לפני תביעה לשיפוי התובעת בגין נזקיה הנובעים לטענתה מהפרת הסכמי שיפוץ על ידי הנתבעים.

מבוא- העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת -

1. הנתבעים רכשו במשותף בנין ברחוב ירמיהו 12 בתל אביב הידוע כחלקה 6 בגוש 6961 (להלן:"הבנין") ובשני מועדים נחתמו על ידם הסכמי שיתוף במסגרתם חילקו את הזכויות בבנין- האחד ביום 8/5/07 והשני ביום 25/5/07. אציין כי בחינת שני ההסכמים מעלה כי קיימים הבדלי נוסח קלים בין שני ההסכמים ואולם, אין חולק כי במסגרת שני ההסכמים מייחדים הנתבעים את הדירות בבנין, באופן שהנתבע 1 קיבל לבעלותו, בין היתר, את דירה מספר 3 בקומה שניה בבנין (להלן: "הסכם השיתוף").

אין חולק כי במסגרת הסכם השיתוף, נקבע כי, ככל שמי מן הצדדים ימכור דירה המשויכת לו, הוא ידאג להחתמת הרוכש על הסכם השיתוף.

עוד נקבע בהסכם השיתוף כי על גג הבנין יבנו יחידות נוספות ובהקשר זה נקבעו בסעיף 6 (ח), לשני ההסכמים, הוראות השונות באופן קל בנוסחן ובהתאם להן:

"הצדדים יתקשרו בהסכם עם קבלן לשיפוץ הבנין, הדירות, בנית הדירות על הגג ובניית כל שניתן לבנות על פי הת.ב.ע והת.מ.א. לרבות הקלות. כל צד ישא בעלות בנית דירותיו בסכום שיקבע מראש. צד א' וב' ישאו בעלות בנית הדירות על הגג. בבניית ושיפוץ חזיתות הבית והרכוש המשותף ובניית מעלית ישא כל צד באופן יחסי לחלקו בבעלות בבית או כפי שיקבע על ידי הצדדים להסכם זה" (המילים המסומנות בקו הינן המילים אשר הוספו בהסכם מיום 27/5/07).

1. ביום 9/5/07 נחתם בין התובעת לבין הנתבע 1, הסכם במסגרתו מכר הנתבע 1 לתובעת את זכויותיו בדירה מספר 3 בקומה השניה בבנין (להלן: "הדירה" ו "הסכם המכר").

במסגרת סעיף 8 להסכם המכר, הצהירה התובעת כקונה, כי ידוע לה שקיים הסכם שיתוף וחלוקה אשר צורף כנספח ג' להסכם (במסגרת ההסכם נקרא הסכם השיתוף: "הסכם יחוד") , שעל בסיסו ירשם תקנון מוסכם לבנין, המגדיר את אופי ושימוש הדירה בבנין. כמו כן, הצהירה התובעת כקונה, כי היא קראה את הסכם היחוד וכי היא מקבלת על עצמה, בחתימתה על הסכם המכר, את כל ההתחייבויות הנובעות ממנו וההוראות האחרות הנזכרות בו.

אין חולק כי להסכם המכר צורף כנספח ג', הסכם השיתוף מתאריך ה – 8/5/07 ובסיום, לנספח זה חתמה התובעת תוך שנכתבות על ידה המילים :"אני מסכימה לאמור בהסכם זה".

1. אין חולק כי לאחר החתימה על הסכם המכר, נחתם ביום 27/6/07 הסכם שיפוץ – אשר לטענת התובעת נחתם בינה לבין שני הנתבעים ואולם, לטענת הנתבעים נחתם רק בינה לבין הנתבע 1 – במסגרתו קיימת התחייבות כלפי התובעת לביצוע שיפוץ פנימי וחיצוני של הדירה ובנין המגורים בו מצויה הדירה וזאת, בהתאם למפרטים המצורפים להסכם (להלן: "הסכם השיפוץ").
2. אין חולק כי בכותרת להסכם השיפוץ רשומים שמות שני הנתבעים המוגדרים כ"יזם" ואולם, על ההסכם עצמו מופיעה רק חתימת הנתבע 1.
3. מפאת חשיבותן לדיון, יובאו, כבר בשלב זה, חלק מתניות הסכם השיפוץ -

בסעיף 3 להסכם השיפוץ נקבע כי:

"היזם מתחייב לכך שדירת הרוכש תהיה בשטח שלא יפחת מ – 70 מ"ר נטו (לא כולל קירות חיצוניים ומרפסות כולל פיר מעלית וחדר מדרגות). "

בסעיף 4 להסכם השיפוץ נקבע כי:

"היזם יתקשר עם קבלן רשום בפנקס הקבלנים, בסווג המאפשר לו את ביצוע העבודות הנדרשות, וזאת, לצורך ביצוע כל העבודות כאמור לעיל, לרבות ובין היתר שיפוץ פנים הדירות בבנין"

בסעיף 6 נקבע כי התובעת תשתתף בהוצאות הבניה בסך כולל של 204,600 ₪ אשר יופקד בנאמנות בידי עו"ד ארדון פרידמן וישמש לשם תשלום הוצאות הבניה.

בסעיף 7 נקבע כי :

"עד 10 ימים מיום קבלת החזקה בדירה מתחייב היזם למצוא שוכר מתאים לדירת הרוכש שישכור את הדירה עד ליום תחילת הבניה בסכום של בין 1,000-1,200 דולר לחודש ע"פ הסכם שכירות שיחתם בין הרוכש לבין השוכר. "

סעיף 8 להסכם השיפוץ קובע כי:

"היזם מתחייב לסיים את כל עבודות הבניה והשיפוץ הן של הדירה אותה רכשה הגב' הדסה כהן והן של הבניין עצמו על כל התוספות הנלוות לו תוך 12 חודשים מיום קבלת רישיון הבניה, היזם מתחייב כי אם חלילה לא יושלמו עבודות הבניה והשיפוץ תוך 12 חודשים כאמור אזי ישלם היזם סך השווה ל – 1,200$ ארה"ב כפיצוי מוסכם עבור כל חודש איחור עד לסיום הבניה והשיפוץ ומסירת הדירה לרוכשת כשהיא משופצת כאמור בהסכם זה.

סעיף 9 להסכם קובע כי היזם מתחייב להשלים העבודות במהירות וביעילות וכי :"היה והופסקו עבודות הבניה והשיפוץ לתקופה העולה על 3 חודשים תהא לרוכשת הזכות לבטל הסכם זה ולהתקשר לצורך כך עם קבלן שיפוצים אחר לצורך השלמת עבודות הבניה. הסכום אשר מופקד בנאמנות לצרכי הבניה והשיפוץ אצל עו"ד ארדון פרידמן, יוחזר לרוכשת בניכוי הסכום היחסי אשר הושקעו בפועל לשיפוץ דירתה של הגב' הדסה כהן וזאת מבלי לגרוע זכותה של הגב' הדסה כהן לתבוע את נזקיה על פי דין ו/או הסכם"

סעיף 10 קובע כי היה ויינתן רישיון להוספת חדר ממ"ד תשלם התובעת סך 1000$ לכל מ"ר נוסף.

בסעיף 11 נקבע כי היה ויינתן רישיון להוספת מרפסת לדירה, היזם יבנה את המרפסת בלא תוספת עלות לתובעת.

במסגרת המפרט נקבע, בין היתר, כי שיפוץ הבנין :

"פנים וחוץ – לפי ירמיהו 10 או איכותי יותר

אינטרקום – מצלמה בכניסה, כולל טלויזית אינטרקום בכל דירה".

1. אין חולק כי דירת התובעת, נמסרה לה בהתאם להסכם המכר ביום 2/7/07 והיא הושכרה לצדדים שלישיים מחודש אוגוסט 2007 עד למאי 2008. לטענת התובעת דמי השכירות החודשיים בתום השכירות עמדו על סך 4,500 ₪ לחודש.
2. אין חולק כי ביום 16/12/07 נחתם בין הנתבעים לבין מר אבי בודוק (להלן:"בודוק") הסכם במסגרתו, בתמורה למכירת גג הבנין ויתרת זכויות הבנייה, על ידי הנתבעים למר בודוק, התחייב בודוק לשלם לנתבעים סך 500,000$ וכן, ליטול על עצמו את כל ההתחייבויות אשר קיבלו על עצמם הנתבעים כלפי דיירי הבניין ובכלל זה התובעת, למעט ההתחייבות לשיפוץ פנימי בדירות הבנין (סעיף 7 להסכם עם בודוק) (להלן: "ההסכם עם בודוק") .
3. אין חולק כי בודוק שכר את שירותי חברת ווסט מאונת בע"מ לשם ביצוע עבודות הבניה והשיפוץ בהתאם להסכם בינו לבין הנתבעים.
4. אין חולק כי ביום 2/3/09 ניתן היתר בניה לביצוע השיפוץ החיצוני בבנין.
5. אין חולק כי ביום 22/3/09, נחתם בין התובעת לבין חברת ווסט מאונת בע"מ, כתב ויתור, אשר לאור חשיבותן יובאו להלן כלשונן תניות רלוונטיות המצויות בו (להלן: "כתב הויתור").

בהואיל השני לכתב הויתור נקבע כי :

"הואיל ומר ניסים בודוק (להלן: "הרוכש") רכש מאת אוג'יני קוסטוביצקי ושחר מדטוב (להלן: "המוכר") את הזכויות בגג הבניין (להלן: "הבניין") הבנוי על המקרקעין (להלן: "הגג") לצורך בנייה על הגג ובד בבד עם רכישת הגג התחייב הוא לשפץ את הבנין"

בהואיל הרביעי נקבע:

"והואיל ועקב שינוי בתוכניות השיפוץ של הבניין, חלו שינויים ואי התאמות בין תוכנית הדירה והבניין כפי שהוצגו לצד ב' (התובעת ל.ב.) על ידי המוכר לבין המצב העתיד להיבנות בפועל (להלן:"השינויים")

והואיל וברצון הצדדים להגיע לידי הבנות בנוגע לשינויים בדירה"

בסעיף 1 אישרה התובעת כי ידוע לה: "כי עקב שינוי בתוכניות השיפוץ של הבנין חלו שינויים כדלקמן:

"עקב שגיאה בתוכנית הממ"ד של הדירה, קטן הממ"ד ב – 40 ס"מ למן שטחו כפי שמנוי בהיתר הבניה".

בסעיף 2 נקבע כי, בתמורה להסכמת צד ב' לביצוע השינויים, יבצע צד א' העבודות המפורטות בסעיף זה דהיינו – הסרת קורה בהתאם לתוכנית מהנדס, הסרת עמוד דרומי בכפוף לאישור מהנדס הקונסטרוקציה ובניית מרפסת לאחר קבלת אישור מהעיריה. באשר לבניית המרפסת נקבע כי טיפול בקבלת האישור למרפסת יהיה על ידי צד ב'- דהיינו התובעת – כאשר קיימת הערה בכתב ידה של התובעת ולפיה "ישולם על ידי היזם".

בכתב הויתור נקבע כי העבודות אשר נקבעו בהסכם יתבצעו עד ליום 22/4/09 וכי עבור כל יום איחור ישולם סך של 100$.

בנוסף נקבע כי איחור במסירת החזקה בדירה העולה על 21 יום, יזכה בפיצוי מוסכם בסך של 75,000 ₪.

בסעיף 3 לכתב הויתור נקבע:

"בכפוף לביצוע העבודות כאמור בסעיף 2 לעיל, במועדים, בתנאים ובאופן המנוי ובאמור מצהיר צד ב' כי לא תהיה לו כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה לפיצוי, כנגד צד א' ו/או הרכוש ו/או המוכר ו/או האדריכלית זיוה גרינשפון , בנוגע לשינויים התכנוניים המנויים לעיל".

1. אין חולק כי ביום 22/2/10 מסרה התובעת הודעה בדבר ביטול הסכם השיפוץ.
2. אין חולק כי במסגרת דיון מיום 3/7/11 נמסר על ידי הצדדים כי עד למועד הדיון, הועבר לתובעת סך של 115,000 ₪ המהווה, לטענת הנתבעים, את החלק מהסכום אשר שולם על ידה בגין שיפוץ הפנים של הדירה.
3. אין חולק כי טופס 4 ניתן ביום 6/12/12.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעת, לאור הודעת הנתבעים ולפיה החלו עבודות השיפוץ, היא פינתה את שוכרי דירתה במאי 2008. דא עקא, לטענתה, על אף האמור ובניגוד להסכם, לא החלו הנתבעים בעבודות הבניה אלא בחודש נובמבר 2008 ואף זאת עשו בהיקף מצומצם. יתרה מכך, לטענת התובעת, עבודות השיפוץ לא הסתיימו עד למועד הגשת התביעה, היינו בחלוף 21 חודשים ממועד פינוי הדירה ו -33 חודשים ממועד החתימה על ההסכם.

לטענת התובעת, הוראת ההסכם ובהתאם לה מנין 12 החודשים לביצוע השיפוץ יחל ממועד הוצאת היתר בניה, אינה חלה באשר לשיפוץ הפנים אשר אינו מצריך היתר בניה ומשכך, היה על הנתבעים להתחיל בשיפוץ הפנים באופן מיידי, דהיינו מיד לאחר החתימה על ההסכם ולסיימו, בהתאמה, עד ליום 27/6/08.

זאת ועוד, לטענתה, הנתבעים עיכבו הוצאת היתר הבניה ולא פעלו בשקידה סבירה לשם הוצאתו ומשכך, זה הוצא רק ביום 2/3/09. יתרה מכך, לטענתה, הגם שההיתר הוצא ביום 2/3/09, כאמור, לא הסתיימו עבודות השיפוץ עד למועד הגשת התביעה דהיינו, בחלוף למעלה מ- 12 חודשים ממועד הוצאת ההיתר.

לטענת התובעת רק בחודש יולי 2010 ניתן היה להתגורר בדירה וזו הושכרה על ידה ביום 28/7/10.

התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעים הפרו התחייבויותיהם בהתאם להסכם השיפוץ, הפרות המוצאות ביטוין בבניית דירה אשר שטחה עומד על 58 מ"ר במקום 70 מ"ר בהתאם למוסכם, בנית ממ"ד קטן מהמוסכם ולא בהתאם להוראות הדין והפרת התחייבותם לבניית מרפסת.

עוד טוענת התובעת כי הנתבעים הפרו התחייבותם לרישום בית משותף.

בגין נזקיה נתבעים על ידי התובעת סעדים כדלקמן:

סך 258,078 ₪ כהשבה בנסיבות בהן בוטל הסכם השיפוץ ומשכך, הינה זכאית להשבת מלוא התמורה אשר שולמה על ידה בגינו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

פיצוי מוסכם לאור מחדל הנתבעים מהשלמת עבודות הבניה במועד בסך 1,200$ לחודש ממאי 2009 (12 חודשים לאחר מועד פינוי הדירה על ידי דיירי התובעת) ובסך הכל בסך 48,159 ₪.

פיצוי בסך 11,600$ בגין ירידת שווי הדירה בשל מסירת דירה הקטנה מהמוסכם.

פיצוי בגין עוגמת נפש הנובעת מהפרת ההסכם כמו גם בשל החמרה במצבה הבריאותי של התובעת בסך של 80,000 ₪.

בסך הכל העמידה התובעת תביעתה על סך של 429,934 ₪.

1. לטענת הנתבעים –

ראשית, טוען הנתבע 2 כטענת סף כי דין התביעה כנגדו להידחות מפאת העדר יריבות. בהקשר זה מוסיף הנתבע 2 וטוען כי הואיל ולא חתם על הסכם השיפוץ הרי שאין להטיל עליו כל חבות בהתאם לו.

לחילופין ובהשלמה טוענים הנתבעים כי לא הפרו את ההסכם עם התובעת, בנסיבות בהן הם חתמו, בידיעת ובהסכמת התובעת, על ההסכם עם בודוק מיום 22/3/09, אשר במסגרתו הומחו כלל חובותיהם לביצוע עבודות שיפוץ החוץ בהתאם להסכם עם התובעת לבודוק ומשכך, על התובעת להפנות לבודוק או לחברת ווסת מאונת זו כל דרישה או תביעה שלה בנושא.

באשר לעבודות שיפוץ הפנים- טוענים הנתבעים כי התובעת מנעה השלמת עבודות שיפוץ הפנים עת העלתה דרישות לביצוע עבודות בניגוד למוסכם ובכלל זה הסרת קיר תומך ועמוד בסלון הדירה. בנסיבות אלו, טוענים הנתבעים כי הסכימו לביטול הסכם שיפוץ הפנים ואף הסכימו להשיב לתובעת את הסכום אשר שולם על ידה בגין שיפוץ זה.

יתרה מכך, לטענת הנתבעים ביום 22/3/09 חתמה התובעת על כתב ויתור על טענות אל מול חברת ווסט מאונת ולאור חתימתה כאמור, הינה מנועה מלהעלות כל טענה ו/או דרישה באשר לעבודות אשר בוצעו או טיבן וזאת, הן באשר לעבודות שיפוץ הפנים והן באשר לעבודות שיפוץ החוץ.

זאת אף זאת, במסגרת תצהירו (סעיף 86) מוסיף הנתבע 1 וטוען כי הואיל וניתן היתר בנייה לממ"ד והואיל ונבנה ממד בשטח של 8.289 מ"ר, הרי שבהתאם לסעיף 10 להסכם השיפוץ, על התובעת לשלם לו סך 8,289$ - המהווה מכפלת שטח הממ"ד בסך 1,000 $ וכי יש לקזז סכום זה מכל סכום אשר יקבע כי עליו לשלם לתובעת.

דיון והכרעה:

1. שילוב העובדות עליהן אין מחלוקת עם טענות הצדדים, מעלה כי השאלות לדיון וסדרן הינן כדלקמן:

ראשית, יש לבחון טענת הסף של הנתבע 2 באשר להעדר יריבות שכן, לו תתקבל הטענה הרי שאין עוד מקום להמשך דיון בטענות התובעת בכל הנוגע לנתבע 2.

שנית, כאמור אין חולק כי התובעת מסרה הודעה בדבר ביטול הסכם השיפוץ ביום 22/2/10. לעניין זה, הנני מוצאת להבהיר, כבר בשלב זה, כי הנתבעים לא חלקו על זכותה של התובעת לבטל את ההסכם השיפוץ ואולם, לדידם זכותה זו מוגבלת רק להסכם שיפוץ הפנים ואינה חלה על שיפוץ החוץ. אלא שעיון בהודעת הביטול אשר נשלחה על ידי התובעת מעלה כי הינה מתייחסת לכלל הסכם השיפוץ, דהיינו- אין במסגרתה כל הבחנה בין שיפוץ הפנים לשיפוץ החוץ.

בנסיבות אלו, הרי שאין מחלוקת כי הסכם שיפוץ הפנים בוטל בהסכמה ומשכך, הדיון בשאלת ביטול ההסכם יתמקד בשאלה האם זכאית היתה התובעת לבטל את ההסכם בכללותו במועד מסירת הודעת הביטול וזאת, בשים לב למספר היבטים- הראשון- השאלה האם הופר ההסכם באותו מועד, השני- השאלה האם זכאית היתה התובעת לבטל את הסכם השיפוץ החוץ לאור הסכמתה להסבת הזכויות לפי הסכם שיפוץ החוץ לבודוק והשלישי- האם ויתרה התובעת על זכותה לתביעה בגין שיפוץ החוץ או בכלל בחתימתה על כתב הויתור.

לאחר דיון בשאלת ביטול ההסכם והיקפו של ביטול זה יעבור הדיון לשאלת הסעדים להם זכאית התובעת- בהקשר זה, הרי שמשאין חולק שחלק ההסכם הנסב על שיפוץ פנים בוטל בהסכמה- אין חולק גם כי התובעת זכאית להשבה ולו חלקית של הסכום אשר שולם על ידה. בנסיבות אלו, תבחן השאלה לאיזה היקף השבה זכאית התובעת ועל מי הנטל להוכיח היקף ההשבה לו זכאית התובעת.

שאלה נוספת נסבה על נזקים נוספים אשר נתבעו על ידי התובעת ולעניין זה- השאלה הינה כפולה- האם הוכיחה התובעת נזקים אלו והאם הינה זכאית לסעדים כלשהם כלפי הנתבעים או מי מהם בנסיבות כפי שהוכחו בפני בית המשפט.

להלן אבחן השאלות והטענות ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה.

1. היריבות עם הנתבע 2.

כאמור, לטענת הנתבע 2, דין התביעה כנגדו להידחות מפאת העדר יריבות וזאת, בנסיבות בהן התביעה נסמכת על הסכם השיפוץ אשר אינו מחייבו.

לאחר ששקלתי טענותיו של הנתבע 2, מצאתי לקבלן.

כך, ראשית, אין חולק כי אמנם שמו של הנתבע 2 נזכר בכותרת להסכם השיפוץ ברם, הוא אינו חתום על הסכם השיפוץ. זאת ועוד, תימוכין נוסף לכך שהנתבע 2 לא התחייב כלפי התובעת בהסכם השיפוץ ניתן למצוא גם בכך שהסכם המכר נחתם רק בין הנתבע 1 לבין התובעת וזאת, הואיל ודירת התובעת יוחדה לנתבע 1 במסגרת הסכם השיתוף בין הנתבעים.

יתרה מכך, עת נחקרה התובעת ונשאלה מדוע תבעה את הנתבע 2, השיבה כי הסיבה לכך היתה כי הוא נטל חלק בשיפוץ וכי השם שלו מופיע בכל הניירת והמסמכים.

יחד עם זאת, אישרה התובעת כי חתימתו של הנתבע 2 על הסכם המכר, אינה כצד אלא כמי שמסכים לחוזה וזאת, בהתאם להסכם השיתוף בין הנתבעים.

זאת ועוד, התובעת העידה מפורשות כי הנתבע 2 לא נכח במעמד החתימה על הסכם השיפוץ (עמוד 25 שורות 15-16).

אציין כי נתתי דעתי לכך שבמסגרת עדותו הודה הנתבע 2 כי הוא נפגש עם התובעת לשם גיבוש הסכם השיתוף ביחד עם הנתבע 1 (ראו - עמודים 34-35 שורות 33-1), כי ניסה לסייע לה בנושא השיפוץ בכך שלקח אותה לראות דירה בבעלותו( עמוד 36), וכן, כי ניסה להביא לדירתה משפץ בשם מומי וענונו על מנת לסייע בשיפוץ (סעיף 17 לתצהירו)- יחד עם זאת, בהינתן שמדובר בבנין שהוא בבעלות משותפת של הנתבעים ובכך שכחלק מהסכם השיתוף נשארו הנתבעים בעלים במשותף של הרכוש הציבורי וחתמו ביחד על ההסכם עם בודוק- לא מצאתי כי התנהלותו זו של הנתבע 2, די בה בכדי ליצור בינו לבין התובעת יריבות חוזית המחייבת אותו כלפיה בהתחייבויות נשוא הסכם השיפוץ וזאת, בהינתן שכאמור לא חתם על ההסכם אל מול התובעת ולא מצאתי כי התנהלותו יש בה – מעבר לרצון טוב וסיוע - בכדי להקים הסכמה מכללא ליטול על עצמו ההתחייבויות החוזיות כלפיה.

אציין כי לא מצאתי ממש בטענת התובעת ולפיה כלל טענותיו של הנתבע 2 ולפיהן הוא זר לשיפוץ לא נשמעו על ידו בזמן אמת עת פנתה אליו – וזאת, בנסיבות בהן התובעת אמנם צירפה לתצהירה לפחות שני מכתבים בהם מתייחס בא כוחה אל הנתבע 2 כצד להסכם ואולם, לא הוצג בפני בית המשפט כל מענה למכתבים אלו ומשכך, טענת התובעת ולפיה הנתבע 2 לא שלל בזמן אמת את הטענה – לא נתמכה.

לאור האמור, הנני קובעת כי דין התביעה כלפי הנתבע 2 להידחות מפאת העדר יריבות בין התובעת לבין הנתבע 2.

מכאן אפנה לבחינת טענותיה של התובעת לגופה של תביעה וזאת, כלפי הנתבע 1. אציין כי בהתאמה לקביעתי דלעיל, ההתייחסות הינה כאמור לנתבע 1 בלבד ואולם, מובהר כי כלל הטענות העומדות לנתבע 1 כככל שתתקבלנה, חלות גם לחלופין בכל הנוגע לנתבע 2.

1. ביטול הסכם השיפוץ –

כאמור, בכל בנוגע לסוגיית ביטול ההסכם – השאלה הראשונה אשר יש לבחון הינה האם בוטל ההסכם כולו או חלקו בהסכמה.

השאלה השנייה - ככל שיקבע כי רק חלק מההסכם בוטל בהסכמה – הינה האם היתה לתובעת הזכות לבטל את הסכם השיפוץ בכללותו – במסגרת שאלה זו יש להידרש הן לשאלה האם במועד מסירת הודעת הביטול הופר ההסכם על ידי הנתבע 1 ומשכך היתה זכאית התובעת לביטול ההסכם בכללותו והן לשאלה האם מנועה התובעת מביטול ההסכם בכללותו ובפרט בנוגע לרכיב שיפוץ החוץ וזאת, לאור המחאת החבות בשיפוץ חוץ לבודוק וכתב הויתור עליו חתמה.

1. ביטול הסכם השיפוץ בהסכמה

אין חולק כי ביום 22/2/10 הוצא על ידי התובעת מכתב במסגרתו הודיעה על ביטול הסכם השיפוץ בינה לבין הנתבעים. יצויין כי במסגרת ההודעה בדבר ביטול ההסכם, טענה התובעת כי הסכם השיפוץ הופר על ידי הנתבעים ביד גסה ומשכך, נשלחה הודעת הביטול. למעלה מן הצורך מוסיפה התובעת וטוענת כי הודעת ביטול הינה גם בהתאם לסעיף 9 להוראות הסכם השיפוץ וזאת, בנסיבות בהן עבודות השיפוץ והבנייה הופסקו לפרק זמן של למעלה משלושה חודשים.

הנתבע 1 אינו כופר בזכותה של התובעת לביטול הסכם השיפוץ וזאת, בהתאם להוראותיו של סעיף 9 לחוזה ואולם, לטענתו, הסכמתו זו לביטול חלה רק בנוגע להסכם שיפוץ הפנים ואינה חלה לשיפוץ החוץ.

לטענת הנתבע 1 מסקנתו האמורה נובעת משלוש טענות- האחת- כי התובעת מנועה מלטעון לביטול הסכם שיפוץ החוץ בהינתן שעבודות שיפוץ החוץ הומחו בהסכמתה לבודוק. טענתו השנייה של הנתבע 1 הינה כי התובעת מנועה מלהעלות טענה כלשהי הנסבה על שיפוץ החוץ לאור חתימתה על כתב הויתור עם בודוק והשלישית, לטענת הנתבע 1 הואיל והודעת הביטול מסתמכת על סעיף 9 להסכם, הרי שממילא גם לפי הוראותיו הינה זכאית רק להשבת הכספים שטרם הוצאו לאותו מועד- דהיינו- רק לכספי שיפוץ הפנים ואין היא זכאית לחלקים בתמורה המתייחסים לשיפוץ החוץ או להוצאות הנוגעות לרישום הבית.

במאמר מוסגר אציין כי בעניין זה האחרון דהיינו, בשאלת זכאותה של התובעת להשבת ההוצאות המיוחסות לרישום הבית– הנני סבורה כי גם התובעת תמימת דעים שלא היה בכוונתה לבטל רכיב זה בהסכם השיפוץ והראייה הינה עומדת על זכותה לרישום הבניין כבית משותף.

הנני מוצאת להוסיף ולציין כי ברוח הסכמתו של הנתבע 1 כפי שהוזכרה לעיל - לביטול החלק בהסכם השיפוץ המתייחס לשיפוץ הפנים, הועבר לתובעת במהלך הדיונים – כתשלום אשר אינו שנוי במחלוקת - סך של 115,000 ₪ אשר היווה- לטענת הנתבע 1- את החלק בתשלום אשר בוצע על ידה על פי הסכם השיפוץ, בגין שיפוץ פנים- אשר כאמור, לטענת הנתבע 1, בוטל בהסכמה.

לאור טענותיהם ההדדיות של הצדדים ובנסיבות שהצדדים חלוקים בשאלת זכותה של התובעת לביטול כלל הסכם השיפוץ, הנני נדרשת לבחינת השאלה האם ביטול הסכם השיפוץ על ידי התובעת נעשה כדין ולשתי שאלות המשנה- האחת נסבה על הטענה בדבר הפרת ההסכם והשנייה נסבה על טענת המניעות של התובעת מלטעון לביטולו.

1. טענת הפרת ההסכם –

עיון בטענותיה של התובעת מעלה כי- נכון למועד הודעת ביטול ההסכם- נסמכה הודעתה בדבר הפרת ההסכם ומשכך בטלותו, על מחדלם של הנתבעים מסיום ביצוע עבודות השיפוץ בזמן. כך, לעניין זה, במסגרת מכתב ב"כ התובעת מיום 16/6/09 מפורטות ארוכות הטענות הנסבות על העיכובים בהשלמת השיפוץ ובהתאמה תובעת התובעת נזקים אשר נגרמו לה כפועל יוצא מכך ובכלל זה בפרט- דמי שכירות. בהשלמה ובהמשך לאמור, במכתב הודעת הביטול מיום 22/2/10, מתייחסת התובעת להפרות באופן כללי תוך שאינה מפרטת על אילו הפרות הינה נסמכת ואולם אף אינה מעלה טענות בדבר הפרות נוספות.

בנסיבות אלו וכעולה אף מהכתבים אשר הוגשו על ידי התובעת, נובע כי הטענה המרכזית בגדרה טוענת התובעת להפרת הסכם השיפוץ, הינה זו הנסבה על השלמת השיפוץ במועד.

1. לאחר שבחנתי טענת התובעת ובהתאם לה במועד הודעת הביטול הפר הנתבע 1 את הסכם השיפוץ הואיל ולא השלים את השיפוץ – אין בידי לקבלה.

כך ראשית, במסגרת סעיף 8 להסכם השיפוץ, אשר הובא במלואו ברישא לפסק הדין, נקבע מפורשות כי היזם מתחייב לסיים את כל עבודות השיפוץ תוך 12 חודשים מיום קבלת רישיון הבנייה.

אין חולק כי היתר הבנייה ניתן ביום 2/3/09 דהיינו, פחות משנה מהמועד בו הוצאה הודעת הביטול ומשכך, לכאורה ולפי הפשיטא של לשון ההסכם, אין חולק כי הודעת הביטול הוצאה טרם זמנה, במועד בו לא חלפה שנה מהמועד בו הוצא היתר הבניה.

אלא, שלטענת התובעת, האמור בסעיף 8 להסכם השיפוץ, חל רק על שיפוץ החוץ ולא על שיפוץ הפנים, אשר לטענתה אינו מותנה בהוצאת היתר ומשכך, היה על הנתבעים לסיימו בתוך שנה ממועד החתימה על ההסכם. זאת ועוד, התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעים לא פעלו בשקידה סבירה להוצאת היתר בנייה.

לאחר שבחנתי טענתה של התובעת הרי שלא מצאתי בה ממש.

תחילה- בנוגע לטענתה השנייה של התובעת- דהיינו שהנתבעים לא פעלו בשקידה סבירה בכדי להוציא את רישיון הבנייה, הרי שטענה זו נטענה בעלמא ולא זו בלבד שלא נתמכה בראייה כלשהי, אלא שהיא אף לא פורטה ובכלל זה לא הצביעה התובעת על פעולה אשר יכלו הנתבעים לבצע במועדים קצרים יותר ואשר לא ביצעו. יתרה מכך, הנני סבורה כי טענה כאמור הינה טענה שבמומחיות אשר טעונה תימוכין מקצועי הנסב על אופן הגשת בקשות להיתר בנייה, פרקי הזמן אשר נדרש לשם השלמת הליכי תכנון ופרקי הזמן הנדרשים לשם השלמת הליך הרישוי- כל אלו לא נטענו וקל וחומר שלא הוכחו. משכך, הנני דוחה הטענה ולפיה הנתבעים לא פעלו בשקידה סבירה לשם הוצאת היתר הבניה.

זאת ועוד, אין בידי לקבל גם את חלקה הראשון של טענת התובעת המתייחס למועד המוסכם להשלמת עבודות הפנים. כך, הפוך והפוך בסעיף 8 להסכם ואין בו את שהתובעת מבקשת לקרוא בו, דהיינו- אין במסגרת סעיף זה כל הבחנה בין השיפוץ החיצוני לשיפוץ הפנימי ובאשר לשניהם הגזירה שווה- על הנתבעים לסיים את עבודות השיפוץ בתוך שנה ממועד הוצאת ההיתר.

במאמר מוסגר אציין כי התובעת ביקשה ללמד גזירה שונה לשיפוץ הפנים והחוץ הנלמדת מכך שהראשון אינו טעון היתר ואילו השני טעון היתר. בנסיבות אלו, פנתה התובעת אל שורת ההיגיון וטענה כי ברי שהצדדים לא התכוונו להתלות את שיפוץ הפנים במתן היתר בנסיבות הן ממילא שיפוץ הפנים אינו טעון היתר ומשכך ברי כי התכוונו למועדי התחלה וסיום שונים לכל אחד מסוגי השיפוץ. אין בידי לקבל נקודת המוצא לטענתה זו של התובעת אשר אינה נלמדת מלשון הסעיף ולא נתמכה בכל ראייה מלבד טענתה של התובעת המהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. יתרה מכך, הנני מוצאת להדגיש כי לא מצאתי שיש בעובדה זה כשלעצמה – דהיינו שלא נדרש היתר לשם ביצוע עבודות הפנים – בכדי להוות בסיס מספק לטענתה זו של התובעת ולאותה שורת היגיון בלתה כביכול אין כטענתה וזאת, בהינתן שהגם שלא לשתי העבודות נדרש היתר, ניתן מאידך להצביע על סיבות רבות ומגוונות לשילוב בין מועדי שני השיפוצים כפי שהוא מופיע בהסכם ובכלל זה - הרצון לערוך את שניהם באותו זמן במקביל וזאת, הן על מנת להקל על הטירדה הכרוכה בביצוע שיפוץ חיצוני ופנימי, פרק הזמן החופף לשם ביצוע השיפוץ והקטנת העלויות. בנסיבות אלו, הרי שלא זו בלבד שטענתה של התובעת מנוגדת להסכם הכתוב אשר לשונו אינה תומכת בטענת התובעת, אלא שגם בטיעונה לגופם של דברים ולשורת ההיגיון אליה הינה מנסה להפנות, אין ממש.

יתרה מכך, אותה שורת ההיגיון אליה מפנה התובעת, נשללה מניה וביה במסגרת עדותה עת אישרה כי לפחות את חלק מרכיבי שיפוץ הפנים לא ניתן היה להשלים טרם סיום הקירות החיצוניים (ראו עדותה בעמוד 21 שורות 11-14).

אשר על כן הנני קובעת כי התובעת לא הוכיחה שהוסכם בין הצדדים שהמועד להשלמת ביצוע שיפוץ הפנים יחול במועד השונה מהמועד להשלמת ביצוע שיפוץ החוץ – דהיינו, בחלוף שנה ממועד היתר הבניה. משכך , בנסיבות בהן היתר הבנייה הוצא פחות משנה קודם להודעת הביטול, הרי שבמועד הוצאת הודעת הביטול לא הפר הנתבע 1 את הסכם השיפוץ כנטען על ידי התובעת, דהיינו- לא הפר המועדים להשלמת השיפוץ בהתאם להסכם השיפוץ.

1. האם הופר הסכם שיפוץ הפנים בנסיבות התלויות בתובעת?

לאור קביעתי ובהתאם לה, נכון למועד הודעת הביטול לא הופר הסכם השיפוץ ובכלל זה ההתחייבות לביצוע שיפוץ הפנים מחד ואולם מאידך - לאור הסכמת הנתבע 1 לביטול ההסכם ככל שהוא נוגע לשיפוץ הפנים, הנני נדרשת לטענת הנתבע 1 ובהתאם לה הסכם השיפוץ הופר בנסיבות התלויות בתובעת בלבד ומשכך - למרות הסכמתו לביטול- הרי שאין לחייבו בכל נזק הנובע ממנו – ככל שנובע ממנו נזק כלשהו.

לעניין זה, טוען הנתבע 1 כי התובעת הערימה קשיים על הוצאתו של הסכם שיפוץ הפנים לפועל ומשכך, לא היתה לו כל אפשרות לבצע את הסכם השיפוץ. בהקשר זה, ביתר פירוט, טוען הנתבע 1 כי התובעת דרשה להסיר את קיר התמיכה ועמוד שנבנו בסלון ולא התירה לבצע השיפוץ אלא אם אלו יוסרו. לטענת הנתבע 1, קיום הדרישה- מעבר לכך שהיא חורגת ממפרט השיפוץ – היה בה בכדי לחייב שינוי מיקום חלונות, דלתות, נקודות חשמל כיוצא בכך וכן בניית קיר תומך וחיזוק נוסף במקום אחר בדירה. בנסיבות אלו, לטענתו, סירב הנתבע 1 לביצוע דרישות התובעת ואילו זו מנגד, לא איפשרה ביצוע שיפוץ הפנים בדירתה.

אציין תחילה כי אין חולק שבהמשך לכתב הויתור אשר נחתם בין התובעת לבין בודוק, הוסר העמוד התומך ביום 22/4/09. זאת ועוד אקדים ואקבע כי לטעמי הסרת העמוד התומך אינה חלק מעבודות שיפוץ הפנים כפי שהוסכמו בין הצדדים וזאת, בהינתן שהתובעת עצמה העידה כי נדרש אישור מהנדס לשם הסרת העמוד (ראו עדותה בעמוד 29 שורות 25-26) ובהינתן שעיון במפרט להסכם השיפוץ מעלה כי אין בו כל חבות לשינויים פנימיים כנדרש על ידי התובעת דהיינו להסרת עמודים או קירות ובמיוחד לא עבודות כאמור הקשורות לנושאים קונסטרוקטיביים הטעונים אישור מהנדס.

לגופם של דברים, הנני סבורה כי עדותה של התובעת יש בה בכדי לתמוך בטענה ולפיה אמנם עמדה על הסרת העמוד והקיר התומך כתנאי לביצוע שיפוץ הפנים. הנני סבורה כי ראייה מכרעת לאמור ניתן למצוא מכך, שהתובעת העידה מפורשות כי הסכימה לכלל הויתורים במסגרת כתב הויתור לאור הסכמתו של בודוק להסרת העמוד התומך לפי דרישתה.

לאור האמור הנני קובעת כי יש ממש בטענה ולפיה התובעת לא איפשרה ביצוע שיפוץ הפנים עד לטיפול בנושא העמוד התומך.

בנסיבות אלו, הנני קובעת כי התובעת אמנם עיכבה את ביצוע שיפוץ הפנים ומשכך, יש להטיל לפתחה את העיכוב בביצוע העבודות עד ליום 22/4/09, אז הוסר עמוד הפנים.

קביעתי זו, יש בה בכדי לחזק קביעתי לעיל ובהתאם לה במועד משלוח הודעת הביטול טרם הופר ההסכם על ידי הנתבע 1.

1. הפרות נוספות הנטענות על ידי התובעת –

על אף שכאמור, במסגרת הודעת הביטול הסתמכה התובעת על טענה בדבר מחדל הנתבעים מהשלמת השיפוץ במועדים המוסכמים – טענה אשר נדחתה על ידי, הנני מוצאת להתייחס, לטענותיה הנוספות הנסבות על הפרת ההסכם על ידי הנתבעים וזאת, הן לשם שלמות היריעה והן, הואיל וטענותיה אלו קשורות גם לנושא הנזקים הנטענים על ידה.

1. הפרת ההסכם לענין גודל הדירה

בהקשר זה, לטענת התובעת, שטח הדירה הינו 58 מ"ר במקום 70 מ"ר וזאת, בניגוד לקבוע בהסכם בין הצדדים. הנני סבורה כי התובעת לא הוכיחה טענתה זו לא מיני ולא מקצתי.

כך ראשית, בתמיכה לטענתה באשר לגודל הדירה, צירפה התובעת תשריט מדידה אשר הוכן על ידי מודד מטעמה ובהתאם לו שטח הדירה הינו 58.4 מ"ר. אלא, שהתשריט לא הוגש כחוות דעת והמודד לא הוזמן לעדות על ידי התובעת. בנסיבות אלו, ברי כי עדותה של התובעת אינה אלא עדות סברה אשר לא נתמכה כדבעי.

יתרה מכך, גם לגופם של דברים טענתה של התובעת מקורה בטעות, באשר עיון בהסכם מעלה כי ההתחייבות אינה לדירה בגודל של 70 מ"ר, אלא שהוסכם מפורשות שבמסגרת שטחי הדירה יובאו לידי ביטוי גם החלק היחסי בשטח פיר המעלית וכן בחדר המדרגות המשותף –דהיינו, הוסכם מפורשות ששטח הדירה הקבוע בהסכם אינו שטח נטו. על אף האמור ובניגוד לו טענה התובעת לשטח נטו של הדירה, טענה שהיא שגוייה בבסיסה.

זאת אף זאת, גם לגופם של דברים לא הביאה התובעת כל נתונים בנוגע לשטח פיר המעלית או חדר המדרגות וזאת, על מנת להניח בפני בית המשפט ולו התשתית הנדרשת לשם ביצוע חישוב אריתמטי - של שטח הדירה הנותר לאחר ניכוי שטחים אלו. בהקשר זה העידה התובעת כי המודד לא מדד את פיר המעלית ואת חדר המדרגות (עמוד 10 שורות 23-24) וכן, כי טעתה בנושא (ראו עדותה בעמוד 11 שורה 10).

זאת אף זאת, הנני מוצאת לציין בהקשר זה שחלק מהגריעה בשטח הדירה נובעת מבניית ממ"ד בשטח קטן יותר (ראו עדותה של התובעת בעמוד 11 שורות 23-25) ובהקשר זה אין חולק כי התובעת ויתרה על כל טענתה בדבר גודל הממ"ד במסגרת כתב הויתור. בנסיבות אלו, הרי שממילא יש לנכות משטח הדירה המוסכם גם את הגריעה הנובעת מהקטנת שטח הממ"ד עליה ויתרה התובעת במסגרת כתב הויתור.

בנסיבות אלו, הרי שכאמור, טענתה של התובעת ולפיה שטח הדירה כפי שנמסרה לה קטן מהשטח המוסכם, לא הוכחה.

למעלה מן הצורך הנני מוצאת לציין כי התובעת אף לא הוכיחה נזקה בהקשר זה, באשר טענה בעלמא לנזק בסך 1000$ כפול 12 מטרים וזאת, בהתבסס על התשלום אשר היה עליה לשלם לו היתה בדירה תוספת שטח, תשלום אשר לא הוכח כי יש בו בכדי להוות את שוויה של ירידת ערך הדירה לו אמנם נגרע שטחה.

1. הפרת ההסכם לעניין הממ"ד

לטענת התובעת, הנתבע 1 הפר את ההסכם הואיל ובנה ממ"ד בשטח הקטן מהמוסכם. לעניין זה, הנני סבורה כי גם ככל שהיתה התובעת מוכיחה את האמור, הרי שבמסגרת כתב הויתור, ממילא ויתרה התובעת על כל טענה בנוגע לממ"ד וזאת, כעולה מכתב הויתור מפורשות, במסגרתו מוזכרת מפורשות התקלה הנסבה על תכנון הממ"ד בשטח קטן יותר מחד וויתור התובעת על כל טענה הנובעת מכך מאידך.

בהקשר לממ"ד הנני מוצאת להעלות ולסלק טענת הנתבע 1 ובהתאם לה הואיל וניתן היתר בנייה לממ"ד והואיל ונבנה ממ"ד בשטח של 8.289 מ"ר, הרי שעל התובעת לשלם לו סך 8,289$ אותו יש לקזז מכל סכום אשר יקבע כי עליו לשלם לתובעת וזאת, בהתאם לסעיף 10 להסכם השיפוץ במסגרתו נקבע כי בגין כל מ"ר של ממ"ד תוסיף התובעת ותשלם סך 1,000 $. לעניין זה לטענת התובעת ההסכמה בנוגע לתוספת תשלום של הממ"ד מתייחסת רק לממ"ד אשר יבנה מחוץ לשטח הדירה (ראו עמוד 22 שורות 3-8).

בעניין זה הנני רואה עין בעין עם התובעת- כך, עיון בסעיף 10 להסכם השיפוץ, מעלה כי קבוע בו מפורשות שעל כל מ"ר נוסף אשר יבנה תשלם התובעת סך של 1,000 דולר ובעניין זה הנתבע 1 אמנם הוכיח בניית ממ"ד ואולם, לא הוכיח כי שטח הממ"ד יש בו בכדי להוסיף על שטח 70 המ"ר עליו הוסכם בין הצדדים. לעניין זה, הנתבע לא הגיש כל חוות דעת המעידה על השטח הכולל של הדירה והתוספת לו באופן המצדיק טענתו.

זאת ועוד, הנני סבורה כי מתוך האמור בסעיף 81 לתצהיר הנתבע 1 יש בכדי לשלול טענתו זו. כך, במסגרת סעיף זה טוען הנתבע 1 כי יש לקזז מתוך שטח הדירה את ההקטנה בשטח הממ"ד עליה ויתרה התובעת במסגרת כתב הויתור. הנני סבורה כי טענה זו יש בה בכדי לתמוך בכך ששטח הממ"ד נכלל במסגרת שטח הדירה וכי חלה על התובעת החובה בתשלום בגין הממ"ד רק באם הינו חורג משטח הדירה המוסכם (70 מ"ר) שאם לא כן, לא היה טוען הנתבע 1 לקיזוז ההקטנה כאמור משטח הדירה.

1. הפרת ההסכם לעניין המרפסת.

כאמור, לטענת התובעת, הפרו הנתבעים את הסכם השיפוץ הואיל ולא בנו מרפסת לדירה.

אין בידי לקבל טענתה זו של התובעת.

כך, במסגרת ההסכם נקבע מפורשות כי המרפסת תיבנה ככל שינתן לכך אישור ואין חולק כי אישור לא ניתן.

כיוון שכך, יש לבחון על מי חלה החובה לדאוג להוצאת האישור למרפסת.

לעניין זה, עיון בכתב הויתור מעלה כי התובעת נטלה על עצמה את האחריות לקבלת אישורים למרפסת והוסף על ידי התובעת בכתב יד :"ישולם על ידי היזם"- מתוך האמור נמצאתי למדה כי אף התובעת אינה סבורה שחלה על הנתבע 1 החובה לדאוג לאישור אלא שכל החובה שהיא עצמה מטילה לפתחו הינה החובה לשלם בגין אישור זה. זאת ועוד, אין חולק כי הנתבע 1 אינו חתום על הסכם זה ומשכך, לא ברור כיצד מלכתחילה ניתן לחייבו בתשלום עבור הכנת התוכניות למרפסת. כך או כך, ממילא לא הציגה התובעת כל אישור על טיפול בנושא ויתרה מכך, בעדותה אישרה שלא ניתן לבנות מרפסת (ראו עדותה בעמוד 21 שורה 21 ) ומשכך, טענתה בהקשר זה אינה ברורה מראשיתה ועד לאחריתה.

1. הפרת ההסכם בביצוע לקוי של עבודות שיפוץ החוץ –

אפתח ואציין כי הנני סבורה שטענת ההפרה כפועל יוצא מביצוען הלקוי של עבודות שיפוץ החוץ, הינה טענה הכרוכה בטענה הנסבה על מניעות התובעת מלטעון לביצוע לקוי כאמור וזאת, בשים לב לכך שחתמה על כתב הויתור ו/או הסכימה להמחאת האחריות לביצוע העבודות לבודוק.

בעניין זה, הנני מוצאת להקדים אחרית לראשית ולציין כי לטעמי התובעת הסכימה להמחאה כאמור ומשכך, אינה יכולה לטעון כלפי הנתבע 1 להפרת ההסכם בשל ביצוע לקוי של עבודות החוץ. בנסיבות אלו הרי שאינני מוצאת לקבוע מסמרות מחד בשאלה האם אמנם עבודות החוץ בוצעו באופן לקוי (שאלה אשר לכאורה התשובה עליה הינה חיובית בשים לב לטענות הנתבעים בהליך מקביל אשר ניהלו אל מול בודוק ואשר יש בהן בבחינת הודאת בעל דין) ומאידך בשאלה - האם עצם ביצוען הלקוי של עבודות שיפוץ החוץ מהווה הפרת הסכם המזכה בביטולו – בהבדל מהזכות לתיקון ליקויים ככל שהם קיימים (שאלה אשר ספק באם התשובה לה הינה חיובית וראה דיון אשר קיימתי בנושא דומה בפסק דין אשר ניתן על ידי לאחרונה בת"א 21123-03-10 לבנת נ' הלה הנדסה בנייה ויזום (1998) בע"מ בסעיף 39 לפסק הדין).

כפי שהקדמתי וציינתי, שאלת קיומם של הליקויים ומשמעותם מתייתרת ממילא הואיל והנני סבורה כי התובעת הסכימה להמחאת החבות בביצוע שיפוץ החוץ לבודוק.

כך וראשית- במסגרת הסכם הרכישה בין התובעת לבין הנתבע 1, נקבע מפורשות הוראות כדלקמן:

בהואיל השני נקבע :

"ושחר מדטוב והמוכר חתמו בינהם על הסכם שיתוף וחלוקה אשר לפיו חילקו בינהם את החזקה והשימוש בדירות בבנין ואת זכויות הבניה בו וקבעו בו תקנון מיוחד לבנין. הסכם השיתוף והחלוקה מצורף להסכם זה כנספח ג'"

בסעיף 3 להסכם המכר נקבע:

"הקונה מצהיר בזאת כי ראה ובדק את הבנין, את הדירה, לרבות הסכם הייחוד..."

ובסעיף 8 להסכם המכר נקבע:

"הקונה מצהיר כי ידוע לו שקיים הסכם שיתוף וחלוקה (נספח ג') שעל בסיסו ירשם תקנון מוסכם לבנין, המגדיר את אופי השימוש של הדירה בבנין. כמו כן הקונה מצהיר כי הוא קרא את הסכם הייחוד, וכי הוא מקבל על עצמו בחתימתו על הסכם זה את כל ההתחייבויות הנובעות ממנו וההוראות האחרון הנזכרות בו".

בנוסף, צורף להסכם הרכישה של התובעת, הסכם השיתוף בין הנתבעים במסגרתו נקבע מפורשות בסעיף 6(ח) כי הנתבעים יתקשרו בהסכם עם קבלן לשיפוץ הבניין ומלבד התניות הקובעות מפורשות במסגרת הסכם הרכישה כי התובעת מודעת להסכם השיתוף, חתמה התובעת בסיפא להסכם השיתוף תוך שנכתבות על ידה המילים :"אני מסכימה לאמור בהסכם זה".

יתרה מכך, תיעוד לידיעתה של התובעת על המחאת החבות לביצוע שיפוץ החוץ לבודוק ניתן למצוא בכתב הויתור עליו חתמה התובעת.

לעניין זה, כתב הויתור רלוונטי מפאת שניים- ראשית- עצם העובדה שהתובעת ניהלה אל מול בודוק משא ומתן לעניין שיפוצים ועבודות אשר עליו לבצע בדירתה, יש בה בכדי להעיד על ידיעתה בדבר המחאת החבות לבודוק, כמו גם הסכמתה לאותה המחאה.

זאת ועוד, עיון בכתב הויתור מעלה כי גם במסגרתו נקבע מפורשות בהואיל השני כי התובעת מאשרת שבודוק רכש את הגג וכן התחייב לשפץ את הבניין, דהיינו, נובע ממנו כי התובעת ידעה על עצם המחאת החבות לבודוק.

לאור האמור, הנני קובעת כי התובעת ידעה על המחאת החבות לביצוע שיפוץ חוץ לבודוק והסכימה לה. בנסיבות אלו, הרי שהתובעת מנועה מהעלאת כל טענה הנסבה על אופן ביצוע שיפוץ החוץ כלפי הנתבע 1.

1. בנסיבות בהן קבעתי כי התובעת הסכימה להמחאת החבות לביצוע שיפוץ החוץ לבודוק ממילא מתייתר הצורך לבחון משמעות חתימתה על כתב הויתור בכל הנוגע לשיפוץ החוץ. יחד עם זאת, הנני מוצאת לציין כי ספק בעיני באם ניתן לפרש כתב הויתור באופן המיוחס לו על ידי הנתבע 1, דהיינו כי כתב הויתור מהווה ויתור כולל על כלל טענותיה של התובעת כלפי הנתבעים או מי מהם, באשר בכתב הויתור נקבע ב"רחל בתך הקטנה" כי הויתור בהתאם לו הינו רק לעניין השינויים התכנוניים המנויים במסגרתו בלבד– והלשון ברורה וחד משמעית באופן שאינו מאפשר הרחבת תוקפו של כתב הויתור כנטען על ידי הנתבעים.
2. סיכום ביניים:

מן האמור והמפורט לעיל נובע כי לטעמי הנתבעים או מי מהם לא הפרו את ההסכם עם התובעת וזאת, הן בכל הנוגע לשיפוץ הפנים והן בנוגע לשיפוץ החוץ. בנסיבות אלו, הרי שבהעדר הסכמת הנתבעים לביטול ההסכם היה דינה של התביעה להידחות – וזאת, באשר לכלל ראשי הנזק אשר נסמכים על הפרת ההסכם על ידי הנתבעים. ביתר הרחבה, כמפורט לעיל ולאור המפורט לעיל- דין התביעה להידחות בכל הנוגע לראשי הנזק כדלקמן:

א. נזקים הנובעים מבניית דירה בגודל הקטן מהמוסכם, נזקים הנובעים ממחדל מבניית ממ"ד ונזקים הנובעים ממחדל מבניית מרפסת- כמפורט לעיל בהרחבה- הפרת ההסכם לא הוכחה באשר לנזקים אלו ומשכך דינם להידחות.

ב. נזקים הנובעים מהפסד דמי שכירות- בהינתן שנדחתה טענת התובעת ובהתאם לה הפרו הנתבעים את החובה לסיים את בניית הדירה במועד וזאת הן במועד מסירת הודעת הביטול ויתרה מכך- הן משום שהתובעת הסכימה להמחאת החובה לשיפוץ החוץ מחד ובנוסף, ביטול הסכם שיפוץ הפנים נעשה בנסיבות אשר יש להטיל לפתחה – הרי שהתובעת אינה זכאית לנזקים אלו.

ג. נזקי עוגמת נפש או נזקי בריאות לתובעת- יש לדחות מהטעם שלא הוכחה הפרה של ההסכם על ידי הנתבעים כמפורט לעיל בהרחבה.

לאחר שהוצא המוץ מן התבן ונדחו הנזקים כפי שפורטו לעיל, כפועל יוצא מדחיית טענותיה של התובעת בכל הנוגע להפרת ההסכם, נותר ראש נזק אחד הנסב על זכות להשבת הכספים אשר שולמו על ידי התובעת. ראש נזק זה נותר, למרות קביעתי ולפיה הנתבע 1 לא הפר את ההסכם כלפי התובעת וזאת, הואיל והנתבע 1 הסכים לביטול הסכם השיפוץ בכל הנוגע לשיפוץ הפנים וכן, הסכים כי קיימת לעניין זה תחולה לסעיף 9 להסכם הן בכל הנוגע לזכאות לביטול הסכם שיפוץ הפנים והן בכל הנוגע להשבת הכספים לה זכאית התובעת.

בנסיבות אלו- הרי שיש לבחון לאיזה סכום השבה זכאית התובעת.

1. סכום ההשבה לו זכאית התובעת:

אין חולק כי התובעת שילמה במסגרת הסכם השיפוץ סך כולל של 204,600 ₪.

עיון בהסכם השיפוץ מעלה כי ניתן לחלק לשלושה עיקריים את העבודות אשר בגינן שולמה התמורה הכוללת בהתאם להסכם השיפוץ:

האחד- עבודות שיפוץ פנים – אשר אין חולק כי ביצוען בוטל בהסכמה ומשכך, זכאית התובעת להשבת הכספים אשר שולמו בגינן.

השני- עבודות שיפוץ חוץ – אשר כפי שפורט לעיל, הנני סבורה כי התובעת מנועה מלטעון בגינן כלפי הנתבע 1.

השלישי- עבודות והוצאות הכרוכות ברישום הבניין בו מצויה הדירה כבית משותף – בהקשר לעבודות והוצאות אלו לא הועלתה כל טענה על ידי התובעת.

אציין כי תימוכין לשלושת העיקרים בגינם שולמה התמורה בהתאם להסכם השיפוץ, ניתן למצוא גם בעדות התובעת.

כך, בדיון מיום 5/7/11 שורה 31, העידה התובעת כי בגין שיפוץ החיצוני שולם על ידה סך 10,000 דולר (40,800 ₪ לזמנים הרלוונטיים לפי חישובה של התובעת – ראו עמוד 27 שורות 12-13 לפרוטוקול) וזאת, מתוך הסך הכולל של 50,000$ אשר שולם על ידה במסגרת הסכם השיפוץ.

זאת ועוד, התובעת העידה כי :

"התבקשתי לשלם 50,000 דולר שהם 204,600 ₪ שהם עבור השיפוץ הפנימי, החיצוני האגרות וכל ההוצאות הנלוות עד קבלת המפתח למגורים בדירה " (עמוד 27 שורות 12-13).

1. כפי שפורט על ידי לעיל, זכאית התובעת להשבת הכספים אשר שילמה בגין שיפוץ הפנים ואולם, אינה זכאית להשבת הכספים אשר שולמו על ידה בגין שיפוץ החוץ וכן, אינה זכאית להשבת הכספים המיועדים לרישום הבית.

האמור הינו הן בהתאם לקביעותי לעיל והן בהתאם לדין- דהיינו, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 , הקובע בסעיף 9(ב):

" (ב) בוטל החוזה בחלקו, יחולו הוראות סעיף-קטן (א) על מה שהצדדים קיבלו על פי אותו חלק."

יתרה מכך, האמור עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 9 להסכם בין הצדדים הקובע כי במקרה של ביטול ההסכם בהתאם לסעיף 9 להסכם, יושבו הכספים אשר שולמו על ידי התובעת בגין השיפוץ בניכוי ההוצאות אשר הוצאו עד לאותו מועד.

1. בשים לב לאמור, יש לבחון לאיזה סכום השבה זכאית התובעת בגין החלק בשיפוץ הפנים. בהקשר זה, אפתח ואציין כי אף אחד מן הצדדים לא הביא בפני בית המשפט ראיות הנסבות על חלוקת תמורת הסכם השיפוץ בין הרכיבים השונים. מחדלם ההדדי של הצדדים מהבאת ראיות הנסבות על החלוקה בין רכיבי השיפוץ משמעה חוסר יכולת של בית המשפט לחלק מתוך התמורה את החלקים שיש להשיב אל מול אלו שלא. בשים לב לכך, הנני נדרשת לשאלה לפתחו של מי יש להטיל תוצאה זו – שאלה אשר התשובה לה יש בה בכדי להשליך על סכום ההשבה כדלקמן:

ככל שחלה על התובעת החובה להציג ראיות כאמור והתובעת לא הציגה ראיות כלשהן הרי שהתובעת זכאית רק לסכום ההשבה כפי שהושב על ידי הנתבע 1 בהסכמה ובבחינת הודאת בעל דין – דהיינו לסך 115,000 ₪.

ככל שחלה על הנתבע 1 החובה להצגת ראיות כאמור- הרי שחלה על הנתבע 1 החובה להשיב לתובעת את מלוא סכום התמורה אשר שולמה על ידה, בקיזוז סך 40,800 ₪ אשר התובעת הודתה (כמפורט לעיל בסעיף 30 לפסק הדין) כי שילמה בגין שיפוץ החוץ.

1. לאחר ששקלתי את טענותיהם של הצדדים- הנני סבורה כי החובה בהבאת ראיות הנסבות על חלוקת התמורה בהתאם להסכם השיפוץ חלה על הנתבע 1 הואיל והינה בבחינת טענת "הודאה והדחה" במיוחד לנוכח הוראת סעיף 9 להסכם בין הצדדים הקובע חובת השבה תוך קיזוז.

יתרה מכך, ממילא הנני סבורה כי כחזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסת הנתבע 1, עומד מחדלו מהבאת ראיות הנסבות על החלוקה בין הסכומים וזאת, במיוחד לאור החלטת בית המשפט (במותבו הקודם- כבוד השופט אבי שלו), אשר קבע ביום 3/7/11 כי :

"בהחלטתי מיום 23/12/10 נדרש הנאמן, עו"ד פרידמן להמציא בתום 10 ימים לב"כ התובעת תחשיב של כספים שנוכו מסכום הפקדון שהוחזק בידו. מדיון שהתקיים היום עולה כי הנ"ל לא בוצע ולא הובא בפניי טעם מניח את הדעת מדוע לא בוצע הדבר ואף היום מתברר כי פירוט כאמור ככל שהנראה אינו נמצא והטענה כי הושקעו במסגרת השיפוץ סך 115,000 ש"י אינה מבוססת."

כלומר- לא זו בלבד שהנתבע 1 לא הציג אסמכתאות מיוזמתו, אלא שהוא חדל מהמצאת אסמכתאות גם כאשר נדרש לעשות כן על ידי בית המשפט.

בנסיבות אלו, הנני קובעת כי יש להטיל לפתחו של הנתבע 1 את המשמעות הנובעת מהעדר ראיות בנושא זה ומשכך, הנני קובעת כי התובעת זכאית להשבת מלוא התמורה אשר שולמה על ידה בגין הסכם השיפוץ – דהיינו סך 204,000 ₪ בניכוי סך 40,800 ₪ לפי הודיתה ובניכוי סך 115,000 ₪ אשר שולם לה על ידי הנתבעים במסגרת הדיון .

מבלי לגרוע מן האמור, הנני מוצאת לציין מפורשות כי ככל שכפועל יוצא מרישום הבית המשותף יחולו אגרות, הרי שהתובעת תהיה חייבת בחלקה היחסי באגרות אלו כנגד קבלה אשר תוצג לה.

סוף דבר:

1. הנני קובעת כי התובעת זכאית לסעדים כדלקמן מהנתבע 1:

א. להפרשי הצמדה בגין סך של 163,200 ₪ מיום 22/10/10 ועד ליום 3/7/11.

ב. לסכום ההפרש בין סך 163,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה עד ליום מסך 115,000 ₪. לסכום ההפרש כאמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 3/7/11 ועד לתשלום המלא בפועל.

1. כמו כן, הנני קובעת כי הנתבע 1 ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך של ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.
2. התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית. לאחר ששקלתי אינני עושה צו להוצאות כלפי הנתבע 2.
   
3. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' תמוז תשע"ה, 24 יוני 2015, בהעדר הצדדים.