פסק דין

פסק דין זה דן בשלושה ערעורים מאוחדים שעניינם החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב מיום 7.2.10 (להלן: "החלטת ועדת הערר"), אשר דחתה את תביעות המערערים לפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), ביחס לתוכנית ח/490 שפורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים 5234 ביום 6.11.03 (להלן: "התוכנית").

המערערים מבקשים מבית המשפט לקבוע כי המקרקעין נפגעו כתוצאה מאישור התוכנית וכי על הועדה לפצות אותם בגין ירידת ערך לפי חוות הדעת שהוגשו.

לחילופין, מבקשים המערערים, להורות על החזרת הדיון לועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (להלן: "משיבה 1/ הועדה המקומית") כדי שתעביר את העניין בדבר שיעור הפגיעה במקרקעין לשמאי מכריע.

העובדות:

1. ביום 6.11.03 פורסמה תוכנית ח/490 למתן תוקף כשמטרתה הסדרת נגישות תחבורתית ישירה לחולון מדרך מספר 4 באמצעות הקמת מחלף הכולל גשר ורמפות חיבור זמניות בין רח' שדרות ירושלים ודרך מספר 4.

התוכנית משתלבת במסגרת תוכניות משרד התחבורה ומע"צ להרחבה ושדרוג כביש מס' 4 כדרך מהירה לכל אורכו וכן עם התוכנית העתידית להקמת מחלף סיירים מדרום לשטח התוכנית.

2. בעקבות אישור התוכנית הוגשו למשיבה 1 (הועדה המקומית) תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק על ידי בעלי חלקות הכלולות בתחומה של התוכנית ובכלל זה על ידי המערערים.

3. בין משיבה 1 לבין משיבה 2 (להלן גם: "מע"צ) קיים הסדר שיפוי.

על פי הסדר השיפוי מחוייבת מע"צ לשפות את הועדה המקומית בגין תביעות לירידת ערך ביחס לחלקות המיועדות להרחבת כביש מס' 4.

משום כך צורפה מע"צ להליכים בפני הועדה המקומית וועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א (להלן: "ועדת הערר").

4. הועדה המקומית דנה בתביעות שהוגשו לה ודחתה אותן על בסיס חוות דעת משפטיות ושמאיות שהוגשו על ידי אנשי מקצוע מטעמה ומטעם מע"צ.

5. כנגד החלטת הועדה המקומית אשר דחתה את התביעות הגישו המערערים עררים לועדת הערר והדיון בהם התקיים במאוחד.

ועדת הערר קיימה דיונים בתביעות ובמסגרתן נחקרו חלק מהשמאים שחוות דעתם היוו את הבסיס להגשת התביעות.

לשם הנוחות, נשמעו העררים בחלוקה לקבוצות לפי מאפיינים דומים מבחינת מיקום החלקות והסוגיות הרלוונטיות לעניין.

6. בתום הדיונים בועדת הערר הגישו הצדדים סיכומים ולאחר הגשתם התקבלה החלטת ועדת הערר.

מתוך 17 תביעות שנדונו, דחתה ועדת הערר על הסף 4 תביעות בשל אי עמידה בנטל ההוכחה.

7. בעניינן של תביעות אלה הוגשו חמישה ערעורים לבית משפט זה.

שניים מהערעורים נמחקו/נדחו (עמ"נ 44422-03-10 ועמ"נ 41993-03-10) ופסק דין זה דן בשלושת הערעורים הנוספים המפורטים בכותרת של פסק דין זה.

עמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' (להלן: "יקירי ירושלים"):

8. המערערים הם בעלי חלקה 106 בגוש 6737.

שטח החלקה 339 מ"ר והיא ממוקמת בסמוך לפינת רח' המרכבה ושדרות ירושלים, בסמוך לתחנת דלק "הסיירים" בחולון.

9. המערערים הגישו תביעה לועדה המקומית לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה בערך המקרקעין.

הועדה דחתה את התביעה.

על החלטת הועדה המקומית הגישו המערערים ערר לועדת הערר.

10. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, בין היתר, כי העוררים לא הוכיחו כי המקרקעין הם בעלי פוטנציאל והם לא סתרו את החלטת הועדה המקומית לפיה המקרקעין תפוסים ע"י פולש.

גם השמאי מטעמם העוררים העיד בחקירתו כי איננו יכול לאשר אם הקרקע תפוסה אם לאו.

11. לאור האמור לעיל הגישו המערערים את הערעור נשוא פסק דין זה.

טענות המערערים:

12. המערערים טוענים כי החלטת ועדת הערר לפיה לא הוכח כי המקרקעין הם בעלי "פוטנציאל" ומצויים במתחם המתפתח בעיר חולון היא שגויה.

13. עוד טוענים המערערים כי ועדת הערר התעלמה מעסקאות השוואה שהוצגו בפניה, התעלמה משיעור ההפקעה של המקרקעין, מגודל השטח המופקע ומהתחייבותה להפקיע את יתרת החלקה שנותרה.

ועדת הערר גם לא הביאה בחשבון את מחירי הקרקעות והנכסים בסביבה הקרובה, המיועדים לתעשיות עתירות ידע, דבר המנוגד להלכה בעניין.

14. המערערים טוענים כי תוכניות המתאר הארציות הן כוללניות וחסרות מסוימות נדרשת.

המערערים הגישו מטעמם חוות דעת של השמאי יעקב תמוז.

המערערים טוענים כי חוות דעת זו שהוגשה מטעמם היא מוטעית והיה על ועדת הערר להימנע מלהתייחס לחוות דעת זו אשר הוגשה במסגרת מו"מ מקדמי בלבד.

15. קביעת ועדת הערר לפיה המקרקעין היו תפוסים על ידי פולש היא מוטעית וחסרת נפקות מאחר ומדובר במקרקעין מוסדרים אשר לא ניתן לרכוש בהם זכויות מכוח התיישנות בניגוד לדין (סעיף 8 לערעור).

16. המערערים טוענים כי זכות הקניין שלהם נפגעה.

הותרת החלטת הועדת הערר על כנה תביא לאיבוד אמון הציבור בשלטון החוק, כאשר רשות שלטונית גוזלת את קניינו של אדם בלא שמוצע לו פיצוי ראוי.

17. המערערים מוסיפים כי שגתה ועדת הערר כאשר לא החילה על משיבה 1 את עקרון תום הלב ודוקטרינת ההשתק המונעות מהרשות לטעון טענות שלא נשמעו "בזמן אמת".

המערערים מוסיפים כי היה מקום להעביר את עניינם לשמאי מכריע וכי נגרם להם עוול בפסיקת ההוצאות נגדם על ידי ועדת הערר.

18. המערערים מבקשים לפצותם בגין ירידת ערך על פי חוות דעתו של השמאי אבי סגל, שהוגשה מטעמם, ולחילופין להורות על החזרת הדיון למשיבה 1 כדי שתעבירו לשמאי מכריע.

טענות משיבה 1:

19. החלטת ועדת הערר היא ארוכה ומפורטת מתייחסת לכלל העררים שנשמעו בפניה.

החלטת ועדת הערר מחולקת לפרקים כשהחלק הראשון בה מתייחס לכל העררים ואילו חלק ב' מתייחס ל"בחינה פרטנית של טענות בעררים השונים".

ר' פסקה אחרונה בעמוד ראשון להחלטה:

"עיינו בכתבי הטענות, במסמכים הרבים שהוגשו, בהשלמות ובסיכומים שהוגשו ע"י הצדדים, בתוכנית ובתשריטים הרלוואנטיים ולאחר ששמענו בהרחבה את הצדדים במהלך ימי דיונים רבים שהתקיימו בפנינו, לרבות חקירות שמאים, למען הנוחות, נוכח הטיעונים והסוגיות הרבות שעלו בכל העררים, תחולק ההחלטה לשני חלקים. בחלק הראשון נדון ונכריע בסוגיות הכלליות העקרוניות המשותפות לעררים רבים. בחלק השני נדון באופן פרטני בעררים, ככל שהדבר נדרש, בטענות ספציפיות וסוגיות שעלו בהם ואשר אינן משותפות ליתר העררים".

טענות כלליות ביחס לשלושת הערעורים:

20. זכות ערעור מנהלי מוגבלת לשאלה משפטית בלבד.

לטענת משיבה 1, החלטת ועדת הערר מבוססת על ממצאים עובדתיים ואינה מעלה שאלות משפטיות ולכן דין הערעור להידחות.

המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם לפי סעיף 197 לחוק, לא הוכיחו פגיעה במקרקעין, לא הוכיחו כי כתוצאה מהפגיעה התכנונית ירד שווי המקרקעין ולא הציגו ראיות התומכות בירידת הערך.

המערערים התעלמו מהמצב התכנוני והמשפטי החל על המקרקעין ערב אישור התוכנית, טעו בניתוח תוכניות המתאר המקומיות החלות על המקרקעין וכתוצאה מכך טעו בהערכת שווי החלקה.

על מנת לעמוד בנטל ההוכחה המוטל על המערערים אין די בהבאת חוות דעת שמאית מטעמם והחוק איננו מחייב את ועדת הערר למנות שמאי מכריע אלא משאיר זאת לשיקול דעתה.

21. טענת המערערים לפיה בשווי השוק של החלקה הוטמעה השפעת התוכנית הארצית והכרזות על קרקע חקלאית לא הוכחה, היא נטענה ללא היסוס ונדחתה ע"י ועדת הערר.

22. המערערים טענו, לחילופין, כי היה על ועדת הערר להעביר את התביעות לדיון בפני שמאי מכריע על בסיס שומות שהוגשו בעררים אחרים שנידונו בפני ועדת הערר.

המשיבים מבקשים לדחות טענה זו משום שנטל ההוכחה מוטל על כל עורר ומערער בנפרד ובכל ערר מדובר על מקרקעין אחרים בעלי מאפיינים אחרים.

משום כך, טוענת משיבה 1, לא היה מקום להעביר את תביעות המערערים לדיון בפני שמאי מכריע על בסיס שומות שהוגשו בעררים אחרים.

טענות פרטניות בעניין יקירי ירושלים:

23. אין מקום לטענת המערערים לפיה קיימת פגיעה בזכות קניינם.

כבר בשנת 1978 יועדה החלקה ל"דרך" ומשום כך התוכנית לא פגעה בשווי החלקה.

המערערים טענו לפוטנציאל בחלקה אולם טענה זו לא נתמכה בראיה, בנתונים או בעובדות אשר יש בהם כדי ללמד על קיומו של פוטנציאל ביתרת המקרקעין.

24. בעסקאות ההשוואה שהובאו על ידי המערערים נפלו פגמים מהותיים והמערערים לא פעלו לתקנם ו/או לשנותם.

25. המערערים לא הצליחו לסתור את הטענה לפיה החלקה הוחזקה על ידי פולש.

עובדה זו משפיעה מהותית על שווי החלקה בשוק החופשי, גם אם הפולש אינו יכול לקנות זכויות בחלקה.

26. בית המשפט לא יתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י ועדת הערר ואיננו נוהג להתערב בסוגיית הטלת הוצאות על המערערים.

דיון:

27. המערערים הציגו חוות דעת של השמאי אבי סגל (נספח 3 לערעור).

בחוות הדעת צוין כי "מטרת חוות הדעת" היא "הערכת שווי פיצויי הפקעת קרקע לחלקה 106 בגוש 6737" (ר' עמ' 3 לחוות הדעת).

מהאמור לעיל עולה כי חוות הדעת הוכנה לצורך פיצויי הפקעה ולא לצורך פיצויי ירידת ערך.

העובדה לפיה השומה נערכה לצורך פיצוי הפקעה ולא לצורך פיצוי ירידת ערך היא פגם מהותי.

יתירה מכך, המועד הקובע לעניין פיצויי הפקעה שונה מהמועד הקובע ביחס לפיצויי הפקעה ומשום כך לא ניתן לקבל חוות דעת לצורך פיצויי הפקעה כחוות דעת ראוייה לצורך פיצויי ירידת ערך.

מצב תכנוני קודם

28. משיבה 1 טוענת כי המערערים התעלמו מהמצב התכנוני הקודם שחל על החלקות, אשר היתה לו השפעה על שווי המקרקעין של המערערים.

המערערים התעלמו מתוכניות מתאר ארציות המטילות מגבלות על אפשרויות התכנון והבניה באזור וטעו בניתוח תוכניות המתאר המקומיות החלות על החלקות.

לעניין זה קבעה ועדת הערר בהחלטתה כדלקמן:

"בחלק מהעררים הוזכרו חלק מהתוכניות האמורות לעיל כמצב תכנוני קודם. בחלק מהעררים הן הוזכרו אך נטען כי לא ניתן לכך ביטוי בהערכת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית. במהלך חקירות השמאים בדיונים בפנינו, הודו למעשה כל השמאים שנחקרו כי למצב התכנוני הקודם היתה השפעה על שווי המקרקעין וכי לצורך הערכת שוויים לפני אישור התכנית יש לקחת בחשבון את המגבלות שהיו בתכניות קודמות, מגבלות קווי בנין, איסור בניה ועוד.

...

לא בחוות הדעת ולא בדיונים שהתקיימו בפנינו, כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התכנית. גם הטענה הכללית שהושמעה כי שווי שוק מטמיע מצב תכנוני קודם לא לוותה בפירוט ובנתונים, לא לגבי המצב התכנוני הקודם ולא לגבי שאלת השפעתו על שווי השוק של המקרקעין לפני אישור התכנית. גם במהלך חקירות השמאים לא ניתנו על ידם, בסופו של דבר, נתונים מהם ניתן ללמוד כיצד ובאיזה שיעור יש לכמת השפעה זו ולתרגמה לערכי שווי מקרקעין." (ההדגשה במקור- ש.ג.) (ר' עמ' 17 להחלטת ועדת הערר).

29. המערערים לא הוכיחו, אף לא בערעור שלפנינו, כי התייחסו באופן הנדרש מהם למצב התכנוני והמשפטי שחל על החלקות ערב אישור התוכנית.

גם קביעותיה של ועדת הערר ביחס לעניין זה לא נסתרו על ידי המערערים.

למצב תכנוני קודם קיימת השפעה על שווי המקרקעין ומשלא כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית, לוקה חוות הדעת מטעם המערערים בפגם.

אי הכללת תמ"א כמשפיעה על המצב התכנוני עובר לתוכנית הפוגעת הוא בבחינת פגם בשומה המאיין אותה (ראה לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה).

מסוימות

30. המערערים טענו כי תוכניות המתאר הארציות הן כוללניות וחסרות מסוימות נדרשת (כך בעיקרי הטיעון שהגישו, לראשונה, בסעיף 3).

טענה זו נטענה לראשונה על ידי המערערים בעיקרי הטיעון ודי בכך כדי לדחות את הטענה.

31. יתרה מכך, וגם לגופו של ענין קבעה ועדת הערר ביחס לטענה זו, כממצא עובדתי, כי ניתן היה ללמוד מתוכניות המתאר הארציות על השפעתן על החלקות.

בדיון שנערך ביום 27.12.10 ערך ב"כ משיבה 1 סקירה נרחבת ומפורטת של כלל התוכניות והשפעתן על החלקות נשוא הערעורים.

בענייננו, קיים כביש 4 מזה שנים רבות ותמ"א 3 המתייחסת אליו מתווה את הכביש כדרך מהירה.

ב"כ משיבה 1 הסביר כי מתקיימת מסוימות שכן אפשר ללמוד בקלות על השפעת תמ"א 3 על החלקות (עמ' 18 לפרוטוקול הדיון).

ב"כ משיבה 1 הסביר גם אודות תוכניות מתאר ארציות נוספות (תמ"א 3 תיקון 25, תמ"א 10 ותמ"א 23) שהן מסוימות דיין וניתן להבחין בהן ברמת החלקות מעיון בתשריטי התוכניות.

במקרים אחרים (תמ"א 31) בהם לא היה ניתן להבחין בחלקה ספציפית משום שתשריט התוכנית לא היה מפורט דיו, טען ב"כ משיבה 1 כי גם אם לקתה התוכנית בהעדר מסוימות עדיין ניתן היה ללמוד על השפעתה על החלקות (עמ' 19 לפרוטוקול).

32. בדיון שהתקיים ביום 30.1.09 בפני ועדת הערר נשאל שמאי המערערים על ידי ב"כ הועדה המקומית כדלקמן:

"אם ראית שאין מסוימות בתמ"אות האלה לא מצאת לנכון להתיחס לזה בחוות דעתך?"

לכך השיב השמאי סגל:

"לא. אני גם לא חושב שתמ"אות רלוונטיות יותר מדי. (נספח א' 6 לתיק המוצגים מטעם משיבה 1).

על כך ציינה ועדת הערר בהחלטתה:

"אין ספק כי יש לקחת בחשבון את כל התכניות הקודמות הרלבנטיות על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין, במצב התכנוני הקודם.

...

כמו כן יש לזכור כי לא כל תוכנית החלה על המקרקעין נשוא התביעה רלבנטית לצורך הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם עניין זה צריך להיבחן לגופו בכל מקרה ומקרה.

...

על העורר מוטלת החובה לבדוק ולנתח את המצב התכנוני הקודם על כל רבדיו והשלכותיו לגבי המקרקעין נשוא תביעתו" (ר' עמ' 18-20 להחלטה).

33. גם אם היתה מתקבלת טענת המערערים כי תוכניות המתאר הארציות אינן מסוימות דיין עדיין מופיעות בהן הוראות שהיה על המערערים להתייחס אליהן.

התעלמות מהתוכניות השונות מהווה פגם והמגבלות הקיימות בתוכניות השונות משפיעות באופן מהותי על שווי המקרקעין.

התעלמות מהפוטנציאל התכנוני

34. המערערים טוענים כי ועדת הערר שגתה בהחלטתה.

אין חולק כי ייעוד חלק מהחלקה הוא לתעשייה עתירת ידע וכי המקרקעין מצויים במתחם המתפתח בתחום העיר חולון, בקרבת עשרות מפעלי תעשייה ואזורי מסחר ובילוי.

המערערים טענו באופן כללי אודות קיומו של פוטנציאל תכנוני בחלקה.

המערערים מודים גם כי שיעור החלק מחלקתם שלא יועד ל"דרך" אלא לתעשייה עתירת ידע הוא 11 מ"ר מהחלקה בלבד (ר' סעיף 7 א' לחוות דעתו של השמאי סגל, נספח 3 לערעור).

טענה כללית בדבר פוטנציאל תכנוני אשר נטענה ללא הוכחה, ללא נתונים או עובדות אינה יכולה להועיל למערערים.

לעניין זה ציינה ועדת הערר כדלקמן:

"מעבר לאמירות בעלמא שצוטטו לעיל לא הונחה בפנינו כל תשתית עובדתית או ראשית ראיה שיש בהן כדי ללמד על קיומו של פוטנציאל תכנוני ביתרת המקרקעין" (עמ' 25 להחלטה).

לא מצאתי פגם בהחלטת ועדת הערר ודין טענת המערערים להידחות.

זכות הקניין של המערערים

35. המערערים טענו כי זכות הקניין שלהם נפגעה.

במסגרת תיקון 3 לתוכנית המתאר של העיר חולון שפורסמה למתן תוקף בשנת 1978, יועד שטח של 327 מ"ר ל"דרך" ויתרת החלקה בשטח של 12 מ"ר נכללה בייעוד תעשייה עתירת ידע.
מידע תכנוני זה עמד בפני המערערים (ר' מוצג 4 לערעור) ואף השמאי מטעמם ציין, בסעיף 7 א' לחוות דעתו (נספח 3 לערעור), כי כבר במצב התכנוני הקודם יועדה מרבית החלקה ל"דרך".

מאחר וייעוד החלקה ל"דרך" נקבע כבר בשנת 1978, לא פגעה תוכנית ח/490 בשווי החלקה ודין טענת המערערים לעניין זה להידחות.

טענת פולש

36. המערערים טענו כי החלטת הועדה ביחס לתפיסת המקרקעין על ידי פולש היא מוטעית, בפרט כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים אשר לא ניתן לרכוש בהם זכויות מכוח התיישנות.

משיבה 1 הציגה בפני ועדת הערר ראיות שונות, לרבות תשריטי מדידה, צילומי החלקה, חוות דעת שמאיות, ופסק דין שניתן כנגד הפולש לחלקה (נספח ב' לתיק המוצגים מטעם המשיבה, סעיפים 106 ואילך).

השמאי מטעם המערערים לא הצליח לסתור את טענת משיבה 1 כי החלקה הוחזקה על ידי פולש.

ר' נספח א/6 לתיק המוצגים מטעם המשיבה – עמ' 53 ואילך לפרוטוקול הדיון בועדת הערר מיום 8.1.09:

"עו"ד ארז שפירא:

אני עכשיו רוצה להתמקד בחלקה 106. תאשר לי שהחלקה הזו היתה תפוסה

במועד הקובע.

השמאי אבי סגל:

אני לא יכול לאשר לך, אני לא יודע לענות על זה.

עו"ד ארז שפירא:

לא בדקת את הנקודה הזו?

השמאי אבי סגל:

כשהייתי במקום לא הצלחתי לראות אם היא תפוסה או לא תפוסה.

...

השמאי אבי סגל:

לא אמרתי שהיא כן תפוסה או לא תפוסה. אמרתי שאני לא הצלחתי לראות.

יכול להיות שכן, יכול להיות שלא.

...

היו"ר כרמית פנטון:

... האם נלקחה בחשבון בהערכת השווי העובדה שהקרקע לא היתה פנויה.

השמאי אבי סגל:

לא. כי אני לא הצלחתי לזהות שהקרקע הזו תפוסה. "

כפי שעולה מעדותו של השמאי סגל, המערערים לא הצליחו להוכיח כי המקרקעין היו תפוסים ומשכך גם לא הובאה בחשבון בהערכת השווי העובדה כי הקרקע לא היתה פנויה.

לעניין זה קבעה ועדת הערר כי "בחקירת השמאי נטען על ידו כי אינו יכול לאשר שהקרקע תפוסה. הוא לא הצליח לראות זאת במו עיניו ואינו זוכר אם הוצגו בפניו מסמכים בעניין הפולשים.

...

אין בטענות העוררים התייחסות לעצם קיומם של פולשים ועובדה זו לא נסתרה על ידם, לא בחקירה, לא בכתבי הטענות ולא בסיכומים" (ר' עמ' 24 להחלטת ועדת הערר).

המערערים לא סתרו את החלטת ועדת הערר גם בערעור שבפנינו.

משהגיעה ועדת הערר למסקנות וממצאים , בהתאם לראיות שהונחו בפניה ובמיוחד לאור פסק הדין שניתן כנגד הפולש בחלקה, לא מצאתי מקום להתערב בקביעות עובדתיות אלה.

37. ועוד. גם אם היתה מתקבלת טענת המערערים כי פולש אינו יכול לרכוש זכויות בחלקה עדיין יש לכך השפעה מהותית על שווי החלקה בשוק החופשי משום שפולש מונע מבעלי המקרקעין ליהנות מהשימוש בה.

חוות הדעת של השמאי י. תמוז

38. לתביעת הפיצוי שהגישו המערערים למשיבה 1 צורפו 2 שומות בהפרש של כשנתיים. השומה הראשונה נערכה על ידי השמאי יעקב תמוז והשומה השניה נערכה על ידי מר אבי סגל ביום 18.7.06.

השומה השניה של מר אבי סגל גבוהה פי 3.5 מהשומה הראשונה של השמאי מר יעקב תמוז.

מהחלטת ועדת הערר (עמ' 24 להחלטתה) עולה כי ועדת הערר קיבלה את חוות הדעת של השמאי סגל מיום 18.7.06 (נספח 3 לערעור) ולא התייחסה כלל לחוות דעתו של השמאי י. תמוז.

אי לכך טענת המערערים לפיה החלטת ועדת הערר התבססה על חוות דעתו של השמאי י. תמוז היא שגויה ודינה להידחות.

שמאי מכריע

39. המערערים טוענים כי היה מקום להעביר את הדיון בעניינם להכרעתו של שמאי מכריע.

לעניין זה התייחסה ועדת הערר בהחלטתה (ביחס לכל העררים) בצורה מפורטת כדלקמן:

"חוות הדעת השמאית המצורפת מטעם העורר צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בין היתר, על ידי השוואת שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתוכנית נשוא הערר, לבין שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התוכנית לבין הפגיעה... (עמ' 13 להחלטה).

ועדת הערר הוסיפה וקבעה:

"'אחת ממושכלות היסוד להוכחת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כי על התובע הנטל להוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישורה של התוכנית, לעומת מצב תכנוני קודם'...

...

ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר וועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם.

...

נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך 'הבטחה' כי כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני השמאי המכריע.

...

העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן- וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להיעשות אך ורק בפני שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל." (ההדגשות במקור- ש.ג.) (עמ' 15 להחלטה).

דברים אלו של ועדת הערר מדברים בעד עצמם.

הנטל להוכחת התביעה לפיצוי מוטל על כתפי המערערים ועליהם להוכיח את הפגיעה שנגרמה להם ואת שיעורה.

ועדת הערר איננה כלי להעברת העניין להכרעתו של שמאי מכריע מקום שכלל לא הוכחה קיומה של פגיעה במקרקעין.

כדי להוכיח תביעה על המערערים להתייחס למצב התכנוני החל על החלקה אשר יש לו השפעה על שווי המקרקעין.

המערערים לא ביססו את תביעתם לפיצויים וגם חוות הדעת שהגישו לא התבססה על נתונים רלוונטיים ומשום כך רשאית היתה ועדת הערר לא למנות שמאי מכריע.

בפסק דין שניתן על ידי בעת"מ 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', [מאגר נבו] מיום 23.8.04, נקבע, בין היתר, כדלקמן:

"שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך.

אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת.

...

בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית היתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע."

לועדת הערר מסור שיקול הדעת האם להחליט להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע בהתאם לנסיבות שבפניה.

בענייננו, ולאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר שלא להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע ובדין כך.

כעובדה, ועדת הערר העבירה חלק מהעררים השונים (שאינם נשוא הדיון שבפנינו) להכרעתו של שמאי מכריע כאשר מצאה לנכון כי יש מקום לעשות כן.

אשר על כן ולסיכום, לא מצאתי להתערב בהחלטת ועדת הערר, ההחלטה היא סבירה ולא נפל בה כל פגם.

חיוב בהוצאות

40. המערערים טוענים כי לא היה מקום לחייבם בהוצאות במסגרת ועדת הערר וסכום ההוצאות בו חויבו הוא גבוה מהתשלום ששולם להם עבור הפקעת המקרקעין עד כה.

על פי ההלכה לא יתערב בית המשפט של הערעור בהוצאות שהוטלו אלא במקרים חריגים ודי בכך לדחות את הטענה.

גם לגופו של ענין דין הטענה להידחות.

לא מצאתי כל פגם בהחלטת ועדת הערר, ההוצאות בהן חוייבו המערערים אינן גבוהות, בנסיבות הענין, והיה מקום לחייב את המערערים בהוצאות.

תיקון חוות הדעת

41. משיבה 1 טוענת כי למערערים היה זמן מספיק כדי לתקן את חוות הדעת מטעמם כך שתכלול התייחסות למצב התכנוני הקודם.

ועדת הערר קיבלה את טענות הועדה המקומית ביחס לנתוני ההשוואה וציינה כדלקמן:

"אכן מדובר בפגמים שנפלו בשומה. המקום לפרט את כל הנתונים, ההתאמות והניתוחים שנערכו ע"י השמאי הוא בשומתו. במקרה שלפנינו אף ניתנה לו הזדמנות לעשות כן משזומן לחקירה ניתן היה לעשות השלמות ותיקונים גם במהלך הדיונים שהתקיימו בפנינו.

הטענות בדבר פגמים בשומה נטענו כבר בכתב התשובה. לפיכך יכלו העוררים להיערך מבעוד מועד הן לתגובה בענין טענות אלו והן לענין ההשלמות והתיקונים הנדרשים, עובר לדיון שנערך בפנינו. כל זאת לא נעשה" (עמ' 25 להחלטה).

כאמור, בעסקאות ההשוואה שהובאו ע"י שמאי המערערים נפלו פגמים ואלו לא תוקנו או הושלמו על אף שהיתה למערערים הזדמנות לעשות כן.

המערערים לא תיקנו את הדרוש תיקון בחוות דעתו של השמאי מטעמם ולא סתרו טענה זו בערעור שלפנינו.

42. אשר על כן ולסיכום דין ערעור זה (עמ"נ 24576-04-10) להידחות.

43. המערערים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיבה 1 (הועדה המקומית) הוצאות בסכום של 20,000 ₪.

עמ"נ 2097-04-10 טוישי לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' (להלן: "טוישי לוי"):

44. המערער הוא הבעלים של חלקה 212 בגוש 6737.

שטח החלקה 382 מ"ר והיא ממוקמת בשכונת מולדת באזור התעשייה חולון.

המערער הגיש תביעה לועדה המקומית לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה בערך המקרקעין.

הועדה דחתה את התביעה ועל החלטתה הגיש המערער ערר לועדת הערר.

45. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, בין היתר, כי הערר נסמך על חוות דעת שמאית שנערכה לצורך פיצויי הפקעה ולא לצורך ירידת ערך, וכי המועד הקובע בחוות הדעת שגוי ואיננו מועד פרסום התוכנית ברשומות.

עוד קבעה ועדת הערר כי השמאי מטעם העורר, מר אייל הראל, העריך את שווי הקרקע על בסיס נכס חלופי דומה ולא העריך את שווי החלקה נשוא הערר.

46. לאור האמור לעיל הגיש המערער את הערעור נשוא פסק דין זה.

טענות המערער:

47. המערער טוען כי בהחלטת ועדת הערר נפלו טעויות כדלקמן:

א. הועדה לא התייחסה לכך כי השמאי מטעמו העיד כי בין יום פרסום התוכנית הפוגעת (6.11.03) לבין מועד חוות הדעת (20.2.04) לא היו כל הבדלים או שוני בערך הקרקע, ומשיבה 1 לא סתרה את עדותו של השמאי בעניין זה.

בישיבה מיום 18.10.10 חזר בו ב"כ משיבה 1 מהטענה של חלוף הזמן בין המועדים הנ"ל (ר' עמ' 9 לפרוטוקול) ומשום כך אין עוד לדון בה.

ב. בניגוד לקביעת ועדת הערר, חוות דעתו של השמאי מטעם המערער כוללת הערכה ותחשיב של שטח הקרקע וכן את יעוד ופיצוי הנכס בצירוף דף תחשיבים.

ג. שמאי המערער הוכיח פוטנציאל תכנוני של החלקה ולאור המחלוקת בעניין גובה הפיצוי היה מקום להעביר את הענין לשמאי מכריע.

ד. לא ניתן לטעון כי שמאי המערער התעלם מרכיבי המצב התכנוני הקודם מאחר ותוכניות המתאר הארציות הן בקנה מידה קטן ונעדרות מסויימות, ולא ניתן ללמוד מהן על פגיעה.

ה. השמאי מטעם המערער התייחס לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בעמ' 8 לחוות הדעת.

ו. היה מקום כי ועדת הערר תתייחס להשוואות שניתנו על ידי שמאים אחרים בתיקים אחרים משום שהדיון בכל העררים אוחד.

ז. משיבה 1 נהגה בחוסר הגינות ומטרתה היתה להכשיל את הפיצוי למערער.

48. המערער טוען כי פירוש החוק וההלכה באופן בו נשלל הפיצוי לחלוטין איננו מידתי, הוא גורף וחד צדדי ופוגע בכללי הצדק הטבעי.

49. לטענת המערער, משיבה 1 הסכימה כי הוא זכאי לפיצוי עקב פגיעת התוכנית וכעת אינה יכולה לטעון כנגד הזכות לפיצוי, בהבדל משיעור הפיצוי המגיע לו.

מההסדר הדיוני עולה כי המשיבה הסכימה כי המערער זכאי לפיצוי עקב הפגיעה ע"י התוכנית כששיעור הפיצוי נשאר במחלוקת.

אי לכך מנועה משיבה 1 מלטעון כנגד זכות המערער לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק בהבדל משיעור הפיצוי.

50. השמאי מטעם המערער הוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישור התוכנית, הוא הציג נתוני השוואה וביסס את נתוני הפוטנציאל הגלום בחלקה.

אי לכך היה על הועדה להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע לעניין גובה הפיצוי.

טענות משיבה 1:

51. כפי שצויין לעיל ביחס לערעור יקירי ירושלים, החלטת ועדת הערר היא ארוכה ומפורטת, מתייחסת לכלל העררים וכוללת חלק כללי המתייחס לכלל העררים.

אי לכך האמור בסעיפים 19-22 הנ"ל בעניין יקירי ירושלים, חל גם על ערעור זה בעניין טוישי לוי.

טענות פרטניות בעניין טוישי לוי:

52. בניגוד להלכה המחייבת לא העריך שמאי המערער את שווי החלקה והפגיעה בה אלא את שוויו של נכס חלופי.

השומה גם נערכה לצורך הערכת פיצויי הפקעה ולא לצורך ירידת ערך.

השמאי אייל הראל מטעם המערער התעלם מתוכניות המתאר הארציות החלות על החלקה וממגבלות התוכנית על החלקה, והשומה נעדרת נתונים ועסקאות הרלוואנטיים להוכחת שווי הפגיעה.

53. המערער לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו להוכחת תביעתו, אף על פי שניתנו לו מספר הזדמנויות לתקן את חוות הדעת ולהציג ראיות חדשות.

אין מקום לאפשר למערער להציגן כיום או למנות שמאי מכריע בעניינו.

דיון:

54. המערער הציג חוות דעת של השמאי איל הראל (נספח ב' לערעור).

בחוות הדעת צוין כי "מטרת חוות הדעת" היא "אומדן פיצויי הפקעה ראויים".

עוד ציין השמאי בעמ' 1 לחוות הדעת כי "נתבקשתי על ידי מר טווישי לוי שמואל ... לאמוד את פיצויי ההפקעה הראויים לנכס...".

מהאמור לעיל עולה כי חוות הדעת הוכנה לצורך פיצויי הפקעה ולא לצורך פיצויי ירידת ערך.

עובדה זו מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של ענין.

המערער טוען כי השמאי הראל התייחס בחוות דעתו גם לגובה הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק כמפורט בסעיף 9.7 לחוות הדעת (עמ' 8 לחוות הדעת).

טענה זו הובאה לראשונה במסגרת עיקרי הטיעון והיא איננה מבטלת את העובדה לפיה חוות הדעת הוכנה ונערכה באופן מהותי לצורך פיצויי הפקעה.

נכס תיאורטי חלופי

55. משיבה 1 טוענת כי השמאי הראל לא העריך את שווי החלקה אלא העריך נכס תיאורטי חלופי.

בעיקרי הטיעון השיב המערער וטען כי לטענה זו "אין ידיים ורגליים" משום שועדת הערר התייחסה לחלק ספציפי של עדות השמאי ולא למכלול של עדותו.

דין טענת המערער להידחות.

השמאי הראל ציין בחוות דעתו כי "הנני מעריך, להיום, את שווי חלקה 212 בהתאם לשווי קרקע חלופית דומה בסביבה"... (ההדגשה במקור- ש.ג.) (עמ' 9 לחוות הדעת, נספח ב' לערעור).

גם בעדותו מיום 8.1.09 בועדת הערר אימת השמאי עובדה זו וציין, בין היתר, כדלקמן:

"עו"ד ארז שפירא:

תראה, בסעיף 10 לחוות הדעת שלך אתה אומר שהערכת את שווי חלקה 212 בהתאם לשווי קרקע חלופית דומה בסביבה.

השמאי אייל טדי הראל:

כן.

עו"ד ארז שפירא:

מתוך זה אני מבין שלא הערכת את שווי החלקה הזו, נכון?

השמאי אייל טדי הראל:

נכון.

עו"ד ארז שפירא:

אלא איזה חלק הערכת?

השמאי אייל טדי הראל:

לקחתי שווי של קרקע חלופית בסמוך לחלקה הזו, במקרה הזה זה איזור התעשיה חולון, באותו ייעוד של אחסנה. " (עמ' 7-8 לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09)

שמאי המערער הודה גם כי אינו יודע מה שווייה של החלקה ולשאלה מה השווי של חלקה 212 השיב: "אני לא יודע לנקוב כרגע. יש פה הרבה פרמטרים שמשפיעים שאני לא רוצה לנקוב" (עמ 9 לפרוטוקול הדיון).

מעדותו ומחוות דעתו של השמאי עולה כי הוא לא העריך את שווי החלקה אלא את שוויו של נכס חלופי ומשכך לא בחן את ירידת הערך בחלקה עצמה.

פגם זה הוא מהותי וכך אף קבעה ועדת הערר בהחלטתה:

"בחקירתו הודה השמאי כי לא העריך את שווי החלקה נשוא הערר...

...

כל שטענו העוררים בסיכומיהם לעניין זה כי מדובר בניואנסים לשוניים וכי מדובר בניסוח שגוי של השמאי את תשובתו. אין לקבל טענה זו של העוררים ובפרט הנסיון להטיל דופי בשמאי שלהם עצמם.

...

חוות הדעת המקצועית שצרפו לערר איננה ערוכה במתכונת הנדרשת לפי סעיף 197 לחוק.

...

על העוררים היה לדאוג לכך כי חוות הדעת שתוגש מטעמם בתמיכה לערר תהיה חוות דעת שמאית לצורך סעיף 197 לחוק ועל פי העקרונות שהותוו לכך בפסיקה..." (ההדגשות במקור- ש.ג.) (עמ' 28-29 להחלטה).

56. לאור האמור לעיל דין טענה זו של המערער להידחות.

מצב תכנוני קודם

57. השמאי הראל התעלם מתוכנית המתאר הארציות החלות על החלקה ואף הודה בחקירתו כי לא בדק את תוכניות המתאר הארציות כיוון שהוא סבור כי אין להן חשיבות להערכת שווייה של החלקה (עמ' 3-4 לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09) (ר' גם עמ' 34 לנספחי משיבה 1- סיכומי הועדה המקומית).

משלא בדק השמאי את תוכניות המתאר הארציות וכיצד הן משפיעות על שווי החלקה נפל פגם מהותי בחוות דעתו של השמאי.

הסדר דיוני

58. המערער טוען כי משיבה 1 הסכימה כי מגיע לו פיצוי עקב פגיעת התוכנית וכעת אינה יכולה לטעון כנגד הזכות לפיצוי.

המשיבה מסכימה כי התקיים הסדר דיוני עם המערער אולם הסכמתה לפיה המערער יגיש תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק אינה מעידה על כך כי הוא זכאי לפיצוי.

אין מחלוקת כי קיים הסדר דיוני בין הצדדים.

המערער לא הציג את ההסדר בין הצדדים ולא הוכיח, ולו לכאורה, כי משיבה 1 הכירה בזכותו של המערער לפיצוי.

ההסכמה הדיונית לפיה ניתנה למערער אפשרות להגיש תביעה לפיצוי איננה מלמדת כי המשיבה 1 הכירה בזכותם לפיצוי.

אי לכך אני דוחה את טענת המערער לעניין זה.

שמאי מכריע

59. המערער טוען כי יש להעביר את ההחלטה לשמאי מכריע.

האמור בעניין זה , כמפורט בסעיף 39 לעיל בעניין ישיבת יקירי ירושלים, רלוונטי וחל גם על ערעור זה.

השוואות מעררים אחרים

60. המערער טוען כי על ועדת הערר היה להתייחס ולהתבסס גם על נתונים והשוואות שנעשו על ידי שמאים אחרים בתיקים אחרים משום שהדיון בכל העררים אוחד.

דין טענה זו להידחות.

נטל ההוכחה להראות כי שווי המקרקעין נפגע וכי נגרמה למערער ירידת ערך בעקבות התוכנית מוטל על התובע פיצוי.

בענייננו, כל ערר עוסק בחלקת מקרקעין אחרת, ואין מקום ללמוד על שווי החלקות מהפנייה לחוות דעת בעררים אחרים.

אין זה גם מתפקידה של ועדת העררים לפנות לחוות דעת בעררים אחרים ועל כל עורר, בנפרד, להוכיח את הפגיעה הנטענת בחלקת המקרקעין הספציפית השייכת לו.

החלטת ועדת הערר

61. ועדת הערר קבעה והוסיפה בהחלטתה ביחס לערעור זה כדלקמן:

"בערר שלפנינו נפלו פגמים מהותיים רבים. הנטל המוטל על העוררים לא הורם. אין בפנינו כל בסיס לדיון מהותי בערר. אין בפנינו שומה למועד הקובע ואין בפנינו הערכה של המקרקעין הספציפיים נשוא הערר. לפיכך יש לדחות את הערר" (עמ' 29 להחלטה).

62. עמדה זו של ועדת הערר היא נכונה וסבירה, היא מנומקת ולא נפל בה כל פגם.

משום כך גם לא מצאתי מקום להתערב בה.

63. אשר על כן ולסיכום דין ערעור זה (עמ"נ 2097-04-10) להידחות.

64. המערער ישלם למשיבה 1 (הועדה המקומית) הוצאות בסכום של 20,000 ₪.

עמ"נ 14014-09-10 לבנה לוי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח' (להלן: "לבנה לוי")

65 . המערערים הם בעלי חלקה 126 בגוש 6739 וחלקה 203 בגוש 6737.

שטח חלקה 126 הוא 338 מ"ר והיא ממוקמת בצידו המערבי של כביש מס' 4 ובסמוך לו.

שטח חלקה 203 הוא 350 מ"ר והיא ממוקמת באזור שכונת מולדת בחולון.

66. המערערים הגישו תביעה לועדה המקומית לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה בערך המקרקעין.

הועדה דחתה את התביעה.

על החלטת הועדה המקומית הגישו המערערים ערר לועדת הערר.

67. ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, בין היתר, כי נפלו בערר פגמים מהותיים לרבות העדר התייחסות לכלל המצב התכנוני הרלוונטי הקודם, הערכת שתי החלקות באופן דומה ובערכים דומים למרות שהן נמצאות במיקום שונה כשחוות הדעת לא כללה נתוני עסקאות רלוואנטיות דומות.

68. הערעורים בענין ישיבת יקירי ירושלים וטוישי לוי הוגשו כנגד הועדה המקומית בלבד ואילו ערעור זה בעניינם של לבנה לוי ואח' הוגשו כנגד שני משיבים – הועדה המקומית ומע"צ.

טענות המערערים:

69. המערערים טוענים כי אין להעניק משקל לתוכניות המתאר הארציות בשל העדר מסוימות והעדר אפשרות ללמוד מהן על הפגיעה במקרקעין.

על הועדה היה להעביר את המחלוקות לשמאי מכריע.

70. משיבה 1 לא נהגה בהגינות כאשר העלימה משמאי המערערים, מר אבי סגל, את קיומה של תוכנית ח/142 ומנעה ממנו התייחסות לתוכנית.

בכך הכשילה משיבה 1 את תשלום הפיצוי לפי החוק.

71. לטענת המערערים, השמאי סגל תיקן את הכתוב בחוות דעתו ביחס למועד הקובע וקבע כי בין יום פרסום התוכנית לבין מועד חוות הדעת לא חלו שינויים בהערכת שווי המקרקעין.

בישיבה מיום 18.10.10 חזר בו ב"כ משיבה 1 מהטענה בענין הרווח בין המועדים ומשום כך אין עוד לדון בטענה זו(ר' עמ' 9 לפרוטוקול).

72. השמאי סגל העריך את 2 החלקות בערכים דומים מאחר ולשתיהן היה פוטנציאל תכנוני דומה והוא לא התייחס לתוכנית ח/142 משום שהיא היתה תוכנית תיאורטית ובלתי ישימה.

73. המערערים טוענים כי עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם בעניין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין עקב פגיעת התוכנית.

74. ועדת הערר טעתה כאשר קבעה כי בחוות הדעת של השמאי סגל אין התייחסות למצב תכנוני קודם.

החרמת הקרקע מבעליה היא פרשנות שאינה מידתית, גורפת, חד צדדית, היא מהווה פגיעה בכללי הצדק הטבעי והיא בבחינת גזל.

75. בהסדר הדיוני הוסכם בין הצדדים כי למערערים מגיע פיצוי עקב פגיעת התוכנית ורק שיעור הפיצוי נותר במחלוקת.

76. החלטת ועדת הערר פוגעת בזכות הקניין של המערערים ושוללת את זכותם לפיצוי.

טענות משיבה 1:

77. כפי שצויין לעיל ביחס לערעור יקירי ירושלים וביחס לטוישי לוי, החלטת ועדת הערר היא ארוכה ומפורטת, מתייחסת לכלל העררים וכוללת חלק כללי המתייחס לכלל העררים.

אי לכך האמור בסעיפים 19-22 הנ"ל בעניין יקירי ירושלים, חל גם על ערעור זה בעניין לבנה לוי.

טענות פרטניות בעניין :

78. המערערים הגישו שתי חוות דעת סותרות ערוכות ע"י השמאי אבי סגל כאשר הפער ביניהן הוא למעלה מפי שלושה, מבלי שניתנו הסברים להבדלים ניכרים אלו בין חוות הדעת של השמאי סגל.

סתירה זו בין חוות דעת של אותו שמאי מצביעה על חוסר אמינותן.

79. חלקות המערערים (126 ו- 203) יועדו ל"דרך" עוד טרם אישורה של התוכנית בשנת 1966 ובשנת 1978.

לפיכך יש לדחות את הטענה לפיה התוכנית פגעה בשווי החלקות או בזכות הקניין של המערערים.

80. ההסכמה הדיונית לפיה ניתנה למערערים האפשרות להגיש תביעה איננה מלמדת כי הועדה הכירה בזכותם לפיצוי.

81. בחוות הדעת של השמאי נפלו פגמים מהותיים כדלקמן:

א. השומה נערכה לצורך הערכת פיצויי הפקעה ולא לצורך פיצויים בגין ירידת ערך.

ב. שמאי המערערים טעה במועד הקובע לעריכת השומה.

ג. נפלו טעויות בקביעת המצב התכנוני הקודם.

ד. אין בשומה עסקאות נוספות לצורך השוואה וקביעת הערכת השווי.

ה. שמאי המערערים, מר סגל, העריך נכס תיאורטי ולא את שווי חלקה

203.

ו. השמאי העריך את שתי החלקות בשווי דומה כאשר הן שונות

במאפייניהן.

טענות משיבה 2:

82. החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר שמיעת טיעוני המערערים, לאחר קיום דיונים ארוכים והיא מנומקת ומבוססת על הדין ועל ההלכה.

טיעוני המערערים נסמכו על טיעונים שהועלו בפני ועדת הערר ונדחו.

83. השומה שצורפה על ידי המערערים היא מופרכת, מנוגדת להיגיון ורצופה סתירות פנימיות.

בשומה קיימים פגמים מהותיים כדלקמן:

א. השומה איננה עוסקת בפיצוי בגין ירידת ערך אלא בפיצויי הפקעה והועדה לא היתה מוסמכת לדון בשומה זו.

ב. השומה מתעלמת מיעוד החלקה במועד הקובע (יום פרסום ההודעות לפי פק' הקרקעות).

ג. השומה חסרה ולא ניתן להתבסס עליה משום ששמאי המערערים לא ביסס אותה על המצב תכנוני הקודם של החלקה ועל תוכניות שונות החלות עליה.

השמאי גם לא התייחס לקיומן של עסקאות השוואה במקרקעין סמוכים אלא לעסקאות השוואה של מקרקעין המרוחקים מהחלקה.

ד. השמאי הודה כי אין כל תוכנית בעתיד לשינוי יעוד החלקה ואין מקום להניח כי קיים פוטנציאל עתידי למקרקעין.

84. חוות הדעת של השמאי תמיר שדה, אשר הוגשה מטעם משיבה 2, היא מנומקת, מפורטת ומתייחסת למצב התכנוני שקדם לתוכנית ח/490 ועל פיה לא נגרמה כל פגיעה בחלקת המערערים.

85. ככל שייעוד החלקות ל"דרך" פגע בשווי החלקות, הפגיעה נגרמה שנים קודם לכן, בשנת 1966 ובשנת 1978, ומשום כך דין הטענה לפגיעה במקרקעין להידחות.

86. התביעה הוגשה בניגוד לתקנות הפיצויים ואינה מבוססת על שומה רלוונטית.

87. המערערים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם בדבר הפגיעה במקרקעין ושיעורה ודין הערעור להידחות.

דיון:

88. המערערים הציגו 2 חוות דעת של השמאי אבי סגל ביחס לכל חלקה.

חוות הדעת הראשונות שהוגשו הן מיום 11.5.04 ו- 16.5.04 (ר' נספחים א1 ו- א2 לכתב התשובה מטעם משיבה 1) וחוות הדעת הנוספות שהוגשו הן מיום 26.12.06 ו- 24.1.06 (ראה נספחים ו'-ז' לערעור).

בחוות הדעת צוין כי מטרתן היא "הערכת שווי פיצויי הפקעת קרקע" (ר' עמ' 4 לחוות הדעת, כך גם צוין בחוות הדעת הראשונות).

עובדה זו לפיה חוות הדעת הוכנו לצורך פיצויי הפקעה ולא לצורך פיצויי ירידת ערך היא פגם מהותי בשומת המערערים.

89. משיבה 1 טוענת כי בין חוות הדעת שהגישו המערערים ביחס לאותה חלקה קיימים פערים גדולים בסכום הפיצוי ומשום כך מדובר בחוות דעת סותרות. בחקירתו הצהיר השמאי כי בחוות הדעת הראשונה שהגיש הפחית אחוזים מסוימים המשפיעים על השווי ומכאן השוני בסכום הפיצוי (עמ' 38 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09).

השמאי הוסיף וטען כי מי שעליו לקבוע בעניין זה הוא השמאי המכריע שיחליט כמה אחוזים היה צריך להוסיף לסכום הפיצוי.

המערערים לא התייחסו לטענה זו של משיבה 1 בכתבי טענותיהם ואף תשובותיו של שמאי המערערים לא היו ברורות די הצורך ולא ניתנו באופן המניח את הדעת ביחס להבדלים הניכרים בסכום לפיצוי בחוות הדעת השונות.

משכך, עמדתי היא כי הגשת חוות דעת סותרות ביחס לאותה חלקה בהפרש של כשנתיים ועל ידי אותו שמאי מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של עניין ומצביעה גם על אי אמינותן של חוות הדעת.

90. המערערים טוענים לפגיעה בזכות הקניין.

המשיבים מגיבים כי ביחס לחלקה 203 חלק ניכר משטח החלקה יועד ל"דרך" עוד לפני אישורה של התוכנית וביחס לחלקה 126 חלו על החלקה תוכניות מתאר ארציות קודמות אשר ייעדו את החלקה ל"דרך".

מאחר וייעוד החלקות לדרך נקבע כבר בשנים 1966 ו- 1978 אין לקבל את טענת העותרים לפיה הפגיעה נגרמה בשל התוכנית החדשה ודין הטענה להידחות.

השוואת שתי החלקות

91. שמאי המערערים העריך את שתי החלקות בשווי דומה למרות שהן נמצאות במיקום שונה משום, שלטענתו, לשתיהן פוטנציאל תכנוני דומה.

השמאי העיד בחקירתו כי למרחק ולקירבה לאזור התעשיה של החלקות אין משמעות להערכת שווי המקרקעין (עמ' 36 לפרוטוקול הדיון).

אין מחלוקת כי החלקות נמצאות במיקום שונה וייעודן שונה.

פגם זה בחוות הדעת של השמאי הוא מהותי ואף ועדת הערר התייחסה אליו בהחלטתה כדלקמן:

"בחוות הדעת השמאית הוערכו שתי חלקות העוררים, חלקה 126 וחלקה 203, בערכים דומים. זאת, למרות שהחלקות נמצאות במיקום שונה. האחת קרובה יותר לכביש 4 והשניה קרובה יותר לאזור התעשיה חולון. מדובר גם בייעוד שונה. האחת, מיועדת לתכנון בעתיד והשניה, מיועדת בחלקה לאחסנה. גם בסוגיה זה לא ניתנו תשובות מניחות את הדעת ע"י שמאי העוררים" (עמ' 30 להחלטת ועדת הערר).

העדר מסוימות ותוכנית ח/142

92. המערערים טוענים כי ועדת הערר התעלמה מטענותיהם לעניין העדר מסוימות ומהעובדה כי תוכנית ח/142 לא היתה ישימה והיתה תיאורטית בלבד.

לכן, טוענים המערערים, כי העובדה לפיה השמאי לא התייחס לתוכנית אינה מהווה פגם ומשיבה 1 אף העלימה מהשמאי את קיומה של התוכנית.

השמאי העיד בחקירתו כי לא התייחס לתוכנית ח/142 ולא תיקן את חוות דעתו בהתאם לה משום שלא ידע על התוכנית וקיומה (עמ' 26 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09).

אין מחלוקת כי השמאי לא התייחס לתוכנית ח/142.

עובדה זו גם היא מהווה פגם מהותי בשומה.

משיבה 1 שלחה מכתב לב"כ המערערים ביום 31.1.05 ובו ציינה גם את תוכנית ח/142 כחלק מהתוכניות החלות על חלקה 203, זאת עוד טרם הוגשה תביעת הפיצויים בשנת 2006 (ר' נספח ב' לכתב הטענות המשלים של משיבה 1).

אי לכך טענת השמאי לפיה לא ידע על התוכנית איננה יכולה להועיל למערערים ולרפא פגם זה בחוות הדעת.

המערערים אף לא תיקנו את חוות הדעת לאור מכתבה הנ"ל של משיבה 1 על אף ההזדמנות שהיתה להם לעשות כן.

הערכת שווי המקרקעין

93. בשומת המערערים נטען כי החלקה תהפוך תוך 3-4 שנים לייעוד לתעשייה משום שהיא נמצאת בסמיכות לאזור תעשיה.

לעובדה זו יש השפעה, לטענת המערערים, על שווי המקרקעין.

טענה זו נטענה ללא ביסוס ולא הוכחה באמצעות מסמכים או תשתית ראייתית אחרת.

שמאי המערערים לא השיב בחקירתו באופן מניח את הדעת לשאלה אם ישנן תוכניות עתידיות "בקנה" להפיכת החלקות לייעוד לתעשיה (עמ' 19 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09).

מכאן שאין מקום להניח על קיומו של פוטנציאל תעשייתי.

השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור.

השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות.

הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה.

משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים.

המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה.

שמאי מכריע

94. המערערים טוענים כי חילוקי הדעות בין הצדדים הם חילוקי דעות שמאיים בעניינים של הערכת ירידת ערך וכימות נזקים. עניינים אלה הם "מלאכה שמאית" ולאור אלו היה מקום להפנות את המחלוקת להחלטתו של שמאי מכריע.

דין טענה זו של המערערים להידחות והאמור בסעיף 39 לעיל בעניין ישיבת יקירי ירושלים נכון גם בענייננו.

אי לכך דין טענת המערערים להפניית הענין לשמאי מכריע להידחות.

הסדר דיוני

95. המערערים טוענים כי בהסדר הדיוני הוסכם בין הצדדים כי הם זכאים לפיצוי ורק שיעור הפיצוי הוא שנותר במחלוקת.

גם בענין זה האמור בסעיף 58 לעיל בעניין טוישי לוי נכון לענייננו ומשום כך דין הטענה להידחות.

השוואות מעררים אחרים

96. המערערים טוענים כי היה היה על ועדת להתייחס לנתונים והשוואות שנעשו על ידי שמאים אחרים ובתיקים אחרים משום שהדיון בכל העררים אוחד.

גם דינה של טענה זו להידחות והאמור בסעיף 60 לעיל בעניין טוישי לוי נכון לענייננו.

97. אשר על כן ולסיכום, דין ערעור זה (עמ"נ 14014-09-10) להידחות.

98. המערערים, ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסכום של 20,000 ₪ ובסה"כ 40,000 ש"ח.

סיכום

99. שלושת הערעורים נדחים.

100. המערערים ישלמו הוצאות למשיבים כמפורט בסעיפים 43, 64 ו- 98 לעיל.

101. הערבונות שהופקדו על ידי המערערים יוחזרו להם באמצעות באי כוחם.

102. המזכירות תשלח העתק מפסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, ז' אלול תשע"ג, 13 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.