התובע והנתבעים התגוררו בבית משותף ברח' בר יוחאי בירושלים (להלן: "הבניין"). התובע טוען כי הנתבעים השתלטו על רכוש משותף בבניין וכתוצאה מכך נגרמו לו הפסדים ונזקים כספיים. ההשתלטות פוגעת לטענת התובע בזכויות הקניין שלו ועל כן הוא הגיש תביעה זו. בעת הגשת התביעה, התובע עדיין התגורר בבניין, לפיכך התביעה כללה גם צו מניעה שיאסור על הנתבעים את המשך השימוש ברכוש המשותף. בינתיים מכר התובע את דירתו לצד ג' והוא ויתר על הסעד של צו המניעה ונותרה התביעה הכספית בלבד.

כאמור, הצדדים התגוררו בבניין שהינו בית משותף. לבניין 7 כניסות ובהם כ-70 דירות שכולן מהוות את הבית המשותף. התובע והנתבעים התגוררו בכניסה א', התובע בקומה רביעית והנתבעים בקומת הכניסה.

לטענת התובע, הנתבעים קיבלו היתר בנייה לבנות מרפסת לדירתם וכן לפיתוח החצר. התובע טוען כי הבנייה שאושרה בהיתר הבנייה אושרה בשטח הציבורי השייך לכלל דיירי הבית והוא אושרה מבלי שקוימו התנאים הקבועים בדין, ללא אסיפת דיירים, ללא מתן פיצוי לדיירים כולם, ובכללם לתובע, ללא הסכמת התובע, וזאת על אף שבנייה כאמור נוטלת חלק מאחוזי הבנייה השייכים לכלל הדיירים.

לא זו בלבד, אלא שלטענת התובע הבנייה שביצעו הנתבעים בפועל חרגה מהוראות היתר הבנייה שקיבלו, בין היתר נבנו 2 חלונות במקום חלון אחד, הורכבו מזגנים חיצוניים, נוצר חלון בחזית הבניין והחדר הנוסף שנבנה לא צופה באבן דומה לזו של הבניין.

התובע טוען כי בניית הנתבעים פגעה ברכוש המשותף מכל הבחינות, ובין היתר השתלטות על מעברים, שימוש בעמודי הבניין, שימוש בקירות חיצוניים והפיכתם לפנימיים. ההשתלטות על המעבר צמצמה אותו למעבר צר בלבד ובכך יש גם מטרד לדיירי הבית.

התובע תובע אפוא את הנזקים שנגרמו לו מבניית הנתבעים.

כאמור, כתב התביעה במקור כלל צווי עשה ואל תעשה לגבי הבנייה, ואולם כיוון שהתובע עזב את הבניין הוא חזר בו מסעדים אלו.

הנתבעים טוענים כי יש לדחות את התביעה שהוגשה בחוסר תום לב.

הנתבעים ביצעו את הבנייה רק לאחר שהדיירים בבניין, כולל התובע עצמו, נתנו הסכמתם לקבלת ההיתר. הנתבעים טוענים כי התובע, שבנה בעצמו ללא היתר ואף ניתן נגדו פסק-דין בנושא זה לטובת הנתבעים, הגיש תביעה זו בחוסר תום לב וכמשקל נגד לתביעה שהוגשה נגדו והתקבלה. הנתבעים טוענים כי לפי הוראות סעיף 71(ג) לחוק המקרקעין דייר שהרחיב את דירתו יש לראות בו כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין. לאחר שהתובע ביצע הרחבה בדירתו שכללה שימוש ברכוש המשותף יש לראות בו כמסכים לבניה דומה של הנתבעים. הנתבעים טוענים כי מאז הגיע התובע לבית המשותף בשנת 2001 הוא ניסה להשתלט על כל הנעשה בבניין תוך השתלטות פיזית על הגג ועל המחסנים, השתלטות שנמנעה רק בהתערבות בית משפט. התובע בעצמו פרץ פתחים ושינה חלונות לכן תביעתו נגועה בחוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב. הנתבעים טוענים עוד כי בנו לפי היתר בניה לאחר שקיבלו הסכמות הדיירים כנדרש. כל שימוש שהם עושים ברכוש המשותף נעשה כדין, שימוש רגיל וסביר שאינו מונע מדיירים אחרים עשיית שימוש דומה לכן אין מקום להטיל עליהם תשלום כלשהי.

העידו הצדדים עצמם (התובע והנתבע) וכן ניתנו חוות הדעת מטעם התובע האדריכל בר לב והשמאי אגרון וכן המתווך עוזי יחזקאלי.

כבר בתחילה יש לציין כי התברר בחקירה שחווה"ד של האדריכל בר לב, אשר קבעה כי בוצעה בניה בניגוד להיתר, ניתנה לפי תוכנית לא נכונה ולא עדכנית (עמוד 22 שורות 2- 4 ). כמו כן האדריכל עצמו העיד שמרבית ההפרות שציין אינן הפרות קרדינליות ואלמלא הסכסוך בין הצדדים נשוא תיק זה לא היו רואים בהם כהפרות קרדנליות (עמוד 21 שורות 26 – 30). אכן, מדובר בהפרות של הזזת חלון , תליית מזגנים וכד' שכידוע לא מהוות הפרות משמעותיות שבדרך כלל אף לא גוררות כתבי אישום בגין בניה ללא היתר או בניגוד לו (עמוד 22 שורות 16 – 20). בסיום חקירתו חזר האדריכל על העובדה לפיה הוא לא ראה את התוכנית העדכנית שהיא תוכנית שלפיה בנו הנתבעים את התוספות לדירתם ואילו היה רואה אותה חווה"ד שלו היתה אחרת (עמוד 23 שורות 15 – 16). בחקירה חוזרת אף אישר האדריכל שהבניה שביצעו הנתבעים היתה לפי היתר (עמוד 23 שורות 28 – 29).

המסקנה מכל האמור היא שלא ניתן להסתמך על חווה"ד של האדריכל בר לב בכל הקשור לבניה הבלתי חוקית והמנוגדת להיתר שהוא ייחס לנתבעים בשל כך שחוות דעתו ניתנה לפי תוכניות שאינן עדכניות.

חוות הדעת של השמאי אגרון ניתנה על סמך חוות הדעת של האדריכל בר לב (עמוד 16 שורות 29 – 30 ועמוד 17 שורות 1 – 2 ). לא זו בלבד אלא שהשמאי העיד כי הוא הסתמך רק על חווה"ד של בר לב ולא בדק בעצמו את ההיתר (עמוד 17 שורות 11 – 13). וכן שורות 19 – 24).

תוצאה האמור הוא שכיוון שיש לפסול את חווה"ד של האדריכל בר לב מהטעמים המנויים לעיל, יש לפסול גם את חווה"ד של השמאי אגרון שהסתמכה על אותה חוו"ד פסולה של בר לב.

יש לציין עוד לעניין חוו"ד של השמאי אגרון שיחסה תוספת של 20% לשווי דירת התובע בשל כך שניתן לעשות ממנה שימוש בגג בעוד שהתברר שהשימוש בגג, כשימוש יחודי, נאסר על התובע בפס"ד של בית משפט זה בתביעה אחרת שהוגשה נגד התובע בשל השימוש הייחודי שעשה בגג. אמנם השמאי העיד כי גם ללא שימוש יחודי עצם העובדה שיש אפשרות לעלות מדירת התובע לגג מעלה את שווי דירתו, ואולם, אינני מקבל עדות זו לאור העובדה הברורה שממילא אין לתובע אפשרות לעשות כל שימוש ייחודי בגג.

העולה מהאמור הוא שכאמור, אין מקום להסתמך על חוות הדעת של השמאי אגרון הן משום הסתמכותה של זו על חוו"ד האדריכל בר לב והן משום אי הסבירות בהערכת השמאי. בענין זה יש להוסיף שהשמאי העריך את ערך הדירה תוך, התחשבות ביכולת השימוש בגג כאשר בהסכם המכר עצמו נאמר שמקדמים בבנין בניה לפי תמ"א 38 דבר שמשמעותו המיידית היא אי יכולת שימוש בגג שתתבצע עליו בניה.

המתווך יחזקאלי העיד על הקשיים במכירת הדירה ואולם מעדותו עולה שהקשיים לא נבעו רק מהבניה שביצעו הנתבעים המחיר הנמוך נבע גם מתחזוקת הבית הלקויה, האשפה ודברים נוספים (עמוד 18 שורות 30 – 33).

לענין זה יש לציין שגם התובע עצמו העיד כי הסיבה שבשלה נמכרה דירתו במחיר מוזל הינה הזבל והלכלוך שאינם, לפי העדויות, דווקא של הנתבעים (עמוד 24 שורות 9 – 11).

כמו כן בחקירות העדים כולם, כולל התובע, עלה כי מלבד עבירות הבניה הנטענות של הנתבעים (שלגבי חלקם הגדול העיד האדריכל בר לב שאינם קרדינליות) ישנם עבירות בניה נוספות של דיירים נוספים וזאת בנוסף לעבירות הבניה שביצע התובע עצמו. לפיכך, לא נראה כי יש מקום לשייך את המחיר המופחת שהצליח לקבל התובע עבור דירתו דווקא לבנית הנתבעים שרובה המכריע נעשה בהיתר. מכל מקום, ברור שלא ניתן לקבוע מתוך המחיר המופחת (ככל שבכלל היה כזה ) מהו החלק הנובע ממעשי הנתבעים ומה נובע מסיבות אחרות שאינן תלויות בנתבעים. כידוע, הנטל להוכחת התביעה, הן לעצם זכות התביעה והן לסכום התביעה, מוטל על התובע ולטעמי התובע לא הצליח להוכיח אף לא במאזן ההסתברויות שהבניה שביצעו הנתבעים או התנהגות או התנהלות אחרת שלהם גרמה לירידה בערך דירתו, ובוודאי לא הצליח להוכיח מהו שיעור הנזק או ירידת הערך הנובעים ממעשי הנתבעים.

יש לציין עוד כי התובע עצמו ביצע תוספות בניה שאף הם נגסו בשטחים משותפים ואף הבניה והשימושים שעשה התובע נוגדים בחלקם את היתרי הבניה שניתנו ובשל כך אף הוצאו צווים שונים נגד התובע. ברור איפוא שגם לבניה זו יש השלכה על מחיר הדירה וברור שהשלכה זו שיש בה פגם בממכר עצמו עולה על זו שנובעת ממקורות חיצוניים בכלל, ומהבניה של הנתבעים בפרט. גם מסיבה זו ניתן לקבוע שהתובע לא עמד בנטל ההוכחה לענין גובה הנזקים אותם תבע בתביעה זו.

לכל האמור יש להוסיף אף זאת. התובע אשר טוען כי נאלץ להוריד את מחיר הדירה עקב הבניה של הנתבעים לא הביא לעדות את מי שיכול היה להעיד על ענין זה מכלי ראשון. התובע, כאמור, מכר את דירתו במהלך ניהול התיק למשפחת הררי. מה יותר פשוט היה מלהביא לעדות את משפחת הררי ולשמוע מהם שאכן הסיבה שבגינה לא היו מוכנים לשלם יותר מהסכום ששילמו, 920,000 ₪, היתה הבניה שביצעו הנתבעים או השתלטותם על רכוש משותף כלשהו או התנהגותם בכלל. משפ' הררי גם יכולה היתה לכמת ולו באחוזים את משמעות כל אחת מההפרות של הנתבעים, של התובע ושל אחרים בבנין, לענין המחיר שהיו מוכנים לשלם. הימנעות זו מהבאתה של משפחת הררי עומדת בעוכריו של התובע ויש להסיק מהימנעות זו שהתובע חשש שעדותם תהיה כזו שתלמד שלמעשה לא היתה משמעות כלשהי למעשי הנתבעים על מחיר הדירה. כידוע, צד שנמנע מהבאת עד שיכול לתמוך בטענותיו משמש הדבר כנגדו.

עדויותיהם של הצדדים עצמם לא היה בה כדי לשפוך אור על התביעה לבד מזאת שגם מעדויות אילו ניתן היה ללמוד שגם התובע ביצע בניה תוך השתלטות על חלקים ברכוש המשותף (עמוד 24 שורות 26 – 32).

התוצאה היא איפוא שמדובר בבניה שביצעו הנתבעים לפי היתר שקיבלו אמנם ישנם מספר חריגות (לא קרדינליות) מהיתר הבניה ואולם חריגות אילו נעשו על ידי רבים אחרים בבנין כולל התובע עצמו.

התובע לא הצליח להוכיח שהפרות קטנות אילו הם שגרמו לכך שמכר את דירתו במחיר נמוך, אם בכלל הדירה נמכרה במחיר נמוך, ככל שהדירה נמכרה במחיר נמוך לא הצליח התובע להראות מה חלקם של הנתבעים במחיר המופחת ומה חלקם של דיירים אחרים או של סיבות אחרות (תחזוקת הבית ואשפה) שגרמו למחיר זה לפיכך יש לדחות את תביעתו.

בשל כך שאין ספק, אף לפי עדות הנתבעים עצמם, שישנם חריגות בבניה שביצעו מההיתר שקיבלו, אינני פוסק לטובתם הוצאות או שכ"ט בגין הליך זה.

התביעה איפוא נדחית ללא צו להוצאות.

המזכירות תשלח את פסה"ד לב"כ הצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום, כ"ז טבת תשע"ה, 18 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.

קלדנית: כרמלה עובדיה