לפני: | ||
כב' השופטת (בדימ') מיכל אריסון-חילו נציג ציבור (עובדים) מר גדעון בן יוסף נציג ציבור (מעבידים) מ אלי אליהו | ||
התובע | דיאב מחמוד ת.ז. 052605276 ע"י ב"כ עו"ד סאמר חג'אזי | |
- הנתבע המוסד לביטוח לאומי ע"י ב"כ עו"ד רן נסים | ||
| ||
פסק – דין |
אלה העובדות החשובות לענייננו:
עיקר טענות התובע
עוד מבקש התובע להעדיף את חוות דעת השמאי מטעמו על פני חוות דעת שמאי הנתבע, וזאת משהוכח בבית הדין כי בהערכתו, הביא שמאי התובע את כל השיקולים והנתונים הרלבנטיים לנכס הנישום, ובין היתר, העובדה כי עסקינן בתובע פולש ולא בבעל זכות כדין, צפיפות השכונה, עוני האוכלוסייה והגישה הבעייתית לנכס; כמו-כן ניתן הסבר הגיוני בעדות שמאי התובע לפער בין הערכתו לבין הערכת שמאי הנתבע. לעומת זאת, בעדות שמאי הנתבע לא רק שלא ניתן הסבר המניח את הדעת והמלמד על אופן הערכת שווי הנכסים על ידו, אלא שהשמאי הציג בעדותו חישובים הסותרים את הנתונים העולים מחוות דעתו, ומעדותו אף עלה כי הערכתו נסמכה על ההשערה כי המדובר בזכות בעלות או חכירה, כאשר בפועל עסקינן בפולש.
עיקר טענות הנתבע
מעדות שמאי הנתבע עלה, כי הערכתו נסמכת על עסקאות שבוצעו באותו מגרש, כאשר שמאי הנתבע העיד כי הינו מתנגד להפחתות שבוצעו על ידי שמאי התובע בהערכתו ואף הסביר את הנימוקים להתנגדותו. עוד הסביר שמאי הנתבע בעדותו את השימושים האפשריים במחסן המצוי בקומת הקרקע בבניין, כאשר מעדותו עלה כי הערכתו הייתה זהירה ועל הצד הנמוך. עדות שמאי הנתבע הינה אובייקטיבית וסבירה ומכאן עדיפותה.
דיון והכרעה
סעיף 9(א) לחוק הבטחת הכנסה קובע כי לצורך החוק "הכנסה" – היא הכנסה מהמקורות המפורטים בסעיף 2 לפקודת מס הכנסה ולרבות:
"(4) סכומים שיראו אותם כהכנסה מנכס, אף אם הנכס הוא של ילדו של הזכאי הנמצא עמו ואף אם אין מופקת ממנו הכנסה".
עוד נקבע כי "נכס" לעניין סעיף זה, כולל:
"כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין... ולמעט זכות החזקה במקרקעין המשמשים למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או ריווח (בסעיף זה – דירת מגורים)."
בתקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה התשמ"ב–1982 (להלן – התקנות) נקבע:
"10. הכנסה מנכס
(א) כהכנסה חדשית מנכס יראו סכום השווה ל-8% משוויו מחולק ב-12 אף אם אין מופקת ממנו הכנסה, או את סכום ההכנסה החדשית המופקת ממנו בפועל - לפי הסכום הגבוה יותר.
(ב) שווי הנכס לענין תקנת-משנה (א) ייקבע בהתאם לשומה או לקביעה האחרונה שנעשתה לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א–1961, או בהתאם להערכה של שמאי מוסמך, ובמיטלטלין - גם לפי הצהרת התובע בכתב, הנתמכת בתעודות עם פירוט הנתונים הדרושים לקביעת השווי - הכל לפי בחירת המוסד לביטוח לאומי."
ובאשר להכנסה מנכס שהוא בית מגורים, עמד בית הדין הארצי בפסק דין יוסף סעיד חטיב:
"פרשנות בית הדין האזורי, לפיה יש לראות את הנכס כולו כדירת המגורים של המשיב אינה נכונה, ואינה מתיישבת עם תכלית החוק. נכס בו מתגורר הזכאי, אינו נכס שמפיקים ממנו הכנסה אלא אם כן חלקו מושכר לאחרים. דירת מגורים מעצם מהותה אמורה לשמש למגורי בעליה, ואין היא משמשת בדרך כלל כלי להפקת הכנסה. זו הסיבה, מדוע דירת מגורים המשמשת למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או רווח, אינה נכללת בהגדרת "נכס" בסעיף 9(ג) לחוק.
ברם על החלקה ממוקמות שתי דירות נוספות שאינן משמשות למגורי המשיב, ולכן "הפטור" על דירת מגורים לא חל עליהן. דירות אלה, לולא גרו בהן בני המשיב, ניתן היה להשכירם או למכרם, ועל ידי כך להפיק מהן הכנסה."
(ר' עב"ל 522/05 המוסד לביטוח לאומי – יוסף סעיד חטיב (ניתן ביום 24.7.07):
"מעובדות העניין אין חולק כי המגרש מצוי בבעלותם של המשיבים, ומעל דירתו של המשיב במגרש נבנו דירות נוספות. בנסיבות אלה, גם אם הדירות עצמן נבנו באופן בלתי חוקי, וקיים סיכוי כלשהו כי יינתן לגביהן צו הריסה, עדיין ניתן להפיק מהן הכנסה משום שניתן להשכירם לאחרים או למכרם. על פי טענת המשיב הנכס משמש למגורי בני משפחה, ולא מצאנו כל בסיס לטענתו לפיה לא ניתן להשכיר או למכור את הנכס.
היה והמשיב היה מוכיח כי אין באפשרותו להשתמש בנכס שנבנה ללא היתר כי אז היה נקבע שאין באפשרותו להפיק הכנסה מאותו נכס. כל עוד לא ננקט כנגדו כל צעד משפטי להריסת הנכס אין כל מניעה למשיב, על פי מצב הדברים בשטח, להפיק ממנו הכנסה רעיונית, ולא יהא זה נכון כי בשל העובדה שהמשיב בנה מעבר לאחוזי הבניה על מנת להפיק הכנסה, הוא יהא זכאי לגמלת הבטחת הכנסה כאחד שאין לו כל נכס אחר.
אם תתקבלנה טענותיו של המשיב בעניין הרי שהתוצאה מכך תהא בלתי סבירה ומנוגדת לכלל לפיו חוטא לא ייצא נשכר. אין כל הצדקה ליצור הבחנה לצורך הזכאות לגמלת הבטחת הכנסה, לטובת מי שבבעלותו נכס שנבנה שאופן בלתי חוקי לעומת מי שבבעלותו נכס שנבנה כדת וכדין. הכרעה מעין זו עלולה לעודד בניית נכסים ללא היתרי בניה ובניגוד לחוק, ואין זו בבחינת מדיניות משפטית ראויה."
(ר' עב"ל 332/09 המוסד לביטוח לאומי – ג'בארין מוחמד אמין, ניתן ביום 14.12.10).
עוד יצוין כי העובדה שלפיה התובע אינו רשום בפנקס הזכויות (טאבו) כבעלים במקרקעין, אינה מורידה ואינה מעלה בענייננו, שהרי אין מחלוקת כי התובע מחזיק בפועל בקרקע ומתגורר בדירתו משנת 1973 וכי אף לדידו מעולם לא ננקט כנגדו צעד משפטי לפינוי הנכס (ר' עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 8-9).
התובע לא הציג לפנינו חוזה מכר, לפיו מכר את הדירה לבנו. בית הדין הארצי פסק כי מבוטח שנותן לבניו להשתמש בנכס, אך לא פעל כדי להעבירו ונשאר בעל המקרקעין, עדיין נחשב כבעל הנכס לצורך חוק הבטחת הכנסה (ר' דב"ע נג/04-137 סעיד כיאל – המוסד לביטוח לאומי, לא פורסם).
עוד נקבע, כי כאשר מוכח כי בנו של המבוטח, הוא זה שהשקיע מכספו והוא זה שנשא בכל עלות בנייתו של המבנה שבו מדובר, אין להביא בחשבון את מרכיב "שווי עלות הבנייה" של המבנה, אותו בנה הבן, כשבאים לשום את המקרקעין, שעל פי כל דין נותרו בבעלות המבוטח, אך זאת רק במקרה שהוכח בעליל כי לא המבוטח הוא זה שנשא בעלות הבנייה (ר' עב"ל 1078/00 פואז מוחמד – המוסד לביטוח לאומי, פד"ע ל"ז 23, בעמ' 30-32).
"ש. בעיריית טמרה הוא משלם ארנונה משנת 2007. לקח לו 5 שנים לבנות את הדירה?
ת. מים היו בתוך הבית איפה שאני גר. הוא לקח מים מאצלי.
ש. מה עשית בשנת 2007 שהמים והארנונה העבירו את זה לזאהר?
ת. העירייה שלחה לו והא שילם להם. מים מקבל רק עכשיו בנפרד ממני, וזה לפני כחודשיים שלושה. עד אז שעון המים היה על שמי. הוא לקח מים ולא שאל אותי.
ש. ומי שילם עבור המים?
ת. אני שילמתי.
ש. לפי האישור של העירייה, זאהר משלם ארנונה ומים משנת 2007. אז מה נכון?
ת. אין לי תשובה."
(ר' עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 4-12, ההדגשות שלנו, מ.א.ח.):
מכל מקום, עדות התובע לפיה בנו בנה את דירתו על גג דירתו מבלי לשאול אותו ומבלי לבקש את הסכמתו (ר' עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 14-15 וש' 24-29), וכי בנו השתמש במים מדירתו מבלי לבקש את הסכמתו – אינה אמינה ואינה מהימנה עלינו.
משומת התובע (מוצג ת/3) עולה, כי הופחתו 70% משווי הנכסים הנישומים עקב מעמד התובע כפולש, בשונה מבעלים כדין או חוכר (סע' 10.8 לשומה; ר' גם עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 15-18) – הפחתה זו אינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה, והיא כאמור נוגדת את הכלל לפיו "חוטא לא ייצא נשכר", ומשכך אינה במקומה.
עם זאת, בעדות שמאי הנתבע התברר כי הערכתו כללה בטעות גם את שווי דירת המגורים של התובע, שעל פי דין איננה בבחינת נכס שמפיקים ממנו הכנסה, וכך העיד שמאי הנתבע לגבי השווי הנכון שיש לקחת אותו בחשבון:
"בשומה השנייה מיום 25.11.09 נתבקשתי להעריך את שווי הקרקע והמבנה רק של דירת התובע. זב סכום של 201,600 ₪.
שווי הקרקע בשומה השנייה בסך 75,600 ₪ כלול ב- 120,000 ₪ שבשומה הראשונה, לשווי הקרקע, כלומר 120,000 – 75,600 = 44,400 ₪, וזה שווי זכויות הקרקע במחסן.
אם רוצים להעריך את יתרת זכויות הבנייה של המגרש למעט דירת המגורים של התובע (קרקע + בינוי), יש לקחת בחשבון את שווי זכויות הבנייה של 120,000 ₪ + שווי זכויות הבנייה של המחסן בסך 44,000 ₪, ובסה"כ 164,400 ₪."
(ר' עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 1-7, ההדגשה שלנו, מ.א.ח.).
עדות שמאי הנתבע היתה אובייקטיבית וסבירה, והיא נסמכה על ביקור השמאי במקום (ר' עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 17-18 וש' 23) ועל עסקאות דומות באותה חלקה (ר' עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 19-24 וש' 28-33 וכן בעמ' 6, ש' 1-3). באשר לשווי ה"מחסן" שבקומת הקרקע, העיד שמאי הנתבע דברים אלה:
"השמאי של התובע מציין שחלה פה תב"ע מספר 6958, ואם מסתכלים בתקנות של התוכנית, במחסן הזה אפשר לעשות שימושים של בתי מגורים, חנויות מזון, קיוסקים, מספרות ומכוני יופי. לטעמי הוא קבע קצת נמוך את ההערכה.
השימוש המיטבי של המחסן הוא לבניית דירת מגורים, אבל בינתיים זה מחסן ואני הערכתי את שווי זכויות הבנייה כמחסן. אני הערכתי את זה על הצד הנמוך.
השווי הבסיסי שקבע השמאי של התובע קרקע ליחידת דיור הוא 60,000 ₪ לעומת מה שאני קבעתי בסך 75,000 ₪. השמאי של התובע עשה הפחתות נוספות, שאני לא מסכים להן, כי הן לא מקובלות."
(ר' עמ' 6 לפרוטוקול, ש' 4-12, ההדגשות שלנו, מ.א.ח.).
נוכח עדות סבירה זו, אין בידינו לקבל את טענות התובע, כי שמאי הנתבע התעלם מאופי המחסן ונתוניו, וכי המדובר בנכס שלא ניתן להפיק ממנו כל הכנסה, ולפיכך אף הערכת שמאי הנתבע לשווי המחסן בקומת הקרקע, מקובלת עלינו.
סוף דבר
ניתן היום, ט' בשבט תשע"ג (20 בינואר 2013), בהעדר הצדדים ויישלח אליהם.
מר גדעון בן יוסף נציג ציבור (עובדים) | מיכל אריסון-חילו, שופטת (בדימ') | מר אלי אליהו נציג ציבור (מעבידים) |
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
20/01/2013 | פסק דין מתאריך 20/01/13 שניתנה ע"י מיכל אריסון-חילו | מיכל אריסון-חילו | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | דיאב מחמוד | סאמר חגאזי |
נתבע 1 | המוסד לביטוח לאומי / חיפה ע"י הלשכה המשפטית |