פסק-דין

הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 4378, הרשומים בספרי רישום המקרקעין על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים. את הנכס מנהלת התובעת באמצעות מינהל מקרקעי ישראל וחברת עמידר. הנתבעים מתגוררים במקרקעין. לטענת התובעת, הנתבעים הם פולשים למקרקעין, ועליהם לפנות את המקרקעין.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעת היא רשות שהוקמה על פי דין, ובין היתר, תפקידה לטפל במקרקעין בהתאם למטלות שהטיל עליה המחוקק.

2. הנתבע 1 הוא תושב ישראל, הנתבעת 2 היא אשתו והנתבעת 3 היא בתו.

המקרקעין:

3. חלקה 5 בגוש 4378 הינה מקרקעין שעברו הסדר, ונמצאת בשכונת הרכבת בלוד. הנכס בו מתגוררים הנתבעים מצוי ברחוב הרכבת 1 בלוד.

4. ביום 11.3.1954 פרסם שר האוצר ברשומות הודעה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 לפיה גוש 4378 חלקה 5 יקום לקניין רשות הפיתוח החל מיום ו' באדר ב' תשי"ד (11 במרס 1954). (ראה מסמך 66 לתיק הנכס). הודעה זו לא נרשמה בספרי רישום המקרקעין.

מיום 26.10.1958 היו המקרקעין רשומים בספרי רישום המקרקעין על שם אל בנא אברהם פדל (להלן-"מר אל בנא"). כאשר בתיאור מהות הפעולה נכתב "צירך עיון?"

ביום 15.8.02 נרשמו המקרקעין בספרי רישום המקרקעין על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

ההיסטוריה של המקרקעין כפי העולה מתיק הנכס:

5. בתחילת שנת 1988 פלש הנתבע 1 למקרקעין הסמוכים לביתו של אביו של הנתבע 1 ובנו דירה בת 2 חדרים, מטבח, שירותים, הול ושתי מרפסות. דירה זו מסומנת כיחידה מס' 1 בתשריט צבעוני שנערך ביום 14.12.1984 ועודכן ביום 1.12.1987. התשריט צורף לתיק הנכס ולתצהירו של מר יעקב גריאט.

6. בחודש דצמבר 1988 שלחה התובעת מכתב התראה לנתבע 1 ודרשה ממנו להרוס את הבנייה הבלתי חוקית, ולהחזיר המצב לקדמותו. משלא נעתר הנתבע 1 לדרישות התובעת, הגישה התובעת לבית משפט השלום ברמלה תביעה כנגד הנתבע 1 לפינוי ולסילוק יד מהמקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים (תיק אז' 16/89). ביום 17.3.1989 ניתן פסק דין כנגד הנתבע 1 בהעדר הגנה.

7. ביום 3.4.1990 הגיש הנתבע 1 באמצעות בא כוחו עו"ד יוסף ורון בקשה לביטול פסק הדין, והגיע להסכמה עם ב"כ התובעת שבפסק הדין מיום 17.3.1989 יבוטל, הנתבע 1 יגיש כתב הגנה והתיק ייקבע לדיון. בסופו של יום התביעה בוטלה, לאחר שהתברר שהזכויות במקרקעין רשומות על שם מר אל בנא. ביטול ההליך המשפטי נעשה עד לבירור הזכויות הרשומות.

8. לאחר שהתברר לתובעת שיש אי בהירות בקשר לזכויות במקרקעין, ולאחר שנוכחה במצבם הכלכלי של תושבי שכונת הרכבת ולאור התוכניות לבניית גשר למחלפים בשכונת הרכבת, אשר יחייב פינוי תושבי שכונת הרכבת, החליטה התובעת ביום 22.6.1994 החלטה עקרונית לפיה יוקפאו כל ההליכים המשפטיים כנגד דיירי שכונת הרכבת, לרבות הנתבעים, וכל עוד ההחלטה בתוקף ישלמו דיירי שכונת הרכבת דמי שימוש ראויים, לרבות הנתבעים, בגובה שכר דירה מוגן.

9. התוכנית לבנות גשר ומחלפים לשכונת הרכבת בוטלה, והמקרקעין נרשמו בספרי המקרקעין על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים. לטענת התובעת, היא הרשות המוסמכת לטפל בנכסי האפוטרופוס לנכסי נפקדים לרבות במקרקעין, וזאת על פי חוק מכסי נפקדים, תש"י-1950, חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י-1950 וחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ פועלת כשלוחתם של התובעת ושל המינהל. הנתבעים לא חלקו על טענה זו של התובעת, ויש לקבלה כמות שהיא.

10. התובעת צירפה לתיק בית המשפט תשריט שערכה התובעת בשנת 1985 ועודכן בשנת 1987 בדבר הבנייה במקרקעין (תשריט זה צורף כנספח ב' לתצהיר מר יעקב גריאת מטעם התובעת). מתשריט זה עולה שיחידת הדיור בה התגורר הנתבע 1 היא יחידה מס' 1 בה היו 2 חדרים, מטבח, שירותים, הול, מרפסת סגורה ומרפסת נוספת במידות 3.85 מ' X 2.95 מ'. בתיק הנכס מצויה מפת מדידה מתאריך 24.7.10 אשר צורפה כנספח ג' לתצהירו של מר גריאת. במפה זו סומנה יחידת הדיור בה מתגוררים הנתבעים כיחידת דיור מס' 5. ממפה זו ניתן ללמוד שנעשו שינויים בדירה, באופן שהמרפסת הסגורה אינה קיימת, ובמקומה נבנו חדר, הול ושירותים. למרפסת השנייה נוספה תוספת בנייה ומידותיה על פי התשריט הם 7.28 מ' X 3.94 מ', ומרפסת זו מקורה בגג רעפים. ממרפסת זו יש כניסה ליחידת דיור מס' 5, יחידה בה מתגוררים הנתבעים, וליחידת דיור מס' 4. שטח יחידת דיור מס' 5 הוא 117 מ"ר. למרות שינויים אלו, התובעת אינה מסתמכת עליהם בתביעת הפינוי, אלא טוענת שהנתבעים מחזיקים שלא כדין במקרקעין ואינם משלמים דמי שימוש ראויים.

טענות הצדדים:

11. לאחר שהתברר לתובעת שהבעלות במקרקעין נרשמה על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים והתוכניות לבניית גשר מחלפים בשכונת הרכבת בוטלו, המשיכה לטפל במקרקעין. התברר לתובעת שלנתבעים אין כל זכויות במקרקעין ואינם משלמים לתובעת אפילו את דמי השימוש הראויים, למרות שמדובר בסכומים נמוכים ביותר. ניסיונות התובעת שמודד מטעמה ייכנס למקרקעין לבצע מדידות נתקלו בהתנגדות התובעת, ובעת הגשת התביעה עתרה התובעת למתן צו עשה לאפשר למודד מטעמה להיכנס למקרקעין לבצע מדידות. לאחר הגשת התביעה התאפשר למודד מטעם התובעת להיכנס לבצע מדידות, ולאחר מכן התובעת הגישה מפת המדידה, נספח ג' לתצהיר מר גריאת. התובעת הגישה כתב תביעה מתוקן ובו עתרה לפינוי הנתבעים מהמקרקעין ולמתן היתר לפיצול סעדים, בטענה שהנתבעים מחזיקים שלא כדין במקרקעין, אינם משלמים את דמי השימוש הראויים עבור השימוש במקרקעין, וכי את סכום דמי השימוש הראויים שיש לתבוע מהנתבעים ניתן לדעת רק לאחר פינוי המקרקעין והשבתם לתובעת.

12. בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את התביעה כנגדם מהסיבות כדלקמן:

1. הם הבעלים של המקרקעין;
2. הם נמצאים במקרקעין כבר משנת 1958;
3. התביעה התיישנה;
4. התובעת השתהתה בהגשת התביעה;
5. לחילופין, הינם דיירים מוגנים במקרקעין;
6. לחלופין, הינם ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין.

13. הנתבעים ובא כוחם לא התייצבו לדיון שהיה קבוע ליום 8.2.12, וניתן פסק דין כנגד הנתבעים. לאחר החלפת ייצוג, הגישו הנתבעים בקשה לביטול פסק הדין, ופסק הדין בוטל בכפוף לתשלום הוצאות.

העדויות:

14. מטעם התובע העיד מר יעקב גריאת, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית ונחקר על תצהירו. האמור בתצהירו של מר גריאת לא נסתר בחקירה הנגדית. התברר שמר גריאת מכיר את הנתבעים עוד משנת 1991, עת ערך ביקור במקרקעין. בנוסף, תיק הנכס כולל בתוכו מסמכים רבים אודות המקרקעין, ותיק זה מהווה רשומה מוסדית.

15. מטעם הנתבעים העיד הנתבע 1. נתבע זה לא הגיש תצהיר עדות ראשית, וב"כ הנתבעים הודיע לבית המשפט שתצהיר הנתבע 1 שצורף לבקשה לביטול פסק-דין ישמש תצהיר עדות ראשית. מתצהיר זה ניתן לדלות את העובדות כדלקמן:

1. הנתבעים שוהים במקרקעין מאז שנת 1959 או בסמוך לכך, והם פועלים להשיג מסמכים שיתמכו בעובדה זו;
2. הנתבעים עושים שימוש במקרקעין מכוח היותם בעלים של המקרקעין;
3. לחילופין, הם דיירים מוגנים מכוח החזקתם רבת השנים במקרקעין;
4. לחילופי חילופין, זכויותיהם במקרקעין הן מכוח התיישנות מנחילה.

עד לעצם היום הזה לא המציאו הנתבעים כל מסמך שהוא התומך בעבודות עליהן הצהיר הנתבע 1 בתצהירו הנ"ל.

בחקירתו הנגדית הודה הנתבע 1 שהנתבעים מתגוררים ביחידת דיור המסומנת ביחידת דיור מס' 5 בנספח ג' לתצהיר מר גריאת, וכי כיום יש בדירה 3 חדרים, 2 שירותים, מטבח, הול ומרפסת. הוא הגיע למקרקעין בשנת 1959 בעת שהיה בגיל 17, והנתבעות 2 ו-3 לא היו אתו. מאז שהוא מתגורר במקום, עשה קצת שיפוצים במקרקעין. הנתבע 1 לא הבין ולא ידע להסביר את שכתב בתצהירו שהוא עושה שימוש במקרקעין מכוח היותו בעלים, וציין שאינו יודע לקרוא עברית. באימות התצהיר לא נכתב שעורך הדין שאימת את התצהיר קרא לנתבע את התצהיר והסביר לו את תוכנו, לכן ספק רב אם הנתבע 1 ידע את אשר כתוב בתצהיר. החקירה הנגדית של הנתבע 1 אכן הוכיחה שהנתבע 1 לא ידע את אשר כתוב בתצהיר.

העד אמר שאינו יודע מה זה דייר מוגן. הנתבע 1 גם כפר בעובדה שהוגשה כנגדו תביעה בשנת 1989 והתקבל כנגדו פסק דין לפינוי. אמר כי משלם לעמידר דמי שימוש ראויים רק כאשר שולחים לו דרישות תשלום, אם עמידר לא שולחת לו דרישות תשלום, אינו פונה אליה לקבל שוברי תשלום.

עדותו של התובע היא עדות יחידה, עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] על כל המשתמע מכך.

דיון ומסקנות:

הבסיס המשפטי לתביעת הפינוי:

16. סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כדלקמן:

"בעל המקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כדלקמן:

"הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין..."

סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע כדלקמן:

"בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין - על הנתבע הראיה שהמעשה עליו מתלוננים היה שלא כדין."

17. לאור הוראות חוק אלו, על בעל המקרקעין להוכיח את בעלותו במקרקעין, ולאחר מכן עובר נטל הראיה למחזיק במקרקעין להוכיח שיש לו זכות במקרקעין שזכות הבעלות כפופה לה (ראה סיכום פסיקה בעניין זה בתיק אז' 8924/04 (שלום י-ם) אסתר קול נ. חברת פזגז (פורסם בנבו 20.6.11).

18. התובעת הגישה את ההודעה על ההקניה של המקרקעין לתובעת, וכן הגישה נסח רישום בו נרשם שהבעלות במקרקעין רשומה על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים, וכי היא פועלת בשמו על פי דין. על כן עבר נטל הראיה לנתבעים להוכיח את זכותם במקרקעין, לה כפופה זכות הבעלות של התובעת. הנתבעים כשלו בהוכחה זו, לא המציאו כל מסמך להוכחת זכות זו, כפי שהתחייבו בתצהיר הנתבע 1 שצורף לבקשה לביטול פסק הדין.

19. הנתבע הודה ששילם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין. תשלום זה אינו עולה בקנה אחד עם בעלות במקרקעין.

20. לאור זאת יש גם לדחות את טענת הנתבעים שהם בעלים של המקרקעין.

בעלות מכוח חזקה נוגדת:

21. הנתבע 1 טוען כי הוא הבעלים של המקרקעין מכוח חזקה נוגדת שהחזיק במקרקעין. סבור אני שיש לדחות טענה זו מהסיבות כדלקמן:

1) עדותו של הנתבע 1 היא עדות יחידה, שאין לה סיוע ולא ניתן לקבוע על פיה עובדות;

2) הנתבע 1 הצהיר שיגיש לבית המשפט מסמכים להוכחת בעלותו והחזקתו במקרקעין מאז שנת 1959, אך לא הביא כל ראיה;

3) המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים, וסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע ש"חוק ההתיישנות תשי"ח לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת החוק." הנתבעים לא הוכיחו שהיו זכאים לטעון טענה זו לפני תחילת חוק המקרקעין;

4) הודאת הנתבע 1 ששילם לתובעת דמי שימוש ראויים, אינם עולים בקנה אחד עם חזקה נוגדת, שכן תשלום דמי שימוש ראויים מעידים על החזקה מכוח הבעלים,והודאה בזכות הבעלות של הבעלים במקרקעין.

התיישנות התביעה:

22. טוענים הנתבעים שמאחר וגם לטענת התובעת הם נמצאים במקרקעין מאז שנת 1988 או 1989, תביעת התובעת התיישנה.

23. סבור אני שיש לדחות טענה זו. התובעת הגישה תביעתה גם בעילת הסגת גבול. הסגת גבול היא עילה נמשכת ומתחדשת מידי יום ביומו. ראה לענין זה ע"א (ת"א) 36513-11-10 אליהו עשירה נ. מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו).

שיהוי:

24. טוענים הנתבעים שהתביעה הוגשה בשיהוי, ולכן יש לדחותה.

25. טענת השיהוי מעצם טיבה, מבקשת ליצור מחסום נוסף בפני זכות הגישה לערכאות, על כל המשתמע מכך, וזאת אף מעבר לקבוע בכללי ההתיישנות. לפיכך, מטבע הדברים, התנאים לקבלתה של טענת שיהוי הם תנאים מחמירים, וקבלת טענה זו תיעשה בנסיבות נדירות. (ע"א 8456/06 מישל צעדי נ. רמז בן-צבי סעיף 18 לפסה"ד (פורסם בנבו, 24.8.10). ההצדקה לגישה זו נובעת מהעובדה שטענת שיהוי המועלית כנגד תובענה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה ברבדים שונים. מעצם טיבה היא מבקשת להתערב ולשנות תקופת התיישנות שנקבעה בדין על דרך קיצורה, והיא עשויה לפגוע בציפייתו של התובע לכלכל צעדיו לפי טעמו במסגרת תקופת התיישנות המוכרת בחוק. היא משנה את נקודת האיזון בין ההגנה על זכויות התובע לבין ההגנה על זכויות הנתבע, וקבלתה מאפשרת דחיית תביעה על הסף בלא דיון לגופה. קבלתה מרחיבה את מניעת הגישה של בעל-דין לערכאות מעבר למה שהציבו כללי ההתיישנות, והיא יוצרת מחסום נוסף לזכות גישה כאמור, המוכרת כזכות יסוד בעלת חשיבות מיוחדת במדרג זכויות האדם. קבלת טענת השיהוי בתוך תקופת ההתיישנות עלולה להמריץ תובע להגיש את תביעתו לערכאות ולהרתיעו מחיפוש אחר פתרונות חלופיים למחלוקת מחוץ לערכאות המשפט. מבחינה זו היא עשויה לעמוד בסתירה לאינטרס הציבורי, המבקש לקדם פנייה לנתיבים חלופיים לפתרון סכסוכים. קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת וחוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות. (ראה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ. הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433.)

26. על מנת שתשתכלל לנתבע טענת שיהוי, עליו להוכיח שניים: האחד שהשיהוי בהגשת כתב התביעה מצביע על ויתור מצד התובעת, והשני, שעקב השיהוי הורע מצבו של הנתבע. ראה ע"א 6805/99 הנ"ל.

27. במקרה שבפנינו התובעת לא השתהתה בהגשת התביעה. התובעת הגישה תביעתה בגין הפלישה כבר בשנת 1989, אך הסכימה לביטול פסק הדין עקב אי הבהירות בבעלות במקרקעין עקב הרישום הלא ברור בספרי המקרקעין. רק לאחר שהוסדר רישום הבעלות בספרי המקרקעין בשנת 2002, יכולה הייתה התובעת להגיש תביעתה זו. בנוסף, הנתבעים סירבו לאפשר למודד מטעם התובעת להיכנס ולמדוד המקרקעין. על כן אינני סבור שהתובעת השתהתה בהגשת התביעה.

28. לנתבעים גם לא נגרם כל נזק מהגשת התביעה. הנתבעים שילמו לתובעת דמי שימוש ראויים, ומשחדלו לשלם את דמי השימוש הראויים, היו צריכים לדעת שתביעת הפינוי בוא תבוא.

דיירות מוגנת:

29. טוענים הנתבעים כי הם דיירים מוגנים במקרקעין מכוח החזקתם רבת השנים במקרקעין.

30. סבור אני שיש לדחות טענתם זו של הנתבעים, מהסיבות כדלקמן:

1. כבר בשנת 1989 ידעו הנתבעים שהתובעת טוענת שהם פולשים למקרקעין. טענת הפלישה וטענת דיירות מוגנת אינן יכולות לדור בכפיפה אחת;
2. דיירות מוגנת נוצרת אך ורק על פי הדרכים המוכרות בחוק הגנת הדייר.

אשר על כן, אין הנתבעים דיירים מוגנים במקרקעין.

רשות בלתי הדירה להתגורר במקרקעין:

31. טוענים הנתבעים כי מכוח החזקתם רבת השנים במקרקעין הם בעלי רשות בלתי הדירה להתגורר במקרקעין.

32. סבור אני שיש לדחות טענה זו של הנתבעים, מהסיבות כדלקמן:

1. הנתבעים יודעים שכבר משנת 1989 טוענת התובעת שהם פולשים למקרקעין;
2. מאחר ומדובר במקרקעי ציבור, הרשות לגור במקרקעין אינה יכולה להיות בלתי הדירה;
3. אם הייתה רשות להתגורר במקרקעין, הגשת התביעה מהווה הודעה על ביטול הרשות;
4. קבלת טענת הנתבעים תהווה עידוד לפלישה למקרקעי ציבור, כאשר המדיניות המשפטית היא שלא לעודד פלישה למקרקעי ציבור.

פיצול סעדים:

33. התובעת ביקשה היתר לפצל סעדיה, על מנת שתוכל לתבוע סעדיה הכספיים עם פינוי המקרקעין. סבור אני שיש להיעתר לבקשה, ואני מתיר לתובעת לפצל סעדיה, באופן שתוכל לתבוע סעדיה הכספיים בתביעה נפרדת.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן:

1. אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את הדירה המסומנת כיחידה מס' 5 בנספח ג' לתצהיר מר יעקב גריאת, לסלק ידיהם ממנה, ולהחזיר לתובעת את החזקה במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 4378, בכתובת תחנת הרכבת 1 ברמלה, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ. על הנתבעים למלא אחר האמור בסעיף קטן זה עד ליום 1.9.13 שעה 12:00.
2. על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
3. על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ג, 16 יוני 2013, בהעדר הצדדים.