הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, לפיה יינתן פסק דין על סמך החומר הנמצא בתיק ללא שמיעת ראיות. (הודעה על הסדר דיוני מיום 24.2.2013).

1. התובעת 1, חברת ס.שאול ובנין חברה לבניין בע"מ, היא חברה קבלנית בניין ושיפוצים (להלן: "הקבלן"). ביום 11.5.2006 התקשר הקבלן בהסכם עם ועד ההרחבה והשיפוץ ברח' ברודצקי 13, תל אביב (להלן: "הועד"), לביצוע הרחבה של דירות בבניין וכן שיפוץ של חלק מהרכוש המשותף. (להלן: "הסכם ההרחבה", נספח א' לתצהיר סמי שאול). בהמשך להסכם ההרחבה ועל פי הוראותיו, ביום 14.6.2006 נחתם בין הקבלן לנתבע ידין עילם, (להלן: "עילם") בעלים של דירה מס' 31 בבניין, הסכם פרטני לפיו עילם התחייב לשלם לקבלן סך של 160,000 ₪ בגין ההרחבה בדירתו וחלקו בשיפוץ ברכוש המשותף. (סעיפים 6.א', וב' לנספח ב' לתצהיר סמי שאול, להלן:"השיפוץ החיצוני"). לטענת הקבלן, עילם שילם חלק מהסכום שהתחייב ונותר חייב 38,400 ₪ בגין חמשת התשלומים האחרונים של השיפוץ החיצוני. (שלבים 13-17) בתוספת תשלומי הצמדה בסך של 5,350 ₪ ובסך כולל 43,750 ₪.

2. ביום 4.2.2007 התקשר עילם עם הקבלן לביצוע שיפוץ פנימי בדירתו. (להלן: "השיפוץ הפנימי", נספח ח' לתצהיר סמי שאול). בהתאם להסכם, לאחר סיום העבודה נעשתה מדידה בפועל של הכמויות, התוספות והשינויים שהתבקשו ע"י עילם, כך שעלות השיפוץ הפנימי עמדה על סך 214,833₪.

עילם שילם סך 174,473ש"ח ונותר חייב 40,360 ₪. (נספחים י,יא לתצהיר סמי שאול).

3. מכתב ההגנה שהוגש על ידי עילם עולה שעילם מודה שעלות השיפוץ החיצוני עמדה על סך 160,000 ₪, ולאחר ששילם 124,100 ₪ נותר חייב 35,900 (סעיף 10א' לכתב ההגנה). בכל מקרה לשיטתו, יש לקזז את חובו כנגד הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהשיפוץ הפנימי.

4. עילם גם הגיש תביעה שכנגד נגד הקבלן ונגד סמי שאול (להלן : "שאול"). מכוח סעיף 8 להסכם השיפוץ הפנימי, המכיל את התנאים הקבועים בהסכם ההרחבה על הסכם השיפוץ הפנימי, לרבות ערבותו האישית של שאול. לטענת עילם בהתאם לחוות דעתו של המהנדס בס מרדכי, שווי עלות התיקונים בדירה הוא 118,830 ₪ בתוספת מע"מ ובתוספת 35% היות ועילם יאלץ לבצעם בעצמו ובסך הכל 186,086 ₪. לסכום זה יש להוסיף 140,000 ₪ בגין ירידת ערך, עלות פינוי ואיחסון המטלטלין למשך חודש בסך 15,000 ₪, פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בסך 21,167 ש"ח, הוצאות בגין דיור חלוף בסך 3,300 ₪, ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 25,000 ₪. (סעיף 17 לתביעה שכנגד). סך חובותו של הקבלן ושאול נאמדים בסך 392,863 ₪, אך משיקולים של חסכון באגרה עילם העמיד את תביעתו על סך 200,000 ₪. (סעיף 20 לתביעה שכנגד).

5. בכתב ההגנה שהוגש מטעמם של הקבלן ושאול, הוכחשו הסכומים הנתבעים. לשיטתם מדובר בתביעה מופרכת, הנתמכת בחוות דעת מנופחת ומגמתית. הקבלן ושאול הגישו את חוות דעתו של המהנדס קרבצ'יק, לפיה מדובר בליקויים שוליים ומועטים. (נספח א' לכתב ההגנה).

6. נוכח הפער בין חוות הדעת, מינה בית המשפט כמומחה מטעמו את המהנדס דבורצקי (להלן: "המומחה"). על פי חוות דעתו של המומחה, עלות ביצוע התיקונים בדירה מסתכם בסך 42,100 ₪ בתוספת מע"מ, וביצוע התיקונים יחייב את פינויו של עילם ובני ביתו למשך שבועיים. (להלן: "חוות הדעת"). למומחה אף הופנו שאלות הבהרה, עליהן השיב ביום 5.6.2012.

השיפוץ החיצוני

7. שאול נתן תצהיר מטעם הקבלן. על פי עדותו, מכתב הוועד שצורף כנספח ו' לתצהירו, משקף את שביעות רצונו המלאה של הוועד מאופן ביצוע השיפוץ וההרחבה ועמידת הקבלן בהתחייבויותיו על פי החוזה.

לגופו של עניין ; כפי שעולה באופן ברור מדיווחי הוועד, עילם חדל לשלם החל מהתשלום ה – 13, דהיינו נותר חייב בגין חמשת התשלומים האחרונים, (13-17). בנוסף לכך לא שילם גם את תשלום ההצמדה בסך 5,350 ₪ נכון ליום 11.12.2007, כקבוע בסעיף 6 ב' להסכם הפרטני. (נספחים ד',ה' לתצהיר שאול).

8. על פי תצהירו של עילם, הוא שילם 121,600 ₪ ותשלום נוסף בגין הפרשי הצמדה ובסך הכל 124,100 ₪. לחילופין, מודה עילם שנותר חייב בגין השיפוץ החיצוני 43,750 ש"ח. (סעיפים 15 - 16 לתצהיר).

9. אני דוחה את נסיונו של עילם להעלות טענות עובדתיות סותרות. כידוע טיעונים חילופיים מוגבלים לרמה המשפטית, ואין להעלות טענות סותרות במישור העובדתי. דרך טיעון זו איננה מתיישבת עם עקרונות של ניהול הליכי משפט בתום לב ובדרך מקובלת, מהווה שימוש לרעה בהליכי בית משפט ועומדת בניגוד לכלל הקבוע בתקנה 72(ב) לתקסד"א, תשמ"ד-1984, לפיו בעל דין מנוע מלהעלות טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם הצהיר כי העובדות כהווייתן אינן ידועות לו. (ת.א. (מרכז) 17029-03-09 פרוספר נשיונל נכסים (1996) בע"מ נ' איגור סרגיינכו, פורסם בנבו 4.12.2013 ; ע"פ 6613/99 סטיבן סמירק נ' מדינת ישראל, מו(3) 529).

אני מקבלת את גרסתו של שאול באשר לגובה החוב המגובה בנספחים שצורפו מטעמו ומתיישבת גם עם הודאתו של עילם ביתרת החוב, (במכתב מיום 7.3.2010, נספח טו לתצהיר שאול), ובמייל שעילם צירף לתצהירו, (נספח ג' לתצהיר עילם).

10. נוכח האמור לעיל, אני מחייבת את עילם לשלם לקבלן סך של 43,750 ₪ בגין עלות השיפוץ החיצוני בתוספת מדד תשומות הבנייה מיום 15.1.2006. (סעיף 9 ה להסכם ההרחבה).

השיפוץ הפנימי

11. על פי עדותו של שאול, הקבלן שלח הצעת מחיר לשיפוץ הפנימי, ולאחר שעילם הסכים להצעה (נספח ז' לתצהיר שאול), חתמו הצדדים ביום 4.2.2007, על הסכם לשיפוץ דירתו. הצדדים קבעו שעלות השיפוץ תעמוד על סך 139,086 ₪, אך הסכימו שחשבון סופי ייערך בגמר סיום העבודה ולאחר מדידת הכמויות, התוספות והשינויים. (סעיף 3 לנספח ח' לתצהיר שאול).

הקבלן ביצע את העבודות בהתאם לתוכניות ולהוראות שהכינו אנשי מקצוע מטעמו של עילם, (נספח ט לתצהיר) ולאחר שנמדדו ונרשמו הכמויות והתוספות (כמפורט בנספחים י,יא לתצהיר שאול), עמד חובו של עילם על סך 214,833 ₪ (כולל מע"מ).

על חשבון השיפוץ הפנימי עילם שילם 174,473 ₪ ונותר חייב 40,360 ₪. יש לחייב את עילם בסכום זה כשהוא מוצמד למדד תשומות הבנייה מיום 10.5.2007.

12. על פי עדותו של עילם, אין בנספחים שצורפו מטעם הקבלן כדי לתמוך בגרסתו שעלות השיפוץ הפנימי לאחר ביצוע התוספות עמדה על 214,833 ₪. יתרה מכך, ביום 8.5.2007, לאחר ששולם התשלום האחרון בסך 69,473 ₪ ונמסרה החזקה בדירה לעילם, ניתן אישור על ידי הקבלן כי הסכום האחרון ששולם הוא לסילוק מלא ומוחלט של כל התחייבויות עילם בקשר לשיפוץ דירתו. (נספח ז לתצהיר עילם).

13. אני סבורה שהקבלן לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו, שעלות השיפוץ הפנימי לאחר מדידה סופית של כמויות וביצוע שינויים עמדה על 214,833 ₪. אין להסיק את הסכום האמור מנספחים י, יא, לתצהיר שאול. אני מאמצת את גרסתו של עילם שלא נותר חוב בגין השיפוץ הפנימי. עדותו מתיישבת עם האמור בנספח ז'. אוסיף ואומר שהקבלן לא העיד בתצהירו שלאחר מתן האישור על חשבון סופי, ביצע עבודות נוספות ועל כן לא מצאתי להתייחס לטענתו זו במסגרת סיכומיו.

14. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את תביעתו של הקבלן ביחס לשיפוץ הפנימי.

חוות דעת המומחה

15. על פי חוות דעתו של המומחה, עלות ביצוע התיקונים מסתכמת בסך 42,100 ₪ בתוספת מע"מ. המומחה הוא הזרוע הארוכה של בית המשפט וההלכה היא כי סביר להניח שבית המשפט יאמץ את ממצאיו ומסקנותיו, אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, תק-על90 (2) 532, 533).

16. אקדים ואומר, שאני דוחה את השגותיו של הקבלן המתייחסות לחוות דעתו של המומחה. הצדדים ויתרו על חקירתו ועל כן יש לראות בחוות הדעת ראייה שלא נסתרה. (ע"א 2160/90 שרה רז נ' פרידה לאץ, מז 170 ; ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי, לט(4) 185 ; ע"א 4003/99 קוז'וך נ' ליאן, נה(3) 444 ; ע"א 5977/08 אלי ראובן נ' פנחס פנחסי, פורסם בנבו 29.12.2010).

17. יחד עם זאת, בשל התייחסות הצדדים בעדותם ובסיכומיהם לחוות הדעת, לא מצאתי לפתור עצמי בלא כלום :

א. גובה החלונות לפי סעיפים 02.20 ו – 02.40

המומחה מתייחס בחוות דעתו לגובה החלונות שהותקנו על ידי הקבלן.

על פי עדות שאול, בפגישה שנכח עילם והגב' ציפי ליכטנשטיין (להלן:"ליכנטנשטיין") הצדדים דנו בגובה החלונות בניגוד לתוכנית וסוכם כי כל דייר שעניין גובה החלונות מפריע ומהותי מבחינתו יפנה לקבלן וזה יבצע הנמכה של החלון. עילם לא פנה בדרישה לבצע שינוי כזה, ועל כן הקבלן איננו חייב לשאת בעלות רכיב זה בסך 19,600 ₪. עילם העיד כי מעולם לא נערכה פגישה כאמור ובתמיכה לעדותו צירף גם את תצהירה של ליכטנשטיין. אני מקבלת את גרסתו של עילם ומעדיפה אותה על פני גרסת שאול. גרסת עילם כאמור נתמכת בגרסת ליכטנשטיין ולנוכח נקודת המוצא המפורטת לעיל, אני דוחה את טענתו של הקבלן ביחס לגובה החלונות.

ב. נקודת ביקורת של הביוב מתחת לארון החשמל – סעיף 07.10

על פי חוות הדעת, לא נמצאה קופסת ביקורת מתחת לארון המטבח שמתחת לאזור הכיור. המומחה ביקש מהקבלן לראות תוכנית אינסטלציה, אך זו לא הומצאה לו. על פי ההוראות יש להתקין בכל שבירת כיוון של צינור ביוב קופסת ביקורת, דבר שלא נעשה ועלותו 2,300 ₪.

שאול העיד שהשיפוץ הפנימי תוכנן על ידי האדריכלית מטעמו של עילם. הגב' מזרחי (להלן: "מזרחי"). מזרחי אשר עסקה גם בתכנון האינסטלציה, אישרה, בשל השינוי שנעשה במיקום המטבח, לאחד את נקודת הביקורת של השירותים והמטבח ביחד. ועל כן אין עליו לשאת בעלות זו. מנגד עילם העיד שמזרחי לא עסקה בתכנית אינטסטלציה, אלא רק במיקום הברזים.

מזרחי אמנם לא נתנה תצהיר מטעמה, אך במקרה דנן לא מצאתי לייחס לכך משקל בשל קביעות המומחה בחוות דעתו, אשר כאמור לא נסתרו.

ג. עבודות ארון החשמל – סעיפים 08.20 – 08.10

על פי חוות הדעת יש לבצע השלמות בארון החשמל הדירתי ובארון התקשורת. על פי עדות שאול, עבודות אלה בוצעו על ידי איש חשמל שעילם התקשר עימו באופן ישיר ואף שילם לו (נספח יב לתצהיר שאול), על כן האחריות לכל תיקון או ליקוי נופלת על כתפיו. מנגד העיד עילם שאיש החשמל היה נציג הנתבעים ועל כן אין לפתור את הקבלן מחובתו כמפורט בחוות הדעת.

גם בענין זה לא מצאתי להעדיף את גרסת שאול על פני גרסת עילם ואני מאמצת את קביעת המומחה.

ד. תקן הזכוכית המחוסמת – סעיפים 12.05, 12.04, 12.02

על פי חוות הדעת, חסר סימון הזכוכית ואין זכוכית מחוסמת של דלתות הויטרינה בסלון ושל חלון בחדר השינה של ההורים.

שאול העיד שהזכוכית והמעקים הותקנו בהתאם לתקן כפי שעולה ממכתבה של אדריכלית ההרחבה מטעם הוועד. (נספחים יג, יד לתצהיר שאול) ועל כן אין מקום לחייבו בגין רכיב זה.

גם בעניין זה לא מצאתי לקבל את גרסתו של שאול ולהעדיף את קביעת האדריכלית על פני קביעת המומחה ובפרט נוכח תשובתו של המומחה לשאלת ההבהרה שהופנתה אליו לפיה אין די באישור האדריכלית ויש לצרף גם אישור של ספק הזכוכית המאושר על ידי מכון התקנים.

18. לאור האמור לעיל, אני מאמצת את קביעות המומחה בחוות דעתו, ודוחה את טענות הקבלן שיש לקזז סכומים מחוות הדעת. אני מחייבת את הקבלן ושאול לשלם לעילם בגין עלות התיקונים סך של 42,100 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

טענות לנזקים נוספים של עילם – נשוא התביעה שכנגד

19. על פי חוות הדעת, ביצוע התיקונים יצריך את פינוי הדיירים למשך שבועיים סבורני שיש לאמוד עלות זו בסך 3,000 ₪.

מעבר לאמור לעיל, לא הונחה בפניי תשתית ראייתית ממנה ניתן להסיק שהקבלן הפר את החוזה, ועל כן אני דוחה את דרישתו של עילם לפיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. עילם גם לא הוכיח עלות אחסנה ולא מצאתי, כפי שיפורט בהמשך לפצות אותו בגין עוגמת הנפש שלשיטתו נגרמה לו.

חובת הקטנת הנזק

20. זכותם של הקבלנים לבצע תיקונים בדירה קמה מכוח הוראות סעיף 4(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, וחובתם מכוח הדין הכללי של התובעים להקטין את נזקם. הזכות לבצע את התיקונים מותנית בכך שהקבלן יבצעם תוך זמן סביר. פרק הזמן הסביר לביצוע התיקונים הוא פרק הזמן שהיה נדרש לכל "קבלן מזדמן" אחר לתקן את הליקויים. עילם לא הוכיח שנתן לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים תוך זמן סביר וכי עשה את אשר לעיל ידו על מנת להקטין את נזקו.

(ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ופיקוח בע"מ נ' דני סלמן ואח', פורסם בנבו 15.1.2004; בר"ע 4071/02 זהבה סיידוף נ' יהונתן אלה, חברה לבניין בע"מ, ס"א(2) 550 ; ת.א. 1512/94 אלייקים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, נז(1) 451).

עילם מסכים שבתחילה מנע מהקבלן לתקן את הליקויים בדירתו, בשל העובדה שלטענתו אויים מפורשות על ידו.

21. עיון בחלופת המכתבים שצורפה לתצהירו של שאול (נספח טו לתצהיר) מלמדת על כך שביום 14.11.2007 עילם סירב לאפשר לקבלן להכנס לדירתו ולבצע את התיקון, וביום 30.12.2007 הודיע במכתב שיתקן את הליקויים באמצעות אנשי מקצוע מטעמו. במכתב מיום 30.12.2007 עמד הקבלן על זכותו להקטין את נזקו. ביום 27.7.2008, השתתף עילם בישיבת סיום הפרוייקט ובישיבה זו לא אמר דבר וחצי דבר לעניין ליקויים בדירתו ואף לא פנה בשלב מאוחר יותר לקבלן בתום שנת האחריות, למרות האורכה שניתנה לו על ידו. (נספח טז לתצהיר שאול). ויודגש רק שלוש שנים מאוחר יותר, ביום 2.2.2010 ולאחר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים שנשלח על ידי הקבלן, עילם הסכים לאפשר את התיקונים בדירתו עד ליום 15.3.2010. מדובר בפרק זמן בלתי סביר לאחר גמר העבודה ומסירת החזקה. אוסיף ואומר שלא הוכח שעילם אויים באופן כלשהו על ידי הקבלן. עילם אחז בחוות דעת מטעמו כבר ביום 6.9.2007, ועל כן סביר בעיני שהעדיף להימנע מתשלום עבור השיפוץ החיצוני ולהגיש תביעה שכנגד כמשקל נגד תביעת הקבלן.

22. על פי ההלכה שהשתרשה בפסיקה "הסנקציה" המוטלת על קונה אשר לא עמד בחובה הכפולה המוטלת עליו בסעיפים 4 א ו-4 ב לחוק המכר דירות היא מתן פיצוי מופחת לקונה, קרי פיצוי בשווי עלות התיקונים על ידי חברה קבלנית (המוכרת), אשר עשוייה להיות נמוכה ב – 50% מעלות תיקון הליקויים על ידי הקונה באמצעות קבלן מזדמן. (ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי נ' שרביב בע"מ, פד נו (5), 725 ; ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, נ(2) 858 ; ת.א. מחוזי (י-ם) 1760/96 אוטמזגין דוד ואח' נ' כדורי פיתוח עירוני בע"מ, פורסם בנבו 31.7.2000 ; ת.א. 281/95 עו"ד רם אורן נ' אחים רוייכמן (שומרון) בע"מ, פורסם בנבו 21.6.2000).

חוות הדעת מתייחסת כפי הנראה לעלות תיקונים על ידי הקבלן, ובהעדר שאלת הבהרה בעניין זה או טענה בסיכומי הקבלן, לא מצאתי להפחית מהסכום הנקוב בה.

23. יחד עם זאת אין מנוס מהמסקנה שהתנהלותו של עילם נגועה בחוסר תום לב, (א.זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, תשס"ב-2002, סעיף 218 עמ' 589, 591). ולכך יש גם להוסיף את הפער המשמעותי בין הליקויים המצויינים בחוות דעת המומחה מטעמו לאלה המפורטים בחוות דעתו של המומחה.

על כן עילם איננו זכאי לפיצויים בגין עוגמת הנפש שלשיטתו נגרמה לו.

סוף דבר

24. נוכח האמור לעיל, אני מחייבת את עילם לשלם לקבלן 43,750 ₪ בתוספת מדד תשומות הבנייה מיום 15.1.2006 ועד לתשלום בפועל, (סעיף 10 לפסק הדין).

אני מחייבת את הקבלן ושאול לשלם לעילם סך של 42,100 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, (סעיף 18 לפסק הדין) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות הדעת, וסך נוסף של 3,000 ₪ בגין עלות דירה חלופית למשך שבועיים (סעיף 19 לפסק הדין).

25. בנסיבות דנן, כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ז אייר תשע"ד27 מאי 2014, בהעדר הצדדים.