22.11.12

רקע עובדתי

1. לפניי תביעה לאכיפת הסכם למימוש אופציה לרכישת מקרקעין.

2. על פי כתב התביעה, התובע, מר אריק בר יוסף, הוא בעל משרד לייעוץ מס, והנתבעות, חברת מבני גזית (2000) בע"מ וחברת מבני גזית נכסים בע"מ (להלן ביחד: "מבני גזית") הן חברות פרטיות ובעלות הזכויות במשותף במקרקעין הידועים כחלקות 285, 362, 365, 374, 375 בגוש 6110 וכן בחלקות 1, 356 בגוש 7110 ברח' דרך מנחם בגין 148 בתל אביב. בחלק ממקרקעין אלה הקימה מבני גזית בניין משרדים המכונה "בית גזית".

ביום 7/3/02 התקשר התובע עם מבני גזית בהסכם שכירות, במסגרתו שכר שטח משרד בקומה השנייה של בית גזית (להלן: "הסכם השכירות"). הסכם השכירות כלל סעיף בדבר אופציה לרכישה.

ביום 30/1/08 הודיע התובע למבני גזית, כי ברצונו לממש את האופציה.

החל מאותו מועד, ניהלו הצדדים משא ומתן, בכתב ובעל פה, לגבי אופן מימוש האופציה, ואף הוחלפו שש טיוטות הסכם מכר, אלא שהצדדים לא גיבשו הסכמה סופית לגבי מכירת הנכס לתובע.

3. לבסוף, ביום 17/2/10, הגישה מבני גזית תביעה לפינוי המושכר, בבית משפט השלום בתל אביב, שם הגיעו הצדדים להסכמה, אשר אושרה בפסק דינה מיום 7/7/10 של כב' השופטת עידית ברקוביץ'.

4. התובע עותר לאכוף על מבני גזית את מימוש סעיף האופציה שבהסכם השכירות, ולצורך כך, למנות את השמאי מר ספי רביב, אשר לטענתו, הוסכם בין הצדדים על כך ששומתו תהיה השומה המכרעת לצורך ההליך, וכן להשלים את הפרטים הסבירים והחיוניים לצורך השלמת העסקה על פי שיקול דעת בית המשפט, ובכלל זאת מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה הרעיונית, הבטחת זכויותיו במשרד והבטחת רישומן בפועל.

כל אחד מהצדדים טוען, כי במהלך תקופת המשא ומתן הוצבו בפניו, על ידי הצד שכנגד, דרישות שונות אשר לא ניתן היה למלאן, ובמצב דברים זה, לא ניתן לגבש הסכם.

התובע הגיש תצהיר משותף לו ולרעייתו, גב' רגינה בר יוסף. מטעם מבני גזית הוגש תצהירו של מנכ"לה, מר אורי פייגלין. השניים נחקרו בישיבת ההוכחות.

תניית האופציה לרכישה

5. תניית האופציה הנטענת בענייננו מעוגנת בסעיף 16 להסכם השכירות, ולפיה:

"א. ניתנת לשוכר ו/או קרוב מדרגה ראשונה לשוכר ו/או אשת השוכר האופציה בתוך תקופה של שלוש שנות השכירות הראשונות ו/או במהלך תקופת השכירות הנוספת לרכוש מאת המשכיר בבניין יחידת משרד בשטח של כ-107 מ"ר, כאשר העדיפות היא לשטח במיקום הנוכחי של המושכר, התמורה תהא לפי התמורה שתהא מקובלת באותה עת בבניין ובתנאי תשלום מקובלים ובהפחתה של 10% מהתמורה המקובלת בנוסף להפחתה של 4$ לכל מ"ר עבור החודשים בהם שולמו דמי שכירות עבור המושכר אך לא יותר מ-24 חודשים.

ב. ייסוייג וייקבע כי האופציה לרכישה תינתן אך ורק כנגד התחייבות מקבל האופציה לשאת בהתחייבויות השוכר כפי שבאות לידי ביטוי בחוזה זה.

ג. ידוע למשכיר כי השוכר מפנה משרד קיים, באם לא תתאפשר כניסתו למושכר בתאריך הנקוב בחוזה זה, יגרמו לשוכר נזקים כבדים.

ד. הכתוב בחוזה זה ממצה באופן בלעדי את כל המוסכם בין הצדדים והוא מבטל כל הצהרה ו/או מצג ו/או התחייבות ו/או הסכמה שנעשו בין הצדדים בטרם חתימתו.

ה. אף התנהגות של מי מהצדדים לא תחשב כויתור, הסכמה, דחיה, שינוי, ביטול או תוספת לחוזה וכל אלה, לקולא או לחומרא, יהיו תקפים רק אם נערכו בכתב ונחתמו ע"י הצדדים.

ו. כל צד לחוזה זה יהא רשאי להתחייב ו/או להסכים ו/או להתקשר ו/או לוותר אך ורק במסמך ערוך בכתב וחתום ע"י מורשי החתימה של אותו צד".

6. משמעותה החוזית של תניית אופציה נדונה, בין היתר, בע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין-רחובות (23/12/11), שם נקבע:

"זכות הברירה או בשמה השכיח אופציה, היא זכות מורכבת אשר לה קווי מתאר מיוחדים... הנה כי כן, בעת כריתתו של חוזה אופציה ניתן להצביע למעשה על היווצרותם של שני חוזים הנפרדים זה מזה. החוזה האחד הוא החוזה העיקרי, שניתן לכנותו גם חוזה היסוד, ועניינו בעסקה לרכישת זכויות בנכס שביחס אליהן ניתנה האופציה; החוזה השני, המכונה גם החוזה המשני, עניינו במתן אפשרות הבחירה האם להתקשר בחוזה העיקרי, דהיינו - האם לממש את האופציה ולרכוש את הזכויות בנכס או לוותר על אפשרות זו ולהותירן בידי מקנה האופציה... נוסף על ההבדל הקיים בין החוזים מבחינת תוכנם ומבחינת הזכויות שהם מקנים (החוזה העיקרי- מקנה את הזכויות בנכס נשוא האופציה; החוזה המשני - מקנה את זכות הברירה אם לרכוש בעתיד את הזכויות בנכס נשוא האופציה), קיים הבדל בין שני החוזים מבחינת התוקף המשפטי של כל אחד מהם. בנקודת הזמן שבה מוענקת האופציה לקונה, החוזה העיקרי באשר לזכויות שניתן לרכוש על פי האופציה טרם נכנס לפעולה והוא נותר 'בעמדת המתנה' עד לשלב שבו יחליט בעל האופציה אם לממשה ולרכוש את הזכויות בנכס אם לאו. ככל שבעל האופציה בוחר שלא לממשה אין החוזה העיקרי משתכלל כלל... אכן, תוקפו של החוזה העיקרי מותנה בבחירתו של בעל האופציה לממש אותה ובמובן זה מהווה מימוש האופציה קיבול של החוזה העיקרי על ידו בכל הנוגע לזכויות בנכס שהיו נשוא האופציה. הבחירה שלא לממש את החוזה העיקרי לעומת זאת אינה שוללת את התוקף המשפטי של החוזה המשני שעניינו עצם מתן האופציה. נהפוך הוא. האופציה על פי טיבה מעניקה לבעליה את האפשרות לבחור בין מימוש לאי מימוש, ומשכך גם אם בחר בעל האופציה שלא לממשה מהווה הדבר קיום וביצוע של החוזה המשני. זאת ועוד, משהוקנתה האופציה בחוזה המשני קמה מבחינתו של מקנה האופציה התחייבות חד צדדית כלפי בעל האופציה, ומקנה האופציה מחויב על פיה ואינו רשאי לסגת ממנה... " (פסקה 25 לפסה"ד).

7. בע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז בע"מ (23/3/11) (להלן: עניין שאשא), נפסק, כי ככלל, אין מניעה לשלב אופציה לרכישת נכס מקרקעין בתוך חוזה שכירות, הגם שמדובר בעסקה נפרדת, העומדת על רגליה שלה.

מבני גזית טוענת, כי התובע מעולם לא מימש את האופציה לרכישת הנכס נשוא התביעה עד למועד בו ניתן היה לממשה, שכן הוא מעולם לא קיבל על עצמו התחייבות מוחלטת לרכוש את הנכס, ולמעשה התנה את מימוש האופציה בהתקיים תנאים מסוימים, ובין היתר הסכמה על מחיר שיניח את דעתו ושימור זכות האופציה ללא מגבלת זמן.

כאמור, משמעותה ומהותה של תניית האופציה היא התחייבות חד צדדית ובלתי הדירה של מקנה האופציה (מבני גזית) כלפי בעל האופציה (התובע), בעוד שבעל האופציה רשאי לבחון את כדאיות מימוש האופציה בטרם מימושה בפועל, ואף רשאי, בסופו של דבר, לבחור שלא לממשה.

מכאן, כי בענייננו, התובע רשאי היה לבחון את התנאים הרלוונטיים לעסקה בעקבות מימוש האופציה, בייחוד שעה שתניית האופציה מנוסחת באופן כללי, המותיר פתח למשא ומתן עתידי, לשם מימושה במסגרת הסכם מכר.

עצם העובדה שהתובע ניסה לעמוד על שוויו הריאלי של הנכס, באמצעות בדיקת שמאי, אינה גורעת מתוקפה של האופציה.

8. בין הצדדים קיימת מחלוקת עובדתית באשר למימושה בפועל של האופציה.

התובע טוען, כי בין הצדדים נערך "הסכם מימוש" ביום 28/9/08 (נספח ב' לתצהירו של התובע) בעוד שמבני גזית טוענת, כי המסמך האמור אינו אלא הסכם מתווה למשא ומתן.

התרשמותי היא, שאופן הפרשנות של חברת מבני גזית תואם את נוסח הדברים, ועל כך מעיד בעיקר סעיף 3 להסכם לפיו "בזמן הזה מחייבים (צ"ל מתחייבים) הצדדים להשלים את כל הדרוש לחתימת הסכם מכר והסדרת מערכת היחסים בין הצדדים".

כלומר, תניית האופציה אינה ניצבת בפני עצמה, אלא יישומה בפועל מותנה בעריכת הסכם מכר, שיסדיר את כלל התנאים הרלוונטיים לעסקה, ובכלל זאת, מיקומו המדויק של הנכס והתמורה בגין הנכס (וראו גם את עדותו של התובע בדבר חששו להתחייב מראש לעסקה, כל עוד לא הוערכה התמורה, עמ' 40, 66 לפרוטוקול).

בנוסף, על פי סעיף 4 להסכם האמור, שמורה לתובע הזכות לחתום על הסכם שכירות אלטרנטיבי, כך שמימוש האופציה וחתימה על הסכם מכר אינן התוצאות היחידות האפשריות.

מכאן, כי הסכמת הצדדים על כך שמועד סיום הסכם השכירות הוא מועד הפעלת האופציה, אין משמעה, באופן אוטומטי, מימוש האופציה בפועל.

אין מחלוקת, שבפועל, הסכם מכר לא נחתם.

לפיכך, השאלה היא, האם סעד האכיפה הוא סעד ראוי ומתאים בנסיבות העניין.

הסעד הראוי

9. סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 מסמיך את בית המשפט להשלים פרטים החסרים בחוזה, לגביהם קיים נוהג פרטי בין הצדדים או נוהג כללי המקובל בחוזים מאותו סוג, כלומר, פרטים נלווים להתקשרות העיקרית.

השלמת הפרטים באופן האמור, מותנית בקיומו של הסכם מחייב בין הצדדים.

במקרה בו אין הסכם מחייב בין הצדדים, אין שום אפשרות לייצרו על דרך "השלמת פרטים" בטיוטות שונות שהוחלפו בין הצדדים.

(ראו והשוו: ע"א 79/76 מרציאנו נ' בן שושן (3/8/76); ע"א 2038/03 שפירו נ' FEIN & CO LTD ; ה"פ (מחוזי י-ם) 5055/06 אבנר אלה נ' בן דוד (24/7/06); ת"א (מחוזי באר שבע) 2165/96 כ.א. והבנים פרוייקטים 1992 בע"מ נ' אשלב השקעות בע"מ (25/9/08)).

10. בענייננו, תניית האופציה הותירה מקום נרחב יחסית למשא ומתן עתידי באשר ניסוחו של הסכם המכר, הן בנוגע לשיעור התמורה (אם כי בהקשר זה ישנו מנגנון שניתן להתגבר אולי על המשוכות שהוא מציב) והן, ובעיקר, בנוגע למיקום הנכס. על כך מעיד הן נוסחה הכללי של תניית האופציה והן סעיף 3 להסכם מיום 28/9/08, אשר ממנו משתמע, שהצדדים היו מודעים לצורך בחתימה על הסכם מכר, לצורך מימוש תניית האופציה.

במילים אחרות, הכללת תניית האופציה בהסכם השכירות והודעתו של התובע על מימושה, הן השלבים הראשוניים בתהליך של עסקת מכר הנכס על פי סעיף האופציה, ועל מנת שהעסקה תתגבש, נדרש הסכם מכר, שלשם עריכתו, יש צורך, מטבע הדברים, בניהול משא ומתן.

משא ומתן זה התנהל בענייננו, אך לא צלח. בין הצדדים הוחלפו שש טיוטות הסכם, אך הסכם מחייב לא התגבש.

אעיר, כי מהעדויות מתקבל הרושם כי במהלך המשא ומתן לכריתת חוזה המכר התגלעו בין הצדדים מחלוקות במספר סוגיות, ובהן: אופן קביעת התמורה, הקושי להמציא אישור זכויות ורישום זכות חכירה מהמינהל, ניסוח הסעיפים הנוגעים לאופן היחסים בעת בניית שלב ב' של הבניין והחלפת מערכות הקצה, מועד אפשרי לרישום הבעלות, המצאת מכתב החרגה מהבנק ועוד.

11. אינני סבור שניתן או ראוי לקבוע בהליך זה מי "אשם" בכך שאף טיוטה לא נחתמה בסופו של דבר. עובדה היא, שכל צד ביקש לשמור על זכויותיו באמצעות תנייות חוזיות שונות. אין זו הסיטואציה שבה יש לבית המשפט סמכות להכריז על טיוטה זו אחרת כמחייבת, או להכריע בכל אותן נקודות שנויות במחלוקת (חלקן כלל לא פתירות), או "להשלים" את העסקה באמצעות "ייבוא" הסכמים אחרים, שנחתמו עם צדדים אחרים, משיקולים שונים.

סעד האכיפה, בנסיבות כאלה, אינו רלוונטי.

ייתכן שפני הדברים היו שונים, לו ניתן היה לקבוע, שמבני גזית מסכלים בכוונה את מימוש האופציה ואת האפשרות לחתום על הסכם המכר. שהרי, יש למנוע מצב שבו צד לחוזה, שהעניק אופציה, יתחמק ממימושה בכך שיערים קשיים לא מוצדקים על חתימת הסכם המכר המפורט. לא הוכח, ולא התרשמתי שאלה הם פני הדברים.

12. בקשר ישיר עם מצב דברים זה מצויה סוגיית המחלוקת בין מבני גזית לחברת "פז".

על פי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970:

"הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

1. החוזה אינו בר-ביצוע;
2. אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי;
3. ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל;
4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין".

מבני גזית היא בעלת הזכויות בבניין במשותף עם "פז", והשטחים בבניין טרם חולקו, ולכן אין באפשרותה למכור יחידה מסוימת בבניין, אלא לכל היותר, למכור זכות לשטח בבניין, אשר מיקומו הסופי ייקבע לאחר השלמת ההליכים.

לפיכך, באופן היפותטי, גם אם היה נערך לבסוף הסכם מכר, הרי שלא ניתן היה לאכפו, לאור הסכסוך מול חברת פז.

13. למעשה, סוגיית הבעלות המשותפת בבניין אוזכרה כבר בפתח הסכם השכירות מיום 7/3/02:

"הואיל והמשכיר מצהיר כי הוא ביחד עם פז חברת הנפט בע"מ (להלן "פז") הנם בעלי הזכויות לחזקה וחכירה במקרקעין ובבנין המוקם עליהם".

ולאחר מכן נאמר בהסכם:

"והואיל והמשכיר מצהיר כי בהתאם למוסכם בינו לבין פז חולקו הזכויות לבעלות ו/או לחכירה בשטחי הבניין בינהם והקומה בה המושכר וכן החניה המפורטת בחוזה זה מוקנים באופן בלעדי למשכיר".

כלומר, נכון למועד החתימה על הסכם השכירות, ובכללו תניית האופציה, מבני גזית סברה, כי מתקיימות הנסיבות שיאפשרו בעתיד את מימוש סעיף האופציה, ואין כל מניעה אל מול חברת פז, להתקשר בהסכם מכר עתידי לגבי הנכס המושכר.

בפועל, מצב הדברים לא היה כך, ומפאת נסיבות שטיבן לא הוברר די הצורך, התעורר סכסוך אל מול חברת פז.

בהקשר זה, נשאל מר פייגלין בחקירתו הנגדית:

"ש: ותאשר לי בבקשה שכל הסכסוך הזה שאתה מדבר עליו נרחבות בתצהירך מול חברת פז, מעולם לא עלה במו"מ מול בר יוסף? הם לא ידעו מהסכסוך הזה בכלל?

ת: ...לאורך הדרך הנושא לדעתי כן עלה, בוודאי שהוא עלה כדיברנו על הנושא...של העברת המיקום".

(עמ' 148 לפרוטוקול).

לאחר מכן, נשאל מר פייגלין, האם בשלבים שבין ההודעה על מימוש האופציה עד להפסקת המשא ומתן, היתה מבני גזית מודעת לסכסוך עם חברת פז.

מר פייגלין השיב:

"כן, למרות שהיו בו, היו בו כמו גם במשא, היו בו עליות ומורדות, ז"א מצב העניינים מול פז כשקיבלנו את הודעת המימוש היה מאוד שונה ממצב העניינים איתם שהתפתח לאורך הדרך, כשבר יוסף שלח את הודעת המימוש שלו... היינו לתחושתנו בסיומו של מו"מ שעשה רושם שכבר הוחלפו טיוטות והיינו אמורים לרכוש, למעט את תחנת הדלק, את כל זכויותיה של פז בפרויקט ולכן היינו הרבה יותר קלים במובן הזה ש-, ראינו את עצמנו אוטוטו כבעלי כל הזכויות של המשרדים, וז כל הנושא של האי בהירות, אי בהירות של היכולת למכור מיקום ספציפי, מבחינתנו נראתה משהו שחבל להרחיב עליו את הדיבור כי אוטוטו הוא לא יהיה רלבנטי. לאורך הדרך זה השתנה כמובן.

ש: ומתי, מהי נקודת הזמן שבה אתה יכול להגיד לי שאתם הבנתם שבעצם אתם לא יכולים להתחייב, לא על קומה ב' ולא על קומה ג', כי אתם לא יודעים אם זה שלכם?

ת: בוודאות כשהוגשה נגדנו בקשה לפירוק שיתוף על ידי פז, אבל מבחינת תאריכים אני לא,

ש: 2008? 2009? 2010? בוא ננסה להתמקד.

ת: ב- 2009 אני מעריך.

...

ש: בנובמבר 2009 כבר ידעתם על זה? סוף נובמבר 2009?

ת: אני חושב שכן". (עמ' 149 - 150 לפרוטוקול).

בהמשך, הסביר מר פייגלין את מצב הדברים:

"...שאלת העברת הנכס של בר יוסף היא קשורה לפחות לעוד שני דברים שאינם עניין בסכסוך. בסכסוך עם פז יוצר שם בעיה של קושי, קושי, היום מה שאנחנו מבינים-קושי להתחייב, לא קושי, חוסר יכולת להתחייב כללית על איזה שהוא מיקום, לאו דווקא קומה שנייה או שלישית, ימינה או שמאלה, יש בעיה היום, באופיו של הסכסוך אנחנו עוד יכולים להעריך מה נקבל או לא נקבל, יכולים לעשות כל מיני הנחות הגיוניות. אגב, בחירת המיקום הספציפי של ההצעה האלטרנטיבית לאן להעביר את בר יוסף, הייתה בין היתר קשורה להערכה שהיא wishful thinking במובן הזה שאנחנו הערכנו שבקומה ספציפית שבה מכרנו נכס למישהו, אגב, המכירה ההיא נעשתה בהסכמה ובתיאום עם פז, ב- 2001 או 2002, שבאותה קומה ספציפית שבה אנחנו מכרנו נכס לצד ג', כל שמאי בר דעת כשיבוא לחלק את הנכס, מן הסתם את אותה קומה או את אותו אזור בוודאי יקצה לנו, כי אנחנו לכלכנו כבר איזה שהוא אזור עם קנייה והגיוני לתת לנו, ולכן ההצעה, לא ההצעה, ההנחיה או ההנחתה שלנו, תקראו לזה איך שאתם רוצים, להצמיד את בר יוסף לגלרשטיין, הייתה מתוך הנחה הגיונית שזה כנראה יהיה שלנו". (עמ' 150 - 151 לפרוטוקול).

לאחר מכן, הבהיר מר פייגלין, כי הוא לא הסתיר, באופן מכוון, את הסכסוך מול חברת פז מהתובע (עמ' 153 - 154 לפרוטוקול).

בסיכומיו, ממשיך התובע לטעון כי עניין הסכסוך מול חברת פז לא עמד על הפרק בעת שנוהל המשא ומתן בין הצדדים, ומכאן שלא היה מדובר בסיבה המרכזית לכך שלא נחתם הסכם מכר.

14. מכל מקום, המסקנה המעשית הברורה היא, שבשלב הנוכחי, לאור הסכסוך מול חברת פז, הסכם מכר עתידי פוטנציאלי אינו ישים, או, למצער, מונע סכסוך זה הגעה לנוסח מוסכם של חוזה מכר, שלא ב"אשמת" מי מהצדדים.

אדגיש, שהמקרה דנן נבדל ומאובחן ממצב הדברים בעניין שאשא, שם נאכף סעיף אופציה, שכן שם: "... סעיף 20 לחוזה השכירות כולל את הפרטים הנצרכים להשתכללות העסקה: אופי העסקה, שמות הצדדים, זהות הנכס, התמורה ומועד התשלום. את יתר הפרטים, בכללם תשלומי המיסים, ניתן להשלים באמצעות החוק והנוהג" (פסקה 10 לפסק הדין).

בענייננו, כאמור, האכיפה בלתי אפשרית.

סוף דבר

15. התביעה נדחית.

בנסיבות הפרשה אני רואה לנכון לקבוע שכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ח' כסלו תשע"ג, 22 נובמבר 2012, בהעדר הצדדים.