התובעים: 1. לייזה גולדברג – פרחיה ת.ז. 069047588

2. חיים פרחיה ת.ז. 059756825

באמצעות ב"כ עוה"ד ארז חטר ישי ואח' (להלן: "התובעים" או "התובעת")

נגד

הנתבעות: 1. רובין חברה קבלנית לבנין בע"מ ח.פ. 510472319

2. יעקב רוזן בע"מ ח.פ. 510417272

באמצעות ב"כ עוה"ד עמיחי הרשושנים ואח' (להלן: "הנתבעות")

פסק דין

עניינה המרכזי של התביעה שבפניי, הפרת הסכם המכר שבין התובעים לנתבעות שבא לידי ביטוי באיחור הניכר בביצוע הרישום של דירת התובעים בלשכת רישום המקרקעין ע"י הנתבעות.

1. רקע כללי ומיהות הצדדים:

הדירה נשוא התביעה (להלן: "הדירה") מיקומה בבנין המצוי על חלקה 153 בגוש 6424, אשר הינו חלק מפרויקט הקרוי בפי הצדדים פרויקט "גני פנורמה" (להלן: "הפרויקט").

הנתבעות 1 ו-2 הינן חברות קבלניות לבנין, אשר הקימו את הפרויקט בהרצליה.

התובעת 1, אשר יחד עם בעלה, התובע 2, רכשו ביום 16/05/95 מהנתבעות דירת גן למגורים הנמצאת ברח' חנה סנש 25 בהרצליה (הסכם המכר סומן כנספח 1 לכתב התביעה).

2. תמצית טענות התובעים:

לטענת התובעים, בהתאם לסעיף 8 להסכם המכר (להלן:"הסכם המכר" או "ההסכם"), התחייבו הנתבעות לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים תוך 6 שנים מיום מסירת הדירה לתובעים וכן לרשום את הדירה על שם התובעים תוך 12 חודשים מיום רישום הבניין כבית משותף, כלומר עד ליום 01/07/02.

לטענתם, רק ביום 13/01/2004 נרשם הבניין, בו נמצאת הדירה, כבית משותף. הדירה שרכשו התובעים סומנה בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 153/1 בגוש 6424 ועל דירה זו נרשמה לטובת התובעים הערת אזהרה (דף מידע מהלשכה סומן נספח 2 לתצהיר עדות התובעים).

חרף פניות חוזרות ונשנות מטעם התובעים וכן פניות של ועד הבית להסדרת הרישום, לא נרשמה הדירה על שמם של התובעים עד ליום הגשת התביעה דנא.

בגין הרישום, לטענת התובעים, שולם שכר טרחה לעו"ד י'. עציון (להלן: "עו"ד עציון"), שהיה בא כוחן של הנתבעות בזמנים הרלבנטיים לתביעה, בהתאם להוראות הסכם המכר.

לאחר הגשת התביעה ועוד לפני דיון ההוכחות, נרשמה הדירה ע"ש התובעים שכן מצאתי לנכון לנסות ולקדם הליך אופרטיבי זה כבר מהבקשה הראשונה שהוגשה בתיק למתן צווים, עוד לפני שנקבע התיק לדיון. בעזרת ב"כ הצדדים, אשר אני מבקשת לציין את תרומתם לקידום הליך הרישום, כפי שבא לידי ביטוי בהודעה מוסכמת מיום 13.5.10 אכן הושלם הליך הרישום תוך מספר חודשים. לאחר מכן תוקן כתב התביעה והועמד על סך של 1,183,000 ₪ וזאת לאחר מכירת הדירה ביום 12.8.10 (אחרי הגשת התביעה ואחרי השלמת הליך הרישום).

3. טענה נוספת שמעלים התובעים הנה, כי לפני מס' שנים החתים עו"ד עציון את מרבית הדיירים בבניין על ייפוי כוח נוסף, אשר נדרש, לטענת הנתבעות, לשם השלמת רישום הדירות על שמות הדיירים. בפועל הסתבר, כי הנתבעות ניסו לעשות שימוש בייפוי כוח זה תוך הצגת מצגי שווא כוזבים ומטעים ע"מ לבטל את צו הבתים המשותפים אשר נרשם על הבניין, זאת כדי להכשיר חריגות בנייה של בנין סמוך, והכול ללא ידיעתם של הדיירים והתובעים.

משנתברר עניין זה לדיירי הבניין ולתובעים, פנו לקבלת שירות משפטי של עו"ד מטעמם, אשר הגיש התנגדות להליך זה.

4. היעדר הרישום, לטענת התובעים, נבע מרצון הנתבעות להכשיר חריגות בנייה שביצעו ולהצמיד חניות מחלקה 153 בגוש 6424, בו מצויה הדירה, לדירות הממוקמות בחלקה 151 בגוש 6424, בניגוד לסעיף 20 לחוזה הרכישה, וגם נבע בין היתר מטעויות חוזרות שנפלו במסמכי הרישום שהוכנו ע"י הנתבעות בכל הנוגע להצמדות של הדירות בבנין.

5. לטענת התובעים, האיחור הרב בביצוע הרישום של הדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, ופעולות הנתבעות באמצעות בא כוחן לביטול הצו הרשום על הבניין מהווה הפרת אמון ותרמית.

6. מוסיפים התובעים, כי החליטו לבנות בית גדול יותר ולמכור את הדירה ובגין כך העמידו את הדירה למכירה ורכשו מגרש לצורך בניה, תוך שהם נוטלים מימון ביניים בנקאי, בהסתמך על כספי הדירה העתידה להימכר.

התובעים מציינים, כי לשם כך נאלצו לקחת הלוואות על גבי הלוואות ונשאו בעלויות מימון העומדות על סך של כ- 400,000 ₪.

פירוט הנזקים, אשר לטענת התובעים נגרמו להם, הינו כדלהלן:

1. עלויות מימון- 400,000 ₪
2. פיצוי בגין הפרת ההסכם (10%)- 230,000 ₪
3. נזקים כלליים, נפשיים ומשפחתיים- 150,000 ₪
4. אובדן פטור מס רכישה- 23,000 ₪
5. ירידת ערך הדירה לאור אי רישומה- 380,000 ₪

סה"כ: 1,183,000 ₪.

7. תמצית טענות הנתבעות:

לטענת הנתבעות, לא הייתה מעולם מניעה כלשהי להעברת זכויות התובעים בדירה ולרישום העסקה בספרי הנתבעות תוך רישום הערות על כך כנדרש, כנהוג וכמקובל אף בספרי המינהל ובפנקסי המקרקעין, וכפי שאף נעשה בפרויקטים דומים בכלל ובפרויקט זה בפרט.

8. הנתבעות מוסיפות, כי במהלך שנת 2005 התגלה לנתבעות כי מתוך טעות נכללו חלקים משטח חניות השייכות לרוכשי הדירות בבנין המצוי על חלקה 151 הגובלת בחלקה 153, בתוך שטח חלקה 153, ולכן נמנעה מרוכשי הדירות בבנין המצוי בחלקה 151 האפשרות לרשום את חניותיהם ולהצמידם לדירותיהם כדין.

נוכח כך, נוצר הכרח לפעול לתיקון רישום צו הבית המשותף ורישום הבניין והבניין השכן כבית משותף מאוחד בפנקס הבתים המשותפים, זאת ע"מ לאפשר הצמדת החניות לרוכשי הדירות בבנין המצוי בחלקה 151.

הבניינים המצויים בחלקות 151 ו- 153 נבנו ע"י הנתבעות בהתאם להיתרי בנייה ולרישוי כדין, ובהתאם לא היו כל חריגות בנייה בחלקות אלו או הכשרת חריגות בנייה כלשהן.

לעניין העיכוב בתהליך תיקון ורישום הבית המשותף, הדבר נבע ממורכבות הבית המשותף ומסיבות שאינן תלויות בנתבעות, ולרבות התנגדותם הפעילה והבלתי סבירה של התובעים עצמם.

9. הנתבעות, לטענתן, לא הפרו את הסכם המכר ופעלו ע"פ סמכותן וחובתן לפי ההסכם. נהפוך הוא, התובעים הם אשר הפרו את התחייבויותיהם כלפי הנתבעות וגרמו לעיכוב השלמת רישום הזכויות בדירות הרוכשים.

לא זו אף זו, ביום 12/05/2010 הגיעו הצדדים להסכמה (כאמור לעיל), אשר קיבלה תוקף של החלטת בית משפט זה, לפיה מבלי שהדבר יהווה הודאה כלשהי בטענות הצדדים, יפעלו הנתבעות להשלמת תיקון רישום הבית המשותף ולאחריו רישום זכויות החכירה של התובעים, כמו גם חידוש וחתימת חוזה חכירה עם המנהל, ואף ימציאו לידי התובעים כל מסמך מקובל שיידרש לצורך ביצוע עסקת מכר זכויות התובעים בדירה לצד ג', מייד עם הדרישה לכך.

אשר על כן, לטענת הנתבעות, יש להורות על דחיית התביעה וחיוב בהוצאות.

10. דיון והכרעה:

לאחר עיון מעמיק בכתבי הטענות, התצהירים, שמיעת ההוכחות ובדיקת המוצגים שהוגשו, אני קובעת כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי. פירוט טעמיי יובא להלן:

ביום 13/05/2010 ניתן תוקף של החלטה על ידי להסכמת הצדדים, לפיה הנתבעות התחייבו לפעול בהקדם לקידום והשלמת תיקון רישום הבית המשותף לגבי חלקות 151-153 בגוש 6424 בפנקס הבתים המשותפים ולאחריו רישום זכויות החכירה בדירה. כמו כן, הנתבעות התחייבו לפעול לחידוש הסכם החכירה של התובעים עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") התואם את זכויות החכירה בדירה ואף התחייבו להמציא לידי התובעים את המסמכים לצורך ביצוע עסקת מכירת הדירה ע"י התובעים לצד ג'.

בעקבות הסכמתם זו של הצדדים, אשר קיבלה תוקף של החלטה, בוצע הרישום בלשכת רישום המקרקעין. מייד לאחר מכן התובעים מכרו את הדירה ביום 12/08/2010 בסכום של 2,320,000 ₪.

בתובענה זו, התובעים מבקשים מבית המשפט פיצוי בהתאם לראשי הנזק שנתבעו על ידם (כמפורט תחת הכותרת "תמצית טענות התובעים"). כעת אתייחס לראשי הנזק הנתבעים ולטענות העיקריות של הצדדים.

11. פיצוי בגין הפרת ההסכם:

השאלה הראשונית שיש לשאול הינה האם הנתבעות הפרו את הסכם המכר הפרה שיש בה לזכות את התובעים במתן פיצוי כספי? ואם כן – האם התובעים עמדו בנטל להוכיח את מלוא סכום התביעה?

12. הפרת ההסכם:

התובעים רכשו מהנתבעות ביום 16/05/95 דירת גן למגורים הנמצאת ברח' חנה סנש 25 בהרצליה.

הדירה נשוא התביעה מצויה בבנין המצוי על חלקה 153 בגוש 6424, אשר הינו, כאמור, חלק מפרויקט בן כ- 200 יחידות דיור, אשר הוקם בידי הנתבעות, על מקרקעין אשר היו שייכים ורשומים קודם לכן בחכירתם של שלושה שותפים: מר רובין יצחק, מר אילני דוד ומר יעקב רוזן (נספח נ/1 אשר הוגש ביום 17/05/12).

בהתאם לסעיף 8 להסכם המכר (ההסכם סומן נספח 1 לתצהיר עדות התובעת) נקבע כך:

"המוכר מתחייב לרשום את הבניין בו נמצאת הדירה בפנקס בתים משותפים מוקדם ככל האפשר לאחר ביצוע חלוקת השטח ולהעביר את הדירה על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין תוך 12 חודש מיום רישום הבניין כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, כשהיא נקייה וחופשית מכל עיקול, משכנתא או שעבוד אחר כל שהוא (למעט שעבוד שנרשם מטעמו של הרוכש כגון משכנתא לזכותו). המוכר מתחייב לרשום את הדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך 6 שנים מיום מסירת הדירה".

לאור האמור בסעיף 8 להסכם, הנתבעות התחייבו לרשום את הדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך 6 שנים מיום מסירת הדירה לתובעים ולרשום את הדירה על שמם בלשכת רישום מקרקעין תוך 12 חודשים מיום רישום הבניין כבית משותף.

כעולה מנסח רישום המקרקעין (נספח 2 לתצהיר עדות התובעת) ביום 13/01/04 נרשם הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. הדירה נשוא התביעה נרשמה כחלקת משנה 153/1 בגוש 6424 ויוחדו לה הערות אזהרה לטובת התובעים ולטובת בנק כרמל למשכנתאות והשקעות בע"מ מטעמם (בסך של 165,000 ₪).

אין חולק, כי הנתבעות לא עמדו בזמנים שהוקצו להן לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ולרישום הדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין. בפועל אין חולק על כי הדירה נרשמה על שם התובעים רק בשנת 2010 לאחר הגשת התביעה.

13. לטענת הנתבעות, חלק ניכר מתקופת העיכוב נגרם עקב התנגדותם של התובעים עצמם. התובעים פעלו יחד עם דיירים נוספים בפרויקט, תוך הפרת סע' 24 להסכם המכר, לטענתן, והגישו התנגדות לתיקון צו הבית המשותף, דבר שסיכל את השלמת ההליך במשך תקופה ממושכת.

אינני מקבלת טענה זו של הנתבעות. סעיף 24 להסכם קובע, כי הרוכש מתחייב להופיע במשרדי עוה"ד עם דרישה ראשונה ע"מ לחתום על בקשה או הצהרה או ייפוי כוח ב"ח לשם רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירה על שם הרוכשים במשרדי לשכת רישום המקרקעין. סעיף 24 לא קובע, כי חל איסור על התובעים מלהגיש התנגדות ללשכת המפקחת על רישום מקרקעין. הזכות להגיש התנגדות הינה זכות בסיסית של כל אזרח בכלל וכל דייר בבית משותף בפרט.

לא זו אף זו, עצם החלטת המפקחת על רישום מקרקעין (להלן: "המפקחת") בנתניה (נספח ג1 לתצהיר עדות הנתבעות) והחלטת הממונה על המרשם (נספח ב3 לתצהיר עדות נתבעות), כי יש להמציא ייפוי כוח ספציפי בנושא ביטול צו הבית המשותף וכי יש לתת הזדמנות לרוכשי הדירות לטעון טענותיהם ולהגיש התנגדות בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), ניתן להבין כי טענת הנתבעות בדבר עיכוב ברישום שנגרם בשל התנגדות שהגישו התובעים- לא תוכל לעמוד, וכי לא מדובר בהתנגדות סרק.

14. לטענת התובעים, רק במרץ 2008, כלומר 6 שנים לאחר חלוף המועד בו היה על הנתבעות להשלים את רישום הדירה על שם התובעים, התברר להם באמצעות הודעה שקיבלו מלשכת המפקחת, ולשאר הדיירים כי הנתבעות פועלות לביטול רישום צו הבתים המשותפים. משנתקבלה ההודעה כאמור, פנו הדיירים (כ- 20 במספר) למפקחת והגישו את התנגדותם (ראו עדות התובעת, פרט' עמ' 44 ש' 23-25).

נראה כי ביטול הצו נתבקש ע"י הנתבעות בשל טעות או טעויות שנפלו במסמכי הרישום או בתשריט שצורף לבקשה, כפי שקבע הממונה על המרשם (סעיף ה' להחלטתו).

15. טענת התובעים, כי ביטול הצו ע"י הנתבעות נבע בעיקר בשל רצונן להכשיר חריגות בנייה שביצעו ולהצמיד חניות לחלקה אחרת, לא עלה בידיהם להוכיחה, שכן לא הוצגו כל אסמכתאות לעניין זה שיש בהן לתת הסבר מדוע נתבקש תיקון הצו, מלבד החלטת הממונה על המרשם כי נפלו טעויות בתשריט שצורף לבקשה (ראו גם עדות מר יעקב רוזן מטעם הנתבעות בעמ' 65, ש' 19-23).

עו"ד עציון, מי שהיה בא כוחן של הנתבעות במעמד רכישת הדירה והיה בקיא בפרטי התובענה, לא יכול היה לבוא לביהמ"ש לצורך מתן עדות מפאת מצבו הבריאותי, ולכן הוגש תצהיר מטעמו מבלי שהלה נחקר. בדיון מיום 06/06/12 קבעתי, כי בנסיבות אלה ניתנה אפשרות לב"כ הנתבעות להגיש תצהיר של עו"ד אחר (במקום תצהירו של עו"ד עציון) מאותו משרד המצוי בפרטי התיק דנא. תצהיר שכזה לא הוגש לבית המשפט.

16. העד מטעם הנתבעות אשר העיד בבית המשפט הינו מר יעקב רוזן (להלן: "מר רוזן"). מתוך חקירתו הנגדית ניכר, כי הוא לא הכיר את סוגית העיכוב ברישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. בחקירתו הוא העיד כך:

"ש. למעשה מי שטיפל עבורכם זה עו"ד עציון?

ת. כן.

ש. הוא זה שמעורה בכל ההליכים?

ת. כן. ...

(פרט' עמ' 58 ש' 13-16)

ש. כמה פעמים אתה נפגשת עם התובעת?

ת. לא נפגשנו....

ש. שוחחת עימה בטלפון?

ת. לא.

ש. אתה יודע כמה פעמים מר רובין נפגש איתה?

ת. לא ידוע לי.

ש. אתה יודע אם רובין השיב לה למכתבים?

ת. אין לי מושג"

(פרט' עמ' 58 ש' 21-30)

ובהמשך:

"ש. ב"כ לא עדכן אותך שיש בעיה עם הדירה?

ת. לא.

...

ש. אתה כותב במפורש בסעיף 7 לתצהיר לקח להם חודשיים, וזה מעיד?

ת. איזה צו? לי לא יודע, יכול להיות, אני לא טיפלתי בזה, משרדו של עו"ד עציון טיפל..."

(פרט' עמ' 59 ש' 24-25, 29-31)

וכן:

"ש. מאיפה אתה יודע את שכתבת בתצהיר?

ת. סיפרו לי אז,

ש. מי סיפר לך?

ת. או עו"ד ברגרזון או עציון, לא זוכר".

(פרט' עמ' 66, ש' 22-25).

מתוך עדותו של מר רוזן ניתן ללמוד, כי הוא אינו מעורה בפרטי התביעה דנן וכי הוא כתב את תצהירו בהסתמך על הדברים שנאמרו לו מפי עו"ד עציון או עו"ד ברגרזון.

17. כמו כן, הנתבעות הגישו בקשה ביום 12/04/11 לזימון עדים מטעמן. בין יתר העדים (מלבד עו"ד עציון אשר נבצר ממנו להגיע למתן עדות, כאמור) התבקש ביהמ"ש לזמן אף את מי שרכשו את הדירה מאת התובעים (ביום 12/08/10), מר יוגב שור והגב' עדי דותן. בהחלטתי מיום 16/02/12 הוריתי על זימון העדים אשר היו רשאים להחליט מי מהם יתייצב לדיון שנערך ביום 17/05/12. אולם, עדים אלה (או אחד מהם) לא נחקרו או הופיעו למתן עדות.

ההלכה הנוהגת באשר להימנעות מהעדת עדים במשפט ידועה היא משכבר הימים ולפיה אי הבאת עד רלבנטי יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו (ראו ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פס"ד כרך מה חלק רביעי, עמ' 658).

18. בנוסף, טוענים התובעים כי כאשר ניסו למכור את דירתם, הנתבעות לא העבירו להם את המסמכים הרלבנטיים הנדרשים לצורכי עסקת מכר הדירה (כגון: אישורי מיסים של הקבלנים, ייפוי כוח, אישורי זכויות וכד') ועשו כן רק לאחר שהוצא צו עשה ע"י ביהמ"ש.

חוזה החכירה (סומן נספח א' לתצהיר עדות של מר רוזן) חודש ביום 04/08/2010 בין המנהל לבין התובעים והוארך עד ליום 03/06/2040. למעשה, מייד לאחר שנתקבל אצל התובעים חוזה החכירה שחודש ולאחר שנמסרו להם המסמכים בהתאם להסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של החלטה ביום 12/05/2010, התובעים מכרו את דירתם.

בתצהירו טוען עו"ד עציון, כי מעולם לא סירב להעביר לתובעים מסמכים כלשהם הקשורים למכירת הדירה וכי אישורי מס שבח להעברה קיימים עוד משנת 2003 ו- 2008 (סע' 19-21 לתצהיר תשובה של עו"ד עציון).

בהתאם לחילופי מכתבים בין עו"ד עציון, התובעת ובא כוחה של התובעת, ניתן להבין כי עו"ד עציון דרש שכ"ט נוסף והתנה את העברת המסמכים בקבלת שכר הטרחה לידיו (המכתבים סומנו נספח 6 לתצהיר עדות התובעת). לאחר שהתובעת הסכימה להעביר לו שכ"ט נוסף (מלבד תשלום שכ"ט במועד רכישת הדירה ע"י התובעים על סך של 2.25% מערך הנכס), היא העבירה דרישה במכתב נוסף להעברת המסמכים הנחוצים לה למען השלמת הליך מכירת דירתה.

ביום 09/01/2008 השיבה עו"ד לב ממשרדו של עו"ד עציון, כי היא מאשרת את הדרישה של התובעת למסמכים בכפוף לתיקונים שביצעה על מכתב הדרישה מאת התובעת, וכי בתיק אין עדיין אישורי מיסים מלאים.

יש לציין בהקשר זה את טענת הנתבעות, לפיה לא הייתה מעולם מניעה כלשהי להעברת זכויות התובעים בדירה ולרישום העסקה בספרי הנתבעות תוך רישום הערות על כך כנדרש, כנהוג וכמקובל אף בספרי המינהל ובפנקסי המקרקעין, וכפי שאף נעשה בפרויקטים דומים בכלל ובפרויקט זה בפרט. אינני מקבלת טענה זו. עסקאות אחרות שנעשו בפרויקט מבלי שהושלמה מלאכת רישום הדירות על שם הדיירים בלשכת רישום מקרקעין, איננה מעלה או מורידה לעניין הפרת ההסכם עם התובעים. האחריות לביצוע הרישום היה מוטל ע"פ ההסכם על הנתבעות והן לא עמדו בה.

19. לאור האמור לעיל, אני קובעת כי העיכוב הרב בביצוע הרישום של הדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

20. טענת הנתבעות כי חל עיכוב בתיקון ורישום צו הבית המשותף עקב סיום כהונת המפקחת בנתניה והעברת התיק לחולון וכן עקב התנגדות התובעים, איננה מקובלת עליי. הנתבעות התחייבו בהתאם להסכם לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים וכן לרשום את הדירה על שם התובעים בלשכת רישום מקרקעין. עיכוב של כ-8 שנים מהמועד האחרון בו היה על הנתבעות לרשום את הדירה על שם התובעים איננו סביר בעליל ולא יכול להתקבל על הדעת. המועדים לרישום הבניין ולרישום הדירה נקבעו בסעיף 8 להסכם המכר, אולם הנתבעות החליטו להתעלם מעמידה במועדי הרישום ומשכך הן הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

ניסיונן של הנתבעות לגלגל את האחריות לפתחן של התובעים או לבעיות בירוקרטיה כאלה או אחרות, אין בה להועיל להן, לאור העיכוב הארוך.

21. כעת נשאלת השאלה מהו סכום הפיצוי בגין הפרה זו של סעיף 8 להסכם. התובעים מבקשים מבית המשפט לפסוק בעבור הפרת ההסכם פיצוי בגובה של 10% מערך הדירה ובסך הכול 230,000 ₪.

למעשה, בהסכם המכר אין כל סעיף הדן בפיצוי מוסכם, כל שנקבע הינו בסעיף 26 כי במקרה של הפרת ההסכם יחולו הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"ג -1973. סביר בעיניי כי בעבור הפרת ההסכם ניתן לומר כי יחול פיצוי מוסכם (שצריך היה להיקבע מראש) בגובה של 10% מערך הדירה שתימכר. מדובר בפיצוי אשר הינו בגבול מתחם הסבירות ואשר משקף גם את ירידת ערך הדירה.

22. הלכה פסוקה היא, כי כאשר נקבע פיצוי מוסכם לא יינתן בנוסף גם פיצוי על הנזק הממשי.

יפים לעניינו הדברים הבאים שנאמרו ב-ת"א 1039/91 כץ ז'אן נ' רונטל חב' בע"מ (חיפה), (ניתן ביום 27/12/1999):

"צד לחוזה אינו זכאי לפיצויים מוסכמים בנוסף לפיצויים רגילים. אולם זכאי הוא לתבוע בנוסף לפיצויים המוסכמים פיצויים רגילים, בעבור אותם ראשי נזק שבגינם לא נקבעו בחוזה הפיצויים המוסכמים (ע"א 2981/92 יעקב כהן ואח' נ' צמד ע.א. בע"מ ואח', פ"ד נ(2), 869, 879 א-ב). ועוד, אם הוכח פיצוי רגיל על-פי שיעור נזק מוכח העולה על הפיצוי המוסכם, זכאי הנפגע לקבל את הפיצוי הגבוה מבין השניים (שם, 879 ב-ד)".

עמדה על כך אף פרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים (דין, תש"ן) בעמ' 599:

"בניגוד למצב המשפטי שקדם לחוק התרופות, ואשר על-פיו היוו פיצויים מוסכמים תקרה או גבול עליון לפיצויי הנפגע, מקנה סעיף 15(ב) לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק. המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית-המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

23. לאור האמור לעיל, אני מקבלת את בקשת התובעים בעבור הסעד לראש נזק זה וקובעת כי בגין הפרת ההסכם, בשל העיכוב הניכר ברישום הדירה על שם התובעים, הפרה המשקפת את ירידת ערך הדירה (אדון ברכיב זה בראש הפרק הבא), ישלמו להם הנתבעות סך של 230,000 ₪ המגלם פיצוי מוסכם מראש.

24. ירידת ערך הדירה:

לטענת התובעים, נוכח מצבה הרישומי של הדירה, המחיר בו נמכרה על ידם היה נמוך משווי דירה זהה ללא בעיה רישומית, ולפיכך על הנתבעות לפצותם בהפרש זה העומד על סך של 380,000 ₪.

לטענת הנתבעות, המחיר שהתקבל עבור הדירה לא נעוץ כלל במצבה הרישומי, כי אם במצבה הפיזי אשר היה זקוק לשיפוץ וביתר שאת, עקב חריגות הבנייה הנרחבות אשר בוצעו ע"י התובעים בדירה טרם מכירתה ואשר האחריות להסדרתם הוטלה דווקא על הרוכשים בהתאם להוראת חוזה המכר, דבר שהביא להפחתה מהותית של מחיר העסקה.

25. על מנת לבסס את טענות הצדדים, פנו הן התובעים והן הנתבעות למומחה וכל צד הביא חוות דעת מטעמו. התובעים פנו לשמאי, מר אלי סידאוי (להלן: "שמאי התובעים" או "מר סידאוי"), ואילו הנתבעות פנו לשמאי, מר נטל כהן (להלן: "שמאי הנתבעות" או "מר כהן"). כמו כן, שני המומחים נחקרו על חוות דעתם.

בעדותו מסביר שמאי התובעים את מסקנות חוות דעתו, ואלו הם דבריו:

"ת. מפנה לעמוד אחרון בחוות דעתי, זה בדיוק מה שנעשה, הערכתי את שווי השוק נכון ליום חוזה המכר ב- 2.7 מיליון המכירה 2.320 לכן ירידת הערך 380 וזה נכון 12/08/10 מועד המכר.

ש. למעשה גם ב- 10 וגם 07 התוצאה שאין רישום לכן ערך הדירה נמוך יותר אלא יבוא הקונה למה אין רישום הסיבות שימצא ב 2010 יפחידו אותו יותר מאלה שמצא ב- 07?

ת. כן וגם לאור התמשכות הזמן היום אנו בעידן ששוכרים מומחים, עו"ד ובודקים הכל וברגע שאין רישום אין ספק שאם אני הקונה רוצה לרכוש הדירה או דירה שכנה שאין לה בעיה אשלם פחות והדירה עמדה 3 שנים בשוק, ואין ספק שיש בה ירידת ערך ונמכרה בפחות כסף".

(פרט' 16/05/12, עמ' 26, ש' 11-12 וש' 21-26).

"ש. תאשר לי שמחיר חוזי שמתקבל לא בהכרח תואם שווי הדירה?

ת. אמת לפעמים שווי גבוה יותר לפעמים נמוך יותר.

ש. המחיר החוזי מושפע מנתונים סובייקטיביים שונים גם מצד הקונה וגם מצד המוכר?

ת. כן, בעיקר מצד המוכר".

(פרט' עמ' 27, ש' 25-28).

ולעניין חריגות הבנייה בדירה, השיב:

"ש. בחריגות בנייה בנכס תהיה השפעה על המחיר?

ת. ציינתי שקיימת חריגת בנייה ואעיר בנוסף, עשויה להיות השפעה, תלוי באיזה חריגה, אם אפשר להשאירה, יש השפעה מסוימת".

.....

ש. אמרת שהחריגה לא מהותית, חריגה של 15% משטח הדירה לא מהותית?

ת. החריגה בחוות דעתי עמוד 5 בחוות דעתי, חדר שינה נסגר, המידות 4.4 כפול 4.6, בוצעו פעולות משולמת והיטלים הליך פורמלי לא נתקבל, יש את כל המסמכים בתיק אני נתתי לזה משקל מחמת הזהירות קבעתי ששוי מטר הוא 16,000 פה נתתי 8,000 וזה צריך להיות הרבה יותר גבוה, הייתי זהיר בקביעת השווי".

(פרט' עמ' 28, ש' 4-6 ו- 11-12).

בדיון מיום 17/05/12 אישרתי את בקשת הצדדים להוסיף לפרוטוקול את הדברים הבאים שאמר שמאי התובעים:

"בחקירת השמאי בעמד 28 שורה 8,9 לפרוטוקול, ביקשתי שתרשם הערת ביניים של השמאי שאמר בתשובה לשאלה אם חריגות הבנייה משפיעות לנכס אמר שהוא מעריך לפי מבחן השוק. באמצע הדגיש יש קונה שיהיה מוכן לשלם 50% פחות מהמחיר ויש מעל.

ב"כ התובעים:

אם מדקדקים בדברי השמאי יש לציין שהוא אמר שבמקרה ספציפי זה לא מדובר בחריגת בנייה שיש לה משמעות ממשית על ערך הדירה".

(פרט' 17/05/12 עמ' 32, ש' 11-16).

26. העולה מחוות דעת מר סידאוי ומתוכן עדותו, כי מחד דירה אשר לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין תימכר בפחות כסף מאשר דירה שרשומה, ומאידך עצם קיומן של חריגות בנייה כאלה או אחרות בדירה במקרה דנן, עשויות להיות בעלות השפעה על מחיר המכר של הדירה.

27. מנגד, מר כהן, השמאי מטעם הנתבעות, הסביר את חוות דעתו כך:

"ש. שאתה מכין שמאות, יש חשיבות לדירה מבחינה כספית, אם הדירה רשומה בטאבו או לא רשומה בטאבו?

ת. יש משמעות".

(פרט' 06/06/12 עמ' 50, שורות 29-31).

"ש. יש לזה השפעה של קונה שאומר הבניין לא רשום והדירה לא בטאבו?

ת. באופן עקרוני, למו"מ זה משפיע.

.....

ש. לדעתך כשמאי שאתה בא להעריך דירה למועד רלוונטי לא יותר ראוי שתסייר בדירה סמוך למועד לפני שנעשה בה שינוי?

ת. אתה מדבר על מצב קלאסי, לפעמים זה לא יוצא, באתי 8 חודשים לאחר חתימת הסכם המכר.

ש. ואתה גם באת לדירה אחרי שהיא עברה שינוי שיפוץ וכדומה?

ת. באתי והדירה הייתה במהלך שיפוץ יסודי שכלל מטבח חדש ארונות חדשים, חשמל הוחלף, מיזוג אוויר, עבודות גבס.

ש. לא ראית הדירה לפני השיפוץ?

ת. לא ראיתי".

(פרט' עמ' 51, שורות 9-10 ו – 17-25).

וכן:

"ש. חוות דעתך מתבססת על הנחה של מצב הדירה היה נמוך יחסית?

ת. יחסית לשיפוץ שאני ראיתי, כמעט בטוח שזה היה המצב, הנחתי גם בגלל צורת מבנה הדירה, מבחינה פונקציונאלית קצת בעיה, מיד יש לך מטבח בכניסה, הדירה קצת מוזרה מבחינת המבנה".

(פרט' עמ' 52, שורות 9-12).

ובהמשך:

"ש. ולפי החישוב שלך ראיתי שלא נתת שום דוגמא לדירת גן?

ת. לא מצאתי עסקאות של דירת גן.

ש. חיפשת למצוא עסקאות של דירות גן בהרצליה?

ת. אם הייתי מוצא הייתי משווה ובודק ומתייחס".

(פרט' עמ' 54, שורות 18-21).

28. העולה מחוות דעתו של מר כהן ומתוכן עדותו, כי אכן ישנה חשיבות כספית לעצם רישום דירה בלשכת רישום המקרקעין, אם לאו. אם כי מר כהן לא הגיע לדירת התובעים בזמן אמת, אלא כ- 8 חודשים לאחר חתימת הסכם המכר, ובעיצומו של שיפוץ יסודי. כמו כן, בחוות דעתו לא ניתנה דוגמא לעסקה דומה שנעשתה בדירת גן, משום שטען כי לא מצא עסקאות של דירת גן בהרצליה.

29. עיננו הרואות, כי שני המומחים תמימי דעים באשר להשפעת רישום דירה בלשכת רישום המקרקעין על מחירה. אם כי, בעת שבוחנים את הסוגיה דנן יש להתחשב במכלול השיקולים ובכללם גם חריגות הבנייה שהיו בדירה בעת שנמכרה לצד שלישי וההשפעה של רכיב זה על מחיר הדירה.

לאור האמור לעיל, ומשקבעתי כי הנתבעות הפרו הפרה יסודית את ההסכם עם התובעים, בשל העיכוב הניכר ברישום הדירה על שם התובעים, וכי הפרה זו משקפת את ירידת ערך הדירה, ולאור מכלול השיקולים שפורטו לעיל, ישלמו להם הנתבעות, כאמור, סך של 230,000 ₪ (הוא הסכום המגלם פיצוי מוסכם מראש).

30. עלויות המימון:

טוענים התובעים, כי החליטו למכור את הדירה נשוא התובענה ולרכוש מגרש לצורך בנייה. לשם כך הם נטלו מימון ביניים בנקאי תוך שהם מסתמכים על כספי הדירה העתידה להימכר.

31. לטענתם, על אף שהדירה הינה דירת גן מבוקשת בהרצליה ועל אף שעשרות קונים צבאו על הדירה, לא הצליחו התובעים למכרה, הן בשל מצבה המשפטי הבעייתי והן בשל סירוב נציג הנתבעות להעביר לידיהם את כלל המסמכים הנדרשים לצרכי מכירתה.

סך המשכנתאות שנאלצו, לטענתם, לקחת עמד על כ- 4 מיליון ₪. הם נאלצו לקחת הלוואות רבות ע"מ לממן את עלויות המימון הגבוהות. כמו כן, נטלו הלוואה נוספת בסך של כ- 200,000 ₪, מאמה של התובעת ורכשו קרוון, אותו הציבו במגרש ועברו עם שלושת ילדיהם להתגורר שם, ע"מ להשכיר את הדירה ולצמצם את ההחזרים החודשיים.

התובעים מבקשים סך של 400,000 ₪ בעבור עלויות המימון כמפורט לעיל.

32. לטענת הנתבעות, מתוך תדפיסי ההלוואות שהציגו התובעים (נספח 7 לתצהיר עדות התובעת) לא ברור כיצד הגיעו התובעים לסכום של 400,000 ₪. כמו כן, ההלוואות הועמדו לראשונה לרשות התובעים עוד בחודש פברואר 2007, כלומר חודשים רבים בטרם רכשו את המגרש לבניית ביתם במאי 2007 ובטרם ידעו אימתי ימכרו את דירתם.

כמו כן, טוענות הנתבעות, כי מתוך טיוטות החוזים שצורפו לתצהיר התובעת נראה כי טענת התובעת כי לאחר זמן הפחיתו כביכול את מחיר הדירה המבוקש בניסיון למוכרה, איננו נכון.

33. אני מקבלת את גרסת הנתבעות לעניין עלויות המימון ואסביר טעמיי. מתוך נספח 7 לתצהיר עדות התובעת עולה, כי התובעים לקחו הלוואה מבנק איגוד בתאריך 18/02/2007. אכן, כטענת הנתבעות, כאשר סוכמים את כל ההלוואות לא ניתן להבין כיצד התובעים הגיעו לסכום אותו הם מבקשים בגין ראש נזק זה. כמו כן, ההלוואות הועמדו לבקשת התובעים מס' חודשים טרם רכשו את המגרש לבניית ביתם במאי 2007 וטרם ידעו מתי ימכרו את דירתם.

מעדותה של התובעת עולה, כי כשראו שלא יכלו לעמוד במשכנתא הם לקחו עוד הלוואות. למען שלמות התמונה יש לציין, כי כאשר נחקרה התובעת השיבה, כי המבנה בו התגוררו לתקופת הביניים היה קראווילה בן 4 חדרים (פרט' עמ' 36 ש' 11-20).

34. לעניין ההלוואה, התובעת העידה כך:

"ש. אז למה לקחת הלוואה בפברואר 2007?

ת. לקחתי הלוואה, התכוונו לקנות מגרש בנווה עמל, היו כמה מגרשים פוטנציאליים ולא היה לנו הון ראשוני והדרך היחידה על ידי לקיחת משכנתא על הדירה שלנו כבר בתחילת 07 הצגתי הדירה למכירה הדלתא שלא ידענו מתי הדירה תקבל, לקחנו כסף שיהיה לנו מקדמה".

(פרט' עמ' 41, ש' 6-9).

כעולה מעדות התובעת, התובעים התכוונו לקחת הלוואה לצורך בניית הבית ולממנה בעצמם בכל מקרה ולאחר מכירת הדירה התכוונו לשאת בתשלומי שכירות למשך שנה וחצי מרגע שהדירה תימכר (פרט' עמ' 43 ש' 2-32).

35. לאור עדות התובעת והמסמכים שהוצגו בגין ההלוואות שנלקחו מהבנק ניתן לומר, כי התובעים נכנסו למצב לא פשוט שגרר בקשה למתן הלוואות בזו אחר זו, מעין כדור שלג שניכר כי קשה היה להם להשתלט עליו וכי כתוצאה מכך ביצעו החלטות כלכליות הנושאות בחובן טעויות שהקשו על התובעים.

התובעים בחרו לקחת הלוואה מאימה של התובעת ולקנות בכסף זה קראווילה ולהתגורר שם עם שלושת ילדיהם. התובעת אף העידה כי לאחר זמן מה הם השכירו את הדירה בסכום של 6,000 ₪ לחודש. בכל מקרה העידה התובעת כי ממועד מתן היתר הבנייה ועד לסיום הבנייה מדובר בפרק זמן של כשנה וחצי אשר במהלכו ייאלצו התובעים לעבור לגור בשכירות וישאו בעלויות נוספות.

36. התובעים בחרו לעשות החלטות כלכליות ולהיכנס לסחרחרת של לקיחת הלוואות על כל הכרוך בכך, החלטה שגרמה להם לקשיים רבים, אולם באותה מידה חל עליהם עקרון הקטנת הנזק. כשם שהתובעים בחרו לקחת הלוואה כזו או אחרת, הם יכלו להגיע להחלטות פיננסיות אחרות, אשר היה בהן להקטין את עלויות המימון שנשאו בהם, ולפיכך אין להשליך את ההחלטות הכלכליות השגויות שעשו התובעים על הנתבעות. הפתרון המקובל במקרים כגון זה שבפניי הוא מכירת הדירה במחיר מופחת ותביעה ההפרש הממשי המגלם את ההפרש שבין ערך דירה רשומה לכזו שהליך הרישום שלה לא הושלם. בהתאם לפרמטר זה קבעתי את גובה הפיצוי לו זכאים התובעים לאור הפרת הסכם המכר על ידי הנתבעים במועד רישום הדירה על שם התובעים.

אשר על כן, אני דוחה את הסעד המבוקש בגין החזר עלויות המימון.

37. פטור בגין מס רכישה:

התובעת טוענת בתצהירה, כי בחלוף שנתיים מעת רכישת המגרש התובעים לא יכלו לקבל את הפטור המגיע להם בגין מס רכישה בסך של 23,000 ₪ (סע' 40 לתצהיר עדות התובעת).

מעבר לאמירה זו של התובעת, לא הוצגה כל ראיה או אסמכתא היכולה לחזק את טענה זו בגין הזכאות או האובדן לפטור מס רכישה, קל וחומר לעניין גובה הנזק. אשר על כן, אני דוחה את בקשת התובעים למתן סעד בגין רכיב נזק זה.

38. עלויות בגין הוצאות שונות עקב עיכוב ברישום הדירה על שם התובעים:

לטענת התובעים, הם פרסמו את הדירה למכירה בכל אמצעי התקשורת האפשריים, לרבות עיתונים, אינטרנט ומשרדי תיווך בהרצליה, תוך שהם מבזבזים זמנם ונאלצים להראות את הדירה עשרות פעמים. מרבית הקונים אהבו את הדירה, אך מששמעו על מצבה המשפטי נסוגו.

גם עם הקונים שהגיעו לשלב "חוזה" כבר, לטענתם, לא ניתן היה להשלים את העסקה עקב סירוב מצד הנתבעות להעביר את המסמכים הנחוצים ללא קבלת שכ"ט נוסף.

אף משהוסכם לשלם לעו"ד עציון שכ"ט נוסף, התברר כי בשל היעדרם של מסמכים רלבנטיים, כגון אישורי מיסים של הקבלנים, הסכם חכירה תקף עם המנהל וכד', לא ניתן להשלים את העסקה.

39. מתוך העתקי תכתובות, כאמור, ונספחים שצורפו, אני מקבלת את גרסת התובעים לעניין זה. המרוץ אחר רישום הדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין הפך לאבן נגף, אשר יצרה קשיים רבים במכירת הדירה. כמו כן, האנרגיה והמשאבים הן הכספיים והן הנפשיים שהושקעו בשל העיכוב הניכר ברישום הדירה ע"י הנתבעות, צריך לקבל ביטוי דרך מתן פיצוי כספי.

40. לאור האמור לעיל ועקב כך, כי לתובעים נגרמו הוצאות כתוצאה מהטיפול המתמשך ברישום הזכויות בדירה, ועוגמת נפש כתוצאה מכך שבמשך שנים לא נרשמה הדירה על שמם, הנני פוסקת להם כפיצוי בגין עילת תביעה זו סך גלובלי של 70,000 ₪.

41. סיכום הפיצוי שהוכח עפ"י רכיבי הנזק:

1. פיצוי בגין הפרת הסכם המכר; ירידת ערך הדירה- 230,000 ₪.
2. עלויות המימון- נדחה.
3. אובדן פטור מס רכישה- לא הוכח.
4. הוצאות כלליות- 70,000 ₪.

סה"כ: התובעים הוכיחו כי נגרם להם נזק הנאמד בסך של 300,000 ₪.

42. סוף דבר:

לאור האמור לעיל, הנתבעות ישלמו לתובעים פיצוי בסך של 300,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

מסכום זה יופחתו הוצאות על תיקון כתב התביעה בהתאם להחלטה מיום 30.1.11, בסך של

1,000 ש"ח.

כן ישאו הנתבעות בהוצאות התובעים לרבות אגרה ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

התשלום יבוצע תוך 30 יום.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ה אב תשע"ג, 01 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.