1. מעשה שהיה כך היה:

1.1 התובעת 1 (להלן: "גולדסיל") הינה חברה שעסקה ביזמות ובניה, והתובע 2 (להלן: "דברת") היה מנהלה ומבעלי מניותיה. גולדסיל ודברת יכונו ביחד "התובעים".

בשנות התשעים היה בבעלותה של גולדסיל מגרש בשטח של כ-2.7 דונם, ברח' אדם הכהן בחיפה (להלן: "המגרש באדם הכהן"), אשר עליו התכוונה היא להקים פרוייקט של בניה. המגרש מצוי סמוך לשער הטכניון וגולדסיל קיימה לגביו הליכי תכנון, אשר על פיהם תותר בנייתן של יחידות דיור קטנות המיועדות לסטודנטים.

בחודש יולי 1997, מכרה גולדסיל מחצית מזכויותיה במגרש באדם הכהן לחברות: ג'נסיס בניה ופיתוח בע"מ ו-אליר חברה לבניין בע"מ (להלן: "ג'נסיס ו-אליר", בהתאמה).

בשלב מאוחר יותר מכרה ג'נסיס את זכויותיה במגרש באדם הכהן לאליר, והבעלות במגרש זה הפכה להיות בעלות משותפת של גולדסיל ואליר בלבד.

1.2 במסגרת הסכם השיתוף שנכרת בין גולדסיל ואליר, התחייבה אליר לדאוג לליווי הבנקאי לפרוייקט הבנייה המתוכנן במגרש באדם הכהן, וכן התחייבה להעמיד ביטחונות, ככל שיידרשו, על פי דרישת הבנק המלווה.

1.3 לצורך מימון רכישת חלקה של אליר במגרש באדם הכהן, ולשם מימון עסקת הבנייה ועל פי התחייבויותיה בהסכם השיתוף, פנתה אליר לנתבע-הבנק הבינלאומי הראשון לישראל (להלן: "הבנק").

הפניה לבנק הייתה אם כן, לשני צרכים: האחד – העמדת מימון לאליר לצורך רכישת מחצית הזכויות במגרש באדם הכהן על ידה; השני – העמדת ליווי בנקאי לגולדסיל ולאליר, השותפים במקרקעין, לשם הקמת פרוייקט הבניה.

1.4 הבנק העמיד לאליר הלוואה בסך של 880,000 דולר לצורך רכישת מחצית הזכויות במגרש באדם הכהן, ואף מוכן היה, על דרך העיקרון, להעמיד לגולדסיל ולאליר ליווי בנקאי להקמת הפרוייקט.

להבטחת החזר ההלוואה שנתן הבנק לאליר, כאמור לעיל, שועבדו זכויות אליר במגרש באדם הכהן (דהיינו, מחצית הזכויות במגרש), לטובת הבנק.

הואיל והכוונה הייתה, כאמור, כי הבנק יעמיד לשותפים אף ליווי בנקאי לפרוייקט הבניה העתידי, הועמדה ההלוואה שניתנה לאליר, בחשבון הליווי שנפתח. כמו כן, הסכימה גולדסיל לשעבד את זכויותיה במגרש באדם הכהן לבנק, וזאת לטובת האשראי שעתיד היה הבנק להעמיד לשותפים, לצורך ליווי הפרוייקט.

נקדים כבר כאן ונאמר, כי עסקת הליווי מעולם לא יצאה אל הפועל, והבנק לא העמיד לשותפים כל כספים לשם מימון עסקת הבניה, והכספים היחידים שהעמיד, היו אלה, כאמור, כספי ההלוואה בסך 880,000 דולר, שהעמיד לאליר לשם רכישת חלקה במגרש.

1.5 במשך תקופה של כשלוש שנים, שילמה אליר לבנק את התשלומים בגין ההלוואה שקיבלה ממנו, אולם, בחודש אוגוסט 2000, הפסיקה לשלם לבנק את המגיע ממנה בגין ההלוואה, ובחודש אפריל 2001, פנה הבנק אל גולדסיל ודרש ממנה את סילוק חובה של אליר כלפיו.

1.6 לא עזרו לה, לגולדסיל, הסבריה וטענותיה לבנק, כי חובה של אליר כלפי הבנק אינו נוגע לה וכי אין לה, או לשעבוד שעל זכויותיה במגרש באדם הכהן, כל נגיעה לעניין התחייבויותיה של אליר כלפי הבנק, וכי היא הסכימה לרשום משכנתא אף על חלקה במגרש, רק לצורך הבטחת הליווי הבנקאי, שמעולם לא ניתן, הבנק היה איתן בדעתו כי רשאי הוא להיפרע אף מגולדסיל, והגיש בקשה למימוש המשכנתא, וביום 12/9/01 מונה עו"ד יוסף מולאור ע"י רשם ההוצל"פ בתל-אביב, ככונס נכסים מטעם הבנק, לצורך מימוש המשכנתא.

1.7 משאלו היו פני הדברים, נזדעקה גולדסיל והגישה תביעה לפסק דין הצהרתי, בבית משפט זה (תיק אזרחי 1106/01), ובו ביקשה מבית המשפט להצהיר, כי היא אינה חייבת לבנק דבר ושעל כן יש למחוק את הליכי מימוש המשכנתא שרבצה על חלקה במגרש, כאמור.

1.8 ביום 1/11/04 ניתן פסק הדין בתביעה הנ"ל (כב' השופט מנחם נאמן). בית המשפט קיבל את תביעת גולדסיל וקבע באופן ברור, כי הסכום שהעמיד הבנק לאליר, נועד לצורך רכישת מחצית הזכויות במגרש, והוא לא היה כלל וכלל בגדר כספי ליווי הפרוייקט. עוד קבע בית המשפט, כי לא הייתה כל הצדקה לכך שההלוואה לאליר תוזרם דרך חשבון הליווי, והוסיף בעניין זה ואמר "... מסקנתי היא שהבנק לא פעל בעניין זה בהגינות כלפי גולדסיל אלא דאג לעצמו בלבד, תוך פגיעה בלתי מוצדקת בגולדסיל שהייתה באותו שלב גם לקוחתו".

1.9 בית המשפט קבע, אם כן, כי הבנק לא היה רשאי לפתוח בהליך של מימוש משכנתא ביחס לזכויות גולדסיל במגרש באדם הכהן, אלא ביחס לזכויות אליר בלבד, וכי הוא איננו רשאי להמשך במימוש המשכנתא בכל האמור לזכויות גולדסיל במגרש. בית המשפט אף חייב את הבנק לשלם לגולדסיל את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 75,000 ₪.

1.10 הבנק לא הזדרז למחוק את המשכנתא מחלקה של גולדסיל במגרש באדם הכהן, גם לאחר שניתן פסק הדין ע"י כב' השופט נאמן, וזאת אף לאחר שערעורים שהוגשו על פסק הדין הנ"ל, נמחקו בהסכמה, והוא עשה כן רק לאחר שגולדסיל הגישה בקשה לביזיון בית המשפט.

2. בתביעה שבפניי, טענה גולדסיל, כי סירובו של הבנק במשך כל השנים הללו, משנת 2001 ועד סוף שנת 2006, לשחרר את זכויותיה של גולדסיל במגרש באדם הכהן, מן המשכנתא שנרשמה לטובתו, גרם לה הפסדים ונזקים עצומים, וכי הייתה לכך השפעה הרסנית על פעילותה ומצבה של גולדסיל.

2.1 בראש ובראשונה טענו גולדסיל ודברת, כי פתיחת הליך כינוס הנכסים, הכתים את שמם והפך אותם, כדבריהם, ל- Persona Non Grata בקרב הבנקים נותני האשראי. לטענתם, מצאו עצמם התובעים חסרי יכולת גיוס אשראי בבנקים, עובדה שהמיתה אסון על עסקיהם ועל ייזום הפרוייקטים שהיה בדעתם ליזום.

בעניין זה נטען, כי כבר משנת 2002 ניסיונותיו של דברת לגייס אשראי בבנק דיסקונט, בבנק המזרחי, בבנק לאומי, בבנק הפועלים ובבנק מרכנתיל, עלו בתוהו.

כמו כן נטען, כי אף בשנת 2007 וכן בשנת 2010, לאחר שכבר הוסרה המשכנתא מן המגרש באדם הכהן, לא עלה בידי דברת לגייס אשראי בבנקים השונים, והגישה של הבנקים האלו הייתה כי אין הם מוכנים להסתכן במתן אשראי, לחברה שהסתבכה בעבר עם בנק כלשהו.

2.2 גולדסיל טוענת, בין היתר, כי שוויו של המגרש באדם הכהן, עמד במועדים הרלוונטיים לתביעה, על סך של 8 מיליון ₪ ומכאן ששווי זכויותיה במגרש עמדו על 4 מיליון ₪. הטענה הינה, כי אילו הייתה מוסרת המשכנתא ונמחקת ההערה שנרשמה על כינוס הנכסים, כי אז הייתה גולדסיל מעמידה את המגרש באדם הכהן, כבטוחה ליזמויות נוספות, ומקיימת פרוייקט בניה נוסף בהיקף העולה על 13 מיליון ₪, כאשר הייתה מעמידה את ההון העצמי הנדרש בשיעור של 30% לפרוייקט נוסף זה מתוך המגרש באדם הכהן.

2.3 בייחוד, כך נטען, רב היה הנזק שנגרם להם עקב ההליכים עם הבנק, בקשר עם מגרש שהיה בבעלותם, בשטח של כ-2 דונם, ברח' קרית ספר בחיפה (להלן: "המגרש בקרית ספר").

גולדסיל ודברת טענו, כי בשנת 1995 הם רכשו את המגרש בקרית ספר, עליו תכננו להקים, בנוסף למבנה המגורים שכבר היה קיים בו, מבנה מגורים נוסף בן 8 דירות. לצורך רכישת המגרש בקרית ספר, נטלו גולדסיל ודברת משכנתא מבנק דיסקונט למשכנתאות, ובשנת 1996 התקשרה גולדסיל בהסכם קומבינציה עם חברת רוברט ביליה נכסים ובניין בע"מ (להלן: "ביליה") להקמת פרוייקט המגורים במקום.

לטענת גולדסיל, היא הגיעה להסכם עם בנק דיסקונט, על פיה יתרת ההלוואה שנטלה ממנה בקשר עם רכישת המגרש בקרית ספר, תסולק מתוך ההכנסות של הפרוייקט שעמדה להקים במקום, כאמור.

משלא עלו יפה היחסים בין גולדסיל לביליה, בוטל הסכם הקומבינציה ביניהם במהלך שנת 2002, ואז בנק דיסקונט דרש מגולדסיל ודברת לסלק את החוב המגיע מהם לבנק, ואף פתח בהליכים למימוש המשכון שהיה לו על המגרש בקרית ספר.

טענת גולדסיל ודברת הינה, כי לא עלה בידם לגייס את הכספים שנדרשו לצורך פירעון המשכנתא שהוטלה על המגרש בקרית ספר לטובת בנק דיסקונט, אך ורק בשל העובדה כי מחצית מזכויותיה של גולדסיל במגרש באדם הכהן, הייתה ממושכנת לטובת הבנק. הטענה הינה, כי לו הבנק היה נוהג כשורה ומפסיק את הליכי כינוס הנכסים, כי אז הייתה יכולה גולדסיל לשעבד את זכויותיה במגרש באדם הכהן ולקבל את האשראי שנזקקה לו, על מנת לסלק את ההלוואה לבנק דיסקונט, ולהסיר את המשכנתא שרבצה על זכויותיה במגרש בקרית ספר.

גולדסיל טענה, כי בסופו של יום, נמכר המגרש בקרית ספר, לרבות המבנה שהיה בנוי בו בהליכי כינוס נכסים בתמורה לסך של 4.2 מיליון ₪. לטענת גולדסיל, מכירת הנכס בכינוס נכסים, הניבה תמורה מופחתת באופן ניכר, ביחס לערכו הריאלי בשוק.

עוד נטען, כי גולדסיל תכננה להקים על גג המבנה שהיה בנוי על המגרש, פנטהאוז יוקרתי, בשטח עיקרי של 185 מ"ר, וכן 70 מ"ר מרפסת גג (להלן: "הפנטהאוז"), תוך ניצול אחוזי בנייה מוגברים שעמדו לזכותה על פי התוכנית, ואשר זכתה לתמיכתה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה.

גולדסיל טענה, כי בשל מכירתו הכפויה של המגרש בקרית ספר על דרך מימוש המשכנתא בהוצל"פ, נמנעה ממנה הקמתו של הפנטהאוז ומיקסום התועלת הכלכלית שהייתה טמונה בו.

2.4 גולדסיל אף טוענת, כי על הבנק לפצותה לא רק בגין אובדן הנכס בקרית ספר, על כל הכרוך בכך, אלא אף על נזקים תוצאתיים נוספים שנגרמו לה, כתוצאה מהתנהלותו של הבנק. הטענה הינה כי "אלמלא נקיטת הליכי הכינוס, הכתמת שם התובעים בפני הבנקים והקפאת המגרש באדם הכהן, היו התובעים ממשיכים את פעילות הנדל"ן שלהם על בסיס נכסיהם (באדם הכהן ובקרית ספר) ועל בסיס הרווחים שהיו מפיקים מהפרוייקטים האמורים" (סעיף 292.4 לסיכומי התובעים). גולדסיל טענה כי יש להניח כי עד למועד הגשת התביעה, הייתה היא מקימה שלושה פרוייקטים, לכל הפחות, בסדרי גודל של 8 עד 10 מיליון ₪, וזאת על בסיס פעילותה בעבר.

2.5 גולדסיל טענה עוד, כי כתוצאה מסירובו של הבנק להסיר את המשכנתא על זכויותיה במגרש באדם הכהן, לא הייתה היא מסוגלת לפרוע חובות שהיו לה אותה עת לרשויות המס.

בעניין זה נטען, כי לגולדסיל היו חובות למס רכוש ולמס הכנסה ושלטונות המס הטילו, בשל חובות אלו, עיקולים על המגרש באדם הכהן, ואף נקטו בהליכים למימוש המגרש לצורך פירעון חובות המס, ואף נתמנה כונס נכסים מטעמם לצורך עניין זה.

גולדסיל עשתה מאמצים רבים על מנת למנוע את מימוש המגרש והגיעה לכלל הסכמה עם שלטונות המס, כי הליכי המימוש יעוכבו עד לאחר הכרעת בית המשפט במחלוקת שבין הבנק לבין גולדסיל, אך זאת בכפוף לתשלום חובותיה של גולדסיל למס רכוש.

חובותיה של גולדסיל לשלטונות המס, הלכו ותפחו, ונטען כי הבנק היה מודע לעניין זה והוא אף הגיש הליך כנגד שלטונות המס, לשם קביעת סדר קדימויות בין חובות גולדסיל לבנק ולרשויות המס.

בסופו של דבר, רק לאחר סילוק המשכנתא ע"י הבנק, הצליחה גולדסיל להשיג מימון לצורך סילוק החוב לשלטונות המס, וזאת ע"י שעבוד המגרש באדם הכהן, והגיעה להסדר על פיו תשלם סך 1,800,000 ₪ וכן סך של 100,000 ₪ בגין שכ"ט הכונס שמונה לבקשת רשויות המס, וזאת לסילוק סופי ומוחלט של חובות המיסים שלה.

על פי תצהירו של רו"ח גד כהן מטעם גולדסיל, שערוך הסכום העודף שחוייבה בו גולדסיל, בשל ריביות הפיגורים לרשויות המס, בתוספת הסכום שחוייבה בגין שכ"ט הכונס, כאמור לעיל, מגיע כדי 275,719 ₪ ליום 20/8/07.

3. באשר לכימות הנזקים להם טענו גולדסיל ודברת, כך נטען על ידם, בין היתר, על בסיס חוות דעתו של המומחה מטעמם, ד"ר בועז ברזילי:

3.1 באשר לעסקת הפנטהאוז, שנמנעה ממנה, טענה גולדסיל, כי אילו הייתה מקימה את הפנטהאוז, רווחיה מכך היו מגיעים לכדי סך של כ-1.125 מיליון ₪.

3.2 באשר לפרוייקט שתכננה להקים במגרש בקרית ספר, נטען, כי במקרה שגולדסיל הייתה פועלת לייזום הפרוייקט בעצמה, היה הפרוייקט מניב לה רווח בסך של 5,290,000 ₪, ואילו אם הייתה מקימה הפרוייקט בעסקת קומבינציה, הייתה מפיקה ממנו רווח בסך של כ-4,300,000 ₪.

3.3 באשר לרווחים שהייתה גולדסיל מפיקה, על פי הטענה, מפעילות עסקית המתבססת על המגרש באדם הכהן, נטען כי שיעורם של אלו היה עולה כדי 2.7 מיליון ₪.

3.4 גולדסיל חישבה ומצאה, כי על בסיס רווחיה הרבים שהיו צפויים לה, שווי נכסיה, אלמלא התנהלותו של הבנק, היה מגיע לכדי כ-18 מיליון ₪. כמו כן טענה כי שווי נכסיה כתוצאה מהתנהלות זו, עומד על כ-1,290,000 ₪, ולפיכך הנזק שלה מגיע כדי 16,700,000 ₪, אך לצרכי אגרה הועמד על ידה על סך של 12 מיליון ₪ בלבד.

3.5 התובעים אף ערכו תחשיב נזקים חלופי, שאינו לוקח בחשבון רווחים מפעילות עסקית נוספת עתידית, ואשר על פיו יש לחשב את נזקיהם על בסיס שווי המגרש באדם הכהן, שווי המבנה שהיה קיים על המגרש בקרית ספר, על רווחי הפרוייקט בקרית ספר, וכן על רווחי הפנטהאוז שתכננו להקים עליו, וחיבורם של כל אלו בהפחתת מצבת החובות של גולדסיל כפי שהיו באותה עת, אל מול שווי נכסים עמם נותרה גולדסיל, משקף, לטענת התובעים, הפסד של 6,235,000 ₪ נכון לסוף שנת 2004 (ראה סעיפים 349-351 לסיכומי התובעים).

4. לבד מהנזקים הללו, טענה גולדסיל, כי הליכי הכינוס שננקטו ע"י הבנק, הביאו לפגיעה קשה בשמה הטוב, פגיעה שתוצאותיה נמשכים עד עצם היום הזה, באשר היא איננה יכולה לקבל עוד הלוואות משום בנק, ולו אך בשל העובדה ששמה מופיע במאגר, כמי שננקטו כנגדו הליכי מימוש וכינוס נכסים. גולדסיל טענה, כי התנהלותו של הבנק גרמה לכך שלא תוכל לפעול עוד בתחום הנדל"ן והעריכה את הנזק שנגרם לשמה הטוב, בסך של 5 מיליון ₪.

5. דברת טען, כי התנהלות הבנק היכתה בו מכה אנושה. הוא טען כי מאיש עסקים מצליח ובעל חברה יזמית משגשגת, מצא עצמו בין יום חסר כל, והחברה שבנה במו ידיו, קרסה לנגד עיניו.

נטען כי מרבית התקופה הרלוונטית לתביעה, חלפה לחברה ללא שיהיה לה כל הכנסה ודברת נאלץ למכור את דירתו ואת רכבו ולהקדיש את זמנו לניהול הליכים משפטיים רבים, בין היתר, מול הבנק והכונס, מול אליר, מול בנק דיסקונט למשכנתאות ומול רשויות המס. נטען כי כתוצאה מהתנהלותו של הבנק, עולמו של דברת חרב עליו, מסגרת האשראי הפרטית שהייתה לו בבנק, צומצמה מ-100,000 ₪ ל-20,000 ₪ בלבד, כל נכסיו האישיים אבדו ורק לאחרונה הצליח להתחיל ולשקם את הריסות חייו. דברת העריך את הפיצוי לו הוא זכאי בגין עגמת הנפש שנגרמו לו במהלך השנים הללו, בסך של מיליון ₪.

6. באשר לעילות המשפטיות אשר על בסיסן, כך הטענה, יש לחייב את הבנק לשאת בנזקיהם הנטענים של התובעים, נטענו מספר טענות.

6.1 ראשית נטען, כי הבנק הפר את הוראות חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981 (להלן: "חוק הבנקאות"). בעניין זה נטען, בראש ובראשונה, כי מתוקף הוראות אלו, מחוייב הבנק שלא להטעות את מקבל השירות, לגלות כל פרט בעל חשיבות לשירות הניתן והסיכונים הכרוכים בו, ליתן השירות בנאמנות ובזהירות הראויה ולנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בעת מילוי תפקידיו. נטען כי הבנק הפר את חובותיו אלו. בייחוד נטען, כי הבנק הפר את חובתו על פי סעיף 9א לחוק הבנקאות, על פיו, חובה על בנקאי לבטל את השעבודים שהלקוח עשה לטובתו, במקרה בו הלקוח פרע את החיובים שלטובתם נוצרו השעבודים. נטען בעניין זה, כי משהוחלט שהבנק לא ייתן ליווי לפרוייקט, הרי ברור שלא נותר לתובעים כל חוב כלפי הבנק, ועל הבנק הייתה חובה לדאוג להסרת המשכנתא, במועדים הקבועים בחוק.

6.2 שנית נטען, כי הבנק ביצע כנגד התובעים, עוולה של רשלנות. בעניין זה נטען, כי עקב המעמד המיוחד והנכבד שיש לבנק בחיי המסחר, יש לנקוט גישה מרחיבה באשר להיקפה של חובת הזהירות המושגית המוטלת על בנקים, וזאת הן כלפי לקוחותיו ואף לגבי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיו, ומן הדין שהתנהגותו של הבנק תבחן על פי סטנדרטים אובייקטיביים של סבירות. נטען כי לבנק הייתה חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי התובעים, כלקוחותיו ואף כלפי דברת באופן אישי וכי הבנק יכול היה לצפות כי התנהלותו בדרך שבחר בה, עתידה לגרום לתובעים נזקים ישירים.

6.3 עוד נטען, כי עצם פתיחת ההליך ע"י הבנק, בעת שהיה ברור לו כי גולדסיל לא חייבת לו דבר, מהווה ביצוע של עוולת נגישה, לפי סעיף 60 לפקודת הנזיקין.

6.4 עוד נטען, כי הבנק נהג עם גולדסיל מתוך ניגוד אינטרסים וביקש לקדם את האינטרסים שלו על גבה של גולדסיל לפיכך יש לראות בו כמי שהפר חובת נאמנות כלפיה.

7. ראוי לציין כי התובעים אף טענו, כי הבנק אף הפר כלפיהם התחייבויות חוזיות ובשל כך מגיע להם אף מן הבנק פיצוי, מכח דיני החוזים.

בהחלטתי מיום 11/1/11, החלטתי כי העילות החוזיות שנטענו כנגד הבנק, התיישנו ויש לסלקן על הסף, ולפיכך איני רואה מקום להידרש להן, וככל שייגעתי לא הבנתי על שום מה שבו ונדרשו להן התובעים בסיכומיהם.

8. הבנק טוען, בראש ובראשונה, כי לטענות התובעים כלפיו אין שחר, הן מבחינת האחריות הנטענת שלו, והן מבחינת הנזק הנטען.

8.1 הבנק טוען, כי אין להסיק מפסק דינו של השופט נאמן, כי התנהלותו של הבנק בהליכי המימוש, לקתה בחוסר תום לב, בזדון או אפילו ברשלנות. נטען, כי התובעים לא הוכיחו, כי הבנק נהג שלא כדין בכך שהעמיד להכרעה שיפוטית את עמדתו המשפטית הלגיטימית, כי המשכנתא הרשומה שעשתה גולדסיל לטובת הבנק במסגרת החשבון המשותף, מבטיחה את כל החובות בחשבון.

הבנק טען בעניין זה, כי משנרשמה לטובתו משכנתא, ומשכופר הממשכן בזכותו של הבנק לממש המשכנתא, אין פגם בהעמדת המחלוקת הזו להכרעה שיפוטית, ואין בעובדה, כי בסופו של יום החליט בית משפט כי הבנק אינו רשאי לממש את המשכנתא, כדי להעיד על כך שהתנהלותו של הבנק הייתה התנהגות עוולתית.

בעניין זה מטעים הבנק, כי בפסק דינו דחה כב' השופט נאמן את הטענה כי הבנק עשה יחד אחת עם אליר, על מנת לעשוק את גולדסיל, בבחינת קנוניה שרקחו אליר והבנק, וקבע כי הבנק פעל מתוך אינטרס שלו, גרידא.

8.2 באשר למסגרת הנורמטיבית של עילות התביעה בהן מתגדרים התובעים, טען הבנק, בראש ובראשונה, כי סעיף 9א לחוק הבנקאות אינו שייך לענייננו, שכן סעיף זה עוסק בלקוח שפרע את חיובו ואילו במקרה בו אנו עוסקים, מדובר בלקוח הטוען שמעולם לא היה חייב, ולפיכך אין לראות בו כמי שפרע את חיובו. עוד נטען בעניין זה, כי סעיף 9א לחוק הבנקאות לא קובע את החובה למחוק משכנתא, אלא רק כי המחיקה צריכה להתבצע בתוך 30 יום מיום שהחייב פרע את החיוב.

8.3 באשר לעוולת הרשלנות, נטען ע"י הבנק, כי הבנק פעל כבנק סביר, הוא לא חרג מסטנדרט התנהגות שהיה מצופה מבנק סביר ונבון, באותן נסיבות. בעניין זה הטעים הבנק, כי אין מחלוקת שהתובעים חתמו בבנק מיוזמתם על מסמך הממשכן את כל הקרקע במגרש באדם הכהן, לטובת הבנק. כמו כן נטען, כי אין מחלוקת כי כנגד קבלת המשכנתא הנפיק הבנק, לבקשת אליר, המחאה לטובת גולדסיל בגין רכישת מחצית מן המגרש, ואין חולק כי משאליר הפסיקה לפרוע את ההלוואה שקיבלה, פנה הבנק לאליר ולאחר מכן לגולדסיל בדרישה לפירעון ההלוואה, ורק משלא נותרה לו ברירה, פנה ללשכת ההוצל"פ ומינה כונס נכסים על הנכס, על מנת להיפרע ממנו.

הבנק טוען, שאף שעל פי קביעת כב' השופט נאמן הוא לא היה רשאי לממש את המשכנתא מחלקה של גולדסיל, אין בכך כדי לקבוע בשאלה, האם הבנק נהג בסבירות או לא, בשעה שהעמיד את הסוגיה למבחן משפטי.

8.4 הבנק טען אף כי לא מתקיים קשר סיבתי בין ההתנהגות המיוחסת לבנק, לבין הנזקים הנטענים ע"י התובעים.

בעניין זה נטען, בין היתר, כי מצבה של גולדסיל היה עגום ביותר עוד קודם למינוי כונס הנכסים ע"י הבנק, על נכסיה רבצו עיקולים והערות אזהרה ומצבה הכספי היה רעוע. בין היתר נטען, כי לגולדסיל לא היו דוחות כספיים מסודרים, היא הועמדה לדין והורשעה בעבירות מס, ובדוחות הכספיים שלה לשנים 1998-2003 נכללה ע"י רו"ח הערת "עסק חי".

באשר לנכס בקרית ספר, נטען, כי ביליה ביטלה את השותפות שלה עם גולדסיל בקשר לפרוייקט במגרש זה, משום שסברה כי המדובר בפרוייקט הנדון לכישלון.

כמו כן נטען בעניין המגרש בקרית ספר, כי בנק דיסקונט למשכנתאות פתח כבר בשנת 1999, תיק בהוצל"פ נגד גולדסיל בקשר עם הנכס הנ"ל, ואילו הליכי כינוס הנכסים שפתח הבנק בקשר למגרש באדם הכהן, החלו שנתיים לאחר מכן, בשנת 2001. משום כך מוסיף הבנק וטוען, כי אם היה ממש בטענה של גולדסיל ודברת כאילו הם היו יכולים להשתמש בחלקם במגרש באדם הכהן כדי "להציל" את המגרש בקרית ספר, חזקה עליהם שהיו פונים לבנק בעניין זה במהלך השנתיים הללו ומבקשים למחוק את המשכנתא.

כמו כן נטען, כי גולדסיל נתבעה ע"י אליר בתביעת נזיקין על סך של 11 מיליון ₪, תביעה אשר נדונה בסופו של דבר בבוררות. במסגרת תביעה זו טענה גולדסיל כי בשל התנהלות אליר, נגרמו לה נזקים כספיים, שהם אותם הנזקים אותם תובעת היא כעת מן הבנק.

הבנק אף מוסיף, כי עובר להגשת תביעה זו, גולדסיל לא טענה מעולם, כי הליכי המימוש גרמו לה נזק. בעניין זה צויין, כי טענתה היחידה של גולדסיל כנגד הבנק הייתה, כי הבנק השתתף בקנוניה כנגדה, ביחד עם אליר ובשל קנוניה זו היא מתקשה לפרוע את חובה לבנק. עוד הודגש, כי בדיון בבקשת הפירוק של גולדסיל, טען בא כוחה כי "מי שדרדר את גולדסיל והביא אותה למצב נוכחי זה, היא חברת אליר...".

עוד נטען, כי יחסיהם של גולדסיל ודברת עם המערכת הבנקאית, לא היו, ממילא, על מי מנוחות. כך הודגש, כי בנק דיסקונט פתח בהליכי הוצל"פ בעניין המגרש בקרית ספר, וגולדסיל מטעמה הגישה כנגד בנק דיסקונט תביעה, בה טענה כי המשכנתא שרשמה לטובת בנק דיסקונט, אינה תקפה בשל פגם, כביכול, בייפוי הכח שמכוחו נרשמה.

בנסיבות אלו נטען, כי נוכח מצבה הקשה והרעוע של גולדסיל עוד לפני נקיטת פעולות מימוש המשכנתא ע"י הבנק, לא ניתן בשום אופן לראות בהתנהלותו של הבנק כ"סיבה בלתה אין" לנזקים להם היא טוענת.

8.5 באשר לטענת גולדסיל בקשר להפסדים שנגרמו לה, כביכול, בשל אי יכולתה למנף את המגרש באדם הכהן, לצורך ביצוע עסקאות נוספות, טען הבנק, בראש ובראשונה, כי ההערכה השמאית שהביאה גולדסיל, על פיה שוויו של המגרש עמד אז על 8 מיליון ₪, הינה הערכה מופרזת ביותר ובלתי הגיונית.

נטען כי, בנוסף לעובדה כי השמאי מטעם גולדסיל, מר ברזילי, לא ערך בדיקה עצמאית משל עצמו בקשר לשווי הנכס, אלא הסתמך באופן עיוור על טבלאות איזון משנת 1999, שנעשו במסגרת הליך של איחוד וחלוקה, ולא יכול היה אף להציג עסקאות השוואה אותן בדק לצורך ביסוס חוות דעתו, הרי שחוות דעתו נראית בלתי מבוססת על פניה, בהתחשב בכך שהנכס שהוא העריך ב-8 מיליון ₪ נכון לשנת 2004, נמכר בשנת 2010 במחיר של 6.4 מיליון ₪ בלבד. על רקע העובדה כי בין השנים 2004 ל-2010 הייתה פריחה ושגשוג בתחום הנדל"ן, לא ברור, והמומחה אף לא יכול היה להסביר זאת, הכיצד ניתן לטעון כי שווי הנכס בשנת 2004, לפני עליות המחירים התלולות, עמד על סך של 8 מיליון ₪.

8.6 באשר לטענת גולדסיל בקשר לאובדן הרווחים, כביכול, מפרוייקט קרית ספר, טוען הבנק כי טענות אלו הינן חסרות כל בסיס.

ראשית, מקשה הבנק ושואל הכיצד, אם באמת פרוייקט קרית ספר עתיד היה להיות הצלחה כלכלית כבירה, לא הצליחה גולדסיל למצוא שותף שיעמיד מימון לפרוייקט זה. הבנק טוען, שפרוייקט קרית ספר, היה למעשה ספקולציה, אשר כשם שיכולה הייתה להצליח, הייתה יכולה אף להיכשל, ולגרום לגולדסיל הפסדים.

עוד טוען הבנק, כי המגרש שבקרית ספר נמכר ביום 15/5/03 בכינוס הנכסים תמורת סך של 4.2 מיליון ₪ (ללא המע"מ). הבנק טוען כי טענת גולדסיל, כאילו מכירה זו הייתה "בנזיד עדשים", הינה טענה בעלמא. המכירה בהוצל"פ נעשתה על סמך חוות דעת שמאית והיא הוגשה לבית המשפט בהסכמת התובעים, אשר אישרו כי שווי המכירה הינו שווי ראוי. משאלו הם פני הדברים, טוען הבנק, כי חוות הדעת השמאית הזו, אשר בזמן אמיתי חשבו הכל כי היא משקפת את שוויו האמיתי של המגרש בקרית ספר, היא אף מגלמת בתוכה את הפוטנציאל להפיק ממנו רווחים. הבנק מטעים, כי זו היא ההוכחה הטובה ביותר לכך, כי טענות התובעים בקשר להפסד שנגרם להם, כביכול, ממכירתו של המגרש בקרית ספר, הינן חסרות בסיס, וכי יש להעדיף את חוות הדעת שניתנה בזמן אמיתי, על פני חוות דעת מאוחרת יותר, שהתובעים קיבלנו לצורך ביסוס תביעתם דהכא.

8.7 באשר לטענת דברת, כי כתוצאה מהתנהלות הבנק, נמנעו ממנו רווחים שעתיד היה להפיק מבניית פנטהאוז, שהיה בונה בעבור עצמו, במגרש בקרית ספר וזאת בשיעור של 1.25 מיליון ₪, טוען הבנק, כי לבד מן העובדה שבתחשיביהם לא לקחו התובעים בחשבון את העלויות העצומות הכרוכות בבניית פנטהאוז על בניין ישן, אשר היו הופכות את הפרוייקט עצמו לבלתי כלכלי ובלתי מעשי, הרי שזכויות הבניה הנוספות להקמת הפנטהאוז, הן זכויות ללא מועד לפקיעת תוקף, ואשר נוידו בעבר למגרש בקרית ספר, ואשר ניתן עדיין לניידן למגרש אחר ולנצלן בעתיד.

8.8 עוד טען הבנק, כי אף אם היו מוכחים הנזקים להם טוענים התובעים, הרי שנזקים אלו הינם נזקים אשר חורגים מאלו שניתן לתבוע בגינם בנזיקין. ראשית נטען, כי עיקר הנזקים הם נזקים עקיפים וספקולטיביים המתבססים על ההנחה, שאלמלא הייתה המשכנתא רשומה על המקרקעין, הייתה גולדסיל מרוויחה מיליונים מפרוייקט אחר, ומרווחי הפרוייקט האחר, הייתה עושה עסקאות נוספות ומרוויחה שוב, וזוהי תביעה לאובדן רווחים פוטנציאליים, החורגת מכל גבול של נזק הבא באורח טבעי ובמישרין, מעוולתו של הנתבע.

הכרעה

9. ייאמר מייד – המעט שניתן לומר על התנהלות הבנק, בכל הקשור לניסיונותיו לממש את המשכנתא, הינו כי התנהלות זו הייתה פסולה לחלוטין.

הבנק ידע היטב כי כל הרציונאל שעמד בבסיס רישום המשכנתא, אף על חלקה של גולדסיל במגרש באדם הכהן, היה כי הבנק יעמיד מימון לצורך ביצוע הפרוייקט וישמש כבנק מלווה. עצם העובדה כי גולדסיל הסכימה כי תירשם המשכנתא אף לפני העמדת האשראי לצורך הקמת הפרוייקט, וניתן להרים גבה ביחס לתבונה שליוותה החלטה זו, לא הקנתה, בשום אופן, לבנק את הזכות לאכוף את השעבוד, משהוחלט שהבנק לא יעמיד כל אשראי לצורך הקמת הפרוייקט.

משאלו הם פני הדברים, מסקנתו של כב' השופט נאמן, כי "... הבנק לא פעל בעניין זה בהגינות כלפי גולדסיל, אלא דאג לעצמו בלבד, תוך פגיעה בלתי מוצדקת בגולדסיל שהייתה באותו שלב גם לקוחתו", הינה מסקנה מתבקשת, בנסיבות העניין.

10. בעשותו כן, הפר הבנק את חובותיו כלפי גולדסיל החלות עליו מכח חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981. בין יתר חובותיו הנגזרות מהיותו בנק, מצויה אף החובה לנהוג כלפי הלקוח בעת מילוי תפקידיו, בדרך מקובלת ובתום לב.

אני סבור, כי התעקשותו של הבנק לממש את הבטוחה שבידיו וסירובו למחוק את המשכנתא הרשומה לטובתו על זכויותיה של גולדסיל, במגרש באדם הכהן, הייתה רחוקה מהתנהגות תמת לב ובדרך מקובלת, כרחוק מזרח ממערב.

11. אני סבור, כי הבנק אף חייב היה להסיר את המשכנתא מכח סעיף 9א לחוק הבנקאות, ואין בידי לקבל את טענת הבנק, כאילו אין תחולה לסעיף זה בענייננו, שכן גולדסיל לא פרעה את חובה כלפי הבנק, אלא טענה שלא קיים חיוב כלל. אמנם, סעיף 9א עוסק בלקוח שפרע את חובו, אולם מקל וחומר יש לומר שעל הבנק לבטל את השעבודים, אף במקום שלא נוצר חוב כלל.

טענה נוספת בפי הבנק בעניין זה הייתה, כאילו סעיף 9א אינו קובע את עצם החובה להסיר את המשכנתא, אלא רק נוקב את המועד להסרתה, ואילו הוראת החוק העוסקת בחובת הסרת המשכנתא, מוסדרת בסעיף 15ב לחוק המשכון. על פי סעיף זה יכול החייב לדרוש את מחיקת הרישום של המשכון, בשעה שלא קיים חוב, ולטענת הבנק, מאחר והתובעים לא דרשו את הסרת המשכון עד שהבנק פתח בהליכי המימוש, אין הם יכולים לטעון כי הבנק הפר את חובתו כלפיהם.

אף טענה זו אין בידי לקבל. לטעמי, משנרשם השעבוד להבטחת חיובו של לקוח, ומשלא ניתן בסופו של יום אשראי, ולא קם החיוב, שומה על הבנק לבטל את השעבוד, בין מכח חוק הבנקאות ובין מכח חוק המשכון, ומשסירב לעשות כן, הפר את חובתו כלפי לקוחו.

12. הבנק ניסה לשוות להתנהלותו, חזות מרוככת מעט בעת שטען, כי אין לומר שעמידתו על מימושה של המשכנתא, הייתה התנהגות סבירה וההחלטה להביא העניין להכרעה משפטית, הייתה החלטה לגיטימית ואין לומר כי היא יכולה לשמש בסיס לתביעה נזיקית כנגדו.

אף בעניין זה אינני רואה את הדברים עין בעין עם הבנק. לדעתי, סירובו העקבי של הבנק להסיר את המשכנתא, אף שידע בבירור שלא נתן לגולדסיל כל אשראי בגינה, היווה חריגה מסטנדרט התנהגות של בנק סביר.

מימוש בטוחה על נכס מקרקעין, לאו מילתא זוטרתא היא, ובמקום שאין היא מוצדקת, קיים בה פוטנציאל של גרימת נזק לבעלים ככלל, ובפרט, אולי, כאשר המדובר בחברה קבלנית, אשר המקרקעין משמשים אותה לניהול עסקיה, וכאשר היא סמוכה על שולחנם של הבנקים על מנת לקבל אשראי.

הציפייה מבנק סביר הינה, כי במקום שלא נתן אשראי, לא ינסה לממש בטוחה שניתנה בגין נתינתו, ולא ינסה לנצל את ההזדמנות שנתגלגלה לידיו על מנת לממש בטוחה שלא מגיעה לו.

משאלו הם פני הדברים, נחה דעתי כי הבנק הפר את חובותיו כלפי גולדסיל, בין מכח חוק הבנקאות ובין מכח פקודת הנזיקין, וניתן לבוא עמו חשבון על הנזקים שנגרמו בעקבות התנהגותו, ככל שהוכחו.

13. ככל שבשאלת החבות והאחריות של הבנק לא התקשו התובעים לשכנעני, כי קמה להם עילת תביעה מבוססת כנגד הבנק, הרי שבשאלת הנזק שנגרם, משימתם הייתה קשה הרבה יותר, וברובה הגדול לא צלחה בידם.

ראשית לכל, נתברר כי אף עובר לפתיחת הליכי הכינוס, מצבה של גולדסיל לא היה מזהיר במיוחד. נתברר כי לא הגישה דוחות כספיים במשך שנים אחדות ואף הועמדה לדין פלילי על עבירות לפי פקודת מס הכנסה, בקשר לכך.

כאמור לעיל, הדוחות הכספיים של גולדסיל לשנים 1998-2002 כללו הערת "עסק חי", אשר הינה הערה של רו"ח על כך שקיים חשש שהחברה לא תוכל לשרת את חובותיה. ראוי לציין כי רישום הערת "עסק חי" ע"י רו"ח כהן, רו"ח של החברה, נעשה ללא קשר להתנהלותו של הבנק ולהליכי הכינוס שנקט, באשר מעדותו של רו"ח כהן, עלה כי הוא לא ידע כלל כי מתקיימים הליכים כאלה. אמנם בעדותו בבית המשפט ביקש רו"ח כהן לטעון, כי אילו ידע, בעת שערך את הביקורת על ספרי גולדסיל, את שווי נכסיה, כפי שהוא יודע אותם כיום, הוא לא היה מכליל הערת "עסק חי" בדוחות הכספיים, אך לא השתכנעתי בדבר רצינותה של טענה זו, ועל פי התרשמותי, הערת "עסק חי" העידה, בזמן אמיתי, על מצבה של גולדסיל בעת ההיא. ראוי להוסיף בעניין זה, כי בזמן אמיתי גולדסיל אף לא הביעה בפני רו"ח כהן התנגדות לכך, כי תרשם הערת "עסק חי" בדוחותיה הכספיים, הערה רבת משמעות מבחינת נראותה של חברה כלפי גורמי חוץ, והדעת נותנת כי אף היא הייתה סבורה כי הערה כזו משקפת את מצבה האמיתי.

אף יחסיה של גולדסיל עם הבנקים לא היו פשוטים, והיא ניהלה הליכים אל מול בנק דיסקונט למשכנתאות, בקשר עם הליכי מימוש המשכנתא על המגרש בקרית ספר, במסגרתם אף טענה כי רישום המשכנתא לטובת הבנק בטל, משום שנחתם מכוחו של ייפוי כח בלתי תקין.

יש רגליים לטענת הבנק, כי טענות מעין אלו אינן מוסיפות למוניטין הטובים, שיש לחברה במסגרת המערכת הבנקאית, והמומחה מטעם התובעים, מר אהרונסון, אישר דבר זה בעת שנחקר על חוות דעתו.

14. אפילו נניח, כי קיומם של הליכי מימוש המשכנתא על המגרש באדם הכהן, מנע מגולדסיל את האפשרות לפתח את המגרש בקרית ספר, הרי הטענות בקשר לקרן השפע שהייתה מזומנת לגולדסיל, לו הייתה מקימה את פרוייקט קרית ספר, נתונות בספק רב.

נתברר כי דרכה של גולדסיל בקשר עם המגרש בקרית ספר, לא הייתה נטולת מהמורות כלל וכלל, ללא קשר לבנק.

חברת רוברט ביליה אשר הייתה שותפה לפרוייקט, נטשה אותו, ככל הנראה בשל הליכי הכינוס שהתנהלו אל מול בנק דיסקונט, ובשל קשיים נוספים לביצוע הפרוייקט, כפי שנתגלו לה, ואלו גרמו לה להגיע למסקנה, כי העסקה אינה כלכלית בעבורה.

ראוי לציין, כי עדותו של דברת בעניין זה, לא השאירה רושם מהימן ורק משנלחץ בחקירה נגדית, הסכים להודות כי רוברט ביליה התייאש מן הפרוייקט (ראה עדותו בעמ' 308 לפרוט').

נתברר עוד, כי בשל מורכבותו של הפרוייקט במגרש בקרית ספר, היה קושי רב בקבלת היתר בניה, וזאת בין היתר בגלל התנגדויות רבות שהוגשו, ובפועל משנמכר המגרש, אף נבנה עליו פרוייקט שונה לחלוטין מזה שתוכנן ע"י גולדסיל. הרוכשים הרסו את המבנה שהיה קיים עליו ובנו מבנה חדש.

המעט שניתן לומר בעניין זה, הוא שהצגת הפרוייקט בקרית ספר כהצלחה מובטחת מראש, הינה מופרזת. יש טעם בטענת הבנק, כי לו היה פרוייקט קרית ספר הזדמנות עסקית כה קורצת ובטוחה, בבחינת תרנגולת המטילה ביצי זהב ממש, לא הייתה גולדסיל מתקשה לגייס משקיע, אשר היה מעמיד לה מימון על מנת שתוכל לממש את הפרוייקט.

אף הטענה כאילו הסך של 4.2 מיליון ₪, שבו נמכר המגרש בקרית ספר, משול למכירתו ב"נזיד עדשים", לא הוכחה. המגרש נמכר על פי חוות דעת שמאית שהוגשה לבית המשפט, ואשר בזמן אמיתי התובעים הסכימו לה, וקשה להלום כעת טענה, כי המחיר שהושג בעבור המקרקעין הללו, לא גילם את הפוטנציאל שהיה טמון בו.

אינני יכול אף לקבל את חוות דעתו של השמאי ברזילי, אשר בדק את הרווחיות של העסקה במגרש בקרית ספר. השמאי ברזילי לא ציין בחוות דעתו מאיפה הוא לקח את הנתונים, ששימשו בסיס להערכת השווי של מבנים באזור של המגרש בקרית ספר, ואף בעדותו בבית המשפט לא הבהיר עניין זה. גם בשעה שהתייחס השמאי ברזילי לעסקאות השוואה, לא התייחס למקרקעין המצויים בגושים הקרובים למגרש בקרית ספר.

בעניין זה של שווי המגרש בקרית ספר, אני נוטה לקבל את חוות דעתו של השמאי זייד, מטעם הבנק, אשר ערך את שמאותו והסיק את מסקנותיו תוך שילוב והצלבת נתונים המתבססות על הגישות הנוהגות בשומת שווי שוק של נכס מקרקעין, דהיינו, גישת ההשוואה, גישת העלות וגישת היוון ההכנסות.

השמאי זייד ביסס את חוות דעתו על בסיס נתונים שקיבל ממאגר הנתונים של מס שבח (מערכת ה-כרמ"ן). התובעים יגעו יגיעות רבות בחקירתם הנגדית וכן אף בסיכומיהם, לשכנעני כי ההסתמכות על מאגר נתונים זה, איננה רצויה ואין להתייחס אליו כאל מאגר אמין, אך לדעתי, אף אם אפשר וקיימים פערים בין נתוני שטח הדירות במאגר מס שבח, אל מול השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין, עדיין יש בהם כדי לשקף באופן אמין, את שווי השוק של העסקאות שנעשו.

השמאי זייד, אשר את חוות דעתו, כאמור, אני מקבל, קבע כי שווי המגרש בקרית ספר היה 5,400,000 ₪, ולאחר הפחתה של 15% בגין טיפול משפטי, "ניכוי" הערות אזהרה ורישומים על חבויות נוספות שרבצו על הנכס, הועמד שווי המגרש על סך של 4,590,000 ₪. שווי זה הינו שווי משוקלל הנגזר מהגישות השונות לשמאות מקרקעין, ולדעתי הוא מבטא אל נכון את שוויו של המגרש בזמנים הרלוונטיים לתביעה. שווי זה אינו שונה באופן מהותי מן התמורה שנתקבלה, בסופו של דבר, ממכירת המגרש אשר עמדה, כזכור, על סך של 4.2 מיליון ₪.

15. באשר למגרש באדם הכהן, נטען, כזכור, כי כתוצאה מהתנהלותו של הבנק, נמנע מגולדסיל לעשות בו שימושים עסקיים וכי לו היה הנכס נקי משעבוד, כפי שצריך היה להיות, הוא היה משמש כבטוחה לפרוייקטים נדלניים נוספים שהייתה גולדסיל מבצעת.

לבד מן העובדה כי קשה להעריך את שוויים של הפרוייקטים שגולדסיל התכוונה להקים על בסיס הנכס באדם הכהן, ובוודאי את התועלת הכלכלית שאפשר והייתה מפיקה מהם, אף את טענותיה של גולדסיל לגבי שוויו של הנכס באדם הכהן, אני מתקשה לקבל.

אף בעניין נכס זה מצאתי כי חוות דעתו של השמאי ברזילי מטעם גולדסיל, הינה בעייתית וקשה להתבסס עליה. השמאי ברזילי העריך את שוויו של המגרש כולו סך של 8 מיליון ₪, ולפיכך המחצית שהייתה שייכת לגולדסיל הוערכה בסך 4 מיליון ₪. בעניין זה ראוי לציין, כי השמאי ברזילי הסכים בחקירתו הנגדית, לכך שאף אם שווי המגרש כולו עמד על 8 מיליון ₪, אין לחשב את שווי חלקה של גולדסיל במגרש זה, כ-50% משוויו הכללי, שכן הואיל ועסקינן בשותפות במושע, יש להפחית כ-10% מן השווי.

אני סבור, כי מכירת המגרש בתמורה לסך של 6.4 מיליון ₪ בשנת 2010, ואפילו המדובר במכירה במימוש מיידי, מעידה על כך ששוויו של הנכס בשנת 2004, לא עמד על סך של 8 מיליון ₪, בהתחשב בכך שבשנים הללו הייתה עליית מחירים כללית בשוק הנדל"ן בכלל, ובחיפה בפרט.

אני נוטה לחשוב כי שווי המגרש, בשלהי שנת 2004, עמד על סך של כ-6 מיליון ₪, וחיזוק לדעתי זו אני מוצא בחוות דעתו של השמאי וולקן, אשר על פי שומה מיום 5/10/06 שערך למגרש, ניתן לחשב את שווי זכויותיה של גולדסיל בו בסך של כ-3 מיליון ₪, בערך (ראה חוות דעת השמאי זייד, עמ' 58).

16. על פי התרשמותי, הנזקים התוצאתיים להם טוענים התובעים, בקשר עם הפרוייקטים שתכננו להקים, ואשר לטענתם נמנעו מהם עקב סירובו של הבנק להסיר את המשכנתא על המגרש באדם הכהן, הינם ספקולטיביים באופיים, ולא ניתן על בסיסם לגבש טענה לנזק או הפסד שניתן לייחס לבנק. מטבעם של פרוייקטים נדלניים, שחלקם מגיעים לכדי מימוש, וחלקם נותרים בשלב התכנון, "על הנייר" בלבד, ואלו שזוכים למימוש, חלקם מצליחים ומביאים ליזמיהם סיפוק ונחת, וחלקם נכשלים וגורמים ליזמיהם הפסדים ועוגמות נפש.

הוא הדין אף במקרה בו אנו עוסקים.

אפילו תאמר שמימושו של פרוייקט קרית ספר נמנע בשל הקפאתו של הנכס באדם הכהן, הרי כפי שצויין כבר לעיל, הפרוייקט המתוכנן במגרש בקרית ספר, אשר הטענות לגביו מהוות את מרבית מניינו של הנזק הנטען ע"י גולדסיל, לא היה פרוייקט פשוט, וסיכויי ההצלחה שלו לא ברורים, ולא ניתן, במידת הסבירות הנדרשת, לגבש את התועלת שהייתה גולדסיל מפיקה ממנו.

אף הטענות לגבי פרוייקטים נוספים שאפשר והייתה גולדסיל מבצעת, אף הן הינן בבחינת ספקולציה גרידא, ואינן יכולות לשמש בסיס לגיבוש נזק, כפי שנטען.

17. משאמרנו זאת, אין פירושו של דבר, כי התנהגותו העוולתית של הבנק לא גרמה לגולדסיל ולדברת, כל נזק.

17.1 בראש ובראשונה, אני סבור כי יש לקבל את טענת גולדסיל, כי סירובו של הבנק למחוק את המשכנתא וגרירתם של גולדסיל ודברת לניהול הליכים משפטיים בקשר עם זה, שיבשה את מהלכיה והתנהלותה העסקית של גולדסיל, וגרמה לה לקשיים בקבלת אשראי בבנקים.

אני מקבל בעניין זה את דבריו של המומחה, צבי אהרונסון, אשר בסעיף 38 לחוות דעתו (ת/1), כך אמר בעניין זה: "ברור לכל העוסק בתחום האשראי הנדלני, כי יזם שנקלע להליכי כינוס נכסים של בנק, על פי רוב לא יזכה לשיתוף פעולה ולא יוכל לגייס אשראים נוספים מבנקים. על פי רוב, במקרים אלו גם בעלי מניותיהם של חברות שנקלעו להליכי כינוס ו/או חברות קשורות להם, יזכו לאותו יחס מצד הבנק ויתקשו עד מאוד בגיוס אשראי".

אף אם אין לומר על גולדסיל, כי הייתה חברה מצליחה במיוחד, ודוחותיה הכספיים בשנים הרלוונטיות מדברים בעד עצמם, הרי שבכל זאת אני מאמין, כי עניין זה של מימוש הליכי המשכנתא ע"י הבנק וניהול ההליכים המשפטיים מולו, הנחית על גולדסיל, על המוניטין שלה בקרב הבנקים והמוסדות האחרים, ואף על דברת, מהלומה נוספת שפגעה בהם, וגרמה להם נזק.

נזק זה של פגיעה במוניטין, נאמר עליו רבות בפסיקה, כי הוא קשה להגדרה מדוייקת וממצה, ולעיתים מזומנות אף קשה להוכיח את שיעורו בצורה מדוייקת ומלאה (ראה, בין היתר, ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ"ד נג(3) 433).

התלבטתי בשאלה מה יהא גורלו של נזק זה, אשר אני, כאמור, סבור כי נגרם לגולדסיל בשל התנהלות הבנק, משלא הביאו בפניי נתונים מגובשים הדרושים לשם כימותו, והאם אך בשל כך יש להימנע מלפסוק פיצוי בגינו, והגעתי לכלל דעה כי לא יהא זה צודק לעשות כן, וכי ראוי שאפסוק פיצוי בעניין זה על דרך האומדנא.

אני סבור כי פיצוי בגין פגיעה במוניטין של גולדסיל בסך של 350,000 ₪, הינו פיצוי ראוי, בנסיבות העניין.

17.2 בנוסף, יצאה גולדסיל ידי חובת ההוכחה, בעניין טענתה בנושא ההפסד שנגרם לה, כתוצאה מתשלום היתר ששילמה לשלטונות המס בגין ריבית פיגורים, וזאת בשל אי יכולתה להשיג אשראי על מנת לשלם את חובותיה במועד, כתוצאה ממצבו של המגרש באדם הכהן, בעקבות ההליכים אל מול הבנק.

אני מקבל בעניין זה את דבריו של רו"ח גד כהן, כמפורט בסעיף 2.5 לעיל, על פיהם הנזק שנגרם לגולדסיל בעניין זה, עמד על סך 275,719 ₪ נכון ליום 20/8/07.

נזק זה הינו נזק שנגרם לגולדסיל במישרין, עקב התנהלותו של הבנק, באשר רק לאחר שנאות הבנק להסיר את המשכנתא שהייתה על המגרש באדם הכהן, יכולה הייתה גולדסיל למשכן את המגרש להבטחת אשראי שקיבלה לצורך תשלומי המס.

17.3 אני סבור כי יש אף לקבל את טענתו של דברת כי התנהלותו של הבנק גרמה לו לעגמת נפש רבה ואף פגיעה בשמו הטוב.

אני נותן אמון בדבריו, כי משנחסמו מקורות האשראי של גולדסיל בשל ההליכים שניהלה אל מול הבנק, אף חינו של דברת סר אצל הבנקים, וחייו השתנו מן הקצה אל הקצה. לבד מן הפגיעה ברמת חייו, הוא אף נאלץ להקדיש את רוב עיתותיו ומשאביו הכספיים לניהול הליכים משפטיים, הן מול הבנק והן מול רשויות המס.

אף עניין זה, של פיצוי בגין עגמת נפש, לא קל הוא לכימות, ובדרך כלל ידם של בתי המשפט קפוצה בבואם לפסוק פיצוי בגינו.

לאחר שנתתי לבי לכלל הנסיבות, נראה לי כי ראוי להעמיד את הפיצוי לדברת על סך של 150,000 ₪.

סוף דבר

18. אני מחייב, אם כן, את הבנק, לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

לגולדסיל –

(1) סך של 275,719 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה למדד וכן ריבית חוקית מיום 20/8/07 ועד התשלום המלא בפועל.

(2) סך של 350,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה לממד וכן ריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

לדברת –

סך של 150,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה לממד וכן ריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בהתחשב בעובדה כי הסכום שנפסק לתובעים נמוך בצורה ניכרת מסכום התביעה, אשר עמד על 12 מיליון ₪, יחוייב הבנק בתשלום הוצאות התובעים על הצד הנמוך, ואני מעמידו על סך של 75,000 ₪ לשני התובעים ביחד.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ג תשרי תשע"ה, 07 אוקטובר 2014, בהעדר הצדדים.