1. לפניי תביעה כספית על סך של 710,000 ₪, שהגיש התובע, שהנו הנו הבעלים והמחזיק של מגרש הידוע כחלקה 161, בגוש 1936 בשכונת ברנע ב' באשקלון (להלן: "המגרש"). על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעת 1, הנה רשות מקומית אשר המגרש מצוי בשטחה המוניציפאלי ובאחריותה (להלן: "העירייה" או "הנתבעת 1"). הנתבעת 2 הנה מוסד התכנון שלו הסמכות ליתן היתר לבנייה על המגרש (להלן: "הועדה המקומית לתכנון ובנייה", או "הנתבעת 2"), והנתבעת 3 הנה התאגיד אשר התחייב לבצע את עבודות הפיתוח והתשתיות בשטח הרשות המקומית, ובכלל זה בשכונה שבה מצוי המגרש שבבעלות התובע (להלן: "החכ"ל" או "הנתבעת 3").

הרקע העובדתי הצריך לענייננו:

1. התובע רכש את המגרש נשוא התביעה בשנות ה-90.
2. בשלב מסוים, העירייה החליטה למסור את פיתוח השכונה לטיפולה של הנתבעת 3, והנתבעת 3 פרסמה הודעה לציבור בעלי המגרשים להגיע ולחתום על הסכמי פיתוח.
3. התובע חתם על הסכם פיתוח אל מול הנתבעת 3 ביום 30/6/2002, בו צוין כי עבודות הפיתוח יסתיימו בתוך 24 חודשים מיום החתימה על ההסכם (ההסכם צורף לתצהירו של התובע וסומן כנספח א'). התובע שילם תשלום מסוים עבור עבודות הפיתוח, על פי ההסכם. (הצדדים חלוקים ביחס לשאלה האם התשלום בו נשא התובע בשלב זה הנו התשלום המלא שנדרש ממנו, או שמא הוא נשא רק בחלקו והשלים את היתרה רק בשנת 2010).
4. התובע הגיש בקשה להיתר בנייה על המגרש שבבעלותו, לראשונה ביום 25/2/2004 (להלן: "הבקשה הראשונה").
5. עבודות הפיתוח לא הסתיימו בתוך שנתיים מיום החתימה על ההסכם.
6. בשנת 2010, התובע הגיש בקשה מחודשת להיתר בנייה על פי תכניות מעודכנות (להלן: "הבקשה השנייה"), ובשנת 2011 התקבל ההיתר.

טענות התובע, בתמצית:

1. לטענת התובע, על פי ההסכם שנחתם ביום 30/6/2002 בינו לבין החכ"ל, התחייבה החכ"ל להשלים את עבודות הפיתוח לא יאוחר מ- 24 חודשים מיום חתימת ההסכם, היינו, עד ליום 30/6/2004.
2. על פי הנטען, התובע מיהר לחתום על ההסכם ולשלם את כל הכספים שנדרשו ממנו לצורך התחלת ביצוע עבודות הפיתוח, מתוך מטרה לקדם את קבלת ההיתר ולהתחיל לבנות את ביתו על המגרש שרכש.
3. הבקשה למתן ההיתר הוגשה, כאמור, ביום 25/2/2004. לטענת התובע, הוא עשה כל שיכול היה כדי לקדם את קבלת ההיתר, אולם בקשתו של התובע נדחתה בטענות שונות ומשונות.
4. לטענת התובע, הוא לא נמנה עם חברי העמותה, עמה חתמה חכ"ל על הסכם שכלל תנאי מתלה, לפיו, התחלת עבודות הפיתוח הינה בכפוף לחתימה של 300 מבעלי המגרשים על הסכמי הפיתוח. לטענתו, סעיף מתלה זה גם לא מצא ביטוי בהסכם שנחתם בינו לבין חכ"ל, ולא צוין בו שההסכם כפוף להסכם שנחתם עם העמותה.
5. מוסיף התובע וטוען כי הוא ובת זוגו, פנו במהלך השנים לעירייה, הן באמצעות מכתבים ובעיקר בעל-פה, מתוך רצון לקדם את קבלת ההיתר, ואולם דרישותיהם נותרו ללא מענה. על פי הנטען, למרות מאמצים אלו ועל אף הפניות שנעשו, העירייה סגרה את הבקשה להיתר והעבירה אותה לארכיון, מבלי שנמסרה על כך הודעה לתובע.
6. טוען התובע כי בקשתו להיתר נדחתה מפעם לפעם בשל טעמים זרים ומתוך נקמנות, בשל תביעות שהגיש בשם חברה שבניהולו כנגד החכ"ל. כך למשל, מהנדס העיר הבהיר לתובע במכתבו מיום 6/9/2009, כי לא יינתן היתר בניה במגרש עד להקמת תחנת סניקה, אולם בפועל, תחנת סניקה לא הוקמה עד היום ולמרות זאת, בסמוך לאחר הגשת התביעה, התקבל היתר בנייה ביחס למגרש שבבעלות התובע.
7. לטענת התובע, היועצת המשפטית של החכ"ל אישרה במכתבה, שרק ביום 10/5/2010 "הוסרה המניעה" וניתן היה להוציא היתר בנייה על המגרש נשוא התביעה. על פי הנטען, עד אשר הוסרה המניעה, התוכניות שהגיש התובע למתן ההיתר בשנת 2004, לא היו רלוונטיות, בשל כך שמצבו המשפחתי והאישי של התובע השתנה וכך גם צרכיו בכל הנוגע למבנה הבית שביקש לבנות. לפיכך, נאלץ להגיש תכניות חדשות ולשאת בתשלומים נוספים עבור הכנתן והגשתן.
8. התובע טען, כי הנתבעות חייבות לפצותו על פי דיני החוזים, על פי דיני הנזיקין וכן, על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. לטענת התובע, לצורך תובענה זו, הנתבעות הינן כולן גוף אחד, שכן החכ"ל שימשה כזרועה הארוכה של העירייה על פי הסמכתה המפורשת לכך וכי אין בהסמכה זו, כדי לגרוע מאחריותה של העירייה לביצוע עבודות הפיתוח במתחם. זה המקום לציין, כי התובע טען גם, שהחכ"ל פעלה בחוסר הרשאה מהעירייה, כאשר התחילה להחתים בעלי מגרשים על חוזי פיתוח עוד קודם שהתקבלה החלטה על ידי העירייה, למסור לה את האחריות על ביצוע העבודות כנדרש.
9. לטענת התובע, אילו היו הנתבעות משלימות את עבודות הפיתוח במועד שנקבע לכך, ואילו היו הנתבעות מוציאות ההיתר בזמן, הרי ששנתיים לאחר החתימה על הסכם הפיתוח, היה משלים את בניית ביתו על המגרש והיה זכאי לקבל דמי שכירות עבור ביתו הקודם, בסך של 5,500 ₪. לצורך הוכחת גובה דמי השכירות הגיש התובע חוות דעת, ערוכה בידי שמאית מקרקעין, הגב' אביגיל ביטון, אשר העריכה את דמי השכירות ביחס לביתו של התובע נכון ליום 29/11/2012, בסך של 5,500 ₪ לחודש. לכן, לטענת התובע, הוא זכאי לפיצוי בסך של 460,217 ₪, עבור דמי שכירות למשך 70 חודשים, החל מיום 30/6/2004 ועד למועד הגשת התביעה, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מאמצע התקופה ועד למועד הגשת התביעה.
10. עוד טוען התובע, כי הוא נאלץ לבצע עבודות פיתוח במקום, שכן אלו לא בוצעו על ידי הנתבעות וכי עלות ביצוען היה 50,343 ₪, כמפורט בחוות דעתו של המהנדס יעקב יבורסקי. כן טוען התובע כי שילם סכום של 50,000 ₪ עבור הוצאות תכנון והוצאות אחרות, לרבות אובדן זמן, שכר אדריכל ועלות הכנות התוכניות החדשות, בשל העובדה שמפאת הזמן שעבר, התוכניות שהוגשו בעבר לא תאמו את צרכיו, כאמור לעיל.
11. מוסיף התובע ודורש לפצותו בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו, בסכום של 100,000 ₪. לגרסתו, מאז שחתם על הסכם הפיתוח ועד היום, חלפו למעלה מ- 12 שנים, הוא מתגורר בבית שבו אין פתרון ביוב הולם אלא פתרון זמני בלבד, ברחוב שאינו סלול, שאין בו אין תאורה ושלא מתבצעות בו פעולות הדברה של מזיקים כגון נחשים, חולדות ויתושים. עוד נטען, כי יש לחייב את הנתבעות בפיצויי עונשין ובפיצויים מוגברים, שכן העדים שהעידו מטעם הנתבעות נמצאו לא מהימנים ועדותם היתה מתחמקת ומתאמצת לרצות את שולחיהם. סיבה נוספת לזכותו לקבל פיצוי עונשי היא, כנטען, בשל הימנעות הנתבעות מלהביא את העדים שעסקו בתפקידים הרלוונטיים, בזמנים הרלוונטיים לכתב התביעה, על אף שבעלי התפקידים הללו עובדים בשורותיהן גם היום. המצב שנוצר הנו, לטענת התובע, שהעדים שהובאו, לא יכלו למסור עובדות מידיעה אישית ויש לזקוף זאת לחובתן של הנתבעות.

טענות הנתבעות 1-2 בתמצית:

1. הנתבעות (בפרק זה: "הנתבעות") טענו, כי כל אחת מהן הינה אישיות משפטית נפרדת ואין האחת אחראית למעשיה של האחרת. לטענת הנתבעות, שיטת התובע לפיה הנתבעות חבות באחריות כלפיו ביחד ולחוד, יסודה בטעות והיא עומדת בניגוד לכלל בדבר אישיותה המשפטית הנפרדת של חברה, לרבות של התאגיד העירוני, אשר מרגע הקמתו, נושא הוא בחובות בעצמו ואין רואים בו מחלקה ממחלקות העירייה. לטענת הנתבעות, בהיעדר התחייבות קונקרטית של העירייה בעניינו של התובע, הרי שאין להטיל עליה חבות משפטית כלשהי, גם אם העירייה הנה בעלת השליטה בחברה הכלכלית כבעלת המניות בה וגם אם חלק מחברי הדירקטוריון של החברה, מילאו תפקידים בעירייה ובהנהלתה.
2. עוד טוענות הנתבעות, כי התובע הגיש בקשה להיתר בנייה ביום 24/2/2004 וכבר ביום 15/4/2004 נשלח אליו מכתב לפיו: "רק לאחר קבלת תוכנית מתוקנת נוכל להמשיך בבדיקה לצורך הבאתה לדיון בוועדה". מאז, זנח התובע את בקשתו, לא הגיש תוכניות מתוקנות ורק לאחר כ- 6 שנים "התעורר" ופנה בדרישה לקבל ההיתר. לטענת הנתבעות, הבקשה המחודשת של התובע הוגשה על ידי אדריכל אחר, עם תוכניות אחרות וזאת רק ביום 30/6/2010. משהוגשה בקשה כנדרש, על פי כל הכללים המקובלים, התקבל היתר ביום 17/2/2011 והתובע עבר להתגורר בביתו החדש עוד קודם לסיום ההליך דנא. לטענת הנתבעות, אילו היה התובע פועל לתיקון בקשתו עוד כשנתבקש ממנו, וודאי שהיה מקבל ההיתר במועד. הנתבעות סבורות, כי טענת התובע לפיה הוא וזוגתו עשו כל שבידם כדי לקבל ההיתר וכי מספר רב של פעמים לגורמים הרלוונטיים בעל פה, לא הוכחה. התובע לא הציג ראיות במסמכים לכך, לא חקר את עדי הנתבעת על כך ולא טרח להעיד את זוגתו שנכחה באולם בית המשפט, על הפניות הרבות שעשתה לטענתו, כאמור לעיל.
3. לטענת הנתבעות, התובע לא הוכיח שהעדר פיתוח במתחם או העדרה של תחנת סניקה לביוב, הם שמנעו ממנו מלקבל את היתר הבנייה. הנתבעות טענו, כי ראייה לכך היא שבעלי מגרשים אחרים בסביבתו של התובע קיבלו היתרי בנייה שכן, הגישו בקשה תקנית לכך ועובדה היא, שברגע שפעל התובע לתיקון בקשתו, ניתן לו היתר כדין בתוך זמן קצר, חרף אי קיומה של תחנת סניקה קבועה.

לעניין מכתבו של מהנדס העיר, שבו צוין כי היתרי הבנייה מעוכבים מחמת התנגדות בעלי מגרשים מסוימים להקמת תחנת הסניקה בסמוך לבתיהם, טענו הנתבעות כי המדובר במכתב בנוסח זהה שנשלח לכלל הדיירים, שעיקר מטרתו היתה להמריץ את בעלי המגרשים לפעול יחד עם העירייה ולקדם את בניית תחנת הסניקה. הנתבעות טענו בסיכומיהן, כי אילו היה עיכוב בהוצאת היתרי בנייה מחמת העדר תחנת סניקה, הרי שמדובר היה בעיכוב קצר בלבד ומשהצטברו מספר בקשות להיתר, הוחלט שלא לעכב את מתן ההיתרים ונמצא פתרון בדמות בורות ספיגה, פתרון שהיה כדי לספק מענה, עד להקמת תחנת הסניקה הקבועה.

1. לעניין הנזקים להם טוען התובע טענו הנתבעות כי דמי השכירות שצוינו בחוות דעתה של השמאית, אינם משקפים את דמי השכירות אשר היו נהוגים בזמנים הרלוונטיים להגשת התביעה, אלא רק ליום 29/11/2012. עוד נטען, כי מאחר והתובע הודה בחקירתו, שבניית בית אורכת כשנתיים ובהינתן שהבקשה להיתר הוגשה רק ביום 25/2/2004 ושנדרשו לגביה תיקונים, טענת התובע לפיה הוא יכול היה להתגורר בביתו כבר ביום 30/6/2004, אינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר.
2. לעניין ההוצאות בגין ביצוע עבודות הפיתוח על ידי התובע, טענו הנתבעות כי ראשית, לא הוכח שהעבודות בוצעו על ידי התובע עובר להגשת התביעה. שנית, המחירים שנקבעו על ידי המהנדס מטעם התובע היו על בסיס מחירון משרד השיכון הנכון ליוני 2012. לטענת הנתבעות, לתובע אין היתר לביצוע עבודות אלו ואם הן בוצעו, הרי שביצוען מנוגד לחוק ואין לפצותו בגינן. עוד נטען, כי דרישתו של התובע לפיצוי בגין עוגמת נפש נובעת בחלקה הגדול מהטענה לפיה ביתו הנו היחידי ברחוב, בקו הראשון לים, כשמצדדיו שטח טבעי הכולל בעלי חיים. לטענת הנתבעות, התובע הוא שבחר לרכוש את המגרש ולבנות עליו על ביתו ולנתבעות אין כל אחריות על כך.

טענות הנתבעת 3, בתמצית:

1. הנתבעת 3 (בפרק זה: "הנתבעת") טוענת, כי במשך הזמן, הרחיב התובע את חזית תביעתו וכי זו הפכה מתביעה נזיקית לתביעה בעילה חוזית, וכי התובע הוסיף מעת לעת נזקים, אף שאלו לא צוינו בכתב התביעה המקורי.
2. עוד טענה הנתבעת, כי לא הוכח שהעיכובים שנוצרו בקבלת ההיתר נבעו מהתנהלותה וככל שהיתה מניעה לקבל ההיתר, הרי היא נוגעת לתובע, שלא טרח להגיש בקשה מתוקנת כפי שנדרש, ומאחר והוא זנח למעשה את בקשתו.
3. הנתבעת טענה, כי הסכם הפיתוח שנחתם בין התובע לבינה "נולד" לאחר משא ומתן שערכו נציגי העמותה לפיתוח ברנע, אשר העומד בראשה היה חמיו לשעבר של התובע, מר יוסף כהנא וזאת רק לאחר שנחתם הסכם מסגרת עם קבוצות בעלי המגרשים - אפרידר, הימנותא, והעמותה, אשר צוין בו כי עבודות הפיתוח יחלו לאחר שיושג מספר מינימאלי של משלמים, שאם לא כן, לא ניתן היה להתחיל את עבודות הפיתוח ולשאת בעלותן הכספית. לטענת הנתבעת, התובע ידע על הסדר זה, שהנו קבוצתי, והדבר עולה, הן מחקירתו של התובע, הן מחקירת העד מר כהנא, והן מהנסיבות, שכן התובע בעצמו שילם תשלום מופחת כחלק מה"מבצע" שהחלה בו הנתבעת לאיתור בעלי המגרשים והחתמתם על ההסכמים. התובע הגדיר עצמו כחבר וועד בחקירתו הנגדית, והעובדה שהיה חתנו של מי שעמד בראש העמותה, בוודאי מעידה גם היא על כך שהיה מודע לתנאי המתלה, גם אם זה לא צוין במפורש בחוזה שנערך עמו.
4. עוד נטען, כי נוצרו נסיבות שאינן תלויות בנתבעת, אשר הביאו לדחיית מועדי ביצוע עבודות הפיתוח. על כן, בהתאם לסעיף 3.6 להסכם הפיתוח, עיכוב הנובע בשל נסיבות אלו אינו מהווה הפרה של ההסכם. הנסיבות שהביאו לעיכוב בהתחלת העבודות ושלא היו בשליטתה של הנתבעת, לשיטתה, היו: הכרזת השטח כאזור עתיקות והמתנה לאישור שחרור מרשות העתיקות וכן, העובדה שחברה המצויה בבעלותו של התובע, נקטה בהליכים משפטיים לתקיפת תוצאות המכרז לביצוע עבודות הפיתוח בכל מתחם "ברנע ב' ו-ג'". על פי הנטען, הליכים אלו הסתיימו רק במהלך שנת 2005. לטענת הנתבעת, חרף הבעיות שנתקלה בהן, שלא באחריותה, היא פעלה בשקידה לביצוע עבודות הפיתוח ועמדה בלוחות הזמנים שכן, העבודות הסתיימו בתוך שנתיים ממועד תחילתן.
5. לטענת הנתבעת, ככל שהיתה מניעה אחרת בקבלת ההיתר, הרי שמדובר היה במניעה זמנית ולא רציפה ושזו נבעה בעיקר בשל העדר תחנת סניקה בשטח בו מצוי מגרשו של התובע. יחד עם זאת, נטען, כי המניעה הוסרה באמצעות פתרון זמני מסוג שוחות איסוף, וכי בעלי מגרשים אחרים שהתמידו בטיפול בבקשות להיתרי בניה שהוגשו על ידם, קיבלו היתרים כבר בשלב זה. מכל מקום, טענה הנתבעת, האחריות להקמת תחנת הסניקה רבצה לפתחה של העירייה וזאת עד לשנת 2010.
6. הנתבעת טענה, כי התובע לא עמד בחובותיו על פי החוזה, שכן לא עמד בכל דרישות שנקבעו בו. על פי הנטען, התובע השלים את ביצוע התשלומים רק במהלך שנת 2010, בעוד שנדרש לכך עוד בשנת 2009. עוד נטען, כי הנתבעת קיבלה לידיה את תוכניות הבקשה להיתר לצורך בדיקתן והתאמתן לפיתוח הקיים, רק בשנת 2009 ועם ביצוע התשלום על ידי התובע, ניתן אישור מהנדס החברה לתוכניות שהוגשו.
7. הנתבעת טענה כי מלבד טענות בעלמא בדבר פניות שנעשו אליה על ידי התובע במשך השנים, לא הובאה כל אסמכתא לכך מצדו, והדבר לא הוכח.
8. לעניין נזקיו של התובע, זהות טענות הנתבעת לטענות שטענו בעניין זה הנתבעות 1-2.

דיון והכרעה:

השאלות הטעונות הכרעה בתיק זה הנן, כדלקמן:

האחת- האם יש לראות בנתבעות גוף אחד לצורך תביעה זו, כטענת התובע, או שמא יש להתייחס לכל אחת מהן כאישיות משפטית נפרדת?

השנייה- האם היה עיכוב במתן היתר בניה ואם כן, ממה נבע העיכוב? בכלל זה יש לבחון, האם העיכוב במתן היתר הבנייה נעוץ בכך שהתובע זנח תביעתו, לא הגיש בקשתו כראוי, או לא עמד בתשלומים שנדרשו ממנו בהסכם הפיתוח עליו חתם, או שמא, העיכוב נעוץ בהתנהלות הנתבעות או מי מהן. האם הפרו הנתבעות התחייבויות חוזיות כלפי התובע, האם התרשלו הנתבעות כלפיו?

השלישית- ככל שקמות עילות ביעה נגד הנתבעות או מי מהן, מהם הנזקים אשר נגרמו לתובע כתוצאה מעיכוב זה, והאם נזקים אלו הוכחו על ידו.

1. קודם שאדון בשאלות הנ"ל, ראוי להכריע בטענה שהעלתה חכ"ל, בעניין הרחבת החזית בכל הנוגע לעילות המקימות את התביעה (הטענה בדבר הרחבת חזית ביחס לנזק הנטען תידונה בהמשך). בתביעה שהוגשה ייחס התובע לנתבעות, יחד ולחוד, מעשים ומחדלים אשר הביאו לעיכוב במתן היתר הבנייה. בפרק הטיעון המשפטי, בכתב התביעה, טען התובע, כי על הנתבעות רובצת אחריות בנזיקין לפצותו בגין רשלנותן כלפיו (ראו: סעיפים 26-28, 31-33 לכתב התביעה). בצד טענות אלו, הלקוחות מדיני הנזיקין, טען התובע בכתב התביעה כי הנתבעות הפרו את התחייבויותיהן על פי ההסכם (ראו: סעיף 29 לכתב התביעה). מעיון בכתב התביעה, אתה למד, שהתביעה נוקטת בעילות מתחום דיני החוזים וזאת לצד עילות על פי דיני הנזיקין. לפיכך, אין מקום לטענת הנתבעת 3 לפיה, התובע הרחיב את חזית תביעתו והפכה מתביעה בעילות נזיקיות לתביעה בעילה חוזית ונראה כי העילה החוזית, שעניינה הפרת ההסכם, נטענה עוד בכתב התביעה, כאמור לעיל.
2. האם ניתן לקבל את טענת התובע, לפיה, עילותיו כנגד הנתבעות, הן בפן החוזי והן בפן הנזיקי, מקימות חבויות כנגדן, ביחד ולחוד.

סעיף 7 לפקודת העיריות {נוסח חדש} (להלן: "פקודת העיריות"), מגדיר עירייה כתאגיד, בעל זכויות וחובות, הרשאי לתבוע ולהיתבע.

סעיף249 (30) לפקודת העיריות נותן סמכות בידי עירייה:

"לייסד חברה, אגודה שיתופית או כל אגודה אחרת לכל מטרה שהיא בגדר סמכויות העיריה ותפקידיה, לרכוש מניות או ניירות ערך או זכות הנאה אחרת של כל חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שמטרותיה מסייעות, לדעת המועצה, להשגת כל מטרה כאמור, ולנהוג בהם דרך בעלים; לענין זה, "חברה", "אגודה שיתופית" או "כל אגודה אחרת" – חברה, אגודה שיתופית או אגודה אחרת, שהתאגדו בישראל על פי דין".

החכ"ל הנו תאגיד שהוקם על ידי העירייה והוא משמש כתאגיד סטטוטורי לכל דבר ועניין.

בבג"ץ 3250/94 אורן ואח' נ' מועצה אזורית פתח תקווה ואח', פ"ד מט' (5) נקבע: ".. הנה כי כן, תאגיד עירוני נועד, ככלל, לשמש כלי בידי עירייה לביצוע משימות המוטלות עליה, מעין זרועה הארוכה של העירייה. בה בעת, תאגיד עירוני הינו אישיות משפטית הנושאת את עצמה, והרי בעיקר מטעם זה אומרת עירייה להקימו. מרגע התהוותו קונה תאגיד עירוני - ככל אחיו התאגידים - זכויות וסמכויות לעצמו, נושא הוא בחובות לעצמו, ואין רואים בו מחלקה ממחלקות העירייה".

בת"א (מחוזי- ת"א) 3147/99 החברה למשק וכלכלה של השלטון המקומי בע"מ נ' עיריית בת ים ואח' (23/4/2004), (פורסם בנבו), נקבע: "אין, למעשה, חולק כי החברה הכלכלית, ורק היא, חתמה על ההסכם עם התובעת. אין גם חולק כי החברה הכלכלית היא תאגיד שהתאגד כחברה בע"מ והיא בעלת אישיות משפטית נפרדת ועצמאית. בעלת מניותיה, קרי העיריה, יזמה את הקמתה כתאגיד עצמאי ואישיות משפטית נפרדת, על מנת לקדם באמצעותה ביצוע פרוייקטים שונים בעיר בת ים על בסיס עסקי, ללא שתהא תלויה בפעילותה, לפחות לא מבחינה פורמלית ומשפטית, בתקציבי העיריה או בהונה. העיריה הינה, אמנם, בעלת השליטה בחב' הכלכלית, אם כבעלת מניותיה ואם בשל העובדה כי חלק מחברי הדירקטוריון של החברה הכלכלית ממלאים תפקידים בכירים בעיריה ובהנהלתה, אלא שאין בשליטה זו כדי להצביע על זהות בין השתיים מבחינה משפטית".

גם במקרה דנא, הסכם הפיתוח נשוא התביעה נחתם בין התובע לבין חכ"ל, ועל אף שחכ"ל

פועלת בהרשאת העירייה ולמען ביצוע פעולות שהעירייה אחראית להן, בפועל, אין היא מהווה צד להסכם שבין הצדדים. העובדה כי החכ"ל הוא גוף שהוקם ופועל למען העירייה, אין פירושה, כשלעצמה, שהעירייה והחכ"ל גוף אחד הם. נכון הוא, שבמקרים מסוימים, כדוגמת מקרה בו יוכח כי חכ"ל או מי מטעמה הפרה את חובת הנאמנות המוטלת עליה, עת שפעלה כאורגן מטעם העירייה, ניתן יהיה לבצע מעין "הרמת מסך" ולקבוע שהעירייה חבה בחובות החכ"ל כלפי מי שחובת הנאמנות הופרה כלפיו. אולם, כאמור, אין זה המקרה החל בענייננו.

הווה אומר, התחייבויותיה של חכ"ל, לפחות בעניין הסכם הפיתוח שנחתם עם התובע ביום 30/6/2002, אינן נוגעות לעירייה, וככל שיוכח שהסכם זה הופר - אין טענות התובע ביחס להפרת ההסכם יכולות להקים חבות גם על העירייה.

התובע מבקש ללמוד מעדותו של מר גלעד אורן, מנכל חכ"ל (להלן: "מר גלעד אורן"), כי החכ"ל והעירייה פעלו בעניין זה כגוף אחד. מר אלעד אורן העיד: "אתה מדבר כאילו עיריית אשקלון והחכ"ל הם שני צדדים שאינם קשורים. עיריית אשקלון היא בעלים של 100% החכ"ל. יושב ראש הדירקטוריון הוא ראש העיר על פי חוק. חברי הדירקטוריון הוא ראש העיר, שליש מהם חברי מועצה, חברי עירייה יתכן שבמסמכיאדה בגלל ביורוקרטיה כזו או אחרת, הדברים קרו קצת אחרי אבל אין ספק שהגוף הוא בגדול אחד".

ראשית, מעדותו זו של מר גלעד אורן, לא ניתן להסיק כי הנתבעות כולן הנן אישיות משפטית אחת, על אף שהעיד שהגוף הוא "בגדול אחד". נכון הוא, שהחכ"ל עובדת על פי הרשאה שהעניקה לה העירייה, כמי שהקימה אותה לצורך ביצוע פרויקטים מטעמה. ואולם, לא ניתן לטעון, על סמך עדות זו בלבד, שמדובר בגוף בעל "תקרה" אחת, ושהתחייבויות שנוטל על עצמו האחד, מחייבות באופן אוטומטי כמעט, את הגוף האחר.

מעבר לכך, נראה לי, שהתובע נתפס בעניין זה לכלל טעות. ההכרעה בדבר אישיותן המשפטית של הנתבעות איננה שאלה עובדתית שעל העדים להכריע בה. המדובר הוא בשאלה משפטית המוכרעת על פי החוק והפסיקה. עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת חל על כל אחת מהנתבעות כעניין של הנחת מוצא. נכון הוא, שניתן יהיה להוכיח שכל אחת מהנתבעות עוולה כלפי התובע או הפרה הסכם עמו. התובע בהחלט רשאי לטעון, בכפוף לכללי ההוכחה והשכנוע, כי כל אחת מהנתבעות הפרה את חובת הזהירות כלפיו, בכל הנוגע לעילה הנזיקית. יחד עם זאת, הטענה בדבר הפרת חוזה, יכולה להישמע רק כנגד חכ"ל בלבד, שהרי הסכם הפיתוח נחתם עמה, ועמה בלבד.

ביחס למיהותה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה, נראה כי הועדה לתכנון ובנייה והעירייה ראו עצמן כגוף שאינו נפרד באשר לתובענה זו, ולראייה, כתב ההגנה הוגש בשם שתי הנתבעות כאחד ואין בו הכחשה של הפעילות המשותפת שלהן, שהיא נשוא תובענה זו.

לעניין טענת התובע לפיה, החכ"ל נטלה על עצמה סמכות "לטפל" בעבודות הפיתוח עוד קודם שהוסמכה לכך על ידי העירייה, מעבר לכך שמדובר בטענה הסותרת טענות אחרות שטען התובע ביחס לחובת חכ"ל לבצע את עבודות הפיתוח, הרי שטענה זו לא הוכחה וכעולה מעדויות התובע ומהעדויות מטעם הנתבעות, היה ברור כל העת, שחכ"ל היא שתהיה אחראית על ביצוע עבודות הפיתוח במתחם. לפיכך, אין בידי לקבל טענה זו, שאינה מתיישבת עם טענותיו האחרות של התובע, ונראה שלא בכדי זו נטענה במעורפל בסיכומים שהוגשו מטעמו. הוא הדין ביחס לטענה שחכ"ל הפקידה את הכספים שהתקבלו מכח החוזה בקופה כללית ושאינה נפרדת ושנעשה שימוש בכספים שלא למטרה שלה הם יועדו. עניינים אלה לא הוכחו כלל.

מה היתה הסיבה שבגינה נוצר העיכוב במתן היתר הבנייה?

1. בסעיף 3.4 להסכם הפיתוח שחתם התובע עם החכ"ל ביום 30/6/2002 (להלן: "הסכם הפיתוח") צוין: "עבודות פיתוח לפי נספח ב' יבוצעו עד למועד האכלוס ולא יאוחר מ- 24 חודשים מיום חתימת ההסכם".

בסעיף 3.6 להסכם הפיתוח צוין: "מוסכם בזאת שכל עיכוב ו/או דחייה בביצוע העבודות, אשר ייגרם כתוצאה מגילוי עתיקות ו/או כתוצאה מצו שניתן ע"י רשות מוסמכת ו/או בשל גורם שאין לחברה שליטה עליו, לא ייחשב כהפרה של הסכם זה והמועדים הנקובים בהסכם זה יידחו בהתאמה".

אין חולק, שעבודות הפיתוח, לא הסתיימו בתוך 24 חודשים ממועד החתימה על ההסכם.

טענת חכ"ל הנה, שההסכם הפיתוח היה כפוף להסכם שנחתם עם העמותה ביום 5/3/2002 (להלן: "הסכם המסגרת"). בהסכם המסגרת נכלל תנאי מתלה לפיו: "החכ"ל תהא זכאית שלא תתחיל (כך במקור- י.פ.א) ביישום הסכם זה בטרם יחתמו הבעלים של לפחות 300 מגרשים במתחם על הסכם הפיתוח ויסדירו את ביצוע התשלומים בהפקדת שיקים ו/או הסדר תשלומים אחר להנחת דעתה" (סעיף 5.1 להסכם המסגרת) . עוד נקבע בסעיף 7.1.1 להסכם המסגרת כי: "מובהר בזאת כי תנאי מתלה להסכם זה הנו חתימת 300 בעלי מגרשים כאמור ובמידה שהחתמתם לא תושלם בתוך 6 חודשים מיום אישור הסכם זה ע"י דירקטוריון החכ"ל, תהא החכ"ל זכאית לקבוע כי הסכם זה לא נכנס לתוקפו ופקדונות שהופקדו יושבו לבעליהם בתוספת הפרשי הצמדה למדד וזאת תוך 45 יום מיום קבלת הודעת הביטול מהחכ"ל".

על פי טענתה של חכ"ל, התובע ידע על הסדר זה של העמותה עמה והבין, כי ההסכם שנחתם עמו לא יצא אל הפועל, אלא אם כן תושג חתימה של מספר הבעלים המינימאלי הנדרש. לטענת חכ"ל, הדבר גם עולה בקנה אחד עם ההיגיון והשכל הישר, שכן ברור היה לתובע שחכ"ל לא יכולה היתה לעמוד בהתחייבות לפתח את המתחם, רק על בסיס חתימתו היחידה של התובע ובהתבסס על התשלומים שנשא בהם לבדו לצורך הפיתוח.

מר אורן חדד, סמנכ"ל הנדסה בחכ"ל, העיד בעניין זה : "...עד שאין 300 דיירים ואין מספיק כסף להתחיל בביצוע פיתוח שעולה מיליוני שקלים ל- 621 מגרשים, אין כדאיות כלכלית, החברה לא יכולה להיכנס לפרויקט ללא התנאי שציינתי כרגע, וכנראה שזה התנאי ובגלל זה התקדמנו עם אדון טבקול ועם שאר הדיירים" (עמ' 85 שורות 8-12).

1. בהמשך נשאל מר אורן חדד והשיב כדלקמן:

ש. "...תראה את התנאי בחוזה עם רונן? על 300 מגרשים? לגבי החוזה עם התובע? אני רוצה לדעת אם יש?

ת. "...דבר ראשון, החוזה ההסכם של החברה הכלכלית עם טבקול הוא מחודש שישי 2002, הסכם הפיתוח עם ברנע ב' ו-ג' (נספח 2 לתצהיר גלעד אורן), הוא ממרץ 2002, קודם להסכם עם טבקול, ואם אינני טועה טבקול קיבל את ההנחה שקיבלו, של הסדרי תשלום על פי החוזה של הסכם המסגרת ממרץ 2002".

ש. רונן חתום על הסכם המסגרת הזה שאתה קורא לו?

ת. הוא קיבל את ההנחה.

ש. אז לא מצאתם בהסכם של התובע סעיף שאומר שהוא יכנס לתוקף רק לאחר 300 חתימות, נכון?

ת. לא קיים בהסכם". (ראו: פרוטוקול מיום 3/3/2014, עמ' 86, שורות 1-10)

גם מר גלעד אורן, מנכ"ל חכ"ל, נשאל בעניין זה והשיב כדלקמן:

"ש. החוזה הזה יש לו שני צדדים, החכ"ל והתובע נכון?

ת. נכון.

ש. תיקח את ההסכם ותראה לי איפה הוא כפוף לעמותה?

ת. לא צריך, אני יודע את זה בע"פ. בהסכם עצמו אין קשר לעמותה." (ראו: עמ' 62 , שורות 6-9) .

אין מחלוקת שבחוזה שנחתם עם התובע, לא נכלל סעיף המכפיף אותו לחוזה שנחתם עם העמותה, ולא נראה כי עלה בידי חכ"ל להוכיח, שהתובע השתייך לעמותה ויותר מכך, שהוא ידע שעבודות הפיתוח לא יחלו באתר עד אשר תושג מכסת המינימום שנקבע בהסכם המסגרת.

אני סבור, כי אין בעובדה לפיה, הסכם המסגרת נחתם קודם להסכם שנערך עם התובע, כדי להוביל למסקנה שהתובע כפוף לתנאי הסכם המסגרת. אדרבא, הואיל והסכם המסגרת נחתם קודם להסכם עם התובע, והואיל ותנאי הסכם המסגרת כבר היו ידועים לחכ"ל, מן הראוי היה שההסכם שנחתם עם התובע, ככל שזה היה כפוף להסכם המסגרת, היה תואם את התנאים שהיה בכוונת הנתבעת להתנות כבר אז. רוצה לומר, העובדה שהסכם המסגרת קודם בזמן להסכם שנחתם עם התובע, והעובדה שהתנאי המתלה לא צוין בהסכם האישי שנערך עם התובע, מחזקות את טענת התובע לפיה, הוא לא השתייך לעמותה כלשהי ושהסיכום עמו היה שונה מזה שסוכם עם העמותות.

לכך יש להוסיף את העובדה, שטענת התובע, לפיה הוא לא השתייך למי מהעמותות אשר חתמו עם חכ"ל על הסכם המסגרת, לא נסתרה.

התובע נשאל בעניין זה והשיב כדלקמן:

"ש. לגבי הסיפור של עמותת ברנע, הכרת את העמותה הזאת?

ת. לא היה לי שום חלק בעמותה הזו. התנגדתי לעמותה הזו. אני אזרח שקנה מגרש בסוף שנות ה- 90, עשיתי ככל יכולתי.

ש. נטלת חלק בהקמת העמותה?

ת. לא. לא היה לי שום קשר לעמותה הזו. חמי לשעבר, מר כהנא, היה פעיל בעמותה הזו.

ש. במסגרת ההיכרות שלך עם מר יוסי כהנא, האם נודע לך על כך שעבודות הפיתוח לא מתחילות כיון שהחכ"ל מחכה לאיזו שהיא מכסה מסוימת של בעלי מגרשים שתחתום על הסכמי פיתוח?

ת. שטות. זה לא היה בכלל בחוזה שלי . בשלב יותר מאוחר כשאתם הבנתם שאתם נתקלים בבעיה אז ביקשתם להגיע למכסות כאלה ואחרות.

ש. אתה ידעת את זה?

ת. בשלבים מאוחרים יותר. אני רכשתי את המגרש שלי בשנת 91.

ש. אתה לא זוכר מתי זה נודע לך?

ת. לא. זה לא קשור לחוזה שלי.

ש. בסעיף 16 אתה מציין שהיית מעורב יחד עם עוד דיירים במתחם הזה בכל מיני שיחות ומפגשים שהיו שם. מה היה תפקידך בנושא הזה?

ת. אזרח שרוצה לבנות את הבית שלו.

ש. היית מועד השכונה?

ת. שום ועד לא היה בשכונה. אני גר לבד בשכונה." (ראו: עמ' 35, שורות22-26, ובהמשך- עמ' 36, שורות 1-15).

גם מר גלעד אורן אישר בחקירתו, כי הוא לא יודע האם התובע הוא חבר בעמותת ברנע (ראו: עמ' 64, שורות 13-14).

לא מצאתי כל ממש בטענת חכ"ל לפיה, אחת האינדיקציות לכך שהתובע היה חלק מההסכם שנחתם עם העמותה, הנה העובדה שהתשלום שנדרש ממנו לטובת התחלת עבודות הפיתוח הנו אותו סכום שנקבו בו בהסכם המסגרת וששיקף את הנחת המבצע שניתנה לחברי העמותה שיחתמו על ההסכם עד לתאריך היעד. בפועל, בהסכם שנחתם עם התובע לא צוין, כי ניתנת לתובע הנחה כלשהי, וגם לא צוין כי מדובר בהנחה שמקורה בהסכם המסגרת שנחתם עם העמותות. כל שצוין הוא, שהתמורה שנקבעה הנה על סך של 131,000 ₪ כולל מע"מ. יתרה מכך, מעדותו של מר כהנא, יו"ר העמותה, ומי שהיה חמיו לשעבר של התובע עולה, כי "ההנחה" ניתנה לכל מי ששילם את דמי הפיתוח עד לתאריך היעד, בין אם הוא הווה חלק מהעמותה ובין אם לאו (ראו: עמ' 109, שורות 4-5). לפיכך, אני קובע, כי טענת הנתבעת לפיה, העובדה שהתובע שילם סכום מופחת מעידה על השתייכותו לעמותה, איננה מוצאת ביטוי בראיות שהוצגו בפניי.

מר כהנא, , נשאל והשיב כך:

ש. אז בעצם אתה הודעת לרונן ישנו הסכם כזה וכזה ואם תגיע עד יום כזה וכזה תזכה לקבל הנחה?

ת. הודענו לכולם. היתה רשימה של בעלי המגרשים.

ש. הודעת גם לתובע?

ת. אוקי.

ש. האם הודעת לו גם על מספר החתימות המינימאלי שנדרש לתחילת הפיתוח?

ת. אני לא זוכר. באמת שאני לא זוכר.

ש. מה הודעת בעצם?

ת. אני לא זוכר אבל זה היה מנוסח בצורה כזאת שתוך ה- 6 חודשים, אנו צריכים לפחות מאה איש כדי שהמחיר הזה יכנס לתוקף.

ש. אבל הודעת להם שיש גם הסכם של סיכום שההסכם לא ייכנס לתוקף או שרק היה חשוב לך לדרבן אנשים לחתום?

ת. לא, היה חשוב לי להגיע למאה איש. ללא מאה איש המחיר הזה לא היה בתוקף.

מר כהנא לא יכול היה לאשר בחקירתו, באופן חד משמעי, שהוא אכן יידע את התובע, קודם שזה האחרון חתם על ההסכם עם הנתבעת, על כך שישנו תנאי מתלה לפיו, באם לא תושג חתימה של מספר אנשים המחזיקים בבעלות המגרשים במתחם, החוזה לא ייכנס לתוקף. עדותו של מר כהנא בעניין זה הנה כללית ולא מתייחסת לתובע באופן ישיר. מר כהנא העיד כאמור לעיל, שהוא אינו יכול לזכור האם הודיע לתובע אודות התנאי המתלה, ונראה כי טענת הנתבעת לפיה, עצם קרבתו המשפחתית של מר כהנא לתובע מעידה על ידיעתו של התובע אודות התנאי המתלה, אינה מוצאת בסיס עובדתי בחקירתו של מר כהנא .

אציין כי אני מוצא הגיון של ממש בטענת הנתבעת, לפיה לא היה די בחתימה אחת ויחידה של התובע כדי להתחיל בעבודות הפיתוח במתחם, ושיש לבחון את כוונת חכ"ל בהתקשרות עם התובע, תוך הפעלת ראייה מרחבית והבנה של ההיגיון המסחרי העומד מאחורי התקשרות זו, והוא הרצון של חכ"ל לצבור מספיק חתימות של בעלי קרקעות, כדי לאפשר את התחלת עבודות הפיתוח מבחינה תקציבית. אולם, לא ניתן להתעלם מכך, שלא הוכח ברמה הנדרשת, שהתובע ידע על מכסת המינימום או שהיה חלק מהעמותה ומההסכם שנחתם עמה.

מהאמור לעיל עולה, כי חכ"ל אכן התחייבה כלפי התובע להשלים את עבודות הפיתוח בשכונה עד למועד האכלוס ולא יאוחר מ- 24 חודשים מיום חתימת ההסכם. ואולם, בכך לא סגי. על אף קביעתי הנ"ל, יש לבחון האם העיכובים שנוצרו במועד מתן ההיתר, נבעו כתוצאה מנסיבות שלא היו תלויות בחכ"ל ושאינן מהוות הפרה של ההסכם, על פי הקבוע בסעיף 3.6 להסכם הנ"ל.

חכ"ל טענה, כי כבר בשנת 2004, חברה המצויה בבעלות התובע, ט.ר. הנדסה בע"מ, נקטה בהליכים משפטיים כנגדה, הליכים שעניינם תקיפת תוצאות המכרז שפורסם לביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות במתחם. לטענת הנתבעת, ההליך יצר עיכוב של שנה בהתחלת עבודות הפיתוח והסתיים רק עם חתימת הסכם פשרה בבית המשפט ביום 10/4/2005 בו נקבע, כי החברה בבעלות התובע תבצע חלק מעבודות הפיתוח, אלה המצויות בחלק המזרחי של המתחם.

בחקירתו נשאל מר גלעד אורן, והשיב כדלקמן:

"ש. תאשר לי שעבודות הפיתוח התחילו ביום 11/4/2005?

ת. נכון בגלל שבשנת 04 שיצא המכרז התובע והקבלן השני הלכו להליכים משפטיים דבר שעיכב את ההליכים." (ראו: עמ' 64, שורות 23-25).

ש. כשאתה כותב בסעיף 14 ש"בעקבות הליכים משפטיים שננקטו..." זה לא מתייחס לשטח של המגרש של התובע כי הוא נמצא בשטח שבוצע על ידי קבלן אחר?

ת. בגדול בעבודות פיתוח מאחר וברנע ב' ג' לא חולקה למתחמים נפרדים אנחנו מתייחסים לכל הדבר הזה כמכלול אחד בין בהיבט הכבישים וכל התשתיות התת קרקעיות.

ש. אני מבין מהעובדה שציינת שהיה חשוב לך לציין את ההליך המשפטי שיש לכם חשבון עם התובע ולכן לא ביצעתם לו את עבודות הפיתוח?

ת. אני לא מבין איך אתה יכול להגיד שהדבר הזה לא קשור, יצא מכרז אחד, המכרז של החכ"ל לא יצא בנפרד לחלק המזרחי וחלק המערבי אלא לכל המתחם. שני קבלנים שהשתתפו במכרז רבו ביניהם על הזכייה והצעת הפשרה שהוצעה על ידי בית המשפט היתה לחלק את העבודה לשני חלקים. לטעון שהעיכוב לא נגרם בגלל התובע זה סילוף מוחלט של העובדות". (ראו עמ' 67, שורות 12-23)

אין זה מיותר לציין, שהתובע לא סתר טענה זו של חכ"ל ולמעשה, הוא לא השיב לטענה זו בתשובה של ממש. בסעיף 19 לסיכומיו אף נטען, כי התובע באמצעות חברה שבניהולו, השתתף במכרז לבחירת קבלן שיבצע חלק מעבודות הפיתוח בשכונה ואף זכה לבצען. כאמור, הוברר כי הטענה אינה מדויקת, בלשון המעטה, שכן על פי העדות דלעיל, המכרז כלל את עבודות הפיתוח בכל המתחם.

חכ"ל טענה, כי מיד לאחר שנחתם הסכם הפשרה, היא העבירה צו להתחלת עבודה למכרז 1/2003, בו צוין : "1. בהמשך לסיכום בין החברה הכלכלית לאשקלון, חב' מילנו הנדסה בע"מ, חב' ט.ר הנדסה אזרחית וחב' אחים עשוש בע"מ, ניתן בזאת צו התחלת עבודה לביצוע עבודות עפר. 2. עלייך להתחיל בביצוע העבודות לא יאוחר מיום 12.4.2005". אולם, בסופו של דבר, נוצר עיכוב נוסף שלא היה בשליטתה של חכ"ל. לטענת חכ"ל, רק ביום 8/12/2005 ניתן אישור מאת רשות העתיקות להתחיל את ביצוע עבודות הפיתוח ולכן, עד למועד זה, לא ניתן לטעון להפרת ההסכם על ידי חכ"ל (האישור צורף לתצהיר מטעם חכ"ל וסומן כנספח 5).

באישור מאת רשות העתיקות, מיום 8/12/2005, צוין:

"הנדון: אישור לביצוע פעולה לפי חוק העתיקות ברנע ב' ג'...

"בהתאם לאמור במכתבנו מיום 22/3/2005 ולאישורכם, ביצעה רשות העתיקות פעולות פיקוח, חיתוכי בדיקה וחפירת הצלה מדגמית במקרקעין שבנדון...עם השלמת הפעולה הארכיאולוגית הנזכרת לעיל, הרשות אינה דורשת עריכת פעולה נוספת, והיא מאשרת לכם לבצע את העבודות המתוארות במכתבכם שבנדון...".

טענת התובע הנה, כי בפועל, המגרש שבבעלותו מצוי במרחק של מאות מטרים מהאזור שבו בוצעו חפירות וכי גם באזור שהוגדר כטעון בדיקה על ידי רשות העתיקות, לא נמצאו קברים בסופו של דבר. טענה זו לא מצאה ביטוי בראיות שהונחו בפניי ולא הוכחה דיה.

הדברים מתחזקים גם לנוכח עדותו של מר אורן חדד, שהעיד בעניין זה, כדלקמן:

"ש. אתה מעיד בתצהירך שהיה עיכוב בשל עתיקות?

ת. כן.

ש. אני אומר לך שהחפירות לגילוי עתיקות לא עיכבו את העבודה כי הם בכלל לא היו בשטח שביצע הקבלן עשוש בצד המערבי? ידוע לך?

ת. מה שידוע לי זה שעד שרשות העתיקות לא משחררים את השטח לא יכולים לבצע עבודות פיתוח, אלא אם היה מסמך שמחריג את המגרש של התובע." (ראו: עמ' 86, שורות 15-21).

"ש. אני אומר לך, שבצד המערבי איפה שעבד הקבלן עשוש לא בוצעו עבודות ארכיאולוגיות?

ת. לא ידוע לי. רשות העתיקות מבצעים עבודות חפירה ומשחררים את כלל השטח ולא משחררים חלק ממנו.

ש. אני אומר לך שבזמן שרשות העתיקות ביצעה חפירות בצד המזרחי, הקבלן עשוש עבד ללא הפרעה?

ת. לא ידוע לי.

ש. תאשר לי בבקשה שלא ידוע לך כי לא היית בשטח באותו זמן, בשנת 2004, נכון?

ת. נכון." (עמ' 87, שורות 1-10)

גם מר גלעד אורן נשאל בעניין זה והשיב כדלקמן:

"ש. אתה מציין בתצהיר שלך בסעיף 17 שחפירות שמבוצעות על ידי רשות העתיקות עיכבו גם הם את עבודות הפיתוח, תאשר לי שרשות העתיקות לא ביצעה חפירות באזור המגרש של התובע?

ת. כל השטח של ברנע ב' ג' מוגדר כרשות עתיקות המצריך את אישור רשות העתיקות לקבלת היתר בנייה. בפועל בכל מקום שזה שטח מוכרז, רשות העתיקות מבצעת חפירות הצלה מדגמיות. ייתכן שבמקרה זה, המדגם לא היה במגרש שלו אבל זה עדיין לא אומר שכל השטח שוחרר לבנייה. רק לאחר מדגם משחררים את כל השטח.

ש. הקבלן עשוש ביצע עבודות פיתוח במקביל לחפירות של רשות העתיקות ?

ת. לא יודע. אני מבקש להבהיר, ישנן עבודות שניתן אולי לבצע במקביל אבל זה עדיין לא גורם לסיום כל העבודות וברור שזה מעכב." (ראו: עמ' 70, שורות 11-21)

סבורני, כי מלבד טענתו של התובע, שנטענה בעלמא, לפיה העבודות שביצעה רשות העתיקות לא הגבילה בפועל את עבודות הפיתוח באזור שבו מצוי המגרש שבבעלותו, לא הוצגה על ידו הוכחה או ראייה לכך. אפילו אם היה מוכח כי הבדיקות של רשות העתיקות וחפירות ההצלה לא בוצעו באזור המגרש שבבעלות התובע, לא הוכח על ידו, שהעבודות במתחם כולו לא הושהו עד לסיום הבדיקה. מהעדויות הנ"ל עולה היפוכו של דבר. אל מול המסמך של רשות העתיקות, שממנו עולה, שהבדיקות במתחם הושלמו ושניתן אישור להתחלת עבודות הפיתוח רק ביום 8/12/2005, לא נמצאה ראייה כלשהי המפריכה גרסה זו ומאיינת אותה. גם ניסיונותיו של התובע לבסס את גרסתו על חקירת העדים מטעם חכ"ל, לא צלחו.

לפיכך, אני קובע, כי המניעה ביחס לתחילת העבודות מהטעם שאלו עוכבו בשל החלטת רשות העתיקות, הוסרה רק ביום 8/12/2005. לאור האמור בסעיף 3.6 בהסכם הפיתוח, העיכוב שנוצר כאמור לעיל, אינו מהווה הפרה של ההסכם ולכן, יש לדחות את המועדים שנקבעו בהסכם הפיתוח, בהתאם לעיכוב שנוצר.

מאחר והמניעה שנוצרה על ידי רשות העתיקות בהתחלה של עבודות הפיתוח במתחם הוסרה רק ביום 8/12/2005, אני קובע, שהמועד שבו היה על חכ"ל להשלים את עבודות הפיתוח על פי ההסכם הנו , לכל המוקדם- 8/12/2007.

על פי טענת חכ"ל, עבודות הפיתוח החלו בשנת 2005 והסתיימו במלואן לאחר כשנתיים וכי היתרי הבנייה במתחם החלו להינתן כבר בשנת 2006 (פסקה 37 לסיכומים מטעמה), אף שלא הוקם פתרון סניקה קבוע במתחם.

לראיות מטעמה צירפה חכ"ל רשימה של בקשות למתן היתר בנייה שהוגשו עוד קודם שהיה פתרון סניקה קבוע כאמור (צורף וסומן כנספח 6 לתצהיר עדות ראשית מטעם חכ"ל). המדובר הוא בטבלה, הכוללת פרטים מזהים אודות בעלים של מגרשים שהגישו בקשות להיתרי בנייה ושלכאורה קיבלו היתרים במהלך השנים 2006-2010. באמצעות מסמך זה ביקשה חכ"ל להוכיח, כי אילו היה התובע מתמיד בבקשתו ופועל בשקידה ראויה, הוא יכול היה לקבל היתר כבר בשנת 2006. חכ"ל הפנתה גם לעדותה של הגב' יעל שקלים, מי שמשמשת כבודקת תוכניות במחלקת הנדסה בעיריית אשקלון, החל מדצמבר 2006 (עמ' 42, שורה 21), לפיה: "יצאו היתרים בשנת 2006 ו- 2007 אז אין לי מושג איזה מניע מדובר בשנת 2010 ". (עמ' 43, שורות 9-10) .

הגב' שקלים העידה בעניין זה גם כדלקמן:

"ש. דיברת על שניתנו היתרים בשנים 06-07, איזה חלק ממתחם ברנע ניתנו היתרים שדיברת עליהם?

ת. בשנת 06-07 ניתנו היתרים בדיוק באזור של המגרש של התובע. אחד מהם זו שורה ראשונה של הבתים. אני לא יודעת אם זה רחוב אדווה, אולי רחוב שונה אבל זו בדיוק אותה שורה, שורה ראשונה הפונה לים, איזור בו אין פיתרון ביוב וניתנו היתרים בשנת 2006.

ש. ואיפה המגרש של התובע?

ת. גם בשורה הראשונה, כמה מגרשים מהבית שיצא היתר בניה. אני לא יודעת כמה מגרשים אבל זה אותו קו.

ש. איך ניתנו ההיתרים?

ת. עם פתרון ביוב זמני. הכוונה לבור עליו דיברתי קודם..." (ראו: עמ' 49, שורה 11-12, עמ' 50 שורות 2-9, עמ' 51, שורה 4).

ראשית, בכל הנוגע לנספח 6, אין המדובר במסמך רשמי או חתום ולא ברור מי ערך אותו ומהו משקלו הראייתי בתיק. עדותה של הגב' שקלים, לפיה ניתנו היתרים כבר בשנת 2006, כמוה כאמירה בעלמא, שכן היא איננה נסמכת על מסמכים כלשהם. זה המקום לציין, שעותק מההיתרים עצמם, כשהם חתומים ונושאים תאריך וחותמת, או בכלל- לא צורפו. בפני חכ"ל עמדה האפשרות לזמן את בעלי המגרשים שקיבלו היתרי בנייה לטענתה בשנת 2006, אולם היא בחרה שלא לעשות כן, וכפי שכבר נקבע בעניין זה:

"הימנעות מלהביא ראיה מצויה ורלוונטית מבלי לספק טעם משכנע...מובילה למסקנה שאילו הובאה היתה פועלת לרעת (הצד שנמנע) ועל כן, תומכת {בראיות היריב} ...כך במשפט הפלילי... וכך במשפט האזרחי". ראו: יעקב קדמי על הראיות, חלק רביעי, מה' תש"ע- 2009, עמ' 1894, 1998.

לפיכך, נראה, כי טענתה של חכ"ל לפיה ניתנו היתרים כבר בשנת 2006 אינה נסמכת על מסמכים כלשהם, וכי אין בידי לקבל טענה זו. אולם, כפי שקבעתי לעיל, העיכוב שנוצר במועד תחילת ביצוע עבודות הפיתוח, הנו מנסיבות שאינן בשליטתה של חכ"ל (ההליכים המשפטיים בהן נקטה חברת שבבעלות התובע ועבודות רשות העתיקות). ועל כן, היה על חכ"ל, כאמור, להשלים את עבודות הפיתוח, לכל המוקדם, עד ליום 8/12/2007.

התובע טען, כי עבודות הבנייה הנחוצות לקבלת ההיתר הסתיימו בתחילת שנת 2008, וזאת כפי שהדבר גם עולה מהאמור בסעיף 29 לתצהירו של מר גלעד אורן אשר הצהיר, כי: "למיטב ידיעתי, עבודות התשתית הנחוצות לקבלת היתר בניה בוצעו על ידי הקבלן המבצע והסתיימו כבר בתחילת שנת 2008" (ראו: סעיף 17 לסיכומי התובע). לפיכך, ככל שנוצר עיכוב בין המועד שעל חכ"ל היה להשלים את ביצוע עבודות הפיתוח ועד למועד ביצוען, הרי שמדובר בעיכוב זניח, החל מיום 8/12/2007 (שלהי שנת 2007) ועד לתחילת שנת 2008, ואין מקום לקבוע, כי המדובר בהפרה יסודית של ההסכם. התובע למעשה לא הוכיח כי עיכוב זה גם עיכב את קבלת היתר הבניה.

אין בליבי כל ספק, שגם אילו היה התובע "יוצא מגדרו" ועושה כל שלאל ידו כדי לקדם את הבקשה למתן היתר בנייה שהוגשה על ידו בשנת 2004, הרי שההיתר לא היה מתקבל, שכן כאמור, עבודות הפיתוח לא הושלמו עד לשנת 2008 . יחד עם זאת, כפי שתואר לעיל, גם לא היה דבר בידי הנתבעות לעשות כדי לקדם מתן ההיתר לתובע, או למצער, כדי לסיים את עבודות הפיתוח קודם לכן. מכאן, איני רואה מקום להורות על הטלת האחריות כלשהי על הנתבעת בקשר עם העיכוב שנגרם בסיום עבודות הפיתוח.

כפי שעולה מהעדויות, השלמת חלק מעבודות הפיתוח נחוצה לשם קבלת ההיתר. כך גם חתימתה של חכ"ל על התוכניות שהגיש התובע.

הגב' יעל שקלים נשאלה והשיבה:

"ש. את יכולה לאשר שכתנאי לקבל בקשה להיתר צריך חתימת החברה הכלכלית?

ת. נכון." (ראו עמ' 42, שורות 24-25).

"ש. כדי לקבל היתר בנייה לבית מגורים, צריך שיחלו לפחות עבודות פיתוח במתחם נכון?

ת. כדי לקבל היתר בנייה דרוש שיהיה פיתוח במתחם, מבחינת פילרים ומונה מים וחשמל, לא בנוגע לתאורה, מדרכות וכיוצא בזה." (ראו: עמ' 43, שורות 7-10) .

גם מר משה פוקס נשאל והעיד כדלקמן:

"ש. נכון שתנאי לקבלת בקשה להיתר היא חתימת החברה הכלכלית?

ת. אם העירייה התקשרה עם החברה הכלכלית כגורם מפתח." (ראו: עמ' 53, שורות 13-14).

מהאמור לעיל עולה, כי בהינתן שעבודות הפיתוח לא בוצעו ולא יכולות היו להתבצע עד

לתחילת שנת 2008, הרי שממילא לא ניתן היה לקבל היתר עד למועד זה, וזאת כאמור,

בשל נסיבות שאינן תלויות בנתבעות.

טענת התובע בסיכומיו הנה, שגם לאחר שנת 2008 הוא לא יכול היה לקבל היתר בנייה בשל התרשלותן של הנתבעות כלפיו. לטענתו, ממכתבו של מהנדס העיר אשקלון עולה, כי לא ניתן היה לקבל היתר בנייה במגרש עד להקמת תחנת סניקה שעד עצם היום הזה טרם הוחל בבנייתה (ראו: פסקה 22 לסיכומי התובע). עוד נטען, כי גם ממכתבה של היועצת המשפטית של החכ"ל מיום 10/5/2010 עולה, כי רק במועד הוצאת המכתב הוסרה המניעה שבעטיה לא יכולה היתה הועדה המקומית לתכנון ובנייה להוציא ההיתר המיוחל ביחס למגרשו של התובע (ראו פסקה 23 לסיכומי התובע). התובע טען, כי המניעה הוסרה "באורח פלא" עם הגשת התביעה דנא ולמעשה, ש"המניעה" נבעה ממניעים זרים של הנתבעות והשמורים עמן.

הנתבעות טענו מנגד, כי התובע לא הגיש בקשתו כראוי ולא השלים את חובותיו הכספיים ורק לאחר שתוקנו הליקויים וכשהתובע למעשה הגיש בקשה חדשה, שראויה היתה להיבחן, ניתן היה לדון בה, והתובע קיבל את ההיתר שדרש. כמו כן, נטען, כי העיכוב בהוצאת ההיתרים בשל העדר תחנת סניקה לא ארך זמן רב וכי משהצטברו מספר בקשות למתן היתר, הוחלט שלא לעכב אותם ומצאו פתרון בדמות הקמת בורות ספיגה אשר סיפק מענה הולם.

ה"מניעים הזרים" להם טוען התובע לא פורטו בכתב תביעתו ובסיכומיו וממילא גם לא הוכחו כדבעי. ועל כן, לא ניתן לקבוע, כבקשת התובע, כי לא ניתן לו היתר בניה בשל שיקולים זרים ולא ענייניים.

מצאתי כי יש ממש בטענת הנתבעות לפיה, התובע לא שקד ברצינות ראויה על בקשתו, או למצער, שלא הוכח על ידי התובע שהוא עשה כל שהיה צריך לעשות כדי לקדם את בקשתו להיתר.

אכן, ממכתבו של האדריכל שנשלח לעו"ד יורם ורון, יו"ר הועדה לתכנון ובנייה (צורף כנספח ט' לתצהירו של התובע), עולה, לפחות לכאורה, כי ביום 10/5/2004 הוגשה בקשה מתוקנת וכי זו נבדקה על ידי הגב' חגית סעדון. אולם, טענת התובע לפיה הוא פנה לנתבעות פעמים אין ספור, בין אם בעל פה ובין אם בכתב, בבקשה לקדם את בקשתו, לא הוכחה דיה. התובע טען: "עברתי לגור בעירייה כל יום, כפי שאת יודעת, במשך ה- 3.5 השנים האחרונות. וכמו שאמרת בעדויות האחרות, רונן כבר מדפיס כרטיס אצלי" (עמ' 23, שורות 22-23) . ובהמשך נשאל והשיב כדלקמן:

• "ש. "בתצהירך אתה אומר שאתה באת עם זוגתך עשרות פעמים לעירייה כדי לקדם את התוכנית?
• ת. זה בלשון המעטה. יותר מעשרות פעמים.
• ש. מי זו זוגתך?
• ת. ז'אנה. בשלב מסוים הייתי צריך להתפרנס ופשוט שמתי אותה שתגור אצלכם במקומי שנה שלמה.
• ש. עם מי היא נפגשה?
• ת. עם דוד ירון, מהנדס העיר, עם יעל שקלים, היא התרוצצה במסדרונות העירייה, היא ניסתה ככל יכולתה.
• ש. ואם יעל שקלים היא אומרת שהיא מעולם לא הייתה אצלה?
• ת. אז יכול להיות שאצל בודקות תוכניות אחרות". (ראו: עמ' 26, שורות 3-11).
• "ש. בשנת 08' הסתיימו העבודות. מדוע בסמוך לשנת 08' לא הגשת בקשה להיתר או לחלופין לא ביררת מה קורה עם הבקשה שהגשת בשנת 04'

ת. אמרתי שחייתי בעירייה. ב- 3.5 שנים האחרונות אני גר בבניין העירייה. רונן טבקול חי בבניין העירייה." (ראו: עמ' 35, שורות 1-4)

בת הזוג של התובע נכחה באולם בית המשפט בישיבת ההוכחות שהתקיימה בפני, אך מסיבות השמורות עם התובע, היא לא מסרה עדות על דברים אלו שנמסרו מפי התובע, שככל שהם נוגעים למעשיה של בת הזוג, הם בבחינת עדות שמועה. אין זה גם מיותר בעיניי לציין, שהגב' יעל שקלים לא נשאלה בעניין הביקורים והפניות בעל-פה שנעשו אליה מצד התובע או מי מטעמו. טענתו של התובע לפיה הוא, או זוגתו "התגוררו בעירייה", טענה שהיא בעליל על דרך הגוזמה, לא מצאה ביטוי אובייקטיבי בראיות שהוגשו או בעדויות שנשמעו בתיק. מהעדויות ומהמסמכים שהוגשו לא נמצאה כל ראייה לכך, שהתובע פנה למי מהנתבעות בסמוך לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה ועד למועד הגשת הבקשה המחודשת, בשנת 2010, ולכן, אין בידי לקבלה.

מנגד, אני סבור, כי יש לדחות את טענת חכ"ל לפיה אחת האינדיקציות לכך שהתובע זנח את בקשתו נעוצה בכך שהוא לא השלים את התשלומים שנדרשו ממנו על פי ההסכם. חכ"ל לא הציגה מסמכים המעידים על כך שהיא פנתה במהלך השנים לתובע, בדרישה להשלים את התשלומים שלא בוצעו וככל שהיתה דרישה כזו, זו התעוררה רק בשלב מאוחר יותר, בסמוך למועד שבו הסדיר התובע את התשלומים הסופיים. ואולם, איני סבור, שזוהי היתה הסיבה שבגינה הבקשה להיתר לא טופלה כראוי, כאמור לעיל. התובע לא הוכיח, כאמור, ברמה הנדרשת על פי מאזן ההסתברויות, כי פנה לנתבעות או מי מהן ופעל למולן על מנת להאיץ את תהליך קבלת ההיתר. אני סבור, כי אילו היה התובע עושה כן, הוא יכול היה לקבל את ההיתר המיוחל עוד קודם, ובל נשכח כי המדובר הוא בתובע המתמצא בדברים, כך התרשמתי אנכי, והדבר ברור, שכן עיסוקו כקבלן המבצע עבודות פיתוח.

ממכתבו של מהנדס העיר מיום 6/9/2009 עולה כי היתה מניעה בהוצאת ההיתר בשל ההתנגדות של מספר בעלי מגרשים להקמת תחנת הסניקה במתחם. מהמכתב גם עולה, שהועדה לתכנון ובנייה פעלה על מנת להסיר המניעה ולרתום את בעלי המגרשים להסכים לבניית תחנת הסניקה. אין מחלוקת על כך, שלפחות עד לשנת 2010, האחריות להקמת תחנת הסניקה במתחם רבצה לפתחה של העירייה. הדבר עולה בבירור מעדויות הצדדים. (ראו עדותו של מר אורן חדד, עמ' 92 שורה 1, ראו גם עדותו של מר משה פוקס, עמ' 50, שורות 18-19). אולם, יש בידי לקבל טענת הנתבעות לפיה, נמצא פתרון לעיכוב בהקמת תחנת הסניקה בדמות של הקמת שוחות איסוף. אני סבור, כי לאחר שנמצא פתרון מעין זה, ניתן היה, באופן תיאורטי לפחות, לקבל היתרי בנייה, שאם לא תאמר כן, לא ניתן היה לקבל היתר בנייה עד היום (והרי הוצא היתרים). וכפי שהעידו העדים מטעם כל הצדדים, עדיין לא נבנתה תחנת סניקה קבועה והביוב במקום מנוהל על ידי שוחות איסוף בלבד, המהוות פתרון זמני. טענה זו של הנתבעות לא נסתרה, וכפי שעולה ממנה, ככל שהיה עיכוב בתחנת הסניקה, המדובר היה בסופו של דבר, בגורם עיכוב שנמצא לו פתרון.

במכתבה של היועצת המשפטית של החכ"ל, הגב' כלנית עקריש צוין, כי המניעה שבעטיה לא יכולה היתה הועדה המקומית לתכנון ובנייה להוציא היתרי בנייה הוסרה. במכתבו של עו"ד יחיא אשר מוען ליועצת המשפטית מיום 10/5/2010 (צורף לתצהיר התובע וסומן כנספח ו') צוין: "בהמשך לשיחתנו הטלפונית מהיום ומכתבך המצ"ב, שמחתי לשמוע כי בשעה טובה נתקבלה אתמול החלטה להסדיר נושא הביוב והסניקה ומרשי יכול לקבל היתר בנייה". המסקנה כי היועצת המשפטית מכוונת לפתרון הסניקה והביוב, היא מסקנה של ב"כ התובע בלבד, ואין לה סימוכין באותו המכתב או בראיה אחרת.

כאמור, גם במקרה שבו המניעה לקבלת ההיתר אכן היתה העדר תחנת סניקה, לא ניתן להסיק מכך שהנתבעות פעלו ברשלנות כלפי התובע, שהרי נעשו מאמצים לפתור את הבעיה שנוצרה ופתרון כזה, כאמור, אכן נמצא. כמו כן, הוכחת קיומה של אותה מניעה, אין בה כדי להוכיח את מימד הרשלנות שלו טוען התובע. גם אם קיימת הייתה חובת זהירות מושגית, התובע לא הוכיח הפרה של חובת זהירות קונקרטית. התובע לא הציג ראיות שמהן ניתן היה ללמוד על אמות המידה במקרים דומים למקרה שלפנינו, לדוגמא, בעדויות מהנדסים מומחים. רשלנות, כך אני סבור, לא הוכחה כלל ועיקר.

התובע אישר בחקירתו, שבשנת 2010 הגיש בקשה מחודשת להיתר, עם תוכניות חדשות שתאמו את דרישותיו ואת המבנה המשפחתי החדש שלו (ראו: עמ' 25, שורות 22-24).

מהמסמכים עולה, שמשהוגשה הבקשה המחודשת, התובע פעל בשקידה ראויה לצורך קבלת ההיתר ולאחר זמן לא רב, ההיתר התקבל.

ויובהר, גם הבקשה המחודשת נדרשו לגביה תיקונים והתייחסויות, אלא שהפעם, וזאת ללא ספק בשונה מקודם, התובע פעל על פי הדרישות והתייחס אליהן בתוך זמן קצר. מהמכתב שנשלח לתובע מאת החכ"ל ביום 18/5/2010 עולה, כי על פי התוכניות שהוגשו, לא ניתן לחבר את הביוב לשוחה שצוינה בהם (נספח 14 לתצהירי העדות הראשית שהגישה חכ"ל), והתובע נדרש לתקן את התוכניות שהגיש. כמו כן, במכתב מיום 23/5/2010 החתום על ידי סמנכ"ל מחלקת ההנדסה הובהר כי המדובר בטעות הנדסית חמורה ושלא ניתן לאשר את התוכניות במתכונת שבה הן הוגשו. בסופו של דבר, כפי שעולה ממכתב החכ"ל מיום 20/6/2010, התובע הגיש תוכנית בקשה להיתר בנייה מתוקנת ובה נספח סניטרי, המראה חיבור הביוב של הבית לשוחה הציבורית הנכונה ועל כן, ניתן אישור החכ"ל בכל הקשור לפיתוח.

התובע טען בסיכומיו שהנתבעות התרשלו כלפיו, כאשר דחו את בקשותיו להנפיק לו היתר בנייה ביחס למגרש שבבעלותו, נשוא התביעה, אולם גם מדבריו של התובע, אין זה ברור כלל כיצד הפרו הנתבעות את חובת הזהירות כלפיו, ומהי למעשה הרשלנות הנטענת. האם עצם העובדה שהתוכניות לא אושרו היא שמקימה לתובע עילת תביעה? התשובה לכך היא כמובן, שלילית. על התובע היה להוכיח כיצד פעלו הנתבעות לא כשורה, וכיצד חובת הזהירות הופרה כלפיו, ונראה, כי לא עלה בידו לעשות כן.

סוף דבר, אני קובע, כי התובע לא עמד בנטל הרובץ לפתחו להוכיח, כי מי מהנתבעות הפרו ההסכם, או התרשלו כלפיו.

הנזקים אשר התובע טען לקיומם:

למעלה מן הצורך אציין, כי גם אילו הייתי קובע, שהנתבעות חבות כלפי התובע בחבות כלשהי, הרי שכפי שיובהר להלן, התובע לא הוכיח את הנזק העיקרי הנטען על ידו - אובדן דמי שכירות מהשכרת ביתו הקודם. על פי טענת התובע, אילו היה מתקבל ההיתר בזמן, הוא יכול היה להשכיר את בית המגורים בו הוא גר, המצוי ברחוב משה שרת 7, בשכונת "נאות ברנע" באשקלון, ולקבל דמי שכירות בסך של 5,500 ₪ לחודש. התובע טען, כי יש לפסוק לו פיצוי בגין דמי שכירות, החל מיום 30/6/2004 ועד ליום הגשת התביעה, קרי עד ליום 4/5/2010.

בעניין זה, התובע צירף חוות דעת של השמאית, הגב' אביגיל ביטון (להלן: "הגב' ביטון") אשר כתבה כי: "...לאחר שקלול הנתונים שפורטו להלן (מצבו הפיסי של הנכס, רמת ואיכות פרטי הגמר וכיו"צ) הגעתי לכלל מסקנה כי דמי השכירות הראויים לחודש הנדון נכון להיום הנו בגבולות 5,500 ₪". חוות הדעת נושאת את התאריך 2/12/2012.

הגב' ביטון נשאלה בחקירתה והעידה כדלקמן:

"ש. את ביקרת בנכס בסוף נובמבר 2012?

ת. נכון.

ש. את כותבת הערת הסתייגות בסוף חוות דעתך, שהערכים שנתת הם שייכים למצב השוק באותו יום והם לא רלוונטיים או עשויים לא להיות רלווטיים?

ת. נכון. הערכה מתייחסת למועד הקובע.

ש. שהוא 29/11?

ת. כן. (ראו: עמ' 13, שורות 11-17 )

בהמשך הבהירה הגב' ביטון, כי "בחוות דעתי ביקשו ממני להתייחס לדמי שכירות ראויים ל- 29/11/2012". בחקירה החוזרת לב"כ התובע, נעשה ניסיון לברר, מהם דמי השכירות שהיו נהוגים במועד הגשת התביעה. הגב' ביטון השיבה בהגינותה, כי: "צריך לבדוק זאת, מדובר על שנתיים אחורה, שנת 2010".

ברור, כי אין לבית המשפט ידיעה שיפוטית בדבר דמי השכירות הראויים ביחס לבית המגורים המצוי בבעלות התובע. לא בכדי החליט התובע לצרף חוות דעת להוכחת דמי השכירות הראויים. ואולם, חוות הדעת אינה מסייעת לתובע להוכיח גובה הנזק לו הוא טען. כאמור, חוות הדעת מתייחסת לגובה דמי השכירות הראויים החלים בשנת 2012 לכל המוקדם, והיא אינה מתייחסת לתקופה שבין השנים 2006-2010, אותה הגדיר התובע כתקופה הטעונה פיצוי.

התובע טען בסיכומי התשובה מטעמו, כי הנתבעות בחרו כולן לוותר על הבאת חוות דעת של שמאי מטעמן ולא סתרו בשום אופן את גובה השכירות לו התובע טען. עוד נטען על ידו, כי הוא העיד בעצמו על גובה דמי השכירות ובהעדר ראייה לסתור, יש לקבל עדותו.

נראה לי, בכל הכבוד הראוי, שהתובע נתפס בעניין זה לכלל טעות. העובדה שהנתבעות לא הגישו חוות דעת מטעמן ושהאמור בחוות דעתה של הגב' ביטון מטעמו של התובע לא נסתר, איננה מעלה ואיננה מורידה, שכן הנטל מוטל על התובע להוכיח ולשכנע בדבר רכיבי הנזק להם הוא טוען, ובכלל זה, גובה הנזק. העובדה שהתובע העיד בעניין גובה השכירות, אין בה כדי להוכיח דבר, שכן זהו עניין המצוי בטווח ידיעותיו של שמאי מומחה, כפי שגם סבר התובע, עת הגיש חוות הדעת מטעמו.

לעניין טענת התובע, לפיה הוא זכאי לפיצוי בגין העבודות הפיתוח שהיה על הנתבעות לבצע ושבפועל בוצעו על ידו: מבלי להתייחס לשאלה האם רשאי היה התובע לבצע את העבודות הללו ואם לאו, אסתפק רק בכך שאומר, כי היה מקום לקבל טענת הנתבעות לפיה, מדובר בהרחבת חזית אסורה. פיצוי זה כלל לא נתבע בכתב התביעה. המדובר הוא בעבודות שבוצעו לאחר הגשת התביעה. בכתב התביעה לא נטען דבר ביחס לביצוע עבודות הפיתוח הנטענות ולא נדרש פיצוי בגינן, שכן כפי שהתובע העיד, העבודות בוצעו על ידו "סמוך לבניית הבית ובסופו" (ראו : עמ' 37, שורה 26), בשנת 2011, ולאחר הגשת התביעה. בכתב התביעה התובע אמנם ציין, כי הוא עותר למען הזהירות לפיצול הסעדים, כך שיהא ביכולתו לתבוע בהליך אחר את הנזקים שטרם גובשו במעמד הגשת כתב התביעה, ואולם בקשה של ממש לפיצול סעדים לא הוגשה וממילא לא נדונה. התובע וויתר על פיצול סעדיו.

משכך, אילו הייתי מקבל טענת התובע לקיומה של אחריות כלשהי מצד מי מהנתבעות, הרי ממילא תביעתו ביחס לפיצוי הנטען בגין ראש נזק זה, היתה נדחית.

הוא הדין ביחס לסעד הנטען בגין עוגמת הנפש, ככל הקשור לתחזוקת השטח ולטיפול במפגעים בתקופה לאחר שהחל התובע להתגורר בביתו החדש.

סוף דבר

לאור האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה.

התובע ישלם לנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪, מחצית לנתבעות 1-2 ומחצית לנתבעת 3. ככל שקיים חיוב במע"מ, יש להוסיף מע"מ כדין.

סכום זה ישולם על ידי התובע בתוך 30 יום מהיום.

זכות ערעור תוך 45 יום.

ניתן היום, ב' טבת תשע"ה, 24 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.