ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו (כב' השופט יאיר דלוגין) אשר דחה את תביעת המערערים לקבלת צו מניעה קבוע לגבי שימוש בחלק החצר המשותפת, ברח' חנה סנש 9 בבני-ברק, אשר שימש בפועל מקום חניה של המשיבה במשך שנים.

תמציתו של צו המניעה המבוקש היתה לאסור על המשיבה להפריע או למנוע בדרך כלשהי את האפשרות מהמערערים לחנות את רכביהם במקום החניה.

לחילופין ביקשו המערערים לקבוע הסדר חלוקת השימוש במקום החניה, כן עתרו לפיצוי כספי בגין נזקים בסך של 5,200 ₪. כל אלה נדחו על ידי ביהמ"ש השלום.

המדובר במקרקעין ברח' חנה סנש 9 בבני ברק הידועים כחלקה 345 בגוש 6188 (להלן:"המקרקעין") אשר הבעלות בהם רשומה על שם קרן קיימת לישראל. החכירה הראשית רשומה על שם שיכון ותיקים שכונת הפועלים ב' בני ברק, אגודה שיתופית בע"מ (להלן:"האגודה") אשר החכירה את המקרקעין בחכירת משנה לחוכרים שונים. במועדים הרלבנטים המערערים והמשיבה יחד עם אחרים הם בעלי חכירת המשנה.

על המקרקעין נבנה בניין בן 2 קומות, בו 4 דירות, שתיים בכל קומה. כל ארבעת הדירות נבנו זהות זו לזו.

הקרקע סביב הבניין הינה חצר משותפת השייכת לכל בעלי הדירות במקרקעין.

המשיבה רכשה בזמנו את הדירה בקומת הקרקע המסומנת בתשריט הבית א 1 והיא הרחיבה אותה בשנת 1989. בשנת 1989 פרץ סכסוך בין המשיבה לבין חוכרי הדירה שמעליה שהיה אז מר עוביידי (להלן:"עוביידי"). כאשר גם עוביידי ביקש להרחיב את דירתו מעל ההרחבה שעשתה המשיבה.

הסכסוך נדון בבית משפט השלום בבת ים ובמסגרתו הגיעו הצדדים שם (המשיבה ועוביידי) להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין (להלן:"הסכם הפשרה"). עברו שנים ודירת עוביידי נמכרה על ידי כונס נכסים בשנת 1998 למערערים.

לאחר שהמערערים נכנסו להתגורר בדירתם, החלו לטענתם להחנות את מכוניותיהם בחצר המשותפת של הבית כפי שהמשיבה עשתה, בכל עת שמקום החניה היה פנוי. בשנת 2005 פרץ סכסוך בין המערערים למשיבה הנוגע לעץ הלימון אשר המערערת נטעה וטיפחה בחלק האחר של החצר המשותפת. מאותו מועד החלה המשיבה לנעול במנעול את השער הנמצא בפתח הכניסה המשותפת, על מנת למנוע כניסה מהמערערים לחניה. מכתבים שנשלחו לא נענו.

מכאן התובענה שהוגשה לבית משפט השלום.

התובענה נדחתה על ידי בית משפט קמא מן הטעם שהמערערים ידעו ערב קניית הדירה בשנת 1998 על קיומו של הסכם הפשרה שבין עוביידי לבין המשיבה, ועל כן הם כבולים באמור בו.

המשיבה טענה כי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין מהווה פסק דין חפצא התקף ומחייב כולי עלמא ובכלל זה את המערערים. כמו כן כמוהו כפסק דין לפינוי ולסילוק יד מהחצר המשותפת נגד עוביידי וכל הבא מטעמו, ובכלל זה גם המערערים.

לאור האמור בהסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה לבין עוביידי, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי מדובר בהסכמה לפיה בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של עוביידי על הגג, תוכל זו לעשות שימוש בלעדי במקום החניה.

הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים הנ"ל קבע בסעיפים הרלבנטיים לעניננו כדלקמן:

"1. הנתבעים (עוביידי בעניינו) מתחייבים בזאת כדלקמן:

(1) להמנע מלהכנס ו/או להשתמש שימוש כלשהו אם בעצמם ואם ע"י מי מטעמם בכל החצר. כמפורט בתרשים הסכמתי המצ"ב (להלן:"התרשים") להלן: ("החצר");

(2) היה ובית משפט מוסמך יפסוק במסגרת משפט שגם התובעים (המשיבה) צד בו, כי לנתבעים (עוביידי) אסור לעבור ולהכנס לביתם בכניסה הדרומית המקורית של הבית המשותף אזי על אף האמור בסעיף 1 (א)(1) לעיל תהיה לנתבעים (עוביידי) ו/או למבקריהם זכות מעבר לביתם דרך החצר וזאת עד לביטול ו/או שינוי הפסיקה כנ"ל.

בהמשך בסעיף ב' מפורטות הוראות בדבר תוכנית הרחבת הדירה של עוביידי ובס"ק (4) נאמר:

"מבלי לפגוע באמור לעיל לא יתנגדו התובעים (המשיבה) ואם יהיה צורך יתנו הסכמתם אם הנתבעים (עוביידי) יגדילו החדר על גג דירתם ב- 4 מ"ר לכל היותר במקום המסומן בתוכנית המורחבת; הנתבעים לא יתנגדו ואם יהיה צורך יתנו הסכמתם ללא תנאי לרישוי הבניה של התובעים שבוצעה עד לחתימת הסכם זה".

הסכם הפשרה האמור דן בחלוקת השימוש בחצר נשוא הסכסוך על פיו בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של עוביידי על הגג קיבלה המשיבה את זכות השימוש הבלעדית במקום החנייה והוסכם שעוביידי ימנע מלהכנס ולהשתמש בחצר. הסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף כן גם לא נרשמה כל הערת אזהרה מכוחו.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע את מהותו ואת תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם.

"29. הסכם שיתוף

הסכם בין שותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם בדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

מן המפורסמות הוא כי פעולת רישום בספרי המקרקעין נועדה להבטיח את הפומביות. ורישום של הסכם שיתוף מבטיח שכל אדם ידע או יחשב כיודע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע לשימוש במקרקעין משותפים (ראה ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ם כט 1 243).

השאלה שהציב ביהמ"ש קמא היתה מה נפקותו של הסכם הפשרה הנדון שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. על כך השיב כי מן הפסיקה עולה שידיעה על קיומו ותכנו של הסכם שיתוף יש בה כדי לחייב צד שלישי, גם אם לא נרשם, וזאת מכח חובת תום הלב. בענין זה הפנה ביהמ"ש לע"א (חיפה)1020/03 בובליל ואח' נ' שטיין שם נקבע כי:

"לעמדתי רישומו של הסכם הורתו ותכליתו ראייתית הן כלפי הבעלים והן כלפי צדדים שלישיים. המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיומו של ההסכם...

ובהמשך – יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמלית של ס' 29 לחוק המקרקעין".

כן הפנה בית המשפט להסכמה הקיימת בין המלומדים, לפיה גם אם ההסכם לא נרשם יתכן ויחייב את מי שירשם כבעלים של הנכס לאחר מכן. (ראה בספרו של פרופ' מיגל דויטש קניין (כרך א' בהוצאת בורסי בעמ' 570) ופרופ' וייסמן בספרו דיני קניין – בעלות ושיתוף תשנ"ז – 1977 עמ' 211-212).

לענין זה טענו המערערים כי רכישת זכויותיהם בדירה נעשתה באמצעות כונסת נכסים בהליכי הוצל"פ תוך הסתמכות על הרישום. שם לא היה אזכור להסכם פשרה האמור – ולכן הם לא ידעו על קיומו. כן טענו כי נודע להם על הסכם הפשרה לראשונה ממכתבה של המשיבה מיום 3.8.07, לאחר שזה צורף לו. מאידך טענה המשיבה כי מתגובתה לתלונה שהוגשה נגדה במשטרה על ידי המערערים בנובמבר, כבר אז ידעה המערערת על הסכם הפשרה.

ביהמ"ש בחן אם המערערים ידעו אם לאו על קיומו של הסכם הפשרה. שכן, אם לא ידעו יכלו לטעון שרכשו את דירתם בתמורה ובתום לב וההסכם לא חל עליהם. אם ידעו על קיומו, הוא חל עליהם ומחייבם.

בנושא זה ולאחר שמיעת הראיות קבע ביהמ"ש כממצא עובדתי שלמערערת נודע על הסכם הפשרה לאחר שיחת טלפון שנערכה ביום 24.11.05 עם פקד צחי בן חמו וכן עם השוטר ששוחח בטלפון עם המערערת, רס"מ אלדד שביט. זאת בניגוד לגרסתה של המערערת, לפיה נודע לה על כך רק בחודש אוגוסט 2007. סתירה זו בעדותה ערערה את מהימנותה של המערערת כפי שנקבע בפסה"ד. כן הוכח כי המערערים השתמשו ושתלו צמחיה בחצר השניה וכי לא נסתרה טענת המשיבה לפיה משנת 98 ועד 2005 לא החנו המערערים את רכבם במקום החניה ורק בעקבות אירוע "עץ הלימון" החלו לעשות כן. לפיכך הגיע ביהמ"ש למסקנה כי "סביר יותר להניח כי התובעים ידעו מלכתחילה על הסכם הפשרה מאשר כי הדבר נודע להם בשנת 2005". כן אישר בית המשפט כי המערערים הינם עורכי דין אשר חזקה עליהם כי כאשר רכשו את הנכס חקרו היטב לגבי מצבו.

אי לכך נוכח העובדה שגרסת המערערת קרסה ובית המשפט לא האמין לה וכן אופן התנהלות המערערים במשך שנים, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי ידיעה זו של המערערים שוללת את תום ליבם, ולכן הסכם הפשרה, גם אם לא נרשם, חל עליהם ומחייבם.

ביהמ"ש ציין כי שני דיירים נוספים שהם בעלי זכויות במקרקעין לא היו צד להסכם הפשרה וגם לא צורפו להליך שבפניו. יתרה מכך גם הבעלים, קרן קיימת לישראל והאגודה השיתופית, לא היו צד להסכם הפשרה. לכן קובע ביהמ"ש כי כל תוצאה שתקבע במסגרת ההליך הנוכחי, אינה יכולה לחייב בעלי זכויות אחרים וגורמים נוספים אשר לא היו צד לו בעבר וגם לא בדיון זה, שבפניו והחיוב חל בין המשיבה והמערערים בלבד.

דיון

שמענו את טענות הצדדים ועיינו בעיקרי הטיעון עיין היטב. לטעמנו בנסיבות הענין דין הערעור להדחות.

השאלה שבמחלוקת בה דן ביהמ"ש קמא היתה האם הסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה לעוביידי מחייב את המערערים, זאת למרות שלא היו צד להסכם ולמרות שהסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף ואף לא נרשמה הערת אזהרה לגביו. כאמור ביהמ"ש הגיע למסקנה על סמך חומר הראיות שהונח לפניו כי המשיבה עמדה בנטל ההוכחה לשכנע את ביהמ"ש שהמערערים ידעו על הסכם הפשרה טרם רכישת דירתם ולכן הם מושתקים ומנועים מלהתנגד לתוכן ההסכם המחייב אותם, גם אם לא נרשם. תוצאה זו קובע ביהמ"ש חלה אך ורק ביחסים בין המערערים למשיבה, ואינה חלה על דיירים אחרים ולא על צדדים שלישיים כלשהם.

כאמור הסכם הפשרה בין המשיבה לעוביידי לא נרשם כהסכם שיתוף ועל כן לא חל עליו סעיף הפומביות המחייב כל מי שנעשה בעל זכויות לאחר מכן. עם זאת, כאמור בספרות המשפטית קיימת הסכמה בין המלומדים לפיה גם אם לא נרשם יכול ויחייב את מי שרכש את הנכס לאחר מכן. אומר על כך פרופ' מיגל דויטש בספרו קניין כרך א' בעמ' 570 כי בהעדר רישום של ההסכם, ההסכם נשאר במישור החוזי:

"הסכם שיתוף שנרשם, כוחו מחייב ככוחו של קניין, כפי שראינו; משפט השלילה למשפט זה הוא, כי הסכם שיתוף שלא נרשם, כוחו אינו יפה ככח הקניין; אולם אין להבין מכך שהוא נטול כוח כלשהו כלפי צדדים זרים. בהעדר רישום, ההסכם אינו משתכלל אמנם לכדי קניין, אך מעמדו כלפי צדדים שלישיים, הוא כמעמדו של כל הסכם אשר טרם עלה למעמד קנייני".

וכן בספרו של פרופ' וייסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשמ"ז – 1977 בעמ' 211-212:

"ובאחת, סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות כגון, מניעות תום לב, שימוש לרעה בזכות".

גם המלומד מ. בניאן (ראה מ. בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות מהדורה שניה, אוגוסט 2004, עמ' 633,632) סובר שהסכם שיתוף שלא נרשם, עדיין יכול שיחייב צד שלישי אם ידע עליו, והוא מנוע מלהתכחש לו.

בהתאם להלכות ודעות המלומדים הנ"ל אנו רואים עין בעין עם פסק דינה של הערכאה הדיונית והמסקנה אליה הגיע לפיה צד שלישי אשר ידע על הסכם הפשרה, ולא התנגד לו גם אם לא נרשם, יהיה כפוף לתנאי ההסכם.

בענייננו הגיע ביהמ"ש למסקנה כי המערערים ידעו, והיו מודעים לכך שקיים הסכם שכזה וכי על פיו הורחב שטחה של הדירה אותה קנו מכונסת הנכסים תמורת שימוש בלעדי של המשיבה בחניה, בבחינת חלוקת הזכויות לשימוש בין הקומה העליונה לתחתונה. ולכן הם מנועים מלהתכחש לו והוא מחייבם.

במקרה מעין זה אל לנו להיכנס לפני ולפנים של כל המחלוקת העובדתית והמשפטית ולבחון אותה מבראשית, ואין אנו נדרשים להציג פסק-דין משלנו, העונה על מכלול השאלות שהתעוררו, לצד פסק-דינה של הערכאה הדיונית, אלא עלינו רק להיווכח כי מה שהחליטה הערכאה הדיונית עומד במבחן הראיות, המשתמע מהן ומהדין (ע"א 323/89 קוהרי נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(2) 142, 168 (1991); ע"א 478/88 בקר נ' שטרן, פ"ד מב(3) 679,680 (1988); אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי 638 מהדורה עשירית תשס"ט).

כוחן של קביעות אלה יפה לענייננו.

אשר לנושא ההתיישנות, אנו רואים עין בעין עם ביהמ"ש קמא. לאור הקביעה כי מדובר בהסכמה חוזית ובדיני מניעות, אין נפקות לשאלת הזכויות הקנייניות. מדובר בהסכמה חוזית שהיתה בין עוביידי לבין המשיבה המחייבת את המערערים שהיו מודעים לה ולא התנגדו לתוכנו של ההסכם. אם התנגדו המערערים לאמור בהסכם היה עליהם להגיש בבקשה לביטולו או למתן צו מניעה במהלך שבע השנים מיום שנודע להם על ההסכם. את מניין 7 השנים יש למנות מיום שנולדה עילת התובענה. במקרה זה צריך היה להגיש את התביעה לכל המאוחר בשנת 2005. על פי קביעת ביהמ"ש קמא נודע למערערים על הסכם הפשרה בסמוך לרכישת הדירה היינו בשנת 1998.

הערה נוספת, בכתב הערעור נטען על ידי המערערים כי להסכם הפשרה לא צורף התשריט הסכמטי, ולכן לא היתה בפני ביהמ"ש ראיה לגבי היקפו, גודלו או מיקומו של השטח נשוא ההתחייבות. לענין זה יש לשים לב כי לתצהיר עדותה הראשית של המשיבה צורף התרשים להסכם הפשרה שסומן א ו- ת/2 בתיק המוצגים של ביהמ"ש. כך שלטענה זו אין על מה שתסמוך.

מעבר לשימוש הייחודי בחניה אין למשיבה זכויות נוספות ועל כן היא מנועה מלנעול את השער. הסכם זה מחייב את המערערים. אין בהסכם זה כדי לחייב את הדיירים הנוספים ובעלי זכויות אחרים במקרקעין שלא ידעו ולא היו צד לו, והיא חלה בין צדדים אלה בלבד במישור חוזי.

כאמור הסכם חוזי זה הקובע את זכויות השימוש במקרקעין אינו שולל את זכויות הקניין שיש לצדדים במקרקעין, כאמור בחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 הקובע כי:

"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

אשר על כן הערעור נדחה והמערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ צמוד מהיום.

הפיקדון שהופקד יועבר למשיבה על חשבון ההוצאות האמורות.

המזכירות תעביר העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג חשון תשע"ג, 8 נובמבר 2012, בהעדר הצדדים.