1. תביעה לסילוק יד ולצו עשה.

פתח דבר

2. ענייננו במקרקעין הידועים כחלקה 43 בגוש 7041, המצויים ברח' אילת 45 בתל אביב – יפו, בעיבורה של הדרך המובילה מתל אביב ליפו (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין ניצבת תחנת דלק "סונול". (להלן: "התחנה" או "המושכר").

3. התובעים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין (ר' נסח רישום, נספח א' לכתב התביעה). הנתבעת 1 (להלן: "סונול") מחזיקה בחלק מהמקרקעין ומפעילה בהם את התחנה. השאלה אם הנתבעת 2 מחזיקה במקרקעין אם לאו, שנויה במחלוקת.

3. בין הצדדים התנהלו הליכים קודמים בשנות ה-60 ובשנות ה-90 של המאה הקודמת. הליכים אלה הסתיימו בהסכמי פשרה אשר קיבלו תוקף של פסק דין. לתוכנם של הסכמים אלה אדרש בהמשך.

4. בעבר נתנו התובעים רשות לסונול להטמין מכלי דלק תת קרקעיים בשטח החלקה שמחוץ לשטח המושכר. מכלים אלה עודם טמונים בקרקע אך אינם בשימוש. מאמצע שנות ה-90 ועד היום, עושה סונול שימוש במכל דלק תת קרקעי שהוטמן בשטח התחנה. כתוצאה מהפעילות בתחנה לאורך שנים נגרם זיהום לקרקע אשר מטופל על ידי סונול על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

התביעה

5. הנתבעת 1 הציגה עצמה לאורך שנים כדיירת מוגנת במקרקעין, ולא היא. על פי מסמך שנמסר לתובעים רק בשנת 2008 הושכרו המקרקעין בשנת 1950 לחברה בשם Socony Vacuum Oil Co Inc, שאינה הנתבעת 1. (ר' הסכם שכירות, נספח ב' לכתב התביעה, ונספח 1 לתצהירי הנתבעות).

6. אף אם היו לאותו תאגיד זכויות דיירות מוגנת במקרקעין הרי שהן פקעו עם העברת הזכויות לצד שלישי, הוא הנתבעת 1. גם העברת זכויות הבעלות בנתבעת 1 מיד ליד, והפיכתה לחברה ציבורית, ללא הסכמת התובעים ומבלי ששולמו להם דמי מפתח, שוללים מהנתבעת 1 את זכויות הדיירות המוגנת במקרקעין.

7. מחודש ינואר 2010, לכל המאוחר, הנתבעת 1 אינה מחזיקה בתחנה בפועל (למעט שם המותג "סונול" שבכניסה לתחנה), והיא מסרה את החזקה בתחנה לנתבעת 2. הנתבעות לא שילמו לתובעים דמי מפתח בגין העברה זו. זאת ועוד, הנתבעת 2 מפעילה בשטח התחנה חנות לממכר מזון, מבלי שקיבלה את רשות הבעלים לכך, ותוך שהיא מפיקה רווחים על חשבון התובעים. הנתבעת 2, אשר נוסדה בשנת 1989, מחזיקה במקרקעין ללא כל זכות שבדין והיא מסיגת גבול. העברת זכויות הבעלות בנתבעת 1 מיד ליד, והעברת החזקה בתחנה מידי הנתבעת 1 לנתבעת 2 עולות כדי נטישת המושכר על ידי הנתבעת 1.

8. בהסכם משנת 1980 נתנו התובעים לנתבעת 1 רשות להטמין מכלי דלק בקרקע שמחוץ לשטח המושכר, לתקופה של 10 שנים. עד היום, תוך הפרה של ההסכמים בין הצדדים לא הוציאה הנתבעת 1 את מכלי הדלק. כתוצאה מפעילות הנתבעות במקרקעין חדרו דלקים ושמנים לקרקע וזיהמו אותה, שלא כדין.

9. האירועים המתוארים לעיל, עולים כדי הפרה של ההסכמים שנכרתו בין התובעים ובין הנתבעת 1, ככל שהיו כאלה, וגם מסיבה זו פקעה כל זכות שהייתה לנתבעת 1 במקרקעין. ככל שמדובר במכלים שמחוץ לשטח המושכר הרי שלגביהם מדובר בהרשאה בלבד, אשר הסתיימה זה מכבר.

10. על יסוד כל אלה מבקשים התובעים להורות על סילוק ידן של הנתבעות מהמקרקעין, הן משטח המושכר והן מהשטח החורג משטחי המושכר, ועל השבת החזקה במקרקעין לתובעים כשהמקרקעין פנויים מכל אדם וחפץ. בנוסף, וללא קשר לסוגיית הפינוי, מבקשים התובעים לצוות על הנתבעות לפעול ללא דיחוי לטיהור המקרקעין מן הזיהום שדבק בהם, תוך שיתוף פעולה עם המשרדים הממשלתיים והעירוניים המופקדים על פעילות זו.

11. לבסוף, מבקשים התובעים, להתיר להם להגיש תביעה נפרדת בגין הסעדים הכספיים שעומדים להם כלפי הנתבעות, ואשר טרם התגבשו באופן מלא.

ההגנה

12. התביעה הוגשה תוך שימוש לרעה בהליכי משפט, במטרה לסחוט מסונול כספים שלא כדין. חלק מהטענות שבכתב התביעה עומדות בניגוד לפסקי דין חלוטים המהווים מעשה בי-דין. כך בכל הנוגע לזכות הנתבעת 1 כדיירת מוגנת, וכך בנוגע להפעלת התחנה באמצעות מפעיל מטעם סונול.

13. יש לדחות על הסף את טענת התובעים לפיה הנתבעת 1 אינה דיירת מוגנת במקרקעין. הנתבעת היא דיירת מוגנת מכוח הסכם השכירות מיום 8/8/1950 (להלן: "חוזה השכירות") שנחתם בין בעלי הקרקע ובין Socony Vacuum Oil Co Inc, היא היא הנתבעת 1 בשמה המקורי (ר' תעודות שינוי שם חברה, נספח 2 לכתב ההגנה). מעמדה של סונול כדיירת מוגנת במקרקעין ידוע לתובעים והוכר על ידם במשך 60 השנים האחרונות במסמכים רבים שנוסחו ונחתמו על ידם, ובהם הסכמים שקיבלו תוקף של פסק דין (ר' נספחים 3 – 11 לכתב ההגנה).

14. סונול מעולם לא העבירה את השליטה או את החזקה בתחנה לצד שלישי כלשהו. סונול היא שמנהלת את התחנה, היא בעלת הציוד שבתחנה, והיא שמשלמת את דמי השכירות לתובעים ואת יתר התשלומים הכרוכים בהחזקת התחנה והפעלתה (ר' חשבונות ארנונה וחשמל, נספח 23 לכתב ההגנה). בנוסף, על פי הסכם השכירות והסכם נוסף שנכרת בין הצדדים רשאית סונול להפעיל את התחנה באמצעות מפיץ או סוכן מטעמה. בהתאם לכך רשאית סונול להפעיל את התחנה באמצעות הנתבעת 2 שהיא חברה בת של סונול. לפיכך, אין יסוד לטענת הנטישה שבכתב התביעה.

15. המכל התת קרקעי היחיד שבו עושה סונול שימוש הוא המכל המותקן בשטח התחנה על פי תנאי הסכם השכירות. השימוש שנעשה במכלים שהוטמנו מחוץ לשטח המושכר והופסק עם המעבר לשימוש במכל שבטח התחנה, נעשה על פי הסכמים שנכרתו בין הצדדים במהלך השנים (ר' הסכם נספח 19 לכתב ההגנה). טענות התובעים בעניין מכלים אלה – התיישנו זה מכבר. בכל הנוגע לזיהום הקרקע הרי שממילא פועלת סונול זה מכבר על התקנים המחייבים ועל פי הוראות הרשויות המופקדות על נושא הגנת הסביבה.

16. אין שחר לטענת התובעים בדבר הפעלת חנות לממכר מזון בשטח המושכר על ידי הנתבעת 2. החנות לממכר מזון אינה פועלת בשטח המושכר, כי אם בשטח שאינו בבעלות התובעים, בחלקות 39 ו-40 שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל (ר' תרשים השטח, נספח 20 לכתב ההגנה, ונסחי רישום מקרקעין, נספח 22 לכתב ההגנה). את החנות שוכרת סונול מ"עמידר". (ר' הסכם שכירות, נספח 22 לכתב ההגנה). למעלה מן הצורך, על פי הסכם השכירות שבין סונול ובין התובעים רשאית סונול להפעיל חנות בשטח המושכר.

הראיות

17. מטעם התובעים הוגש תצהיר של עו"ד שלמה גורי, אשר מטפל בענייני המקרקעין מטעם הבעלים משנת 1964 ועד היום. עו"ד גורי הוא שהיה בקשר עם הנתבעת 1 לאורך השנים, והוא שחתם על הסכמים שונים מטעם הבעלים. לבקשת התובעים זומנו להעיד העדים אורי עמית ועדו גוטמן בנושא זיהום הקרקע.

18. מטעם הנתבעות הוגש תצהיר של מר שלמה רנצלר, מנהל נכסים בסונול. כמו כן, הוגשה תעודת עובד ציבור של מר עמיר אשד, סגן מנהל מחוז תל אביב במשרד להגנת הסביבה.

דיון והכרעה

19. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי, החלטתי לדחות את התביעה. לצערי הרב, אני נאלץ לסמוך ידיי על האמור בפתח כתב ההגנה, בדבר היות התביעה מוגשת תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. שוכנעתי שהתובעים מבקשים לפנות את הנתבעות מהמקרקעין לקראת פיתוח עתידי של המקרקעין מבלי לדאוג לסידור חלוף (בעין או בפיצוי כספי) כמתחייב מהוראות חוק הגנת הדייר במקרה שקמה עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק. לא אוכל להימנע ממתן ביטוי למסקנה זו בפסיקת הוצאות המשפט.

הנתבעת 1 – דיירת מוגנת

20. יש ממש בטענת הנתבעות לפיה עניין זה הוכרע לטובת הנתבעת 1 ויש לגביו הן מעשה בי-דין והן השתק שיפוטי. בית המשפט אינו רחבת להטוטים המסורה לבעל הדין לשלוף בו בכל הליך שפן חדש מן הכובע. הוצגו בפניי מסמכים רבים המעידים על כך שהתובעים, בדרך כלל באמצעות עו"ד שלמה גורי – עד התביעה, הכירו בסונול כדיירת מוגנת מאז ומתמיד, ואף נקטו נגדה הליכים משפטיים ככזו. להלן תיאור חלקי של המסמכים האמורים:

בשנת 1962 פונים בעלי המקרקעין אל סונול במכתב דרישה בעניין דמי השכירות. המכתב נפתח במילים: "על פי חוק הגנת הדייר, תשי"ד – 1954, הנכם נדרשים...". (נספח 3 לתצהיר ההגנה).

בשנת 1963 מגישים בעלי המקרקעין תביעה נגד סונול בעניין גובה דמי השכירות. התביעה מוגשת בנוגע לגובה דמי השכירות, בבית הדין לשכירות, אשר פועל מכוח חוק הגנת הדייר, ומוזכרת בה תביעה קודמת שהוגשה בעניין זה בשנת 1954. (נספח 4 לתצהיר ההגנה). ביום 16/10/1964 ניתן בבית הדין לשכירות תוקף של פסק דין להסכם פשרה בנוגע לדמי השכירות. (נספח 5 לתצהיר ההגנה).

הואיל ונטען על ידי התובעים כי חוזה השכירות משנת 1950 הובא לידיעתם רק בשנת 2008 (סע' 3 סיפא לכתב התביעה) ראוי לציין כי התביעה בשנת 1963 מבוססת על חוזה השכירות מיום 8/8/1950 ונאמר בה כי העתק מחוזה השכירות מצורף לפרשת התביעה "ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה". (סע' 2 לכתב התביעה משנת 1963, נספח 4 לתצהיר ההגנה). בהתייחס לחוזה זה כותבים התובעים בפתח סע' 2 של כתב התביעה משנת 1963 כך: "בתאריך 8/8/50 השכירו המבקשים למשכירה (צריך להיות "למשיבה" או "לשוכרת" – סונול. י"ק) שטח של 106 ממ"ר ברח' אילת 45 תל אביב, לשם ניהול עסק של תחנה לאספקת דלק..." הנה כי כן, אין אמת בטענת התובעים לפיה חוזה השכירות לא היה בידיהם עד לשנת 2008. חוזה השכירות היה בידי הבעלים, ולאורך כל השנים היה ברור וידוע להם כי מכוח חוזה זה מחזיקה סונול בתחנה כדיירת מוגנת.

בשנת 1966 נחתם בידי הצדדים (עו"ד שלמה גורי מטעם הבעלים) מסמך שעניינו גובה דמי השכירות וכותרתו: "הודעה לפי סע' 54 לחוק הגנת הדייר, תשי"ד – 1954" (נספח 6 לתצהיר ההגנה).

בשנת 1971 שולח עו"ד שלמה גורי, בשם הבעלים, מכתב דרישה לדמי שכירות "לפי חוק הגנת הדייר". (נספח 7 לתצהיר ההגנה). מכתבים דומים נוספים שולח עו"ד גורי לסונול בשנים 1975, 1979, 1988. (נספחים 8 – 11 לתצהיר ההגנה). עוד זאת, במכתב משנת 1988 מתרה עו"ד גורי בסונול כי תשלום דמי השכירות שלא בראשון לכל חודש "מהווה הפרה גסה של הסכם השכירות מיום 8/8/50...". שוב נמצינו למדים כי בשנת 1988 חוזה השכירות מצוי בידיו של עד התביעה, עו"ד גורי, וכי ברור לו ולתובעים כי הנתבעת מחזיקה במושכר מכוח חוזה השכירות מיום 8/8/1950.

ביום 5/12/1995 ניתן בבית הדין לשכירות, על ידי כב' הש' קרניאלי, תוקף של פסק דין להסכם פשרה שנכרת בין סונול ובין הבעלים -באמצעות עו"ד גורי (להלן: "הסכם הפשרה").

בהסכם זה נאמר, בין היתר:

"והואיל ובהתאם לחוזה מאוגוסט 1950 שכרה סונול חלק מהמקרקעין, ובנתה בהם תחנת התדלוק שברחוב אילת 45, יפו ("התחנה");

והואיל וסונול הינה דיירת מוגנת בכל שטח תחנת התדלוק;

והואיל וסונול משלמת דמי שכירות חודשיים כדיירת מוגנת בסך של 3379.37 ₪ לחודש;

...

2.1 סונול תשלם לבעלים דמי שכירות בגין דיירות מוגנת בסך 2500 דולר ארה"ב לחודש...

...

5.1 הצדדים מצהירים כי מאחר שסונול הינה דיירת מוגנת בתחנה שעל גבי המקרקעין ומפעילה את התחנה, בהסכמה, בין בעצמה ובין באמצעות מפעיל מטעמה, אין באמור בהסכם זה או בהסכמתה של סונול להעלאת גובה דמי השכירות ללא חובה שבדין כדי לפגוע במעמדה של סונול כדיירת מוגנת בתחנה."

עינינו הרואות כי שאלת מעמדה של סונול כדיירת מוגנת במקרקעין אינה מוטלת בספק. בהסכם הפשרה בלבד, חוזרים הצדדים ומציינים את מעמדה של סונול כדיירת מוגנת לפחות 6 פעמים. הצדדים מציינים גם כי סונול היא דיירת מוגנת מכוח ההסכם משנת 1950, ועל כן תמוהה מאוד טענת התובעים כאילו לא ידעו על ההסכם עד לשנת 2008. בין כך ובין כך, משזכו התובעים בתוספת דמי שכירות על יסוד האמור בהסכם הפשרה, ובהעדר מחלוקת בין הצדדים על דבר תשלום דמי השכירות לאורך השנים, מנועים היום התובעים מהעלאת טענה כלשהי כלפי ההסכם, ובמיוחד בנוגע למעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת.

21. בהינתן כל אלה מנועים התובעים לטעון כיום, 60 שנה לאחר שהם נוהגים בנתבעת 1 כדיירת מוגנת, כי הנתבעת 1 אינה דיירת מוגנת במושכר. הנתבעת היא דיירת מוגנת במושכר, הן מכוח הסכמת הצדדים שבאה לידי ביטוי בכתובים לאורך עשרות שנים, והן מכוח פסקי הדין אשר ניתנו בעניינה של הנתבעת כדיירת מוגנת.

22. זאת ועוד, למעלה מן הצורך, ומעבר לשיקולים של מניעות ומעשה בי-דין המפורטים לעיל, הוכח כי הנתבעת היא היא השוכרת על פי הסכם השכירות משנת 1950.

ראשית, לו ביקשו התובעים לטעון כלפי העדר זהות בין השוכרת על פי חוזה השכירות לבין סונול ישראל בע"מ היה עליהם לעשות זאת בהליכים קודמים שנקטו נגד סונול, ולא לכבוש טענתם עד היום. לא זו בלבד שהתובעים לא העלו טענה זו מעולם, אלא שבכתבי בי דין – כפי שראינו לעיל – טענו התובעים ההיפך, ואישרו כי סונול היא השוכרת החזיקה במושכר מכוח חוזה השכירות.

שנית, בכבשם טענתם עד היום גרמו התובעים לנתבעת נזק ראייתי רב בכל הנוגע ליכולתה להציג מסמכים מקוריים להוכחת הקשר שבין סונול ובין שם השוכרת הנקוב בהסכם. מסיבה זו יש לדחות את טענות התובעים כלפי המשקל שיש ליתן למסמך נ/1, אליו אתייחס בהמשך.

שלישית, ולמרות האמור לעיל, שוכנעתי בדבר הזהות שבין השוכרת שבהסכם ובין הנתבעת 1. הסכם השכירות נכרת בין הבעלים ובין Socony Vacuum Oil Co Inc, אשר מתוארת בכותרת חוזה השכירות כחברה זרה שהתאגדה על פי חוקי מדינת ניו יורק, ומוכרת כחברה זרה בישראל. הנתבעות הוכיחו שבשנת 1955 שונה שם החברה Socony Vacuum Oil Company of ISRAEL Ltd. ל"מוביל אויל ישראל בע"מ" ובשנת 1956 שונה השם שוב ל"סונול ישראל בע"מ" (נספח 2 לתצהיר ההגנה). התובעים טוענים כי בכך לא די הואיל ואין זהות בין השם המקורי של חב' סונול לשם שבכותרת ההסכם. להוכחת טענתם הציגו התובעים את תעודת ההתאגדות של חב' סונול ושל חברה זו בשמה המקורי (Socony Vacuum Oil Company of ISRAEL Ltd.) ומהן עולה כי החברה התאגדה ואושרה על פי פק' החברות רק ביום 29/12/1952 (ת/1). כמענה לטענה זו הציגו הנתבעות אישור רישום חברה של הרשם הכללי ורושם חברות מטעם ממשלת פלסטינה המעיד על רישום חברה בשם Socony Vacuum Corporation כחברה זרה שהתאגדה בארה"ב בשנת 1932. (נ/1). התובעים טוענים כי יש להקפיד על ההתאמה בין השם הרשום בחוזה ובין שם החברה על פי אישורי ההתאגדות. השם שבחוזה אינו מתאים לשם החברה שבנ/1, והשם שבנ/1 אינו מתאים לשם המקורי של חב' סונול. אינני מקבל את טענת התובעים. לטעמי, בהתחשב בנזק הראייתי הנכבד שגרמו התובעים לנתבעות בכך שכבשו את טענתן משך 60 שנה, די בראיות שהציגו הנתבעות כדי להוכיח שחוזה השכירות משנת 1950 מתייחס לנתבעת 1 בשמה המקורי. ודוק, לשיטת התובעים נחתם ההסכם בשנת 1950 עם חברה שעדיין לא התאגדה או שכלל לא הייתה קיימת. לא זו אף זו, באורח פלא כעבור שנתיים נתפסה החזקה במושכר על ידי חברה אחרת ששמה זהה כמעט במדויק לחברה שחתמה על החוזה. הנחות אלה אינן סבירות בעיניי. הנכון בעיניי הוא שהחוזה נכרת עם החברה שהתאגדה בשנת 1932 בהתאם לאישור נ/1 שהוצג על ידי הנתבעות. אפשר ששם החברה שונה במהלך השנים שעד לחתימת החוזה או שמנסחי החוזה לא דייקו בהגיית שם החברה השוכרת. בין כך ובין כך, חברה זו ממש היא החברה שלימים נקראה Socony Vacuum Oil Company of ISRAEL Ltd, וכעבור שנים שונה שמה לשם הנתבעת 1. בראייתי, ממרחק של 60 שנה, בהן לא עלתה כל טענה מטעם התובעים בעניין זה, לא ניתן לברר באופן מדויק כיצד השתלשלו האירועים ומדוע נרשם כי חברת Socony Vacuum Oil Company of ISRAEL Ltd. התאגדה רק בשנת 1952, שנתיים לאחר חתימת החוזה. באופן מהותי מדובר באותה חברה עמה נחתם החוזה ולא בכדי נהגו הצדדים זה בזה לאורך כל השנים כצדדים לחוזה דיירות מוגנת.

23. לסיכום פרק זה, הנתבעת 1 היא דיירת מוגנת במושכר, וחלים עליה כל דיני הגנת הדייר.

העברת הזכויות וטענת הנטישה

24. התובעים טענו כי סונול נטשה את המושכר והעבירה את החזקה ואת הזכויות במושכר לנתבעת 2. אין ממש בטענה זו. אני מקבל במלואן את טענות ההגנה של סונול, לאמור: סונול היא שמנהלת את התחנה, היא בעלת הציוד שבתחנה, והיא שמשלמת את דמי השכירות לתובעים ואת יתר התשלומים הכרוכים בהחזקת התחנה והפעלתה (ר' חשבונות ארנונה וחשמל, נספח 23 לכתב ההגנה).

25. בנוסף, על פי הסכם השכירות והסכם הפשרה רשאית סונול להפעיל את התחנה באמצעות מפיץ או סוכן מטעמה. בהסכם הפשרה בשנת 1995 נרשם, בין היתר, כך: "הצדדים מצהירים כי מאחר שסונול הינה דיירת מוגנת בתחנה שעל גבי המקרקעין ומפעילה את התחנה, בהסכמה, בין בעצמה ובין באמצעות מפעיל מטעמה, אין באמור בהסכם זה או בהסכמתה של סונול להעלאת גובה דמי השכירות ללא חובה שבדין כדי לפגוע במעמדה של סונול כדיירת מוגנת בתחנה".

26. בהתאם לאמור בהסכם הפשרה ידעו התובעים כבר בשנת 1995 שסונול מפעילה את התחנה בעצמה או באמצעות מפעיל מטעמה. זאת ועוד, עו"ד גורי הודה בחקירתו כי קודם להפעלת התחנה על ידי הנתבעת 2 הייתה התחנה מופעלת על ידי מפעילים אחרים מטעם סונול, והוא היה איתם בקשר. ובלשונו של עו"ד גורי: "למעשה, כל המגע היה אתם". (עמ' 20 ש' 4 – 7). הסכמי ההפעלה עם המפעילים שקדמו לנתבעת 2 צורפו כנספחים 29 לתצהיר ההגנה. הסכם ההפעלה שבין סונול ובין הנתבעת 2 משנת 1994, צורף כנספח 31 לכתב ההגנה. בעת שנכרת הסכם הפשרה בשנת 1995, ובו התייחסות מוסכמת להפעלת התחנה על ידי מפעיל מטעם סונול, כבר הופעלה התחנה על ידי הנתבעת 2. בנסיבות אלה אין יסוד לטענת הנטישה שבכתב התביעה. הפעלת התחנה באמצעות הנתבעת 2 אינה מהווה הפרה של חוזה השכירות ואינה מקימה עילה לפינוי הנתבעות מהמושכר.

27. התובעים טענו כי העברת מניות בחב' סונול מהווה גם היא עילה לפינוי סונול מהמושכר. טענה זו נטענה באופן בלתי מבוסס. בחוק הגנת הדייר אין עילת פינוי מסוג זה, וככל שסבורים התובעים כי מדובר בעילת פינוי על פי חוזה השכירות ובהתאם לסע' 131(2) לחוק הגנת הדייר (דהיינו, הפרת תנאי תנאי החוזה אשר על פי תנאי החוזה מקים עילת פינוי) היה על התובעים להפנות את בית המשפט לסע' הרלוונטי בחוזה השכירות, ולהוכיח שמדובר בהפרה המקימה עילת פינוי על פי החוזה. כל זאת לא נעשה על ידי התובעים. לעומת זאת, הנתבעות בסיכומיהן הפנו למספר פסקי דין בהם נקבע כי העברת מניות בחברה שהיא דייר מוגן, ובמיוחד מקום בו מדובר בהנפקת מניות לציבור, אינה מקימה עילה לפינוי החברה שהיא דיירת מוגנת מהמושכר, אלא מקום בו נאמר הדבר במפורש בחוזה השכירות. (ע"א 703/88 מורגן תעשיות בע"מ נ' בתי גן להשכרה בע"מ, פ"ד מד(1) 289 (22/1/1990)). בענייננו לא הצביעו התובעים על סעיף בחוזה השכירות אשר אוסר על העברת המושכר לאחר וקובע כי הפרת סע' זה מקימה עילת פינוי, וקל וחומר שלא הצביעו על סעיף בחוזה השכירות האומר שהעברת מניות בחרה השוכרת היא בגדר העברת המושכר לאחר. לפיכך, יש לדחות גם טענה זו של התובעים.

28. כל זאת, מבלי להידרש כלל לכך שאירועי העברת המניות הנטענים על ידי התובעים אירעו לפני שנים רבות בהם נקטו התובעים הליכים אחרים נגד סונול מבלי שטענו דבר בעניין זה, ותוך שהתובעים מוסיפים לקבל מסונול דמי שכירות לאורך כל השנים. על פי ההלכה התנהלות התובעים עולה כדי ויתור ומחילה, ועל כן גם לו קמה לתובעים עילת פינוי לפי החוזה או לפי הדין, ולא היא, די בהתנהלות התובעים כדי להקים נגדם טענת מניעות.

29. נמצא, אפוא, כי לא קמה עילה שבדין לפינוי הנתבעות מן המושכר בגין נטישה או העברת הזכויות במושכר.

החנות לממכר מזון

30. התובעים טענו להפרת הסכם השכירות בדרך של הקמת חנות לממכר מזון בשטח המושכר ללא רשות הבעלים. הנתבעות השיבו כי החנות אינה ממוקמת כלל על חלקת התובעים כי אם בחלקה סמוכה שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל.

בחקירתו הנגדית הודה עו"ד גורי שטענות התובעים בעניין החנות מקורן בטעות, וכי החנות אינה מצויה על מקרקעי התובעים (עמ' 19 ש' 26 – 28). עובדה זו עולה בבירור מן המסמכים שהוצגו על ידי הנתבעות. בסיכומיהם זנחו התובעים את טענותיהם בעניין החנות לממכר המזון, וטוב עשו.

מכלי הדלק וזיהום הקרקע

31. בכתב התביעה טענו התובעים באופן כוללני כי האירועים המתוארים בפרק העובדתי מהווים הפרה של ההסכמים בין הצדדים ומקימים עילה לביטול החוזה ופינוי הנתבעות מהמקרקעין. בסיכומיהם, טענו התובעים, לראשונה, כי זיהום הקרקע בדלק הוא בגדר גרימת נזק למושכר באופן שמקים עילת פינוי לפי חוק הגנת הדייר ומהווה הפרה של סע' 11 לחוזה השכירות, אשר מקימה עילת פינוי לפי סע' 12 של החוזה.

בפתח הדברים יש להבחין בין טענות התובעים בעניין פינוי מכלי הדלק שמחוץ לשטח המושכר, לבין טענות התובעים בדבר עילה לפינוי המושכר שמקורה בהפרת הסכמים שנכרתו בין הצדדים, ובגרימת נזק למושכר.

32. בעניין פינוי המכלים שמחוץ לשטח המושכר, הרי שמכלים אלה אינם בשימוש מזה שנים רבות. מקובלת עלי טענת הנתבעות לפיה טענות התובעים בעניין זה התבררו בראשית שנות ה-90 ובתביעה שהגישו התובעים בשנצת 1993. מאז לא חזרו התובעים על טענותיהם והן התיישנו. אין חולק כי על פי ההסכם משנת 1980 היה על סונול להוציא את המכלים שהוטמנו מחוץ לשטח המושכר בשנת 1990. דא עקא, מהתכתבות שנערכה בין הצדדים בראשית שנות ה-90 עולה שסונול ביקשה למלא את חובתה אך הדבר נבצר ממנה הואיל והתובעים לא חתמו על בקשות להיתר בנייה שהייתה צריכה סונול להגיש לצורך ביצוע העבודות. שתיקת התובעים בעניין זה מראשית שנות ה-90 ועד להגשת התביעה הנוכחית, חרף ההליכים המשפטיים שהתנהלו במהלך השנים והסכם הפשרה שנכרת בשנת 1995, חוסמת את התובעים מהעלאת טענות כלפי הנתבעות בעניין זה. תביעת התובעים בעניין מכלי הדלק שמחוץ למושכר התיישנה. ודוק, הנתבעות אינן עושות שימוש במכלים ואינן מחזיקות בשטח שבו מוטמנים המכלים. תביעת התובעים היא לצוות על הנתבעות לסלק את המכלים מהשטח. תביעה זו אינה תביעה במקרקעין והיא התיישנה זה מכבר.

33. יש ממש בטענת הנתבעות לפיה טענות בדבר הפרת הסכמים שנכרתו בין התובעים ובין סונול, ככל שהייתה כזו, אינה מקימה עילה לפינוי סונול מהמושכר. רשימת עילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר היא רשימה סגורה (למעט עילת הנטישה שהיא עילה יציר הפסיקה). על מנת להקים עילה לפינוי סונול מהמושכר על התובעים לעמוד בתנאי סע' 131(2) לחוק הגנת הדייר, ולהראות שמדובר בהפרת תנאי מתנאי הסכם השכירות שהפרתו מקימה עילת פינוי לפי תנאי הסכם השכירות. הטענה היחידה העומד בדרישה מקדמית זו הוא הטענה בדבר גרימת נזק למושכר. אשר על כן, איני רואה מקום להידרש לטענות הכוללניות של התובעים באשר להפרת הסכמים שנכרתו בין התובעים ובין סונול. במיוחד נכון הדבר ביחס לטענות התובעים בדבר הפרת ההסכם להוצאת מכלי הדלק שהוטמנו בקרקע שמחוץ לשטח המושכר. גם אם נכונה טענה זו, הרי שאין בה כדי להקים עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר. מדובר בהסכם חיצוני להסכם השכירות ואין כל תנאי הקובע שהפרת ההסכם הנוגע למכלי הדלק שמחוץ לשטח המושכר מהווה עילה לפינוי הנתבעת מהמושכר.

34. אפנה, אפוא, לטענות התובעים בדבר גרימת נזק למושכר. לפי דרישת התובעים הגישו הנתבעות תעודת עובד ציבור של מר עמיר אשד, ולבקשת התובעים העידו בעניין זיהום הקרקע העדים אורי עמית ועידו גוטמן. גם מר אשד נחקר בעניין זה. התמונה שהתקבלה מעדויות אנשי המקצוע בתחום זיהום הקרקע היא שהקרקע הסמוכה לתחנה אכן מזוהמת אך מדובר בתופעה רווחת בעשרות תחנות דלק ישנות בתל אביב (עמ' 7 ש' 21). הידע התקנים והתקנות שהיו בעבר לא הציבו נורמות ראויות להגנת הסביבה בקשר להפעלת תחנות דלק. מאז נקבעו תקנים ותקנות בעניין זה פועלת סונול כנדרש והיא השקיעה את המשאבים הדרושים כדי לפתור את הבעיות שבתחנת הדלק.

תעודת עובד ציבור של מר עמיר אשד, סגן מנהל מחוז תל אביב של המשרד להגנת הסביבה, מאשרת את מכתבו של מר אשד מיום 12/2/2012 האומר: "ברצוננו להבהיר שלמיטב ידיעתנו, נכון לעת כתיבת מכתב זה, חברת סונול ממלאת אחר דרישות המשרד להגנת הסביבה בנוגע למניעה וטפול בזיהום הקרקע בתחנת הדלק סונול אילת בתל אביב יפו". מר אשד נחקר על האמור במכתבו, והוא אישר את הדברים ואף חיזק אותם. מר אשד העיד שמדובר בתהליך של שיקום שאורך שנים (עמ' 7 ש' 22). העד הסביר שתקנות המים בנושא תחנות דלק פורסמו רק בשנת 1997.

העד עדו גוטמן, שהוזמן על ידי התובעים, ביצע בחודש דצמבר 2008 עבודת סקירה ראשונית של זיהום הקרקע עבור סונול. העד אישר שכל התכנית שביצע נעשתה בשיתוף פעולה עם המשרד להגנת הסביבה וכי סונול השקיעה את כל המאמצים והמשאבים הנדרשים כדי לעמוד בדרישות המשרד להגנת הסביבה. (עמ' 10 ש' 14 – 18).

העד אורי עמית, אשר זומן אף הוא על ידי התובעים, עובד כיועץ של חב' סונול בעניין שיקום הקרקע ומעורב בביצוע עבודות השיקום מטעם סונול, בהמשך לסקירה שבוצעה על ידי העד גוטמן. עד זה אישר שהתחנה מושא התביעה הוקמה לפני שהייתה רגולציה אשר קבועת כיצד יש להפעיל את תחנת הדלק בהקשר של איכות הסביבה. (עמ' 14 ש' 28). העד חזר על עדות העד גוטמן בדבר ביצוע כל הפעולות בתיאום מלא עם המשרד להגנת הסביבה. לשאלה אם נכון שסונול לא חסכה במשאבים על מנת לטפל בזיהום, השיב העד: "אני מאשר ומוסיף שכל מה שאנחנו ביקשנו כגוף מקצועי אושר על ידי סונול". (עמ' 14 ש' 30). בהמשך הוסיף העד במענה לשאלת ב"כ התובעים: "סונול השקיעה משאבים שלפי מיטב הבנתנו כיועצים מקצועיים –תפתור את הבעיה בתחנה". (עמ' 15 ש' 18).

35. בהינתן העובדה שהמקרקעין הושכרו לסונול לצורך הפעלת עסק של תחנת דלק, ונוכח הממצאים לפיהם סונול פעלה ופועלת לאורך השנים על פי הידע והתקנות המחייבים בעניין זיהום הסביבה, ועתה היא פועלת כנדרש למניעת זיהום נוסף, מחד גיסא, ולטיפול בזיהום הקרקע שנגרם, מאידך גיסא, בתיאום עם המשרד להגנת הסביבה ובהתאם לדרישותיו, אינני סבור שמדובר במקרה של גרימת נזק ניכר למושכר במזיד על ידי הדייר, כדרישת סע' 131(3) לחוק הגנת הדייר, ובוודאי אין מדובר במקרה של הפרת סע' 11 לחוזה השכירות לפיו על השוכר לשמור על המושכר במצב טוב. מקום בו מדובר בנזק שנגרם לפני שנים רבות שלא בזדון, אלא כתוצאה מחוסר ידע, ומרגולציה שאינה מתאימה, ועתה פועלת הדייר לתיקון הנזק ולמניעת נזק נוסף, אין הצדקה לטענה בדבר הפרת ההסכם ובוודאי שאין הצדקה להורות על פינוי המושכר.

36. בכל הנוגע להתחייבות השוכר לתקן נזקים שייגרמו למושכר הרי שסונול פועלת לטיהור הקרקע מהזיהום שנגרם כתוצאה מפעילות תחנת הדלק במקום. מדובר בנזקים מצטברים שנגרמו לקרקע לאורך שנים ועתה פועלת סונול מניעת נזק נוסף ולתיקון הנזקים שנגרמו בעבר. זאת ועוד, התובעים יודעים מזה שנים רבות על נזקי זיהום הקרקע וגם בעניין זה לא עשו דבר עד היום, תוך שהם ממשיכים לקבל דמי שכירות שוטפים ללא אומר ודברים. מכל הסיבות שמניתי אני סבור שלא קמה עילה לפינוי סונול מהמושכר.

סוף דבר

37. התובעים מלינים על כך שסונול מחזיקה עסק מפסיד במושכר רק כדי לסחוט מהתובעים דמי פינוי בעתיד. אני סבור שההיפך הוא הנכון. סונול היא חברת דלק בפריסה ארצית וניתן להבין את האינטרס המסחרי שיש לה בפיזור תחנות הדלק ברחבי הארץ ובמיוחד במרכז תל אביב, גם אם אין מדובר בתחנה רווחית במיוחד (ר' עדות עד ההגנה רנצלר, עמ' 25 ש' 14 – 20). מנגד, אין דרך להצדיק את התנהלות התובעים המבקשים לפנות את סונול מהמושכר בטענות שווא שאין להן ידיים ורגליים, והן נסתרות – רובן ככולן – מתוך המסמכים המצויים בידי הצדדים ובידיעתם.

בשעה שסונול מבקשת ליהנות כדין מן הזכויות שמעניק לה חוק הגנת הדייר, מבקשים התובעים להתחמק מן החובות המוטלים עליהם על פי אותו חוק, ובמיוחד החובה לספק לדייר פתרון במקרה של פינוי לצורך פיתוח המקרקעין לפי סע' 131(10) לחוק. (על הקשר בין הגשת התביעה ובין בניית מגדלים במקרקעין ר' עדות גורי עמ' 20 ש' 23 – 24).

38. סיכומם של דברים, סונול מחזיקה בתחנה שבמקרקעין כדיירת מוגנת והיא מפעילה אותה כדין באמצעות הנתבעת 2. לא קמה עילה שבדין לפינוי הנתבעות מהמושכר ועל כן אני דוחה את התביעה לסילוק ידן של הנתבעות מהמקרקעין. משנדחתה תביעה זו נתייתר הצורך להכריע בבקשת התובעים למתן היתר לפיצול סעדים.

39. אין סיבה לצוות על סונול לפעול לטיהור המקרקעין בשיתוף פעולה עם המשרדים הממשלתיים והעירוניים, הואיל וממילא סונול פועלת בדרך זו, גם מבלי שנדרשה לעשות כן בצו בית המשפט, ועוד בטרם הגישו התובעים את תביעתם. אני מצפה מסונול שגם בעתיד תפעל כנדרש וכמצופה ממנה למניעת זיהום הסביבה ולטיהור המקרקעין.

40. צר לי על שהתובעים לא שעו להצעה שהצעתי בסיום הדיון, בדבר דחיית התביעה ללא צו להוצאות. בהתחשב בתוצאות ההליך, ובהתנהלות התובעים, ישלמו התובעים (יחד ולחוד) לנתבעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 75,000 ₪.

התשלום ישולם עד ליום 1/12/13.

ניתן היום, י"ח חשון תשע"ד, 22 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.