בפניי תביעת התובע לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין שבבעלותו, לחיוב הנתבעים בהשבת החזקה במקרקעין לידי התובע, תוך השבת המצב לקדמותו ובכלל זה, למתן צו להריסת המבנים שנבנו על המקרקעין. כמו כן, מבקש התובע לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים ועלות שדרוג הקרקע וכן בפיצוי בגין נזק בלתי ממוני. 

העובדות הצריכות לעניין

התובע והנתבע 1 (להלן: "הנתבע") הינם הבעלים והמחזיקים של שני מגרשים סמוכים במקרקעין הידועים כחלקה 68 בגוש 18557, מאדמות העיר טמרה (להלן: "החלקה"), בהתאם להסכם שיתוף ולתשריט חלוקה.

התובע הינו הבעלים והמחזיק של 3477/7395 חלקים בחלקה, הכוללים את מגרש מספר 68/2 בשטח של 3,197 מ"ר (להלן: "הקרקע" ו/או "מגרש התובע").

הנתבע הינו הבעלים והמחזיק של מגרש מספר 68/3 בחלקה, בשטח של 3,198 מ"ר (להלן: "מגרש הנתבע").

בשנת 2005 הנתבע הקים מבנה על המגרש שבבעלותו, אשר נועד לשמש כמפעל (להלן: "המפעל"). בהמשך, במהלך שנת 2006, הנתבע בנה חצר למפעל במגרשו של התובע, כך שהנתבע תפס חזקה בשטח של 1,121 מ"ר ממגרש התובע (להלן: "החלק הדרומי") ובמהלך שנת 2007 הנתבע הוסיף ובנה במגרש התובע חדר בגודל של כ- 40 מ"ר, אשר נועד לשמש כחדר פועלים לעובדי המפעל (להלן: "החדר").

            כל אחת מהנתבעות 2-4 שכרה מהנתבע את המפעל והשטח הצמוד לו (להלן: "המושכר"), לתקופות שונות, אשר שימש אותן כמפעל לעיבוד עורות של בעלי חיים.

הנתבעות 2-4 שילמו דמי שימוש חודשיים לנתבע, כאשר התובע לא קיבל תמורה בגין השימוש שנעשה בקרקע שבבעלותו.

לטענת התובע, השימוש בקרקע שבבעלותו נעשה תוך פלישה והסגת גבול ומכאן התביעה שבפניי.

גדר המחלוקת

הסוגיות הדרושות הכרעה בענייננו הינן:

א.        מעמדו של הנתבע בקרקע - האם הנתבע היה בבחינת בר רשות או שמא תפישת החזקה במגרש התובע והשימוש אשר נעשה בו, בוצעו תוך פלישה והסגת גבול.

ב.         הערכת הנזקים וקביעת הפיצוי בגינם ובכלל זה, האם יש לפסוק לתובע דמי שימוש ופיצוי בגין השבת המצב לקדמותו ומנגד, האם יש לפסוק לנתבע פיצוי בגין השקעותיו בקרקע.

ג.          עילת התביעה כנגד הנתבעות 2-4.

דיון והכרעה

1.         התובע תמך טענותיו בתצהירו ובתצהיר עדות משלים וזימן לעדות את השותף השלישי בחלקה, מר עדנאן חסן (להלן: "עדנאן"). בנוסף, הגיש חוות דעת שמאית של השמאי זועבי איאד (להלן: "מומחה התובע") להערכת נזקיו בקרקע.

מטעם הנתבע הוגשו תצהיר עדות ראשית ותצהיר משלים של הנתבע בעצמו ותצהירים של אחיו: בלאל, פתחי וחאלד. כן הוגשו מטעם הנתבע תצהירים של נאדר ריאן, עיסא אברהים, יאסר מריסאת וצדוק כהן. באשר לאומדן השקעותיו של הנתבע בקרקע, הוגשה חוות דעתו של השמאי מהדי אבו ריא (להלן: "מומחה הנתבע").

מטעם הנתבעות 2, 3 ו- 4 הוגשו תצהיריהם של מנהלי החברות, פריד עוואד, סעאידה חוסאם ושאול מילשטיין בהתאמה.

מטעם הנתבעת 2 הוגשה חוות דעת השמאי זיבק מרואן (להלן: "מומחה הנתבעת 2") להערכת נזקי התובע (צורפה כנספח לתצהירו של עוואד).

לנוכח הפער בין חוות הדעת השמאיות אשר הוגשו מטעם בעלי הדין, הוגשה חוות דעת שמאית מטעם השמאי מאהר ח'ורי, אשר מונה מטעם בית המשפט (להלן: "חוות דעת מומחה בית המשפט").

מעמדו של הנתבע בקרקע

2.         התובע והנתבע, רכשו יחד את המגרשים הסמוכים בחלקה בשנת 2001, כאשר בין שניהם שררו יחסי חברות קרובים (ראו עדות התובע – עמ' 10, ש' 7-11 וכן תצהיר הנתבע, סעיף 1, סומן נ/7(1)).

במהלך שנת 2006, כפי שעולה מן העדויות, הנתבע חפץ להשכיר את המפעל אשר בנה במגרשו לצד שלישי ולשם כך הוא נזקק לשטח נוסף של כדונם לצורך בניית חצר ושביל גישה למפעל.

3.         לטענת הנתבע, במהלך מפגש שהתרחש באוהל הבדואי שבשטחו, בסוף שנת 2006, בו נכחו התובע, הנתבע, אחיו של הנתבע וחבר משותף לשניהם, נאדר ריאן (להלן: "נאדר"), ביקש הנתבע מהתובע רשות להשתמש בחלק מהקרקע של התובע לצורך השכרת המפעל. לדבריו, באותו מפגש הסביר הנתבע לתובע כי בכוונתו להגביה את הקרקע, לצקת בטון ולגדר את השטח המבוקש. לגרסת הנתבע, התובע נתן לכך את הסכמתו ואף אמר לו כי אינו מעוניין בתמורה כספית בגין השימוש.

לתמיכת טענותיו אלו צירף הנתבע תצהירים של הנוכחים במפגש הנטען באוהל הבדואי: בלאל (נ/4), פתחי (נ/5), חאלד (נ/10) ונאדר (נ/13), אשר גרסאותיהם בעניין זה היו דומות ועל כך שבו והעידו בחקירתם הנגדית (עמ' 24, ש' 22-26; עמ' 28, ש' 4-5; עמ' 49, ש' 19-23; עמ' 58, ש' 31 – עמ' 59 ש' 6).

בנוסף, טען הנתבע כי סוכם בין השניים כי התובע ימכור לו את השטח בו הוא חפץ לעשות שימוש, ובתמורה יפעל הנתבע לרכישת שטח אדמה חלופי עבור התובע  במגרש השלישי בחלקה (להלן: "עסקת חילופי הקרקעות").

לטענת הנתבע, התובע הסכים לשימוש הנתבע בקרקע שבבעלותו ולא הועלתה התנגדות כלשהי מצידו, עד לרגע בו נתגלע ביניהם סכסוך, על רקע החלטתו של התובע לחזור בו ממכירת השטח לנתבע, זאת עם כניסתו של הנתבע לבית הסוהר, בחודש נובמבר 2007 או בסמוך לכך.

הנתבע העיד, כי בינו לבין התובע התנהל משא ומתן מתקדם לרכישת אותו שטח במגרש התובע שבו הנתבע עשה שימוש וכי אף סוכם מחיר הרכישה, אלא שאז התובע התחרט וסירב למכור לו את השטח ומרגע זה ואילך היחסים ביניהם עלו על שרטון (עמ' 34, ש' 31 – עמ' 35, ש' 3). על ההסכמה לרכישת הקרקע של התובע על ידי הנתבע וחזרתו של התובע מעסקת הרכישה העיד גם פתחי, אחיו של הנתבע (עמ' 27, ש' 1-21). חאלד העיד אף הוא, במסגרת חקירתו הנגדית, על עסקת חילופי הקרקעות אשר סוכמה בין התובע והנתבע (עמ' 50, ש' 25- 32, עמ' 51, ש' 1-7)

4.         מנגד, התובע טען כי תפישת החזקה בקרקע על ידי הנתבע והבנייה בשטח שבבעלות התובע מהווים פלישה והסגת גבול ונעשו ללא הסכמתו.

            התובע טוען כי בסמוך לבניית המבנה, פנה לנתבעים והתרה בהם לחדול מהסגת הגבול, להרוס את חלק המבנה הפולש לשטח מגרשו ולשלם לו פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לו, ברם פניותיו הושבו ריקם.

            לטענתו, שלח התובע מכתב התראה לנתבע מיום 21.8.2006, באמצעות בא כוחו (להלן: "מכתב ההתראה"), במסגרתו התרה בפני הנתבע על הסגת הגבול ודרש ממנו פינוי הקרקע והשבת המצב לקדמותו, כמו גם תשלום פיצוי.

5.         על פי חומר הראיות שהונח בפניי, עלו מספר הערכות סביב המועד בו נודע לתובע לראשונה על פלישת הנתבע לקרקע. בכתב התביעה ובתצהירו התובע טען כי גילה את דבר הפלישה בשנת 2005, ואילו בחקירתו הנגדית העיד כי אינו זוכר האם נודע על כך בשנת 2005 או בתחילת 2006, והוסיף וטען, כי פנה לבא כוחו שבועיים - שלושה לאחר שהיה בשטח (עמ' 11, ש' 6-15) ונזכיר, כי מכתב ההתראה הינו מחודש אוגוסט 2006. לא זו אף זו: התובע טען באותה נשימה כי מסר את מכתב ההתראה לבלאל (אחיו של הנתבע) בשנת 2005, כאשר המכתב כאמור משנת 2006 (עמ' 10, ש' 23-28) וכי כאשר גילה את דבר הפלישה לא פנה לנתבע מאחר והיה בבית הסוהר (עמ' 11, ש' 24-26); דא עקא, כי הנתבע נכנס לבית הסוהר רק בסוף שנת 2007 ובאותה חקירה טען התובע בעצמו כי נפגש עם הנתבע עצמו ועם בלאל להסדרת העניין (עמ' 10, ש' 30-31).

6.         באשר לעסקת חילופי הקרקעות, התובע התייחס לכך רק בחקירתו הנגדית במהלכה מסר את גרסתו, לפיה הנתבע ואחיו הבטיחו לו פיצוי בגין השימוש בשטחו, על ידי רכישת שטח אדמה בגודל זהה מחלקתו של עדנאן והעברתו לתובע (עמ' 11, ש' 1-3). עדנאן, השותף השלישי בחלקה, זומן לעדות והצהיר כי אכן נעשתה אליו פנייה לרכישת מגרשו מצד אחיו של הנתבע, אולם לא נאמר לו כי ההצעה הינה לרכישת שטח עבור התובע ועדנאן כלל לא נענה להצעתו.

7.         התובע הוסיף וטען, כי הגם שנצא מתוך הנחה כי נתן את הסכמתו לנתבע לשימוש המבוקש באדמתו, הרי שברגע בו גילה את רצונו לפנות את הנתבע מן הקרקע, הרשות פוסקת ויש להורות על סילוק הנתבע מהקרקע.

8.         לאחר שנתתי את דעתי למכלול הראיות: העדויות, המסמכים וההתרשמות הבלתי אמצעית מן העדים אשר נחקרו בפניי, שוכנעתי כי ניתנה הסכמה מצד התובע לשימוש הנתבע בחלק מהקרקע שבבעלותו, ברם הסכמה זו לא ניתנה בחלל ריק ובאופן בלתי מסויג, אלא כחלק מכוונה וציפייה לביצוע עסקת מכר של השטח המבוקש על ידי הנתבע לשימושו, כמבואר להלן.

הנתבע ביקש את רשותו של התובע להשתמש בחלק ממגרשו לבניית חצר למבנה אשר בנה הנתבע בשטחו, לצורך השכרת המבנה והחצר לצדדים שלישיים. התובע נתן הסכמתו לכך, כאשר בין התובע לנתבע אמורה הייתה להיסגר עסקת חילופי קרקעות, לפיה ימכור התובע לנתבע את השטח בו הוא חפץ להשתמש, כאשר יקבל התובע בתמורה שטח אדמה אחר, ככל הנראה במגרשו של עדנאן, השותף השלישי בחלקה. עסקה זו לא יצאה אל הפועל (ראו עדויות הנתבע ופתחי וכן עדותו של עדנאן) ומאותו מועד נתגלע סכסוך בין הצדדים והתובע גילה דעתו כי אינו מעוניין עוד כי הנתבע יעשה שימוש בשטחו.

9.         על כן, בבואנו לבחון את מעמדו של הנתבע בקרקע של התובע, עלינו להבחין בין שתי תקופות, האחת - ממועד בקשת רשות השימוש במגרש התובע ועד לפרוץ הסכסוך בין הצדדים, והשנייה - מהמועד בו התגלע הסכסוך בין הצדדים ואילך.

התקופה הראשונה – משנת 2006 ועד פרוץ הסכסוך

התובע לא השכיל להוכיח מהו המועד בו החל הנתבע בביצוע עבודות בנייה בשטחו ובשימוש בשטח לצורך השכרתו לצדדי ג'. הנתבע העיד כי ביצוע עבודות הבנייה היה בשלהי שנת 2006 (ראו תצהיר הנתבע, סעיפים 3-4); בתצהיריהם של אחי הנתבע, הצהירו כולם כי מתן הרשות מאת התובע ועבודות הבנייה היו בסוף שנת 2006. גם מר צדוק כהן, קבלן עבודות עפר אשר ביצע את עבודות מילוי העפר בשטח מטעם הנתבע, הצהיר כי ביצע את העבודות בשנת 2006, אם כי אינו זוכר מתי במהלך השנה (נ/3).

מכתב ההתראה מטעם ב"כ התובע הינו מחודש אוגוסט 2006, כאשר התובע טען כי פנה לבא כוחו זמן קצר לאחר שגילה את הבנייה בשטח מגרשו.

עדותו של הנתבע והעדים מטעמו בעניין זה לא נסתרה ומסכת הראיות מצביעה על כך, כי ביצוע עבודות הבנייה בשטח התובע היה במחצית השנייה של שנת 2006 או בסמוך לכך.

10.       עדותו של הנתבע בדבר מתן רשות מאת התובע לשימוש הנתבע בחלק משטח מגרשו של התובע יצרה עלי רושם אמין ומהימן. עדותו בהקשר זה, נתמכה בעדויותיהם של אחיו, כמפורט לעיל, ובעדותו של קבלן העפר, צדוק כהן  אשר הצהיר כי התובע נהג לבקר בשטח מדי יום ולא הביע התנגדות לביצוע העבודות.

            לכך יש להוסיף את השיהוי הרב מצד התובע, אשר לא נקט בהליך משפטי כלשהו (למעט שליחת מכתב התראה אשר לא הוצגה כל אסמכתא בדבר מסירתו לנמען) ואת התרשמותי הכללית ממסכת הראיות בתיק, לרבות מעדותו של התובע עצמו שניתן למצוא בה תימוכין לטענת הנתבע בכל הנוגע למהות הקשרים ששררו בין הצדדים עד לפרוץ הסכסכוך ביניהם, ובכל הנוגע לעסקת החליפין שעמדה אז על הפרק, ולמעורבות אחיו של התובע וקרובים נוספים ממשפחתו לאחר שעסקת החליפין לא יצאה אל הפועל.

            כל אלה מצביעים על כך כי התובע נתן לנתבע רשות להשתמש בחלק מהקרקע שבבעלותו להקמת חצר למפעל.

            ודוק: ברקע להסכמה זו הצדדים דיברו על מכירת השטח בו מבוקש השימוש לנתבע כנגד קבלת שטח אדמה אחר, אך לא הוכח כי התובע התנה את השימוש בקרקע כנגד ביצוע עסקת חילופי הקרקעות או כי סוכם על תשלום כלשהו כנגד השימוש בשטח.

            לפיכך, בתקופה הראשונה – משנת 2006 ועד לפרוץ הסכסוך בין התובע והנתבע, הנתבע היה במעמד בר רשות חינם בקרקע של התובע.

11.        באשר למועד פרוץ הסכסוך בין הצדדים, גם כאן לא ניתן להניח את האצבע על מועד מדויק בו עלו יחסי הצדדים על שרטון. מעדותו של הנתבע עולה כי העסקה נכשלה, לאחר שנכנס לבית הסוהר והתובע התחרט, דהיינו בנובמבר 2007 או בסמוך לכך. מעדותו של התובע, אשר לשיטתו לא דובר בעסקת חילופי קרקעות אלא בהצעת פיצוי מצד הנתבע ואחיו, אשר לא בוצעה, עולה כי התרחשות האירועים הייתה, ככל הנראה, בסוף שנת 2006, או במהלך שנת 2007, כאשר התובע טען פעם אחת כי הפגישה לפתרון הסכסוך הייתה בנוכחות הנתבע (עמ' 10, ש' 28-31), ומשכך לפני כניסתו לבית הסוהר ובהזדמנות אחרת, כי התובע לא נפגש עם הנתבע כלל, אלא עם אחיו בלאל, מאחר וכבר הנתבע היה בבית הסוהר (עמ' 11, ש' 27-28).

כך או כך, התרשמותי היא כי הסכסוך בין הצדדים החל עוד בטרם נכשלה סופית עסקת חילופי הקרקעות, שעה שהתובע גילה את רצונו להפסיק את שימוש הנתבע בשטחו, במסגרת מכתב ההתראה.

אלא מאי? התובע לא הוכיח את מועד מסירת מכתב ההתראה לנתבע והנתבע העיד כי לא קיבל לידיו את מכתב ההתראה (עמ' 37, ש' 29 – עמ' 38, ש' 3). התובע טען כי מסר את המכתב בעצמו לבלאל – אחיו של הנתבע, אך אין בידו אישור על ביצוע המסירה (עמ' 14, ש' 4-7); בלאל לא העיד כי קיבל את המכתב וכלל לא נחקר על כך.

כמו כן, התובע לא צירף אישור בדבר משלוח מכתב ההתראה או בדבר קבלתו בידי הנמען.

התובע לא זימן לעדות את עו"ד נסאר אשר חתום על מכתב ההתראה, ולא את טארק הייב, אשר לטענתו נכח בפגישה בה ניסו הצדדים ליישב את המחלוקת ביניהם. עדויות אלה היה בהן לשפוך אור על מועד הסכסוך והפנייה לנתבע להפסקת השימוש בקרקע, ברם התובע בחר שלא להעידם.

יחד עם זאת, הנתבע נשאל, במהלך חקירתו הנגדית, על פנייתו לאחיו של התובע (עלי) עקב הסכסוך על השטח נשוא התביעה והשיב כי אכן הייתה שיחה בעניין, אך אינו זוכר האם היא הייתה בשנת 2006 או בשנת 2007 (עמ' 38, ש' 25- עמ' 39, ש' 2).

עוד העיד הנתבע כי היו ניסיונות לפתור את הסכסוך וכי היו שיחות סביב העניין, אך אלה לא נשאו פרי (עמ' 39, ש' 3-8).

משכך, על בסיס חומר הראיות, הנני קובעת כי הסכסוך בין הצדדים, אשר היווה את נקודת המפנה ביחסי הצדדים וגילוי רצונו של התובע להפסקת רשות השימוש בקרקע שבבעלותו, החל בתחילת שנת 2007.

12.        התקופה השנייה – תחילת שנת 2007 ועד היום

כאמור, מעדויות התובע והנתבע עולה כי בין השניים התגלע סכסוך באשר לשימוש שעשה הנתבע בשטחו של התובע וכי הניסיונות להגיע לפתרון המחלוקת לא הבשילו לכדי מעשה, כאשר עסקת חילופי הקרקעות לא יצאה לפועל.

להוכחת טענתו בדבר קבלת הסכמת התובע להמשך השימוש בקרקע גם בשנת 2007, הנתבע העיד מטעמו את עיסא אברהים – הקבלן שבנה את החדר (סעיף 2 לתצהיר עדותו הראשית, סומן נ/12), וכן את יאסר מריסאת – בן דודו של הנתבע – אשר ביצע עבודת הטייח בחדר (סע' 4-5 לתצהיר עדותו הראשית, סומן נ/6), אשר העידו כי התובע נכח בשטח במהלך עבודות הבנייה ולא התנגד לביצוען.

            בחקירתו הנגדית טען עיסא כי הנתבע הוא שאמר לו כי התובע הוא שותפו, ברם התובע עצמו לא נכח בשיחה ועמד רחוק מהם (עמ' 56, ש' 18-22).

13.       טענת הנתבע, כי העדר התנגדות מצד התובע לביצוע עבודות בשטח בשנת 2007, היא אשר הצמיחה רשות חינם לנתבע – אינה מבוססת ולא הוכחה על ידי הנתבע.

            כאמור, התובע נתן לנתבע רשות להשתמש בשטחו בשנת 2006, בסמוך לתחילת עבודות הבנייה על ידי הנתבע, ברם משלא חלה התקדמות בעסקת חילופי הקרקעות במשך תקופה מסוימת, התגלע סכסוך בין הצדדים והתובע גילה דעתו כי אינו מתיר עוד את השימוש לנתבע באדמתו.

            ממסכת העדויות שנפרשה בפניי, עולה כי התובע אישר שימוש ללא תמורה בשטחו, תוך הסכמה שתיסגר בין הצדדים עסקה לחילופי קרקעות תוך זמן סביר. משעסקה זו לא יצאה לפועל, הודיע התובע לנתבע כי עליו לפנות את הקרקע וחזר בו מן הרשות שניתנה לנתבע. ביטול הרשות הופך את בר הרשות למסיג גבול.

כאשר ניתנת הרשאה על ידי בעל המקרקעין לשימוש בקרקע ללא תמורה, הרי שהרשאה זו מתבטלת לפי רצונו של בעל המקרקעין, בכל עת [ראו: ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.2007), ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977), עמ' 214]. יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם קיימים שיקולי צדק המשליכים על אופן הביטול ותנאי הביטול, כאשר יש להתחשב בנסיבותיה של כל רשות [ע"א 809/90 לידאי נ' לידאי, פ"ד מ"ו(1) 602 (1992)], וכן באינטרס ההסתמכות והציפייה של בר הרשות [ראו: גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל (מהדורה רביעית, 2009) עמ' 126-128].

     בנידון דידן, התובע גילה את רצונו כי אינו מעוניין עוד לאפשר שימוש בשטח מגרשו כבר בשנת 2007, כשהנתבע ידע, באותו שלב, אודות רצונו זה של התובע.

משכך, מתחילת שנת 2007 הנתבע הינו בבחינת מסיג גבול בשטחו של התובע, ומשהמשיך הנתבע לעשות שימוש בשטח התובע, פשיטא שהתובע זכאי לקבל מהנתבע דמי שימוש ראויים בגין אותו שימוש שנעשה בניגוד לרצונו.

זאת ועוד, בשלב זה הנתבע ידע כי ישנו סכסוך בינו ובין התובע באשר לשטח בו נעשה שימוש ובכל זאת בחר להוסיף ולבצע עבודות בנייה במגרש התובע, על ידי בניית חדר נוסף בסוף שנת 2007, ללא הסכמת התובע, ולכך נפקות בשאלת פיצוי הנתבע.

             משהוכח כי הנתבע הינו מסיג גבול, פשיטא שאין מנוס אלא מלהורות על פינויו משטח התובע. למותר לציין, כי הנתבע אינו חולק כיום על מתן סעד זה כנגדו.

             באשר לנתבעות 2-4, אין חולק כי אף אחת מהן אינה מחזיקה עוד במושכר, כאשר השוכרת האחרונה מביניהן – הנתבעת 2 – פינתה את המושכר ביום 1.10.2011.

נזקי התובע

14.        התובע טען כי מלבד תפישת החזקה בחלק הדרומי של מגרשו והכללתו במבנה שבנה הנתבע, הנתבעים תפשו חזקה גם ביתרת מגרש התובע (להלן: "החלק הצפוני"), שעה שעשו בו שימוש לצורך פעילות המפעל, כגון: החניית קונטיינרים ורכבי משא, הטמנת פסולת (לרבות תחבושות ושאריות עורות של בעלי חיים) והזרמת מים מלוחים לקרקע.

בהתאם לחוות דעתו של מומחה התובע, דרש התובע דמי שימוש ראויים בגין החלק הדרומי של המגרש ובגין השימוש בחלק הצפוני של המגרש וכן פיצוי כספי עבור שדרוג הקרקע ושיקומה עקב הפסולת שהוטמנה בה. נוסף על כך, תבע פיצוי בסך של 20,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

בנוסף, עותר התובע למתן צו הריסה ביחס לחלק המבנה אשר נבנה על מגרשו.

15.       לטענת הנתבע, הוא במעמד "בר רשות חינם" בקרקע במשך כל השנים ומשכך אין לחייבו בתשלום דמי שימוש.

הנתבע מוסיף, כי עשה שימוש רק בחלקו הדרומי של מגרש התובע, והתובע לא הוכיח כי הנתבע או מי מטעמו עשו שימוש בחלק הצפוני של מגרש התובע, כנטען על ידו.

באשר למיקומו של המבנה, טוען הנתבע כי מבנה המפעל עצמו נמצא בשטח שבבעלותו ולא חורג לשטח התובע ומשכך אין להורות על הריסתו.

16.        בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט התייחס המומחה בפירוט למצב השטח, לממצאים שהיו בפניו ולשיקולים שעמדו בפניו, באשר לקביעת דמי השימוש הראויים, תוך אבחנה בין החלק הדרומי במגרש התובע לחלק הצפוני.

              שווי דמי השימוש הראויים בגין החלק הדרומי (שטח החריגה (1,121 מ"ר) + שטח המשמש מעבר לכלי רכב (300 מ"ר) לריקון מיכל איסוף מי שטיפת העורות) מוערך בסך של 7,626 ₪ לשנה.

            באשר לחלק הצפוני במגרש התובע (1,776 מ"ר), צוין כי שטח זה אינו מנוצל על ידי הנתבע לצורך ניהול עסקו וכי אין העמדת קונטיינרים בשטח זה, כנטען על ידי התובע. יחד עם זאת, שטח זה הוגבה על ידי מילוי מצעים, שברי אבן וחול, דבר המגביל את השימוש בשטח, כאשר בית המשפט נדרש להכריע עובדתית מי ביצע את המילוי. 

           דמי השימוש השנתיים בגין שטח זה מוערכים בסך של 5,328 ₪ (3 ₪ למ"ר X 1,776).

בנוסף, העריך המומחה את עלות פינוי ערימות שברי האבן בחלק הצפוני והשבת המקרקעין לקדמותם, בעלות של 90,000 ₪, בהתייחסו לכמות שיש לפנות, לעלות יומית של העברת כלי מכני, להובלה ולתשלום לאתר פסולת מאושר.

יצוין, כי המומחה מטעם בית המשפט קבע כי לא הייתה החניית קונטיינרים בחלק הצפוני, כטענת התובע. כמו כן, לא הייתה קביעה ביחס להזרמת מים מלוחים והטמנת שאריות עורות במגרש התובע.

יחד עם זאת, מצא המומחה שלוליות מים ודם בקרבת המיכל אליו מועברים מי שטיפת העורות דרך צינור הניקוז ולסברתו קיימת נזילה ודליפת מים ודם מצינור הניקוז.

באשר למיקום המבנה המשמש מפעל, אותו בנה הנתבע, הרי שהמומחה התייחס לתוכנית מדידה שנערכה מטעם מרואן זיבק (במסגרת חוות דעת מטעם הנתבעת 2), לפיה מבנה המפעל בנוי כולו על מגרש 68/3, אשר בבעלותו של הנתבע, ואינו חורג לשטח התובע. קביעה זו לא הופרכה.

עוד התייחס מומחה בית המשפט, בהיבט התכנוני, לכך שניתן היתר בניה לנתבע רק להקמת דיר צאן, לרבות מחסן ומתבן, בשטח כולל של 790 מ"ר ואין בנמצא היתרי בנייה ביחס ליתר עבודות הבנייה שביצע הנתבע בשטח התובע.

המומחה מטעם בית המשפט לא זומן על ידי מי מבעלי הדין לחקירה על חוות דעתו ואיני רואה לנכון לסטות ממנה.

17.       לאור האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בגין החלק הדרומי החל מחודש ינואר 2007 ועד לחודש יוני 2013 (כולל), בהתאם לחישוב השנתי המוצע בחוות דעתו של מומחה בית המשפט (7,626 ₪ x 6.5 שנים). סכום זה עומד על סך של 49,569 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום עריכת חוות הדעת ועד היום.

באשר לחלק הצפוני, הרי שהתובע לא השכיל להוכיח כי מילוי השטח בשברי אבן וחול בוצע על ידי מי מהנתבעים והוא רק משער כי מילוי השטח הצפוני נעשה על ידי הנתבע או מי מטעמו (עמ' 13, ש' 20-28). קבלן העפר מטעם הנתבע העיד כי ביצע הגבהה רק לשטח החריגה בחלק הדרומי (עמ' 18, ש' 21-22, ש' 30-31) ועדותו זו לא נסתרה.

            ודוק: התובע כלל לא טען בכתב תביעתו כי בוצע מילוי של החלק הצפוני במגרש בשברי אבן וחול וטענתו התייחסה אך להשלכת פסולת עורות בעלי חיים, הזרמת מים מלוחים ודם לקרקע שבחלק הצפוני. הטענה הועלתה אך בעקבות חוות דעת המומחה מטעם בית משפט וכאמור לא הוכחה.

משכך, אין התובע זכאי לפיצוי בגין דמי שימוש ובגין פינוי שברי האבנים והחול מהחלק הצפוני במגרש.

            התובע לא הוכיח כי ישנן שאריות של בעלי חיים בחלק הצפוני במגרש כמו גם הזרמת מים מלוחים ודם לקרקע; יחד עם זאת, נוכח ממצאי המומחה מטעם בית המשפט בדבר קיום שלוליות מים ודם בקרבת מיכל האיסוף, שהוצב על ידי הנתבע, ובסמוך לגדר הצפונית של השטח החורג, ככל הנראה עקב נזילה בצינור הניקוז, אני רואה לנכון לפסוק לו פיצוי כספי בגין החלפת האדמה הפגועה, בסך של 20,000 ₪.

            מאחר והנתבע הוא אשר ביצע את תעלת הניקוז למי שטיפת העורות, הוא האחראי לתקינותה ומשכך עליו לפצות את התובע בגין נזקי הדליפה לקרקע (ככל שלנתבע טענות כנגד מי מהנתבעות מכוח הסכמי השכירות, היה עליו להעלותן במסגרת הגשת הודעת צד ג' וזאת לא עשה).

            באשר לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובע בגין השימוש שנעשה באדמתו שלא בהסכמתו, הטרדה והטרחה שנגרמו לו עקב מסעי המו"מ בניסיון להביא לסיום הסכסוך ופינוי הנתבע מאדמתו, ראיתי לנכון לפסוק לתובע פיצוי, על דרך האומדנא, בסך 20,000 ₪.

פיצוי הנתבע

18.    לטענת הנתבע, הוא הסתמך על הרשות שנתן לו התובע להשתמש בשטחו ועל עסקת חילופי הקרקעות עליה סיכמו והשקיע בחלק הדרומי של מגרש התובע השקעה בסך של 218,00 ₪, לפי חוות דעת השמאי מטעמו. לטענתו, אילו ידע הנתבע, כי בסופו של יום עסקת חילופי הקרקעות לא תתממש והתובע לא ימכור לו את השטח עליו ביצע את עבודות הבנייה, כהמשך של המפעל, אזי לא היה מבצע את ההשקעה הנ"ל. משכך, על התובע לשלם לו את שווי השקעתו, ככל שיפונה מן הקרקע.

19.       לטענת התובע, תביעת הנתבע לפיצוי הינה משוללת כל יסוד והנתבע אינו זכאי לפיצוי בגין השקעותיו במגרש התובע, ככל שהיו כאלה, גם במידה ויוכר כבר רשות חינם בקרקע, הן מאחר ולא הייתה השבחה של הקרקע והן מאחר ומבוקש להרוס את המבנה ולהשיב את המצב לקדמותו.

20.        הלכה היא, כי פולש/מחזיק בקרקע כבר רשות אשר עליו לפנות את הקרקע, זכאי לפיצוי בגין ההשבחה או ההשקעה בקרקע ולא בגין עצם הפינוי [ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 1592/05 אבו ערדה נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (6.7.2011) להלן – "עניין אבו ערדה")].

ככל שבעל הרישיון במקרקעין הקים מבנים בהסכמת הבעלים, בין הסכמה פוזיטיבית בין הסכמה שבשתיקה, אין הבעלים רשאי לבטל את הרישיון מבלי לפצות את בעל הרישיון בסכומי השקעתו [ראו: משה רז כהן איחוד וחלוקה (2008), עמ' 138-139].

בענייננו, יש לשקלל במסגרת הערכת שווי הפיצוי את הבנייה הבלתי חוקית והעדר היתרים לעבודות שביצע הנתבע. כמו כן יש לבחון את המועדים בהם בוצעה הבנייה בקרקע ולהבחין בין בנייה אשר בוצעה לפני שהתבקש סילוק יד לבין בנייה שבוצעה לאחר מכן, כאשר בגין האחרונה אין ליתן פיצוי  [ראו: עניין אבו ערדה הנ"ל וכן ע"א (מחוזי ת"א) 88/98 לחמיש נ' שלו (14.8.2011)].

21.       כאמור, מטעם הנתבע הוגשה חוות דעת מומחה באשר להערכת השקעותיו בקרקע ולא הוגשה חוות דעת נגדית מטעם התובע.

הערכת השווי של עבודות הבנייה על ידי מומחה הנתבע הינה מוגזמת ולא בוססה כראוי, וזאת לנוכח ההסברים שנתן המומחה ביחס לאופן חישוב שווי העבודות; כך, הצהיר מומחה הנתבע כי לא ערך מדידה בשטח והתייחס אל השטח שבמחלוקת מפי הנתבע – דונם ומאה מ"ר – כנתון עובדתי לחישובים (עמ' 52, ש' 3-22), כאשר הנתבע והקבלן מטעמו, מר צדוק כהן העידו כי השטח בו בוצעו עבודות הבנייה הוא 700-800 מ"ר (עמ' 35, ש' 18-19 ו- 30-31, עמ' 19, ש' 8-9). לעניין זה ישנה חשיבות מכרעת בהערכת שווי עבודות הבנייה, כך שיש להפחית כשליש מחישוב עלויות בניית מסלעה ומילוי השטח, יישור השטח במצעים וגידור באסכורית.

כמו כן, מומחה הנתבע העיד כי לא בדק ולא ראה קבלות או חשבוניות בגין ביצוע עבודות הבנייה (עמ' 53, ש' 10-11) ולכך יש משמעות גם כן בקביעת שווי העבודות.

בנוסף, מומחה הנתבע לא הביא בחשבון את העובדה כי לא היו היתרים לעבודות הבנייה שבוצעו, לרבות הקמת גדר האסכורית והצבת מיכל ביוב (עמ' 53, ש' 19-33). בהקשר זה יצוין, כי המומחה מטעם בית המשפט ציין כי לאחר בדיקת ההיבט התכנוני, לא נמצאו היתרי בנייה למעט ההיתר שניתן לנתבע לבניית דיר צאן. עובדה זו אף היא בעלת חשיבות בהערכת שווי העבודות ויש לקחתה בחשבון בבחינת גובה הפיצוי.

באשר לבניית חדר הפועלים בשנת 2007, הרי שבנייה זו בוצעה לאחר שהחל הסכסוך בין הצדדים ולאחר שהתבקש סילוק יד ומשכך אין לפצות בגין בנייה זו.

בנוסף, אין ליתן פיצוי בגין הצבת מיכל הביוב בשטח התובע. אין המדובר בהשבחה או השקעה בקרקע. המיכל שימש את הנתבע לצורך עסקו ועצם מיקומו בשטח התובע אינו מקנה פיצוי בגינו.

22.       לאחר ששקללתי את כל השיקולים הנ"ל בהערכת גובה הפיצוי לו זכאי הנתבע בגין השקעותיו בקרקע, הגעתי לכלל מסקנה כי סכום הפיצוי אשר יש ליתן לנתבע מתקזז עם הסכום אשר נפסק לתובע בגין נזקיו.

עילת התביעה כנגד נתבעות 2-4

23.        באשר לנתבעות 2-4, אקדים ואומר כי דין התביעה כנגדן להידחות.

            לטענת הנתבעות 2-4, כל אחת מהן שכרה את המושכר מהנתבע לתקופה קצרה, בהתאם להסכמי שכירות שנחתמו בין הצדדים ועת התקשרו בהסכמי השכירות עם הנתבע סברו בתום לב כי הנתבע הינו המחזיק כדין בקרקע בהתאם להצהרותיו ולנסח רישום מקרקעין, לפיו הוא רשום כבעל מחצית מזכויות הבעלות בחלקה.

לטענת הנתבעות, תשריט החלוקה בין השותפים בחלקה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, טוענות הנתבעות כי המושכר בו נעשה שימוש היה מגודר ומתוחם, כך שלא היה מקום לטעות ביחס לגבולותיו.

            הנתבעות טוענות כי אף אחת מהן אינה מחזיקה עוד במושכר וכי לתובע אין עילת תביעה ישירה כנגדן, כי אם נגד הנתבע בלבד.

עוד טענה כל אחת מהנתבעות 2-4, כי התובע לא הוכיח כי מי מהן גרמה לנזקים בקרקע, על ידי השלכת פסולת/ הזרמת מים מלוחים לקרקע והחניית רכבי משא, כנטען על ידו ומשכך אין לחייבן בפיצוי כלשהו לתובע.

24.       אין חולק כי אף אחת מן הנתבעות אינה מחזיקה עוד במושכר, כאשר הנתבעות 3 ו-4 סיימו את תקופת השכירות זמן רב לפני הגשת התביעה דנן.

הנתבעת 2 שכרה את המושכר מיום 1.6.2008 ועד 30.6.13 (כולל תקופות אופציה). בפועל פינתה את המושכר ביום 1.10.2011. נתבעת 3 שכרה את המושכר מיום 1.6.2007 ועד 1.1.2008 ונתבעת 4 שכרה מן הנתבע את המושכר מיום 1.1.2008 ועד ליום 1.6.2008. 

25.        הנתבעות הגישו תצהירי עדות ראשית באשר למצג שהציג בפניהם הנתבע, לפיו הוא בעל הקרקע נשוא התביעה, ובהסתמך על מצג זה, לרבות נסח מלשכת רישום המקרקעין, התחייבות הנתבע בהסכמי השכירות והיות השטח שבמחלוקת מגודר ומתוחם, התקשרה כל אחת מן הנתבעות בהסכם שכירות עם הנתבע ביחס להשכרת המושכר.

המצהירים נחקרו כולם על תצהיריהם  ועדויותיהם לא נסתרו.

אף הנתבע עצמו העיד כי לא טרח לעדכן את הנתבעות כי חלק גדול מהשטח המושכר הינו בבעלותו של התובע ואף הציג עצמו בפני הנתבעות כבעלים של כל השטח (עמ' 34, ש' 20-25).

הנתבעות הסתמכו על האמור בנסח רישום המקרקעין, לפיו התובע מחזיק בשטח בחלקה במושע, מבלי שהיה רישום של חלוקת המגרשים בלשכת רישום המקרקעין והחלוקה הפנימית בין השותפים בחלקה לא הייתה בידיעתם. בנוסף, הסתמכו הנתבעות על התיחום הפיסי בשטח, על הסכמי שכירות קודמים שהציג הנתבע ועל הצהרותיו כי הוא בעל השטח במושכר.

בבחינת התנהלות הנתבעות 2-4, לא מצאתי כי נפל פגם ולא הוכח כי מי מהן פעלה שלא בהתאם לסטנדרד זהירות סביר.

זאת ועוד, טענת התובע בדבר שפיכת פסולת, לרבות שאריות בעלי חיים והזרמת מי שטיפת עורות בעלי החיים לחלק הצפוני במגרשו, על ידי מי מהנתבעות, לא הוכחה כלל על ידו ואף לא נמצאו לה תימוכין בממצאי חוות הדעת של מומחה בית המשפט.

נציג הנתבעת 2, פריד עוואד, אשר הייתה השוכרת האחרונה של המושכר, העיד כי הנתבעת 2 פעלה על פי הנהלים התברואתיים ושמרה על ניקיון השטח, בין היתר על ידי סילוק הפסולת בסוף כל יום עבודה באמצעות קבלנים חיצוניים וריקון מיכל האיסוף מדי שבוע באמצעות ביובית (נ/14, סעיף 34-35). עדותו לא נסתרה ולא נשאל על כך בחקירתו הנגדית; גם נציגי הנתבעות 3 ו-4 לא נשאלו בחקירה נגדית על נושא השלכת פסולת בקרקע ועל שמירה על ניקיון השטח.

כאשר הנתבע נשאל על התנהלותה של הנתבעת 3 בקרקע, העיד כי הנ"ל עמדה בכללי הניקיון בשטח, כי היה פיקוח ממשרד החקלאות, משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה וכי הייתה ביקורת שבועית באשר לאיסוף הפסולת בשטח (עמ' 41, ש' 4-11).

            משכך, כאמור בראשית דבריי, לתובע לא עומדת עילה תביעה כנגד הנתבעות 2-4, ודין תביעתו כנגדן להידחות, וכך אני מורה.

סוף דבר

26. תביעת התובע כנגד הנתבע 1 מתקבלת. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה, והנני מורה כדלקמן:

א.         הנתבע יפנה את שטח מגרשו של התובע מכל אדם וחפץ השייכים לנתבע, תוך 30 ימים מיום קבלת פסק דין זה בידיו.

ב. הנתבע יהרוס את המבנים אשר נבנו בחלק הדרומי במגרשו של התובע, לרבות החדר, משטח הבטון, המסלעה והגדר ולהשיב את המצב לקדמותו, תוך 30 ימים מיום קבלת פסק דין זה בידיו.

ככל שהנתבע לא יפעל כאמור, רשאי התובע לבצע את הריסת הבנייה בשטחו והנתבע יישא בהוצאות ההריסה והפינוי.

למען הסר ספק, אין צו ההריסה חל על מבנה המפעל, אשר נקבע כי אינו חורג לשטח התובע.

ג.          כאמור, הסכום אשר נפסק לתובע בגין נזקיו מתקזז במלואו מסכום הפיצוי לו זכאי הנתבע בגין השקעותיו. 

בנסיבות, התובע והנתבע 1 יישאו כל אחד בהוצאותיו.

התובע ישלם לכל אחת מן הנתבעות 2-4 הוצאות משפט בסך של 3,000 ₪. סכומים אלה ישולמו תוך 30 ימים ממועד מתן פסק דין זה, שאם לא כן, תיווסף עליהם ריבית פיגורים כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט"ו תמוז תשע"ג, 23 יוני 2013, בהעדר הצדדים.