1. תביעה לקביעת דמי שכירות במושכר מוגן. הראיות בתיק זה נשמעו במקביל עם הראיות בתיק 23579-11-09, אף כי התיקים לא אוחדו. השמיעה "המאוחדת" היתה לנוחיות הצדדים, לאור זהות התובעים ועדיהם, וזהות המייצגים מטעם שני הצדדים, בשני התיקים. שני המושכרים שייכים לאותם בעלים, אך בכל אחד מהם דייר מוגן אחר שהנו בהתאמה, הנתבע.

2. הצדדים אף הגיעו למספר הסכמות דיוניות, אותן אציין כבר בפתיח:

א. הפרוטוקול שישמש לשני התיקים יהא זה שבת.א. 42859-03-10 היינו תיק זה.

ב. חוות דעת השמאים תוגשנה בלא חקירה.

ג. ממצאים ומסקנות בפסקי דין שיתקבלו בשני הליכים אזרחיים מקבילים – יחייבו אף לכאן, ככל שיש להם רלבנטיות:

הליך אחד הוא תביעת פינוי שנדונה בפני כב' השופטת גלפז-מוקדי. ראה ההסכמה בפרוטוקול ישיבות 8.4.13 ו 24.4.12.

הליך שני הוא הליך שנדון בפני סגן הנשיא סלאמה (כתארו אז). ראה בענין זה האמור בעמ' 31 לפר':

מפי ב"כ התובעים צוין -

"אגיש לבית משפט זה, לאור ההסכמה הדיונית בדבר ממצאים בהליכים האזרחיים שיחייבו, את פסק דינו של כב' השופט סלאמה שקבע לגבי המחסן השני שהנתבע לא דייר מוגן בו וחייב אותו בתשלום דמי שכירות ראויים וכן חייב אותו בפינוי הנכס. קיבלתי גם המחאה טעון בדיקה האם עונה על התשלום אך מכל מקום אציין שלא אחקור לגבי אותו נכס לאור ההתפתחות. אני מבקש שלא להתייחס בתצהירו של הנתבע בנוגע למחסן השני. אין באי חקירה כדי להסכים לתוכן."

ומפי ב"כ הנתבעים בתגובה -

"מסכים אך מציין כי נקבע שם שדמי השכירות הראויים בשכירות חופשית הם 20 ₪ למטר."

2. התובעים 1-3 הינם אחים המתגוררים בארה"ב, ושלושתם, יחד עם אחיהם שנפטר ביום 08.07.09, הינם היורשים של אביהם- פוואז חסן אלסעד (אגבאריה), וחלק מיורשי הדוד המנוח- סעד חסן אלסעד אבאריה, אשר נפטר ביום 19.08.97. התובעים הינם הבעלים של 18/42 חלקים מחלקה 124 בגוש 10853, המוכרת גם כרח' וואדי סאליב 11 בחיפה. התובעים 7 ו-8 קיבלו את זכויותיהם בנכס מאביהם המנוח תאופיק עבד אלוהאב אגבאריה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה. תובעים מס' 5, 6, 9, 10, 11, 12 הינם בעלי זכויות קנייניות בנכס הנ"ל כמפורט בנסח הרישום. תובע 13 הינו עזבון המנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד ז"ל המיוצג ע"י אלמנתו. תובעת מס' 4 הינה תושבת אום אל פחם, אשר רכשה את זכויותיהם של התובעים 5-13 וכן של חסן פאייז חסן סעד אגבאריה ובסה"כ רכשה 13/48 חלקים בנכס. התובעים 5-13 לפיכך, נרשמו בתביעה לגבי התקופה שבין 01.01.98 ועד לתאריך הסכם הרכישה ביום 03.10.09, ולצורך התביעה באה התובעת 4 במקומם.

התובע 1 מציין, כי במהלך הדיונים ניתן צו ירושה לאחיו המנוח זיאד סעד ולפיו תובע 1 הינו היורש היחידי שלו, וכן ניתן צו ירושה לאביו המנוח פוואז חסן סעד אשר לפיו שני הבנים ריאד סעד (התובע 1) וזיאד סעד הם היורשים. בנוסף, שתי האחיות (התובעות 2 ו-3) העבירו במתנה את זכויותיהן ברכוש הנ"ל לתובע 1. תובעים אלו הינם התובעים בשתי התביעות שבפניי, כאמור.

3. לעניין זהות התובעים טען הנתבע, כי כל עוד לא הוצא צו קיום צוואה או צו ירושה, אין לתובעים 1-3 זכויות בירושת אביהם המנוח. כמו כן טען, כי כתב התביעה אינו יכול לטעון דבר בשם המנוח זיאד פוואז אלסעד, שעה שצוין כי נפטר ולא צורף שום מסמך המצביע על יורשיו. באשר לזכויות התובעים 7-8 נטען כי אין נסח רישום המעיד על בעלותם בנכס והערת האזהרה אינה מלמדת על זכויות, אלא על התחייבות לביצוע עסקה בלבד.

כמו כן, כל עוד לא הוצא למנוח מוחמד עבד אלוהאב אלסעד (התובע 13) צו ירושה או צו קיום עזבון לא ניתן לייצגו, ועל כן הוא אינו יכול לתבוע. בנוסף כפר הנתבע בכל המיוחס לתובעת 4, אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה, המעידה לכל היותר על התחייבות לביצוע עסקה ולא על מעמדה כבעלת מקרקעין.

4. מאחר ועסקינן בתביעה לקביעת דמי שכירות, ולא לתשלומם, ממילא אין חשיבות מעשית לזהותם של התובעים כיורשים, שעה שאין חולק מצד הנתבע על מעמדו החוקי של התובע 1 (להלן "התובע"), בתורת זה שנהג לגבות את דמי השכירות, ומשכך נכנס הוא להגדרת "בעל הבית", כאמור בפרשנותו המרחיבה של סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (ראה לעניין זה רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אסטבליסמנט ניהול חברה זרה (מאגר נבו), פס' ה'). בהגדרת "בעל הבית" סטה המחוקק מן המבחן הצר של בעלות קניינית. למעלה מן הצורך – נראה שאין חולק גם שהתובע 1 הנו למצער בעל חלק מן הזכויות במושכר.

5. הנתבע, מר סויסה, הינו המחזיק של שני מחסנים ברח' ואדי סאליב 11, ומפעיל בהם עסק ליצור, שיווק ומסחר של מקררים וכן ציוד כללי למטבחים ומאפיות. התביעה שבפניי עוסקת רק במחסן אחד, לגביו הוסכם כי הנתבע מחזיק בו בדיירות מוגנת, החל מיום 20.03.91, כאשר דמי המפתח שולמו בדמות שיפוץ המחסן.

לגבי המחסן השני חלקו הצדדים בשאלה האם הנתבע הנו דייר מוגן. הוגשה כאמור תביעת פינוי בפני כב' השופט סלאמה, אשר התקבלה. נקבע שמר סויסה אינו דייר מוגן ביחס לאותו מחסן, ניתן צו פינוי, ונקבעו דמי שכירות חופשית בשעור 20 ₪ למ"ר (ת.א. 18893-06-10). כזכור גם הקביעות שם מחייבות לכאן, מכוח הסכמת הצדדים. יש חשיבות לקביעת דמי השכירות שם, שכן אם מדובר ב 20 ₪ למ"ר בשכירות חופשית לנכס אחר שגם הוא מחסן באותו בנין עצמו, ברור שהגיונית, ככל שמתקבלת טענת התובעים שיש להעלות דמי השכירות מכוח שינויים שחלו (סע' 57(2) של חוק הגנת הדייר) הרי שהאומדן למ"ר צריך להיות נמוך משמעותית משעה שבנכס מוגן עסקינן.

6. נחזור למושכר נשוא תיק זה: ע"פ הסכם השכירות משנת 1991, הועמדו דמי השכירות לשנה על 1,200 ₪ לשנה אחת בלבד, מיום 01.04.91 ועד 30.03.92. לטענת התובעים, מעולם לא הוסכם כי אלו יהיו דמי השכירות הקבועים במהלך כל השנים, ללא העלאות, תוספות ו/או תחולת חוק הגנת הדייר, התקנות והצווים. לפיכך, דמי השכירות הנ"ל הינם מגוחכים ובלתי סבירים באופן קיצוני, כאשר הנתבע מתעלם מהשנים הרבות שעברו, התמורות והשינויים הכלכליים והחברתיים שחלו מאז ועד היום וכן מהמצב הכלכלי הנוכחי, מיקום הנכס ואפשרויות ניצולו. התובעים הגישו חוו"ד שמאי מקרקעין, מר אהרון ויסבלום, אשר העריך את גובה דמי השכירות בסך 15$ למ"ר. טוענים הם כי הנתבע חדל לשלם את דמי השכירות בשנת 1993, וניצל את שהותו של התובע בחו"ל.

לאור האמור, על הנתבע לשלם לתובעים את דמי השכירות בסך 182,952 ₪ בעבור השימוש שעשה בנכס ב-7 השנים שקדמו להגשת התביעה, לפי שווי דמי שכירות חופשיים.

7. ביום 04.02.10 שלח ב"כ התובעים מכתב לנתבע, במסגרתו התבקש לשלם את דמי השכירות הראויים בגין 7 השנים האחרונות. ב"כ הנתבע שלח ביום 07.03.10 מכתב בו טען כי הנתבע שילם את דמי השכירות עד לשנת 1998 וכי דמי השכירות המוסכמים עבור שתי היחידות עמדו על 3,600 ₪ לשנה, ועל כן צירף המחאה ע"ס 25,200 ₪ בעבור 7 השנים האחרונות. בשלב זה מציין התובע כי הנתבע לא שילם לו עד 1998 מאחר ולא היה בארץ עד שנה זו, וכאשר הגיע לגבות את דמי השכירות בשנת 1998, גירש אותו הנתבע בטענה כי הוא אינו בעל הבית. ב"כ התובעים הודיע בתגובה למכתב זה, כי התובעים מוכנים לקבל כל סכום על חשבון דמי השכירות, אך הנתבע סירב וההמחאה הוחזרה.

במסגרת ההליכים בתביעת הפינוי בפני כב' השופט סלאמה, שילם הנתבע לתובעים סכום של 25,200 ₪ על חשבון דמי השכירות ודמי השימוש הראויים עבור שני המחסנים בהם הוא מחזיק.

8. הנתבע מצידו טען, כי הוסכם בינו לבין התובע כי דמי השכירות יישארו כקבוע בהסכם, וכך היה עד שהתובע נעלם לחו"ל מבלי שהשאיר בארץ איש שיטפל במושכרים. דמי השכירות המשולמים הינם דמי השכירות הנכונים והמוסכמים בין הצדדים, כאמור בסעיף 53 לחוק, וכתב התביעה אינו מגלה כל עילה להעלותם, אף לא בשיעור ההעלאות התלת חודשיות מיום 01.01.83, שכן ההסכם מ-1991 מחיל גם אותן. במקרה זה, אין לתובעים להלין אלא על עצמם משעה שלא פעלו כדין על מנת לשנות את גובה השכירות, ככל ששינוי זה מותר בדין, ובמקרה זה השינוי היחיד המותר הינו זה המנוי בסעיף 157 לחוק, ואולם דרישה כתובה לשנות את דמי השכירות לא נשלחה לנתבע מעולם. היינו כי לכל היותר יכול להורות בית הדין להעלות את דמי השכירות, במקרה שמצא כי מן הצדק לעשות כן, אשר לא מתקיים במקרה דנן, לתקופה של שנה אחורה לכל היותר ממועד הגשת התביעה.

כמו כן טען הנתבע כי הוא חוסה תחת סעיף 52א לחוק, בדבר שיעור העלאת דמי השכירות המירביים, ומשכך אין התובעים יכולים לקבל את הסכום לו הם עותרים. לחלופין טען הנתבע, כי חישוב ההצמדה מאז 01.01.98 (המועד האחרון בו שילם לטענתו) ועד מועד הגשת התביעה, על אותם 100 ₪ לחודש מביאים לסך כולל של 133 ₪, והדבר מסתבר עם גובה דמי השכירות במושכרים דומים ושכנים לו. כל זאת במקביל לעובדה כי אין התובעים יכולים לתבוע דמי שכירות בעבור התקופה שקדמה ליום 24.03.03 (7 שנים אחרונה ממועד הגשת התביעה), בשל ההתיישנות. בעניין זה טען גם כי אפילו כאשר מוכרז דייר מוגן כמי שאיבד את זכות הדיירות המוגנת, לא ניתן לדרוש ממנו דמי שכירות ראויים מיום שקמה עילת התביעה, אלא רק מעת שנקבע שעליו לפנות על פי פסק דין. מקל וחומר בענייננו משעה שאין כל עילת פינוי.

לבסוף, ולמען הזהירות, צירף גם הנתבע חוו"ד מטעמו של השמאי אריה סודית, ממנה עולה כי דמי השכירות באזור, בשכירות שאינה מוגנת, עומדים על 15 ₪ למ"ר.

דיון

9. התובע הגיש תצהיר מטעמו (ת/1). כן הוגשו תצהירים מטעם התובעת 4 (ת/4) ומטעם בנה (ת/3) אשר לא היה בהם בכדי להועיל לבירור המחלוקת. מטעם הנתבע הוגש תצהיר (נ/3) וכן הוגש תצהיר מטעם כהן, הנתבע בתיק 23579-11-09 (נ/4א). כמו כן זומנה לעדות הגב' מירב לביא, מאגף חיובי ארנונה בעיריית חיפה.

אסקור תחילה את המסגרת הנורמטיבית החלה על המושכר, ולאחר מכן אעבור לדון בנסיבותיו הספציפיות של הנכס.

התשתית הנורמטיבית

10. סעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 קובע כי דמי השכירות בבית עסק יקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור, רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. סעיף 52(ב) לחוק קובע כי על בית הדין להתחשב במקרה זה בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האיזור בו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61, לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המירביים או המופחתים לפי העניין.

אותו סעיף 52א קובע הצמדה של דמי השכירות החל מיום 01.01.83 לפי שיעור עליית המדד, כאשר ס"ק (ד) קובע כי שיעורי העלאת השכירות לפי סעיף זה הינם שיעורים מירביים. סעיף 53 לחוק מסייג את האמור וקובע כי במידה והוסכם בין בעל בית ודייר על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי שכירות אלו את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים הקודמים. היינו, כי לפי לשון החוק, יש ליתן להסכמת הצדדים תוקף מלא, ואין לבית הדין סמכות להתערב בהסכמות אלו ולקבוע עבורם את דמי השכירות. רק במידה ולא קיים הסכם שכירות כאמור, יכול בית הדין לשכירות לקבוע את גובה דמי השכירות.

מכל האמור יוצא, כי במידה וקיים הסכם שכירות, אין לכאורה תחולה לסעיף 57 לחוק. סע' אחרון זה קובע כי במידה ופסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסוק אותם מחדש במקרים הבאים: (1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג). (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. (3) בעל העסק הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו .

ראה ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה מו(3) 78, 82. לבד מזאת, אין אפשרות להתערב בגובה דמי השכירות, אלא בהסכמות חדשות אליהם יגיעו הצדדים.

11. במקרה נשוא הדיון, אכן קיים הסכם שכירות, משנת 1991, אשר אינו קצוב בזמן, ונוקב בדמי שכירות נמוכים. על פניו, יש לכבד את הסכמת הצדדים כאמור בהסכמים אלו, כל עוד לא הודיע אחד הצדדים על ביטולם או פנה בבקשה לצד השני לבחנם מחדש. לסוגיה זו נדרשה הפסיקה וקבעה כי במקרים בהם נערך הסכם אשר תוקפו לא הוגבל בזמן, הרי שכמוהו כפסק דין של בית הדין לשכירות, ולבית הדין סמכות לשנותו בכל זאת, מכוח סעיף 57, כמו גם את גובה דמי השכירות (פרשת גזית, 82). ובמילותיו של ביהמ"ש: "הסכם זה עומד בתוקפו והוא שריר וקיים כל עוד לא שונה על ידי בית הדין לשכירות; כאילו במקום הסכם, פסק הוא את דמי השכירות. ובאותם התנאים שיכול בית הדין לשנות את פסק דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם בין הצדדים" (ע"א 401/72 המרץ- מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב כז(1) 423, 429). שינוי זה הוגבל אך ורק למקרים המנויים בסעיף 57 לחוק, ולא מכל סיבה שהיא לה טוענים הצדדים. מכאן, שעל בעל הבית החפץ בהעלאת דמי השכירות, לשכנע את בית הדין כי התקיים אחד התנאים המנויים בסעיף 57 (ראה גם רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן נב(2) 625, 630-631). כך, על החפץ לשנות את דמי השכירות "חייב להוכיח שינוי בנסיבות מן המצב ששרר בעת הקביעה הקודמת של דמי השכירות לזה השורר במועד אליו מתייחסת התביעה החדשה, שאם לא כן לא יהא בית הדין רשאי לפסוק דמי שכירות" (ע"א 1418/90 מאור נ' הרשנהורן מה(3) 95, 104, 106).

12. הגיונה של ההלכה בכך שאין לאפשר קיבועם של דמי השכירות בהסכם לצמיתות, מבלי שתהיה אפשרות ליתן ביטוי לשינויים בעתיד של התנאים ששררו בעת חתימת ההסכם (פרשת גזית, 83). מגמה זו מתיישבת גם עם המגמה הרווחת בפסיקה להחלשת כוחה של הגנת הדייר, בפרט בכל הנוגע לבתי עסק, כאשר בולטת ביותר ההחרגה של בתי עסק מסוימים מתקרת דמי השכירות המרביים (ראו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), תשמ"ג-1983). כאשר חלה ההחרגה, מחויב הדייר בבית העסק בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו (שוס, עמ' 633; ראה גם רע"א 7836/06 חאבני (הללי) נ' אסטבליסמנט ניהול חברה זרה (מאגר נבו), פס' ח'; וכן רע"א 4135/06 פרויידגר נ' אשכנזי (מאגר נבו) פס' י"ב).

13. כיצד יקבע שווים של דמי השכירות? בעניין זה דן ביהמ"ש העליון ב- ר"ע 241/85 זילברשטיין נ' מדינת ישראל לט(4) 589 וקבע, בכל הנוגע למושכרים שעליהם לא חלים דמי השכירות המירביים, כי הקביעה תעשה על פי הערכת דמי השכירות הראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה במו"מ חופשי, ואין הכוונה להפחית את דמי השכירות משיעוריהם הריאליים (עמ' 593-595).

בנוסף קבע, כי על דמי שכירות אלו להיות מוצמדים למדד, על מנת שלא להפגע מהאינפלציה ובכך יפגע שווי דמי השכירות הראויים. הצמדת הסכום, לפיכך, אינה נחשבת להגדלת דמי השכירות, אלא מטרתה לשמור על יציבות קביעת בית הדין ועל ערכו הריאלי של הנכס במהלך תקופה זו. כמו כן קבע ביהמ"ש, כי משמאפשר החוק לצדדים להסכים על דמי השכירות בהסכם, כשהם מוצמדים למדד, כך אין מניעה כי ביהמ"ש יקבע הצמדה במסגרת קביעת דמי השכירות, ומן הראוי לאמץ הצמדה זו על מנת לשמור על ערכו הריאלי של הסכום, כפי שהיו הצדדים עצמם עושים, לו היו מגיעים להסכמה על גובה דמי השכירות (עמ' 596-597).

ובאשר למושכרים שלא הוחרגו מדמי השכירות המירביים: נקבע בפסיקת ביהמ"ש המחוזי, כי אין בהוראות סעיף 57(2) לחוק בכדי לבטל את התקרה, וכי כאשר חלים שינויים בנתונים כאמור בסעיף, זכאי המשכיר להעלאה, אך אין הדבר מעניק לו זכות לקבלת דמי שכירות שיעלו על התקרה :

" כאשר חלים שינויים בנתונים, כפי שנקבע בסעיף 57(2) הנ"ל, זכאי המשכיר להעלאה ניכרת יותר מההעלאות השוטפות הרגילות עפ"י התקנות, אך עדיין אין בכך כדי להעניק לו זכות לקבלת דמי שכירות בלתי מוגבלים בתקרה, קרי דמי שכירות חופשיים. ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז רשאי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלבנטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי לקבוע את מידת הקרבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור העולה על התקרה והזהה לדמי שכירות חופשיים. ברי שסעיף 52א לחוק הגנת הדייר הקובע שיעורים מירביים לא עבר מן העולם, כאשר מיגבלה זו אינה חלה אך ורק לגבי אותם מושכרים נבחרים המנויים בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת שיעורים מירביים והפחתות), תשמ"ג-1983 עליהם אין התקרה, קרי הוראות סעיף 52א, חלה. המושכר שלפנינו אינו אחד מהם ודמי השכירות לגביו אכן מוגבלים בתקרה הנקבעת בתקנות... כאשר מוכחים שינויים עפ"י סעיף 57(2), אזי ניתן היה לדרוש לחרוג ממנגנון זה של יחסיות לעבר התקרה, ותו לא. אם לא תמצי כן מה ערך יש להוראות החוק לגבי התקרה ולגבי מושכרים המשוחררים הימנה, שהרי ניתן לעקוף הוראות אלה ע"י השענות על סעיף 57(2). אין אני סבור כי זו כוונת המחוקק, ואם כך הוא צריך הדבר להיקבע בלשון ברורה ומפורשת" (ע"א (ת"א) 1796/94 אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (מאגר נבו), פס' 5).

לניתוח הדין החל ראה גם הניתוח המפורט והאסמכתאות בתיק שכירות (ת"א) 122/98 שביט נ' שטרן (מאגר נבו), פס' 13). במלים אחרות, כאשר מוכיח בעל הבית תחולת סע' 57(2) לחוק, עדיין כפופה ההעלאה לתקרה, היינו לסע' 52א. אלא אם מדובר בנכס המשוחרר ממגבלת התקרה, שאז ניתן לפסוק דמי שכירות חופשית.

14. ממתי תחול קביעת דמי השכירות החדשים? סעיף 154 לחוק קובע כי דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח התקנות המשנות, יחולו מהיום שדרש זאת בעל הבית, בכתב. ואולם, רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ואולם מועד זה לא יהא מוקדם יותר משנה מיום הדרישה. סעיף 157 מפנה לטופס שבתוספת וקובע כי טופס זה יהווה הודעה מספקת. חשוב לציין, כי סעיף 42 הנ"ל דן בדמי שכירות בדירות מגורים, להבדיל מבתי עסק, ואולם בתוספת מצוין בפירוש בית עסק. לאור האמור, דנה הפסיקה בשאלה האם הסעיף הנ"ל חל בכלל על דמי שכירות בבתי עסק. בפרשת שוס נקבע לעניין זה כי כיום, לאור המגמה המסתמנת אליה התייחסתי לעיל, קשה לראות תכלית בדרישה בכתב כתנאי להעלאת דמי השכירות, ויש מקום לפרשנות מצמצמת לפחות על ידי הגבלת הצורך בהודעה לפי סעיף 154, לדירות בלבד. כמו כן, קיים כיום כאמור מנגנון אוטומטי להעלאת דמי השכירות כל שלושה חודשים בהתאם למדד. מאחר ולא יעלה על הדעת לדרוש מבעל בית לשלוח כל שלושה חודשים הודעה לדייר לעניין העלאת דמי השכירות, נראה כי גם לגבי העלאת דמי שכירות לפי החוק, אין מקום לדרישה זו. עם זאת, לא הכריע ביהמ"ש בסוגיה זו, מאחר ובמקרה שם נקבעו דמי שכירות ומנגנון עדכון מוסכם בהסכם (עמ' 635-636). פסיקה של בית הדין לשכירות אימצה את האמור בפס"ד שוס, על מנת להתאים את תחולת החוק למציאות המשתנה, תוך התחשבות במגמת הפסיקה להגבלת כוחו של החוק, ומתן הגנה מופחתת לדייר המוגן, בעיקר כשמדובר בבית עסק. על כן, נשלל באותו פס"ד הצורך בהודעה בכתב ודמי השכירות המעודכנים הוחלו במלואם לתקופה של 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה (ראה ש (טב') 375-02-10 אחים מזומן בע"מ נ' דלאלי (מאגר נבו)).

15. על פי הסכם השכירות מיום 20.03.91 שהוגש, עולה כי סויסה שילם את דמי המפתח בעבור המושכר בדמות שיפוץ שערך לחנות. דמי השכירות הועמדו בסעיף 5 להסכם על 1,200 ₪ לשנה (היינו 100 ₪ לחודש), כאשר סעיף 6 קובע כי תקופת השכירות הינה לשנה אחת- מיום 01.04.91, ולאחר מכן יהא הרוכש דייר מוגן. לפיכך טוען התובע, כי מעולם לא הוסכם שדמי השכירות יהיו קבועים וסופיים משך כל השנים שלאחר מכן, ללא כל העלאה או תוספת המתחייבת על פי חוק. חוו"ד השמאי מטעם התובעים, של מר אהרון וייסבלום, העמידה כאמור את דמי השכירות על 15$ לחודש למ"ר. אלא שמדובר על דמי שכירות ראויים, בלא שום מגבלת תקרה, בין משכיר מרצון לשוכר מרצון. בחווה"ד ציין וייסבלום כי סביבת הנכס מאופיינת באזור מסחר ומשרדים המצוי בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית, בסמוך לקרית הממשלה, בית המשפט והמוסד לביטוח לאומי.

16. בסיכומיו ניסח התובע לראשונה את עילת התביעה- קביעת דמי השכירות בהתאם להוראות סעיפים 52 ו-57 לחוק הגנת הדייר. חשוב לציין כי הפניה ספציפית זו המבססת את זכאותו של התובע לא הוזכרה קודם לכן, אך ברי כי היתה ברורה לכל הצדדים המעורבים, ובהתאם לכך נטען כי לא חל כל שינוי בנסיבות. הנתבע מצדו טען בפני כב' השופט סלאמה, כי במידה והיה דורש התובע את ההעלאות בשכ"ד כפי שמורה החוק, היה משלמן ללא בעיה.

17. טוען התובע כי המחסן נשוא תביעה זו אינו חוסה תחת הוראות סעיף 52א לחוק (הקובע את דמי השכירות המרביים) מאחר ומדובר במחסן נפרד מבית העסק של הנתבע. לכך השיב הנתבע, כי מדובר בהרחבת חזית ובטענה שלא בא זכרה במועד מוקדם יותר ועל כן דינה להדחות, וכן כי התקנה אליה מתייחס התובע, חלה רק על מפעל תעשייתי המעסיק שלושים עובדים או יותר, ואין זה המצב בענייננו. טענה אחרונה זו מקובלת עלי. ראה תק' 1(4) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות). תקנות אלה מונות שורה של מקרים בהם משוחרר נכס עסקי שבשכירות מוגנת ממגבלות התקרה. במקרה שלנו כאמור אין חולק ששולמו דמי מפתח (תק' 1(22)). לבד מזאת לא מצביעים התובעים על שום חלופה – לבד מזו שבתק' 1(4) שגם לה כאמור אין תחולה. משכך – אין מדובר בנכס המשוחרר ממגבלות התקרה.

לכן, גם אם יש תחולה לסע' 57, לא ניתן לעלות מעבר לתקרה. זו תוצאה שאולי אינה הגיונית בראיה כלכלית של ימינו אנו, כאשר ניתן היה לחשוב על פתרון רצוי אחר של הסמכת ביה"ד, כאשר יש תחולה לסע' 57, לחרוג ממגבלות התקרה ולקבוע סכום "ביניים" זה או אחר שהנו מעל לתקרה (התקרה מביאה דמי השכירות לערכי רצפה) אך מתחת לדמי שכירות חופשית ראויים. אך השינוי הוא בידי המחוקק. מקובל אף עלי כאמור, כי משעה שהוחרגו בדין במפורש בתי עסק מסוימים – והם בלבד - ממגבלות התקרה, הרי שכאשר מדובר בבית עסק שאינו משוחרר ממגבלות התקרה, לא ניתן לפרוץ אותה תקרה בדרכי עקיפין, באמצעות סע' 57.

18. התובע מבקש כאמור לחייב הנתבע לשלם לו בעבור הנכס בו הוא מחזיק משנת 1991, דמי שכירות חופשית ראויים לפי חוו"ד וייסבלום של 15 דולר למ"ר או לחלופין לפי סך של 20 ₪ למ"ר, כאמור בפסה"ד של כב' השופט סלאמה, החל מיום 24.03.03 (7 שנים לפני הגשת התביעה) ועד היום בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, ובניכוי התשלומים ששולמו בפועל. חלופות אלה לא ריאליות ממילא שכן קבעתי שהנכס לא משוחרר ממגבלת התקרה. אולם ככל שהיה משוחרר וניתן היה לקבוע דמי שכירות חופשית, הרי שלאור הסכמת הצדדים לתחולת הקביעות בפסק הדין של השופט סלאמה, ומאחר ומדובר על מושכר עסקי מאותו סוג (מחסן) באותו בנין עצמו, לא ניתן היה לחרוג מ 20 ₪ למ"ר.

19. בחקירתו הנגדית טען התובע, כי דמי השכירות בסך 100 ₪ היו נכונים לשנת 1991, אך היה במקביל הסכם ג'נטלמני בין השניים, כי מדובר בסכום לשנה אחת בלבד, ולאחר מכן יתווספו אליו 10% מינימום מידי שנה, או לפי העליה במשק, לפי הנמוך (עמ' 16 לפר'). לטענתו, הדבר לא נכתב בהסכם, מאחר וזה הובא אליו כתוב, כשהוא רק היה צריך לחתום, ומאחר והדברים סוכמו בעל פה, והשניים היו מאוד קרובים, הסכים (עמ' 16 לפר'). חרף זאת טען כי רשם את הכל בזכרון דברים שלו, אשר אותו (הפלא ופלא) מצא מספר ימים ספורים לפני הדיון, והעתק ממנו נמסר לבא כוחו (עמ' 16 לפר').

טענה זו הועלתה לראשונה רק בשלב חקירתו של התובע, מבלי שבא זכרה בשלב מוקדם יותר, ואף אותו זכרון דברים נטען, לא הוגש ולא הוצג בפניי בשום שלב, הגם שנטען כי הוא מצוי אצל עוה"ד. יחד עם זאת אף לו הוצגה, משעה שמדובר על מסמך שערך התובע לעצמו, ולא נודע עד מועד החקירה, ספק אם ניתן היה לייחס לו משקל של ממש. כך או אחרת, אין בידי לקבל גרסה כבושה זו. יתירה מזו, היות ומדובר על הסכם בעל פה שנכרת כביכול במועד כריתת ההסכם בכתב, מה פשוט יותר היה להעלות הדברים עלי כתב בחתימת הצדדים, אם אכן היתה הסכמה שכזו. משעה שקיים הסכם כתוב, חזקה שהוא מבטא כל ההסכמות, בפרט כאשר ההסכמות הנטענות בעל פה אינן הסכמות שלפי הנטען נוצרו רק שנים אחר כך אלא במקביל.

20. בנוסף טען התובע כי דמי השכירות האחרונים שולמו ע"י סויסה ב-1993, והוא אינו זוכר באיזה סכום מדובר, ושוב הפנה לאותו זכרון דברים, על גביו צוין כביכול גם הסכום ששולם באותה שנה, כאשר לגרסתו הוסיף סויסה 10% על ה-1,200 ₪ שעליהם הוסכם (עמ' 18 לפר'). כאמור, אותו זכרון דברים לא הוצג בפניי, ומשכך אין בידיי לקבל טענה זו, הגם שתמוהה בעיניי גרסת התובע כי מחד אינו זוכר כמה שילם סויסה אך מאידך ידע לציין כי 100 ₪ אינו הסכום הראוי. כמו כן ציין התובע כי כשהגיע לגבות שוב את דמי השכירות ב-1998, גירש אותו סויסה וטען כי הוא אינו בעל הבית (עמ' 18 לפר'). לעניין זה ציין כי לא תבע אז היות והיה צריך לחזור לחו"ל ולא רצה לפתוח מלחמה מול סויסה, שכן היחסים בין השניים היו כה טובים, שגם היה מבקש 1,000 דולר היה משלם לו (עמ' 19 לפר'). חרף זאת לא יכול היה להסביר התובע מדוע סירב סויסה להעלות את דמי השכירות, במידה ואלו אכן היו טיב היחסים בין הצדדים.

21. פרשנותו של סויסה להסכם השכירות לעומת זאת, שונה. לטענתו, מדובר ב-1,200 ₪ לשנה, אך אלו אינם מוגבלים לשנה אחת בלבד, חרף משכו של ההסכם, ולטענתו גבה התובע את דמי השכירות פעם אחת בלבד במהלך כל התקופה (עמ' 32 לפר'). חרף זאת הכחיש סויסה כי הפעם האחרונה ששילם היתה בשנת 1993, וציין כי הוא מוכן לשלם את שכה"ד בהתאם לכל התוספות וההצמדות על פי החוק (עמ' 33 לפר'). בנקודה זו אדגיש, כי לשאלה אימתי חדל סויסה לשלם את דמי השכירות אין נפקות ממשית שעה שמדובר בתקופה הקודמת לתקופת ההתיישנות ועל כן ממילא לא יוכל התובע לקבל שכ"ד עבור תקופה זו. אין חולק מאידך, כי בשנת 2003 לא שולמו דמי השכירות, אף לא בשיעורם ההסטורי. למען הזהירות, הגיש גם סויסה כאמור חוו"ד שמאי מקרקעין מטעמו- של מר אריה סודית, אשר העמיד את דמי השכירות החופשית במושכר על 15 ₪ למ"ר (לכל השנים מ 2001 ועד 2009).

22. לגופו של עניין טען הנתבע, כי דמי השכירות שנקבעו הינם דמי השכירות הנכונים והמוסכמים, כאמור בסעיף 53 לחוק, וכתב התביעה אינו מגלה עילה להעלתם. כמו כן טען, כי משעה שנטש התובע את המושכר ויצא מן הארץ, מבלי להשאיר אחריו נציג או מיופה כח מאז שנת 1998, גילה דעתו כי אין לו כל עניין במושכר, ועל כן הוא לא יכול כיום לבוא בדרישות.

הנוהג בין הצדדים היה שהתובע בא בעצמו לגבות את דמי השכירות, ולטענת סויסה, הוסכם כי דמי השכירות ישולמו לו לכשיחזור לארץ, ועל כן אין לשנות ממנהג זה ולשנות את דמי השכירות. אכן, אין להפחית ממחדלו של התובע, אשר עזב את הארץ מבלי להשאיר נציג מטעמו, לא גבה את דמי השכירות במשך שנים רבות, ואף לא טרח לקיים את חובותיו כבעל הנכס, לרבות לעניין ביצוע תיקונים נחוצים: אולם עדיין אין בכך בכדי להפחית מזכויותיו כבעל בית הזכאי לקבל תשלום עבור הנכס שבבעלותו. בעצם הישיבה בחוסר מעש לענין גביית שכה"ד עת שהיה בחו"ל, אין כדי להעיד על ויתורו על תשלום שכה"ד בכלל (כפוף להתיישנות). גם לא נובע מכך שהתובע לא יכול לטעון כיום כי שכה"ד אינו ריאלי לאור שינויי הנסיבות, כאמור בסעיף 57 לחוק. כפי שיבואר מצאתי שיש תחולה לסע' 57(2) לחוק, אולם לאור מגבלות התקרה, היינו כפיפות סע' 57 לסע' 52א לחוק – המשמעות המעשית זניחה.

23. כאמור, לאור העובדה שבמושכר עסקי עסקינן דחיתי עמדת הנתבע שבעל בית שאינו שולח כל העת דרישות בכתב להעלאת דמי השכירות "מאבד" הזכות להעלאות. כך, בשים לב לאמור בפסק דין שוס.

24. מכל מקום, פרשנותו הנכונה של ההסכם ונסיבות העניין לטעמי, תומכת דווקא בגרסת סויסה. אומנם, תוקף ההסכם הוגבל לשנה, אולם במקביל צוין כי לאחר תקופה זו יהפוך סויסה לדייר מוגן בנכס. דמי השכירות לאותה שנה הועמדו על 1,200 ₪, כאשר לטעמי נכללו בסכום זה כל הנסיבות הרלבנטיות, לרבות הפיכתו של סויסה לדייר מוגן. עצם העובדה כי סויסה שילם גם בשנה שלאחר מכן סכום זהה (שכן התובע לא צלח להוכיח כי "זכרון הדברים" האמור שערך לעצמו אכן היה וקוים) מעידה כי זהו הסכום עליו סיכמו הצדדים, תוך שציון העובדה כי סויסה יהפוך לדייר מוגן משמעה כי לאחר תום תקופת השנה, יוותר סכום זה בתוקפו, ללא אפשרות לשינויו באופן חד צדדי או העלאות חד צדדיות. חרף זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי תוקף ההסכם לא הוגבל בזמן (לגבי תקופת הדיירות המוגנת) ומשכך כאמור בהלכת שוס, דמי השכירות שנקבעו בו משולים בחלוף העתים לדמי שכירות שנפסקו על ידי בית הדין בפסק דינו, ועל כן יכול הוא לשנותם, בהתקיים הנסיבות המנויות בסעיף 57. אך לא מעבר לתקרת דמי השכירות המרביים, היינו בכפיפות להוראות סעיף 52א.

25. לטעמי יש אמנם חלות לסע' 57 (2): מקובלת עלי הקביעה העקרונית בחווה"ד מטעם התובעים, שחל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. על פי חוו"ד התובע, ואף ע"פ חווה"ד מטעם סויסה, חל שינוי בנתוני הסביבה בה ממוקם המושכר במשך השנים שחלפו, וכיום ממוקמים באזור משרדי ממשלה רבים, והוא מצוי בתהליך של התחדשות עירונית. תחלופת האנשים במקום הינה גבוהה ואף רמת החשיפה לתחבורה הציבורית.

חרף זאת יש לזכור, כי המושכר מצוי בבניין ישן, אשר חלקו מט ליפול (כפי שנראה מהתמונות שהוגשו בתיק כהן וכן לאור חוו"ד סודית), וכי נכון לעכשיו, הוא אינו כלול בתוכנית פיתוח קונקרטית. לעניין שינוי הנסיבות ניתן להיזקק גם לעדותה של גב' לביא, אשר העידה כי שטח המושכר רשום בעיריה כ-40 מ"ר, באיזור המסווג כאיזור ב' מבחינת החיוב, כאשר א' הוא הכי גבוה ו-ד' הכי נמוך, בסיווג עסקים (עמ' 14 לפר'). היינו כי מדובר באיזור עסקים, הנחשב ליחסית יוקרתי מבחינת העיריה ואופן החיוב בארנונה.

26. עולה אם כן מהנתונים, כי בנכס המושכר חלו אכן שינויים בדמות פיתוח סביבתי ואזורי, אשר העלו את ערך הנכס, וכפועל יוצא, יש חלות לסע' 57(2) לחוק. לא חלות כאן הנסיבות בתיק "המקביל" של השוכר כהן, בהן לאור מצב הנכס עצמו בצירוף הפרת חובות בעל הבית לתחזוקה, לא ניתן היה לקבוע שחל שהשינוי בנתונים הסביבתיים עלול להשפיע על גובה דמי השכירות בנכס עצמו. מצב הנכס כאן אינו כה גרוע כפי שהיה שם.

27. כאמור, בפס' 30 של פסק דינו קבע השופט סלאמה את דמי השכירות החופשית במחסן השני שבאותו בנין בסך של 20 ₪ למ"ר. קביעה זו מחייבת לכאן לצורך אומדנא ביחס לדמי השכירות המוגנים, שכן ממצאים רלבנטיים כאמור – יחייבו אף כאן מכוח הסכמת הצדדים.

יוזכר רק כי התובע בעצמו טען כי המושכר הינו "מחסן" , כך שהתייחסות אליו כבית מלאכה ו/או חנות הינה שגויה. משכך, אני מעדיף חוו"ד שמאי הנתבע. אני קובע כי דמי השכירות הראויים עבור המחסן הסמוך נשוא התביעה, עומדים על 10 ₪ למ"ר (שני שליש מקביעת שמאי הנתבע, שהעריך הסכום ב 15 ₪ למ"ר עבור שכירות חופשית; בענייננו כאמור לא מדובר בשכירות חופשית). זאת על דרך האומדנא. לאור האמור, לכאורה על סויסה לשלם לתובע סכום של 400 ₪ מדי חודש בעבור דמי השכירות במחסן , ששטחו 40 מ"ר לפי רישומי העיריה. וזאת החל מיום 24.03.03. לשיטת שמאי הנתבע מדובר בסכום אחיד לכל השנים, מ 2001, בלא שינוי. ממילא לא אזקק לקביעות חסרות נפקות לגבי דמי השכירות בתקופה שקדמה ל 24.3.03, שכן הזכות לתבוע דמי שכירות לתקופה הקודמת למועד זה – התיישנה.

28. אלא מה? 400 ש"ח לחודש עוברים על פני הדברים את התקרה שלפי סע' 52א לחוק: אני מקבל גרסת הנתבע ששלם לתובע לאחרונה ב 1998 לפי ערכים מוסכמים של 1200 ₪, היינו 100 ₪ לחודש. גרסת התובע כאמור לא היתה אמינה בעיניי, כאשר טען למשל להסכמה שלא בא זכרה בכתובים בדבר העלאות מדי שנה. לפיכך אני מבכר גרסת הנתבע גם בפרט זה. גם לאור חלות סע' 57(2) לחוק, הרי שלאור סע' 53 לחוק, אין הצדקה אפוא לערוך חישובי הצמדות לתקופה קודמת ל 1.1.98, שכן עד לתאריך זה יש לראות את דמי השכירות כמי ששולמו בערכים מוסכמים שכללו ככאלה ויתור על העלאות. גם אם מקובל עלי שאין חובה במושכר עסקי לשלוח דרישות בכתב להעלאה, הרי שמאידך יכולים כמובן הצדדים להסכים בהתנהגות לאי העלאה.

מקובל עלי אפוא חישובו החלופי של ב"כ הנתבע בסע' 38 לסיכומיו, העורך חישוב הצמדה בהתאמה לסע' 52א, החל מ 1.1.98. עד ל 1.1.98 חל לשיטתי סע' 53 לחוק, אך לא מאז ואילך. החישוב מגיע ל 133 ₪ נכון למועד הגשת התביעה ב 2010. חישוב לפי ההעלאות השנתיות בבתי עסק מוגנים מאז 1.1.98, שהנן בבחינת התקרה לפי סע' 52א, מביא אף לסכומים נמוכים מעט יותר לרוב תקופת שבע השנים שלפני הגשת התביעה (היו שנים בלא העלאה), בפער זניח של שקלים ספורים (כך למשל ההעלאות עד 1999 מביאות ל 108.4 ₪ לאותה שנה) ההולך ועולה עד לסכום זה בקרוב. לא ניתן אפוא לחרוג מן הסך של 133 ₪ כתקרה.

29. לאור זניחות הפערים המסתכמים כאמור בשקלים ספורים דמי שנה, ופישוט החישוב, אני רואה לקבוע שדמי השכירות החודשיים החל מ 24.3.03 ועד היום יעמדו על 133 ₪. למס' שנים מדובר בכמה שקלים שמעל לתקרה ולכמה שנים נוספות – כמה שקלים מתחת לה. הפערים כאמור זניחים.

אם חפצים הצדדים בחישוב מדויק (למרות שהפערים כאמור זניחים) ביכולתם להגיש פסיקתא בתוך 20 יום עם טבלת העלאות שנתיות שפורסמו ופירוט הסכומים המתקבלים כתולדה לכל תקופה החל מ 1.1.98 (על סכום הבסיס של 100 ₪ לחודש כאמור, עד תאריך זה). אם כך יבחרו הצדדים לעשות, הרי שהטבלה צריך שתכלול את כל ההעלאות מאז, לרבות לתקופות שאין זכות לקבוע שכה"ד בגינן בשל התיישנות. יש להבדיל כאמור בין החישוב שצריך לכלול ההעלאות (בפרט כשקיבלתי העמדה שאין צורך במשלוח הודעות בכתב לדייר המוגן במושכר עסקי כדי שההעלאות "תתפוסנה"), לבין הזכות לתבוע שכ"ד שלא שולם לתקופה שהתיישנה. אם לא תוגש פסיקתא לחתימה בהתאמה במועד שנקבע, תעמוד הקביעה בפסקה הקודמת בעינה.

30. חישוב החוב הכספי הנוצר כתולדה, אמור להניב הפרשי ריבית והצמדה על סכום כספי שהיה אמור להשתלם לתקופת העבר מ 24.3.03 עד היום. אלא שתביעה כזו, מקומה בבימ"ש השלום, ככל שלא ישולם החוב. ביה"ד לשכירות קובע גובה דמי השכירות לתקופות, ואינו פוסק סעד כספי. אם כתולדה מקביעתו נוצר חוב שלא שולם, יש לתבעו בבימ"ש השלום בתביעה כספית – ע"א 166/70 אקשטיין נ' האפוטרופוס.

31. לו התקבלה תביעת התובעים היה מדובר כאמור בערכים של מעל 2000 ₪ במקום 133 ₪, מדי חודש בחודשו מאז 2003. בנסיבות אלה אני רואה לנכון לחייב התובע 1 (שהיה "הרוח החיה" בתביעה) בהוצאות הנתבע בגין שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 8,000 ₪.

ניתן היום, ז' תשרי תשע"ה, 01 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.