בשם התובעים עוה"ד ארי וקסלר וערן אורבך

בשם הנתבעת 1 עוה"ד נתן מאיר ומוטי קניאל

בשם הנתבעים 2 – 10 עו"ד יוסף עזגד

הנתבע 11 בעצמו – עו"ד ויקטור נוי

הנתבע 12 אינו מיוצג ולא הגיש כתב הגנה

בשם הנתבעת 13 עו"ד ערן באלינט

הנתבעים 14 – 15 בעצמם (אינם מיוצגים)

פסק דין

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כגוש 610 חלקה 732 בשטח של 4,167 מ"ר (מגרש 12 על פי תב"ע 1750 ותב"ע 1750א) במתחם "פארק צמרת" בתל אביב (נסח רישום מיום 25/8/2013, צורף כנספח א' לכתב התביעה המתוקן). על פי התב"ע החלה במקום מיועד המגרש לבניית מגדל מגורים רב קומות.

התובעים 1 – 3 רשומים כבעלים של 1/72 חלקים במקרקעין כל אחד, וביחד הם הבעלים של 1/24 חלקים במקרקעין. התובעים 4 – 9 רכשו את זכויות התובעים 1 – 3 ולטובתם רשומה הערת אזהרה.

הנתבעת 1 רשומה כבעלים של 1/2 חלקים במקרקעין.

הנתבעים 2 – 10 במשותף הם הבעלים של 9/24 חלקים במקרקעין. הנתבעים 2 וכן 7 – 10 רשומים כבעלים של 8/24 חלקים במקרקעין, ואילו הנתבעים 3 – 6 הם מי שזכאים להירשם כבעלים של 1/24 חלקים מכוח ירושת המנוח שלמה חי ז"ל.

הנתבע 11 הוא יורשה היחיד של המנוחה אסתר נוי ז"ל אשר רשומה כבעלים של 1/24 חלקים במקרקעין.

הנתבע 12 רשום כבעלים של 1/24 חלקים במקרקעין.

הנתבעת 13 רכשה חלק מזכויות הנתבע 12 במקרקעין ורשומה לטובתה הערת אזהרה על זכויותיו.

הנתבעים 14 – 15 רכשו חלק מזכויות הנתבע 12 במקרקעין ורשומה לטובתם הערת אזהרה על זכויותיו.

התביעה לפירוק השיתוף הוגשה ביום 9/3/2010. מנימוקים שונים התעכבו ההליכים בתיק. בדיון שהתקיים ביום 4/7/2013, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים שנטענו באריכות מרובה, התוויתי את המסגרת להמשך ההליכים בתיק והוריתי על הגשת כתבי טענות מתוקנים. הדיון דלקמן מתייחס לכתבי הטענות המתוקנים. איני רואה כל צורך לדון בטענות שהועלו בכתבי הטענות המקוריים ונזנחו בכתבי הטענות המתוקנים. עוד זאת, איני רואה כל צורך לפרט טענות שאין להן כל רלוונטיות לצורך הכרעה בתביעה לפירוק השיתוף. אומר כבר עתה כי בסופו של יום נמצא כי כל בעלי הזכויות במקרקעין, למעט הנתבעת 13, מסכימים לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם למרבה במחיר. עוד זאת, איש מהבעלים אינו טוען כי ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין.

התובעים טוענים בכתב התביעה המתוקן כי ניסיונות לממש את זכויות הבנייה במקרקעין בדרך של עסקה משותפת בין כל בעלי הזכויות לא צלחו, ועל כן אין מנוס מפירוק השיתוף במקרקעין. התובעים מבקשים להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית בה יזכה המרבה במחיר, ואשר תתבצע באמצעות כונס נכסים. התמורה שתתקבל מן המכירה תחולק בין בעלי הזכויות לפי חלקם היחסי במקרקעין.

הנתבעת 1 הודיעה בכתב הגנה מתוקן כי היא אינה מתנגדת לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך המוצעת על ידי התובעים. בכתב ההגנה מוסיפה הנתבעת ומפרטת את המנגנון המוצע על ידה בנוגע להליכי המכירה, ובכלל זה: מינוי כונס וקביעת שכרו מהתמורה שתשולם בפועל; פרסום הזמנה להציע הצעות וקיום התמחרות בין המציעים; מתן אפשרות לבעלי הזכויות להשתתף במכרז ובמקרה שיזכו כי אז תבוצע עסקה של רכישת הזכויות של יתר הבעלים בלבד.

הנתבעים 2 – 10 הגישו כתב הגנה מתוקן בנוסח זהה לזה של הנתבעת 1. לשון אחרת, גם הנתבעים 2 – 10 אינם מתנגדים לפירוק השיתוף בדרך של מכירתם למרבה במחיר.

הנתבע 11 לא הגיש כתב הגנה כלל, לא במסגרת כתבי הטענות המקוריים (אז הוגשה התביעה נגד הנתבעת אסתר נוי בטרם נודע על פטירתה), ולא לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן. במסגרת הדיון שהתקיים ביום 4/7/2013 ביקש הנתבע 11 – עו"ד ויקטור נוי – לקיים התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות. כבר עתה אציין, שבהעדר הנמקה לעמדה זו ובהעדר כתב הגנה מטעם הנתבע 11, איני רואה ליתן משקל של ממש לבקשת הנתבע 11 אשר עומדת בניגוד לעמדת כל יתר בעלי הזכויות במקרקעין על פי כתבי הטענות המתוקנים. אין גם כל ביטחון שעמדת הנתבע 11 עומדת על כנה גם היום.

הנתבע 12 לא הגיש כתב הגנה, למרות שבמועד הדיון שהתקיים ביום 4/7/2013 היה מיוצג על ידי עו"ד בראל ממשרד עו"ד באלינט, אשר ייצג גם את הנתבעת 13. ביום 29/10/13 ביקש עו"ד ערן באלינט להשתחרר מייצוגו של הנתבע 12 תוך בקשה למתן ארכה לנתבע 12 להגשת כתב הגנה. ביום 4/11/13 שוחרר עו"ד באלינט מייצוגו של הנתבע 12 לאחר שהודיע כי למיטב ידיעתו מיוצג הנתבע 12 על ידי משרד עו"ד גרוס אורעד שלימוף ושות', וכי נמסר לו על ידי עו"ד ארעד כי הנתבע 12 יגיש כתב הגנה במועד. כאמור, הנתבע 12 לא הגיש כתב הגנה עד היום. בנסיבות אלה ייראה הנתבע 12 כמי שהסכים מראש לכל החלטה שתינתן בעניין פירוק השיתוף במקרקעין. אין זה מן הנמנע שהנתבע 12 לא ראה צורך לנקוט עמדה בעניין פירוק השיתוף לאחר שמכר את זכויותיו במגרש לנתבעת 13 ולנתבעים 14 – 15.

הנתבעת 13 הגישה כתב הגנה בגדרו היא מתנגדת לפירוק השיתוף במקרקעין. לשיטתה יש לדחות את התביעה מחמת שזו הוגשה בחוסר תום לב כשמטרתם האמתית של התובעים היא לפרק את השיתוף במועד שיהיה נוח להם. הנתבעת 13 טוענת כי רכשה מהנתבע 12 את הזכויות ב105,820/10,000,000 חלקים מהמקרקעין (שהם מעט יותר מ-1% מהמקרקעין). הנתבעת 13 טוענת כי יש להתחשב ברצון מרבית הבעלים שלא לפרק את השיתוף במקרקעין, ועל כן יש לדחות את התביעה. הנתבעת 13 מתנגדת למכירת המקרקעין בהתמחרות פנימית, ומבקשת שאם למרות התנגדותה יורה בית המשפט על מכירת המקרקעין כי אז ייעשה הדבר בהתאם לאמור בסע' 40 לחוק המקרקעין, דהיינו, מכירת המקרקעין בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל וחלוקת הפידיון בין השותפים.

הנתבעים 14 – 15 הגישו כתב הגנה מינימאליסטי בגדרו הם מאשרים את האמור בכתב ההגנה של הנתבעים 2 – 10. לשון אחרת, נתבעים אלה אף הם מסכימים למכירת המקרקעין למרבה במחיר.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות החלטתי להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר, תוך מינוי כונס נכסים לצורך ביצוע המכירה.

כפי שציינתי לעיל, למקרא כתבי הטענות העדכניים מתבררים הממצאים הבאים:

א. בעלי הזכויות, כולם, תמימי דעים כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין;

ב. רק הנתבע 11 (בעלים של כ-4% מהמקרקעין) בקש לפרק את השיתוף בדרך של התמחרות פנימית. כל יתר בעלי הזכויות (לרבות הנתבעת 13 בבקשתה החלופית) טוענים שיש לפרק את השיתוף בדרך מכירה למרבה במחיר. הנתבע 11 לא הגיש כתב הגנה ועל כן לא ברור כלל אם זו עמדתו העדכנית;

ג. הבעלים של כ-99% מהמקרקעין מסכימים כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. הנתבעת 13 לבדה מתנגדת לפירוק השיתוף בכל דרך שהיא.

הנה כי כן, אל מול הסכמת 99% מבעלי הזכויות ניצבת הנתבעת 13 לבדה ומתנגדת לפירוק השיתוף. התנגדות זו אינה יכולה להתקבל. בסע' 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 הורנו המחוקק כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". מעטים המקומות בהם נוקט המחוקק בלשון דוגמת האמור בסעיף זה. הסמכות הנתונה לבית המשפט היא הסמכות לברור בין דרכי הפירוק השונות, וגם סמכות זו מוגבלת בהיקפה. בית המשפט אינו רשאי לדחות את התביעה לפירוק השיתוף אלא במקרים חריגים שמקרה זה אינו נמנה עליהם. די בכך כדי לדחות את התנגדותה של הנתבעת 13 לפירוק השיתוף. למעלה מן הצורך אייחס בקצרה להנמקות שצירפה הנתבעת 13 להתנגדותה.

הנתבעת 13 טוענת כי מרבית בעלי הזכויות מתנגדים לפירוק השיתוף. למקרא כתבי הטענות העדכניים טענה זו אינה יכולה לעמוד. הבעלים של 99% מהזכויות במקרקעין, הלוא הם התובעים וכל הנתבעים, למעט הנתבעת 13, מסכימים לפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. עוד טוענת הנתבעת 13 כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב כשהתובעים בוחרים את העיתוי הנוח להם לפירוק השיתוף. גם בטענה זו לא מצאתי ממש. גם אם נכונה הטענה לפיה בחרו התובעים את העיתוי הנוח להם לפירוק השיתוף, לא ברור לי כלל ועיקר איזה חוסר תום לב יש כאן. אין לי אלא לחזור על האמור בסעיף 37(א), ולפיו: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". אך טבעי הדבר שהעיתוי שיבחר בו השותף המבקש לפרק את השיתוף במקרקעין הוא העיתוי הנוח לו, ובכך אין כל רע.

עינינו הרואות כי אין בסיס שבדין להתנגדותה הגורפת של הנתבעת 13 לפירוק השיתוף במקרקעין, וכל שנותר הוא האפשרות להתחשב בבקשתה באשר לאופן ביצוע המכירה. בעניין זה עמדת הנתבעת 13 אינה שונה מעמדת יתר בעלי הדין.

סוף דבר, השיתוף במקרקעין יפורק בדרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים. בעלי זכויות במקרקעין רשאים להשתתף במכרז ולהציע הצעות, ובלבד שההצעה תתייחס לשווי המקרקעין בכללותם, והמציעים יעמדו בתנאי הסף שייקבעו. כל הצעה במכרז אשר כוללת, במישרין או בעקיפין, הצעות מטעם בעלי זכויות במקרקעין תפרט את שמות בעלי הזכויות המעורבים באותה הצעה. במקרה שההצעה הזוכה תכלול מציעים שהם חלק מהבעלים כיום, תבוצע העסקה בפועל רק ביחס לחלקי הבעלים שאינם כלולים בהצעה הזוכה.

לצורך ביצוע המכירה אני ממנה את עו"ד שלמה שחר ממשרד עורכי הדין שרקון, בן עמי, אשר ושות' (טל': 03-5662808), ככונס נכסים על מלוא הזכויות במקרקעין. בתוך 14 יום מקבלת פסק הדין, יגיש כונס הנכסים התחייבות אישית בנוסח המקובל ואת פירוט השכר שהוא מבקש תמורת עבודתו, ויודיע אם קיימת מניעה כלשהי למינויו ככונס נכסים בתיק זה. יובהר כי עבודת הכונס לא תסתיים בטרם יירשמו המקרקעין על שם הרוכש. הכונס לא יתחיל בביצוע העבודה בטרם יאושר שכרו. שכר הכונס ישולם מתוך התמורה שתתקבל בפועל, בטרם יחולק הפידיון, כך שבעלי הזכויות במקרקעין ישאו בשכר הכונס לפי שיעור חלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין.

בסמוך לאחר אישור שכרו, ירשום כונס הכנסים בלשכת רישום המקרקעין הערה בדבר מינויו ככונס נכסים ויפעל לקבלת שומה של המקרקעין. לאחר מכן יפרסם כונס הכנסים הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת המקרקעין, ויערוך התמחרות בין המציעים. ההצעה הזוכה תובא לאישור של בית המשפט, תוך פירוט מלא של ההליכים שקדמו לזכייה.

בשלב זה, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"א טבת תשע"ד, 24 דצמבר 2013, בהעדר הצדדים.