הצדדים התקשרו בהסכם מכר מקרקעין. לטענת התובע, רשמו הצדדים בהסכם המכר תמורה נמוכה מהתמורה שסוכמה ביניהם, על מנת להונות את שלטונות מיסוי מקרקעין.

השאלה העיקרית שבמחלוקת בתיק זה היא האם סוכם שהנתבעת תשלם לתובע חלק מהתמורה ב"שחור" ואם כן, מה הנפקות של היות החוזה בלתי חוקי.

רקע

1. בין הצדדים נכרתו שני זיכרונות דברים למכירת חנות שהזכויות בה שייכות לתובע. בזיכרון דברים אשר נחתם ביום 26/5/09 סיכמו הצדדים כי תמורת זכויות התובע בחנות תשלם הנתבעת לתובע סכום של 861,000 ₪ בתוספת מע"מ ואילו בזיכרון דברים אשר נחתם ביום 4/9/09, סוכם על תמורה בסך 418,000 ₪ בתוספת מע"מ.
2. לטענת התובע, הסכום אשר נרשם בזיכרון הדברים השני נועד להונות את שלטונות המס והצדדים סיכמו שבנוסף לסכום הרשום, תשלם לו הנתבעת סכום של 450,000 ₪, מבלי שהסכום ידווח לשלטונות המס.

הנתבעת מכחישה את הטענה וטוענת שהתמורה שנרשמה בזיכרון הדברים השני היא התמורה אשר סוכמה בין הצדדים.

1. התובע מבקש לבטל את הסכם המכר בהיותו הסכם בלתי חוקי.
2. התיק החל להישמע בפני כב' השופט הבכיר חיים חדש, בפניו התקיימו 3 קדמי משפט, ב- 6.4.10, 7.2.14, 4.4.11. דיון הוכחות אשר נקבע ליום 4.10.11, בפני כב' השופט הבכיר חיים חדש, לא התקיים, משום שהמועד לא הודע לנתבעת. בספטמבר 2012 הועבר התיק לטיפולי. שמעתי קדם משפט ביום 6.11.12 ודיוני הוכחות ב- 23.4.13, 12.11.13 ו- 21.11.13.

בסוף הדיון שהתקיים ביום 21.11.13 סיכם ב"כ התובע בע"פ, לבקשת ב"כ הנתבעת ובהסכמת ב"כ התובע, הגישה הנתבעת סיכומים בכתב והתובע הגיב לסיכומיה בכתב.

עיקר טענות התובע בכתב התביעה

1. התובע רשאי להירשם כחוכר לדורות של חנות המצויה ברח' כנרת 51, אשדוד, המהווה חלק מחלקה 459 בגוש 2193 (להלן: "החנות").
2. ביום 26/5/09 נערך בין הצדדים זיכרון דברים לפיו מוכר התובע לנתבעת חנות המצויה ברח' כנרת 51, גוש 2194 חלקה 15, בסכום של 861,000 ₪, בתוספת מע"מ. במעמד חתימת זיכרון הדברים שילמה הנתבעת סכום של 40,000 ₪, בתוספת מע"מ (להן: "זכה"ד הראשון").

בעת חתימת זכה"ד הראשון נאמר לתובע כי מדובר במסמך המהווה רק שלב במשא ומותן, וכי הסכם מכר סופי ייחתם אצל עו"ד אורי פיינטוך, לאחר שיוסדר הרישום. בשל כך שמדובר במסמך המהווה רק שלב במשא ומתן, נרשמו בו פרטים מהותיים שגויים, כך הגוש והחלקה שגויים ונרשם שמדובר בבעלות בעוד שהתובע זכאי להירשם כחוכר לדורות.

זכה"ד הראשון לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין.

1. ב- 4/9/09, או בסמוך לכך, הודיע התובע לנתבעת שאין הוא מעוניין למכור את החנות. הנתבעת שכנעה אותו למכור את החנות תוך שהיא מבטיחה לו כי תשלם לו בשיקים עוד 120,000 ₪ בתוספת מע"מ ושתוסיף ותשלם 450,000 ₪ במזומן תוך ימים אחדים, כך שהתובע יקבל את מרבית התמורה. מנגד ביקשה הנתבעת שהחזקה תימסר לה לאלתר, כדי שתגבה את דמי השכירות.

ב- 4/9/09 נחתם זיכרון דברים שני (להלן: "זכה"ד השני") בו צוינה תמורה בסך 418,000 ₪ בתוספת מע"מ. במעמד חתימת זכה"ד השני מסרה הנתבעת לתובע שני שיקים ע"ס 60,000 ₪ בתוספת מע"מ, כל אחד, שמועד פירעונם 4/9/09. הנתבעת שילמה לתובע, כולל הסכום ששולם במעמד חתימת זכה"ד הראשון, סכום של 160,000 ₪ בתוספת מע"מ.

במעמד חתימת זכה"ד השני הבטיחה הנתבעת לתובע לשלם סך נוסף של 450,000 ₪ במזומן תוך ימים אחדים. התובע מסר לנתבעת את החזקה בחנות. התובע לא היה חותם על זכה"ד השני, אם לא היה מובטח לו תשלום סכום של 450,000 ₪ במזומן תוך ימים אחדים.

בזכה"ד השני נרשמו אותם פרטים שגויים כפי שנרשמו בזכה"ד הראשון.

1. הנתבעת לא שילמה את ה- 450,000 ₪ אותם התחייבה לשלם.
2. ביום 25/10/09, או בסמוך לכך, הודיע התובע לנתבעת בעל פה על ביטול העסקה.
3. ביום 28/10/09 דיווחה הנתבעת על העסקה מושא זכה"ד השני לרשויות מיסוי מקרקעין.
4. ביום 29/10/09 הודיע התובע על ביטול העסקה, בכתב.
5. התובע מבקש לקבוע שיש לראות את זכה"ד הראשון והשני כבטל ו/או להצהיר על ביטולו עקב הטעיה של הנתבעת ו/או הפרה יסודית על ידי הנתבעת ו/או טעות משותפת ביחס לזהות הנכס והזכויות בנכס שיש בה כדי לאיין את זיכרון הדברים ו/או אי חוקיות שיש בה כדי להביא לבטלות העסקה ו/או חוסר תום לב מצד הנתבעת.

עיקר טענות הנתבעת בכתב ההגנה

1. זכה"ד הראשון ייצר עסקה מחייבת. התובע הוא איש עסקים בוגר ומנוסה, אשר השתוקק למכור את החנות. זכה"ד הראשון כולל את כל האלמנטים הנדרשים על פי חוק ומשקף את גמירות דעתם ומפגש הרצונות של הצדדים. זכה"ד הראשון לא דווח לשלטונות המס עקב דרישתו של התובע, בשל היעדר יכולת כספית לשלם את מס השבח החל על העסקה.
2. אין זה נכון שהתובע לא רצה למכור את החנות. זכה"ד הראשון בוטל הדדית ע"י הצדדים, לפי דרישתו של התובע, אשר נקלע להפרה יסודית, לא לפני שהוחלף בזיכרון דברים מאוחר יותר, אשר דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין חד צדדית על ידי הנתבעת. אין בטעויות שבזיכרון הדברים, כדי לגרוע מתוקפו, זיהויו של הנכס מושא העסקה הוא ברור ומוסכם.
3. התובע הפר את זכה"ד הראשון, בין היתר בכך שלא הצליח להסדיר את רישום הזכויות בחנות על שמו במועד בו התחייב. התובע הציע לבטל את זכה"ד הראשון ולהחליפו בזכה"ד השני.
4. זכה"ד השני, כמו הראשון, מלמד על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בעסקה ועל מפגש רצונותיהם. נוכח הפרות ההסכם על ידי התובע, לא הייתה הנתבעת מוכנה לשלם לו את היתרה, אלא אם יופחת סכום התמורה באופן משמעותי, ההולם את הנסיבות החדשות. התמורה שבזכה"ד השני, היא התמורה הנכונה אשר סוכמה על ידי הצדדים והנתבעת לא הבטיחה דבר שאינו תואם את הכתוב בזכה"ד השני.

ההפחתה המוסכמת בסכום התמורה נובעת, בין היתר, מהסיבות הבאות: הפרת זכה"ד הראשון על ידי התובע; גילוי האמת על מצבו המשפטי המסובך של הנכס; גילוי כי אין לנכס זכויות בניה נוספות; העובדה שהתובע היה במצוקה כספית; העובדה שהנכס עמד זנוח ובלתי מניב; כיוון שהתובע רכש את הנכס בזול והיה מוכן למכור אותו במחיר הנקוב בזכה"ד השני, בתנאי שיקבל תשלום של ממש; הקושי להשכיר את החנות, בניגוד למצג שיצר התובע.

1. הנתבעת השקיע בחנות כספים רבים.
2. רק כאשר הודיעה הנתבעת לתובע שהיא דיווחה על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, הוא הביע זעם רב, איים שיבטל את העסקה ולמחרת שלח מכתב אודות ביטול העסקה.

הראיות

1. התובע הגיש תצהיר מטעמו, מטעם אחיותיו- גב' דינה אילוז (להלן: "דינה") וגב' ציונה אסתר אילוז (להלן: "ציונה") ומטעם אחיו- מר יחיאל אילוז (להלן: "יחיאל").
2. הנתבעת הגישה תצהירים מטעם מר מוטי אמסלם (להלן: "מוטי") ומר יצחק אמסלם (להלן: "יצחק"), מנהלים ובעלי מניות בנתבעת.
3. כבר כאן המקום לציין שמצאתי את עדויותיהם של התובע, מוטי ויצחק לא מהימנות ולא ניתן לבסס עליהן ממצאים עובדתיים בכל הקשור לשאלות העיקריות שבמחלוקת; עדויותיהן של ציונה ודינה לא סייעו להכריע במחלוקת משום שלא התרשמתי שהן העידו מידיעתן האישית בזמן אמת; לעומת זאת, עדותו של יחיאל נראתה מהימנה בעיני ואני מקבל אותה בחלקיה העיקריים.

עיקרי המחלוקת

1. הצדדים התקשרו בעסקה ביום 4.9.09, אשר כחלק ממנה נחתם זכה"ד השני (להלן: "העסקה"). המחלוקות העיקריות בין הצדדים:
   1. מה סכום התמורה שסוכם ?

התובע טוען כי בנוסף לסכום הרשום בזכה"ד השני, התחייבה הנתבעת לשלם לו סכום של 450,000 ₪ מבלי לדווח על כך לרשויות המס (להלן אתייחס לסכום הנוסף, לאו דווקא בסכום של 450,000 ₪, כאל: "סכום נוסף בשחור").

הנתבעת טוענת כי זכה"ד השני מהווה הסכם מחייב וכי היא לא התחייבה לשלם לתובע סכום נוסף בשחור.

• 1. אם סוכם שישולם לתובע סכום נוסף בשחור, מבלי לדווח עליו לרשויות המס, מה משמעות הדבר ?

התובע טוען שמדובר בהסכם לא חוקי, הבטל בהתאם להוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

הנתבעת טוענת שעל אף אי החוקיות, אין לבטל את ההסכם.

• 1. התובע טען לעילות נוספות לביטול העסקה, אולם כפי שיפורט להלן, אינני סבור שיש בהן ממש.

דיון

1. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בחומר אשר הגישו, הגעתי למסקנה שזכה"ד השני משקף את ההסכמות בין הצדדים, למעט התמורה הרשומה בו, אשר הופחתה במטרה להונות את רשויות מיסוי מקרקעין ולהפחית את מס השבח החל על התובע.

השתכנעתי שהתמורה אשר סוכמה בין הצדדים היא זאת אשר נרשמה בזכה"ד הראשון- 861,000 ₪ בתוספת מע"מ, ולא זאת אשר נרשמה בזכה"ד השני- 418,000 ₪ בתוספת מע"מ.

1. להלן אדון אפרט את נימוקיי בסדר הבא:
   1. האם סיכמו הצדדים שהנתבעת תשלם לתובע סכום נוסף בשחור.
   2. תוצאות הסכמת הצדדים לנסות להונות את שלטונות המס.
   3. יתר טענות התובע לביטול ההסכם.

האם סיכמו הצדדים שהנתבעת תשלם לתובע סכום נוסף בשחור

1. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בחומר אשר הוגש לי, השתכנעתי שהצדדים סיכמו שבנוסף לסכום התמורה אשר נרשם בזכה"ד השני, תשלם הנתבעת לתובע סכום נוסף בשחור (אם כי, למרות שאין לכך חשיבות לצורך התוצאה הסופית, לא השתכנעתי שהסכום הנוסף שסוכם הוא 450,000 ₪ כטענת התובע), אשר לא ידווח לרשויות מיסוי מקרקעין, על מנת להונות את שלטונות המס ולהפחית את מס השבח החל על התובע.

להלן אפרט את נימוקיי.

1. התובע והעדים מטעמו העידו שהנתבעת התחייבה לשלם לתובע סכום נוסף בשחור.

עדותו של התובע הייתה מבולבלת ולא אמינה והתרשמתי מעדותן של דינה וציונה שהן אינן מעידות מידיעה אישית וכפי שהן זוכרות את הדברים מזמן אמת. על כן, לא ניתן להסתמך על עדותם של התובע, דינה וציונה על מנת לקבוע אם הנתבעת התחייבה לשלם לתובע סכום נוסף בשחור.

לעומת זאת, התרשמתי שעדותו של יחיאל הייתה מהימנה ואני מקבל אותה. יחיאל, אשר היה נוכח במעמד חתימת זכה"ד השני, העיד בצורה עקבית ואמינה כי נציגי הנתבעת התחייבו לשלם לתובע סכום נוסף בשחור.

התרשמתי שיחיאל ניסה לדייק בעדותו, אפילו אם עדותו לא סייע לאחיו- למרות שבמועד הדיון, ככל הנראה, היו ידועות לו טענות התובע, העיד יחיאל שהוא שאינו יודע על זכה"ד הראשון (עמ' 25, ש' 14 ו- 33); הוא לא ראה את הסכומים שסוכמו (עמ' 27, ש' 25); הוא אינו זוכר את הסכומים המדויקים (עמ' 27, ש' 6); וכי, בניגוד לעדותו של התובע, התובע הוא זה אשר ביקש לקבל את הסכום הנוסף בשחור (עמ' 28, ש' 18).

1. בזכה"ד הראשון אשר נחתם ב- 26.5.09 קבעו הצדדים שהחנות תימכר לנתבעת בסכום של 861,000 ₪ ואילו בזיכרון הדברים השני, אשר נחתם כשלושה חודשים לאחר מכן, ב- 4.9.09, נרשם כי החנות תימכר לנתבעת בסכום של 418,000 ₪ (שני הסכומים בתוספת מע"מ). הפחתה כל כך משמעותית (כ- 51%) בשווי הנכס בתקופה כל כך קצרה אינה סבירה, ויצחק ומוטי לא שכנעו אותי בנימוקים אשר נתנו להפחתה במחיר. להיפך, חוסר ההיגיון והסתירות בעדויותיהם של יצחק ומוטי שכנעו אותי שהסיבה להפחתה היא התחייבותם לשלם לתובע סכום נוסף בשחור. הכחשתם של יצחק ומוטי שהנתבעת התחייבה לשלם לתובע סכום נוסף בשחור אינה משכנעת והתרשמתי שהם ניסו להסתיר את הסכמתם לשלם סכום נוסף בשחור, ועדותם הייתה לא מדויקת, מתחכמת ומתחמקת:
   1. בסעיף 5י' לתצהיריהם טענות יצחק ומוטי: "... שווה לו להפחית את מחיר הנכס כך שלא יצטרך לשלם מס שבח, ולא כל שכן שלא יסתבך בכרוך בהפרת זכרון הדברים המחייב". טענה זו אינה סבירה-

(1) אם מטרת הפחתת התמורה היא לחסוך בתשלום מס שבח, ההיגיון מחייב שהתובע דרש תשלום סכום נוסף בשחור מבלי לדווח עליו לשלטונות המס. נראה לי ברור שהתובע היה מעדיף לקבל סכום של 861,000 ₪ ולשלם עליו מס שבח, מאשר סכום של 418,000 ₪, שהרי ברור שההפחתה במס שבח היא פחות מ- 443,000 ₪ (ראו עדותו הלא סבירה, המתפתלת והמתחמקת של יצחק בעניין זה, עמ' 63 שורות 10 - 18);

(2) אין היגיון שעל מנת להימנע מתשלום פיצוי מוסכם אשר נקבע בזכה"ד הראשון בסך 88,100 ₪, הסכים התובע להפחית מהתמורה סכום גבוה פי 5- 443,000 ₪.

• 1. יצחק העיד כי "היה לי אינטרס שהמחיר האמיתי ירשם בחוזה. אני מבין את הבלבול שיש פה." (עמ' 17, ש' 4)- אם נושא תשלום סכום נוסף בשחור מעולם לא הוצע ולא הייתה סיבה לתובע להאמין שסוכם, מדוע מבין יצחק את הבלבול ?
  2. יצחק העיד עדות מבולבלת ולא אמינה בעניין ההפחתה המשמעותית בסכום התמורה בין זכה"ד הראשון לשני, מצד אחד הסביר מדוע הדבר אינו סביר ומצד שני טען בצורה לא משכנעת שההפחתה סבירה כיוון שממילא החנות לא שייכת לתובע: "אני מנסה לחשוב מה פתאום אדם מפחית מחיר, גם אני שאלתי, אני שואל עצמי מה הפחית כל כך הרבה, אם הוא ימכור בכל מחיר לא יישאר לו כלום, ... עשיתי מאות עסקים, הוא לא עשה עסקה אחת מעולם, כשאני אמרתי משהו שהוא ידע ואני לא ידעתי, ממילא החנות לא שייכת לו, אז נראה לי שההנחה הייתה סבירה." (עמ' 17, ש' 7). אין היגיון בעדותו של יצחק ולא ברורה הטענה שהחנות אינה שייכת לתובע.
  3. יצחק העיד שהוא לא ידע על הבעיות ברישום עד אחרי חתימת זכה"ד הראשון (עמ' 61 ש' 1, 11 ו- 29), דבר הסותר את עדותו של מוטי, אשר העיד שיצחק אמר לו שיש בעיות ברישום עוד קודם לחתימת זכה"ד הראשון (עמ' 14, ש' 24).
  4. יצחק העיד שלא הוא דרש להפחית בסכום, אלא התובע הציע זאת על מנת לקבל סכום נוסף במזומן (עמ' 64, ש' 7). עדותו סותרת את עדותו של מוטי (עמ' 15, ש' 19), אשר העיד שהוא ויצחק החליטו להפחית מסכום העסקה, ואינה סבירה- לא יעלה על הדעת שכדי לקבל סכום נוסף של 120,000 ₪ (כחלק מהתמורה שנרשמה) יהיה התובע מוכן להפחית 443,000 ₪ מהתמורה.
  5. עדותו של מוטי הייתה מתחמקת ולא מהימנה. כך, לדוגמה, הוא העיד כי התובע לא ביקש לקבל כסף בשחור (עמ' 53, ש' 9 ואילך), אולם העיד כי "שלמה טען בפני שהוא הולך לשלם הרבה שבח, זה היה האינטרס שלו להפחית את הסכום, כדי לשלם פחות מס שבח." (עמ' 15, ש' 27). הדרך היחידה שהתובע יכול היה להפחית את תשלום מס השבח היא בכך שהנתבעת תשלם לו סכום נוסף בשחור.
  6. לטענת הנתבעת, הסיבה העיקרית להפחתת המחיר היא הפרת זכה"ד הראשון עקב אי הסדרת רישום הנכס (עמ' 15, ש' 31). אולם בזכה"ד הראשון התחייב התובע להסדיר את הרישום תוך 120 יום, דהיינו עד ליום 23.9.2009, מועד אשר טרם חלף כאשר נחתם זכה"ד השני (4.9.2009).
  7. מוטי ניסה להצדיק את ההפחתה המשמעותית במחיר בכך שבזכה"ד השני אין התחייבות להסדרת הרישום על ידי התובע (עמ' 15, ש' 32), אולם הדבר אינו כך - בשני זיכרונות הדברים מופיעה התחייבות התובע להסדיר את הרישום ב"הואיל" הרביעי, ובזכה"ד השני הוסף סעיף 7 המעגן את התחייבותו של התובע להסדיר את הרישום (בזכה"ד השני הוארך המועד להסדיר עניין הרישום ב- 180 יום, אולם אינני סבור שהדבר מצדיק הפחתה של יותר מ- 50% ממחיר הנכס).
  8. בעדות מאוחרת יותר של מוטי הוא העיד שלא ויתר על התחייבות התובע להסדיר את הרישום (עמ' 55, ש' 5) וכך גם העיד יצחק (עמ' 64, ש' 9)- אם לא הסכימה הנתבעת לוותר על התחייבות התובע להסדיר את הרישום, אין שום היגיון היכול להצדיק הפחתה של 443,000 ₪ מסכום התמורה.

1. נוכח האמור, אני קובע שכחלק מהעסקה, הסכימו הצדדים שהנתבעת תשלם לתובע סכום נוסף בשחור, מעבר לתמורה אשר נרשמה בזכה"ד השני, על מנת להונות את שלטונות המס ולגרום לכך שהתובע ישלם מס שבח בסכום מופחת.

תוצאות הסכמת הצדדים לנסות להונות את שלטונות המס

סיווג ההסכם

1. טרם נקבעה הלכה הקובעת כיצד יש לסווג הסכם בו הסכימו הצדדים להציג בפני שלטונות המס תמורה נמוכה מהתמורה המוסכמת, על מנת לנסות להתחמק מתשלום מס. ניתן לסווג הסכם כזה כהסכם לא חוקי, עליו חלות הוראות סעיף 30 ו- 31 לחוק החוזים; הסכם למראית עין, עליו חלות הוראות סעיף 13 לחוק החוזים; או שניהם.
2. בע"א 4305/10 מזל אילן נ' יוסף לוי, 9.5.12 (להלן: "פס"ד אילן") ניתח בית המשפט העליון את הגישות השונות לסיווג הסכמים אשר נועדו להקטין את תשלומי המס בצורה לא חוקית.

כב' השופט פוגלמן קבע שכאשר מדובר בהסכם אשר נועד להתבצע תוך הונאת שלטונות המס, אין מדובר בהסכם למראית עין, אלא בהסכם בלתי חוקי. לעומתו, כב' השופט הנדל קבע שמדובר בהסכם שהוא גם חוזה בלתי חוקי וגם חוזה למראית עין, וכי כאשר מדובר בסימולציה יחסית (סימולציה חלקית)- כאשר מאחורי החוזה הגלוי, שאותו אין הצדדים מתכוונים לקיים ולכן הוא חוזה למראית עין, מסתתר חוזה נסתר שאותו מתכוונים הצדדים לקיים והוא אינו למראית עין- חל המשטר של סעיף 13 לחוק החוזים על החוזה הגלוי ואותו יש לבטל, אך את ההסכם הנסתר יש לבחון באופן עצמאי שלא תחת המשטר של סעיף 13.

כב' השופט רובינשטיין לא הכריע במחלוקת בין כב' השופטים פוגלמן והנדל, אך נטה לדעתו של כב' השופט הנדל כי יתכן מצב בו במקרה של סימולציה חלקית, הסכם יסווג כחוזה למראית עין ובלתי חוקי.

1. גם במקרה אשר בפניי, כמו בפס"ד אילן, אין צורך להכריע בסיווג ההסכם. כפי שיפורט להלן, התוצאה אשר תתקבל אם מסווגים את זכה"ד השני ב"חוזה בלתי חוקי" זהה לתוצאה אשר תתקבל אם מסווגים אותו כ"חוזה למראית עין".

המסגרת הנורמטיבית – חוזה בלתי חוקי

1. סעיף 30 לחוק החוזים קובע כי חוזה בלתי חוקי בטל, אולם סעיף 31 לחוק החוזים מאפשר לבית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת וצד אחד ביצע חיוביו על פי החוזה, לקיים את החוזה כולו או חלקו:

סעיף 30- חוזה פסול:

"חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל."

סעיף 31- תחולת הוראות:

"הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה - לחייב את הצד השני בקיום החוב שכנגד, כולו או מקצתו."

סעיף 31 לחוק החוזים מפנה לסעיפים 19 ו- 21, הקובעים:

סעיף 19- ביטול חלקי:

"ניתן החוזה להפרדה לחלקים ועילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו, ניתן לביטול אותו חלק בלבד; אולם אם יש להניח שהצד הרשאי לבטל לא היה מתקשר בחוזה לולא העילה, רשאי הוא לבטל את החלק האמור או את החוזה כולו."

סעיף 21- השבה לאחר ביטול:

"משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויו של מה שקיבל."

1. לאחרונה דן בית המשפט העליון בעניין נפקות חוזה מקרקעין אשר תוכנן להתבצע תוך הונאת שלטונות מיסוי מקרקעין בפס"ד אילן ובע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי, 12.9.2012 (להלן: "פס"ד טנדלר").

ההלכה קובעת שיש לבחון האם מדובר בחוזה שמטרתו היא בלתי חוקית (שאז, בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים, הוא בטל) או חוזה שמטרתו היא חוקית, אך הצדדים סיכמו לקיים אותו בצורה בלתי חוקית, הטפלה למטרה העיקרית של ההסכם, שבמקרה כזה על בית המשפט לשקול אם ובאיזה תנאים לקיים את ההסכם.

מאחר ובפסקי דין אילן וטנדלר דן בית המשפט העליון במקרים דומים למקרה שבפניי, להלן התייחסות מפורטת לשני פסקי הדין וההלכות אשר נקבעו בהם.

1. פס"ד אילן
   1. העובדות הרלוונטיות: הצדדים התקשרו בהסכם בו התחייב יוסף לוי (להלן: "המוכר") למכור למזל אילן (להלן: "הקונה") את זכויותיו בנכס מקרקעין. בית המשפט קבע כי הצדדים התכוונו שלא לדווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, אלא בחלוף שנתיים, שאז יהיה המוכר פטור מתשלום מס שבח. בית המשפט המחוזי ביטל את ההסכם בקבעו שמדובר בהסכם למראית עין והסכם בלתי חוקי.
   2. כב' השופט פוגלמן, קבע שמדובר בחוזה בלתי חוקי, אולם קבע כי מתקיימים תנאים אשר פורטו בפסיקה למתן צו כאמור בסעיף 31 לחוק החוזים- (1) מזל ביצעה חלק ממשי מחיוביה; (2) הצדדים יצרו הסכם שלם; (3) הפעולה הלא חוקית איננה מהווה את עיקר ההתקשרות וניתן לקיים אותה באופן חוקי; (4) ניתן לרפא את אי החוקיות על ידי חיוב הצדדים בתשלום מס שבח; (5) באשר לשיקול ההרתעה, ניתן לגרוע מהתמריץ להתקשר בעסקאות לא חוקיות שכן בסופו של דבר לא יהיה בהן כדי למנוע תשלום המס; (6) צדק בין הצדדים מחייב את ביצוע ההסכם.

לכן קבע כב' השופט פוגלמן שיש לקיים את העסקה, אך צדק יעשה בין הצדדים בכך שמזל תחויב בתשלום מס השבח, כך תושג מטרת ההסכם- שלוי יקבל את הסכום שסוכם נטו, תוך תשלום מס כדין על ידי מזל.

• 1. כב' השופט הנדל, אשר כאמור קבע שמדובר בחוזה שהוא גם בלתי חוקי וגם למראית עין, הצטרף לתוצאה של כב' השופט פוגלמן תוך שהוא קובע: "אולם, זאת מהטעם שיש לפרש את החוזה שלפנינו – בשל אופיו – כחוזה למראית עין וגם כחוזה בלתי חוקי. המסקנה לפיה יש לקיים את החוזה בתנאים שפורטו על ידי חברי נובעת מנסיבות המקרה, לרבות התנהגות הצדדים שהחלו לקיימו.".
  2. כב' השופט רובינשטיין הצטרף לתוצאה.

1. פס"ד טנדלר
   1. העובדות הרלוונטיות: המנוחה יעל הלוי ז"ל (להלן: "המוכרת"), אמה של גלית טנדלר (להלן: "טנדלר"), הייתה הבעלים של מגרש (להלן: "המגרש") אותו היא רצתה למכור, בסכום של 350,000 דולר, לדרור קוזניצקי (להלן: "הקונה"), אשר התכוון לבנות עליו בית מגורים. מאחר ומכירת מגרש חייבת במס שבח ואילו המוכרת הייתה זכאית לפטור ממס שבח אם הייתה מוכרת דירת מגורים, חתמו הצדדים על שני הסכמים על מנת להתחמק מתשלום מס שבח: ההסכם הראשון: בין המוכרת לבין חברת בנייה בבעלות אביו של הקונה, לבניית בית מגורים על המגרש בסכום של 150,000 דולר; ההסכם השני: נחתם באותו יום בין הקונה למוכרת אך נשא תאריך מאוחר יותר בו, להערכת הצדדים, הייתה אמורה הבנייה להסתיים. בהסכם השני מכרה המוכרת לקונה בית מגורים הבנוי על המגרש, בסכום של 500,000 דולר.

הבנייה התעכבה בשל עיכובים שונים הקשורים למוכרת. לאחר שהמוכרת נפטרה, רשם הקונה הערת אזהרה. הקונה הגיש תביעה למתן פס"ד הצהרתי שהוא זכאי לרכוש את המגרש בסכום של 350,000 דולר וטנדלר הגישה תביעה לביטול הערת האזהרה. בית המשפט המחוזי קבע שמדובר בהסכם בלתי חוקי, אך קבע שיש לאכוף את מכירת המגרש, תוך שהוא קובע שאין מקום שבית המשפט יהפוך שני הסכמי בלתי חוקיים להסכם חוקי עבור המגרש ולכן הוא ביטל את ההוראות הקשורות לבניית הבית וקבע שעל הצדדים להגיע למחיר מוסכם.

• 1. בית המשפט העליון קבע כי במקרה זה מדובר בחוזה בלתי חוקי:

"אינני נדרש במקרה דנן להכריע במחלוקת העיונית שנתגלעה בפסק הדין בעניין אילן. אומר בקצרה כי מערכת החוזים שיצרו הצדדים בענייננו אינה תואמת לאב-הטיפוס של חוזה למראית עין (סימולציה חלקית), שברגיל מורכב משני חוזים, האחד מוסווה והשני גלוי. במקרה דנן חתמו הצדדים על שני הסכמים – הסכם קבלנות לבניית בית והסכם מכר בית – ובשניהם נכלל מצג שווא כלפי רשויות המס. משכך, אין מדובר בחוזה למראית עין בעל סימולציה מלאה (שאין מאחוריו דבר) ואף לא חוזה בעל סימולציה חלקית "קלאסית". יש בכך לתמוך בסיווג החוזה שלפנינו כחוזה לא חוקי".

• 1. במקרה הספציפי קבע בית המשפט העליון שאין לקיים את ההסכם בעיקר משום שהקונה לא התחיל לקיים אותו ומשום שלא ניתן לאכוף את ההסכם כפי שהוא, שהוא השיקול המכריע. בית המשפט העליון הוסיף וקבע שכאשר הצדדים נוקבים בחוזה במחיר נמוך מהמוסכם ביניהם, ניתן לאכוף את ההסכם תוך ריפוי אי החוקיות:

"במקרה השכיח של חוזה לא חוקי הכרוך בהונאת רשויות המס, מדובר בחוזה שהצדדים נקבו בו מחיר נמוך מהמוסכם ביניהם, או שהצדדים לא דיווחו על העסקה במועד משיקולי מס, כמו המקרה שנדון בעניין אילן. במקרה כאמור, כל שנדרש הוא להורות על אכיפת החוזה תוך "ריפוי" אי החוקיות.".

1. בפס"ד טנדלר מפרט בית המשפט העליון רשימת שיקולים בבוא בית המשפט לקבוע אם יש להורות על קיום חוזה בלתי חוקי:

"א. התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות "מחזיק את מלוא טרפו בידו" – במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו .... הפסיקה פירשה תנאי זה באופן מצמצם כך שדי גם בקיום חלקי של חיוביו ...

ב. מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי - ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה ...

ג. בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.

ד. אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.

ה. אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, כאשר המבחן העיקרי לאגביות הוא כפול ומצטבר: כאשר הפעולה הבלתי חוקית לא מהווה את עיקר ההתקשרות אלא נוגעת לחלק הביצועי שלה; וכאשר הפעולה הבלתי חוקית אינה חיונית להתקשרות ויכולה להתקיים גם בלעדיה.

ו. מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מתוך החוזה מבלי לשנות בכך את החוזה שבו התקשרו הצדדים.

ז. אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה. עוד בהקשר זה ניתן לקחת בחשבון אם החוזה היה בתחום עיסוקו של אחד הצדדים בעוד הצד השני היה בגדר לקוח סתם או צד תמים שאינו מתמצא בנושא.

ח. התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.

ט. קיום החוזה לא יפגע בצד ג' תם לב, בכפוף לדיני העסקאות הנוגדות.

י. החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.

י"א. במקרה בו אי החוקיות היא של צד אחד בלבד, הצד התמים יהיה זכאי לסעדים הניתנים בגין הפרת חוזה, אף ללא הצורך בשיקול הדעת של בית המשפט כאמור בסעיף 31, ואילו על הצד האשם יחולו הוראות סעיף 31 לחוק, ושיקול דעתו של בית המשפט במתן הסעדים (כגון השבה) יהיה דומיננטי לגביו ...".

ובנוסף:

"... הכלל לפיו "אין חוטא יצא נשכר", קרי, שהצד להסכם הבלתי חוקי לא יהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה ...

הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה - כמו חוזה לביצוע שוד או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות - לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית (אינצדנטלית) לחוזה, כמו חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מהסכום האמיתי ...".

יישום ההלכה על המקרה שבפניי

1. השתכנעתי כי במקרה זה התקשרו הצדדים בהסכם מחייב, שאי החוקיות בו (הונאת שלטונות המס) היא טפלה למטרה העיקרית (מכירת החנות). לכן, השתכנעתי שיש לקיים את ההסכם תוך ריפוי אי החוקיות. להלן נימוקיי.
2. השתכנעתי כי העסקה בין הצדדים ממלאת את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, וכי אלמלא הניסיון להונות את שלטונות המס, החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה:
   1. הצדדים ניהלו מו"מ במשך תקופה ארוכה וסיכמו את תנאי העסקה תוך שהיו מפגש רצונות וגמירות דעת. זכה"ד השני מכיל את כל הנדרש לצורך עסקה במקרקעין והחנות זוהתה באופן ברור (למרות הטעות בגוש/חלקה) (עדות התובע, עמ' 34 ש' 33).
   2. העדים מטעם התובע אישרו שהתובע ראה בעסקה כמחייבת וכוונתו הייתה למכור את החנות לנתבעת (ראו: עדותו של יחיאל, עמ' 26 ש' 13 ואילך; עדותה של דינה, עמ' 31, ש' 13; עדותה של ציונה, עמ' 33, ש' 5).
   3. התובע אישר בעדותו שהוא התקשר עם הנתבעת בעסקה למכירת החנות בסכום של 861,000 ₪ בתוספת מע"מ (עמ' 16, ש' 24) וכי אם היה מקבל את ה- 450,000 ₪ בנוסף לסכום הרשום בזכה"ד השני, זכה"ד השני "בסדר" (עמ' 40, ש' 18).
   4. נוסח זכה"ד השני מלמד באופן ברור שהצדדים התכוונו להתקשר בעסקה ולא רק הצהרת כוונות. ראו סעיף 8ב': "מובהר בזה כי ז"ד זה מחייב כהסכם סופי וכן ז"ד זה לא יהיה ניתן לביטול מכל סיבה שהיא" וכן סעיף 9, בו התחייבו הצדדים לחתום על הסכם פורמאלי: "... בכל מקרה ז"ד זה מחייב כהסכם סופי וכן ז"ד זה לא יהיה ניתן לביטול מכל סיבה שהיא.".
3. במקרה הנוכחי, בדומה לפס"ד אילן, מתקיימים יסודות רבים המצדיקים את קיום ההסכם:
   1. בין הצדדים קיים הסכם הממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף ואלמלא הפסול בהסכם, היה ההסכם תקף וניתן לאכיפה.
   2. אי החוקיות היא אגבית למטרה העיקרית של ההסכם (מכירת הנכס) וניתן לקיים את ההסכם באופן חוקי. אי החוקיות נוגעת רק לניסיון להונות את שלטונות המס על ידי רישום מחיר נמוך מזה אשר סוכם, וניתן לרפא את אי החוקיות על ידי קיום ההסכם במחיר האמיתי, ותשלום מלוא המסים החלים על העסקה.
   3. התובע הוא הנהנה העיקרי מאי החוקיות. כתוצאה מהפחתת סכום התמורה, אמור היה התובע לשלם מס שבח בסכום מופחת באופן משמעותי (אמנם, הנתבעת הייתה אמורה לשלם מס רכישה בסכום נמוך יותר, אולם בטווח הארוך נזקיה גדולים מהרווח הקטן שנוצר לה עקב ההפחתה במס רכישה- כל שנה תהיה הנתבעת רשאית לנכות פחת בסכום מופחת ובמכירת הנכס הייתה הנתבעת משלמת מס שבח גבוה שהרי מס שבח משולם בהתאם להפרש בין מחיר הרכישה (בהפחתת הפחת) ומחיר המכירה).
   4. הצדדים קיימו חלק מהותי מחיוביהם על פי העסקה- הנתבעת שילמה לתובע סכום של 160,000 ₪ + מע"מ; התובע מסר לנתבעת את החזקה בנכס; והתובע פעל להסדיר את הרישום כנכס, על ידי הגשת ה"פ (שלום אשדוד) 140/09 אילוז נ' סויסה ואח', אם כי הניסיון לא צלח.
4. בנוסף לסיבות המצדיקות את קיום ההסכם, ביטול ההסכם יגרום לתוצאות לא רצויות:
   1. הצדדים לא ישלמו את המסים בגין עסקה בה התקשרו.
   2. ביטול ההסכם יגרום לכך שהחוטא (התובע) יצא נשכר. התובע, אשר חטא בהתקשרות בחוזה בלתי חוקי, מבקש להשתחרר מחוזה מחייב, תוך הסתמכות על ההתנהגות הבלתי מוסרית שלו.
   3. ביטול ההסכם לא יעשה צדק בין הצדדים- הנהנה העיקרי מביטול ההסכם הוא התובע, אשר ייהנה באופן בלעדי מעליית שווי הנכס.
   4. יוזם הניסיון להונות את שלטונות המס הוא התובע (עדותו של יחיאל, עמ' 28, ש' 18). אין זה סביר לאפשר לתובע להשתחרר מעסקה בשל אי החוקיות אותה הוא יזם.
5. זכה"ד השני משקף את הסכמות הצדדים, למעט סכום התמורה. הצדדים הסכימו שהנתבעת תוסיף ותשלם לתובע סכום נוסף בשחור, אולם הסכמה לא חוקית זו יש לבטל (למרות שהדבר אינו רלוונטי לתוצאה הסופית, אציין שהתובע לא שכנע אותי שהסכום הנוסף בשחור שסוכם הוא 450,000 ₪). יש לקבוע את התמורה בהתאם לסכום התמורה האמיתי שסוכם בין הצדדים, הוא הסכום אשר פורט בזכה"ד הראשון.

מצד שני, נוכח הזמן הרב שחלף מאז חתימת ההסכם ונוכח העובדה שהחזקה נמסרה לקונה, למרות שהיא שילמה רק כ- 19% מהתמורה, לא יעשה צדק בין הצדדים אם התמורה תשולם בסכום נומינלי. לכן, יש להוסיף לתמורה המוסכמת הצמדה וריבית כדין.

1. נוכח האמור, השתכנעתי שיש לדחות את התביעה לביטול העסקה בין הצדדים עקב אי חוקיות, ותנאי העסקה בין הצדדים הם כפי שנקבע בזכה"ד השני, תוך תיקון סכום התמורה ל- 861,000 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הצמדה וריבית כדין ממועד חתימת זכה"ד השני ועד התשלום בפועל.
2. אותה תוצאה הייתה מתקבלת גם אם ההסכם היה מסווג כחוזה בלתי חוקי וחוזה למראית עין, כפי שקבע כב' השופט הנדל בפס"ד אילן. במקרה כזה, יש לבטל את החוזה הגלוי- זכה"ד השני עם התמורה הנמוכה, ולקיים את החוזה הנסתר- זכה"ד השני, עם התמורה האמיתית אשר סוכמה בין הצדדים.

יתר טענות התובע לביטול ההסכם

1. בכתב התביעה טען התובע- "התובע יטען כי יש לראות את זיכרון הדברים שנעשה בינו לבין הנתבעת (בין הראשון ובין השני) כבטל ו/או להצהיר על ביטולו כדין, וזאת בשל הטעיה של הנתבעת ו/או הפרה יסודית על ידי הנתבעת ו/או טעות משותפת ביחס לזהות הנכס והזכויות בנכס שיש בה כדי לאיין את זיכרון הדברים ו/או אי חוקיות שיש בה כדי להביא לבטלות העסקה ו/או חוסר תום לב מצד הנתבעת." (סעיף 28 לכתב התביעה).

בסיכומיו זנח התובע את הטענות לבטלות העסקה, מלבד הטענה לאי חוקיות, ובצדק טען: "הליבה של הסיפור פה זה האם היה או לא היה שחור (הכוונה אם סיכמו הצדדים על תשלום סכום נוסף בשחור, ע.כ.). האם היה סיכום על שחור או לא" (עמ' 80, ש' 20) וכי: "לגבי הסעד שביקשנו, ביקשנו להצהיר על בטלות, אני מפנה את בית המשפט לסעיף 28 לכתב התביעה להצהיר שזיכרון הדברים שנעשה בין התובע לנתבעת. לפי סעיף 30 חוזה בלתי חוקי הוא בטל." (עמ' 82, עמ' 23).

1. גם אם לא היה התובע מוותר על הטענות לביטול העסקה (מלבד הטענה לאי חוקיות), יש לדחות אותן:
   1. הטענה להטעיה על ידי הנתבעת: לטענת התובע, הנתבעת הטעתה אותו בכך שלא עדכנה אותו בבעיות הקיימות בהסדרת רישום הזכויות בנכס.

אין לי ספק שהתובע ידע שקיימות בעיות בהסדרת רישום הנכס (ראו עדותו של התובע, עמ' 35, ש' 3, 16, 22 ו- 26). התובע רכש את הנכס שנים רבות לפני העסקה והעיד שבמשך כ- 20 שנה לא הצליח להסדיר את הרישום: "... מכיוון שאני במשך 20 שנה, אני והשותפים שלי שקנינו מנסים לרשום ולא מצליחים ..." (עמ' 35, ש' 31). יותר מכך, התובע העיד שהוא התעלם מהתקופה שנקבעה בזיכרונות הדברים להסדרת הרישום משום שהיא לא ישימה (עמ' 36, ש' 3 ו- 8) והוא אפילו לא ניסה להסדיר את הרישום (עמ' 36, ש' 8).

בנוסף, התובע לא ביטל את ההסכם תוך זמן סביר לאחר שנודעה לו, לכאורה, עילת ההטעייה (ס' 20 לחוק החוזים).

• 1. הפרה יסודית על ידי הנתבעת: התובע לא הוכיח שהנתבעת הפרה את הסכם המכר. הנתבעת שילמה לתובע סכום של 160,000 ₪ בתוספת מע"מ. בהתאם לתנאי העסקה, לא היה עליה לשלם לתובע סכום מעבר לסכום זה.

היה וטענת התובע היא שההפרה היא בכך שהנתבעת לא שילמה לו את הסכום הנוסף בשחור- גם אם נכונה טענת התובע שהנתבעת לא שילמה את הסכום הנוסף בשחור במועד לו התחייבה, אין זה ראוי שבית המשפט ייתן סעד לתובע אשר מבסס עילת תביעה על התנהלותו הלא חוקית והלא מוסרית וכן, התחייבות הנתבעת לשלם לתובע סכום נוסף בשחור בטלה עקב אי חוקיות.

אעיר שהתובע לא הוכיח מה הסכום הנוסף אשר סוכם ומה המועד שנקבע לתשלומו, אולם אין לכך חשיבות נוכח האמור לעיל.

• 1. טעות משותפת ביחס לזהות הנכס והזכויות בנכס: גם אם כטענת התובע נרשמו בזכה"ד השני גוש וחלקה לא נכונים, לצדדים היה ברור ביחס לאיזה נכס הם התקשרו (עדות התובע, עמ' 34 ש' 33).
  2. חוסר תום לב מצד הנתבעת: התובע לא הוכיח שהנתבעת התנהלה בחוסר תום לב.

הערות לסיום

1. אין להמעיט בחומרת התנהלותם של הצדדים וניסיונם להונות את שלטונות המס. יש לקוות שתיקון סכום התמורה וחיובם של הצדדים לשלם את המס הנכון על העסקה (וככל הנראה חיובם בריביות וקנסות על ידי שלטונות המס) יתקן את המעוות וישמש כגורם מרתיע מניסיונות להונות את שלטונות המס.
2. מעדויות הצדדים עולה כי התובע טרם הסדיר את רישום הזכויות על שמו. מאחר והנתבעת לא תבעה מהתובע כספים בהליך הנוכחי, אין צורך לדון בשאלה אם הדבר מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים, אם לאו (ראו בעניין זה טענות התובע כי הנתבעת ידעה על הקושי ברישום, סעיפים 24 ו- 25 לסיכומי התשובה של התובע וכן הוראות סעיף 7 לזכה"ד השני המסדיר, לכאורה, את הסנקציה במקרה והתובע לא יסדיר את הרישום במועד שנקבע).

מוצע לצדדים לנסות להסדיר את סיום העסקה בהסכמה, דבר אשר יחסוך להם את העלויות הרבות שיהיו כרוכות בניהול הליכים נוספים.

התוצאה

1. אני דוחה את התביעה להצהיר כי העסקה בין הצדדים בטלה, אך מקבל את התביעה באופן חלקי, במובן זה שהעסקה בה התקשרו הצדדים היא כפי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים ביום 4.9.2009, למעט התמורה הנקובה בסעיף 5, אותה יש לתקן לסכום של 861,000 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הצמדה וריבית כדין בהתאם לסעיף 4 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, מיום 4.9.2009 ועד לתשלום בפועל.

להסרת ספק מובהר כי העסקה חלה על זכויות התובע בחנות המצויה ברח' כנרת 51, אשדוד, המהווה, לטענת התובע, חלק מחלקה 459 בגוש 2193.

1. נוכח התוצאה הנ"ל והתנהלות הצדדים, אין צו להוצאות.
2. המזכירות תעביר את פסק הדין ללשכת מיסוי מקרקעין רחובות, על מנת שתמסה את העסקה על פי דין.

54678313המזכירות תשלח עותק לצדדים.

ניתן היום, כ"ח אדר ב תשע"ד, 30 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.