מבוא

1. לפני תובענה כספית בסך של 131,581 ₪ בגין דמי תיווך שלטענת התובעים חייב להם הנתבע בהתאם להסכם תיווך מיום 16.4.07 (הזמנה מס' 188).

רקע כללי וטענות הצדדים בתמצית

2. התובע מס' 1 הינו מתווך נדל"ן, בעל רשיון לתיווך, העובד במשרד לתיווך נדל"ן שבבעלות התובע 2, אשר על פי הנטען הוא הזכאי לקבלת דמי התיווך בהתאם להזמנות התיווך שצורפו כנספחים א'1-א'4 לכתב התביעה.

3. לטענת התובעים בכתב התביעה המתוקן, הנתבע היה לקוח שלהם, הזמין מהם שירותי תיווך. החל מחודש מרץ 2006 הציג לו התובע מס' 1 (להלן: "התובע"), מס' רב של בתים. כך אף ביום 12.12.07 הציג התובע לנתבע בית המצוי ברח' השואבה 6 ברעננה, גוש 7651 חלקה 306 בבעלות מש' סילברמן (להלן: "הבית").

4. לטענת התובעים, במהלך הצגת הבית לנתבע הוסיף התובע , את פרטי הנכס ואת המחיר המבוקש על ידי בעליו, 1.7 מיליון דולר, בטופס הזמנת התיווך (נספח א'1 – הזמנה מס' 188) וזאת בנוכחות הנתבע ובהסכמתו המלאה וכן בנוכחות אדם נוסף בשם סיגלר.

5. לטענת התובעים, לימים נסתבר להם כי הנתבע, ביחד עם רעייתו, רכשו את הבית מבעליו (ר' נספחים ב'1 ו- ב'2 לכתב התביעה). בסופו של יום, ועל פי מידע שהגיע לתובעים, נרכש הבית על ידי הנתבע בסכום של 5,671,600 ₪ ומסכום זה נגזרו דמי התיווך הנתבעים (ר' סעיף 15 לכתב התביעה). לטענת התובעים, הנתבע מסרב לשלם להם את דמי התיווך.

6. הנתבע בכתב הגנתו המתוקן טען, בין היתר, כי ככל שעילת התביעה נסמכת על נספח א'1 לכתב התביעה המתוקן (הזמנה מס' 188 – ד.ח.), הרי שמבלי לגרוע בעובדה כי מסמך זה הינו מזוייף ונעשו בו שינויים לאחר שהוא חתם עליו בתחתיתו ולצד נכס אחד בלבד מרשימת הנכסים הרשומים שבו, הרי שנספח זה אינו מזכה את התובע בדמי תיווך, לפיכך יש להורות על דחיית תביעתו של תובע זה (ר' גם סעיף 1 לכתב התביעה).

7. עוד טוען הנתבע, בהתבסס על סעיף 9א' ו- 14 לחוק המתווכים כי הוא לא חתם מעולם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך המתייחסת לבית נשוא כתב התביעה, ומשאין חולק כי לא קיימת הזמנה בכתב בחתימתו, לא התקיים תנאי מקדמי לזכאות מתווך במקרקעין לדמי תיווך.

8. מוסיף הנתבע, כי לו לא היה כל קשר עם התובע 2, הוא לא הזמין ממנו שירותי תיווך, לא חתם לו או למי מטעמו על הזמנה בכתב למתן שירותי תיווך. כן טוען הנתבע, כי נספח א'1 מיום 16.4.07, אינו נושא לצד כתובת הנכס נשוא התביעה את חתימתו כנדרש על פי חוק המתווכים.

לדברי הנתבע, התובע או מי מטעמו רשם בכתב יד בנספח א'1 מחוץ לטבלה את פרטי הבית, והתובעים לא טרחו להחתימו לצד כתובת הבית נשוא כתב התביעה.

9. עוד טוען הנתבע, כי התובעים או מי מהם לא הציגו לו את הבית נשוא כתב התביעה וכך אף אין ממש בטענה כי כתובת הבית, נרשמה בנספח א'1 במעמד הצגת הבית בפניו. לטענת הנתבע, התובע הוסיף את כתובת הנכס הנ"ל, שלא בנוכחותו, ללא ידיעתו, ללא הרשאתו, ללא הסכמתו לאחר שחתם כבר ביום 16.4.07 בתחתית הטופס א'1.

לשיטת הנתבע, התובעים אינם זכאים לתשלום דמי תיווך לפי שהם לא היוו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם מחייב.

הזמנה מס' 0188

10. כמוצג ת/1 הוגש פנקס ההזמנות של משרד התיווך "בראל". הזמנת שירותי התיווך מס' 0188 (להלן: "ההזמנה"), שעומדת במוקד המחלוקת, נושאת תאריך 16.4.07 נחתמה על ידי הנתבע בתחתיתה במקום המיועד לחתימה. במקום המיועד לפירוט הנכסים המוצעים נרשמו ששה נכסים. הנכס נשוא המחלוקת הינו זה שנרשם בתחתית הדף מעבר למשבצות ולחמשת הנכסים שניתן לרשום בגדרן. אל מול נכסים 2, 3 ו- 4 קיימת חתימה באופן מאונך אשר שוליה בתחתית אף חודרים למשבצת הנכס מס' 5.

11. בהתייחס לעותק ההזמנה, בצבע ורוד המצוי בפנקס ,עיון מדוקדק בכיתוב שבצבע שחור/פחם, מלמד כי בית משפחת סילברמן שבמחלוקת, אכן מופיע בו אם כי הרישום חדר למשבצת מס' 5. כך, למשל, ניתן לראות במשבצת "הכתובת" מצד ימין את הכיתוב "סילברמן", ניתן לראות את הספרה "6", המתארת את הכתובת (בית שואבה 6) בהמשך המילה "גורי" וכן ניתן לראות את הסכום של "$1.700.000" במשבצת "מחיר בקירוב" של נכס 5.

סקירת העדויות בקצירת האומר

12. מר משה סיגלר, אשר העיד מטעם התובעים, ציין כי היה בעבר מתווך עצמאי וכי הוא נפגש עם הנתבע בשטח בשנת 2007 (עמ' 8 ש' 21-22). העד ציין, כי עבד בשיתוף פעולה עם התובע (עמ' 9 ש' 14, 19-20, עמ' 10 ש' 15-16). לדברי העד, הוא עבד עם התובע על בסיס אמון מלא, תוך שקיים ביניהם הסכם בעל פה לחלוקת התמורה בחלקים שווים.

לדברי סיגלר, הוא תיאם פגישה טלפונית עם סילברמן לצורך ביקור בבית נשוא המחלוקת, הוא נשאל כיצד התנהלה הפגישה והשיב: "הנתבע נסע ברכב פולקסווגן טוארג שהיתה לו באותה עת, נסע אחרינו... קבענו במערב העיר, רח' עציון. פגשנו אותו ברח' עציון, הוא נסע אחרינו".

13. התובע העיד כי "באותו יום שנפגשנו עם הנתבע במערב רעננה, בצד השני של מתחם 2005 ירדתי מהרכב, הייתי עם משה סיגלר, שלום לאריה, מה נשמע. הוא הגיע עם רכב מסוג טוארג באותה תקופה, דיברתי איתו לגבי נכס שמשה הביא לי באותו יום, הרמתי לו טלפון וקבעתי איתו, ומשם נסענו לנכס. נסענו בשני רכבים, אני נסעתי עם משה והנתבע ברכבו".

לדברי התובע, הוא קיבל את פרטי הנכס מסיגלר באותו יום "... לפני הפגיעה (צ"ל הפגישה- ד.ח.). התקשרתי לאריה גבאי, קבעתי איתו פגישה במערב רעננה, באזור שהיה לא רחוק מהאזור שבו חיפשנו נכסים בשבילו" (עמ' 18 ש' 16-24).

14. בהתייחס לחתימה על גבי ההזמנה ציין סיגלר בעדותו, כי הנתבע חתם על הנכס נשוא התובענה "בתום הפגישה בנוכחותי... אני הייתי נוכח כששמעון בתום הפגישה הוסיף את הנכס לרשימת הנכסים שהוא הראה בעבר לנתבע... אני מתנצל על תשובתי הקודמת. הוא הוסיף בנוכחותי ובנוכחותו את הנכס בתום הפגישה. לא ראיתי את הנתבע חותם על הנכס" (עמ' 12 ש' 7-14).

15. התובע נשאל האם את הנכס ברח' סימטת השואבה הוא רשם מראש בהזמנה מס' 188 והוא השיב " לא, רשמתי אותו לאחר שאני ואריה ומשה סיגלר הגענו למקום, ירדנו מהרכבים שלנו, היינו מול הנכס, כשדוכן ביהמ"ש מדמה את חומת הבית, זה המרחק, מרחק נגיעת יד, עמדתי עם משה ואריה, ניתחנו את המגרש במשך כ- 20 דקות, לאריה היתה הסתייגות קלה לאור הקרבה של המגרש לאחוזה, ספרתי פעמיים בנוכחות משה סיגלר ואריה את המרחק בין המגרש לאחוזה, הוא עמד על 60 מ', בחנו את אופציית הבניה של המגרש, הצענו לאריה לבנות 2 בתים על המגרש, זו אלטרנטיבה שעלתה תוך כדי הצגת הנכס לאריה, ולאחר כרבע שעה-עשרים דקות, לאחר שסיימנו, הוצאתי את הפנקס ומילאתי את הנכס, אריה ראה אותי, משה סיגלר גם ראה אותי, הוספתי את הנכס בסימטת בית השואבה" (עמ' 19 ש' 11-19; עמ' 23 ש' 17-19).

לתובע הוצג כי בהעתק הצמוד למקור, סימטת בית השואבה לא רשומה כלל, תשובתו "... כן, יש. יש סימנים מאוד חלשים שנמצאים פה, יכול להיות שהדיו היה חלש ולא עבר, זה קורה בטפסים" (עמ' 19 ש' 29-32; ר' גם סעיף 10 לעיל).

16. התובע ציין, כי במהלך שנתיים וחצי הוא הציג בפני הנתבע 24-25 נכסים כמופיע בנספחים א'1-א'4 לכתב התביעה. לדבריו, "בתחילת דרכי כשפגשתי את אריה בפעם הראשונה ביחס לנספח א'4 (הזמנה מס' 057) אנו יכולים לראות שיש לנו שלוש חתימות על נכסים שהראתי לו + חתימה אחת שמתייחסת לגבי הנושא של התיווך. ולאחר מכן, לאור האמון, החברות וההערכה ההדדית שהיתי ביחד עם אריה, יש לנו בנספחים א'-ג' שתי חתימות, אחת שמתייחסת לכלל הנכסים שמר אריה גבאי ראיה והשניה שמתייחסת לעמלת התיווך שהוא אמור לשלם לי" (עמ' 20 ש' 22-30).

17. בהתייחס להזמנה 0188 נשוא המחלוקת, ציין התובע במענה לשאלה האם הוא לא החתים את הנתבע על התוספת של הנכס, כי "נכון, לא החתמתי אותו מול התוספת, הוא היה חתום על כל הנכסים שמופיעים בטופס ופה יש לנו דפוס פעולה קבוע ומאוד חשוב לומר את זה, בתחילת דרכי עם הנתבע בשבועות הראשונים התייחסתי אליו כאל לקוח רגיל. מהר מאוד נוצרו יחסי ידידות, הערכה וחברות ביני לבינו ואני מדגיש את זה אנו יכולים לראות שבטופס הראשון שהינו א'4 החתמתי אותו על מס' נכסים, לאחר מכן שהייתי נפגש איתו ונוסע איתו, הייתי מחתים אותו חתימה אחת על התיווך וחתימה אחת על כל הנכסים המופיעים בטופס, מעולם הוא לא העיר לי שום דבר על זה והוא קיבל את זה בהבנה מלאה.

ש. אתה לא ביקשת ממנו לחתום על התוספת.

ת. לא, לא היה צריך. מילאתי את זה לפי הסיכומים שלנו" (עמ' 20 ש' 4-13).

18. בהתייחס לנספח א'3 (הזמנה 067), הוצג לתובע כי הנתבע חתום רק על נכס אחד, תשובתו "שלילי, גבאי מול שתי שורות. אני טוען כי החתימה השניה מתייחסת לכל הנכסים שהראתי לו בהמשך ואשר מולם הוא לא חתם. זה הנוהל שהיה לי איתו". הוצג לתובע אף נספח א'2 (הזמנה מס' 176) והוא נשאל האם הוא אומר שהחתימה של הנתבע אל מול הנכס הראשון מתייחסת לכלל הנכסים, תשובתו: "נכון, דפוס פעולה שחוזר על עצמו בכל שלושת הטפסים האחרים. וזה למה? הייתי נפגש עם הנתבע במשרדים שלו לבצרה, הייתי קופץ אליו לא פעם ולא פעמיים, ... באותן תקופות שהראתי לו את הנכסים הייתי מושבת מרכב, אריה נפגשתי איתו בשתיים-שלוש בצהריים ביום שישי, רואים נכס ופעמיים-שלוש הוא לקח אותי הביתה... זה היה דבר מובן מאליו לאור מערכת היחסים שלנו, הוא יודע את זה בדיוק ולכן יש חתימה אחת לגבי כל הנכסים כי הוא לא בן אדם זר, הלקוח שלי היה בן בית במשרד שלנו, יותר מבן בית במשרד שלנו הוא לא היה אדם זר. היתה לנו מערכת יחסים מעולה" (עמ' 21 ש' 1-13).

19. התובע נשאל בהתייחס להזמנה 188 בצד איזה נכס חתם הנתבע והשיב "אין לו שום חתימה ברורה, זה מתייחס לכל הנכסים שהוא ראה אותם וכך זה היה דפוס הפעולה שלנו באופן קבוע. חתימה שלו מחייבת את כל הנכסים שהצגתי לו" (עמ' 22 ש' 20-22; עמ' 24 ש' 6-8). לדברי התובע הנכס ברח' בית השואבה 6 היה הנכס האחרון שהוא הציג לנתבע (עמ' 22 ש' 32).

20. הנתבע בעדותו ציין, בין היתר, כי פגש את התובע לראשונה בתחילת שנת 2006, זה הציג עצמו כמתווך נדל"ן ו"הוא הראה לי מס' בתים, לא מס' רב של בתים... משהו כמו 7 נכסים" (עמ' 28 ש' 12-18).

לדברי הנתבע, התובע לא הציג לו את הנכס ברח' בית השואבה "הוא הראה לי את הנכס על הדרך, הוא לא הציג בפני. אם הוא הציג בפני את הנכס, הוא היה צריך להראות לי את הנכס, לתת לי פרטים מדוייקים על הנכס ולהפגיש אותי עם בעל הנכס. זה דברים שלא קרו" (עמ' 29 ש' 5-8).

ראוי לציין, כי בשלב זה של הדיון נשאל הנתבע ממה הוא קורא והוא השיב שהוא קורא מדברים שכתב לעצמו במהלך הדיון (עמ' 29 ש' 10).

21. הנתבע לא זכר לומר האם התובע וסיגלר הציעו לו בית ברח' הצליל, לגביו נתן הצעה לרכישה (עמ' 30 ש' 1-5). הוא אף לא זכר שהוצג בפניו נכס ברח' הרימון (עמ' 30 ש' 6-8). הוצג בפניו כי בהזמנה 188 הוא חתום ליד רח' הצליל, תשובתו "אני לא חתמתי עליו, זו חתימה של נכס מס' 4 וגם רואים שהחתימה באה מלמטה" (עמ' 30 ש' 12). הנתבע אישר כי הוא חתום על הטופס למטה "אבל כל השאר אלה דברים שהוא כנראה השאיר לו מקומות פנויים, אין לי מושג. לא יכול להיות שהטופס שלי יהפוך להיות שיק פתוח" (עמ' 30 ש' 14-15). הנתבע ציין כי רק בתים שהוא חתם לידם, הם אלו שהתובע הציג בפניו.

22. הנתבע נשאל האם התובע הציג לו את הבית שהוא רכב ברח' בית השואבה 6 ואמר לו שהוא למכירה, תשובתו: "אנחנו היינו אמורים לראות באותו יום בית אחר ברום 2000... כשהגענו למקום עשינו סיבוב הוא אומר לא, תראה, לא תאמתי, לא ראיתי, לא בדקתי, כל מיני סיפורים אי אפשר לראות את הבית וכשיצאנו מהשכונה כשהיא הולכת בצורת סיבוב, עמדנו ליד הבית בבית השואבה, אני רוצה לציין שאני לא זוכר אם סיגלר היה או מישהו אחר... וכשעמדנו ליד הבית הוא עצר ליד בית השואבה, שמעון או מי שהיה איתו, הוא שאל אם הבית הזה יכול להתאים לי אמרתי שעל פניו נראה לי שכן, אני צריך לדעת פרטים ואני צריך לשאול את אשתי. הוא אמר לי שאנחנו לא יכולים להכנס כי לא תאם ואחרי מס' ימים, התקשרתי מיוזמתי אפילו לשמעון ושאתי אותו אם יש משהו בבית השואבה אם הוא רוצה להראות לי הוא השיב לי בתשובות מתחמקות ומאז הוא נעלם לו. לא דיברנו על הבית הזה. את הבית הזה ראיתי כשפתחתי את יד 2, אני מתקן, לא את הבית הזה. ראיתי מודעה ב"יד 2" ברח' בית השואבה התקשרתי ובאתי לראות את הבית ומתברר שלא מדובר על הבית ברח' בית השואבה 6 אלא בית ברח' בית השואבה 4... זה לא ענין אותי כי זה היה קרוב מאוד לאחוזה כשיצאתי לרחוב ראיתי גברת עומדת מחוץ לבית ברח' בית השואבה 6 ושאלתי אותה אם היא פרסמה מודעה... רגע, אני אתן את עצמי שאלתי אותה אם הבית שלה למכירה היא אמרה לי שכן, בעלה יצא או שהיא נתנה לי את מס' הטלפון ודיברנו. זה בערך חצי שנה אחרי שעצר לי ברחוב ושאל אותי אם זה יכול לענין אותי" (עמ' 31 ש' 17-32 ועמ' 32 ש' 1-39).

23. הנתבע אישר כי חתימתו נמצאת על הזמנה 188 (נספח א'1) למטה וכך גם ליד נכסים. הוא נשאל אם בזמן שחתם על נספח א'1 איזה נכסים הופיעו בהזמנה והשיב כי הוא אינו זוכר מאחר ולא קיבל טופס מקור ואף לא העתק (עמ' 36 ש' 21-28).

המסגרת המשפטית

24. סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק") קובע, בין היתר, כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו כל אלה:

"(1) הוא בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך.......

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 "

אין מניעה כי שירותי תיווך ינתנו באמצעות תאגיד (ר' ע"א (חי') 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם (28.8.07)).

25. סעיף 9 לחוק קובע כי:

"(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים באישור, וועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת".

יצויין כי על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997 (להלן: "התקנות"), נאמר כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך ומקרקעין לפי סעיף 9 (א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים:

" (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2) סוג העיסקה של פעולת התיווך מבוקשת לגביה...;

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העיסקה המבוקשת בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו

תתבצע העיסקה..."

26. דיני התיווך הינם ענף מדיני החוזים וקשר התיווך הוא קשר חוזי. כלל פרשני מלמדנו כי חוק ספציפי גובר על חוק כללי. החוק הינו חוק ספציפי המסדיר כללים מחייבים ביחס לעיסוק בתיווך.

נפסק בת.א. (ים) 2433/03 סימקוביץ ואח' נ ' רג'ואן (11.1.04) בין היתר כי:

"משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שהוא לא יוכל לתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין או מכחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הואילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין ומאפשרים למעשה מצב בו מה היה או שיהיה. אותן מחלוקות ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו" (ר' גם בש"א (ת"א) 157166/08 אלרוב נדל"ן נ' אודין (עמיתי) ניהול (19.5.08)).

27. סעיף 9 לחוק המתווכים דורש, כי אחד התנאים התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך כי יחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח.

דרישת הכתב הינה מהותית שנועדה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת הסכם התיווך מחד, ולהגן על הלקוח ולהבטיח כי הובהר לו שיהא עליו לשאת בשכ"ט המתווך מאידך.

עיון בפסיקה הקיימת בנושא תיווך ובנושא דרישת הזמנה בכתב ' מלמד כי קיימות דעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות.

המדובר כאמור בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות שיש למלאן, ואולם קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב, כמו גם דרישות צורניות אחרות, כפי שנעשה במקרים מסויימים ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין .

יש לבחון את התקיימות הדרישה אף לאור דיני השליחות ודיני תום הלב החלים גם על חוק המתווכים (ר' ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה פ"ד נ"ו(3) 842; ע"א )ת"א) 1691/09לנדאו נ' קרסאן הייטס (24.6.10); ע"א (ת"א) 2216/09 זינגר יאיר נ' סטולר דב (28.4.11)).

28. בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02) קבע בית המשפט כי במקרים מתאימים כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו, כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המקרקעין (ר' גם: ע"א (ת"א) 1412/04 מטרופוליס ייזום השקעות נ' מליק – מרכזים מסחריים (30.10.05); ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל (7.8.08)).

ד.פרידמן ו- נ.כהן בספרם "חוזים" תשנ"א – 1991, כרך א', בעמ' 394 מציינים

בהקשר זה כי :

"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת בדרישה הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דייה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט".

29. הלכה היא, כי משקלן של העדויות ומהימנותם של העדים, נתונים לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. בית-המשפט מכריע בעניין זה "על פי התנהגותם של העדים, נסיבות הענין ואותות האמת המתגלים במשך המשפט".

"אותות האמת" – אינם אך ורק "אותות וסימנים" הבאים לכלל ביטוי בהתנהגותו של העד על דוכן העדים. משמעותו של המושג הינה רחבה ו"עיקר הכוונה למסקנות אותן ניתן להסיק ממכלול הנתונים העובדתיים, ומן ההסברים לסוגיהם, הנפרשים לפני בית המשפט והמאמתים או סותרים גירסתיו של העד".

תהליך בדיקת הראיות איננו אקט אוטומטי של מיון על פי סיווג כללי של הראיה, אלא בחינה מושכלת של תוכן הדברים. כך ניתן לדלות מתוך עדות דברים המתקשרים עם ראיות אחרות ומחזקים אותם (ר': י. קדמי "על הראיות – הדין בראי הפסיקה", מהד' תש"ע , עמ' 1830-1825).

בע"א 1516/99 לוי נ. חג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 748 נפסק, בין היתר, כי:

"הבחינה הפנימית" של העדויות ניזונה מהתרשמות מהעדים ומסימני האמת המתגלים במהלך עדותם. "הבחינה החיצונית", נעשית באמצעות העמדת העדויות מול מערך הנתונים האוביקטיבי, וזה תהליך ניתוח הגיוני, הניזון משכל ישר ונסיון חיים".

על הליך בחינת העדות והסיבות למתן אמון בה או דחייתה, נפסק על ידי כב' השופט מ. זילברג (כתוארו אז), בין היתר כי:

"שאלת מהימנותם של העדים, היא דבר המסור ללב לבו של השופט, הוא אינו חייב לאדם דין וחשבון על כך, ולפעמים אף לעצמו לא יגדיר את גורמיו ומחולליו של חוסר-אמונו. מי מדד בשעלו את 'התנהגותו' של העד – זה ה-demeanour המפורסם של סעיף 12 לפקודת העדות (פרק נ"ד) – ומי שקל בפלס את שעור הנאמנות שבו? כאן, על כרחך, משתרע כר נרחב לאומדנותיו של השופט, ל'שודא' שלו, לאותם ה'אימפונדרביליה' הבלתי נשקלים ובלתי נמדדים, הדברים 'הסמויים מן העין', שלא תמיד מגיעים הם לתודעה של השופט, ולעתים קרובות פועלים מתחת לסף ההכרה שלו. לא תמיד יוכל אדם להסביר, מדוע אינו מאמין לדברי חברו, ולא תמיד יהא מסוגל להצביע על מקור החשדנות שלו. יען כי, לגבי רחשי אמון או אי-אמון בדברי הזולת, הקובע והמכריע הוא: הרושם הכללי שקיבלת מן האיש ומן שיחו גם יחד; ורושם זה כוחו יפה בשלמותו ותמימותו דווקא, והוא נפגם ומיטשטש על ידי ניתוח, שכלי-אנליטי, של חלקיו הבודדים.

ואם כך הוא הדבר, ... כל ההתרשמות הנפשית הפנימית הלזו - והיא ודאי אינה נתונה לחקירה ודרישה על ידי מישהו אחר – כשרה ומותרת לשופט, בבואו לשקול ולהעריך את מידת מהימנותם של העדים .."(ע"א 91/51 מדור חב' לבנין בע"מ נ' ביק, פ"ד ה 792, 796).

דיון והכרעה

30. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, בחנתי את הראיות שבאו בפני והתרשמותי מהעדויות שנשמעו, מצאתי כי דין התובענה להתקבל.

להלן יובאו הטעמים המוליכים למסקנה זו.

31. פתח דבר יצויין, כי מצאתי ליתן אמון בגרסת התובע, אשר נמצאה מחוזקת בעיקרה בגרסתו של סיגלר, לפיה השניים יחד עם הנתבע אכן ביקרו בבית נשוא התובענה, תוך הצגתו לנתבע (מבחוץ) וכי באותו מועד הנתבע הסכים והתיר לתובע לצרף את הנכס להזמנה 0188.

32. מקובלת עלי אף גרסת התובע הנתמכת בעדות סיגלר, לפיה הנתבע כלל לא היה מעוניין להכנס לבית, "משום שלא ענין אותו לראות את הבית בפנים, הנכס ענין אותו כמגרש ובסופו של דבר לא נכנסנו" (עדות סיגלר עמ' 12 ש' 5-6; ר' גם עדות התובע בעמ' 19 ש'

12-19; עמ' 23 ש' 17-19 ועמ' 24 ש' 1-4; סע' 7 לתצהיר התובע שלא נסתר).

33. משנקבע כממצא עובדתי על סמך הראיות שבאו בפני, כי הנתבע אכן הסכים שהתובע יוסיף את הנכס שבמחלוקת להזמנה, וזאת בשטח ולאחר שהבית הוצג לו, הרי שהנתבע מנוע מלהתכחש לעובדה זו ולטעון כעת, בחוסר תום לב, כי חתימתו אינה נמצאת אל מול הבית הנדון.

34. לא מצאתי ליתן אמון בגרסת הנתבע לפיה לאחר שהוצג לו הבית על ידי התובע, אגב אורחא, מבחוץ (עמ' 32 ש' 10), הוא ביקש מהתובע פרטים והתובע ניתק עמו כל קשר ובזה נגמר הענין (עמ' 33 ש' 8-10). עדיפה בעיני גרסת התובע בענין זה לפיה הנתבע "אחרי שסיימנו את כל ניתוח המגרש וסיימנו את כל ההליך, אריה אמר לי שיתייעץ עם אשתו בסופ"ש ואני אהיה איתי (צ"ל: "איתו" – ד.ח) בקשר בתחילת השבוע לאחר מכן ובמידה והיא תגיד כן אז נמשיך בהליך של קניית המגרש" (עמ' 23 ש' 23-25; סע' 8-9 לתצהיר התובע שלא נסתרו; עדות סיגלר בעמ' 12 ש' 30-32 ועמ' 13 ש' 1-3). לא עלה בידי הנתבע להוכיח במידה הולמת כי הוא אכן פנה לתובע בענין הבית שבו גילה ענין ופניותיו לא נענו.

טענה זאת של התובע , שמצאתי לדחותה אף אינה סבירה והגיונית מבחינה כלכלית , וכי מדוע התובע ינתק עימו מגע ולא ירצה לתווך בעיסקה ?

35. לא למותר לציין, כי אף לא הובאה כל ראיה מטעם הנתבע באשר לפרסום "ביד 2" מכוחו , כך לטענתו , הוא הגיע לבית ברח' סימטת השואבה ובהמשך לפי דבריו, פגש את הגב' סילברמן, שאף אותה לא ביקש הוא להעיד , באשר לפגישתם האקראית ברחוב אגב הגעתו לראות את בית מס' 4 שם.

36. לצד האמון שניתן בעדות התובע, לא מצאתי ליתן אמון בגרסת הנתבע ובעדותו אף מטעם נוסף הנוגע לשפת הגוף שלו במהלך עדותו. במרבית זמן חקירתו השפיל הנתבע מבטו מטה ולא הישיר המבט כלפי דוכן המשפט . ניכר בנתבע, כי הוא מתקשה במתן התשובות וחש אי נוחות עם השאלות.

37. לא למותר לציין, כי עדות הנתבע הינה עדות יחידה שלא הובא לה כל סיוע. בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות [נ"ח], עדות יחידה זקוקה לסיוע כדי לחזקה ובעיקר כשהמדובר בעדות בעל דין שהוא בעל ענין מובהק בתוצאות משפטו. קבלת עדות בעל דין ללא סיוע מצריכה הנמקה. בענייננו אנו, לא מצאתי כאמור לתת אמון בעדותו של הנתבע (ר' ע"א 6129/04 טרטמן נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ (5.12.05); ע"א 1064/03 אליהו נ' עזבון פיאמנטה, (8.2.06); ע"א 224/78 חמשה יוד תכשיטנים נ' פיירמנס  פ"ד לג(2) 90)).

38. לצד האמור, אין לביהמ"ש אלא לייחס לחובת הנתבע אף את היעדר התייצבותו למתן עדות של מר סילברמן, אשר אין חולק כי הוא עד חשוב בתיק ועדותו יכלה לשפוך אור על חלק מן המחלוקות ולסייע לכאורה לגרסת הנתבע.

נטען על ידי ב"כ הנתבע בסוף הדיון, על פי מידע שנמסר לו מהנתבע, כי מר סילברמן נסע ללונדון עקב טיפול רפואי שעוברת בתו ולכן לא הוצאה הזמנה לביהמ"ש ולא ניתן היה לבצע מסירה כי הוא ואשתו לא נמצאים בארץ.

באישור ביהמ"ש התקשר מר יצחק עטיה מאולם ביהמ"ש למר סילברמן, יצר עימו קשר, ומר סילברמן הודיעו כי הוא מצוי בטיול באוסטרליה וישוב בעוד 10 ימים ארצה (עמ' 38 ש' 6-8). הנתבע טען כי דיבר עם אשתו של סילברמן לפני שבועיים וזה מה שאמרה לו. לאור מצב דברים זה משך ב"כ הנתבע את תצהירו של מר סילברמן (עמ' 38 ש' 10-15).

לא למותר לציין, אף את חשיבות מתן עדותה של הגב' סילברמן בנסיבות תובענה זו, דבר שלא נתבקש על ידי הנתבע וזאת נוכח דברי הנתבע לפיהם הוא נתקל בגב' ברחוב באקראי ושאל אותה אם הבית עומד למכירה, בלא קשר לכך שהנכס הוצג לו על ידי התובע (ר' סעיף 22 סיפא לעיל).

39. אף בנקודה זו ולאור המפורט לעיל, יקשה ביהמ"ש ליתן אמון בדברי הנתבע באשר להמצאת הזימון לסילברמן ורצונו הכן והאמיתי כי עד זה אכן יעיד במשפט. היעדרותו של סילברמן בנסיבות האמורות מיוחסת לחובת הנתבע ואף היא מהווה נדבך באי מתן אמון בגרסתו (ר' ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר פ"ד מד(4) 602; ע"א 2275/90 חימה נ' רוזנברג פ"ד מז(2) 605, 614; ע"א 548/78 שרון נ' לוי פ"ד לה(1) 736) (ר' גם סעיף 30 לסיכומי התובעים).

40. מקובלת עלי אף גרסת התובע לפיה היו מקרים, לרבות בהזמנה מס' 0188, בהם הנתבע חתם חתימה אחת אל מול מס' הנכסים . באופן דומה מקובלים עלי דבריו, כי נוצרו יחסי אמון משמעותיים בין הצדדים באופן שחתימת הנתבע בתחתית דף ההזמנה, היוותה אישור לכל אותם נכסים אשר פורטו בדף ההזמנה ונוספו אליו בהסכמה, במועד מאוחר לחתימה.

41. יקשה על ביהמ"ש לקבל את גרסת הנתבע לפיה הוא לא קיבל , בשום שלב , העתק של ההזמנה מס' 0188. סביר לצפות מאיש עסקים כמוהו, כמי שעוסק בנדל"ן ובא במגע עם מתווכים, כי יבקש העתק של ההזמנה. על כל פנים, ביחס לשלוש ההזמנות האחרות שצורפו לכתב התביעה, לא טען הנתבע כי את העתקן של אלה הוא לא קיבל.

42. על כל פנים ובהתייחס באופן מסויים להזמנה 0188 וכפי שנקבע לעיל, מקובלת עלי גרסת התובע שנמצאה מחוזקת בדברי סיגלר, לפיה הנכס נשוא המחלוקת ברח' בית השואבה 6 נוסף להזמנה בהסכמת הנתבע ובידיעתו.

43. גם אם נמצא ליקוי כזה או אחר בטופס ההזמנה, הרי שסבורני כי בנסיבות תובענה זו ונוכח חובת התנהגות בתום הלב ובדרך מקובלת , מקום שהנתבע מנסה לנצל את דרישת הכתב באופן דווקני לרעה, יש מקום לדחות את נסיונו זה (ר' סע' 27 סיפא ו- 28 לעיל) (ר' גם סעיף 37 לסיכומי התובעים).

44. לא מצאתי פגם היורד לשורשה של התביעה , עת הוגשה היא על ידי שני התובעים. כעקרון, עצם הגשת התביעה על ידי השניים אינה פוגעת בנתבע ואינה גורמת לו לעיוות דין כלשהו. התובע ציין כי משרד התיווך "בראל" שעל גבי טופס ההזמנה שלו חתם הנתבע, הינו משרד בבעלות התובע 2 והוא עובד שם מזה כ- 9 שנים (עמ' 16 ש' 19-23; עמ' 24 ש' 26-32; עמ' 25 ש' 4-5; עדות התובע 2 עמ' 11-13 ו- 17-20).

45. בנסיבות הענין, לא מצאתי עילה להורות על דחיית תביעת תובענת מי מהתובעים כנגד הנתבע. התובע 1 היה זה שהעניק לו את שירותי התיווך ויצא עמו לשטח (יחד עם סיגלר) ואף החתים אותו על ההזמנה. התובע 2 הינו בעל משרד התיווך, השניים יחדיו זכאים לקבל את דמי התיווך. אופן חלוקת דמי התיווך בין השניים ובין משרד בראל וסיגלר, אינם מעניינו של הנתבע, כל עוד הוא לא נדרש לשלם יותר מהסכום המתחייב על פי ההזמנה (ר' עדות התובע בעמ' 25 ש' 4-5).

46. דין טענת הנתבע, כי התובעים או מי מהם לא היוו גורם יעיל בהתקשרות שלו ושל אשתו עם סילברמן , להידחות מני וביה .

בפרשת יצחקוב לעיל , נפסק בין היתר, כי קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב וצד המסכל מאמציו של מתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו תוך עקיפת המתווך מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו.

באופן דומה נקבע בפרשת בן אור לעיל , כי "ניסיון מכוון למנוע דמי תיווך אינו מתיישב עם חובת תום הלב. מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו על ידי פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך..." ( ר' גם ע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.ה. מקרקעין (9.12.01); ת.א. (ראשל"צ) 3557/00 בשירי נ' פריד אלחאנדרו (11.2.04)).

גובה התשלום

47. בכתב התביעה המתוקן נתבע סך של כ- 180,000 ₪ במבוא לתובענה, כאשר בסעיף 15 לכתב התביעה על פי מחיר בית של 5,671,600 ₪ נטען כי התובעים זכאים לדמי תיווך בסך הכולל מע"מ של 131,581 ₪ נכון למועד רכישת הבית.

48. בסיכומים מטעם התובעים נתבקש ביהמ"ש לחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 2% + מע"מ על פי שווי רכישה של 6,295,250 ₪. כן נתבקש ביהמ"ש לחייב את הנתבע לשלם פיצוי מוסכם בגין ההפרה היסודית בסך 50,000 ₪ (ר' סע' 38 לסיכומים).

49. דין הבקשה לחיוב הנתבע בפיצוי מוסכם להדחות, לפי שסעד זה לא נתבע כלל בגדרי כתב התביעה. הלכה היא, כי ביהמ"ש לא יעניק לתובע סעד שלא נתבקש בכתב התביעה וברגיל הדרך להתגבר על היעדר עתירה לאותו הסעד היא באמצעות בקשה לתיקון התובענה (ר' תקנה 14(ב) לתקסד"א; ע"א 9137/07 אוסיפובה נ' קלישטיין ( 30.12.08 ); ע"א 490/85 מלחי יריחו בע"מ נ' מפעלי ים המלח פ"ד מא(4) 401, 404).

50. כפי שציין הנתבע בתצהירו, המחיר בו הוא רכש את הבית היה 1,884,805 דולר אשר בערכם השיקלי שווים ל- 6,295,290 ₪ (ר' סע' 21 לתצהיר הנתבע ונספחים א' - ג'). משאין מחלוקת על מחיר רכישת הבית על ידי הנתבע, לא מצאתי מניעה להורות כי שכ"ט התובעים יחושב מסכום הרכישה בפועל ולא מהסכום שנרשם בהסכם התיווך ואשר בסופו של יום לא היווה את מחיר הרכישה.

51. לא למותר לציין, כי בכל מקרה לא יחוייב הנתבע מעבר לסכום התביעה שהוגדר בכתב התביעה (180,000 ₪).

אשר על כן, יחוייב הנתבע לשלם לתובעים סכום קרן של 125,905.8 ₪ (לפני מע"מ).

סוף דבר

52. בהנתן האמור, מצאתי לחייב את הנתבע לשלם לתובעים , באמצעות תובע 2 , את הסכומים כדלקמן:

א. סך של 125,905.8 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד רכישת הנכס ביום 17.6.08 (ר' סעיף 22 לתצהיר הנתבע) ועד מועד מתן פסה"ד.

ב. לסכום שיתקבל בס"ק א' יתווסף מע"מ כחוק כשיעורו במועד מתן פסה"ד.

ג. עם קבלת התשלום כאמור בס"ק א'+ב' לעיל, תוצא חשבונית מס כדין לנתבע.

ד. הנתבע ישלם את אגרות המשפט ששולמו ע"י התובעים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן , בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות לבא כוחו .

ה. סך כולל של 25,000 ₪ בגין שכ"ט עו"ד.

53. כל הסכומים שצויינו לעיל ישולמו לתובעים עד ליום 1.1.14 וממועד זה ואילך ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

54. ב"כ התובעים ישלח נציג מורשה מטעם משרד התיווך "בראל" על מנת שזה יקבל את פנקס ההזמנות המקורי (מוצג ת/1).

למען הסר ספק, מודגש בזאת כי חובה על התובעים לשמור על הפנקס המקורי, לכל הפחות עד לאחר חלוף המועד להגשת ערעור על פסה"ד. ככל שיוגש ערעור, יש לשמור את המוצג עד מתן החלטה אחרת על ידי ערכאת הערעור.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י' כסלו תשע"ד, 13 נובמבר 2013, בהעדר הצדדים.