1. עניינה של תביעה זו למעשה במחלוקת פרשנית לגבי הסכם שכירות, המאפשר לשוכרת, בתנאים מסוימים, לקצר את תקופת השכירות. לטענת השוכרת, התקיימו התנאים, והיא הודיעה למשכירה על סיום ההסכם בטרם סיומו, ופינתה את המושכר. לטענת המשכירה (התובעת), לא התקיימו התנאים, ומשכך נמצאת הנתבעת בגדר מפרה, וחבה היא בתשלום דמי השכירות לתקופה העודפת שלאחר עזיבתה. התקיימותם או אי התקיימותם של התנאים כאמור הינה נגזרת של פרשנות שונה שמעניק כל אחד מהצדדים להוראות ההסכם.

2. התובעת הינה חברה העוסקת בין היתר בהשכרת מבנים לתעשיה ולמלאכה. הנתבעת 1 (להלן "הנתבעת") הינה חברה המנהלת ומפעילה חנות למכירת מוצרי תינוקות וצעצועים. ביום 16.06.07 חתמו הצדדים על הסכם שכירות, לפיו השכירה התובעת לנתבעת מבנה בשטח של 880 מ"ר במתחם אדמירליטי במפרץ חיפה. ביום 03.12.07 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות לפיו השכירה התובעת לנתבעת מבנה נוסף בשטח 800 מ"ר בעכו (להלן: "התוספת"). מטרת השכירות נקבעה בסעיף 5 לתוספת ולפיו תפעיל הנתבעת במקום מחסן לוגיסטי. הנתבעת 2 הנה מי שערבה כלפי התובעת להתחייבויות הנתבעת 1 על פי התוספת.

3. המחלוקת בין הצדדים נוגעת רק לנכס שבתוספת, היינו המחסן שבעכו ועניינה בשאלה האם סעיף 6 לתוספת, המאפשר לנתבעת לקצר את תקופת השכירות במקרה בו תדרש להתקין מערכת כיבוי אש אוטומטית, מעניק לה את האפשרות לעשות כן אף בהעדר דרישה פורמלית מהרשויות? לשיטת הנתבעת התשובה חיובית. היא הזמינה חוו"ד פנימית מטעם אדריכל אלישע מור, אשר קבע כי תנאי לקבלת רשיון עסק במושכר הינו התקנת ספרינקלרים, בהתאם לתקנות כיבוי האש החדשות שנכנסו לתוקף בשנת 2009. בהסתמך על חווה"ד האמורה, הפעילה הנתבעת את האופציה הנתונה לה והודיעה על סיום השכירות ביום 31.01.10. לשיטת התובעת, התשובה שלילית, היות ופרשנותו הנכונה של הסעיף דורשת קיומה של דרישה פורמלית מהרשות המקומית. לאור האמור, באם תתקבל פרשנותה של התובעת, על הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות בעבור הרבעון השני של שנת 2010 בסך 45,092.8 ₪, וכן חובות נוספים, אליהם אדרש בהמשך.

דיון

4. בישיבה מיום 04.11.12 הסכימו הצדדים להגיש סיכומים בלא חקירות. לאור האמור מסתמך פסה"ד על החומר הקיים בתיק ועל תצהירי הצדדים: מטעם התובעת תצהיריהם של מר דרור אלנקוה, מנהל נכסים אצל התובעת, ומר שלמה יוזפסון, מנהל התפעול. מטעם הנתבעת תצהירו של מר שלמה אנצ'ל, מנכ"ל הנתבעת במועדים הרלבנטיים, וחוות הדעת הפנימית של אדר' אלישע מור, אשר הוכנה לבקשת הנתבעת טרם פינוי המושכר.

5. להלן נוסחו המלא של סעיף 6 לתוספת:

"6. א. תקופת השכירות של השטח הנוסף הינה ארבע שנים+ שבעה חודשים+ 29 ימים, החל מיום 01.02.08 וכלה ביום 30.09.12 (להלן: "תקופת השכירות של המחסן או השטח הנוסף"). מוסכם בין הצדדים כי השוכר יקבל את החזקה במחסן לצורך ביצוע עבודות, במועד החתימה על תוספת זו.

ב. למרות האמור לעיל, במקרה בו יידרש השוכר להתקין מערכת כיבוי אש (מתזים/ ספרינקלרים) בשטח הנוסף, יהיה רשאי השוכר לפנות את השטח הנוסף לאחר שנתיים מתחילת תקופת השכירות של המחסן, דהיינו ביום 31.01.10 (להלן- "מועד היציאה") וזאת בכפוף למתן הודעה בכתב למשכיר של 60 יום לפחות קודם למועד היציאה. במקרה בו מימש השוכר את זכותו זו, יראו תוספת זו כתוספת שבאה לכדי סיום ותקופת השכירות של המחסן תבוא לסיומה מבלי שלמי מהצדדים לתוספת זו תהיה טענה בעניין זה האחד כנגד השני.

ג. מוסכם ביו הצדדים כי במקרה בו יידרש השוכר להתקין בשטח הנוסף מערכת כיבוי אש (מתזים/ ספרינקלרים) ויסכים שלא לפנות את המחסן במועד היציאה, תותקן מערכת כיבוי האש (מתזים/ ספרינקלרים) על ידי המשכיר ובמימון של המשכיר ותשולם על ידי השוכר למשכיר במסגרת תשלום דמי השכירות הנוספים, בפריסת תשלומים שיהיו כמספר חודשי השכירות שנותרו לשוכר, מיום התקנת המערכת ועד לסיום תקופת השכירות של השטח הנוסף. למען הסר ספק מובהר כי התקנה כאמור הינה ללא מאגר מים ומשאבות תגבור לחצים, אלא חיבור לרשת העירונית".

סעיף זה קובע למעשה תנאי מפסיק, דרישה להתקנת ספרינקלרים, אשר בהתקיימו רשאית הנתבעת להודיע על סיום ההסכם ולפנות את הנכס בתוך שנתיים ממועד תחילת השכירות. אלא שמהי אותה "דרישה"?

6. לשיטת התובעת, הוראת סעיף 6 הינה ברורה ומפורשת ולפיה חייבת להיות דרישה רשמית של הרשויות להתקנת מערכת כיבוי אש.

את המילים והביטויים שבחוזה יש לקרוא כפשוטם, כאמור בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 לאחר תיקון מס' 2. היינו, יש צורך בדרישה פורמלית מהרשויות להתקנת ספרינקלרים, שאחרת לא ניתן יהא לקבל רשיון עסק מן הרשות המקומית. דרישה כזו לא הועלתה ומכל מקום לא הוצגה בפני התובעת ומשכך, לא התקיימו תנאי הסעיף המאפשרים לנתבעת לקצר את תקופת השכירות. עוד מוסיפה התובעת, כי פרשנותה של הנתבעת מובילה למצב בו היא יכולה לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי, מבלי שלתובעת תהא היכולת לבחון כראוי את הדרישה להתקנת מערכת כיבוי האש, או "לערער" על החלטתה.

התובעת מדגישה כי המילה "דרישה" מופיעה בסעיף 6 שלוש פעמים ולא בכדי, על מנת להדגיש כי אין הכוונה להמלצה או הנחיה, ובוודאי שלא למסקנה בחוות דעת פנימית. דרישה שכזו יכולה להגיע אך ורק מהמקור המוסמך להוציאה- היינו הרשות המקומית, ובמקרה דנן- עיריית עכו. ואולם, הנתבעת לא פנתה לעיריה בבקשה לקבל רשיון עסק עם חתימת הסכם השכירות, על אף חובתה החוקית והחוזית לעשות כן. לו היתה פועלת בהתאם להוראות ההסכם והדין, ספק באם היתה לרשות המקומית זכות לבטל את הרשיון בשל תקנות חדשות המחייבות התקנת מערכת ספרינקלרים. כמו כן, לו היתה עושה כן ומבררת מראש מהם התנאים הנדרשים לשם קבלת רשיון עסק, היתה יודעת עוד לפני חתימת החוזה האם יש צורך בפעולות מיוחדות. מחדליה של הנתבעת אם כן, הם אלו שגרמו לכך שלאחר שנתיים של שכירות ללא רשיון עסק, שונו התנאים וכעת היא נדרשת לעמוד בדרישות מחמירות יותר. לטענת התובעת, חוות הדעת נכונה לחודש מאי 2009- כשנתיים ממועד תחילת השכירות ולא זו היתה כוונת הצדדים בהסכם.

7. כמו כן מציינת התובעת, כי התקנות נכנסו לתוקף רק ביום 20.03.09, ומור בעצמו מציין כי הן טרם הושלמו. התובעת חוזרת ומדגישה כי לכל היותר רלבנטיות התקנות לבקשות שתוגשנה בעתיד ולא לרשיונות עסק שהוצאו כבר, כך שבמידה והנתבעת היתה מוציאה רשיון עסק במועד כנדרש, התקנות לא היו חלות עליה. מעל כל האמור, מצויין כי עיון בתקנות החדשות מעלה שלרשות המקומית גמישות רבה ביישומן. בנקודה זו ראוי היה לבחון האם עיריית עכו היתה מסוגלת לדרוש הקמת מערכת ספרינקלרים שעה שאין בידיה להתקין באיזור התעשיה משאבות לייצור לחץ מים. רק לאור מכלול הנתונים הנ"ל, יכל מומחה הנתבעת להסיק מהם סיכויי הנתבעת לקבל רשיון עסק. המומחה לא עשה כן, לא זימן את הגורם המוסמך לבקר בעסק, ומשכך הוא אינו יודע מה היתה מעלה הבדיקה והאם כלל היתה עולה דרישה להתקנת מערכת כיבוי אש אוטומטית.

8. בנוסף טוענת התובעת כי בסמוך למושכר נשוא התובענה קיימים שוכרים נוספים של התובעת אשר מפעילים בתי ייצור ברשיון. מאחר ועיריית עכו העניקה להם רשיון עסק ללא צורך בהתקנת מערכת לכיבוי אש, יהא זה בלתי סביר להניח כי דווקא למחסן לוגיסטי תבוא דרישה כזו. ולא זו בלבד אלא שגם לעסק הנוכחי הפועל במקום, לאחר פינויה של הנתבעת, לא הוצבה דרישה להתקנת ספרינקלרים. והמקום קיבל רשיון עסק גם ללא המערכת.

לפיכך, פרשנותה של התובעת לפיה יש צורך בדרישה מפורשת מטעם הרשויות לצורך הפעלת סעיף 6ב הינה הנכונה. במלים אחרות, קבלת עמדתה הפרשנית של הנתבעת תוליך לתוצאה לא הגיונית שאין להניח שהצדדים התכוונו אליה. תוצאה לפיה יכולה הנתבעת לייצר לעצמה עילה לקיצור חיי החוזה, על בסיס חוו"ד פרטית, מבלי שניתן לבחון מה היו פני הדברים לו אכן פנתה במועד לרשויות כיבוי אש כדי להשיג אישורה , ולרשות המקומית בבקשה לרשיון עסק.

9. גישתה הפרשנית של הנתבעת נסמכת על הטענה שעדיף שהבעיה תטופל לפני הגעת הרשויות. שכן ידיעת הרשויות עלולה לגרור הגשת כתבי אישום, קנסות וצווי פינוי מיותרים. לטעמה, אין בתוספת חובה לדרישה מפורשת של כיבוי אש אלא הלשון הינה כללית וכל דרישה מספקת. הוראות החוזה שבין הצדדים הוחלו על התוספת (סע' 2 לתוספת). הנתבעת מודה כי התחייבה בחוזה לקבלת כל ההיתרים ובדיקת כל הפעולות הנדרשות לשם קבלת רשיון עסק (עיין סע' 12 לחוזה מיום 16.7.07 שהוחל כאמור על התוספת), ואולם תקנות האש החדשות הינן מאוחרות להסכם ולפיכך לא היה בידה לבדוק אותן קודם לכן. חרף זאת, צפו הצדדים מראש בעיות אפשריות ביחס לדרישות כיבוי אש, ועל כן הכניסו את סעיף 6 ב להסכם. זמן קצר לאחר מכן, לאחר שהוגשו כתבי אישום כנגד חברות אחרות בקבוצה בשל הפעלת עסק ללא אישור שירותי הכבאות, פנתה לאדר' מור וביקשה ממנו להביע דעתו באשר ליכולתה לקבל רשיון עסק ללא התקנת ספרינקלרים. מסקנתו של מור היתה כי לאחר תיקון התקנות יש צורך במערכת כיבוי אש אוטומטית גם במחסן ששטחו מעל 250 מ"ר. בעקבות זאת פנתה לתובעת ויידעה אותה באמור, וכן ביקשה להודיע לה האם בכוונתה להסדיר את התקנת מערכת כיבוי האש עד ליום 30.06.09. משכך גורסת הנתבעת, כי די בכך שאם היתה פונה לקבלת רשיון עסק היתה נתקלת בדרישה להתקנת מערכת ספרינקלרים - על מנת לענות על דרישת סעיף 6 להסכם ולאפשר לה קיצור תקופת השכירות בלא שתיחשב מפרת חוזה.

10. טענה הנתבעת בנוסף, כי מאחר והתובעת היא זו שניסחה את ההסכם, יש לפרשו לרעתה, וכן טענה כי אין להחיל עליה את הוראות תיקון 2 לחוק החוזים (חלק כללי), שכן ההסכם מוקדם לו בכ- 3.5 שנים. לפיכך יש לפעול על פי הדין שקדם לתיקון, ולחקור את הכוונה האמיתית והמשותפת של הצדדים וזו כאמור היתה- דרישה כלשהי להתקנת ספרינקלרים כתנאי לקבלת רשיון עסק. הנתבעת ממשיכה ושואלת האם יש צורך בפניה לקבלת רשיון עסק גם אם קיימת ידיעה ודאית שפניה זו תוביל להעלאת דרישה מסוג זה וגם לכתבי אישום של ניהול עסק ללא רשיון? די בוודאות כי דרישה מעין זו תגיע, לטעמה, בכדי לענות לתנאי הסעיף.

11. לעניין פרשנות חוזים לאחר תיקון מס' 2 ,נוסחו המתוקן של סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע -

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

השלכת התיקון על פרשנות החוזה נידונה בהרחבה ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם במאגר נבו). לגישת המשנה לנשיאה א' ריבלין, אליה הצטרף השופט ס' ג'ובראן, התיקון לא הביא לשינוי משמעותי בדין הנוהג לענין פרשנות חוזים, ומאמץ למעשה את הלכת אפרופים (פסקאות 16, 26 ו-28):

"....תיקון זה, בנוסח שהתקבל לבסוף, אינו אלא אימוץ של השיטה הפרשנית שהונהגה בעניין אפרופים, תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות – מקום, אשר כפי שהובהר לעיל, למעשה כלל לא אבד לה.....עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו, תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב....גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון.' (הדגשות שלי, י.פ.)" .

12. אם כן ממילא, התיקון לא שינה דיני הפרשנות החוזיים השולטים בכפה.

לטעמי, פרשנות מילולית של ההסכם, מובילה למסקנה כי יש לראות את המילה "דרישה" כמלמדת על צורך בדרישה פורמלית כלשהי (מטבע הדברים- של הרשות המקומית או של איגוד שירותי כבאות) להתקנת ספרינקלרים . וזו אף התוצאה אם נבקש להתחקות אחר כוונת הצדדים המקורית לעת ההתקשרות בתוספת, בנסיבות המקרה. בענייננו אין ממילא מתח בין הפן הלשוני לפן הנסיבות, כאמצעים המשלימים זה את זה באותה תנועת מטוטלת פרשנית של הלכת אפרופים. זאת על מנת שיתקיים התנאי שהציב אותו סע' 6 לסיומו המוקדם של החוזה. אין די בהמלצה פנימית ערטילאית או חוו"ד פרטית או שמערכת הספרינקלרים עשוי שתהווה תנאי לקבלת רשיון עסק, ולו בסבירות גבוהה, אם יטרח מי ויפנה לקבלתו. ניתן לשער כי הצדדים לא נקטו במילה "דרישה" לריק, ולו היתה כוונתם אחרת, היו מציינים זאת במפורש.

עצם הנקיטה במילה "דרישה" באה להדגיש את הצורך בדרישה ממשית וקונקרטית שהוצבה בפועל, להתקנת ספרינקלרים בנכס, כתנאי לקבלת רשיון עסק או בכלל. שאם לא יעשה כן, לא ינתן הרשיון ולחלופין- ישלל רשיון העסק מהמפעיל. דרישה שכזו לא הובאה בפניי, וברור שלא הוצאה - באין פניה של הנתבעת לקדם נושא רשיון העסק על דרך פניה לשירותי הכבאות. פניה שכזו גוררת ביקור שירותי הכבאות בנכס ויכול שהיתה מניבה הדרישה האמורה להתקנת ספרינקלרים. אך יכול גם שלא. לא ברור מדוע נדרשות הפותיזות מלומדות שבמומחיות כאשר ממילא הוטל על הנתבעת בהסכם שבין הצדדים לדאוג לקבלת רשיון עסק . וברור אפוא שהמלה "דרישה" הניחה המציאות הידועה שכמקובל, הנתבעת כשוכרת המבקשת לקיים עסקה במושכר, תפנה לרשות המקומית וכחלק מדרישות האחרונה – גם לשירותי הכבאות על מנת שיבדקו ויתנו אישורם, בתנאים או בלא תנאים. ברור שכוונת סע' 6 לא היתה להותיר הענין לספקולציות, אלא לדרישה ממשית שתבוא (אם בכלל), אם וכאשר תפנה הנתבעת לקבלת רשיון עסק.

13. גם אם אקבל את טענת הנתבעת כי חששה לפנות לעיריה בשל הסיכון לקבלת קנסות והגשת כתבי אישום, הרי שהיה בידיה כאמור לפנות לשירותי הכבאות המקומיים, ולבקש כי יבואו לחוות דעתם לגבי הנכס והעבודות הנדרשות בו לשם קבלת הרשיון. במקרה זה, במידה והיה נקבע כי יש צורך בהתקנת מערכת ספרינקלרים כתנאי לקבלת רשיון עסק, היה בידי הנתבעת להציג קביעה זו בפני התובעת, ובכך להמחיש התנאי שבהסכם שאפשר סיומו המוקדם. היא בחרה שלא לעשות כן, וחלף הפניה הישירה לשירותי הכבאות, פנתה למומחה מטעמה אשר שוחח טלפונית עם מהנדסת בשירותי הכבאות בעיר חדרה (לסוגיה זו עוד אתייחס בהמשך). אף אם אתעלם מהעובדה כי מדובר ברשות מקומית אחרת, הרי שגם אם מיושמות תקנות כיבוי האש החדשות באופן שווה בכל הארץ, יתכן למשל, כי אין כלל בידי רשות מקומית ספציפית היכולת לדרוש התקנת מערכות ספרינקלרים במקומות מסוימים בשל תשתית לא מספקת שבאחריות הרשות , כפי שטענה התובעת; דבר אשר יוליך בסופו של יום, להקלות מסוימות ממבקשי ההיתרים. יבואר כי דברי האחרונים אינם מתייחסים לתרחיש שהומחש בפועל, אלא רק בדוגמא הממחישה שכוונת סע' 6 לתוספת היתה לדרישה קונקרטית של הרשויות להתקנת הספרינקלרים.

14. כל האמור נכון אף אם נפנה לפרשנות ההסכם לאור מכלול הנסיבות, כפי שטענה הנתבעת. מבחינת החוזה בכללותו ניתן ללמוד, כי הנתבעת שכרה את המושכר למטרת ניהול מחסן לוגיסטי (סעיף 5 לתוספת). סעיף 2 לתוספת מחיל עליה את הוראות ההסכם המקורי, אשר קובע כאמור בסעיף 12 כי עליה להשתמש במושכר אך ורק למטרת השכירות ולא לכל מטרה אחרת, וכי היא מתחייבת לקבל את כל ההיתרים הדרושים ע"פ חוק לשימוש במושכר, לניהול עסק במושכר ולפעול על פיהם. חרף האמור, אין חולק כי בפועל ניהלה הנתבעת במושכר עסק של חנות עודפים ולא מחסן, וכי לא פנתה לעיריה בבקשה לקבלת רשיון עסק ממועד כניסתה למושכר ועד למועד שבו הודיעה על פינויו.

15. לסוגיית השימוש בנכס השלכה על תקנות כיבוי האש הרלבנטיות, ולפחות כך היה במועד חתימת ההסכם. על פי חוות הדעת הפנימית שצירפה הנתבעת, טרם תיקון התקנות, בחנות עודפים ששטחה עולה על 500 מ"ר, היתה דרישה להתקנת מערכת ספרינקלרים. היינו- לו היתה שוכרת הנתבעת את הנכס במטרה לעשות בו שימוש כחנות עודפים היה עליה להתקין מערכת ספרינקלרים מלכתחילה ולבטח הדבר היה בא לידי ביטוי בהסכם. לעומת זאת, לגבי מחסן שגודלו 800 מ"ר, לא היתה דרישה שכזו בתקנות דאז, ללא חשיבות לסוג החומרים המאוחסנים בו. רוצה לומר, על פי מטרתו של ההסכם ולשונו, במועד חתימת ההסכם לא היתה מוטלת על הנתבעת כל חובה להתקין מערכת ספרינקלרים לשם קבלת רשיון עסק. לו היתה מבקשת הנתבעת רשיון עסק באותו מועד, ולו קיימה ההסכם והפעילה במושכר במחסן (מטרת השכיחרות שהוגדרה) - היתה מקבלת הרשיון ללא כל בעיה, וללא דרישה להתקנת מערכת ספרינקלרים. וספק באם דרישה שכזו היתה מועלית כלפיה בשלב מאוחר יותר, לאחר שינוי התקנות.

גם לעניין זה משמעות מבחינת פרשנותו הנכונה של ההסכם. בהינתן מצב חוקי מסוים וידוע לצדדים, בו לא נדרשת הנתבעת להתקין מערכת ספרינלקרים כתנאי לקבלת רשיון עסק לשם ניהול מחסן, נדרשת הוכחה המעידה על שינוי התנאים הנדרשים לקבלת הרשיון, בחלוף תקופה מסוימת. הצפיות הסבירה של הצדדים במועד חתימת ההסכם היתה כי הנתבעת לא תידרש להתקין מערכת ספרינלקרים, אלא בהנתן שינוי בתקנות כיבוי האש, שאז תוכל להחליט על סיומו המוקדם של ההסכם. ציפיה זו היתה סבירה כאמור, בשים לב למטרת השכירות עליה הסכימו הצדדים. במקרה זה ברור כי יש צורך בהצגת דרישה מהרשויות ולא בהחלטה שרירותית של הנתבעת. בהתאם, לא יכלה התובעת לצפות בעת הכריתה כי הנתבעת לא תפעל לקבלת רשיון עסק ובנוסף תפעיל את המושכר לייעוד שונה מזה שאליו התחייבה, עליו חלות או עשויות לחול דרישות אחרות מבחינת כיבוי אש. מדובר בסיכון שלקחה הנתבעת על דעת עצמה, מבלי לשתף את התובעת ומבלי לתת לכך ביטוי בהסכם. גם בראיה של קיום ההסכם כפי מטרתו ותכליתו המשותפת, בודאי שאין היא יכולה להחצין על התובעת תוצאות בחירתה להפעיל במושכר חנות עודפים בשונה ממטרת השכירות הידועה, ואז לטעון שלחנות עודפים היא צפויה להידרש להתקנת ספינקלרים כתנאי לקבלת רשיון עסק; רשיון שלהוצאתו לא פעלה כל התקופה עד לשינוי התקנות.

16. לאור האמור ניתן לקבוע, כי בנסיבות כריתת ההסכם, ולעת כריתתו, התכוונו הצדדים לדרישה ברורה ומפורשת מצד הרשויות להתקנת מערכת ספרינקלרים, כאשר הצפי הסביר במקור היה שלא תבוא דרישה כזו לאור מטרת השכירות והדין ששרר אותה עת. דרישה שכזו לא הוצגה, וממילא, כפי שכבר ציינתי, הנתבעת אף לא פנתה לשירותי הכבאות על מנת לקבל את עמדתם בעניין הנכס לצורך קבלת רשיון עסק.

17. מצאתי לנכון להתייחס בקצרה לחוות הדעת שהגישה הנתבעת, עליה סמכה החלטתה לסיים ההסכם.

לטענת התובעת, ערוכה חוות הדעת באופן מגמתי ואינה מתייחסת לנהלי כיבוי האש הרלבנטים למקום הנכס. כך, בדק המומחה את תוכניות הבניין בעכו וכו', אך שוחח עם מהנדסת בשירותי הכבאות מהעיר חדרה. נימוקיה של המהנדסת מתבססים, על פי האמור בחוות הדעת, על פרויקט דומה בגודלו לפרויקט בחדרה, ולפי דבריה יש צורך בהתקנת מערכת ספרינקלרים לשם קבלת רשיון עסק. לטענת התובעת, מעבר לחוסר הרלבנטיות בדבריה של המהנדסת, מהווים דבריה עדות שמועה, שעה שהדברים המצוינים בחוות הדעת מתבססים על שיחה שניהל איתה מור, והיא אינה חתומה על מסמך. הנתבעת השיבה לעניין זה כי ההתייעצות עם המהנדסת היתה לשם בחינת הפרקטיקה בלבד- היינו לצורך השאלה האם ככלל ניתן רשיון עסק לעסקים ללא מערכת ספרינקלרים. ואולם ניתן להקשות ולשאול אם לא היה מקום לעשות כן למול שירותי הכבאות של העיר עכו? או לכל הפחות לזמנם לנכס על מנת שחוות הדעת תהיה רלבנטית למקרה הספציפי?

מקובל עלי כי דבריה של המהנדסת שנזכרו בחווה"ד, הנם בגדר עדות שמיעה. אותה מהנדסת אינה חתומה על חוות הדעת ולא הגישה תצהיר או מסמך חתום שיתמוך במסקנות חווה"ד. לא הוצגה גם תעודת עובד ציבור לתימוכין במסקנות חווה"ד. מכל מקום, אין מדובר בחוות דעת היכולה לתמוך בפרשנות הנתבעת, שעה שהיא נסמכת על תקנות מאוחרות להסכם, המשנות המצב החוקי כפי שהיה במועד חתימתו, ומאליו מצדיקה הצגת דרישה מפורשת להתקנת ספרינקלרים לשם סיום החוזה. כפי שציינתי לעיל, לו היתה הנתבעת מבקשת להוציא רישיון עסק בסמוך לחתימת ההסכם כפי שהתחייבה, ובמקביל מפעילה את המושכר למטרה שלשמה התחייבה, היה ניתן לה רשיון העסק האמור ללא כל דרישה להתקנת מערכת ספרינלקרים. גם שינוי התקנות כשנה וחצי מאוחר יותר לא בהכרח היה גוזר עליה חובה להתקין מערכת כאמור, אולם כדי לתן תשובה קונקלוסיבית בענין זה, היה צריך לפנות לשירותי הכבאות בעיר עכו, בין לצורך הוכחת התנאי שבהסכם המאפשר פינוי מוקדם, ובין לצורך הוצאת רשיון עסק (שבהוצאתו חבה הנתבעת הן בדין והן בהסכם שבין הצדדים). לשם עמידה בתנאי החוזי המאפשר לקצר תקופת השכירות אין די כאמור בגזירת מסקנה הנסמכת על שינוי התקנות לפיה כיום קיים צורך בהתקנת המערכת; אלא בדרישה פורמלית המבטאת את עמדת שירותי הכבאות והעיריה .

18. גם חוות הדעת עצמה תומכת במסקנה זו, ולמעלה מן הצורך יצוין כי הנ"ל הוגשה באופן חלקי, כשהיא קטועה מעמ' 5 ואילך, ללא חתימתו של המומחה ב"שורה התחתונה" וללא מסקנות חד משמעיות. בראשית חוות הדעת מציין מור כי על פי הסכם השכירות, פועל המושכר כמחסן לוגיסטי, שעה שבפועל הוא מופעל כחנות עודפים לממכר מוצרי תינוקות. מור מציין כי עמידה בכל תנאי הדינים הנוגעים לתכנון ובניה ושירותי כבאות מקנה רשיון עסק לצמיתות. מטבע הדברים, שמדובר בדינים המעודכנים ליום הגשת הבקשה. ואולם, בהמשך מציין מור כי תקנות בטיחות אש בבניינים עברו לאחרונה שינוי מקיף, כאשר כיום נדרש לצרף לכל בקשה נספח תיאור אמצעים לבטיחות אש. כמו כן מציין מור כי הפרקים העוסקים במערכות גילוי וכיבוי אש, תעשיה ומסחר טרם פורסמו נכון למועד הכנת חווה"ד.

מכל מקום, בכל הנוגע למושכר של הנתבעת, במועד מתן חווה"ד, נדרשים: דרך גישה והערכות לרכבי כיבוי והצלה; דרכי מוצא מהבניין תוך פירוט כל מרכיביהם; חלוקת הבניין לאגפי אש; עמידות אש של חלקי הבניין השונים ומרכיביו; סידור הספקת מים לכיבוי אש; סידורי שליטה בעשן מחלקי הבנין השונים; מיקום ציוד כיבוי אש; אזורים בבניין שבהם יש להתקין מערכות גילוי אש ועשן, מערכות כיבוי אש אוטומטי (ספרינקלרים) ומערכות כריזת חירום; שלטי הכוונה בדרך המוצא ותאורת חירום; מיקום לוח פיקוד כבאים; מיקום לוח חשמל מזין מערכות חירום. למותר לציין כי הנתבעת לא טענה בשום שלב כמה מהתנאים הללו מתקיימים במושכר והאם מערכת הספרינקלרים הינה הדבר היחיד שחסר על מנת לעמוד בתקנות בטיחות האש החדשות. יתכן וגם לנתונים אלו היתה השלכה על סוגיית רישוי העסק, ואולם כאמור, משעה שלא זומנו לנכס נציגי שירותי הכבאות, אין בשינוי הכללי בתקנות בכדי להצביע על יכולתה של הנתבעת לעשות שימוש בנכס.

19. מכל האמור עולה כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות, עת בחרה לקצר חד צדדית את תקופת השכירות ובהתאמה – תשלוםדמי השכירות, בלא שהתקיים התנאי שבתוספת שאפשר לה לעשות כן.

20. סכום התביעה עומד כיום על 73,506 ₪ על פי הפירוט הבא:

1. 3,616 ₪ עבור ביטוח עכו 2009
2. 4,865 ₪ יתרת שכירות עכו 1-3/10
3. 45,092 ₪ שכירות 4-6/10 עכו
4. 17,863 ₪ שכירות 31.08.09-13 (550 מ"ר שהועברו ללייף ספורט)- אדמירליטי
5. 2,068 ₪ ביטוח אדמירליטי 2009.

בפועל, דורשת התובעת פיצוי בדמות דמי השכירות בעבור רבעון אחד בלבד.

הנתבעת לעומת זאת טוענת כי פירוט הסכומים מייחס כספים אשר שולמו עבור החנות בחיפה למושכר בעכו, לאחר פינויו. לפיכך טוענת הנתבעת כי פרעה בתחילת מרץ 2010 את החובות הבאים:

1. החנות בחיפה- חוב 550 מ"ר 13-31.08.09- 17,863 ₪.
2. שכירות 01-03/10 אדמירליטי- 54,523 ₪.
3. ביטוח אדמירליטי- 2,068 ₪.
4. ביטוח (תשלום כפול בטעות)- 2,068 ₪.
5. שכירות עבור המושכר בעכו לחודש 01/10- 15,250 ₪+ ביטוח 3,616 ₪.

21. מאחר ובדיון בפניי הודו הצדדים כי לגבי הנכס באדמירליטי אין חובות, ניתן לברור מתוך הסכומים הנטענים את אלו המיוחסים לעכו בלבד, בסך 53,573 ₪. כמו כן, מאחר והנתבעת נמצאה מפרה את הסכם השכירות, משלא קיבלתי פרשנותה, אין ביכולתה לטעון כי בתשלום עבור חודש 01/10 פרעה את כל חובותיה כלפי התובעת בכל הנוגע למושכר בעכו. כאמור דורשת התובעת תשלום דמי השכירות גם בעבור רבעון נוסף, היינו עד חודש יוני 2006, כ-5 חודשים לאחר מועד פינוי הנכס, ולמעלה משנה לאחר שקיבלה את ההודעה על סיום השכירות.

22. אין חולק כי הודעת הנתבעת על פינוי הנכס ניתנה ביום 20.05.09, כאשר תאריך הפינוי המוקדם שהודיעה עליו במכתב נקבע ליום 31.01.10 (הסכם השכירות על פי התוספת אמור היה להסתיים ב 30.9.12, והנתבעת השיבה כי זה מועד סיום השכירות המחייב).

ניתנה אפוא לתובעת התראה בת למעלה מ-8 חודשים טרם הפינוי. משכך טענה הנתבעת, כי התובעת לא פעלה להקטנת נזקיה משך 8.5 חודשים, כאמור בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ולא ניסתה למצוא שוכר חלופי. הנתבעת מדגישה, כי היא נהגה לפנים משורת הדין, ועל אף שפינתה בפועל את המושכר בחודש יוני 2009, המשיכה לשלם את דמי השכירות עד לסוף חודש ינואר (לטעמה. לטענת התובעת כאמור שולמה במלואה השכירות בעבור הרבעון הראשון לשנת 2010). משכך, אין לפסוק לתובעת סכומים נוספים, אפילו אם הדין עמה לענין פרשנות התוספת, שעה שהיה ביכולתה להקטין את נזקיה ולמצוא שוכר חלופי. התובעת מנגד טענה, כי פעלה למציאת שוכר חלופי החל מהמועד בו פינתה הנתבעת את הנכס, היינו מתחילת חודש פברואר 2010. חשוב לציין כי אף לגרסת הנתבעת, זה היה המועד בו נמסרו לתובעת המפתחות לנכס (ראה תצהירו של אנצ'ל). לבסוף מצאה התובעת שוכר והסכם השכירות החדש נחתם החל מיום 01.09.11.

23. לטעמי יש לבחון את שאלת הקטנת הנזק ביחס לשתי תקופות: מיום 20.05.09 ועד 30.01.10- המועד שהוצב בהודעת הנתבעת כמועד בו תפנה הנכס (ואכן פינתה), ומיום הפינוי ואילך. באשר לתקופה הראשונה: לטעמי לא ניתן לזקוף לחובת התובעת את אי הקטנת הנזק בתקופה זו. הודעת הנתבעת ניתנה לה כאמור בניגוד להסכם, והתובעת מצידה ניסתה להגיע עמה להסדר כלשהו (באמצעות תכתובות) שבמסגרתו תומצא לה אותה דרישה רשמית של הרשויות להתקנת מערכת הספרינקלרים. יודגש כי במסגרת התכתובות אף ניתנו מספר "דד-ליינים" להודעה באם מתכוונת התובעת להתקין מערכת ספרינלקרים כאמור בסעיף 6.ג. להסכם ולחלופין- בתגובה מהתובעת- בקשה להמצאת הדרישה כתנאי להתקנת המערכת.

כלומר, במשך רוב התקופה הנ"ל, היו הצדדים עדיין חלוקים ביניהם בשאלת הפינוי. במצב זה לא היה בידי התובעת לפנות לשוכר אחר ולהשכיר לו את הנכס. בכל שלב יכלה הנתבעת להתחרט, להודות כי טעתה (כפי שאכן קבעתי כאן), ולהיוותר במושכר על תום תקופת השכירות, תוך תשלום דמי השכירות עד סוף חיי החוזה. חשוב גם לזכור כי בפועל מסרה את המפתחות לידי התובעת רק בראשית פברואר 2010. מכאן, שממילא לא יכלה התובעת להכניס שוכר אחר טרם שהנתבעת פינתה את המושכר ומסרה לידיה את החזקה. מכל מקום במבנה מסחרי מסוג זה, לרוב ידרוש השוכר נכס ריק אותו הוא יכול לשפץ שיפוץ פנימי, להתאים לצרכיו ולהעמיס בסחורה; יהא זה על גבול הבלתי אפשרי לכרות הסכם בתנאי חוסר הוודאות שנגעו לשאלה האם אכן תפנה הנתבעת פינוי מוקדם. חוסר הוודאות היתה גם בשאלה ה האם הנתבעת תעזוב בכלל את המושכר לאור המחלוקת בין הצדדים, ואף מתי תעשה כן. משכך אני קובע כי לגבי התקופה שעד ליום 31.01.10, לא חטאה התובעת לחובת הקטנת הנזק. בסופו של יום לו נדרשה באמת לחפש שוכרים חלופיים לתקופה שמ 31.1.10 היתה צריכה להציג בפני כל מתעניין את העובדה שבנכס יש שוכר, שהחוזה עמו מסתיים ב 2012, וכי התובעת עצמה עומדת על כך שפינוי מוקדם של אותו שוכר (שאמנם מעונין לפנות) החל מ 31.1.10 יעלה כדי הפרה. גלוי נאות ומחויב מעין זה, ספק אם היה מאפשר מציאת שוכר חלופי, שחייב "לבנות" על כך שהמושכר יהא זמין ופנוי לצרכיו. הבעיה אינה משפטית, שכן ניתן להכין חוזה על תנאי מתלה של פינוי הנכס עד 31.1.10 מן השוכר הקיים. הבעיה היא בעיה מעשית ברורה, כאשר לא סביר ששוכר יכנס למו"מ אינטנסיבי, בחינת כדאיות, השקעת זמן וכו', על נכס שכלל אין ודאות לגבי זמינותו בתאריך היעד או תאריך סמוך לו.

באשר לתקופה השניה: בתקופה זו כבר היה הנכס פנוי ובחזקת התובעת ועל כן היה בידיה להשכירו, ולטענתה כך אכן עשתה. סביר כאמור שנדרש זמן למצוא שוכר חלופי מרגע הפינוי לאור גודלו של הנכס והיותו מיועד לשימוש מסחרי. אלא שעדיין אין בכך כדי להצדיק תשלום דמי שכירות בעבור 3 חודשים נוספים מעבר לאלו שכבר שולמו לה ביתר (הכוונה לחודשים 02-03/10 בהם היה הנכס ריק). אף אם לא השכירה התובעת את הנכס באופן מידי, לטעמי פרק זמן בן 4 חודשים מהווה זמן סביר למציאת שוכר, עריכת שיפוצים והתאמות וכיו"ב, ומאחר וממילא לא דרשה התובעת תשלום דמי שכירות בעבור כל התקופה עד ליום 01.09.11 (הסכומים הנ"ל לא נכללו בכתב התביעה, לא הופיעו בתצהירים מטעמה ואף לא בסיכומים), הרי שממילא אין לחייב את הנתבעת בגין מלוא התקופה. לאור האמור אני פוסק כי על הנתבעת לשלם לתובעת סכום נוסף של 30,061 ₪ בגין החודשים 04-05/10 (שני שליש מן הסכום הנתבע עבור הרבעון אפריל עד יוני) כפיצוי על הפרת ההסכם. וכזמן היערכות סביר לתובעת עד למציאת שוכר חלופי, כחלק מחובת הקטנת הנזק.

אין ממש בטענת הנתבעת כי התביעה בפועל הנה תביעת אכיפה וכי חל הסייג שהאכיפה אינה צודקת. הנתבעת הפרה החוזה. לתובעת נגרם נזק בשעור דמי השכירות שבחסר, ולא ראיתי כל אי צדק - גם אם תאמר שמדובר באכיפה כספית לתקופה (ששעורה נקבע בשים לב לחובת הקטנת הנזק).

24.אני מחייב אפוא הנתבעת לשלם לתובעת בתוך 30 יום את הסכומים הבאים:

א. סכום של 30,061 ₪ כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

ב. סך של 5320 ₪ כשכ"ט עו"ד.

ג. החזר אגרה ששלמה התובעת כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית מיום בו שולמה.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ג, 16 יוני 2013, בהעדר הצדדים.