טענות התובעת

במשך שנים הושכרו לנתבע על ידי התובעת נכסים בשוק הסיטונאי של פתח תקווה, המצויים בחלקה 391 בגוש 6361 (להלן – הנכסים). תקופת השכירות בהתאם להסכם השכירות האחרון, שנחתם על ידי הצדדים, הסתיימה ביום 31.12.00.

למרות סיומה של תקופת השכירות לא השיב הנתבע את החזקה בנכסים או באיזה מהן לידי התובעת, ונמנע מלפנותם. בנסיבות אלה הגישה התובעת תביעה נגד הנתבע, ובמסגרתה ביקשה להורות על פינויו של הנתבע ועל חיובו בתשלום חובותיו בגין החזקתו בנכסים עד ליום 29.4.04. ההליכים התנהלו בבית משפט זה בת"א 3077/04 (מאוחד עם ת"א 3078/04), ופסק דין ניתן שם ביום 7.8.11.

מאז יום 29.4.04 הצטברו חובות נוספים, ובתביעה דנן עותרת התובעת לחיובו של הנתבע בתשלום חובות אלו.

המדובר בחוב ארנונה בגין התקופה שמיום 1.5.04 ועד ליום 11.2.2010, בסך 222,527 ₪. כמו כן מדובר בחוב בגין דמי שימוש ראויים בסך 509,040 ₪ בגין אותה תקופה.

טענות הנתבע

הנתבע אכן החזיק בנכסים, שהם שלש חנויות בשוק הסיטונאי, חנות מס' 9, חנות מס' 10 וחנות מס' 11. התובעת התחייבה, כי אם תבקש לפנות את הנתבע מהנכסים, תדאג לפצותו בהתאם. בהתאם להבטחה והתחייבות זו השקיע הנתבע כספים רבים בשיפוץ הנכסים.

בשנת 2004 החליטה התובעת לפנות את החנויות בשוק הסיטונאי ללא תשלום פיצוי כלשהו לנתבע. בנסיבות אלו נמנעה התובעת החל מאותו מועד מלהעניק לעסקו של הנתבע רישיון לניהול עסק. זאת ועוד, עוד בטרם הוכרעה תביעת הפינוי, שהגישה התובעת נגד הנתבע, הרסה התובעת את המושכר. בכך מנעה התובעת מהנתבע את השימוש בנכסים. ממילא פטור הנתבע מלשלם לתובעת תשלום כלשהו בגין אותם הנכסים.

דיון והכרעה

רקע והליכים קודמים

כאמור לעיל, בת"א 3077/04 הנ"ל עתרה התובעת לפינוי הנתבע מן הנכסים וכן לחיובו של הנתבע בתשלום חובות שכ"ד וארנונה, שנצברו ביחס לנכסים, בגין התקופה שעד 29.4.04. ביום 7.8.2011 ניתן פסק דין בת"א 3077/04 (להלן – פסק הדין). בפסק דינה של כב' השופטת חנה קיציס התקבלה התביעה בחלקה, והנתבע חויב בתשלום דמי שכירות, ארנונה, ביוב ומים בגין התקופה שעד 29.4.04.

בפסק הדין הנ"ל נדחו מספר טענות שהעלה הנתבע – אותן טענות ששב והעלה הנתבע בהליכים דנן. שם נדחו טענות הנתבע ולפיהן יש לו זכות דיירות מוגנת בנכסים (ראה פסקה 7 לפסק הדין הנ"ל). כן נדחו טענות הנתבע ולפיהן ניתנה לו הבטחה שלטונית להקצות לו נכס אחר תחת הנכסים שפינויים התבקש (ראה פסקה 15 לפסק הדין הנ"ל). כך גם נדחו טענות הנתבע ל"פטור" מתשלום ביחס לנכסים החל מהמועד שבו לא הנפיקה לו התובעת רישיון עסק (ראה סעיף 8 לפסק הדין הנ"ל, שם נכתב: "אין קשר בין העדרו של רישיון העסק לבין אפשרותו להשתמש במושכר").

יוער, כי טענות הנתבע ביחס להבטחה השלטונית, שניתנה לו, נידחו מחמת שלא הוכחו. ניתנה לנתבע האפשרות לשוב ולהוכיח טענות אלו במסגרת ההליכים כאן (ראה סעיף 15 לפסק הדין, עמ' 7 שורות 24-26). יוער עוד, כי עוד בטרם ניתן פסק הדין בת"א 3077/04 הנ"ל, נהרסו הנכסים על ידי התובעת והדיון בשאלת פינוי הנכסים התייתר.

ערעורו של הנתבע על פסק הדין (שנדון בע"א 42694-10-11), נדחה בהסכמת הצדדים. בנסיבות העניין, ומשפסק הדין הפך לחלוט, מנוע אני מלדון שוב בטענת הנתבע לקיומה של זכות לדיירות מוגנת. כך גם מנוע אני מלשוב ולדון בטענה ולפיה יש באי מתן רשיון עסק כדי לפטור את הנתבע מתשלום דמי שכירות, ארנונה, אגרת ביוב ומים לתובעת. טענות אלו נדחו כבר בתביעה הקודמת, לאחר שנידונו, וקיים לגביהן מעשה בית דין. בנסיבות אלו לא ניתן לשוב ולדון בהן.

חיוב הנתבע בתשלום דמי שכירות ראויים וארנונה

בתביעה דנן, אשר הוגשה ביום 26.4.10, עותרת התובעת לחייב את הנתבע בתשלום חובות נוספים בגין דמי שכירות ראויים וכן חובות ארנונה, שנצברו ביחס לנכסים, החל מיום 1.5.04 ועד ליום 11.2.10.

אין מחלוקת, כי הנתבע לא סילק ידו מהנכסים, ולא השיב את החזקה בהם לתובעת, לפחות עד ליום הריסת הנכסים ע"י התובעת. כך אישר ב"כ הנתבע (ראה עמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 5.6.13, שורות 34-35):

"מרשי סירב למסור את החזקה כי מגיע לו דמי פינוי".

כן ראה את עדותו של הנתבע בעניין זה בפני (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 2-3):

"ראש העיר אמר לי שאני אקבל פיצוי וסחבתי 7,8 שנים וסתם החזקתי את הנכס כדי לקבל פיצוי".

מיום שנהרסו הנכסים הפכה החזקתו של הנתבע בנכסים חסרת כל משמעות, ועל כן נראה, שאין הוא חייב בתשלום כלשהו בגין התקופה שמיום הריסת הנכסים. למעשה, בהריסת הנכסים, היתה משום עשיית דין עצמית של התובעת, ומיום זה ואילך שוב לא המשיך הנתבע להחזיק בנכסים בפועל.

בנוגע להתנהלות התובעת בהריסת הנכסים בטרם הוכרעה תביעת הפינוי מן הראוי לצטט דבריה של כב' השופטת קיציס בפסק דינה הנ"ל (סע' 16 לפסה"ד):

"לא ניתן לחתום את פסק הדין מבלי להביע מורת רוח מפעולתה של התובעת אשר מצאה לנכון להרוס את הנכס בעוד תביעתה לפינוי הנתבע תלויה ועומדת כמו גם טענות הנתבע לזכות דיירות מוגנת בנכס. כל בעל דין ככלל ורשות ציבורית בפרט אמורים להמתין לפסק דין בעניינם ולא לנקוט בדרך של עשיית דין עצמית".

נשוב למחלוקת הנוכחית. אין מחלוקת, כי הנתבע החזיק בנכסים, עד למועד הריסתם, ולא שילם מאומה תמורתם, לא דמי שכירות כלשהם ולא תשלומי ארנונה. בשעה שבפסק הדין בת"א 3077/04 הנ"ל נדחו טענות הנתבע לדיירות מוגנת וכן נדחו טענותיו לפטור מתשלומים עקב אי מתן רישיון עסק, נותר לנו לברר שתי שאלות: מהו המועד שבו נהרסו הנכסים, וכן את טענות הנתבע לקיומה של הבטחה שלטונית.

מהו מועד בו נהרסו הנכסים?

קיימת אי בהירות ביחס לשאלה מתי נהרסו הנכסים. ב"כ התובעת אישר בפני, כי הנכסים נהרסו ביום 16.1.11 (עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 18):

"את החנות הרסו ב-16.1.11".

מאידך, בחוות דעתה של השמאית שמרית לבייב (להלן – השמאית לבייב), מיום 12.2.12, שהוגשה יחד עם תצהיר עדותו של עו"ד אמיר אלעני – יועץ משפטי באגף הנכסים של התובעת, נכתב כי הנכסים נהרסו במהלך אוגוסט 2010 (ראה סעיף 5 לחוות הדעת, עמ' 6 שורה 3). במקום אחר טען ב"כ התובעת כי הנכסים נהרסו בספטמבר 2010 (ראה עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 24).

ואולם, בנסיבות העניין, ומשהתביעה דנן מבקשת לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות ראויים וחובות ארנונה עד ליום 11.2.10 – מועד קודם למועד שבו נהרסו הנכסים, אין בהכרעה בין גרסאות שונות אלו של התובעת בנוגע למועד הריסת הנכסים. זאת עקב העדר קיומה של מחלוקת בין הצדדים, כי עד ליום 11.2.10 עדין החזיק הנתבע בנכסים, ואף לאחר מכן.

הבטחה שלטונית

כאמור לעיל, הנתבע טוען כי ניתנה לו הבטחה שלטונית ולפיה יקבל פיצוי על פינויו מהנכסים (ראה סעיפים 7-10 לתצהיר עדותו של הנתבע). הנתבע לא מציין הבטחה מפורשת ומפורטת שניתנה לו, אלא טוען, שראש העיר הבטיח לו, "שלא יצא ערום ועריה" (ראה סעיף 7 לתצהיר עדותו של הנתבע). להוכחת טענתו מפנה הנתבע לפרוטוקול הדיון בת"א 3077/04 מיום 15.3.11. שם העיד עו"ד אמיר אלעני מטעם התובעת וכך אמר (עמ' 24 לפרוטוקול שם, שורות 15-19):

"ש: תאשר ששמעת במו אוזניך שראש העיר אמר לגבעתי שלא יצא ערום וערייה.

ת: זה לא היה הדבר היחיד שאמר אלא רק חלק מהדברים. הוא אמר שלא יצא ערום וערייה באם יהיו לו זכויות שיוכחו והוחלט להמשיך את ההליך המשפטי. אם ראש העיר היה קובע שמגיע לבן אדם זכויות בכסף היה אומר לבטל את תביעת הפינוי ולשלם לו פיצויים. מדובר בתביעה אזרחית ולראש העיר הסמכות למחוק אותה".

עיון בדבריו אלו של עו"ד אלעני מלמד, כי עו"ד אלעני לא אישר את טענות הנתבע לקיומה של הבטחה שלטונית. ההיפך הוא הנכון – עו"ד אלעני אישר שם, שאילו ראש העיר היה מעוניין לפצות מאן דהוא בפיצוי כספי, היתה מבוטלת תביעת הפינוי ופיצוי כספי היה ניתן לנתבע.

פרט לדברים אלו של עו"ד אלעני, שמהם מבקש הנתבע להיבנות בכל הנוגע להוכחת טענתו בדבר קיומה של הבטחה שלטונית, לא תמך הנתבע את טענתו זו לקיומה של הבטחה שלטונית בראיה נוספת כלשהי. בנסיבות אלו, טענת קיומה של ההבטחה השלטונית לא הוכחה כדבעי, והנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו בעניין זה. לכן, דין הטענה להידחות.

עוד טוען הנתבע, כי על בסיס ההבטחה השלטונית שניתנה לו, ביצע הנתבע שיפורים ובניה בנכסים – על חשבונו – ועל אלו מגיע לו פיצוי כספי (ראה סעיף 9 לתצהיר עדותו של הנתבע). ככל שטענה זו מועלית כטענת קיזוז, הרי שיש להעלותה באופן מפורט ומפורש (בעניין זה ראה ע"א 579/85, אריאן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י מ(2) 765). הנתבע לא עשה כך. כך גם לא הוכיח טענתו זו ולא צרף ראיות על מהות השיפורים שביצע או עלותם. לפיכך דין הטענה להידחות.

סכום החוב

שכר דירה ראוי

כאמור לעיל, התובעת עותרת לחייב את הנתבע בתשלום שכר דירה ראוי בגין החזקתו בנכסים. התובעת הגישה את חוות דעתה של השמאית לבייב, שנזכרה לעיל, אשר אמדה את דמי השכירות הראויים בגין התקופה הרלוונטית. בחוות דעתה מציינת השמאית לבייב, כי דמי השכירות הראויים בגין הנכסים, לתקופה שבין 1.5.2004 ועד 10.2.2010, עומדים על סך כולל של 509,040 ₪. הנתבע, מצידו, לא הגיש חוות דעת שמאית נגדית ולא סתר את קביעתה של השמאית לבייב.

משלא הופרך האמור בחוות דעתה של השמאית לבייב, יש לקבל האמור בה לעניין גובה דמי השכירות הראויים.

תשלום היטלי ארנונה, ביוב ומים

בנספח 4 לתצהיר עדותו של עו"ד אמיר אלעני, צרפה התובעת "תדפיס יתרת החובה של הנתבע לגבי חוב שצבר החל מיום 1.5.2004 ועד ליום 11.2.2010". גם בעניין זה לא העלה הנתבע כל טענה, ולא הפריך או סתר את חישוב החוב, המצוי בנספח זה. לפיכך, יש לחייב את הנתבע במלוא גובה החוב, בניכוי הסכומים שלגביהם ניתן כבר פסק דין, ובסך כולל של 222,527 ₪ (ראה סעיף 10 לכתב התביעה המתוקן).

סיכום

התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 731,567 ₪, בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן, 6.2.13, ועד מועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן יישא הנתבע בהוצאות התובעת בסך 21,675 ₪ וכן בשכר טרחת בא כוחה בסך 22.500 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ט טבת תשע"ה, 20 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.