רקע עובדתי

1. הנתבעת – התובעת שכנגד, נכסי פישמן בע"מ (להלן : "פישמן") היא חברת נדל"ן, אשר בין היתר היה בבעלותה בניין ברח' מונטיפיורי 27 תל אביב, הידוע כגוש 6937 חלקה 27 (להלן : "הבניין"). ביום 3.12.2007 חתמה פישמן עם RDB, שירותי מזון וייעוץ קולינרי בע"מ (להלן : "RDB") על חוזה לפיו היא השכירה את קומת הקרקע בבניין, בשטח של 273 מ"ר ברוטו כמתואר בתשריט המצורף, לצורך ניהול מסעדה למשך 5 שנים החל מיום 1.12.2007 ועד 30.11.2012. (נספח ג' לתצהיר בני כלסי). RDB לא עמדה בהתחייבויותיה על פי החוזה ובסופו של דבר נאלצה לסגור את המסעדה ולפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות ב 24.10.2008. (פרוט' מיום 24.12.2012 עמ' 20 ש' 25).

2. ביום 7.12.2008 חתמו התובעת – הנתבעת שכנגד, פושקין ניהול מסעדות בע"מ (להלן : "פושקין") ופישמן על חוזה שכירות לפיו פושקין שכרה את קומת הקרקע בשטח של 273 מ"ר ברוטו וכן חלק מקומת המרתף של הבניין בשטח של כ – 72 מ"ר כמתואר בתשריט המצורף לחוזה, לצורך ניהול מסעדה במקום. (להלן : "החוזה", נספח ב' לתצהיר בני כלסי להלן : "המושכר").

3. על פי האמור בתביעת פושקין, פישמן הייתה מודעת לרצונה של פושקין לשכור את המושכר על "חורבות"RDB , ועל רקע האמור לעיל, ניהלה עימה משא ומתן שלא בתום לב, תוך הצגת מצגי שווא, וניצול מצוקתה של פושקין אשר גרמו לחתימתה על החוזה ולהוצאות כספים אותם היא תובעת בתביעה שלפניי.

4. פישמן הכחישה את טענותיה של פושקין. לשיטתה טענותיה של פושקין חסרות בסיס עובדתי ומשפטי. פושקין הכירה את המושכר ואת אפשרויות השימוש בו ולאחר שנוהל משא ומתן בין הצדדים, חתמה על החוזה.

5. פישמן גם הגישה תביעה שכנגד, בגין חובותיה של RDB בהתאם להתחייבות פושקין על פי נספח א' לחוזה. בנוסף לכך תבעה מפושקין דמי ביטוח ודמי שכירות עבור חודשים ספטמבר – נובמבר 2010.

פושקין הכחישה את הסכומים הנתבעים ביחס לחובותיה של RDB וטענה גם שאיננה חייבת דמי שכירות עבור חודשים ספטמבר – נובמבר 2010, שכן פישמן מכרה את הבניין בספטמבר 2010. בנוסף לכך נטען שפישמן לא הפנתה כל דרישה ביחס לחובות הנטענים ושלל טענותיה הועלו לראשונה במסגרת התביעה שכנגד , שהוגשה כמשקל לתביעה העיקרית.

התקשרות הצדדים בחוזה – כללי

6. ניסים דג'לדטי (להלן : "דג'לדטי") מנהל בפושקין שפך אור על הרקע לחתימת הצדדים על החוזה. על פי עדותו, המשקיע הפיננסי ואחד מבעלי המניות ב- RDB אלכסיי זכרנקו (להלן : "זכרנקו") היה בזמנים הרלבנטיים לתביעה גם בעל מניות בפושקין. בין בעלי המניות ב RDB (זכרנקו ורונן דוברת) פרצה מחלוקת כספית, אשר גרמה להתמוטטותה של RDB. (נספחים ב' ג' לתצהיר דג'לדטי). על רקע האמור לעיל, ומתוך רצון להציל את השקעתו של זכרנקו במסעדה, הוקמה חברה חדשה – היא פושקין. (פרוט' מיום 24.12.2012 עמ' 20 ש' 20).

7. דג'לדטי אשר ניהל את המשא ומתן מטעם פושקין, אישר בחקירתו הנגדית שלמד כלכלה ומנהל עסקים, שבמהלך המשא ומתן הוחלפו מספר טיוטות, נכחו עורכי דין מטעם שני הצדדים, ולאחר שהתייעץ עם בא כוחו וקרא את החוזה, חתם עליו מטעם פושקין. (פרוט' מיום 24.12.2012. עמ' 27 ש' 7-10), גם אמיר דנאי, עורך הדין של פישמן, אישר את נוכחות עורכי הדין מטעם שני הצדדים והחלפת הטיוטות עד לחתימת הצדדים על החוזה. (פרוט' מיום 13.1.2013 עמ' 57 ש' 1-6).

8. נקודת המוצא היא הסכמת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בחוזה, כאשר הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם. צדדים לחוזה אמנם רשאים להתנות עליו, או לשנות הוראה מהוראותיו והדבר יכול שילמד מהתנהגותם, אך לא בנקל ימהר בית המשפט לקבוע שהצדדים התכוונו לסטות מהוראות החוזה. מסקנה שהוראת החוזה שונתה או בוטלה צריך שתושתת על בסיס מוצק וברור.

(ע"א ת.א. 1297/97 קרסטני משה נ' אור אסתר תק-מח 2002 (2), 3838, ע"א 4956/90 פז-גז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מ"ו(4), 35,40, ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ מ"ז (2) 519).

בענייננו מדובר בחוזה שהוראותיו ברורות, בהירות וחד משמעיות אשר אינן מצריכות פרשנות כלשהי.

9. ההנחה היא שבמהלך משא ומתן כל אחד מן הצדדים חייב לדאוג לאינטרסים שלו, אך עליו לעשות זאת באופן הוגן. (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, נ"ו(3), 289). דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון, אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים של עצמו. (ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, ל"ב(1) 231).

מכאן גם משתמעת המסקנה שצד לחוזה שלא גילה לצד השני פרטים על סמך הנחה סבירה שהצד השני יכול היה לגלותם בעצמו איננו נחשב כמי שהטעה אותו. (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4), 533).

10. אקדים את המאוחר ואומר שפושקין לא הוכיחה שפישמן ניהלה עמה משא ומתן שלא בתום לב, תוך הצגת מצגי שווא . טענת העושק נטענה בעלמא. הכול כפי שיפורט בהמשך.

קומת המרתף - שטחו

11. על פי עדות דג'לדטי מהתשריט אשר צורף לחוזה, עולה ששטח המרתף הוא 59 מ"ר ולא 72 מ"ר כאמור בחוזה. דג'לדטי פנה לכלסי, מנהל הנכסים של פישמן (להלן : "כלסי") וזה האחרון הסכים לזכות את פושקין בדמי השכירות הנובעים מהפרש השטח. בדיעבד הסתבר שמדובר בהבטחת שווא.

12. כלסי העיד כי נושא השכרת שטח המרתף ותשלום דמי השכירות עבורו עלו מפורשות במהלך המשא ומתן. פישמן הבהירה לפושקין שמחמת טעות לא גבתה מ RDB דמי שכירות בגין השימוש במרתף. הצדדים ניהלו משא ומתן בעניין זה ובסופו של דבר הגיעו להסכמה לפיה לא ישולמו דמי שכירות בגין השימוש במרתף בשנה הראשונה, החל מהשנה השנייה ולמשך שנתיים נוספות ישולמו דמי שכירות מופחתים בסך של 5,700 ₪ לחודש ולאחר מכן סך של 6,100 ₪ לחודש. הסכמת הצדדים באשר לשטח המרתף התבססה על ספר הנכס ומדידות של מודד מקצועי. התשריט מתייחס לשטח נטו של 59.85 מ"ר בעוד ששטח הברוטו של המרתף כפי שעולה מעמ' 3, ועמ' 7 לספר הנכס, נספח י' לתצהיר כלסי, עומד על כ – 72 מ"ר. (פרוט' מיום 9.9.2013 עמ' 70 ש' 6-8).

13. הצדדים הסכימו ששטח המרתף הוא 72 מ"ר. החוזה הפנה לתשריט, ועל דג'לדטי הייתה מוטלת החובה לבדוק ולאמת את הרשום בו. לא הוכח שפישמן הטעתה את פושקין בעניין זה, ואף לא הוכח שפישמן הסכימה שמדובר בטעות והתחייבה לפצות את פושקין בהפרש. לגופו של עניין, אני מאמצת את עדותו של כלסי הנסמכת על מדידות של מודד מקצועי ומתיישבת עם הרשום בספר הנכס, מהן ניתן להסיק את הקביעה המצוינת בחוזה.

גז ראדון

14. דג'לדטי העיד שעם תחילת השיפוצים במסעדה, הסתבר שבמרתף ישנה נביעה חזקה של גז ראדון. דג'לדטי פנה לכלסי והוא הבטיח לו לטפל בבעיה לרבות החזר העלויות הכרוכות בכך. גם מהבטחה זו התנער כלסי ובחוסר ברירה נאלצה פושקין לבצע התאמות ופתיחת אוורור מיוחד, כולל התקנת ארובה ומדחסים. בנוסף לכך נאלצה פושקין להתאים את המרתף, המהווה חלק אינטגרלי מהמושכר , לדרישות העירייה על מנת לקבל רישיון.

סך כל השקעת פושקין במרתף מסתכמת ב- 230,000 ₪. (נספח ט' לתצהיר דג'לדטי).

15. כלסי העיד בחקירתו הראשית והנגדית שלא הוצגה ראיה ממנה ניתן להסיק, כי במרתף יש נביעה של גז ראדון. המושכר הושכר as is, פושקין הצהירה שבדקה אותו, את סביבתו, ואת השימושים המותרים בו על פי דין. (סעיף 10 לחוזה). פושקין הייתה מודעת לשימוש שניתן לעשות במרתף, שכן נכנסה בנעליה של RDB, ובאם לא הייתה מודעת לשימושים המותרים על פי החוק, הייתה צריכה לבדוק אותם בטרם התקשרה בחוזה. פישמן לא נתנה את אישורה לביצוע עבודות בנייה במרתף, לרבות הצבת ציוד חדש ודרישות העירייה הינן תוצאה ישירה של השיפוץ שביצעה פושקין ואשר עליה לשאת בו כאמור בחוזה.

16. פושקין לא הציגה בדל של ראייה המלמדת על קיומו של גז ראדון במרתף. כלסי אמנם אישר בחקירתו הנגדית, שדג'לדטי התלונן בפניו בעניין זה, אך אין בתלונה בפני עצמה כדי להוות הוכחה מספקת לקיומו של הגז.

על פי החוזה פושקין הצהירה שבדקה את המושכר ואת אפשרויות השימוש בו, וכי היא תהיה אחראית באופן בלעדי לקבלת רישיון (סעיף 11 לחוזה). פושקין גם התחייבה שבמידה ותבצע התאמה, שינוי או השקעה במושכר, לא תוכל לגבות החזר מפישמן (סעיף 9 לחוזה). לא הוכח שפישמן הטעתה את פושקין באשר לשימושים שניתן לעשות במרתף, ואף לא הוכח שפישמן הסכימה לחזור בה מהוראות החוזה בדבר כיסוי ההשקעה, אשר חלה כאמור על פושקין. אפילו ואקבל את גרסתו של דג'דלטי כי לא ביקר במושכר בתקופת RDB, עדיין הייתה מוטלת עליו החובה לבדוק את אפשרויות השימוש במרתף ולטפל בהסדרת הרישיון, על מנת לנהל במקום עסק של מסעדה. פושקין חתמה על החוזה מבלי לערוך בירור אלמנטרי על סמך מידע שהיה נגיש לה ומשלא עשתה דבר וחצי דבר בעניין זה, אין לה אלא להלין על עצמה והיא איננה זכאית להחזר ההשקעה.

אזור הישיבה החיצוני - שטחו

17. על פי עדותו של דג'לטי, פישמן גבתה דמי שכירות גם עבור אזור הישיבה החיצוני. אזור זה הוגדר וסומן בלורד שחור בתסריט, אשר צורף כנספח א' לחוזה. מדובר בשטח ישיבה של 42 מ"ר (כפי שעולה מתרשים המבנה המתייחס לשטח של קומת הקרקע 241.76 מ"ר, נספח י' לתצהיר דג'לדטי וכתב האישום המתייחס לסגירת השטח של החצר בשטח של 33 מ"ר, נספח י"ג לתצהיר דג'לדטי). פושקין לקחה בחשבון שאזור זה, אשר לטענתה מהווה חלק אינטגרלי מהמסעדה, יהווה אזור המתנה והסעדה ובהתאם לכך השקיעה באזור את מיטב כספה על מנת להפכו לאטרקטיבי. השקעתה של פושקין מסתכמת ב – 172,547 ₪ (סגירת מרפסת החורף, ניתוק האדניות הקיימות בקיר, ביצוע עבודות טיח, הריסה, צבע, חשמל, תאורה ודלת דקורטיבית), בנוסף לכך פושקין התקינה דק במבואה למסעדה בסך של 107,575 ₪, ורכשה ציוד גן יוקרתי בשווי של 64,972 ₪ (נספח י"א לתצהיר דג'לטי).

לתדהמתה של פושקין כשבועיים לאחר תחילת השימוש באזור הישיבה החיצוני, עיריית תל אביב הורתה לה לפנותו, שכן לשיטתה מדובר בשטח פינוי ליציאת חירום, ומעבר לדיירי הבניין. גם בקשתה של פושקין להציב כסאות ושולחנות במקום סורבה. נגד פושקין הוגש כתב אישום ובסופו של דבר הוצא נגדה צו הריסה והשקעתה ירדה לטמיון. (נספחים י"ג, י"ד לתצהיר דג'לדטי).

18. כלסי העיד שעל פי התסריט, אשר צורף לחוזה, עולה בבירור שאזור הישיבה החיצוני איננו מהווה חלק משטח המושכר ובגין שטח זה לא שילמה פושקין דמי שכירות. (עמ' 3,8 לנספח י' לתצהיר כלסי, כולל תרשים של המבנה המתייחס לשטח ברוטו של 272 מ"ר כרשום בחוזה ושטח נטו 255.42 מ"ר). פישמן אמנם הסכימה לאפשר שימוש מוגבל בחצר ואף לא התנגדה להצבת מטלטלין, אך הכול כפוף לקבלת רישיון. (סע' 6.2, 11.1, 11.2), אשר היה באחריות פושקין. פישמן מעולם לא נתנה את הסכמתה לביצוע עבודות בשטח החיצוני כנדרש על פי סעיף 12 לחוזה ונוכח מחדלה של פושקין הוגש נגדה ונגד פישמן כתב אישום וצו הריסה בשל בניה בשטח ללא היתר.

19. לא מצאתי לסמוך על הנתון המופיע בכתב האישום לגבי שטח אזור הישיבה החיצוני (42 מ"ר) ולפיו לגבש מסקנה שאזור זה מהווה חלק מן המושכר.

הצדדים הסתמכו על התשריט שצורף לחוזה (ואשר הוגש במקור במהלך הדיון), ממנו עולה בבירור שהצדדים מצאו לנכון לעשות אבחנה בין שטח המושכר, אשר סומן בצהוב ושטח אזור הישיבה החיצוני, אשר סומן באדום. לו שטח אזור הישיבה החיצוני היה חלק מן המושכר, סביר בעיני שלא היה מקום לסמנו בצבע שונה. יתרה מזו; סעיף 6.2 לחוזה קובע שפושקין לא תהיה רשאית להציב או להוציא מטלטלין ו/או פרטי ריהוט מחוץ לשטח המושכר, למעט בשטח המסומן באדום. דהיינו הצדדים הסכימו שהשטח המסומן באדום הוא מחוץ לשטח המושכר, אלא שלפושקין ניתנה האפשרות להשתמש בשטח זה כפוף לתנאים האחרים הקבועים בחוזה ובעיקר חובתה של פושקין לטפל בנושא הסדרת הרישיון. הצדדים גם הסכימו כאמור בסעיף 6.2 שפושקין לא תוכל לעשות שימוש בשטחים שמחוץ לשטח המושכר למעט מעבר.

חובתה של פושקין, אשר הצהירה שבדקה את המושכר והשימושים המותרים בו על פי דין, היה לערוך בירור בעירייה על מנת לוודא שניתן לקבל היתר ביחס לשטח זה. לפושקין לא היה כל קושי לפנות לעירייה בטרם התקשרה בחוזה. מדובר במידע זמין ונגיש אשר משום מה בחרה פושקין שלא לעשות בו שימוש. פושקין הסתמכה על מראה עיניים, (במקום הייתה כבר פרגולה שנבנתה על ידי RDB). אך בכך לא שגי שכן הוראות החוזה מכילות עליה אחריות מוחלטת בכל הנוגע לקבלת רישיון מול הרשות המוסמכת. לא הוכח שפושקין פנתה לפישמן בעניין הרישיון המתייחס לאזור הישיבה החיצוני ופישמן הטעתה אותה באופן כלשהו. פושקין אשר ככל הנראה הייתה נתונה בלוח זמנים דחוק לקחה על עצמה סיכון כאשר נכנסה להשקעה כה גדולה בטרם ערכה בירור לגבי השימוש שניתן היה לעשות באזור הישיבה החיצוני. סביר בעיניי שפישמן הייתה מוכנה לשתף פעולה עם פושקין בעניין זה, הכל לפי תנאי החוזה, אך משפושקין בחרה להכנס להשקעה בטרם ערכה בירור אלמנטרי, אין לה אלא להלין על עצמה והיא איננה זכאית להחזר השקעתה.

תשלומי ארנונה

20. דג'לדטי העיד שפישמן מסרה דיווח שגוי לעירייה ועל כן חויבה בתשלומי ארנונה אשר אינם תואמים את שטח המושכר. (332 מ"ר בעוד שהחיוב הוא על פי שטח של 485 מ"ר, נספח ט"ו לתצהיר דג'לדטי). פושקין פנתה לעירייה אך פניותיה הושבו ריקם, שכן לטענתה החישוב מבוסס על נתונים שסיפקה פישמן. היות ופישמן היא זו שמסרה דיווח שגוי לעירייה, עליה לשאת בחיוב דמי הארנונה העודפים.

21. על פי עדותו של כלסי, על פושקין לשאת בתשלום הארנונה (סעיף 18.3 לחוזה). פישמן הודיעה לעירייה שפושקין נכנסה בנעליה של RDB (נספח י"ב לתצהיר כלסי). העירייה עשתה את בדיקותיה ובהתאם לשיקול דעתה חייבה את פושקין בארנונה, על קביעת העירייה יכלה פושקין להגיש השגה. מכל מקום, ייתכן שהחיוב נובע מעבודות בנייה שבוצעו מחוץ לשטח המושכר. (שטח מרפסת החורף שסגרה פושקין והשטח בחצר, הם המזגנים).

22. גם בעניין זה אני דוחה את טענת פושקין. חובת תשלום הארנונה חלה על פי החוזה על פושקין, אשר יכלה להגיש השגה על קביעת העירייה. לא רק שלא הוכח שפישמן מסרה דיווח כוזב לעירייה, הוכח שפישמן דיווחה לעירייה שפושקין נכנסה בנעליה של RDB. באם מסיבה כלשהי העיריה מצאה לחייב את פושקין בארנונה בגין שטח גדול יותר, יכלה פושקין לברר מניין צץ החיוב. משלא הוכח שידה של פישמן בחיוב ביתר של הארנונה, אני דוחה את התביעה גם ביחס לראש נזק זה.

נזקי חשמל

23. על פי עדותו של דג'לטי, ביום 27.6.2009, בערך בשעה 18:00 נגרמה לפתע הפסקת חשמל במושכר. כאשר עובדי פושקין ניסו לחדש את אספקת החשמל, נשמעו קולות נפץ ונוצר הבזק. צוות מחברת אל-מור הוזעק למקום כדי להתגבר על התקלה וחשמלאי החברה קבע, כי לא קיימת אספקה של קו אפס בכבל המחבר בין המפסק הראשי הנמצא בלוח הראשי של פושקין לבין המסעדה. למעשה לא היה חיבור אפס ולא הייתה כל הרקה ולכן היה צורך בכבל הארקה חדש. בדיעבד הסתבר, כי התקרית נוצרה עקב מגע רופף במתקן החשמל הפרטי המצוי במושכר והשייך לפישמן. פישמן התרשלה בכך שלא ביצעה בדיקות תקופתיות, ועל כן נמצאו מגעים רופפים בתלת פאזי וחוסר בקו אפס ובהארקה. בזמן קבלת המושכר, מערכת החשמל עבדה (דוחות מיום 28.5.2008, 24.6.2008, נספח י"ט לתצהיר דג'לדטי) ומשלא בוצע שינוי בלוח החשמל של המסעדה, הרי שעל פישמן לפצות את פושקין בגין נזקיה כאמור בסעיף 13 לחוזה. נזקיה של פושקין (מזגנים, מדחסים, מקררים ציוד אלקטרוני, מחשבים וגוף תאורה, מנורות, מערכת הגברה), ומזון שנזרק מסתכמים בסך 76,418 ₪. (נספח י"ח לתצהיר דג'לדטי). פושקין פנתה למבוטחת שלה אך זו דחתה את דרישתה. אב הבית עזרא מוצפי (להלן : "מוצפי") אישר שביום 29.6.2009 פנה איש התחזוקה של פושקין ודיווח כי הייתה תקלה במערכת החשמל וכי הזמין את חברת אל-מור שתיקנה את התקלה.

24. פישמן הסתמכה על חוות דעתו (להלן : "חוות הדעת") של מהנדס החשמל יעקב רוגובסקי (להלן : "רוגובסקי"), אשר בדק את התקלה וטיפל בתיקונה. על פי חוות הדעת מדובר בתקלה שנבעה מהעדר קו האפס בכבל המחבר בין המפסק הראשי שמקבל חשמל מחברת החשמל, ובין לוח החשמל של המסעדה שנמצא בתוכה. המסעדה מקבלת חשמל ישירות מחברת החשמל דרך הכבל.

בבדיקה ויזואלית של הכבל המחובר בצד אחד למפסק של חברת החשמל ומצד שני למסעדה, נמצא שהם שונים בצבעם של הגידים והכיסוי החיצוני, דבר המלמד באופן חד משמעי שישנו חיבור במקום כלשהו בין שניים או יותר כבלים חשמליים לצורך הארכת הכבל המספק חשמל.

מסקנתו של המומחה היא שסביר להניח שהתקלה נבעה מחיבורים חדשים שביצעה פושקין במערכת החשמל ובכבל המוליך חשמל מהמפסק הראשי למסעדה.

25 בחקירתו הנגדית חזר רוגובסקי על ההסבר המפורט בחוות הדעת, והוסיף שלא ניתן לקבוע בוודאות את סיבת התקלה, אם כי סביר שהיא נובעת מהזזה של לוח החשמל על ידי פושקין. (פרוט' מיום 13.1.2013 עמ' 45,44).

26. אמנם לא הוצגה חוות דעת נגדית מטעם פושקין, אך איני יכולה להסיק את המסקנה שפישמן מכוונת אליה על סמך חוות הדעת וחקירתו הנגדית של רוגובסקי. פישמן לא הוכיחה את טענתה שלוח החשמל הוזז על ידי פושקין או על ידי RDB. בביקור שנערך ב – 27.6.2009, רוגובסקי איננו מעלה את האפשרות שהתקלה נובעת מהזזת לוח החשמל, (נספח י"ז לתצהיר דג'לדטי). גם חודשיים לאחר מכן, מועד מתן חוות הדעת אפשרות זו לא הועלתה. רוגובסקי אישר שלא ראה שהלוח הוזז, אלא שמע זאת מנציגים של חברת אל-מור, אשר פישמן נמנעה מזימונם, דבר הרובץ לחובתה. (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר נ' מתתיהו, פ"ד מ"ה(4), 651). לכל האמור לעיל, יש להוסיף את העובדה שאף במהלך חקירתו הנגדית אישר רוגובסקי שאין באפשרותו לומר בוודאות מה הסיבה לתקלה.

מנגד פושקין הציגה דו"ח ממנו עולה שבזמן כניסתה למושכר לוח החשמל היה תקין (נספח י"ז לתצהיר דג'לדטי), ומשלא הוצגה ראייה אחרת, ולא הוכח בשום צורה שהיא (על אף עבודות השיפוץ שנעשו במקום) שלוח החשמל הוזז ממקומו, על פישמן כבעלים של המושכר לפצות את פושקין בגין נזקיה בהתאם להתחייבותה על פי החוזה. פישמן חקרה את פושקין רק ביחס לשתי קבלות לגביהן דג'דלטי נתן הסבר לסכומים המופיעים בהם. (פרוט' מיום 24.12.2012 עמ' 33 ש' 4-6).

על כן אני מחייבת את פישמן לשלם לפושקין סך של 76,418 ₪. (כמפורט בנספחים ט"ז-י"ח לתצהיר כלסי).

נזקים למערכת הביוב

27 על פי עדותו של דג'לטי, ביום 17.9.2009, נסתם בור הביוב המרכזי של הבניין בו מצוי המושכר. מאחר והמסעדה שוכנת בקומת הקרקע, ובקומת המרתף, נאלצה פושקין להזמין איש מקצוע מטעמה שיטפל בסתימת בור הביוב בהקדם האפשרי על מנת למנוע הצפת הביוב ופתיחת המסעדה. עלות פתיחת הבור כולל מע"מ 4,660 ₪ ועל פישמן להשיב לפושקין את הסכום שהוצא (נספח כ''ב לתצהיר של דג'לטי) .

28. מוצפי, העיד שפושקין לא דיווחה על התקלה בזמן אמת ועל כן לא טופלה כדבעי. בכל מקרה עלות הזמנת ביובית היא 400 ₪. כך גם העיד כלסי.

29. סביר בעיני שפושקין רצתה לפתור מהר ככל האפשר את סתימת בור הביוב, וזאת על מנת למנוע הצפה ולאפשר שימוש במסעדה. פושקין צירפה חשבונית תיקון ועל פישמן לשאת בהוצאה זו על פי החוזה. פישמן לא הוכיחה שהסכום מופרז ביחס לביצוע העבודה ועל כן אני מחייבת אותה לשלם לפושקין סך של 4,660 ₪.

התביעה שכנגד - כללי

30. בשל חובות פושקין בדמי שכירות על פי החוזה, הגישה פישמן תביעה לפינוי פושקין. (ת"א 167489/09). במסגרת ניהול ההליך, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה פושקין תשלם לפישמן על חשבון דמי השכירות 291,000 ₪ (כולל מע"מ), המהווים 75% מהחוב עד ליום 26.11.2009. כמו כן נקבע שעד אותו מועד תפקיד פושקין בידי עו"ד זהבי בנאמנות 227,000₪, המהווים 25% מהחוב. (להלן : "הנאמן"). הסכום של 227,000 ₪ הינו על חשבון "הפרש דמי השכירות וחוב RDB". (נספח ה לתצהיר כלסי). הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין.

פושקין לא קיימה את הוראות פסק הדין, שכן לא הפקידה בידי הנאמן את הסכום הנקוב ואף לא העבירה לפישמן ישירות את הסכומים שהתחייבה בהם ועל כן פישמן נאלצה להגיש נגד פושקין תביעת פינוי נוספת. (נספח ו' לתצהיר כלסי). בדיון שהתקיים ביום 14.6.2010, הגיעו הצדדים להסכמה נוספת לפיה פושקין תשלם לפישמן 295,000 ₪, על חשבון החוב, תופקד המחאה בנקאית הנמצאת בידי הנאמן על סך 100,000 דולר, בחשבון נאמנות שיפתח הנאמן לטובת פישמן. גם הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין. (נספח ז' לתצהיר כלסי). היות ופושקין לא הסכימה להמיר את ההמחאה הבנקאית לשקלים, נאלצה פישמן להגיש תביעה על פי פקודת ביזיון בית המשפט. (נספח ח' לתצהיר כלסי), כב' השופט מור קבע בהחלטתו שהסכום שהופקד בחשבון הנאמנות יומר לשקלים (נספח י"ד לתצהיר כלסי). גובה ההמחאה הבנקאית בעת ההמרה עמד על 355,473 ₪ סכום זה הופקד אצל הנאמן. בנוסף הופקד ביום 12.12.2010, סך נוסף של 49,678 ₪. (נספח ט"ז לתצהיר כלסי).

חובות RDB

31 לטענת פישמן, על פי נספח א' לחוזה, פושקין לקחה על עצמה את חובות RDB "עד ליום תחילת השכירות על פי הסכם זה", קרי : דצמבר 2008. חובה של RDB בגין דמי שכירות (ובניכוי מה ששולם) עומד על סך 77,546 ₪. כפי שמפורט גם בכרטסת (נספח י"ג לתצהיר כלסי). על הסכום הנ"ל יש להוסיף ריבית חריגה כאמור בחוזה, העומדת על סך 47,630 ₪ כך שסך חובה של פישמן בגין חובות RDB הינו 125,176 ₪.

32. לטענת פושקין פישמן לא הוכיחה את קיומו של החוב ואין לבסס קביעה על סמך הכרטסת (נספח י"ג לתצהיר כלסי). פישמן מעולם לא שלחה דרישת תשלום לפושקין בגין חובה שלRDB ועל כן בכל מקרה אין לחייב את פושקין בריבית חריגה על פי החוזה.

33. על פי נספח א' לחוזה, פושקין לקחה על עצמה לשלם את חובות RDB "עד ליום תחילת השכירות לפי הסכם זה" – דצמבר 2008. פישמן מעולם לא ויתרה על החוב (כפי שעולה מניהול ההליכים כלפי פושקין), ופושקין אף לא כפרה בקיומו כפי שהודה דג'לדטי בעדותו (פרוט' מיום 24.12.2012 עמ' 26 ש' 5-6).

במסגרת עדותו הראשית פירט כלסי כיצד חושב החוב, עדותו לא נסתרה או הופרכה באופן כלשהו בחקירתו הנגדית, והיא אף מתיישבת עם האמור בכרטסת (נספח י"ג לתצהיר כלסי). היות ולא הוכח שפישמן שלחה דרישה לכיסוי החוב, לא מצאתי לחייב את פושקין בריבית חריגה המהווה מעין סנקציה שניתן לנקוט בה לאחר משלוח דרישות לפרעון החוב.

(ע"א 53/06 מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון נ' מי ערד חב' להנדסה פיתוח ובניין בע"מ, פורסם בנבו ביום 14.10.2010, רע"א 7777/09 אליהו בראנץ' נ' הרצל כנפי, פורסם בנבו ביום 7.1.2013)

נוכח האמור לעיל, אני מחייבת את פושקין לשלם לפישמן 77,546 ₪.

חוב דמי שכירות וביטוח של פושקין

34. על פי עדותו של כלסי, פושקין גם לא שילמה את מלוא דמי השכירות והביטוח בהתאם להוראות החוזה. תשלום דמי הביטוח בתוספת ריבית עומד על סך 2,318 ₪ ותשלום דמי שכירות בגין חודשים ספטמבר – נובמבר 2010, הינו 18,619 ₪. על הסכומים הנ"ל יש להוסיף ריבית חריגה כך שסך החוב הוא 25,732 ₪.

35. דג'לדטי העיד שפושקין לקחה על עצמה את תשלום דמי השכירות של חברת RDB עד למועד שבו עזבה את המושכר – 24.10.2008.

ביום 1.9.2010 מכרה פישמן את הנכס לחברת עופר אגם ייזום ובנייה בע"מ (להלן : "עופר אגם", נספח כ"א לתצהיר כלסי), עופר אגם רכשה את הנכס כנאמן עבור חברת עומר מלכה ייזום והשקעות בע"מ (להלן : "עומר מלכה"), על פי חוזה נאמנות מיום 29.8.2012. (נספח כ"ה לתצהיר דג'לדטי). פישמן לא הייתה הבעלים של הבניין, ועל כן איננה זכאית לדמי שכירות בגין החודשים ספטמבר – נובמבר 2010.

זאת ועוד ; עופר אגם חתמה עם פושקין על הסכם מיום 14.2.2012 לפיו היא מקבלת את החזקה בנכס מפושקין, וכי חובותיה של פושקין בגין דמי שכירות מסולקים עד ליום חתימת ההסכם ולא יהיו לה כל טענות או תביעות מפושקין (נספח כ"ו לתצהיר דג'לדטי). גם במסגרת הסכם פשרה בין עומר מלכה לפושקין נקבע, כי לעומר מלכה לא תהיינה כל טענות או דרישות לפושקין. (המרצת פתיחה 25382-02-12, נספח כ"ז לתצהיר דגלדטי).

פישמן לא פנתה לפושקין באשר לחוב דמי השכירות, ומעולם גם לא העלתה כל דרישה באשר לתשלומי ביטוח ועל כן יש לדחות את דרישתה בעניין זה.

36. בחקירתו הנגדית אישר כלסי שמסירת החזקה לאגם הייתה ב – 11.11.2010 וכי מתאריך זה, שכר הדירה שייך לאגם. לשיטתו שכר הדירה שולם לאגם מראש עד נובמבר ועל כן על פושקין להשיב סכומים אלה לפישמן. (פרוט' מיום 9.9.2010 עמ' 69).

37. פישמן חתמה ב – 1.9.2010 על חוזה מכר עם עופר אגם, ועל פי סעיף 5.2.4 מסירת החזקה היא 120 יום לאחר חתימת החוזה. דא עקא, שלא הוכח שפישמן העבירה לעופר אגם את החלק היחסי שמגיע לה, אותם היא תובעת בתביעה שלפניי. לא הוכח גם חישוב דמי הביטוח אותם תובעת פישמן. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את תביעת פישמן בכל הנוגע לתשלום דמי שכירות וביטוח של פושקין.

סוף דבר

38. אני מחייבת את פישמן לשלם לפושקין בגין נזקי החשמל והביובית סך של 81,078 ₪ (כולל מע"מ) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

אני מחייבת את פושקין לשלם לפישמן בגין חובות RDB סך של 77,546 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בנסיבות דנן, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ג באדר תשע"ד – 13 בפברואר 2014, בהעדר הצדדים.