1. תביעה ותביעה שכנגד בטענות הדדיות בדבר הפרת חוזה להשכרת גג, לצורך התקנת מתקן סולארי פוטו וולטאי לייצור חשמל בידי השוכרים. התיק הועבר לטיפולי עקב מותו הפתאומי של סגן הנשיא, כב' השופט מ' נדל ז"ל; הצדדים הסכימו כי מותב זה ינהג בעדות שנרשמה בפרוטוקול או שצורפה אליו כאילו הוא עצמו שמע או רשם את העדות וימשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו (תקנה 177 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

2. ביום 14.8.2009 חתמו התובעים 1 ו-2, וג'די יוסף ומורן וקסלבלט (להלן: השוכרים), על זכרון דברים לשכירת גג המבנה בגוש 201000 חלקה 8 באזור התעשיה קצרין מהנתבע (להלן: המשכיר), לתקופה בת 20 שנה. זאת, בתמורה לדמי שכירות בסך 1,900 ₪ לחודש. כשבוע לאחר מכן, ביום 23.8.2009, חתמו השוכרים והמשכיר על הסכם שכירות.

3. ביום 14.4.2010 הגישו השוכרים, יחד עם התובעת 3, שהיא חברה שבהמחאותיה שילמו השוכרים שנת שכירות ראשונה בעת חתימת זכרון הדברים, תביעה נגד המשכיר. בתביעה נטען שהמשכיר הפר את החוזה, הפרה יסודית. נטען, כי המשכיר לא קיים את התחייבויותיו כלפי התובעים על פי ההסכם ואף הכשילם במימוש המיזם, בין היתר בכך שלא שיתף פעולה ולא סייע לתובעים בהוצאת היתרים, לא סיפק מקור מים זמין לצורך תחזוקת המתקן והממירים, לא אפשר לתובעים גישה נוחה למושכר, לא העמיד לרשותם שעון חשמל על שמם או על שמו, לא מסר לתובעים את המושכר בפועל ולא דאג לתחזוקתו השוטפת. לטענת התובעים, הם היו מעוניינים בביצוע ההסכם ואף הסכימו לפנות לבוררות על מנת לצמצם את המחלוקות בין הצדדים, אך לאחר סיום הבוררות המשכיר המשיך להתנהל בניגוד לחוזה. נטען כי המשכיר גרם לתובעים נזק: התובעים התקשרו עם חברת גרינטופס בע"מ לרכישת המתקן והתחייבו לשלם לה סך של 920,000 ₪, מהם כבר שולם סך של 29,125 ₪; הם נטלו הלוואה מהבנק על סך 350,000 ₪ ושילמו ריביות בסך של 31,454 ₪; וכן שילמו למשכיר דמי שכירות בסך 26,562 ₪. התובעים טענו שעל המשכיר לפצותם בגין הסכומים האמורים, וכן בגין רווחים צפויים, פיצוי מוסכם בסך 50,000 ₪ ועוד. התביעה הועמדה על סך 400,000 ₪ לצרכי אגרה.

4. המשכיר טען בכתב ההגנה כי הוא עמד בכל התחייבויותיו בחוזה. לטענתו, מיד לאחר חתימת החוזה הזמין 4 מוני מים באיזור המושכר. בענין היתר בניה טען המשכיר כי הוא פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה וביקש לקבל היתר עבור המתקן, והיתר בניה אכן הוצא. בענין שעון חשמל, לטענת המשכיר, על-פי החוזה, השוכרים היו אמורים להזמין לעצמם שעון חשמל על שמם; המשכיר היה מחויב רק לשתף פעולה בענין זה, והתובעים כלל לא טענו שהם פנו לחברת החשמל על מנת להזמין שעון חשמל. נטען, כי השוכרים ידעו היטב כי הגג מושא העסקה הוא גג של מבנה שהיה מושכר עוד קודם לעסקה, לשם הפעלת מוסך. נטען כי התובעים ידעו שהגישה לגג היא דרך המוסך, שכן הם ביקרו במקום לפני החתימה על זכרון הדברים. המשכיר הטעים כי היה לו ענין בכך שהחוזה יבוצע: מדובר בהסכם שכירות ארוך תווך. נטען, כי עד עצם הגשת התביעה לא ברור למשכיר מדוע התובעים החליטו להפסיק את ההתקשרות. המשכיר הגיש נגד השוכרים תביעה שכנגד על סך 45,408 ₪, המורכב מסכום הפיצוי המוסכם בחוזה (50,000 ₪ כאמור) בניכוי יתרת דמי השכירות אשר שולמו לו מראש בגין התקופה החל מיום הגשת התביעה.

5. הגעתי למסקנה שיש לקבל אך חלק מהתביעה העיקרית וכי יש לדחות את התביעה שכנגד.

היתר בניה

6. בחוזה שבין המשכיר והשוכרים נקבע:

"3.1.2. המשכיר יסייע לחברה [שני השוכרים הוגדרו בכותרת החוזה "החברה"] וימציא לה את כל המסמכים והמידע אשר מצויים בידו והנחוצים לה בקשר למושכר לצורך קבלת כל היתר או אישור הנוגעים להקמת המתקן (מדידות, שרטוטים אדריכליים, תוכניות הנדסיות).

3.1.3. המשכיר ישתף פעולה עם החברה ויסייע לה בקבלת אישורים והיתרים הדרושים להקמת המתקן".

גרסתו הראשונה של המשכיר בענין היתר בניה לא היתה אלא שהוא אכן פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה וביקש לקבל היתר, וכי היתר אכן הוצא (סעיף 7(ב)) לכתב ההגנה). בתצהיר העדות הראשית שלו חזר המשכיר על גרסה זו:

"... מיד לאחר ההסכמה על מינוי הבורר [אשר מונה מספר שבועות לאחר חתימת החוזה], פניתי לוועדה המקומית לתו"ב קצרין, וביקשתי לקבל היתר עבור הצבת המתקנים הסולאריים. ביום 1/10/09, התקיימה ישיבה של הועדה שדנה בעניין, אולם היא דחתה על [צ"ל את] הבקשה והודעה על כך ניתנה על ידי הוועדה ביום 15/10/09. אציין, כי העתק של המכתב נמסר לתובעים על ידי הוועדה, עם פירוט סיבות הדחייה. ביום 27/10/09, התקיימה ישיבה של הוועדה בה אושרה הבקשה להיתר בכפוף למס' תנאים, שהיה על התובעים לבצע. ביום 17/12/09, הוצא היתר בניה כדין מטעם הוועדה המקומית להתקנת מתקן פוטו וולטאי" (פס' 13 לתצהירו של נחמני שרון מיום 31.8.2011).

לענין הסיבות לסירוב הבקשה להיתר בשלב הראשון הפנה המשכיר למכתב מאת המועצה המקומית הנושא תאריך 15.10.2009 בו נכתב: "התכנית/הבקשה שהגשתם לדיון הועדה האמורה נדונה ביום 1.10.2009 בישיבה מיום 11/09 הוחלט לגביה: לדחות את הבקשה. הודעה זו אינה משמשת כהיתר בניה. מצורפת דרישת החוק לגבי קבלן מבצע, כתנאי לקבלת היתר..." (שם, נספח ו'1). ממכתב זה ניתן היה להבין שהסיבה לדחיית הבקשה להיתר בניה היתה אי עמידה בדרישות החוק לגבי קבלן מבצע. דא עקא, כפי שהסתבר בדיוני ההוכחות, לא זו היתה הסיבה לדחיית הבקשה להיתר בניה בשלב הראשון, ומצגו של המשכיר בנושא דחיית היתר הבניה באותו שלב – רחוק הוא מן האמת. מתעודת עובד ציבור שערך אינג' מנחם אריה מהנדס המועצה המקומית קצרין, הנושא תאריך 22.12.2004 (ושהוגש ביום 25.4.2012), עולה כי סיבת אי מתן היתר הבניה בשלב הראשון היתה, שהמשכיר לא חתם על הבקשה:

"ביום 9.9.09 הגישה חב' מ.ר.נ.ר בע"מ ח.פ. 514200880 בקשה להתקנת מערכת פוטו וולטאית במוסך נחמני באזור תעשייה קצרין. בתאריך 1.10.09 בקשה זו נדונה בוועדת בנין ערים של מועצה מקומית קצרין ונדחתה, מהנימוק שהבקשה נדחתה מאחר ובעל הנכס לא חתם על הבקשה."

מעדותו של מהנדס המועצה עלה לא רק שהמשכיר לא חתם על הבקשה, אלא שהוא סירב לחתום על הבקשה ואף התייצב בישיבת הוועדה דווקא על מנת לבקש שהבקשה להיתר בניה תידחה:

"בהתחלה הוגשה בקשה על ידי מרנר לוועדה לדיון, בתקופה זו הגיע נחמני ואמר שהוא בעל הנכס ואיך אנו מקבלים בקשה מאדם אחר וביקש לדחות את הבקשה ודחינו" (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 22 ש' 18-19).

כך הסתבר, כי בניגוד למצג שהציג המשכיר עד אותו השלב של בירור התביעה, לפיו פעל עקביות להוצאת היתר בניה, המשכיר לא רק נמנע מלשתף פעולה בניסיון להוציא היתר בניה בשלב הראשון, אלא הוא אף פעל באופן פעיל ומכוון על מנת להביא לדחיית הבקשה להיתר, ואף הצליח להביא לדחייתה. ההסבר שסיפק המשכיר בעדותו להתנהלותו זו היה, שהבקשה שהגישה החברה תחילה היתה עבור מתקן בהיקף של 1200 מ"ר, בניגוד לחוזה:

"... אני בסך הכל ביקשתי שלא להכניס לוועדה 1,200 מטרים" (פרוטוקול 19.2.2013 ע' 31 ש' 26).

כפי שאבאר, דין טענה כבושה זו להידחות. בפועלו לדחיית הבקשה להיתר הבניה בשלב הראשון – הפר המשכיר את החוזה בינו לבין השוכרים.

7. הדברים לכאורה פשוטים. המשכיר התחייב בחוזה לשתף פעולה כדי להוציא היתר ואם מסתבר, כפי שהסתבר, כי בשלב הראשון הוא לא רק נמנע מלשתף פעולה אלא אף דאג להתייצב לדיון בבקשה, ביקש לדחות אותה ואף הצליח בכך, יש בכך משום הפרת חוזה. טענתו של המשכיר, לפיה בסירובו הוא ביקש למנוע הגשת בקשה להיתר בקשר להיקף של 1,200 מ"ר, מפנה למחלוקת שניטשה בין הצדדים זמן קצר לאחר חתימת החוזה. צוין בחוזה כי השוכרים מעוניינים לשכור גג בהיקף של "1,200", אך המשכיר טען בסמוך לאחר חתימת החוזה כי לא התחייב לספק גג בהיקף זה (בדיעבד, טענת המשכיר בענין זה התקבלה בבוררות מוסכמת שהתנהלה בין הצדדים). ברור, כי כאשר מתעוררת מחלוקת בין צדדים לחוזה (בנסיבות שבהן לא קמה זכות לבטל את החוזה), אין במחלוקת כשלעצמה כדי להרשות לצד לחוזה להימנע מלקיים את התחייבויותיו החוזיות (והשוו את העילות לדחיית קיום חיוב חוזי בסעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). כך בוודאי לגבי אותן התחייבויות חוזיות שקיומן אינו עומד בסתירה עם עמדתו של אותו צד במחלוקת. לענייננו: אלא אם קבלת בקשה להיתר הבניה כפי שהוגשה תחילה היתה סותרת את עמדתו של המשכיר לפיה הוא לא התחייב לספק גג בהיקף של 1,200 מ"ר, לא היה באותה מחלוקת כדי לפטור אותו מהתחייבותו לשתף פעולה להוצאת ההיתר, וודאי שלא היה באותה מחלוקת כדי להצדיק פעולתו לסיכול הבקשה להיתר. על רקע זה ניצבת טענתו (הכבושה) של המשכיר בעדותו, לפיה בהתנגדותו לבקשה להיתר בשלב הראשון הוא ביקש, בסך הכל, למנוע היתר בניה בהיקף של 1,200 מ"ר, עת שהמחלוקת שלו עם השוכרים היתה בשאלה איזה היקף גג הוא הבטיח להשכיר. טענה זו – אינה עומדת בקנה אחד עם הראיות שבפני. ראשית יובהר, כי למרות שהיתה מחלוקת בין הצדדים לגבי היקף הגג שהתחייב המשכיר לספק, לא מדובר היה במחלוקת בשאלה איזה חלק מהגג יימסר לשוכרים. החוזה קבע בבירור כי "ההסכם כולל את כל הגג" (סעיף 8.2 לחוזה). המחלוקת היתה, מהו ההיקף המלא של גג זה: האם מדובר בהיקף של כ-1,200 מ"ר כפי שניתן היה להבין מהחוזה, או בהיקף של כ-930 מ"ר כטענת המשכיר. המשכיר לא הראה כיצד זה – אם ממילא לא היתה מחלוקת שההסכם חל על כל הגג – ששיתוף פעולה להוצאת היתר הבניה בהתאם להתחייבותו החוזית היה יכול לפגוע בו. לא מדובר, הרי, במצב שבו לטענת המשכיר הוא השכיר רק חלק מהגג והנה השוכרים מבקשים להוציא היתר לגבי הגג כולו. זאת ועוד: המשכיר גם לא הוכיח את הטענה שהבקשה הראשונה להיתר התייחסה להיקף של כ-1,200 מ"ר. המשכיר, אשר הסתיר בשלב הראשון של בירור התביעה את עצם העובדה (המהותית) כי הוא התנגד לאישור הבקשה הראשונה להיתר, לא ביקש להגיש העתק הבקשה הראשונה להיתר על מנת להוכיח טענה שכזו. די בכך על מנת לדחות את טענת המשכיר שפועלו לדחיית הבקשה להיתר נבע מכך שהבקשה התייחסה להיקף שטח של כ-1,200 מ"ר. בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף כי גם לא עולה מתעודת עובד הציבור של מהנדס המועצה המקומית כי היה הבדל, בציון היקף הגג, בין הבקשה הראשונה שאליה התנגד המשכיר ובין הבקשה השניה, שעליה המשכיר חתם. וכך כתוב בתעודת עובד הציבור של מהנדס המועצה:

"1. ביום 9.9.09 הגישה חב' מ.ר.נ.ר בע"מ ח.פ. 514200880 בקשה להתקנת מערכת פוטו וולטאית במוסך נחמני באזור תעשייה קצרין. בתאריך 1.10.09 בקשה זו נדונה בוועדת בנין ערים של מועצה מקומית קצרין ונדחתה, מהנימוק שהבקשה נדחתה מאחר ובעל הנכס לא חתם על הבקשה.

2. בתאריך 27.10.09 נדונה בוועדת בנין ערים של מועצה מקומית קצרין בקשה חדשה שהוגשה ע"י מר נחמני שרון ת.ז. 008483232 להתקנת מערכת פוטו וולטאית במוסך נחמני באזור התעשייה קצרין. הוועדה אישרה הבקשה והוצא היתר כדין.

3. שטח הנכס שהיה מיועד להתקנת המערכת על פי האמור בבקשה להיתר בניה הינו כ-1,000 מ"ר" (ההדגשה הוספה).

בא כוח המשכיר בחר, בחקירה הנגדית של מהנדס המועצה, שלא לשאול שאלות אשר יחדדו האם, למרות הנוסח הכללי של סעיף 3 שלעיל, היה הבדל בהיקפים שצוינו בשתי הבקשות להיתר בניה (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 22-23).

8. המסקנה העולה מהאמור לעיל היא, שהמשכיר הפר את החוזה עת פעל כדי להכשיל את הבקשה הראשונה להיתר בניה. טענתו הכבושה של המשכיר, לפיה סירובו נבע מכך שהבקשה הראשונה התייחסה להיקף שטח לא נכון – טענה שטען המשכיר לאחר שהסתיר תחילה את עצם העובדה שהוא פעל להכשלת הבקשה הראשונה להיתר – נדחית.

שעון חשמל

9. עיקר טענת השוכרים בענין שעון החשמל היה, שהמשכיר הציג בפניהם מצג שווא לקראת החתימה על החוזה, לפיו יש לו במקרקעין שעון חשמל על שמו, כאשר לאמתו של דבר לא היה שעון כזה (אלא שעון על שם בעל המוסך השוכר את הבניין). דא עקא, המשכיר לא התחייב שיש לו שעון חשמל על שמו. התחייבותו של המשכיר היתה לשתף פעולה עם השוכרים על מנת להזמין שעון על שם השוכרים (ורק אם הדבר לא ניתן, להזמין שעון חשמל על שם המשכיר):

"8.1 המשכיר ישתף פעולה עם החברה לצורך הזמנת שעון צריכה וייצור שירשמו על שם החברה ואשר ישמשו למדידת ומכירת החשמל המיוצר לחברת החשמל.

8.2 במידה ומסיבה כלשהיא לא מתאפשר לרשום את המונה על שם החברה יוזמן שעון חשמל על שם המשכיר והוא ימכור את החשמל המיוצר לחברת החשמל...".

אכן עולה מעדותו של התובע כי הטענה בדבר שעון החשמל התבססה על הנחה מוטעית בענין תוכן החוזה, לפיה העסקה כולה מבוססת, כביכול, על כך שיש כבר שעון על שם המשכיר ואין צורך להזמין שעון חדש:

"ש. אז למה כתוב בהסכם שתזמינו שעון חדש?

ת. לא יודע. אנו מתקינים את הגג איפה שיש שעון חשמל ולא על חושה בוואדי. צריך להתקין אותו על שעון חשמל שיכול לייצר חשמל. להתקין שעון חשמל זה לא כלכלי. לפני שהתקנתי אמר לי שיש לו שני שעונים אחד במכון ואחד במוסך.

ש. היום הגשנו עלון של חב' החשמל שעל פיו גם אם יש בית שלא מחובר בכלל לחשמל, ניתן להגיש בקשה לחיבור?

ת. זה מי שרוצה להדליק לול או רפת, אבל אתה הולך לעסקים ולא להדליק את המוסך עצמו. זה לא להדליק אור.

ש. אם זו היתה כוונתך, למה לא רשמת בהסכם שתשתמש בשעון החשמל שלו?

ת. לא מופיע בהסכם? אני לא יודע" (פרוטוקול 24.4.2014 ע' 26 ש' 16-19).

די בכך כדי לדחות את הטענה בדבר הפרה עקב העדר קיומו של שעון חשמל על שם המשכיר. אוסיף, בדבר התחייבותו החוזית של המשכיר בענין שעון חשמל שצוטטה לעיל – התחייבות לשתף פעולה להזמנת שעון חדש – כי השוכרים אף לא הוכיחו שהם הפנו דרישה מסודרת למשכיר בענין שעון חשמל בבקשה שישתף פעולה כאמור. ראו לענין זה עדותה של התובעת:

"ש. אני מבין שאת אומרת שאחרי שנחתם ההסכם הלכת לחב' חשמל ונאמר לך שצריך בעל הנכס שיבוא, מה עשית את.

ת. שאלתי מי רשום כבעל הנכס והסתבר שהנתבע משכיר את המקום למוסך ושהשעון על שם המוסך.

ש. מה עשית את

ת. פניתי ליוחנן ואז הסתבר שהשעון רשום על שם בנו שלא נמצא באזור.

ש. מה עשית עם הנתבע.

ת. שאלתי את הנתבע מה לעשות.

ש. מה הוא השיב לך.

ת. לא זוכרת, הוא התנער מכל דבר. הוא אמר לי 'נמאס לי מהבלגן שלכם'" (פרוטוקול 4.10.2011 ע' 8 ש' 21 – ע' 9 ש' 3).

גם אם אניח שעדותה של התובעת בענין זה אמת, הרי בהעדר הוכחת פניה מסודרת למשכיר בענין שיתוף פעולה – כגון מכתב רשום (או מכתב בכלל) – בקשר לשעון החשמל אשר סורבה או לא זכתה למענה, אין באמור באותה עדות, לפיה התובעת שאלה את הנתבע מה לעשות, כדי לבסס, בעסקה זו להשכרה עסקית של גג לתקופה בת 20 שנים, הפרה של המשכיר בענין התחייבותו לשתף פעולה בענין שעון חשמל. עוד עולה מעדות התובעת כי ממילא לא חלף זמן סביר לשיתוף פעולה זה, שכן במובחן מענין היתר הבניה, בעיני התובעים ענין שעון החשמל לא היה דחוף. התובעת נשאלה האם פנתה בענין שעון החשמל ממועד חתימת החוזה ועד הבוררות שהתנהלה בין צדדים:

"ש. הבורר קיבל את המינוי ביום 15.10.09 ועד אז אני מבין שלא פנית לחב' חשמל.

ת. כי לא התקדמנו בשום דבר, כי הדבר החשוב היה היתר" (פרוטוקול 4.10.2011 ע' 9 ש' 10-11).

לאור כל האמור הטענה להפרת החוזה בענין שעון חשמל – נדחית.

גישה למים

10. התובעים טוענים כי המשכיר הפר את התחייבותו להעמיד לרשותם מקור מים. סעיף 3.1.10 לחוזה קובע:

"3.1.10. מובהר כי לצורך תחזוקה המתקן והממירים זקוקה החברה [קרי – השוכרים] למקור מים זמין והמשכיר יעמיד לרשותה גישה לחיבור כאמור בכפוף לכך שהחברה תשא בהוצאות הצריכה של המים בהתאם לשימוש היחסי שלה".

להעמדת גישה לחיבור למים לשוכרים לא נקבע מועד בחוזה, ועל כן המועד הוא – זמן סביר. עולה מהסעיף המצוטט לעיל כי הגישה למים נדרשה על מנת לבצע תחזוקה שוטפת למתקן. המתקן – מעולם לא הותקן, אך כפי שהודה התובע בחקירתו הנגדית, המשכיר בכל זאת סידר לשוכרים גישה למים:

"ש. לגבי נקודת המים, נחמני אומר שהייתה נקודה מוכנה ואפשר להתחבר אליה?

ת. לא נכון. אחרי שישבנו בבוררות הוא סידר את זה.

ש. אז בסוף הוא סידר את זה?

ת. אני חושב שכן. הייתה בעיה אחרת, זה לא רק שעון מים, אחרי שעון מים אין לי מאיפה להיכנס" (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 27 ש' 28-32).

כמו בענין שעון החשמל, כאשר בא כוח המשכיר הצביע על כך שהמשכיר לא הפר את החוזה, הפנו התובעים להפרות נטענות אחרות.

גישה חופשית לגג

11. לטענת התובעים, המשכיר הודיע להם כי לא תתאפשר גישה למושכר אלא בשעות פעילות המוסך, אשר דרכו בלבד תהיה הגישה לגג המושכר; זאת, בניגוד למוסכם. עוד טענו התובעים כי המשכיר לא דאג להעמיד לרשותם גישה חלופית לגג המושכר, בשים לב לעובדה כי לצורך הפעלת המתקן הם זקוקים למעבר זמין בכל שעות היום: "זה היה ברור שאנו נכנסים מתי שרוצים, כמה שרוצים ובלי שום בעיה" (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 19 ש' 21). לטענת התובעים, מפעיל המוסך התנגד למעבר התובעים דרך המוסך והתנה מעבר בתיאום מראש בשעות פעילות המוסך (פס' 20 לתצהיר התובעת). גם טענה זו אינה מתיישבת, במידה רבה, עם החוזה שבין הצדדים. עיון בחוזה מעלה כי לא הובטח לשוכרים גישה זמינה בכל שעות היום, אלא – גישה בתיאום מראש:

"3.1.5. המשכיר מעניק לחברה [קרי – לשוכרים] ומי מטעמה (בעלי החברה, מנהליה, עובדיה ושלוחיה וספקי/קבלני משנה ואנשי חברת החשמל) את הזכות לגשת למושכר לצורך התקנת המתקן וחיבורו לרשת החשמל, הפעלתו, טיפול ותחזוקה שוטפת של המתקן על כלל מרכיביו, שדרוגו ו/או הוספת ממירים וזאת בלבד שהגישה תואמה עם המשכיר".

עינינו הרואות כי הגישה אשר הובטחה לשוכרים לא היתה גישה חופשית, אלא אך גישה שתואמה עם המשכיר. על כן, אף בהנחה שהמשכיר מסר לשוכרים כי הגישה תהיה רק בשעות הפעילות של המוסך, לא הפר בזה המשכיר את החוזה. השוכרים טענו לגבי הצורך להגיע לגג אם תהיה תקלה במתקן בלילה. חוזים יש לקיים בתום לב, ויש להניח כי אם היתה מתרחשת תקלה במתקן מחוץ לשעות הפעילות של המוסך אשר היתה מצריכה טיפול מיידי, המשכיר היה מחויב לדאוג לכך שהשוכרים יוכלו לגשת לגג. אולם, כך או אחרת, הענין תיאורטי ואין טענה שהחוזה הופר, שכן ממילא אין בפיהם של השוכרים טענה לפיה ביקשו לגשת לגג והדבר לא ניתן להם (וראו פרוטוקול 24.4.2012 ע' 20 ש' 1-8).

דליפה בגג

12. התובעים טענו כי המשכיר הציג מצג שווא לפיו המושכר תקין, כאשר למעשה היתה דליפה בגג; אך חקירה הנגדית אישרה התובעת כי המשכיר תיקן את הגג מכספו (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 20 ש' 8-15).

הנזק

13. כפי שקבעתי לעיל, התובעים הוכיחו אך הפרה אחת של החוזה בידי המשכיר: הפרת חובתו לשתף פעולה בהוצאת היתר בניה. מדובר בהפרה מיום חתימת החוזה (23.8.2009) ועד שהמשכיר הגיש בקשה להיתר בניה החתומה בידו (30.9.2009, ראו עדותו של מהנדס הוועדה, פרוטוקול 24.4.2012 ע' 22 ש' 20). מהו הנזק אשר גרמה הפרה זו בת חמשת השבועות? בכתב התביעה טענו התובעים שהפרות המשכיר גרמו להם להפסד רווחים עתידיים; אולם הם נמנעו מלטעון מהו סכום הרווחים העתידיים שהפסידו (ראו סעיף 26(ה) לכתב התביעה). די בכך כדי לדחות את הרכיב בדבר הפסד רווחים עתידיים. בתצהירי העדות הראשית טענו התובעים להפסד רווח הנאמד בסך של 2,740,172 ₪ (אשר לצרכי אגרה הועמד, יחד עם הנזקים הנטענים הנוספים, על סך של 400,000 ₪; ראו סעיף 31 לתצהיר של התובעת). רק בישיבת ההוכחות התבררה טענת התובעים בענין הפסד רווחים. על-פי הטענה, התעריף שמשלמת חברת החשמל לבעל מתקן פוטו-וולטאי למשך 20 שנות ההתקשרות עם חברת החשמל נקבע על-פי מועד הוצאת היתר הבניה למתקן. על-פי טענה זו, האיחור של המשכיר בשיתוף פעולה להוצאת היתר הבניה גרם לתובעים להחמיץ את המועד לקביעת התעריף ל-20 שנות ההתקשרות בשיעור הכדאי של 1.97 ₪ ל-קוט"ש. התובעת העידה:

"ש. בדיון הקודם אמרת שהדד ליין של תעריף חב' החשמל דאז היה עד 17.10.09?

ת. כן וזה מה שנאמר לי על ידי הנציג של גרינטופס.

ש. מבחינתך עד למועד זה היה צריך להיות היתר קיים וגם המערכת מותקנת?

ת. אני לא בטוחה שזה התאריך, זה מה שנמסר לי שסיפור ההיתרים התעכב. בגרינטופס אמרו לי שאני מפספסת כי התאריך [צ"ל תעריף] הולך לרדת. יכול להיות דצמבר. לא בטוחה בתאריך" (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 15 ש' 19-23).

"ש. התעריף הזה יכול להשתנות במהלך ההתקשרות?

ת. הוא יכול להשתנות, אך אם אני זוכרת נכון ברגע שזה התעריף שלך זה מה שנשאר ואיתו אתה מתקדם" (פרוטוקול 24.4.2012 ע' 18 ש' 11-13).

טענה זו, לפיה התעריף שמשלמת חברת החשמל (אולי) נשאר קבוע למשך 20 שנות התקשרות והוא נקבע לפי מועד הוצאת היתר הבניה, לא רק נטענה לראשונה במסגרת ההוכחות; היא אף לא זכתה לתימוכין במסמכים (לרבות בתצהיר נציג חברת גרינטופס). גם בשלב המאוחר שבו העלו התובעים את הטענה, הם לא ביקשו להעיד את הגורמים הרלוונטיים (למשל מחברת גרינטופס או מחברת החשמל) על מנת לבסס אותה. כפי שעולה מתשובת התובעת לעיל, גם בשלב המאוחר שבו הועלתה הטענה, התובעים עצמם לא היו בטוחים שהטענה נכונה ("אם אני זוכרת נכון ברגע זה התעריף שלך זה מה שנשאר..."). מעדות התובעת עולה עוד, כי היא כלל לא היתה מודעת לנושא היקבעות התעריף לפי מועד היתר הבניה בעת כריתת הסכם השכירות:

"ש. הימים היו חשובים לכם.

ת. בודאי.

ש. למה לא רשמת זאת בהסכם.

ת. התעריפים של חב' חשמל היו משתנים מעת לעת. זה משהו שחב' חשמל מודיעה. בתקופת ההסכם, חב' חשמל נתנה דדליין ל-17.10. הדברים לא היו ידועים לי" (פרוטוקול 4.10.2011 ע' 12 ש' 6-10).

לסיכום הטענה שהאיחור בהוצאת היתר הבניה גרם לפגיעה ב-20 שנות רווחים צפויים: התובעים לא הוכיחו כי התעריף שמשלמת חברת החשמל למשך 20 שנות התקשרות נקבע על-פי מועד הוצאת היתר הבניה למתקן. מכאן, שהתובעים לא הוכיחו שהפרתו של המשכיר בענין שיתוף פעולה להוצאת היתר בניה למתקן גרמה להחמצת תעריף כדאי שהיה מובטח לתובעים במשך 20 שנים. על כן פטור אני מלדון בשאלה באיזו מידה ניתן לחייב את המשכיר בגין רווחים צפויים אלה כאשר איש לא העמיד אותו, עד לשלב ההוכחות בתביעה, על החשיבות המכרעת, במסגרת הסכם שכירות לעשרים שנים תמימות, לכך שהיתר הבניה יוּצא דווקא תוך ימים ספורים. לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה), התשל"א-1971 זכאי הנפגע לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה. "...לצורך הקביעה מה היה על המפר (כאדם סביר) לראות מראש, עומד לרשות בית המשפט מרווח של שיקול דעת" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד' 541 (2011) (להלן: חוזים)). כן פטור אני, נוכח אי-הוכחת החמצת מועד לתעריף כדאי המובטח לתקופת 20 שנים, מלדון בהיקף פיצויי הקיום כאשר התובעים עצמם לא ידעו כלל בעת החתימה על חוזה השכירות על חשיבות מכרעת נטענת זו (ראו, בענין קנה מידה אובייקטיבי או סובייקטיבי להערכת הנזק, חוזים, בע' 537-538).

14. אין מקום להורות כי הנתבע יפצה את השוכרים בגין נזקים נוספים הנטענים בעקבות אי-התקנת המתקן, כגון סכומי דמי השכירות ששילמו למשכיר, עלויות הלוואה שנטלו התובעים, סכומים ששולמו לחברת גרינטופס במסגרת המיזם לרכישת המתקן הפוטו-וולטאי והוצאות הכרוכות בהוצאת היתר בניה. זאת, לאור סעיף 14 לחוק התרופות, אשר קובע כי המפר אינו חייב בפיצויים (למעט פיצויים ללא הוכחת נזק) בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין. אם התובעים היו מחליטים שלא לבטל את החוזה בעקבות ההפרה בת 38 הימים, אלא להמשיך בקיום החוזה ולהתקין ולהפעיל את המתקן במשך 20 שנות החוזה, ניתן היה למנוע את כל הנזקים הללו (למצער, ניתן היה להקטינם עד מאד, וכאמור התובעים ממילא לא הוכיחו את טענתם המאוחרת בענין החמצת תעריף כדאי מובטח למשך 20 שנה).

ובשולי הדברים: ממילא אין מקום לפיצוי המבוקש בגין הוצאות הבוררות, לו עתרו התובעים בתביעתם. הבורר הטיל שכר טרחה בגין הבוררות על כל אחד מהצדדים, ובנקודה הרלוונטית לענייננו – המחלוקת בנושא היקף הגג – השוכרים הם מי שהפסידו בבוררות.

15. בהעדר הוכחת החמצת תעריף כדאי ל-20 שנים ונוכח חובת הקטנת הנזק, הנזק הנותר הוא הנזק מעיכוב בן 38 ימים בתחילת הפעלת המתקן הפוטו-וולטאי (שבסופו של דבר לא הותקן מעולם). נוכח הגבלת תקופת השכירות ל-20 שנה, עיכוב זה משמעו הפסד רווחים בגין 38 ימי הפעלת המתקן בשנת ה-20 להפעלת המתקן. גם אם אניח, לטובת הדיון, כי התובעים היו מוכיחים שהיו נהנים מתעריף בשיעור 1.97 ₪ לקוט"ש לכל תקופת 20 השנים, לפי הנתונים שעליהם הצביעו התובעים (נספח י"ב לתצהיר התובעת), ערך הפסד 38 ימי רווח, מדובר בסך 15,872 ₪ (152,459 ₪ בשנה ה-20 מחולקים ב-365, כפול 38).

לצד זאת, נקבעו בחוזה שבענייננו פיצויים מוסכמים. סעיף 10.5 לחוזה קובע כי צד המפר את החוזה הפרה יסודית ישלם לצד המקיים פיצויים מוסכמים בסך 50,000 ₪. בחינת תכלית החוזה מעלה כי שיתוף הפעולה של המשכיר בהוצאת היתר בניה הוא ענין מרכזי בעסקה, שכן ללא היתר בניה לא ניתן היה להתקין את המתקן. על כן, הפרת המשכיר – שאמנם היתה הפרה לתקופה תחומה – היתה הפרה יסודית, המזכה את השוכרים בפיצוי המוסכם. הפיצויים המוסכמים – חופפים לפיצויים המוכחים בענין הפסד 38 ימי רווחים מהפעלת המתקן בשנה ה-20 להפעלה, ועל כן יש לפסוק לטובת התובעים פיצויים בסך 50,000 ₪ בלבד ("...ככל שקיימת חפיפה בין מקורות הפיצוי, במובן זה שצירופם גורם למצב של כפל פיצוי על אותו נזק, ייאלץ הנפגע להסתפק באחד ממקורות הפיצוי" (גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים –התרופות – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 522 (2009)).

התביעה שכנגד

16. המשכיר הגיש תביעה שכנגד נגד השוכרים, לפיצויים המוסכמים (בניכוי סך של 5,592 ₪ בגין דמי שכירות לתקופה לאחר שהשוכרים הודיעו על ביטול החוזה בכך שהגישו את תביעתם). יש לדחות את התביעה שכנגד. סעיף 5.2 לחוזה קובע כי טרם החלה התקנת המתקן, רשאית "החברה" (השוכרים) להודיע למשכיר על ביטולו של החוזה, לפי שיקול דעתה, ומבלי שמי מהצדדים יהיה זכאי לפיצוי כלשהו עבור ביטול זה.

17. סוף דבר:

א. המשכיר ישלם לתובעים 1 ו-2 סך של 50,000 ₪, אשר יישאו ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום 14.4.2010 ועד הפרעון בפעול.

ב. התובעים הגישו נגד המשכיר תביעה, שפחות מ-15% ממנה התקבלה. המשכיר הגיש תביעה שכנגד אשר, כאמור, נדחית. בנסיבות אלה אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, י"ב אב תשע"ד, 08 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.