תוכנו, וכי למעשה לא קרא את תוכנו עד לדצמבר 2008 (עמ' 72, ש' 16-23 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13).
11. בעדותו, ציין התובע, כי בגדר העסקאות אותן הוא עורך, הוא אינו נוהג להסתייע בשירותיו של עורך דין, כדלקמן (עמ' 139, ש' 29-32 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13). בהעדר עורך דין מטעמו לבדיקת ההסכם, שומה היה על התובע להקפיד שבעתים לבדוק את ההסכם בכוחות עצמו.
12. אני סבורה, כי בהתנהלות זו של התובע הנוגעת לאי קריאתו של הסכם השיתוף על ידי התובע קודם לחתימה על הסכם זה יש כדי ללמד על אחריות מסוימת מצידו של התובע באשר להשתלשלות העניינים בפרשה. לעניין זה השלכות אשר יפורטו להלן בהמשך פסק הדין.

העדר ביטחונות משוכר הנכס

1. לטענת התובע, בשלב המשא ומתן, הציגה בפניו וסרמן, כי בנכס נמצא שוכר המפעיל בית אופנה ידוע בקנדה ובעל יכולת כלכלית, השוהה בנכס משנת 1978 ואשר חתם על הסכם להארכת תקופת השכירות עד לשנת 2012 (סעיפים 11-13 לתצהיר התובע). התובע טען, כי הסכם השכירות לא הוצג לו, אולם לטענתו, הוא סבר, כי תוכנו יהיה תואם למצגים אשר הוצגו לו בעניין זה (סעיף 15 לתצהיר התובע). לטענתו, הוא ביקש לבדוק מול וסרמן מה יקרה אם השוכר ינטוש את הנכס או יחדל מלשלם את דמי השכירות, אולם היא מסרה לו, כי קיימים בטחונות הנלקחים מהשוכר, וכי בכל מקרה במצב כזה, ניתן יהיה למצוא שוכר אחר מאחר ומדובר בנכס אטרקטיבי. לטענתו, הוא לא היה מתקשר בעסקה, לולא נאמר לו מפורשות, כי קיים הסכם שכירות מחייב לתקופה ארוכה, וכי נלקחו מהשוכר בטחונות מתאימים להבטחת תשלום דמי השכירות לאורך כל תקופת השכירות (סעיף 22 לתצהיר התובע).
2. מנגד טענו הנתבעים, כי בין הנתבעת 4 וחברת ג'מיני נחתם הסכם שכירות, לפיו נותרה חברת ג'מיני בנכס, תוך שהיא שוכרת אותו מהנתבעת 4 ומתחייבת לשאת בתשלום דמי השכירות וכן בתשלום הוצאות החזקת הנכס והארנונה (סעיף 12 לתצהיר שאתי, עותק מהסכם השכירות צורף כנספח יח' לתצהירו). בכפוף להסכם השכירות שנחתם בין הנתבעת 4 וחברת ג'מיני, ביום 25.7.07 חתמה חברת ג'מיני על הסכם שכירות משנה עם חברת פירלס במסגרתו שכרה חברת פירלס חלק מהנכס מחברת ג'מיני ושילמה לחברת ג'מיני את דמי השכירות ישירות (סעיף 13 לתצהיר שאתי, עותק מהסכם השכירות צורף כנספח כא' לתצהירו). לטענתם של הנתבעים, ביום 28.12.08 נשלח למשקיעים מכתב מהנתבעת 1 ובו עדכון, כי חברת ג'מיני פשטה את הרגל (סעיף 19 לתצהיר שאתי, עותק מהסכם השכירות צורף כנספח כז' לתצהירו). לטענתם, הנתבעת 1 מעולם לא הציגה לתובע מצגים מטעים כלשהם בעניין השכירות ואף לא התחייבה בקשר לביטחונות הנוגעים להסכם השכירות (סעיף 23 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2, וכן סעיף 36 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4).
3. להבדיל מהעניינים הקודמים שנדונו לעיל, אני סבורה כי בעניין השכירות דין טענות התובע להתקבל, והשתכנעתי, כי בנושא זה המצגים אשר נמסרו לו על ידי הנתבעת 1 אכן עולים לכדי הטעייה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים. טעמי בעניין זה יפורטו להלן.
4. כאמור, התובע העיד, כי ביקש לבדוק מול וסרמן מה יקרה אם השוכר ינטוש את הנכס או יחדל מלשלם את דמי השכירות, אולם היא הודיעה לו כי קיימים בטחונות הנלקחים מהשוכר (סעיף 22 לתצהירו). בחקירתו הנגדית, חזר התובע על גרסה זו:

"יש שוכר שיושב בנכס בשכירות, חברה, בית אופנה גדול, מפורסם מאוד בקנדה, יושב בנכס משנת 1978. הסוכנת גם היא השתמשה במילים טריפל A, כנראה זה משהו בומבסטי. והשוכר הזה, אומרים לי, כשאני בא לחתום על הסכם השיווק, או בזמן המשא ומתן, אומרים לי שהוא חתם זה עתה, זה עתה הוא חתם על חוזה עד 2012. אני דרך אגב חתמתי על הסכם השיווק, המשא ומתן התנהל בנובמבר 2006. והוא ימשיך בערך ב, אני יודע, שש שנים הבאות, ימשיך להיות בנכס, יש הסכם שכירות מחייב ואני כאדם קצת מנוסה כמו שאמרתי לך שואל מה זה מחייב, יש ערבויות, יש ביטחונות, והסוכנת לא מפסיקה להגיד לי שיש ערבויות וביטחונות ואיך יכול להיות, מה, אתה חושב שאנחנו חברה, חברה לא רצינית, מה אנחנו משכירים נכסים בלי לקחת ערבויות, בלי לקחת ביטחונות? ואני שואל מה יקרה אם במקרה הסוכן ינטוש? שים לב איזה עין הרע שמתי שם. מה יקרה אם הסוכן ינטוש? - והיא אומרת - אל תדאג, יש ביטחונות, יש ערבויות לשכר הדירה..."

(עמ' 81, ש' 18-30 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

1. כנגד גרסה זו, למעט טענות בעלמא אשר נטענו מצד הנתבעים, לא הונחה לפני עדות או ראיה כלשהי אשר יש בה לסתור את עדותו של התובע בעניין זה. כאמור, מי שניהלה את המשא ומתן עם התובע מטעם הנתבעת 1 הינה וסרמן, אשר מסרה עדות בהליך זה ובעניין טענה זו העידה כדלקמן:

"ש. מה נאמר לכם לגבי ערבויות ובטחונות שיבטיחו את אי עזיבת השוכר?

ת. אין לי שמץ של זיכרון בנושא הזה.

ש. אני אומר לך שבשיחות שלך עם התובע אמרת שאמרו לכם שיש ערבויות ושיש בטחונות?

ת. או.קיי".

(עמ' 40, ש' 5-8 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. הנה כי כן, יש לפני בעניין זה עדות ברורה ועקבית מצד התובע באשר למידע המטעה אשר נמסר לפניו בדבר קיומם של בטחונות מספקים להבטחת תשלומם של דמי השכירות בתקופה הנדונה. מעדות התובע עולה, כי עניין זה, המקרין באופן ישיר על זכותו לתשלום כספים, היה חשוב ומשמעותי לטעמו וכי הוא שאל את הנציגה שישבה מולו, וסרמן, שאלות ישירות ומפורשות בנושא זה ונענה כפי שנענה.

כאמור, הנציגה, וסרמן לא הכחישה בעדותה דברים אלו אלא טענה באופן כללי להעדר זיכרון בנושא. מעדותה שצוטטה לעיל אף עולה, כי וסרמן לא שללה את האפשרות כי דברים כאמור בדבר קיומם של בטחונות וערבויות לתשלום דמי השכירות במקרה של נטישת השוכר אכן נמסרו על ידה לתובע, אלא טענה כי אינה זוכרת דבר בעניין.

ניתן היה לצפות, כי לו דברים כאמור לא יצאו מפיה של אשת מכירות זו, היא הייתה מסוגלת לזכור ולהעיד על כך.

ודוק: מדובר בנושא מרכזי מבחינת רוכשים כגון התובע, שהרי זכויותיהם לקבלת כספים נגזרות מתשלום השכירות ולא היה מקום לתשובות עמומות או למשפטים מסוג "יהיה בסדר" מצד נציגת החברה, בוודאי שלא לאמירות פוזיטיביות המאשרות קיומם של בטחונות מספקים לתשלום השכירות, אשר מסתבר כי לא היו ולא נבראו.

כן ניתן היה לצפות, כי תימסר עדות פוזיטיבית בנושא זה מצד הנתבעים בעדויות מטעמם והעדרה נזקף לחובת הנתבעים.

1. משכך, הרושם אשר הצטבר אצלי בעניין זה, נוכח מכלול העדויות והראיות וכן העדרן של ראיות לסתור והגיונם של דברים, הינו כי המצגים אשר נמסרו לתובע בקשר לקיומם של בטחונות להבטחת תשלומם של דמי השכירות על ידי השוכר אותה עת, היו אכן מצגים בלתי נכונים ומטעים.
2. השתכנעתי, כי התובע לא היה מתקשר בהסכמים הנדונים לו ידע כי בניגוד למה שנמסר לו, אין בנמצא בטחונות הולמים לתשלום דמי השכירות במלואם לתקופת השכירות הנדונה במקרה של אי תשלום או נטישת הנכס על ידי השוכר. מדובר כאמור בעניין המקרין על זכויותיו הכספיות של התובע עצמו והשתכנעתי, כי התובע לא היה מוכן להתקשר בעסקה לגבי נכס המושכר בשכירות ארוכת מועד ללא בטחונות מספקים.
3. חיזוק למסקנתי הנ"ל אני מוצאת בתוספת שדרש התובע להוסיף להסכם השיווק לשם הבטחת זכויותיו. בהוראה חוזית זו אשר הוספה לבקשתו של התובע נקבע "כל המסמכים שהוצגו ללקוח קרי מאפיינים + תזרים ע"פ ידיעת המשווק. במידה והנתונים שהוצגו אינם נכונים כמו גודל הנכס והסכם השכירות יבוטל הסכם זה ויוחזר כספו של הלקוח". התובע העיד, כי תנאי זה שהוסף במיוחד להסכם השיווק היה תנאי מכריע להצטרפותו לעסקה והשרה עליו ביטחון (סעיפים 29-30 לתצהיר התובע).

הסתרת הקשרים בין הנתבעים בשלב הטרום חוזי

1. נושא נוסף אשר עמד בלב טענות התובע להטעיה בשלב הטרום חוזי נוגע לקשרים אשר הסתברו לתובע, לטענתו רק בדיעבד, בין הנתבעים לבין עצמם.
2. לטענת התובע, בעת ניהול המשא ומתן ובטרם כריתת ההסכמים, לא נאמר לו על ידי הנתבעים או נציגיהם דבר וחצי דבר על כך שהנתבע 2 הינו בעל עניין ובעל שליטה הן בחברת השיווק הנתבעת 1 והן בנתבעת 3 שהינה חברת היזמות של הפרויקט ובעלת השליטה בנתבעת 4.

לטענתו של התובע, בשלב ניהול המשא ומתן מול נציגת הנתבעת 1 הוא הוטעה לסבור, כי הנתבע 2 באמצעות הנתבעת 1 דואג ומייצג את עניינם של המשקיעים כדוגמת התובע אל מול היזם של הפרויקט. בשלב זה הוסתר מפניו, כי הנתבע 2 הינו למעשה גם בעל שליטה ועניין בחברת היזם.

לטענתו, מדובר בניגוד אינטרסים מובנה ובעייתי, אשר לו היה מודע לקיומו, היה נמנע מלהתקשר בעסקה (סעיף 25 לתצהיר התובע).

1. מנגד טענו הנתבעים, כי בטרם כריתת ההסכמים התובע היה מודע לכך, כי לבעלי מניות הנתבעת 1 יש אינטרס בנתבעות 3-4 (סעיף 28 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2, וכן סעיף 41 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4). לטענתם, במהלך שנת 2001, ומשיקולים עסקיים, החליט טוביהו להכניס שותף בנתבעת 3 ולהתמקד בשיווק בישראל של נכסי נדל"ן באמצעות הנתבעת 1. יחד עם זאת, הוא רצה להישאר שותף גם בנתבעת 3, הן מבחינה עסקית והן מכיוון שסבר, כי עובדת היותו שותף בנתבעת 3 תסייע במאמצי השיווק לשכנע את הלקוחות להתקשר עם הנתבעת 3 (סעיף 10 לתצהיר טוביהו).
2. לטענתם, לקוחות הנתבעת 1 היו מרוצים מקשר זה, כיוון שכך היו סמוכים ובטוחים, כי גם לאחר החתימה על הסכם השיווק ורכישת הזכויות, עדיין יוותר להם איש קשר בארץ אשר יקשר בינם לבין הנתבעת 3 (סעיף 17 לתצהיר טוביהו).
3. אין חולק, כי טוביהו שימש כמנכ"ל הנתבעת 1 וכבעל המניות בחברות המחזיקות בנתבעת 1 ואף הקים את הנתבעת 3, החברה היזמית ושימש כבעל מניות בה עד שנת 2010 (סעיף 2 לתצהיר טוביהו). בעצם עובדה זו, היותו של טוביהו מנכ"ל הנתבעת 1 ובמקביל אף בעל המניות בנתבעת 3, בפני עצמה, יש לטעמי כדי ללמד, לפחות לכאורה, על אינטרסים משותפים של נתבעות אלו, המצדיקים ומצריכים גילוי הולם מול רוכשים פוטנציאליים כדוגמת התובע, של עובדת קיומו של קשר בין החברות, לרבות בעלי עניין או מנהלים בהן.
4. טוביהו אמנם העיד, כי שאלת אחזקת המניות בנתבעת 3 כלל לא עלתה לדיון ולא הייתה רלבנטית בעת ניהול המשא ומתן עם הנתבעת 1 לפני חתימת התובע על ההסכמים (סעיף 12 לתצהיר טוביהו). כן העיד טוביהו, כי לא הוסתרה מהמשקיעים עובדת היותו בעל אינטרס קטן בנתבעת 3, וכי כלל לא ברור כיצד עובדה זו יכולה הייתה להשפיע על החלטתו של התובע להתקשר בעסקה (סעיף 24 לתצהיר טוביהו).

לא ברור לי על מה נסמך חלק זה בעדותו של טוביהו, ואין בידי לקבלו. שהרי, טוביהו עצמו העיד, כי בגדר תפקידו הוא אינו עומד בקשר ישיר עם הלקוחות, וכי אף במקרה דנן הוא לא היה מעורב באופן אישי בשיווק העסקאות לתובע, לא היה שותף לפגישות אשר נערכו עמו, לא ניהל מגעים ישירים או משא ומתן עם התובע, לא מסר נתונים לתובע ולא היה מעורב באופן אחר כלשהו בפרטי העסקה שנחתמה עמו (סעיף 23 לתצהיר טוביהו). ממילא, אין כל ערך ראייתי ממשי לעדות טוביהו בעניינים אלו.

1. אף לגופה אין בידי לקבל את טענת טוביהו לפיה אין משמעות או רלבנטיות לקשר הנ"ל בין החברות (סעיף 24 לתצהיר טוביהו). אין חולק, כי הנתבעת 3 שימשה הן כחברה היזמית והן כשותפה להשקעה בפרויקט. נוכח היות טוביהו בעל עניין בנתבעות ובעל עניין אישי בהתקשרות הצדדים בעסקה, שעה שהנתבעת 3 הינה שותפה בפרויקט, הרי שמדובר במידע רלבנטי למשקיעים, ועל הנתבעים מוטלת החובה ליידע את המשקיעים באשר לאחזקותיו במניות הנתבעת 3 בעת שלב ניהול המשא ומתן עם התובע ובטרם חתימת התובע על ההסכמים. בעניין זה מקובלת עלי עדות התובע כדלקמן:

"...ואני ציפיתי שיוסי טוביהו יהיה השליח הנציג שלי, זה שמלווה את תהליך הרכישה, זה שעומד מול היזם כדי להשיג לי תנאים טובים וכו', ולא שהוא יהיה גם היזם , ונוצר כאן קונפליקט וניגוד אינטרסים בין היזם ובין TGI"

(עמ' 110, ש' 24-27 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

ובהמשך העיד התובע כדלקמן:

"כי הייתי חושב שזה עסקה שיש ליוסי טוביהו, יהיה ניגוד אינטרסים, והוא יכול לעשות מה שהוא רוצה באונטריו, מה שהוא רוצה לקבל כל החלטה באונטריו.

...

ת : כל החלטה , שהיא מנוגדת ל , ל-benefit שלי".

(עמ' 112, ש' 6-10 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

וכן:

"אני אומר שאם טוביהו לא דאג שאני ארכוש את הנכס במחיר השוק בקנדה, יכול להיות שטוביהו לא יודע מה עשה בהפרש ויכול להיות שהוא לקח את זה. אם טוביהו היה אומר לי שהנכס עולה 1,425,000, אבל אני רוצה ממך 1,800,000, אני מדבר על כולם, לא הייתי נכנס לעסקה. הייתי הולך לבדוק את מחיר השוק, הוא העלים ממני אינפורמציה".

(עמ' 149, ש' 13-17 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

1. כנגד טענות אלו של התובע, טוביהו אף טען, כי הוא החזיק בנאמנות עבור מר רוני בושארי, ישראלי תושב קנדה (להלן: "בושארי") ב- 80% ממניות הנתבעת 3, וכי מירב הזכויות והשליטה בנתבעת 3 הועברו בזמנו לבושארי, תוך שהוא עצמו נותר מחזיק ב- 20% מהזכויות בנתבעת 3. לטענתו, מאותה העת ואילך היה בושארי בעל השליטה, מנהל ודירקטור בנתבעת 3, והוא שהיה אחראי על איתור נכסי הנדל"ן בקנדה, בדיקת הנכסים ועריכת בדיקת נאותות, וכן שימש כמנהל חברת הניהול אשר ניהלה את הנכס, כאשר הנכסים אשר נרכשו או היו עתידים להירכש על ידי הנתבעת 3 שווקו באמצעות הנתבעת 1 (סעיפים 10-11 לתצהיר טוביהו). נטען, כי עיון בסעיף 5 לתצהיר התובע מלמד, כי נמסר לתובע, כי בושארי מסר לנתבעת 1 את הזכויות לשווק את הנכס, וכי דבר לא הוסתר מעיניו בהקשר זה, מאחר ובושארי אכן היה בזמנים הרלבנטיים הבעלים של מרבית המניות בנתבעת 3 (סעיף 12 לתצהיר טוביהו).
2. עוד טען טוביהו, כי מעבר לכך שלטעמו שאלת אחזקת המניות בנתבעת 3 לא הייתה רלבנטית בעת ניהול המשא ומתן עם הנתבעת 1 הרי שמכל מקום, לו זהותם של בעלי המניות בנתבעת 3 הייתה כה מהותית עבור התובע, הרי שהיה עליו להתכבד ולבדוק עניין זה. בהקשר זה הוא טען, כי באתר האינטרנט של הנתבעת 1 ניתן ללמוד על כך, שהחברה פועלת מטעם קבוצה בשם KC Development Group שהינה שם מסחרי של הפעילות היזמית (סעיפים 8-9 לתצהיר טוביהו).
3. אין בידי לקבל טענה זו.
4. הנתבעת 1 הינה חברת שיווק אשר חובתה לנהל את המשא ומתן עם לקוחותיה בתום לב ומתוך גילוי מלא, תוך מסירת כלל הפרטים, לרבות זהות בעלי המניות בחברות הרלבנטיות להתקשרות בעסקה. אין זה מתפקידם של לקוחותיה, אשר אינם מודעים לקשרים כלשהן בין החברות הרלבנטיות, לתור מיוזמתם אחר פרטי בעלי המניות.
5. כמו כן לא ברורה לי טענת טוביהו לפיה, במהלך ניהול המשא ומתן וטרם הגשת תביעות מצד המשקיעים, לא העלו המשקיעים, לרבות התובע טענה כלשהי בדבר חוסר הידיעה על הקשר המשפטי בינו לבין הנתבעת 3 (סעיף 14 לתצהיר טוביהו). עיון בראיות אשר הונחו לפני מלמד, כי מידע זה כלל לא היה מצוי בידי התובע בעת ניהול המשא ומתן, ומשכך הם פני הדברים, כיצד יהא באפשרותו להלין במועד זה על מידע אשר לא היה מצוי בידיו?
6. טוביהו אף העיד, כי הקשר בין הנתבעת 1 לנתבעת 3 מעולם לא הוסתר מלקוחות הנתבעת 1 וכי הוא מעולם לא הנחה את מי מנציגי הנתבעת 1 להסתיר את הקשר בין החברות, וכי דווקא ההיפך הוא הנכון, מאחר והתפאר בקשר זה ואף עדכן את הלקוחות אשר עמדו עמו בקשר, כי הינו בעל המניות בנתבעת 1 מאחר וסבר, כי נתון זה יסייע בפעולת השיווק (סעיפים 15-16 לתצהיר טוביהו). כן העיד טוביהו, כי הוא דאג להבהיר ללקוחות את ההבחנה בין הנתבעת 1 שהינה המשווקת של העסקאות בלבד, לבין הנתבעת 3, וכי בהסכם השיווק צוין מפורשות, כי הנתבעת 1 פועלת בישראל כמשווקת בלבד (סעיף 18 לתצהיר טוביהו).
7. מנגד, בעדותם של חגי ווסרמן, לא היה באפשרות עדים אלו לספק תשובות ענייניות לגבי השאלה האם הם עצמם ידעו על עובדת בעלותו של הנתבע 2 בנתבעות.

כך העיד חגי בעניין זה:

"ש. מתי ידעת לראשונה שיוסף טוביהו הוא הבעלים של חברת אונטריו?

ת. אני לא זוכר.

ש. מתי ידעת ?

ת. מאז שנכנסתי לחברה. אני חושב שהוא לא היה הבעלים באחוזים מלאים".

(עמ' 38, ש' 3-6 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

ואילו וסרמן העידה כדלקמן:

"ש. מתי ידעת מי זאת קייסי דיולופמנט ומה זה?

ת. היה מבנה של עסקאות שלא הייתי בקיאה בו. אני לא זוכרת איפה החברה הזאת ממוקמת בקשרים בין החברות.

ש. האם הכרת בזמנו את הקשרים בין החברות?

ת. אני חושבת שבאיזשהו שלב ידעתי, אבל לא ברמה של שליטה בהסכם ג'וינט ונצ'ר.

ש. מי היו הבעלים והמנהלים של החברות?

ת. לא יודעת".

(עמ' 42, ש' 1-7 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

ובהמשך העידה כדלקמן:

"ש. את יודעת מי טיפל בנושא חברת הנאמנות?

ת. לא.

ש. את יודעת מי טיפל בחברת אונטריו?

ת. לא".

(עמ' 42, ש' 18-21 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. עיון בעדותם של העדים הנ"ל מלמד, כי הגם שבגדר תפקידם כנציגי הנתבעת 1 היו אמונים על מתן תשובות ללקוחות הנתבעת 1, הרי שבפועל, מעולם לא עברו הדרכה כלשהי בדבר הפרטים אשר צריכים להימסר ללקוחות הנתבעת 1 השוקלים להתקשר עמה בהסכם, לרבות בכל הקשור למעורבות הנתבע 2 בנתבעות.

בעניין זה העיד חגי כדלקמן:

"ש. מי הדריך אותך בעצם מה לומר ללקוחות?

ת. החומרים שהגיעו מקנדה. לא היתה כאן איזו הדרכה - היו חומרים שהגיעו מקנדה והועברו ללקוחות. לא היתה איזושהי הדרכה מסודרת.

ש. אתה מקבל מסמכים ואתה צריך ללמוד לבד בלי שאף אחד מדריך אותך מה צריך להגיד מה צריך להשיב - כך מתנהל שירות לקוחות של החברה?

ת. כן. זה חומר שהגיע מקנדה והועבר ללקוחות בישראל.

ש. בעצם נסכם את השאלה, אף אחד לא הדריך אותך ?

ת. אני ראיתי רק חומרים כתובים. חוץ משירות לקוחות שהיה בנפרד, היה גם טיפול בלקוחות במשרדי השיווק".

(עמ' 37, ש' 13-21 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. אני סבורה, כי מחובתה של הנתבעת 1 היה להציג ולחדד את הקשר הקיים בין החברות ולהבהיר כי הנתבע 2 מעורב בהתקשרות הן כמשווק העסקה מטעם הנתבעת 1 והן כיזם ומשקיע מטעם הנתבעת 3. זאת בפרט נוכח העובדה, כי הנתבע 2 באמצעות הנתבעת 3 גרף לכיסו רווח שנוצר לאור הפער בין עלות רכישת הנכס לבין מכירתו למשקיעים, לרבות התובע.
2. בעניין אחרון זה טענו הנתבעים, כי בכל עסקת מקרקעין, לרבות במקרה דנן, ליזם יש רווח יזמי על העסקה והדבר אינו פסול. לטענתם, מעצם היותה של הנתבעת 3 חברה יזמית, היא זכאית להרוויח מפעילותה באשר מדובר ברווח יזמי סביר לחלוטין (סעיפים 39 ו- 45 לכתב ההגנה מטעם הנתבעות 3-4). לעניין זה העיד אדיבי בחקירתו הנגדית, כדלקמן:

"ש. אתה נשאלת לגבי הפער שבה רכשה אונטריו את הנכס לבין המחיר שנמכר לחברת הנאמנות של המשקיעים. אני אומר לך שחברת אונטריו היתה צריכה למכור למשקיעים את הנכס במחיר שבו היא רכשה אותו.

ת. זה לא סביר. מאיפה תמומן התקורה וההוצאות. אין בכך מודל כלכלי".

(עמ' 32 ש' 29 – עמ' 33, ש' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. מכל מקום, עניין אחד ברור הוא לטעמי, כי לאור הקשרים הנ"ל בין החברות ומעמדו או תפקידו של טוביהו בשתיהן, היה צורך בהצגה מלאה של עובדות אלו לפני לקוחות החברה, על מנת שיוכלו להציג לנציג המכירות שפעל מולם שאלות או דרישות הבהרה בעניין, לבצע בדיקות נוספות בכוחות עצמם ביחס לעובדות אלו, ובסופו של דבר - לשקלל את עובדת קיומם של קשרים כאמור בין הנתבעים במכלול שיקוליהם בקבלת ההחלטה האם להתקשר בעסקה שעל הפרק אם לאו.
2. הדברים האמורים לעיל מקבלים לטעמי משנה תוקף, בשים לכך שנאמר למשקיעים במפורש, כי בכוונת הנתבעות לרכוש את הנכס במחיר נמוך משווי השוק שלו. בעניין זה העיד ברוצקי כדלקמן:

"ש : מה נאמר לך לגבי המחיר שבו נרכש הנכס עבור המשקיעים? האם הוא אמור להיות גבוה ממחיר השוק, נמוך ממחיר השוק?

ת : חד משמעית גם בפרסומים שלהם וגם באמירות בעל פה וגם בהתחייבויות שלהם - יש לנו צוותים, אנחנו משיגים לכם רק נכסים שהמחיר שלהם נמוך ממחיר השוק, אחרת אנחנו לא נכנסים לזה. מחירים, איך הוא אמר לי, מחירים רגילים זה לא מעניין. אנחנו מקצוענים וזה הייחודיות שלנו".

(עמ' 49, ש' 30 – עמ' 50, ש' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. בשלב זה יצוין, כי סעיף 10 להסכם השיווק כולל תניית פטור לפיה "הלקוח מצהיר ומאשר, כי ידוע לו והוא מסכים לכך, שהמשווק פועל בישראל כמשווק בלבד של זכויות ההשתתפות בעסקה המשותפת וכי אין ברכישת הזכויות דרך המשווק, כדי להטיל על המשווק ו/או לייחס לו, במישרין או בעקיפין, כל התחייבויות ו/או מצג ו/או הבטחה מכל סוג שהוא, ביחס לחברת הנאמנות, לייזם, לרכישת הזכויות וכל הקשור והכרוך בעסקה המשותפת". הוראה חוזית זו מלמדת על רצונם של הנתבעים להתנער מכל אחריות אפשרית באשר לעסקה המשותפת ומגבירה את הצורך לגילוי מלא, ולהימנעות מכל עמימות שהיא, ביחס לקשרים בין הנתבעים ללקוחות, עובר להתקשרות בהסכם.
2. אני ערה לכך, שטוביהו העיד בעניין זה, כי מאחר ובאותה העת היה חלקו בבעלות הנתבעת 3 קטן, הוא לא היה מוכן לכך, שהנתבעת 1 תיטול על עצמה התחייבויות מעבר למה שסוכם בגדר הסכם השיווק ולא היה מוכן לכך שהיא תהיה צד להסכם השיתוף, ומשכך אף היה מעוניין בהכללת סעיף 10 בגדר הסכם השיווק (סעיף 10 לתצהיר טוביהו). אני סבורה, כי בנסיבות המקרה דנן, הגדרת הנתבעת 1 כמשווקת הפרויקט בלבד, תוך הסרת אחריות מצידה בכל הקשור להתקשרות אל מול הנתבעת 3 בגדר הסכם השיתוף, מבלי למסור לתובע מידע על הקשר בין החברות ועל טיב מעורבותו של טוביהו בכל אחת מחברות אלו, יש משום הטעיה מצד הנתבעים בשלב המשא ומתן.
3. זאת ועוד: עיון בראיות אשר הונחו לפני בית המשפט מלמד, כי בהמשך, בראשית שנת 2010 העביר טוביהו את זכויותיו בנתבעת 3 לשאתי (סעיף 22 לתצהיר טוביהו). יוזכר, כי שאתי שימש כמנהל השיווק אצל הנתבעת 1. אני סבורה, כי העברת מניות בנתבעת 3 בין הנתבעים עצמם לבין נציגים מטעמם אומרת דרשני ומלמדת אף היא, כי היה על הנתבעים לעדכן את לקוחותיהם בדבר קיומם של קשרים כאמור.
4. יודגש, כי מעבר לעדותו של טוביהו בעניין זה, אשר כאמור נעדר ידיעה מכלי ראשון בדבר המגעים מול התובע עובר להתקשרות בעסקה, הנתבעים לא הציגו כל עדות או ראיה כלשהי המלמדת כי בעת ניהול המשא ומתן, התובע אכן יודע באשר לקשרים בין הנתבעים במישור הבעלות והקשרים האחרים בין החברות. ניתן היה לצפות, כי מידע זה, לו אכן נמסר, היה מוצא ביטוי בהסכם השיווק עצמו. הרושם שנוצר אצלי בהקשר זה ממכלול הראיות והעדויות בעניין הינו, כי הנתבעים במכוון שמרו על עמימות בכל הנוגע לחשיפת הקשרים בינם לבין עצמם מול התובע.

חיזוק למסקנה זו אני מוצאת בעדות ברוצקי, משקיע נוסף בנכס, אשר העיד בעניין זה כדלקמן:

"ש : מתי ידעת לראשונה שיוסף טוביהו הוא גם הבעלים של המשווק , חברת TGI , וגם הבעלים של החברה היזמית בקנדה?

ת : רק, שוב, רק לפני שנה או בסמוך למועד הגשת התביעה, עד לפני כן לא עלה בדעתי בכלל, זה הוסתר בצורה אומנותית".

(עמ' 48 ש' 27-30 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.13)

1. טוביהו אמנם העיד, כי בראשית שנת 20009, הוא הביא לסיומו של שיתוף הפעולה עם בושארי ואף עדכן בכתב את כל לקוחות הנתבעת 1, כי הפך להיות בעל המניות היחידי בנתבעת 3 (סעיף 13 לתצהיר טוביהו, עותק מהמכתב אשר נשלח למשקיעים ביום 31.3.09 צורף כנספח א' לתצהירו). ואולם, מדובר במסמך הנושא תאריך 31.3.09, קרי כשלוש שנים לאחר חתימת התובע על ההסכמים, ואין בו כדי לרפא את הפגם שבאי הגילוי הנדרש בשלב המשא ומתן הטרום חוזי.
2. השתכנעתי, כי התובע כטענתו אכן לא היה מתקשר בהסכמים הנדונים לו ידע אודות הקשרים בין החברות ועל מעורבות הנתבע 2 בהן, עובדות שכפי שנקבע לעיל, לא הוצגו לו עובר לחתימתו על כל אחד מן ההסכמים. קשרים אלו, שלא הוצגו לפני התובע, יורדים לשורש מבנה העסקה ומציפים סימני שאלה ביחס למבנה העסקה ומחירה וביחס למידת האמון אשר התובע יכול היה לייחס לנתבעים בניהול השקעתו מעבר לים.
3. משכך ולסיכום האמור בפרק זה אני קובעת, כי אי הצגת המידע הרלבנטי בדבר הקשר בין הנתבעים עולה לכדי הטעייה מצד הנתבעים בשלב הטרום חוזי, כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים ומקים לתובע זכות לביטול ההתקשרות.

אחריות הנתבעים

1. הנתבעת 1 הינה צד ישיר להסכם השיווק ומולה ניהל התובע את המגעים הטרום חוזיים ואת פניותיו לאחר מכן. אף כספי העסקה שולמו לידיה. מכאן, ונוכח הקביעות לעיל, אחריותה ברורה.
2. באשר לאחריות הנתבע 2, טען התובע, כי למרות שההסכמים לא נכרתו מולו באופן אישי אלא מול חברות בבעלותו או בשליטתו, יש לחייבו באופן אישי בסכום התביעה, וזאת, בעיקרו של דבר עקב התנהלותו הנגועה בהטעיה ותרמית והמניפולטיביות שבה הפעיל את החברות הנדונות.
3. מנגד טענו הנתבעים ביחס לאחריותו של הנתבע 2, כי הסכם השיווק נערך ונחתם בין התובע לנתבעת 1, כאשר הנתבע 2 אינו מהווה צד להסכם. משכך טענו, כי מכיוון שטענותיו של התובע נוגעות כולם להפרתו כביכול של הסכמי השיווק או להטעיה עובר לכריתתו, הרי שעליהן להיות מופנות אל הנתבעת 1 ולא אל הנתבע 2 אשר שימש כמנהלה (סעיף 13 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2).
4. בהקשר זה טענו הנתבעים, כי אף לשיטתו של התובע, הנתבע 2 לא היה שותף לפגישות שנערכו עם התובע בטרם חתימתו של הסכם השיווק, הוא לא ניהל מגעים ישירים עם התובע בנוגע למשא ומתן, לא מסר נתונים כלשהם לתובע, ולא קיבל מהתובע דבר אשר ניתן לחייבו בהשבתו במקרה של ביטול הסכם השיווק (סעיפים 15-16 לכתב ההגנה מטעם הנתבעים 1-2).
5. בהקשר זה העיד הנתבע 2, כאמור, כי בגדר תפקידו הוא אינו עומד בקשר ישיר עם הלקוחות, כי אף במקרה דנן הוא לא היה מעורב בשיווק העסקאות לתובע, לא היה שותף לפגישות שנערכו עם התובע, לא ניהל מגעים ישירים כלשהם עם התובע באופן אישי בנוגע למשא ומתן, לא מסר נתונים לתובע, לא נטל על עצמו מחויבות אישית כלשהי כלפי התובע וכמובן לא היה צד להסכם השיווק, ולא היה מעורב בפרטי העסקה שנכרתה עם התובע. לטענתו, כי הטענות המיוחסות לו כיום באופן אישי, נועדו אך ורק על מנת להלך עליו אימים מתוך ניסיון להפעיל עליו לחץ פסול (סעיף 23 לתצהיר טוביהו).
6. אני סבורה, כי בנסיבות המקרה דנן, ועל אף שמדובר במהלך שאכן אינו דבר של יום ביומו, נוכח אישיותם המשפטית הנפרדת של תאגידים וההתקשרות שאינה מול הנתבע 2 באופן אישי, יש מקום להורות על הרמת מסך ההתאגדות בין הנתבע 2 לנתבעות 1, וכן יש מקום להטלת אחריות אישית על הנתבע 2 מכוח תורת האורגנים. אבאר עמדתי זו להלן.
7. מהראיות אשר הונחו לפני עולה, כי הרוח החיה והמושך בחוטים בנתבעות לרבות בכל מעשי ההטעיה מול התובע, היה הנתבע 2, אשר כאמור לעיל שימש כמנכ"ל ובעלים. כך למשל העיד אדיבי בעניין זה, כי מינויו לתפקיד מנכ"ל ודירקטור בנתבעת 3 נעשה על ידי אמיר בנקל, וכי בטרם קיבל החלטות מהותיות הנוגעות לנתבעות 3-4, הוא נדרש לקבל את אישורו של בנקל, מי שהיה נציגו של הנתבע 2, כדלקמן:

"ש. מי מינה אותך לתפקיד מנכל ומי מינה אותך לדירקטור?

ת. המינוי נעשה בזמנו על ידי אמיר בנקל שהיה נציגו של יוסי טוביהו שהוא בעל המניות של חברת אונטריו.

ש. הוא מינה אותך גם למנכל וגם לדירקטור?

ת. כן".

(עמ' 21, ש' 25-29 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

ובהמשך העיד כדלקמן:

"ש. ממי היית צריך לקבל אישור לפני שקיבלת החלטות מהותיות בחברת אונטריו או בחברת ג'ונו?

ת. באופן עקרוני בשנה הזו נדרשתי לדבר עם אמיר בנקל שהיה נציגו של טוביהו ואח"כ עם שרון שאטי ..."

(עמ' 23, ש' 5-8 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. אף חגי העיד, כי הנתבע 2 ושאתי שימשו כמנהליו (עמ' 37, ש' 22-23 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13).
2. עיון בעדותה של וסרמן מלמד, כי היא נוהלה בפועל על ידי הנתבע 2 ושאתי בכל הקשור לשיווק עסקאות ללקוחות הנתבעת 1, וכי כלל המצגים אשר הוצגו על ידה ללקוחות, נמסרו ממידע אשר קיבלה מהנתבע 2 ושאתי:

"ש. למה בניסיון שלך לשכנע את התובע להצטרף לעסקה הזו טענת שהנכס הוא אטרקטיבי וזול ב-20% ממחיר השוק. מי סיפר לך את זה?

ת. זה מה שהוצג לנו בהסברים.

ש. הנושא של הרישום בטאבו, בשיחות שלך עם התובע שהוקלטו, את אומרת שככה זה הוצג, שהחברה רשמה בטאבו. גם זה מה שאת קיבלת משרון שאטי ויוסי?

ת. זה כנראה מה שנאמר לנו, אם זה מה שאמרתי".

(עמ' 39, ש' 30 – עמ' 40, ש' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

וכן:

"ש. באיזו תדירות ישבת עם יוסי ושרון לדון בנושא השיווק של הנכסים?

ת. כל פעם שהיינו מקבלים, היו יושבים איתנו והסבירו לנו את העסקה. הם ישבו איתנו במשרד כל הזמן".

(עמ' 42, ש' 8-10 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

וכדלקמן:

"ש. התובע טוען שהבטיחו לו תשואה של 9.6%.

ת. אם זה מה שאמרתי לו אז, אז כנראה שזה מה שאמרו לי להגיד".

(עמ' 43, ש' 1-2 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. בהמשך עדותה העידה וסרמן, כי כלל לא הייתה בקיאה בפרטי העסקה ששיווקה ללקוחות הנתבעת 1, כדלקמן:

"ש. אני מציג לך את נספחים 1 ו-2. איזה סוג נכס מכרת לתובע?

ת. אני לא יודעת כי הרבה זמן לא התעסקתי עם המסמכים האלה.

ש. את לא יודעת לספר איזה נכס מכרת?

ת. לא".

(עמ' 40, ש' 22-25 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

וכדלקמן:

"ש. האם קראת את הסכם הג'וינט ונצ'ר?

ת. מעולם לא".

(עמ' 41, ש' 31-32 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

וכדלקמן:

"ש. אמרת שאינך עורכת דין. האם יכולת לספק הסברים או תשובות למשקיעים בנוגע להסכם הג'וינט ונצ'ר עצמו?

ת. כן, על איזה נושאים בדיוק אני לא זוכרת. ידענו בגדול.

ש. אם הלקוח העלה שאלות משפטיות או שאלות שנוגעות לאופן הרישומים של נכסים בקנדה או הקמת החברות בקנדה?

ת. לא ידענו. לפחות אני לא ידעתי".

(עמ' 44, ש' 25-30 לפרוטוקול הדיון מיום 4.3.13)

1. לא ברור לי, כיצד נציגת מכירות מטעם הנתבעת 1, לא רק שאינה בקיאה בפרטי הסכם השיתוף, עליו נדרשו לקוחות הנתבעת 1 לחתום, אלא אף לא קראה את נוסחו. משכך הם פני הדברים, כיצד היה באפשרותה להעביר את פרטי העסקה למשקיעים באופן הולם. התרשמתי, כי נציגי המכירות היו בעלי מידע שטחי בלבד ביחס לפרויקט ופרטיו וכי הנושאים הרגישים יותר, לרבות הקשר בין החברות ומעמדו של טוביהו בכל אחת מהן הוסתרו מפניהם או לכל היותר הוצגו להם באופן כללי ועמום מבלי לבאר את הדברים כנדרש.
2. בעניין זה יודגש, כי במהלך חקירתו הנגדית של טוביהו, ניתנו לו מספר הזדמנויות להתייחס ולהסביר את הפער בין גרסתו שלו, לפיה התובע היה מודע לקשרים בין החברות ומעורבותו האישית בשתיהן, לבין גרסתם הנ"ל של אנשי המכירות, לפיה הם עצמם לא שלטו בעובדות אלו ולא מסרו אותן לתובע וללקוחות אחרים. תשובותיו של טוביהו בהקשר זה היו תוקפניות, מתחכמות ומתחמקות וכללו מעט מאד, אם בכלל, הסברים לגופו של עניין בנוגע למידע שהיה בידי אנשי המכירות וההדרכה וההנחיות שקיבלו ממנו לגבי מסירתו ללקוחות (ראה לדוגמא: עמ' 69 ש' 16 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.13). מכל מקום, בבחירה בין עדויות אנשי המכירות הנ"ל לבין עדותו של טוביהו, אני מעדיפה את עדות נציגי המכירות, הנטולי עניין כלשהו בתוצאות ההליך ואשר התרשמתי כי מסרו עדות כנה לפי מיטב זיכרונם וידיעתם. בהקשר זה אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כנגד משקלה של עדות וסרמן עקב נסיבות עזיבתה את עבודתה בנתבעת 1, ולא התרשמתי, כי מדובר בעדה שהעידה מתוך מניע לפגוע במי מהנתבעים. עדות טוביהו, לעומת זאת, הן בעניין זה והן בכלל, יצרה אצלי רושם מצטבר, של בעל דין אשר יישם כפשוטו את הכלל כי "ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה".
3. הרושם שנוצר אצלי מעדות טוביהו והעדים האחרים, בפרט אנשי המכירות הנ"ל, הינו, כי טוביהו עמד באופן ישיר וברור מאחורי כל שנמסר ללקוחות הפוטנציאליים לרבות התובע עובר להתקשרות וכן מאחורי כל מה שלא נמסר להם. הוא זה שעמד מאחורי העמימות שיצרו נציגי המכירות מול אותם לקוחות בעניינים שנדונו לעיל ובהתאם להנחייתו נמסר או לא נמסר מידע ללקוחות. כאמור, אף התרשמתי, כי העמימות מצידו של הנתבע 2 ביחס למצב הבעלויות בחברות הנדונות ותפקידיו בהן לא הובהרה עד תום אף לנציגי המכירות עצמם. בנסיבות אלו, העובדה הטכנית כי לא היה זה טוביהו עצמו שעמד בקשר ישיר עם הלקוחות אינה גורעת מאחריותו של הנתבע 2.
4. בנסיבות אלו אני סבורה, כי הנתבע 2 ניצל לרעה את מסך ההתאגדות של החברות הנתבעות, בפרט הנתבעת 1 וכן כי התנהלותו האישית מצדיקה הטלת אחריות עליו באופן אישי, כאורגן של החברה. משני טעמים אלו, שהינם נפרדים במישור הניתוח המשפטי, אני סבורה, כי יש מקום לחיובו האישי של הנתבע 2.

מובהר ביחס לשני המקורות שנקבעו לעיל לעניין הטלת אחריות אישית על טוביהו, כי למרות שתוצאתם אחת מבחינת טוביהו, הינם שונים באופיים, שכן להבדיל מהרמת מסך, הטלת אחריות אישית על טוביהו כאורגן של הנתבעת 1, בשל פעולותיו והתנהלותו שפורטו לעיל, שומרת על אישיותה המשפטית הנפרדת של החברה.

1. מובהר, כי התובע לא עתר להרמת המסך בין החברה לבין טוביהו ביחס לנתבעות 3-4 שהינן חברות זרות קנדיות, אלא ביחס לנתבעת 1 בלבד. עם זאת יוזכר, כי התבקשו סעדים ביחס לחברות אלו, בהיותן צד להסכם השיתוף אשר ביטולו נתבע גם כן בטענה להטעיה, לרבות דרישת ההשבה הנובעת מכך.
2. עוד מובהר, כי טוביהו אמנם החזיק בנתבעת 1 באמצעות חברות ולא בהחזקה ישירה, אך מדובר בחברות בבעלותו שלו, כך שאין בעובדה זו לטעמי כדי למנוע את הרמת המסך שנקבעה לעיל ואת חיובו האישי עקב כך.

הסעדים הנתבעים

1. כאמור, בגדר ההליך דנן עתר התובע לקבלת הסעדים הבאים:

ביטול הסכם השיווק והסכם השיתוף והשבת סך של 426,358 ₪ אשר שילם בעסקאות אלו.

חיוב הנתבעים או מי מהם בתשלום תשואה שנתית בשיעור של 9.6% מסכום השקעתו בסך של 40,930 ₪ לשנה, לתקופה שבין 2007-2012 בניכוי הכספים אשר שולמו לו, קרי, סך של 19,600 דולר קנדי (השווה ל- 69,296 ₪), ובסך הכל עתר לקבלת תשואה בסך של 176,284 ₪.

חיוב הנתבעים בתשלום פיצויים בסך 100,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין בגין הזמן והטרחה הכרוכים בטיפול בפרשה על ידו, וכן פסיקת פיצויים בסך 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

1. משנקבע לעיל, כי התובע אכן הוטעה על ידי הנתבעים בהטעיות היורדות לשורש התקשרותו בעסקה, הרי שהוא זכאי לבטל הן את הסכם השיווק (שנחתם מול הנתבעת 1) והן את הסכם השיתוף (שנחתם מול הנתבעת 3).
2. ביטול ההסכמים מקים לצדדים להסכמים אלו, על פי הדין, זכות השבה הדדית, התובע זכאי להשבת כספי התמורה ששולמו על ידו בעסקה והנתבעים זכאים להשבת הזכויות שרכש התובע בנכס בהסכמים אלו לידיהם.
3. בעניין זה, אין חולק והוגשו אסמכתאות לכך שכספי התמורה שולמו על ידי התובע לידי הנתבעת 1. הנתבעים טענו אמנם, כי הכספים ששולמו הועברו לידי הנתבעת 3, אך לא הציגו אסמכתאות ממשיות לכך ולא הוכיחו טענתם. מכל מקום משבוטלו שני ההסכמים – הסכם השיווק עם הנתבעת 1 והסכם השיתוף עם הנתבעות 3-4, חובת ההשבה חלה לגבי כלל הנתבעים. בעניין זה אזכיר, כי כאמור לעיל, טענת הנתבעים בעניין העדר סמכות ביחס לחברות הזרות עקב תניית שיפוט זר נזנחה על ידם.
4. מעיון בעדותו של שאתי בעניין זה וכעולה אף מסעיף 47 לכתב התביעה, במשך השנים 2007-2008 שולמו לתובע בגין הנכס כספי תשואה בסך כולל של 19,600 דולר קנדי (סעיפים 16 ו- 78 לתצהיר שאתי, עותק מדו"חות התשואות שהועברו לתובע ביחס לשנים 2007-2008 צורפו כנספחים כג'-כד' לתצהירו). היינו, אין מחלוקת בין הצדדים לגבי עצם סכום התשואה הכולל הנ"ל ששולם לתובע. יש לקזז את כספי התשואה הנ"ל ששולמו לתובע מסכום ההשבה שישולם לידיו.
5. משבוטלו ההסכמים ונקבעה חובת השבה כאמור לעיל, נדחה מרכיב התביעה הנוגע לדרישת התובע לתשלום סכומי תשואה בגין השכרת הנכס. שהרי, ברי כי סעד של ביטול והשבה, שהינו הסעד הראשי שנתבע בהליך זה, אינו יכול להפסק במקביל לסעד של אכיפת ההסכם ופסיקת תשלומים מכוחו.
6. באשר לסעד הנתבע בגין השקעת זמן וטרחה בפרשה מצד התובע, התובע לא הוכיח בראיות מתאימות נזקי אובדן ימי עבודה וכו'. משכך אני סבורה, כי מרכיב תביעה זה אותו העמיד התובע על הסכום הלא מבוטל של 100,000 ₪, לא הוכח לפני. באשר לטרחה והוצאות הכרוכות בניהול ההליך המשפטי עצמו, נזק זה נלקח בחשבון בעת פסיקת הוצאות ההליך בגדר פסק דין זה להלן.
7. נוכח ההשבה המלאה לה זוכה התובע בגדר פסק דין זה, ובהתחשב בקביעות לעיל המייחסות אף לתובע התנהלות רשלנית בעניינים מסוימים, אני סבורה כי אין מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש לתובע ומרכיב תביעה זה נדחה.
8. סיכום
9. לסיכום האמור לעיל עד כה אני קובעת כדלקמן:

הסכם השיווק והסכם השיתוף נשוא ההליך בטלים.

נוכח ביטול ההסכמים הנ"ל והטלת אחריות אישית על הנתבע 2, על הנתבעים כולם, ביחד ולחוד, להשיב לתובע את הכספים אשר שילם מכוח הסכמים אלו, קרי סך כולל של 426,358 ₪.

מסכום ההשבה כאמור, יש לקזז את סכום התשואה הכולל ששולם לתובע המסתכם בסך של 19,600 דולר קנדי, קרי, סך של 69,296 ₪.

לסכומי ההשבה והקיזוז הנ"ל ייווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין וזאת ממועד ביצוע כל תשלום בפועל.

מרכיבי התביעה האחרים (תשואה, פיצויים בגין אובדן זמן וטרחה ובגין עוגמת נפש) – נדחים.

1. נוכח תוצאה זו, יישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות ההליך (אגרת בית משפט ושכר עדים) בסך של 25,000 ₪ וכן בשכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד לתשלומו בפועל.

המזכירות תשלח פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח שבט תשע"ה, 17 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.