1. התובעת 1 הינה חברה העוסקת בתיווך ומנהלה הוא הנתבע מס. 2. הנתבעת 1, עסקות ביזום ובניה, והנתבעת 2 הינה מנהלת ואחת מהבעלים של נתבעת 1.

ביום 22.10.08 חתמה הנתבעת 1 על הסכם תיווך בו התחיבה כלפי התובעת לשלם לה דמי תיווך בשיעור של 2% אם תרכוש אחד מהנכסים שפורטו במסמך.

ביום 13.9.09 חתמה הנתבעת 1 על הסכם אופציה המתייחס לאחד מהנכסים שבמסמך. על פי הסכם האופציה שהעניקו מנחמוב, הבעלים באותם מקרקעין, ניתנה לנתבעת 1 הזכות לבניית 2 מגדלים, בשלבים. האופציה סוחרה לקבוצות רכישה שיזמה נתבעת 1, פקעה, הוארכה ומומשה.

לטענת התובעים, הינם זכאים לדמי תיווך לאחר מימוש האופציה.

2. הנתבעות יוצאות כנגד ההסכם וטוענות כי פרטיו אינם מלאים וכי חברה אינה יכולה להיות צד להסכם תיווך. עוד טענו כי למעט החתמת הנתבעות על ההסכם, לא פעלו התובעים למען העסקה, שצדדים אחרים יזמו ואף ביצעו אותה, ולפיכך אין הם "הגורם היעיל" לקשירת הסכם המכר ואינם זכאים לדמי תיווך בגינו. לטענתם, עסקה מסוג זה הינה מורכבת ומסובכת, המצריכה פגישות מרובות עם שני הצדדים. לגרסתן, לא פגשו התובעים את המוכרים כלל ולא ניהלו איתם משא ומתן. בסופו של יום, מתווך אחר, בן משפחה של המוכרים, בסיוע בא כוחם, הם שהפגישו בין הצדדים, רקמו את העסקה, והמתווך אף זכה לשכר טרחה עבור עמלו.

3. דיון

באשר לשאלה האם יכול תאגיד להיות צד להסכם תיווך, טרם יצאה הלכה מחייבת בעניין זה, שהושאר בצריך עיון בע"א 2178/02 אזערי נ' בושרי, ואולם הנני מקבלת את עמדת התובעים הנתמכת בע"א 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם לפיה: "כפי שנראה להלן, שורה ארוכה של בעלי מקצוע החייבים ברשיון, רשאים לעסוק במקצועם באמצעות תאגיד, לכן, העובדה שהמחוקק הגביל את חופש העיסוק בעצם הצורך בקבלת רישיון לצורך עיסוק במקצוע, אין משמעה שהגביל את חופש העיסוק גם באיסור לעסוק באמצעות תאגיד..

שהרי על פי נוסחו הנוכחי של חוק המתווכים, אין איסור ליתן שירותי תיווך באמצעות תאגיד. איני רואה טעם טוב ליצור על דרך של פרשנות, איסור שיש בו פגיעה של ממש בזכות היסוד להאגד ובזכות היסוד של חופש העיסוק. פגיעה כאמור צריף שתיעשה בחוק מפורש או מכוח חוק מפורש לאור פסקת ההגבלה בחוק יסוד: חופש העיסוק."

4. הנתבעות אף טענו כי ההסכם אינו עומד בדרישת ס' 14 לחוק המתווכים ובתקנות שתקנו על פיו (פרטי הזמנה בכתב)תשנ"ז-1997. לא מצאתי הנמקה של ממש לטענה זו, והיא נדחית.

5. מתווך זכאי לדמי תיווך על פי ס' 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו- 1996 רק אם יוכיח שהיה הגורם היעיל לקשירת העסקה. "בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא " הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם:מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית- ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001(3); רע"א 294/76 אנגלו סקסון נ' פרסמן פ"ד לא(1) 589)

הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.

העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה לכשעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש כגורם היעיל ביצירת ההתקשרות (ע"א 74/50 חיים צבי נ' אריאלי, פד"י ט' 162הנזכר בפרשת אנגלו סכסון." ( ע"א 1698/03 עמוס כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ, פורסם בנבו).

6. הנני סבורה כי לא דומה מכירת דירת מגורים, בה מתן כתובת הנכס דיה על מנת ליצור מפגש בין קונה ומוכר, ללא סיוע של ממש מטעם המתווך, לעסקה מסובכת זו, שהקפה עשרות מיליוני שקלים, מונחת בה אופציה שאם לא תמומש- יחולט הפקדון שמשלם הרוכש, והיא תלויה בוועדות התכנון ואף בהתנהגות השוק, בכל הנוגע לשיווק היחידות ליחידי קבוצת הרכישה. כאן, נראה כי התובעים אמנם מסרו לנתבעות את פרטי הנכס, נפגשו בנפרד, מספר פעמים, עם כל אחד מהצדדים, המוכר והקונה, אולם לא הצליחו להניע את העסקה, שהיתה מצויה בשוק זמן רב, ולקדמה.

7. הנתבעת 2 הודתה בחתימתה על הסכם התיווך וטענה כי כמנהלת חברה העוסקת ביזום, פונים אליה מתווכים רבים. כאן, היו משרדי שתי החברות סמוכים זה לזה, ומר אלמוג סבן, התובע 2, סר למשרד הנתבעות ומסר לה את פרטי הנכס ואף החתים אותה על הסכם התיווך המחייב את הנתבעות בתשלום דמי תיווך אם יחתם חוזה לרכישת מקרקעין אלה בהווה או בעתיד. לגרסתה, כשנה לאחר מכן, פנו אליה אחרים בהצעה המתייחסת לאותו נכס והם אשר גרמו לרכישתו.

8. עיקר טענות הנתבעות מכוונות כנגד היות התובעים ה"גורם היעיל" לקשירת העסקה. הנני מקבלת את טענותיהן:

אם נלך לגרסת התובעים, ביום 22/10/08 מסר מר אלמוג לגב' הורוביץ את כל פרטי העסקה, לרבות זיהוי המקרקעין (גוש, חלקה),שטח, מס' יחידות לבנייה ושם הבעלים. ביום 14/12/08 נפגש מתווך אחר מטעם התובעת 1, מר מריו, עם הבעלים, ושכנעו להסכים למכירת המקרקעין לקבוצת רכישה, וביום 22/1/09 שלח אורי, מתווך אחר מטעם התובעת 1 הודעה אלקטרונית לנתבעת 2, כי המחיר המבוקש ירד מ-50,000 $ ליחידה, ל42,000$, וכי התב"ע הרלבנטית לאיזור הופקדה. לטענתו, עוד באותו יום השיבו הנתבעות במייל כי הן מוכנות להפגש עם הבעלים, אולם אין מחלוקת כי פגישה כזו לא נקבעה על ידי מי מהתובעים.

9. על פי גרסה זו, הנטענת בסיכומי התובעים, מאותו מייל ועד חתימת הסכם האופציה, לא נעשה דבר ע"י מי ממתווכי התובעים. מעקב אחר הפגישות ולוחות הזמנים של המתווכים השונים מטעם התובעת מלמד כי אלמוג סבן אשר החתים את הנתבעת על הסכם התיווך ביום 22/10/08, נפגש עם הנתבעת 2 –פעם אחת בלבד. בעת הפגישה, קיבלה הנתבעת את נתוני הנכס המוצע, שהוצג כאטרקטיבי במיוחד. בתצהירו כותב מר סבן: "גב' הורוביץ הביעה התענינות בפרויקט ואף ביקשה כי נמציא לה חומר נוסף, לרבות תקנון הת.ב.ע והגרמושקה, מאדריכל הפרויקט."

הסעיף הבא באותו תצהיר מלמד על הגילוי המאוחר שגילה המצהיר מר אלמוג כי הנתבעות חתמו על הסכם אופציה. מכאן, שתפקידו תם, על פי הצהרתו, לאחר הפגישה הראשונה.

10. המצהיר הנוסף מטעם התובעים מר אורי עזריאל, נפגש לראשונה עם הנתבעת 2 ביום 22/1/09. לטענתו, משיחות עם חברי התובעת ומפרסומים בעתון למד כי הנתבעת 1מקדמת עסקת קבוצת רכישה באזור אחר וסבר כי העסקה שהציע לה סבן מספר חודשים קודם לכן, מאוד מתאימה לה. לטענתו, לקח את קלסר הנכס שהיה מצוי במשרד והציגו לנתבעת. באותה פגישה דיבר בשבחו של הנכס המוצע ואף הציג מצגת הכוללת את תיאור העסקה.

11. לגרסתו, בעקבות התעניינותה של הנתבעת 2 בפרויקט, יזם פגישה עם הבעלים, מנחמוב, אשר סיפר לו כי הליכי אישור התב"ע מתקדמים. באותה עת נתן מנחמוב את הסכמתו כי עזריאל ייפגש עם האדריכל, מר גבירצמן. השניים אמנם שוחחו ואף נפגשו, והמתווך קיבל לידיו את מסמכי התכנון של העסקה, אותם העביר, לגרסתו, לנתבעת 2. היה זה לקראת סוף ינואר 2009.

12. לגרסת מר עזריאל בתצהירו, לאחר מכן נפגש עם הנתבעת 2, מסר לה את התכניות ועדכן אותה לגבי ההתפתחויות החיוביות התומכות בעסקה. לטענתו, "גב' הורוביץ גילתה התענינות אך אמרה לי לחזור אליה "יום אחרי אישורה של התב"ע. " לשיטתו: "נראה בדיעבד כי זה לא היה אלא תירוץ בניסיון "להרדים" אותנו." לעדותו של מר עזריאל צורף סיכום הפגישה בינו לבין הנתבעת, בו נכתב כי מחיר יחידת הדיור ירד ל40,000$ (בפועל נסגרה העסקה בסכום נמוך עוד יותר), אך נושא האופציה, שהינו כה משמעותי לרוכש לצורך עסקת יזום של קבוצת רכישה- לא נזכר בו כלל.

13. מוסיף מר עזריאל ומספר כי כשבועיים לאחר מכן, ביום 9/2/10 שוחח שוב עם מר מנחמוב, וכי במהלך החודשים הבאים היה בקשר עם הנתבעת, שסיפרה לו כי היא עוסקת בפרויקט אחר ולכשתתפנה, תלמד את העסקה המוצעת על בוריה. באוגוסט 2009 מסר לו מנחמוב כי הוא במו"מ מתקדם עם רוכש, שאת פרטיו לא מסר. בספטמבר אותה שנה גילה כי הנתבעת 1 התקשרה עם מנחמוב בהסכם האופציה, אשר פקעה, הוארכה ומומשה בפברואר 2010. לשיטתו, חוזה האופציה והמגדלים המשווקים לציבור הרחב, מקורם במידע שמסר לנתבעת ולכן זכאים התובעים לדמי התיווך.

14. מר מריו סגל הינו המתווך הנוסף מטעם התובעת שעסק בעסקה ונפגש עם הנתבעת. העד הודה כי בעת שהוצעה העסקה לנתבעת, לא נפגש עדיין עם הבעלים, אך קיבל ממנו את פרטי הנכס והבהרה כי לא יסכים לשלם דמי תיווך. עוד הודה כי בעת חתימת הסכם התיווך, טרם ידע אם המוכרים מוכנים למכור לקבוצת רכישה ומסכימים לעסקת אופציה. בדיעבד, השיג הסכמתם לאופציה של חצי מליון דולר, בעוד שבסופו של יום נסגרה העסקה בחצי מליון ₪.

15. ביום 14.12.08 נפגש עם מנחמוב., שהסכים למכור לקבוצת רכישה. לגרסתו, בעקבות ההסכמה היה בקשר רציף עם הנתבעת. גם הוא טוען כי ביקשה ללמוד את העסקה רק לאחר אישור התב"ע. בסוף יולי 2009 סר למשרדי הנתבעות ומצא שם דגם של שני מגדלי הפרויקט אותו הציע לנתבעת. באותה הזדמנות סיפרה לו כי קיים קשר משפחתי בין המוכרים לבין אביה. בסמוך לכך, פנה למוכרים לברר כיצד מתקדמת העסקה, אך לא נענה.

לשיטתו, הניבה פגישה זו זכאות לקבלת דמי התיווך.

16. תצהירו של מר יהורם בר שי מוסיף כי במאי 2009 נפגש עם הנתבעת לשכנע אותה בכדאיות העסקה המוצעת.

17. סיכום האירועים, על פי התצהירים מלמד כי הנתבעות אכן קיבלו את פרטי הנכס מהמתווכים, ואלה האחרונים אולי נפגשו ושוחחו עם הבעלים, אך מעבר למספר שיחות בודדות, רובן אקראיות, לא נעשה על ידם דבר להפגשת הצדדים וקידום העסקה, עד שלמדו על עסקת האופציה שנחתמה.

18. עד ההגנה מר גד מנחמוב, אחד מאחי משפחת המוכרים, היה שותף לניהול המו"מ בעסקת הנדל"ן. לדבריו, קיבלה משפחתו הצעות קודמות לגבי אותה עסקה, לרבות לקבוצת רכישה, אך אלה לא הבשילו. בסופו של יום, התקשרה הנתבעת 1 בהסכם אופציה לחצי שנה למגדל הראשון, ולו היה נמכר בשלמותו, היתה עומדת לנתבעת אופציה לשני. מכיון ששיווק המגדל לא הסתיים, הוארכה האופציה עד שהסכימו הצדדים על תוספת למחיר המגדל השני ומימוש האופציה.

19. עו"ד שמואל לכנר, אחד השותפים במשרד עו"ד נשיץ ברנדס, המנהל במשרד את מחלקת הנדל"ן, הצהיר כי בפגישה אקראית עם בן המוכרים, חן מנחמוב, התפתחה בין השניים שיחה שבמהלכה הזמין עו"ד לכנר את מר מנחמוב למשרדו. בפגישה שהתקיימה לאחר מכן, סיפר לו מר מנחמוב כי משפחתו מעוניינת לבצע מספר עסקאות ובין היתר שאל אם יוכל לסייע במכירת נדל"ן בתחום השוק בפתח תקווה.

עו"ד לכנר הצהיר כי תוך כדי שיחה עלה במוחו הרעיון להציע את העסקה לנתבעת. "חן הבהיר לי כי ככל שתיסגר העסקה הוא ידרוש דמי תיווך."

20. בעקבות הפניה לנתבעת, ולאחר שיחות טלפוניות רבות, נפגשו הצדדים, והוחלפו טלפונים "ליצור אינטראקציה המשכית שלא באמצעותי". הצדדים אכן ערכו סיור בשטח המיועד לבניה, לאחר מכן נבדק המצב המשפטי של העסקה, "והיה צריך לדלג על מהמורות רבות ומסובכות על מנת להביא את שני הצדדים לממפגש רצונות וחתימה על ההסכם.

בכל שלבי המו"מ שתוארו לעיל היה חן מנחמוב מעורב כמתווך. חן גילה יצירתיות בנסיונותיו לגשר על הפערים ולגרום לעסקה.

בשום שלב של המו"מ לא נזכר שם של מתווך אחר ו/או נוסף שקיים.."

על פי עדות עו"ד לכנר- נחתמה האופציה ב13/9/09 למשך 90 ימי עסקים למגדל הראשון, ו-90 נוספים- לשני. האופציה היה מותנית בפרסום התב"ע ולכן הוארכה בהתאם למועד הפרסום.

21. הנתבעת אישרה את חתימתה על הסכם התיווך: "הסכם התיווך נחתם שלושה שבועות לאחר שהחברה הוקמה. לא עלה בדעתי שמתווך יבוא ויעלם, ובודאי שלא אתחיב כלפי מתווך אחר בסכום גבוה יותר, לו שמעתי על העסקה מהתובעת. התובעים לא מילאו את תפקידם."

22. בתצהירה, מפרטת הנתבעת כי הוזמנה למפגש עם המוכרים לאחר שעו"ד לכנר, המשמש כבא כוח המוכרים, וחן מנחמוב, עורך דין ממשפחת המוכרים, זיהו את פוטנציאל העסקה העתידית: "כאן עלי להדגיש את חשיבות יצירת המפגש בין שני הצדדים לעסקה ולנו בפרט. אם הבעלים הם אנשים שאנו מתרשמים מהם לרעה תהיה העסקה אטרקטיבית ככל שתהיה, לא נכנס אליה כי ברור לנו שמדובר בפתח לצרות צרורות. בפרט כשמדובר בעסקת אופציה, שהיא עסקה מתמשכת, כשעלינו לגייס עשרות ומאות רוכשים פוטנציאליים."

23. הצהירה הנתבעת: "הגענו לפגישה ברגשות מעורבים..לא היה ברור לנו מדוע חברת נדל"ן גדולה רוצה להיפטר ממגרש המוגדר כ"אטרקטיבי", הסטיגמה של "שוק פתח תקווה" לא הלהיבה אותנו לגבי קהל היעד לשיווק, אם בכלל קיים קהל יעד מתאים. מאידך, הוזמנו לפגישה אז באנו כדי לשמוע, כדי להתרשם, כדי לבחון- ואם בזבזנו את זמננו לריק- שום דבר לא קרה!....פגישה זו התבררה כמועילה ביותר...הבנו מהם שסטיגמת השוק לא רובצת על המגרש...ואכן גם מביקור במקום מאוחר יותר, עם גדי וחנן מנחמוב, ראינו וחשנו בעצמינו את מה שסופר לנו בפגישה. נוכחנו לדעת שעיריית פתח תקווה השקיעה עשרות מליונים (26 מליון ₪ )על קירוי השוק....עוד בפגישה אצל נשיץ ברנדס הביאו עמם מנחמוב תמונה של המקום...מאוחר יותר תיאמו לנו פגישה בעירייה..הבנו שראש העיר בעצמו הגיע לועדה המחוזית לצורך אישור התב"ע...באותה פגישה הסבירו לנו שבמקום הוכנו תשתיות קרקעיות לבניית שני מגדלים...דבר שיחסוך עלויות מן הרוכשים. בביקור מאוחר יותר במקום שוב התרשמנו מאימות הנתונים וראינו את הדברים בעיניים...

הפגישה הסתיימה בהחלפת טלפונים אך עדיין נותרו בעיות רבות ומגוונו כגון: עלות האופציה משך האופציה, אופציה לכל מגדל בנפרד, המחיר הסופי.." ועוד

24. מכאן ואילך, טוענת הנתבעת כי נוהל מו"מ ממושך, בו נסגרו פערים בנושאי מחיר העסקה ודמי האופציה. מר חן מנחמוב, המתווך, השקיע לגרסתה ימים כלילות ועסק בשיווק המגדלים, מתוך ידיעה כי אם לא יהיו רוכשים- לא תמומש האופציה.

25. מר חן מנחמוב, המתווך, תמך בתצהירו בגרסאות הנתבעת ועו"ד לכנר והוסיף כי העסקה עמדה בשוק זמן רב, הרבה סוכני נדל"ן שמעו וידעו עליה, וכי אביו ומשפחתו לא התכוונו למכור את המגרש לקבוצת רכישה, ולכשהתרצו, דרשו דמי אופציה של 1,000,000 ₪ בצירוף מע"מ, ותמורה של 43,000 $ ליחידת דיור. בפועל, נסגרה העסקה במחצית מסכום האופציה, והפחתת סכום יחידת הדיור, וזאת למגדל אחד בלבד. קצב הארועים, ריבוי הפעולות של מר חן מנחמוב, הפגשת הצדדים, הפניית הנתבעות לעירייה, ומו"מ אגרסיבי, הם שהביאו לכך שעסקת האופציה נחתמה עוד בטרם אושרה הת.ב.ע.

26. ראינו כי הנתבעת 2 אישרה את חתימתה על הסכם התיווך. כשנה לאחר מכן, הגיעה עסקה זו לידיה בשנית. אילו הפגישו התובעים בין הקונים והמוכרים, מן הסתם היתה הנתבעת זוכרת, בעת שהוצעה לה העסקה ע"י עו"ד לכנר, כי כבר בדקה אותה, ובודאי שלא הייתה מסכימה להתחייב כלפי מתווך נוסף לגבי אותה עסקה. נכון הוא כי ניתן לקבוע, בנסיבות מסוימות, כי שני מתווכים פעלו במקביל לקידום עסקת נדל"ן וכי אי אפשר להפריד תרומתו של מי היתה מכרעת, ואף לחייב את מקבל השירות בדמי תיווך לשני מתווכים, אולם בנסיבות אלה, סברתי כי כל שעשו התובעים היה להתעדכן מדי פעם אצל המוכרים, ולברר טלפונית האם השתנתה עמדת הקונים, אולם מעבר לזה, לא נעשה על ידם דבר, ולו היתה העסקה תלויה בהם- לא הייתה יוצאת אל הפועל.

27. תרומתו המכרעת של מר חן מנחמוב, אשר היה מעונין בעסקה כנציג משפחתו ואף כמתווך התבטאה לא רק בהפגשה בין הצדדים, אלא אף בסיוע לשיווק יחידות הדיור, שכן תנאי למימוש האופציה היה עניינם של רוכשים פוטנציאליים בדירות, ואלמלא טרח גם בקידום מכירת הדירות, היתה האופציה פוקעת, וממילא, לא היתה העסקה יוצאת אל הפועל ואיש לא היה זכאי לדמי תיווך.

28. מכאן, שהגורם היעיל היה מר מנחמוב, שהיה זכאי לשכר טרחתו (גבוה מזה שהתחיבה הנתבעת כלפי התובעים ) ואף קיבלו.

בשל המסקנה אליה הגעתי, הנני פטורה מלדון בגובה שכר הטרחה הנתבע וביתר הסתייגויות הנתבעות.

התביעה נדחית.

לנוכח העובדה כי פרטי הנכס נמסרו לנתבעות ע"י התובעים- אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ח אלול תשע"ג, 03 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.