עניינה של התביעה במחלוקת שכנים בנוגע לאחריות הנתבע לנזקי רטיבות בדירת התובעים הנמצאת מתחת לדירתו בבית המשותף.

רקע וטענות הצדדים

1. התובעים הם בעליה של דירת מגורים ברחוב יצחק שדה 7/8 בשדרות. הדירה הינה דירת קרקע ולה חצר, הנתבע הנו הבעלים של דירה 10 בבניין השוכנת מעל לדירת התובעים. הנתבע השכיר את דירתו באמצעות אחיו, יעקב לוי, המטפל בענייני הדירה.

כתב התביעה הוגש תחילה כנגד יעקב לוי ואילן מלול, אשר שכר את דירת הנתבע והתגורר בה עובר להגשת כתב התביעה. בהמשך התברר לתובעים כי יעקב לוי אינו הבעלים של הדירה הנמצאת מעליו, תוקן כתב התביעה ובעל הדירה, שלום לוי, נוסף לתיק כנתבע 3.

בדיון מיום 28.11.11 נמחק יעקב לוי מכתב התביעה בהסכמת התובעים. בדיון מיום 03.11.14 ולאחר חקירה קצרה של הנתבע 2, אילן מלול, הורתי על מחיקת התביעה כנגדו ועל הגשת כתב תביעה מתוקן. בהתאם תוקן כתב התביעה בפעם השלישית והוגש כנגד שלום לוי בלבד ונוספו לו סעד של צו עשה לביצוע תיקונים בדירת הנתבע.

2. התובעים, אשר ניהלו התביעה על ידי התובע בלבד, טוענים כי משנת 2006 החלו להופיע ליקויי רטיבות קשים בדירתם שלימים התברר כי מקורם בדירת הנתבע. לטענתם פנו מספר פעמים ליעקב לוי, אשר סברו כי הוא בעל הדירה, אולם יעקב ראה את הנזקים שנגרמו ואף הבטיח לתקן מספר פעמים אולם הדבר לא נעשה. מעבר לכך טענו לנזקים שגרם השוכר, אילן מלול, אולם הדיון בטענות אלו התייתר נוכח מחיקת התביעה כנגדו.

לטענת התובעים, הליקויים בדירת הנתבע גרמו לנזקי רטיבות בדירתם ולהופעת כתמי עובש על הקירות, צבע מקולף וריחות רעים. כמו כן, בעקבות בעיות ניקוז בבניין, נדרשו הדיירים להתקין צינור ביוב חלופי זמני, אותו הסכימו התובעים להתקין בחדר הכביסה שלהם וזאת מטוב ליבם ולמרות שיש להם מערכת ביוב נפרדת מיתר הדיירים. צינור זה מעלה ריחות רעים בתוך הבית וכן לעיתים נסתם ומביא להצפת מי הביוב ישירות לבית התובעים. נטען כי הנתבע הבטיח כי ידאג להוצאת צינור הביוב מדירת התובעים אולם דבר לא נעשה.

בכתב התביעה המתוקן עתרו התובעים למתן צו עשה למחייב את הנתבע לתקן את הליקויים הקיימים בדירתו הגורמים לרטיבות בדירתם, כמפורט בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. בנוסף עתרו לחייב את הנתבע לשאת בעלות התיקונים של הליקויים שנגרמו בדירתם כתוצאה מדירת הנתבע, הסכום שנתבע ברכיב זה משקף את עלות תיקון ניקוז הביוב והכנסתו מתחת לריצוף בדירת התובע. עוד מבקשים החזר כספי עבור ההוצאות הכלכליות שנגרמו להם במשך השנים כתוצאה מתיקונים ושיפוצים עיתיים שנאלצו לבצע בעצמם. התובעים עותרים בנוסף לקבלת פיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם מהמחדל המתמשך של הנתבע למנוע את נזקי הרטיבות.

3. הנתבע טען כי בחודש ספטמבר 2008 קיבל הודעה מהתובע בדבר רטיבות קלה בדירתו הנובעת מנזילה בחדר האמבטיה שלו. מספר ימים לאחר קבלת ההודעה הגיעו אנשי מקצוע מטעם חברת הביטוח המבטחת את דירת הנתבע וביצעו תיקון באמבטיה. לטענת הנתבע, פרט לפנייה זו, לא התקבלה פנייה נוספת מטעם התובע.

ביחס לצנרת הבניין, הנתבע טען כי התובע ביצע על דעת עצמו הפרדה של הצנרת, תוך התקנת צינור חלופי מבלי לקבל את הסכמת הדיירים ותוך שהוא מזיק לצנרת הכללית. כמו כן התקין התובע על דעת עצמו הארכת נקז של מרפסת השכן הגורמת לבעיות רטיבות אצלו ואצל אחרים.

דיון והכרעה

4. לאחרונה העיר בית המשפט העליון על התופעה של פנייה להליך שיפוטי בטרם ניסו השכנים לפתור את המחלוקת ללא הליכים ממושכים. דברים אלו יפים, בשינויים המתאימים, להליך זה ואביאם כלשונם:

"הפרשה דנא היא דוגמה למצב דברים (לדאבון הלב שכיח במקומותינו) של מחלוקת (לגיטימית) בין שכנים, שהיקפה הכספי אינו רב (גם אם אינו מבוטל), שראוי היה לפתרה בהדברות ישירה, מחלוקת אשר צמחה למימדים בלתי סבירים רק בשל עמידה על קוצו של יוד, אי ויתור על טענות וחוסר נכונות להתפשר. ....

ענייננו בסכסוך שכנים, שגרתי למדי, שעניינו האחריות לרטיבות שהתגלתה בקירות הבית המשותף. בבעלות הגברת אילנה משיח, היא המשיבה, חנות בעיר בת-ים. מעל החנות מצוי אולם שמחות שבבעלות המבקשת 1. המבקש 2 הוא מנהל המבקשת ובעל מניותיה. המשיבה טענה כי מקור נזקי רטיבות שהתגלו בקירות החנות ובתקרתה הוא בנכס שבבעלות המבקשת, בו מותקן אקווריום (בריכת נוי). המבקשים כפרו בכך. במצב זה מוטב, ככלל, כי שני הצדדים ייפנו במשותף לבעל מקצוע או למומחה, ישאלו לדעתו לעניין מקור הרטיבות ויגיעו להסדר מוסכם, תוך ויתורים הדדיים ככל שנותרו מחלוקות ביניהם. ברי שזו הדרך הראויה, הסבירה והזולה, שגם מבטיחה יחסי שכנות טובים; במיוחד שאין מדובר, לשמחת כולם, בעלויות כבדות במיוחד, כאשר עלויות ההתדיינות - ובכללן תשלום למומחים - עלולות שלא לעמוד ביחס סביר לשווי המחלוקת."

(רע"א 2095/15 אולמי נפטון בת ים בע"מ נ' אילנה משיח, 20.5.15)

כפי שיפורט להלן, הנתבע מראשית הסכסוך, דרך ניהולו, ועד לסיכומיו לא הפנים את חובתו לבחון ברצינות את טענות התובע ולמצוא מזור אמיתי למצוקתו. הנתבע זלזל בתלונות, ביצע תיקונים קוסמטיים ונמנע מלבחון לעומק את טיב הליקויים והדרך לתקנם. בגין התנהגותו נדרש התובע להליכים ממושכים ועל הנתבע לשאת בתוצאות התנהלותו.

הנזקים בבית התובע ומקורם

5. בהחלטה מיום 2.1.14 מונה המהנדס יעקב דבדבני כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה). התובעים תיקנו תביעתם על בסיס חוות דעת המומחה וויתרו על המומחה מטעמם. בהחלטות מיום 29.10.14 ו- 3.11.14 הובהר כי על הנתבע לדאוג להתייצבות המומחה מטעמו לשמיעת הראיות במידה ועומד על חוות דעתו. מומחה הנתבע לא התייצב לעדות ולכן נותרה רק חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. הצדדים לא הזמינו את המומחה לחקירה ולכן יש לקבל כממצאים שלא נסתרו את האמור בחוות דעתו.

בחוות דעתו מיום 06.04.14 מצא המומחה סימני רטיבות בבית התובע בחדרי הרחצה, מרפסת השירות ובחדר הצפוני, מתחת למרפסת פתוחה של הנתבע. המומחה קבע כי הגורמים לחדירת הרטיבות הם איטום לקוי בחדרים ה"רטובים" בדירת הנתבע ובמרפסת הנתבע נגרמת רטיבות כתוצאה ממי הגשמים או רחיצת הרצפה. בתקרות החדרים הרטובים מצא חשש לרטיבות מדליפה מצנרת אספקת המים או צנרת מי הדלוחין. נקבע כי יש לבצע בדיקת לחץ בצנרת אספקת המים, בדיקה תקנית של מערכת צנרת מי הדלוחין והדמיה תרמית לאיתור מקומות חדירת הרטיבות מהמרפסת העליונה.

בהתאם לקביעות המומחה בוצעו בדיקות משלימות בנוגע לאיתור מוקדי הרטיבות במבנה.

מחוות דעת מיום 27.01.15 של חברת "אינפרטק"- טכנולוגיות לאיתור נזילות ורטיבות, עלה כי הרטיבות בדירת הנתבע נובעת ממספר גורמים: מפיצוץ צינור בקומה העליונה העובר דרך הדירה, (מדובר בנזק חדש יחסית אשר ארע במהלך שמיעת הראיות ועלה כי השכן מעל לנתבע ביצע מעקף חיצוני לצנרת המים לדירתו). עוד נמצא מקור רטיבות מצנרת מים ישנה מברזל העוברת בפיר הכביסה והשייכת לכלל הבניין. כמו כן זוהתה רטיבות ברצפת חדר הרחצה ובהיקף האמבטיה ורטיבות כלואה ברצפת דירת הנתבע. ביחס לצנרת הדלוחין ואספקת המים, בדיקת לחץ והצפת מערכת הניקוזים נמצאו תקינים. לא נמצא נזק מים פעיל בדירת הנתבע. הומלץ להחליף את צנרת המים העוברות בפיר הכביסה לצינורות פלסטיק וכן לבצע תיקוני רובה בהיקף האמבטיה וברצפת חדר הרחצה. כמו כן הומלץ לבצע ייבוש ושיקום נזקי מים ורטיבות על ידי מכשירי יבוש וסופגי לחות.

המומחה הגיש חוות דעת משלימה, לאחר הבדיקות לאיתור נזילות, והבהיר כי למרות שלא אותרה רטיבות במרפסת חיצונית, יש לבצע תיקון מאחר ובחדרים מתחתה סימני רטיבות. כן חזר על ממצאיו בחוות דעתו העיקרית והמליץ על ביצועם כדי לפתור את בעיית הרטיבות בדירת התובע. .

6. התיקונים עליהם המליץ המומחה בדירת הנתבע הם: פירוק הריצוף בחדר הרחצה הכללי ובמרפסת השירות, הסרת חול המצע וייבושו ואטימת הרצפות עם יריעות ביטומיניות, לרבות רולקות על הקירות ועל חגורות הבטון בסף הדלתות. לגבי המרפסת הפתוחה המליץ על החלפת הריצוף, תיקון שיפוע המרפסת שאינו תקני, החלפת שלושה נקזים ואיטום.

התיקונים הנדרשים בבית התובע הם החלפת צינור הביוב האופקי הבולט במרפסת השירות לצינור תת קרקעי. נקבע כי לאחר ביצוע התיקונים בדירת הנתבע יש לייבש את המקומות הרטובים בדירת התובע באמצעות ייבשן, לתקן את ליקויי הטיח ולצבוע את הקירות והתקרות הפגועים. המומחה העריך רק את עלות תיקון הצינור אולם התעלם מהעלויות לתיקון הטיח וצבע.

7. מהאמור לעיל עולה כי הנזקים שנגרמו לתובע מדירת הנתבע נבעו מחדירת רטיבות לדירת התובע מהמרפסת הגדולה שבדירת הנתבע וכן בעיית איטום באמבטיית דירתו של הנתבע שגרמה לרטיבות בתקרת דירתו של התובע.

עוד נמצא מקור נזק מצנרת הרכוש המשותף ומהנזילה מאספקת המים לדירת העליונה. עם זאת נמצא כי האיטום במרפסת השירות של הנתבע לקוי והעובדה כי השכן הנוסף, מעל לנתבע, החליף במהלך הראיות את צנרת אספקת המים לדירתו, אינה שוללת את הקביעה כי נזקי הרטיבות נבעו בעיקרם מדירת הנתבע.

טענות הנתבע בתצהירו כי התובע ביקש לפתוח פתחי ניקוז במרפסת ביתו וביקש להחליף את צינור הניקוז שהרכיב בדירתו, תומכת בגרסת התובע ביחס לבעיות הניקוז הקיימות במרפסת. הנתבע אישר כי אחיו יעקב המטפל בענייני הדירה, הביא בעלי מקצוע אשר פתחו פתחי ניקוז נוספים והחליפו את צינור הניקוז. בקשות התובע נבעו מרטיבות שנכנסה לחדרי ביתו והצדדים בחרו לא לפנות למומחה שיאתר את הבעיות בזמן אמת אלא החליטו על דעת עצמם לפתוח פתחי ניקוז במרפסת במקום לבדוק את איטומה.

עדותו של אילן מלול (הדייר אשר שכר את דירת הנתבע ואשר נמחק מכתב התביעה) מיום 03.11.14 לפיה אירעו מספר פעמים נזילות בדירה, אחת במרפסת ואחת ליד המקלחת, תומכת אף היא בגרסת התובע. לדברי אילן, עזר לתובע לפרק את המרזב שתלוי על המרפסת ולהתקין צינור ניקוז.

אל מול התשתית העובדתית שהציג התובע הנתמכת בתמונות המעידות על נזקי רטיבות מתמשכים, חוות דעת המומחה ובדיקות העזר, נשען הנתבע על הבל פיו ותיקונים נקודתיים שביצע בצנרת ביתו. אין די באסמכתא אודות תיקון מיום 7.9.08 בצנרת ביתו של הנתבע כדי לשלול את טענות התובע כי תיקון זה לא פתר את בעיות הרטיבות בדירתו. כך גם התיקון שביצע הנתבע ביום 26.7.11 של איטום באמצעות רובה, תמורת 290 ₪, רק ממחיש את ה"רצינות" שמייחס הנתבע לחובתו לתקן כנדרש את דירתו כדי שלא תגרום לנזקי רטיבות לתובע. פעולות הנתבע ממחישות את התיקונים הקוסמטיים שבחר לבצע תוך התעלמות מהצורך לבצע תיקון מהותי באיטום דירתו.

לפיכך על הנתבע לבצע בביתו את התיקונים המפורטים בסעיף 6 לעיל והמפורטים בסעיף ה' 1 עד 3 לחוות דעתו. ככל שיעמוד התובע על ביצוע התיקונים בדירת הנתבע, יבוצעו הם בהתאם להוראות המומחה ובפיקוחו ועלות הפיקוח תחול על הנתבע. המומחה העריך את עלות התיקונים בבית הנתבע לסך של 21,417 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי). לפיכך, ככל שהצדדים יגיעו להסכמה כי הנתבע משלם סכום זה לתובע ומאפשר לו לבצע תיקונים בביתו, רשאי הנתבע לשלם את הסכום במקום לבצע את כל התיקונים עליהם הורה המומחה.

המומחה המליץ כי ראוי כי הדיירים בבניין יפעלו להחליף את צנרת אספקת המים כדי למנוע בעיות עתידיות. המלצה זו אינה חיוב שניתן להורות לנתבע לבצע מאחר ולא נמצאה נזילה פעילה בצנרת.

הפיצוי לו זכאי התובע בגין נזקי הרטיבות

8. ביחס למרפסת השירות ולצינור השופכין האופקי המוביל לתא הביוב בחצר, הצינור מוביל ביוב של שתי הקומות מעל דירת התובע ולא של התובע אשר לו חיבור נפרד לביוב. לא נמצא בסיס לטענת הנתבע כי התובע גרם לנזק למערכת הביוב של הבית המשותף. בכתב התביעה המתוקן דרש התובע, על בסיס חוות דעת המומחה מטעמו (סעיף 3.2), פיצוי בגין מחצית עלות שיקום קו הביוב מתחת לרצפת מרפסת דירתו. המומחה מטעם התובע העריך את עלות התיקון בסך של 13,680 ₪. המומחה מטעם בית המשפט העריך את עלות התיקון בסך של 3,245 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי). מאחר ולא נסתר נתון זה, ולמרות שהתובע תבע מחצית עלות תיקון, נוכח שיעור עלות התיקון הנמוכה שקבע המומחה על התובע לשאת במלואה.

מעבר לסכומים אלו עתר התובע לפיצוי בסכום של 8,000 ₪ בגין תיקונים שביצע במשך השנים בניסיון לתקן את נזקי הרטיבות בדירתו. התובע העריך את הפיצוי בסכום כללי של 8,000 ₪. ככלל, כאשר ניתן להציג ראיות ביחס לשיעור הנזק שנגרם לא יפסוק בית המשפט פיצוי כללי על בסיס הערכה. עם זאת, המומחה קבע כי לאחר התיקונים בבית הנתבע יהיו עבודות טיח וצבע בבית התובע. עבודות אלו לא תומחרו על ידי המומחה ואף לא נתבעו במפורש על ידי התובע. בנסיבות העניין מצאתי כי ניתן לאשר לתובע פיצוי של 4,000 ₪ , נכון למועד פסק הדין, בגין ראש נזק זה. טענותיו לגבי תיקונים חוזרים ונשנים שנאלץ לבצע בדירתו יבואו לידי ביטוי בפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש.

פיצוי בגין עגמת נפש

9. מהממצאים שפורטו לעיל עולה כי בדירת התובעים קיימת בעיית רטיבות משמעותית במספר מוקדים שנובעת מבעיות איטום בדירת הנתבע. אכן חלק מהבעיה מקורה בנזילה בצנרת של הדירה מעל לדירת הנתבע, אולם מדובר בנזק חדש ולא הובאו ראיות מהן ניתן לקבוע מה חלקו של האיטום הלקוי בדירת הנתבע לנזק זה. עולה כי לכל הפחות הנתבע והקומה מעליו הינם מעוולים במשותף ואחראים ביחד ולחוד לנזקי התובע. בחוות דעת המומחה נמצאו הליקויים הבאים בדירת התובע: סימני רטיבות וקילוף צבע בתקרה בחדר הרחצה של ההורים, סימני רטיבות בתקרה, קילופי טיח ועובש בחדר הרחצה הכללי, סימני רטיבות וקילופי טיח ניכרים בתקרה במרפסת השירות.

התובע טען בתצהירו כי בערך בשנת 2007 החלו להתגלות בדירתו מספר ליקויי רטיבות בכמה מוקדים שלימים התברר כי מקורם בדירת הנתבע. התובעים טענו כי הליקויים גרמו לקילופים, הופעת עובש על הקירות ולריחות רעים. מעיון בסרטון ובתמונות שהוגשו ניתן להתרשם מהנזק שנגרם לדירתו של התובע כתוצאה מליקויי הרטיבות- כתמי רטיבות גדולים בתקרת חדר האמבטיה, עובש וקילופי צבע בקירות.

הפיצוי בגין נזק לא ממוני, עגמת נפש, נאמד לפי טיב הנכס בו נפלו הליקויים, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה, התנהגות הצדדים לפני ובמהלך ההליך המשפטי, עלות התיקונים לרבות הצורך בפינוי מהדירה לצורך ביצועם. הליקויים הופיעו לפני מספר שנים והתובעים סובלים את המצב בדירתם תקופה ממושכת. מעיון במכתב ששלח לאחיו של הנתבע ביום 02.09.08 (נספח א' לכתב התביעה המתוקן) ניתן להתרשם ממצוקת התובע. במכתב מבקש התובע לתקן את הליקויים בדירה הגורמים לו נזקים במשך שלוש שנים לרבות עובש בקירות חדר הילדים המהווה סכנה ממשית .

ניתן להבין את תחושותיו של התובע הנאלץ להתגורר בדירה מוכת רטיבות אשר לבד מהנזק האסתטי, נטען שגורמת למצוקה ובעיות רפואיות לילדיו.

"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)."

(ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, 28.02.05, פסקה 16 לפסק הדין)

כאמור לעיל, התרשמתי כי הנתבע לא התייחס ברצינות לתלונות התובע. בחוקרו את התובע שאל הנתבע מספר פעמים מדוע לא פנה אליו על מנת לפתור את הבעיה והתובע השיב פעם אחר פעם כי פנה לאחיו בסוברו כי הדירה שייכת לו. הנתבע אף ניסה להציג את התובע באור שלילי בכך שבמהלך חקירתו את התובע כינה אותו, ללא ביסוס ראייתי, "תובע סדרתי" ובעדותו טען כי התובע "מקרה אבוד תובע סדרתי הוא מוכר בשדרות" (עמ' 25, שורה 32) וכן כי התובע "בא לסחוט" (עמ' 27, שורה 12).

התרשמתי מהתנהלותו של הנתבע כי נהג בחוסר תום לב עם התובע ולא התייחס ברצינות לטענותיו ולמצוקה אליה נקלע עקב מצב הרטיבות בדירתו. עולה כי הנתבע ניסה לפתור את הבעיה באמצעות פתרונות שטחיים וזולים ולא נעתר לבקשותיו של התובע לבצע תיקון יסודי שימנע תקלות נוספות.

לאור התמשכות ליקויי הרטיבות אין ליצור מתאם בין עלות התיקון לפיצוי בגין עגמת נפש. לפיכך מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי בסך 15,000 ₪ המשקף את הסבל ארוך השנים המגלם גם את עלות התיקונים שנאלצו לבצע במשך השנים.

סוף דבר

10. עקב בעיית איטום בדירת הנתבע סבלו התובעים מרטיבות בדירתם. הנתבע התעלם מפניות התובע, ביצע תיקונים שוליים בדירתו וראה בתובע כמטרידן. לפיכך ניתן צו עשה המורה לנתבע לבצע את התיקונים המפורטים בסעיפים ה1, ה3 לחוות דעת המומחה. ביחס למרפסת הגדולה (סעיף ה3 לחוות הדעת) יבוצע התיקון המרבי המומלץ הכולל החלפת כל הריצוף, איטום מחדש והחלפת שלושה נקזים. כן יש לבצע את איטום האמבט כאמור בסעיף 2ב2 לחוות הדעת המשלימה של המומחה.

התיקונים יבוצעו תוך 60 ימים, בפיקוח המומחה מטעם בית המשפט.

11. מעבר לצו עשה ישלם הנתבע לתובע סך של 3,245 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 6.4.14 (עריכת חוות דעת המומחה), בגין עלות תיקון צינור הביוב. בנוסף ישלם לתובע סך של 19,000 ₪ נכון למועד פסק הדין.

הנתבע יישא בהוצאות התובע ובנוסף בשכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪. ההוצאות ושכר הטרחה ישולמו ללשכה לסיוע משפטי, אלא אם יוכח כי התובע נשא מכיסו בחלק מההוצאות.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, תוך 45 ימים.

ניתן היום, י"ב תמוז תשע"ה, 29 יוני 2015, בהעדר הצדדים.