תביעה לקבלת דמי תיווך, על פי ס' 14 לחוק המתווכים התשנ"ו-1966.

מר יובל שמול (להלן: "התובע") מתווך במקצועו מנהל ובעלים של סוכנות ביטוח "רימקס אישי" בחיפה ובקריות, טען כי מר סמי שבירו (להלן: "הנתבע") חייב לו עמלה בגין עסקת מכר של דירתו ברחוב שחם 6 בחיפה (להלן: "הדירה").

העובדות

ביום 8.2.09 חתם הנתבע על שתי הזמנות שירותי תיווך לצורך מכירת הדירה, האחת, הזמנה למתן שירותי תיווך למכירה, והשנייה הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למשך 6 חודשים, בתקופה המתחילה מיום 8.2.09 ומסתיימת ביום 8.8.09 (להלן: "הסכם הבלעדיות").

במהלך תקופת ההתקשרות ובעת חתימת הנתבע על הסכם התיווך, שהתה גב' שבירו, הגב' ברכה שבירו (להלן: "גב' שבירו") בבית החולים, בטיפול נמרץ וחתימת הנתבע על הסכם התיווך הבלעדי נעשתה שלא בידיעתה.

ביום 4.6.09 התקשרו הנתבע ואשתו בחוזה מכר הדירה עם בני הזוג עופר ואורלי שיטרית שלא באמצעות התובע. התובע טען כי עסקה זו בוצעה במהלך תקופת הבלעדיות, ועל פי הוראות הסכם הבלעדיות, הוא זכאי לקבלת העמלה מן המשכירה בשיעור 33,640 ₪.

התובע סירב לשלם ומכאן התביעה.

טענות התובע בתמצית:

1. התובע והסוכנות אשר בבעלותו פעלו בהתאם להזמנה לשווק את הדירה, ולמצוא לה רוכש. הדירה פורסמה בעיתונות הכתובה, באינטרנט, הוצגה ללקוחות פוטנציאליים ונערכו עמם אף פגישות, מתוך תיאום עם הנתבע ורעייתו.

2. ביום 4.6.09 חתם הנתבע על חוזה מכר על פיו מכר את הדירה לעופר ואורלי שטרית (להלן: "הקונה") תמורת סך של 1,400,000 ₪, שלא באמצעות התובע.

3. מכיוון שהמכירה נעשתה תוך כדי תקופת הבלעדיות הרי על פי ההזמנה החתומה וההסכם היה על הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בסך 2% + מע"מ מסכום המכירה ובסה"כ: 28,000 ₪ + מע"מ. הנתבע דרש כי דירתו תימכר לא פחות מסך של 1,450,000 ₪ ובהתאם הרי שעל הנתבע לשלם לתובע סך של 29,000 ₪ +מע"מ ובסה"כ: 33,640 ₪.

4. הנתבע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך בלעדיים כאשר נקבע בסעיף 4(א) לחוזה במפורש כי המתווך יהיה זכאי לשכרו בכל עסקה שתתבצע בתקופת הבלעדיות.

5. התובע ביצע פעולות שיווק כגון: פרסום באתרי אינטרנט שונים לרבות יד 2 ואתרי רימקס מקומיים ובינלאומיים ובעיתונות היומית והמקומית.

6. הדירה הוצגה לסוכנים נוספים, הן בישיבות הסוכנים והן בדירה עצמה. כמו כן, הובאו קונים פוטנציאליים לדירה. פעולות שיווק אלה מקיימות את הקבוע בסעיפים 1(א)(5) ו (6), תקנה 1(א) (3) –(4) וכן תקנה 1(א)(2) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולת שיווק), התשס"ה – 2004. דהינו, התובע הוכיח במצטבר 4 פעולות שיווק וזאת כאשר המחוקק קבע מינימום של שתי פעולות מכאן קיימת החזקה כי התנאי השלישי בסעיף 14 מתקיים והתובע זכאי לעמלתו, זאת גם אם יקבע ביהמ"ש כי סעיף 14(3) לחוק אינו דיספוזיטיבי.

7. עמדת הפסיקה והספרות היא כי סעיף 14(3) לחוק המתווכחים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") הוא דיספוזיטיבי והצדדים רשאים לכרות הסכם לפיו המתווך זכאי לעמלה גם אם לא היה הגורם היעיל, וזאת בתוך תקופת הבלעדיות. ב"כ התובע הפנה למספר פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים והשלום התומכים בגרסתו וכן דברי המלומדים זמיר ופרידמן כפי שמובאים בספרו של ד.פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה 2 תשנ"ח – 1998, וספרו של זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זכרון לגד טדסקי, התשנ"ו 1995, 225.

טענות הנתבע בתמצית:

1. התובע לא היה הגורם היעיל ולמעשה לא היה מעורב כלל בהשגתו של הקונה ולא נטל כל חלק במכירת הדירה. הקונה בעסקת מכר הדירה הגיע לנתבע במקרה, באמצעות שכנו של הנתבע המתגורר קומה מעל. בהתאם לסעיף 14(א) לחוק חזקה על המתווך במקרקעין כי יהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב למען יהא זכאי לדמי תיווך. סעיף 14(3) לחוק הינו סעיף קוגנטי לפיו, רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.

2. ההתקשרות בין הצדדים התקיימה בנסיבות בלתי רגילות המעמידות את כוונתו ושיקול דעתו להתקשר בחוזה בספק רב. הנתבע הוחתם על ידי התובע בהיסח הדעת, שכן במהלך ינואר 2009, לאחר שהנתבע פרסם מודעה באתר האינטרנט "יד 2" פנה אליו באמצעות הטלפון בחור בשם "שלום" והציג עצמו כמתווך העובד במשרד תיווך "רימקס" בקריות תוך שהוא משכנע את הנתבע להתקשר עמו בתיווך למכירת הדירה. הנתבע מצדו הסביר למתווך כי אישתו מאושפזת במצב קשה בבית חולים רמב"ם ולכן הוא אינו פנוי לעסוק במכירת הדירה אך אם ישיג במכירה סכום של 1,450,000 ₪ "ביד" – כל השאר שלו.

3. ההתקשרות עם הנתבע נעשתה בחוסר תום לב שכן ביום 8.2.09, עת מיהר הנתבע לצאת את ביתו כדי לבקר את אשתו בבית החולים רמב"ם הגיע לביתו מתווך בשם "שלום", הנתבע הסביר לו שאין זה זמן מתאים, אך המתווך התעקש כי ברצונו לעזור לנתבע למכור את הדירה, וכל אשר נדרש ממנו הוא לחתום על חוזה תיווך בן שלושה חודשים בלבד. בהיסח דעת הנתבע חתם, בדרכו החוצה לבית החולים, על החוזה ללא שימת לב לטיבו ולתנאיו.

4. גב' שבירו שוחררה מביה"ח, גילתה כי החוזה הנו לחצי שנה ולא לשלושה חודשים כפי שנאמר לנתבע. גב' שבירו פנתה טלפונית למשרד התיווך ושוחחה עם נציג מטעמם בשם "אלי" ולאחר ששטחה בפניו את טענותיה, ביקש ממנה אלי כי תיתן למשרד התיווך הזדמנות נוספת של חודש אחד בלבד, לנסות ולמכור את הדירה, ובאם ניסיון זה לא יצלח, ההתקשרות תבוטל וישלח מסמך ביטול ישירות לביתם.

5. מספר שבועות אח"כ, פנה אל הנתבע שותפו לעסק של שכנו, מר צחי ברגר, והביע את רצונו לרכוש את הדירה, וכך ביום 4.6.09 כשהם סמוכים ובטוחים כי החוזה אינו תקף, חתמו הנתבע ואשתו על חוזה למכירתה של הדירה.

6. הנתבע היה נכון להתקשר בחוזה תיווך למשך שלושה חודשים בלבד, חרף זאת ועקב הבטחתו של המתווך "אלי" כי העסקה תבוטל באופן וודאי במידה ולא תימכר הדירה במהלך החודש, הסכים הנתבע להמתין חודש נוסף.

7. הדירה נמכרה כמספר שבועות לאחר חלוף המועד האמור כאשר הנתבע סמוך ובטוח כי החוזה עם התובע בטל ומבוטל.

8. נציג התובע החתים את הנתבע "בלנקו" ללא מתן הסברים וללא מתן הזדמנות למבקש ללמוד את החוזה. טרם החתמתו על החוזה וכמתבקש מחובת הזהירות וההגינות, היה על נציג התובע להסב את תשומת ליבו של הנתבע לתנאים המיוחדים של החוזה, מקום שאדם מן הישוב אינו נותן דעתו עליהם.

9. המתווך הפר את חובתו לנהוג כלפי הנתבע בזהירות ובנאמנות, תוך בירור העובדות השונות כגון עלות כלכלית, מהן האפשרויות העומדות לרשות הצדדים ומהי הציפייה הסבירה של הנתבע כלקוח מהתובע, כפי המפורט בסעיף 8 לחוק המתווכחים.

10. גם אם ייקבע כי לא דבק כל רבב בהחתמת החוזה ובעצם ההתקשרות, הרי שמהות ההתקשרות לא נתקיימה וכן התנאי, כפי שנכתב בכתב ידו של נציג התובע "כל מחיר שהוא מעל 1,450,000 ש"ח שהלקוח יקבל ביד" – לא התקיים שכן בהתאם לחוזה המכר הנתבע מכר את הדירה בתמורה לסך של 1,400,000 ₪.

המשפט:

מטעם התביעה העידו:

התובע עצמו לא חשב כי הוא אמור להגיש תצהיר, והתייצב בבית המשפט רק לאחר מתן הוראה מפורשת, מר שלום נחמיאס, המתווך אשר ניהל מו"מ עם הנתבע ועמו נחתם הסכם הבלעדיות ומר אלי שמול, אחיו של התובע ומנהל "רימקס אישי".

מר שלום נחמיאס, מתווך מטעם סוכנות התובע, אשר החתים את הנתבע על טופס הזמנת שירותי התיווך, אישר בעדותו בפני כי לא היה הגורם היעיל לתיווך בין שני הצדדים (הנתבע והקונה) לעסקה (עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 5):

"ת. מאחר וזה בלתי נדיר מאיפה קונה מגיע, אני לא הבאתי את הקונה של הדירה הזו".

עדויות התביעה:

המתווך שלום נחמיאס אשר החתים את הנתבע על טופס הסכם התיווך העיד כי הנתבע חתם על ההסכם ללא כל לחץ וכי רק לאחר שנודע לו כי אשת התובע חשה בטוב הסכים "לבוא ולדבר" עם הנתבע ו – "לא להחתים" (ראה: עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 15-19).

המתווך נחמיאס העיד כי ביצע מספר רב של פעולות שיווק בעיתונות הכתובה ובאינטרנט וכן הובאו על ידו קונים פוטנציאליים לצורך מכירת הדירה. עוד העיד נחמיאס כי שכני התובע, אשר היו בעלי דירה הדומה בזהותה לדירת הנתבע, היו גם כן לקוחות של התובע ודירתם נמכרה (עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 21-30).

מר נחמיאס הציג שתי הודעות פרסום בעיתונות של דירה לגביה טען כי היא דירת הנתבע.

מר אלי שמול, אחיו של התובע ומנהל רימקס אישי העיד כי בדירת הנתבע נעשו יותר משתי פעולות שיווק וכי יש תיק נכס ושם מתועדים כל פעולות השיווק אך הוא לא ידע שצריך להביא את התיק. (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 7-8). מר שמול אף העיד באשר לשיטת סוכנות התיווך "רימקס" המתקשרת עם לקוחותיה בהסכם תיווך בלעדי בלבד.

התובע, יובל שמול העיד כי לא טיפל במכירת הדירה וכי אינו מתמצה בפרטי נסיבות התיק דנן וכי המתווך שלום נחמיאס ואלי אחיו סיפרו לו כי יש לקוח אשר אינו משלם שכר טרחה.

עדויות ההגנה:

מטעם ההגנה העידו: סמי וברכה שבירו (הנתבע ואשתו), מר עופר שטרית אשר רכש את הדירה מאת הנתבע (להלן: "הרוכש") ומר צחי ברגר, שכנו של הנתבע אשר תיווך בין עופר שטרית, חברו ושותפו לעבודה לבין הנתבע.

לעניין נסיבות היכרות הנתבע עם הרוכש העיד האחרון כך (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 25-28):

"ש.וכמה זמן לפני העיסקה חיפשת דירה.

ת. כמה חודשים.

ש.פנית למתווכים בעניין.

ת. לא"

ובהמשך העיד הרוכש כי יצר קשר עם הנתבע לאחר ששכנו של הנתבע ושותפו של הרוכש בעסק, מר צחי ברגר, סיפר לרוכש כי הנתבע מחפש קונה לדירתו (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 5-9):

"ש. מהרגע שהתעוררת ואמרת שאתה רוצה דירה אז דיברת איתו.

ת. אני לא זוכר. כמו שאני מדבר עם חבר. באופן טבעי לחלוטין. אני נמצא אצלו בבית בבניין הרבה

ובא אליו הביתה וחלק מן השיחות שלנו אז דיברנו אולי במקום להשכיר לקנות דירה ואז הוא

אמר לי שהשכן פה למטה מוכר דירה ושאפנה אליו ופניתי אליו".

גב' שבירו העידה כי הנתבע העיד כי התובע פנה אליו מספר פעמים לצורך התקשרות בהסכם תיווך אך הנתבע דחה את התובע מספר פעמים שכן אשתו הייתה מאושפזת באותה התקופה, במצב קשה בבית החולים רמב"ם.

לטענת הנתבע, אף במעמד החתימה על הסכם התיווך, הוא ניסה להסביר למתווך כי אין זה זמן מתאים עבורו שכן אשתו מאושפזת, אך המתווך התעקש ושכנע את הנתבע כי כל הדרוש לו זה 3 חודשים בלבד לצורך מכירת הדירה, והנתבע חתם על הסכם התיווך הבלעדי תוך שהוא טרוד במחשבות על מצבה הבריאותי החמור של אשתו ולא נתן דעתו לטיב החוזה ולתנאיו וחתם עליו (ראה: ס' 4 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע).

גב' שבירו אישרה את עדות בעלה כי סבר כי המדובר בהסכם בלעדיות לתקופה של שלושה חודשים בלבד ותו לא, שכן העידה בתצהיר עדותה הראשית, כמו גם בחקירתה בפני, כי כשחזרה לביתה לאחר תקופת אשפוז ממושכת של 4 חודשים, בעלה סיפר לה כי חתם על הסכם תיווך למשך 3 חודשים בלבד (ראה: סעיף 4 לתצהיר עדותה הראשית):

דיון והכרעה:

התובע לא היה "הגורם היעיל" שהביא למכירת הבית

אין חולק כי התובע לא תיווך בפועל בין הנתבע לבין מי שרכש ממנו את הדירה. שכנו של הנתבע מר צחי ברגר הפנה את הקונה, מר עופר שטרית אשר להם עסק במשותף, אל הנתבע וביום 4.6.09 נחתם חוזה למכירתה של הדירה.

על סמך העדויות שנשמעו הנני קובעת, כי למעשה התובע כלל לא היה "גורם", בעסקה שנקשרה. התובע אינו טוען כי ראה או דיבר אי פעם עם הרוכש, או כי הוא שיצר את הקשר בינו לבין הנתבע, ולא הוכח, כי היה גורם יעיל בעסקה.

התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרותו של הנתבע בהסכם למכירת הבית, אלא שלטענת התובע, הנתבע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך בלעדיים המהווה חוזה לכל דבר ועניין ובסעיף 4 (א) לחוזה נקבע כי המתווך יהיה זכאי לשכרו בכל עסקה שתתבצע בתקופת הבלעדיות כך שאין אף כל צורך לבחון את התקיימותו של סעיף 14(3) לחוק.

לטענת התובע, דמי התיווך מגיעים לו, לפי הוראות הסכם הבלעדיות שהנתבע חתום עליו, הואיל והבית נמכר, אמנם לא באמצעותו, אך במהלך תקופת הבלעדיות , ואילו הנתבע טען, בין היתר כי אין התובע זכאי לדמי תיווך, כיון שלא היה "הגורם היעיל" כדרישת סעיף 14(3) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996.נ

האם סעיף 14(3) לחוק המתווכים הוא סעיף קוגנטי, או סעיף שניתן, במסגרת הסכם לתיווך בבלעדיות, להתנות עליו.ב

שאלה זו טרם נדונה, למיטב ידיעתי, בביהמ"ש העליון. בתי המשפט המחוזיים והשלום נחלקו בה במספר פסקי דין, שנזכרו אף בסיכומי התובע. בע"א(י-ם) 2543/01 תיווך יהלום נ' ליפשיץ, דינים מחוזי, כרך לג(4) 26, קיבל ביהמ"ש המחוזי את טענת המערער וקבע כי "כל אימת שצד מתקשר עם מתווך בהסכם בלעדיות, הוא יהיה זכאי – בהתאם לתנאי החוזה – לדמי תיווך, גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות, שכן זכותו נובעת מכח הנורמה החוזית, המקנה לו את הבלעדיות".נ

בבר"ע (ת"א) 1226/02 יאסדי נ' אזרי, דינים מחוזי, כרך לג(5) 535, נקבע כי הסכם בלעדיות אינו עומד בסתירה להוראות חוק המתווכים, וכי על אף שהמתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם הוא זכאי לדמי תיווך, על יסוד הסכם הבלעדיות.

מנגד, נקבע במספר פסקי דין אחרים כי סעיף 14(3) לחוק הינו סעיף קוגנטי. כך לדוגמא: ע"א (ת"א) 894/94 שמואל שי כהן נ' מלמוד תק-מח 97(1), 3217; ע"א(חי') 4093/98 פוליטי נ' כפיר אחזקות תק-מח 99(1), 586, בעמ' 5; ת.א. (ת"א) 112150/99 ד.י. רות חב' לתיווך נ' טייך תק-של 2002(2) 2019; ת.א. (חי') 5222/94 לוגסי נ' אדן דינים שלום י"ב, 224.

כאמור בפסק דינו של כב' השופט מ' חשין בענין ע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה פד"י נד(3) 127, בבחינת השאלה האם הוראת חוק היא קוגנטית או דיספוזיטיבית, ישנם שני כוחות, המושכים כל אחד לכיוון אחר. הכוח האחד הוא חופש החוזים. הכוח האחר הוא כוחו של אינטרס ציבורי פלוני, שעלינו לקבוע האם ראוי לו שיגבר על עקרון חופש החוזים.

כאמור, הדעות בפסיקת בתי המשפט חלוקות. בתיק זה אין צורך להביע דעה, שכן, כפי שיפורט, מכירת הדירה נערכה מחוץ לתקופת הבלעדיות.

לא למותר לציין כי ברע"א 4355/06 דורון סמוכה ואח' נ. אבנר שמואלי ואח', בית המשפט העליון פסק על דרך הפשרה וחייב את משרד התיווך להשיב 8,000 ₪ מתוך 15,712 ₪ בהם חויבו - מוכרי הדירה שם לשלם למתווכים בבר"ע 2285/05 (ת"א) על פסק הדין של כב' השופטת נאור בת"ק 3990/03. בית המשפט העליון לא קבע במסגרת זו את עמדתו בשאלה שבמחלוקת האם ס' 14(3) הוא קוגנטיבי ואין להתנות עליו, או דיספוזיטיבי כפי שקבעה כב' השופטת רונן.

המחלוקת בדבר משך תקופת הבלעדיות

הגב' שבירו העידה בסעיף 4 לתצהיר עדותה הראשית, כי בעלה סיפר לה כי חוזה התיווך עליו הוא חתום הינו ל- 3 חודשים בלבד:

"לאחר שנאמר לי על ידי בעלי כי היה בטוח שהחוזה עליו חתם הינו לתקופה של 3 חודשים בלבד, פניתי טלפונית למשרד התיווך ושוחחתי עם נציג מטעמם העונה לשם אלי".

וכן בחקירתה הנגדית (ראה: עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 26 – 30):

"נודע לי שבעלי סמי חתם לאלי או לשלום אחרי שבאתי הביתה, הוא אמר שהוא חתם לאלי ושלום 3 חודשים. אמרתי בסדר 3 חודשים יעבור הזמן. מאז שאלי היה בבית לפני שהגעתי לבית חולים, לא הביא קונה ולא שום דבר, הוא לא הביא מודעות ולא כלום.

כשחזרתי הביתה וידעתי שהוא חתם על ההסכם ל – 3 חודשים, הייתי במיטה ואמרתי שאני לא רוצה למכור את הדירה".

הנני מקבלת את עדויותיהם של הנתבע ואשתו כי האמינו וסברו כי הסכם התיווך הבלעדי מוגבל לשלושה חודשים בלבד ולא שישה חודשים כפי הכתוב בהסכם.

התובע הכחיש טענה זו במישור העובדתי והוא נשען על הוראות ההסכם שם צוין, שחור על גבי לבן כי תקופת הבלעדיות מסתיימת כעבור שישה חודשים, ביום 8.8.09.

בין אם נאמר לנתבע בעל פה, בעת כריתת ההסכם, כי הסכם התיווך הנו לשלושה חודשים בלבד ובין אם לאו, הרי שלאחר בחינה מדוקדקת של העדויות בתיק הגעתי למסקנה כי עם שובה של גב' שבירו הביתה, מבית החולים, נוצר הסכם מאוחר המבטל את הסכם התיווך.

גב' שבירו העידה בסעיף 5 לתצהיר עדותה הראשית כי פנתה טלפונית אל משרד התיווך ושוחחה עם המתווך אלי והודיעה לו כי החוזה מבוטל ובתגובה אדם בשם אלי (ככל הנראה אחיו של התובע, מנהל רימקס אישי) ביקש ממנה כי תיתן למשרד התיווך חודש אחד בלבד לניסיון וכי אם ניסיון זה לא יצליח תבוטל ההתקשרות לאלתר (ראה גם: ס' 4 לתצהיר עדותו של הנתבע).

לעניין נסיבות ביטול הסכם התיווך העיד הנתבע כך (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 1-6):

"ש. בהמשך לתשובה האחרונה שאתה מבין שאתה לא צריך לשלם תיווך, אני מפנה אותך לסעיף 5 לתצהיר, למה אתה מחכה שהחוזה לא יהיה בתוקף ואז מכרתי?

ת. לא חיכיתי לשום דבר. הוא נתן לי זמן של חודש, אני נתתי לו חודשיים אפילו חודש שישי שחתמתי עם עופר. חיכיתי, לא היה לי אף צילצול לא באו. אני חשבתי שהכל בסדר והוא ירד מזה. אני חשבתי שאלי אדם אמין, והוא נתן לי את המילה שלו, אז אני הלכתי ומכרתי את הדירה".

המתווך אלי לא הכחיש קיומה של שיחת טלפון זו ואף לא את טענת הנתבע ואשתו כי סוכם כי במידה והתובע לא יצליח למכור את הדירה במשך חודש ימים נוספים ההסכם יבוטל לאלתר.

בפועל, במהלך תקופה זו התובע לא הציע לנתבע קונים פוטנציאליים נוספים ולטענת הנתבע אף כלל לא הובאו לקוחות והקשר נותק. אני מאמינה לנתבע כי האמין, בהתאם להסכמה החדשה שנוצרה בין גב' שבירו לאלי, כי תוקף ההסכם והארכה בת חודש הימים שניתנה לתובע פגו, וכי הנתבע ואשתו חופשיים כעת להתקשר בעסקת המכר ללא הגבלה.

ביטול הסכם תיווך אינו חייב להיות בכתב. בעניין זה ניתן להקיש מתחום המקרקעין, שם קיימת דרישת כתב מהותית ביחס להתחייבות לעשות עסקה (סע' 8 לחוק המקרקעין). לשאלה באם ביטול עסקה במקרקעין צריך להיעשות אף הוא בכתב ניתנה תשובה שלילית בפסיקה, ובעניין זה אני מפנה לע"א 674/83 דניאלה דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "דג-שט" שותפות לבנין ולהשקעות, פ"ד מא (4) 113 (1987), בו נקבע :

"אין הוראה בחוק, שהסכם לביטול עיסקת מקרקעין, להבדיל מהתחייבות לעשות עיסקה במקרקעין, חייב גם הא להיכרת בכתב. הרעיון ביסוד דרישת הכתב כדרישה מהותית הוא, כידוע, למנוע התחייבות פזיזה מצד המוכר ללא שיקול דעת זהיר תחילה... רעיון זה- של הרתעה מפני קלות דעת- אינו תופס בהסכמה לבטל את הקשר, שהיא בגדר "עסקה" בפני עצמה..." (שם, בעמוד 130 ).

בע"א 4841/00 אברהם ביטון נ' דני זק –ראש עיריית קרית ביאליק, נה (2) 26, נקבע על ידי כב' הנשיא ברק :

"כאשר פעולה משפטית פלונית דורשת כתב, אין דרישה זו חלה גם על ביטולה של אותה פעולה משפטית. כך, למשל, עיסקה במקרקעין דורשת כתב, ביטול העיסקה אינו דורש כתב" (שם, עמ' 34).

בנסיבות אלה, וכאשר מנגד ניצבת גרסתם העקבית של הנתבע ואשתו בדבר ביטול הסכם הבלעדיות ומתן ארכה נוספת לתובע בת חודש ימים בלבד לצורך מציאת קונה פוטנציאלי, וכאשר המתווך אלי, לא הכחיש כלל וכלל קיום השיחה עם גב' שבירו ובפועל לא הובאו קונים לדירת הנתבע במהלך תקופת הארכה שניתנה לתובע, אני קובעת כי הסכם התיווך הבלעדי בוטל כך שהתקופה 8.2.02 – 8.8.09 כפי הרשום בטופס, אינה משקפת את התקופה כפי שהוסכמה בין הצדדים בסופו של דבר, כך שבסופו של יום המכירה חלה אחרי תום תקופת הבלעדיות המוסכמת.

מעל לצורך יש לומר כי התובע לא הרים את נטל הראיה ולא הוכיח כי ביצע לפחות שתי פעולות שיווק לצורך מכירת הנכס:

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מפרט את התנאים לפיהם זכאי אדם לדמי תיווך בגין עסקת תיווך כדלהלן:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם

נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל

עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם

מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות

השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף

קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

החזקה בס' 14(ב) היא חזקה הניתנת לסתירה. או מכל מקום על המתווך להוכיח כי בצע פעולות שיווק.

כמו כן קובע ס' 9 (ב) לחוק כך:

"(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה

מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות

ותקופתה -

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן

תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק)...

(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות

לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען,

כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות".

בסעיף 1 לתקנות התיווך במקרקעין (פעולות שיווק) תשס"ה – 2004 ( להלן: "תקנות השיווק") נקבע כי פעולות תיווך במקרקעין הן:

(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;

(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

כפי שעולה ממכלול סעיפי החוק שצוטטו לעיל, המחוקק אפשר לצדדים להגיע להסכם בלעדיות בתיווך. משמעותו של הסכם כזה היא כי המתווך יצטרך להוכיח כי במהלך תקופת הבלעדיות הוא ביצע פעולות שיווק, שמטרתן מכירת המקרקעין, וכי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם (ס' 14 א (2) ו-(3).

ס' 14 (ב) קובע חזקה לפיה אם המתווך ביצע בתקופת הבלעדיות את "פעולות השיווק", חזקה כי הוא היה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. פעולות השיווק פורטו בתקנות השיווק, והן כוללות בין היתר פרסום בעיתון יומי אחד לפחות, והזמנת רוכשים פוטנציאלים לבקר בנכס.

בענייננו, הנתבע בעדותו אישר את טענת התובע כי הובאו מתווכחים/קונים פוטנציאליים לדירה:

"ש. שלום בא בפעם אחת עם אנשים או כמה פעמים?

ת. אני לא זוכר. אלי היה פעמיים שלוש עם הקונים, זה אני זוכר. אולי אלה היו מתווכים. שלום אני לא זוכר כמה פעמים בא. לפעמים שלום ואלי באו יחד."

כך שמעדות הנתבע עצמו עולה כי בוצעה פעולה כפי הקבוע בסעיף 1 (א)(5) "הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו".

התובע לא צירף אסמכתאות ברורות באשר לפרסום דירתו של הנתבע במודעות בעיתון, שכן לא ברור האם הפרסומים נעשו עבור דירת השכנים של הנתבע הזהה בתיאורה החזותי לדירת הנתבע, ואשר נמכרה על ידי התובע.

בנוסף, מנהל "רימקס אישי", אלי שמול, העיד בפני כי יש תיק נכס, שם אמורים להימצא כל הפרסומים שנעשו עבור דירת הנתבע (עמ' 9 לפרוטוקול, שורה1) וכשנשאל מדוע לא צירף העתק מתיק זה, ענה העד כך (שם, שורה 7-8):

"לא ידעתי שאני צריך להביא. התיק לא נמצא אצלי מי שעשה את הפעולות זה הסוכן והוא יודע איפה הוא והוא נמצא פה. הסוכן הוא סוכן עצמאי והוא מטפל בזה".

לא ברור מהי הסיבה בגינה התובע לא הגיש את תיק הנכס להוכחת טענתו כי בוצעו פעולות שיווקיות רבות על ידו לצורך מכירת הנכס. ידוע כי "במשפט אזרחי מותר להסיק מסקנות מאי הופעת צד שכנגד אשר בידו ידיעות העשויות לסייע לבירור הדברים, ואם אין הוא מביא אותן לפני בית המשפט, יש בכך חיזוק לדברי היריב... " (הדגשים הוספו, ח.ל.ה- ע"א 295/89 חיים רוזנברג נ' שרה מלאכי, פ"ד מו(1), 733 , 737-738 (1992).

משכך, אני קובעת כי התובע לא הוכיח כי פעילותו לצורך מכירת הנכס עמדה בתנאים הנדרשים, מעבר להצגת הבית מעת לעת לקונים פוטנציאליים שפנו אליו.

התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי נעשו לפחות שתי פעולות שיווק על ידו לצורך מכירת הדירה אלא הוכח כי בוצעה על ידו פעולה אחת ותו לא. כאמור עניין זה נדון מעל לצורך.

היות וקבעתי כי הדירה נמכרה שלא בתקופת הבלעדיות, וכי התובע לא היה גורם יעיל במכירת הדירה, התביעה נדחית.

התובע יישא בשכ"ט עו"ד הנתבע בסך 3,500 ₪.

ניתן היום, ב' תמוז תשע"ג, 10 יוני 2013, בהעדר הצדדים.