1. כללי

פסק דין בתביעה אזרחית שעיקר עניינה בטענת התובעים, שרכשו מהנתבעת דירה בפסגת זאב, בטענה שהסתירה מהם הנתבעת פגמים שהיו בדירה והיו ידועים לה גם עובר לחתימת ההסכם. הפגמים שעל הפרק – בתחום הרטיבות.

2. מסגרת הדיון

א. מזה ימים ושנים, ייתכן אף למעלה מ- 15 שנה קודם חתימת ההסכם, הייתה הנתבעת (ובעבר הרחוק, כנראה גם בעלה לשעבר; לא רלוונטי לענייננו) בעלת הדירה נשוא פרשתנו [להלן – "הדירה"].

ב. ביום 2.4.2009 נחתם הסכם לפיו רכשו התובעים את דירת הנתבעת. הרלוונטיות שבפסקאות ההסכם מצויות בסעיף 3.2, ותוך שאציין שכל ההדגשות דלהלן מצויות במקור, נכתב בהקשר הנדון כדלקמן:

המוכר מצהיר כי הוא רכש את הדירה ישירות מהחברה המשכנת וכי מלבד סגירת מרפסת שירות (שהייתה חצי סגורה ועתה היא סגורה באופן מלא) וכן סגירת שירותים והפיכתם למחסן לא בוצעו בדירה שינויים כלשהם וכי לא מתנהלים כנגדו הליכים משפטיים בקשר לדירה מטעם הרשויות ו/או מטעם אחרים.

המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על פגמים ו/או מומים גלויים ו/או נסתרים כלשהם בדירה אשר לא גילה אותם לקונה וכי כל מערכות הדירה תקינות ופועלות כסדרן.

ידוע לקונה כי בתקרת הדירה הייתה קיימת רטיבות אשר מקורה בנזילה מצינור השייך לשכנים וכי הנזילה תוקנה על ידי השכנים.

כמו כן, ידוע לקונה כי הייתה קיימת רטיבות נוספת בקיר מרפסת השירות בגין רעף שנשבר. הרטיבות טופלה באמצעות בעל מקצוע אשר יתן אחריות כלפי הקונה בגין עבודתו.

ג. ביום 9.5.2010, כחורף אחד לאחר רכישת הדירה, הוגשה תובענה זו, ובנסיבות אלה יש משקל לכך, שלא הוגשה התביעה בכל שיהוי, ופגמים, ככל שהוכחו, זוהו על ידי התובעים במועד הסמוך האפשרי לאחר חתימת ההסכם באביב הקודם.

ד. ארבעה פגמים הם אלה, בהם מתמקד הדיון:

1. רטיבות בחדר שהוגדר כחדר השינה של ההורים;

2. רטיבות בהול הכניסה לדירה (במהלך הדיון נטו הצדדים להתייחס לנקודה זו גם כ"פיר");

3. רטיבות שמקורה במרפסת השירות וקיבלה ביטוי גם במזווה;

4. רטיבות בחדר הרחצה/האמבטיה.

(טענה נוספת בדבר ליקוי בהסקה נזנחה במעלה הדרך)

3. טענות הצדדים והערות מקדימות לדיון

א. טענות הליבה ברורות על פניהן: כי הסתירה הנתבעת מידיעת התובעים את דבר קיומם של הליקויים הנ"ל שהיו ידועים לה, ובכך נהגה שלא בתום לב – זאת כגרסת התובעים; ומנגד, כי לא הסתירה הנתבעת דבר, הצהירה על כל שידעה, ואם לאחר זאת התגלו ליקויים, מקורם בתקופה שלאחר חתימת החוזה, אין למוכרת אחריות לגביהם, ומכל מקום, לא ידעה היא דבר אודותם במועד החתימה.

ב. בשאלה מה ידעה הנתבעת, או לא ידעה, קודם חתימת ההסכם, גלום קושי ראייתי אינהרנטי, באשר לא בנקל ניתן להוכיח אלו ליקויים היו בדירה באביב 2009, מועד בו התובעים עוד לא קיבלו את הדירה לידם. מורכבות זאת מצריכה מספר הערות מקדימות.

1. ראשית, כי, מדרך העולם, נטל הראייה על התובעים.

2. שנית, כי אם בתיקים אזרחיים רבים נכון לבסס את פסיקת בית המשפט על עקרון מאזן ההסתברויות, נכון הדבר שבעתיים בתיק מסוג זה בו, מן הצד האחד, ישנן טענות לגיטימיות וענייניות של רוכשי דירה, ומן הצד האחר, לא בנקל ניתן לאתר עדויות חד משמעיות, וגם מומחה בית המשפט, ביכולתו להתייחס בעיקר לליקויים קיימים, ולא לאלה שאולי היו בעבר.

3. בתוך כך יצוין שאגב מודעות עורכי הדין הנכבדים לקשיים אלה, נדחקו הם למאמץ לטענות ולהשגת ראיות עקיפות, חלקן הארי, לטעמי, שוליות ומלאכותיות, ונוכח זאת, מחויב בית המשפט להפריד את המוץ מן התבן, להבחין בין עיקר לטפל, ולבסס את פסיקתו אך על העיקר, וטענות המשנה, מקומן אך, בשולי הדיון.

4. בכל הקשור לטיבם והיקפם של הליקויים שזוהו, הראיה המרכזית, לתפיסתי, מגולמת בעיקר בחוות דעת מומחה בית המשפט. כמפורט להלן, הגם שליקויים, אכן קיימים, היקפם רב פחות מכפי הנטען על ידי התובעים.

5. ואשר לשאלת הגילוי הנאות על ידי הנתבעת, דומה, שיש לתת משקל ממשי לתמונה הכוללת, והרבה פחות מעדויות ישירות, בוודאי של בעלי הדין, שמן הסתם, אין בהן הרבה מעבר להצהרה של כל בעל דין על גרסתו – התובעים, שלא ראו דבר ולא נמסר להם דבר במועד חתימת ההסכם; והנתבעת, שדברים שלא הצהירה עליהם, לא היו כלל, ובכל מקרה, היא לא ידעה דבר על ליקויים נסתרים.

ג. לסיום פסקה זו אציין שיתנהל הדיון בשני רבדים – נקודות מרכזיות הטעונות התייחסות ושמקורן בתמונה הכוללת, ודיון פרטני בליקויים שעל הפרק. לאחר זאת, יתייחס בית המשפט, בקליפת האגוז, גם לאחדות מטענותיהם האחרות של הצדדים, אלה שמשקלן, לדעתי, נמוך.

4. התמונה הכוללת וערכה הראייתי כבסיס ליישום רלוונטי של עקרון מאזן ההסתברויות

כמפורט בהרחבה להלן, דיון מצרפי בשלוש נקודות שמקורן בנתבעת עצמה ובמומחה בית המשפט, עתידות להוות את אבן הפינה למסקנה בדבר אחריותה, על פי עקרון מאזן ההסתברויות.

א. למותב הנכבד הקודם בפניו התנהל תיק זה עד שהונח על שולחני, הוגש "תיק הדירה", שהתנהל בחברת חפציבה לערך עד שנת 2005. רבות מאוד ביקש בא כוח התובעים ללמוד מהתיק עב הכרס המצביע על תלונות רבות בענייני רטיבות ביחס לדירה ועל תכתובת ואסמכתאות המצביעים על דרישות לתיקון, תיקונים שבוצעו, וכל כיוצא בזה. לתפיסתי, ברמה הפרטנית, לא ניתן ללמוד דבר מתיק זה, בשל כך שמהשאלה על מה התלוננו בעלי הדירה לפני שנים לא מעטות ומהשאלה מה תוקן, כיצד, אם בכלל, והאם באופן מספק, לא ניתן ללמוד דבר מוצק ביחס למצב הדירה עובר לחתימת ההסכם, לפחות כארבע שנים לאחר מועדי המסמכים האחרונים בתיק.

ואולם, על העובדה המרכזית במישור זה, אין עוררין, גם לא מצד הנתבעת שמסרה את התיק לתובעים: בעיות רטיבות מתמשכות בדירה היו במשך שנים רבות, לפחות עד 2005, שאותן ניתן בנקל, לאפיין, כ"כרוניות".

ב. התנהלות זו מול חברת 'חפציבה' נעצרה סביב 2005 ונחלקים הצדדים, שלא בהתבסס על ראיות מספקות, בשאלה, האם נבע הדבר מהקשיים אליהם נקלעה 'חפציבה', וכי, אולי "לא היה עם מי לדבר" (לטענת הנתבעת מונה גורם חלופי לטיפול בנושאים אלה; ראיות ממשיות במישור זה לא הוגשו); או, כטענת ההגנה, כי סביב שנה זו הגיעו בעיות הרטיבות לפתרון והנושא ירד מהפרק. זאת, למעט חריג אחד – בעיה שנתגלתה סביב 2008, ושטופלה על ידי חברת שרברבים – ש.ח.ר.

צא ולמד: לגרסת הנתבעת עצמה, סמוך לשנת 2005 מצאו בעיות הרטיבות הקשות את פתרונן, לפחות בעיקרן, ואם לא התלוננה הנתבעת, היה זה אך מהטעם שלא היה על מה להתלונן: מצב הדירה התייצב.

ג. כאמור, לגרסת הנתבעת עצמה, הגיעה היא למעמד חתימת ההסכם באביב 2009, לפחות לאחר 3 – 4 שנים, בהן לא נתגלו בדירה בעיות, למעט, אולי, חריג אחד, ואולם, אין ספק ראייתי ממשי שבחורף לאחר מכן נתגלתה רטיבות, ולא במוקד אחד, אלא – לדעת מומחה בית המשפט, בשלושה מוקדים, ולדעת מומחה הנתבעת עצמה, בארבעה: המהנדס הנכבד הופמן, הכיר בכל ארבעת הנקודות שצוינו על ידי התובעים – ראה עמוד 8 לחוות דעתו.

ראיות חד משמעיות לשאלת מצב הדירה קודם מכירתה, אינן בנמצא, ובמוקד הדיון בפרשתנו, אפוא, השאלה, איזו מגרסאות הצדדים סבירה יותר.

ד. ברי וידוע, שעקרון מאזן ההסתברויות, חולש, בין היתר, על דיונים מסוג זה: "בהתאם למקובל במשפט האזרחי, מידת ההוכחה הנדרשת בענייננו היא זו המטה את מאזן ההסתברות לטובת הגרסה הנטענת ודי לענין זה בקיומה של גרסת תביעה המסתברת יותר מגרסת ההגנה כדי להצדיק קבלתה של התביעה [ע"א 7623/98 האפוטרופוס הכללי נ' אליהו שחורי]; זהו טיבו של ההליך האזרחי: "הלכה למעשה, משמעותה של מידת ההוכחה האמורה היא שלדעת בית המשפט – על בסיס העמדה שהוא נוקט באשר למהימנותן של הראיות שבאו בפניו, כמותן, דיותן והמשקל הראייתי שיש להעניק להן – גרסה אחת (באשר לעניין השנוי במחלוקת) מסתברת יותר ומתקבלת יותר על הדעת מן הגרסה שכנגד" [י. קדמי, על הראיות, חלק רביעי, 1764].

ה. אכן, עתיד אני לקבל את טענת ההגנה שעצם קיומם של ליקויים אינו מצביע בהכרח על כך שידעה עליהן הנתבעת במועד חתימת ההסכם, ואין להוציא מכלל אפשרות ליקויים שהתהוו לאחר החתימה או לפחות שהתגלו לאחר החתימה ולא היו ידועים קודם לכן. ואולם, בפרט נוכח כל האמור, ספק עד כמה תעמוד הנחה זו במבחני ההסתברות. ובלשון פשוטה: ספק עד כמה סביר ששלושה או ארבעה מוקדי רטיבות שלא היו ידועים לבעלת הדירה בין שנת 2006 לשנת 2009, התגלו, פתאום, כולם, בחורף הבא.

בדרך לדיון הפרטני, מחויב, אפוא, בית המשפט למסקנה שגלומה בעייתיות בגרסת הנתבעת, ולפחות במצבי הספק הקיימים ביחס לחלק מהליקויים, עתידה התמונה הכללית להקרין גם על תוצאת הדיון במצבים אלה.

5. מוקדי הרטיבות – דיון פרטני

הבסיס לפסיקתי במישור זה, בחוות דעת מומחה בית המשפט, ומשקל יינתן גם לתשובותיו לשאלות בית המשפט, האם ועד כמה, לפי הערכתו המקצועית, סביר שהתפתחו הליקויים הנדונים אך בחורף האחרון, או, שלמיטב הערכתו, טיב הליקוי וחומרתו אפייניים יותר לליקויים מתמשכים, שסביר שהתהוו בשנים קודמות (ואולי הוסווה או הוסתר, כטענת התובעים). זאת, בנפרד ביחס לכל אחד מהליקויים.

א. חדר ההורים

1. מומחה בית המשפט הכיר, אכן, בליקוי נטען זה, והעריך את עלות התיקון בסך של 8,700 ₪ בתוספת מע"מ.

2. בתשובה לשאלת בית המשפט, עד כמה סביר, מבחינת אופי הליקוי, שעל הפרק ליקוי "ישן", או כזה שהתפתח רק בחורף האחרון, השיב המהנדס אחי קליין כי: "לגבי חדר ההורים, זה משהו באמצע, כמו שאני כתבתי שאני מתלבט, וזה לא וודאי בחוות הדעת" [עמוד 34 שורות 11 – 12 לפרוטוקול].

3. על יסוד מסקנות בית המשפט מהתמונה הכוללת לפיה על הפרק ליקויים לא מעטים שהתגלו, כולם, לפתע פתאום, באותו חורף, ותוך יישום עקרון מאזן ההסתברויות, נכון אני להכיר בליקוי בחדר ההורים כליקוי שלגביו ניתן לראות את טענת התובעים כמוכחת.

4. בשולי כל האמור, נחלקו הצדדים בשאלה, כי, גם בהינתן, שיכיר בית המשפט בליקוי, האם לא נטע המומחה להערכת-חסר, כשלא לקח בחשבון שהחלפת מרצפות המתחייבת לצורך התיקון טעונה החלפת מרצפות נרחבת, אולי, באשר אין זה ראוי שבאותו מקום יהיו מרצפות מסוגים שונים. במקביל, ניסו הצדדים לברר ראייתית במהלך חקירת בעלי הדין, האם נותרו מרצפות רזרביות. בהעדר ראיות ברורות במישור זה, ובפרט בהעדר ראיות גם לגודל השטח הרלוונטי, נכון אני ביחס לשאלה זו לפסוק מתוקף הסמכות הניתנה לבית המשפט להפעיל את שיקול דעתו הכללי ("אומדנא דדייני"). מוסיף אני בנקודה זו סך נוסף של 1,500 ₪ בתוספת מע"מ.

5. זכאים התובעים בגין ליקוי זה לסך הכולל של 10,200 ₪ + מע"מ.

ב. רטיבות בהול הכניסה לדירה

1. המומחה קליין הכיר בנזק הטעון ליקוי במוקד רטיבות זה בסך של 6,900 ₪ בתוספת מע"מ.

2. בתשובה לשאלת בית המשפט ששבה והתמקדה בסבירות לקיומו של ליקוי "ישן", בשים לב לטיבו, השיב המהנדס הנכבד קליין כדלקמן: "לגבי הרטיבות באותו פיר בהול הכניסה. מהמסמכים שלפני אני רואה שנעשו ניסיונות תיקון, אני לא יודע בדיוק מה הם, אני גם מעריך בסבירות גבוהה שהיתה רטיבות, אולי לא היה לה ביטוי חיצוני של קילופים מזעריים, אבל אם מישהו היה פותח את הפיר היה רואה בפנים, וזה מה שאני עשיתי" [עמוד 34 שורות 12 עד 15 לפרוטוקול].

3. למדנו, אפוא, שנעשו בנקודה זו ניסיונות תיקון, ומכאן, שיש להעמיד את הנתבעת בחזקתה שידעה שייתכן וגלומה במוקד זה בעייתיות. בנוסף לאמור, תקפים, לטעמי, גם ביחס למוקד זה שיקולי בית המשפט בדיון בשאלת מאזן ההסתברויות. על יסוד טעמים אלה נכון אני להכיר גם בליקוי זה כליקוי שלגביו הרימו התובעים את נטל ההוכחה.

ג. מרפסת השירות/המזווה

1. המהנדס קליין הכיר בדבר קיומו של מוקד רטיבות הטעון תיקון שהוערך על ידו בסך של 6,800 ₪ בתוספת מע"מ.

2. ביחס לליקוי זה השיב על שאלת בית המשפט בדבר סבירותו של קיום ליקוי ישן במקום באופן חד משמעי בהרבה מכפי שהשיב ביחס לליקויים הקודמים: "לגבי מרפסת השירות שבאותו אזור שמקורה בגג רעפים תחום בקירות עץ אני מניח בהסתברות גבוהה שהיתה רטיבות" [עמוד 34 שורות 10 עד 11 לפרוטוקול; למען הבהירות, שימת לב גם לנוסח השאלה עליה השיב המהנדס קליין, עיין, שם, שורות 6 עד 9 לפרוטוקול].

3. בנסיבות אלה יוכר גם מוקד רטיבות זה.

ד. חדר הרחצה/האמבטיה

1. במישור זה לא נכון היה המהנדס קליין להכיר בדבר ובהעדר ליקוי, לתפיסתו, אף לא היה טעם בדיון בדבר סבירות קיומו של ליקוי זה וכי ידעה עליו הנתבעת במועד חתימת ההסכם.

2. ער אני לכך שמהנדס הנתבעת עצמו, הופמן, זיהה ליקוי בנקודה זאת, ואולם בנסיבות העניין, אינני בדעה שביכולתי לפסוק שההסתברות שידעה הנתבעת את דבר קיומו של ליקוי בנקודה זו, אך הסתירה אותו עולה על ההסתברות שלא ידעה ולא ראתה דבר: הרי גם המהנדס קליין לא ראה דבר.

3. לשון אחר: נטל הראיה ביחס לאמבטיה לא מוכח.

ומכאן, למספר שאלות נוספות הטענות דיון והכרעה.

6. הצהרות הנתבעת בהסכם

א. כאמור בסעיף 3.2 להסכם, נכללו בו שתי הצהרות שאף הודגשו בקו. שני הצדדים ראו בכך בסיס לטענות, כל צד כשיטתו – התובעים, שיש בהצהרה זו כדי לגלות טפח, אך יש בה גם כדי להסתיר טפחיים; והנתבעת, שבכך שהצהירה את שהצהירה, יש כדי להצביע על תום ליבה.

ב. ברם, לטעמי, משקלן של טענות אלה, כמו גם משקל ההצהרות שבהסכם, קטן בהרבה לצורך הכרעה בתביעה זו, מכפי הנראה במבט ראשון. אין בהן חיזוק לכך שידעה הנתבעת ליקויים נוספים שהוסתרו מעיני התובעים, אין בהן גם חיזוק לטענות הנגד שמעצם ההצהרה על ליקויים מועטים אלה, יש ללמוד גדולות ונצורות על תום ליבה של הנתבעת, ומעבר לכך, על הפרק הצהרות מינוריות בדבר ליקויים זניחים או ביחס לליקויים שהיו ותוקנו (ראה לשון ההצהרות), ולא בנקל ניתן לבסס על כך את מסקנותיו של פסק דין זה.

ג. ובשולי האמור, הפנתה ההגנה גם להצהרת הנתבעת בהסכם, בדבר בעייתיות וחוקיות מרפסת מסוימת. הנושא שולי, ואינני נכון להשליך מכך לפרשתנו.

7. חובת הגילוי – הערות נוספות

א. אבן הפינה של עילת התביעה, כאמור, בחובת הגילוי, וכאמור צדק בא כח הנתבעת ששב וציין שעצם קיומו של ליקויו, אין בו, כשלעצמו, די, כדי לחייב את המסקנה, שהיה הדבר בידיעת הנתבעת. בנושא זה נכרכו שתי שאלות נוספות. האחת, איזה משקל לתת, אם בכלל, לעובדה שהעבירה הנתבעת לתובעים את תיק התכתובת שהתנהל במשך שנים רבות בינה לבין החברה שבנתה את הבית, חפציבה, ושעסק בליקויים, דרישות התיקון, אינדיקציות לתיקון וכל כיוצא בזה; והשניה שבשאלות, הקשורה גם בשאלה הנ"ל, האם, היה על הנתבעת להצהיר על ההיסטוריה הבעייתית של הנכס, גם בהנחה שהיא האמינה שבמהלך השנים הליקויים תוקנו.

ב. עקרון הגילוי, כנגזרת של החובה להתנהל בדרך בחתימת הסכם בדרך מקובלת ובתום לב, מחייב גילוי של כל פרט שהוא רלוונטי לקבלת החלטה לאדם הסביר, ובהינתן שיודיע המוכר או שבנסיבות היה עליו לדעת, שבפניו צד המתעניין בנקודה מסוימת, גם בהקשריה של נקודה זו, על המוכר לגלות את הדברים שבידיעתו, גם אם, אולי, הם אינם רלוונטיים לאדם הסביר. בכל הקשור לליקויי רטיבות, אם וככל שהיו קיימים, די במבחן האדם הסביר, באשר, לנושא חשיבות רבה לכל אדם סביר: הליקוי רלוונטי לכל קונה סביר. פסק הדין המהווה אבן פינה לחובת הגילוי ניתן בפרשת ספקטור (ע"א 838/78 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד ל"ב (1), 231), ובהמשך, בפסקי דין רבים:-

חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12 קמה מקום שבו על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד השני.. גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד נתפס, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס [ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית 2009 בע"מ];

ואף הספרות נתנה ביטוי לכך שחובה זו חצובה בסלע:-

תחום תחולה מובהקת ושכיח של חובת תום הלב במשא ומתן הוא תחום הגילוי. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לובשת צורה של אי גילוי עובדות, אשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני. בתחום זה חובת תום הלב היא אקטיבית, ומטילה חובת עשייה.. חובת תום הלב כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו, כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה [ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, 149-150].

ג. ואולם, מאחר וביחס לליקויים הקונקרטיים, ממילא פסק בית המשפט את דברו תוך שקבע שלפתחה של הנתבעת רובץ כשל באשר לא גילתה ליקויים שהיה עליה לדעת אודותם, אין עוד צורך לדון בטענות החליפיות שעניינן בהיסטוריה של הנכס, אף לשיטת הנתבעת שלגרסתה לא ידעה את דבר קיומם של הליקויים נשוא הליך זה; וגם כל הקשור בהעברת "תיק הדירה" לתובעים, מאבד משקלו לצורך הכרעה בפרשתנו: נקבע, כאמור, שעל הפרק ליקויים שהיה על הנתבעת לתת לקיומם ביטוי הולם בחוזה, כי מאחר ולא עשתה כן כשלה. גם אם היה בתיק זה כדי ללמד על בעייתיות בנכס בעבר, ואשר בהמשך, אף, אולי, תוקנו, אין בו כדי לשנות ממסקנותיו של פסק דין זה, המתייחסות למצב הדירה עובר לחתימת ההסכם, ולשאלת הגילוי הנאות במועד זה. נוכח כל האמור, לסופו של יום, לא מצאתי בנקודות שהעלו הצדדים במישורים אלה כדי לשנות.

8. טענות נלוות

במהלך הדיון בקשו באי כוח הצדדים לתקוע יתדות במספר טענות נוספות, ואולם, היו הן אלה, לטעמי, שוליות ואתייחס אליהן אך בקצרה.

א. כאמור, ביקש בא כח התובעים ללמוד רבות מההתנהלות בין הנתבעת לבין חברת חפציבה, עד שנת 2005. כך, למשל, מהודאת הנתבעת שהגזימה במכתב תלונה לחפציבה מאותה תקופה, ביקש ללמוד רבות לחובת מהימנותה: הרי הודתה היא שהגזימה במכתבה לחפציבה. ומובן, שבא כח הנתבעת ביקש את בית המשפט לאמץ מסקנות הפוכות, כי בכך שהודתה היא בהגזמתה, היה גם כדי ללמד על הגינותה. ברם, לתפיסתי, שני קווי הטיעון – מרחיקים לכת. ממכתב תלונה לחברה הקבלנית שנשלח שנים לא מעטות לפני חתימת ההסכם אינני נכון ללמוד מסקנות יתרות לנדון דנן.

ב. בא כח הנתבעת רואה משמעות בתקופה הממושכת, לטענתו, בה נערך המשא ומתן מהמועד בו ראו התובעים את הדירה לראשונה, ינואר או פברואר 2009, עד למועד חתימת ההסכם באפריל. טענה זו, לצערי, התקשיתי במעט להבין, וספק עד כמה קיים קשר ממשי בין התמשכות המשא ומתן, נושא שנבע גם מדרך התנהלות עורכי הדין, על השאלה מה ידעה או לא ידעה הנתבעת עובר לחתימת ההסכם.

ג. מלבד בעלי הדין והמומחה, שמע בית המשפט עדות נוספת אחת, העדה קרן חיים, בעבר שכנתה של הנתבעת, ועתה שכנתה של התובעים. זו העידה לטובת התובעים כי ראתה ליקויים בדירה גם בתקופה בה גרה בה הנתבעת. ברם, על הפרק שכנה שספק עד כמה יכולה היתה לזכור כל ליקוי בדירת שכנתה וספק עד כמה זכרה את מועד הליקוי –

ש. מתי הייתה הרטיבות מהפיר?

ת. אני לא יכולה להגיד לך תאריכים בעיקר בתקופת החורף.

ש. את זוכרת את התאריך מתי אירית לא נתנה לך להיכנס, ינואר, פברואר.

ת. לא.

ש. זה היה לקראת החתימה על ההסכם, אולי.

ת. אני לא זוכרת.

ש. היה חורף, קיץ.

ת. לא זוכרת.

[עמוד 39 לפרוטוקול, שורות 15-8].

מעבר לכך אישרה העדה בהגינותה שבשלב מסוים הצטננו מעט יחסיה עם הנתבעת, "היה פעם אחת שבאתי לדירה לבקר את אירית והיא אמרה שאני לא יכולה להיכנס כי יש אנשים בדירה כי אני התפלאתי... אירית לימדה אותי מחדש מה זה המושג חברות" [עמוד 38, שורה 21 עד עמוד 39, שורה 1 לפרוטוקול]. נוכח זאת, נכון אני לראות בעדות זאת חיזוק מסוים נוסף לקיומם בעבר של שלושה מוקדי רטיבות, ואולם, משקלה של עדות זאת, לטעמי, מוגבל, וכאמור, אינני נכון לראות בה מעבר לחיזוק ראייתי מסוים.

ד. מהמיותרות שבשאלות אליהן נדחקו הצדדים, היא השאלה הנוגעת לתיקון מסוים שבוצע על ידי חברת ש.ח.ר, שרברב מטעם חברת הביטוח, והמדובר, כנראה, בתיקון בסך של 600₪. מי מחברה זו לא העיד כלל, האופן בו בוצע אותו תיקון נקודתי אינו בידיעתי, ובוודאי שאין לי עניין בשאלות שנגעו לתעודת האחריות שנתן או לא נתן אותו שרברב. כמפורט בהרחבה לעיל, אין לבית המשפט עניין, ואף לא נכונות ויכולת, לבחון ביחס לכל תיקון בעבר האם בוצע וכיצד בוצע, ואין בכך כדי להשליך על השאלה האם גילתה הנתבעת כראוי את כל שידעה במועד חתימת ההסכם (ופשיטא, שייתכן ותיקון כלשהו בוצע כראוי וליקוי נוצר או התחדש במקום סמוך לאחר מכן). הדיון בנקודה זו ממחיש עד כמה סברו הצדדים להידחק לשאלות שמשקלן בשאלות נעדרות משקל במהלך הדיון בהליך זה.

9. לשאלת הנזקים העקיפים: פיצויים ועוגמת נפש

א. בכתב התביעה, בהתבסס על סעיף 16 להסכם, נדרש פיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית, בסך של 125,000₪. זהו גם סכום התביעה.

ב. עם זאת, בפני בית המשפט השאלה האם ראוי לאשר פיצוי זה במלואו או לשקול את הפחתתו מכוח הסמכות הנתונה לבית המשפט על פי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970.

ג. ניתנה הדעת לנושא זה ומסקנת בית המשפט היא שפיצוי ממשי לתובעים מגיע, אך יש לכמת את שיעורו גם בפרופורציה הולמת להיקף הליקויים, שאינו מצדיק פיצויים בסדר גודל זה. שיעור תיקונם הכולל של כל הליקויים– 28,202 ₪. חשוב מכך שבעתיים, שלא משתמע מעמדת המומחה, אף לא בעקיפין או בכל דרך אחרת, שעל הפרק ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. לשון אחר: הגם שבמידה ידועה נמצא לקבוע שהתביעה מוצדקת, היקף הנזק, מוגבל, וכולו ניתן לתיקון, ככל הנראה, ללא קשיים מיוחדים. בנסיבות אלה נכון אני לאשר פיצויים, אך מופחתים: לתפיסתי אין על הפרק הפרה שתצדיק חיוב במלוא הפיצוי המוסכם, ואף לא רובו.

ד. בנוסף לנזק הישיר מחייב אני את הנתבעת בפיצויים בסך של 25,000 ₪.

ה. בנסיבות העניין אף לא מצאתי לנכון להבחין בין זכות התובעים לפיצויים לבין עוגמת הנפש: הפיצוי בגין הנזק העקיף נפסק על בסיס גלובאלי, תוך שניתן ביטוי גם לעוגמת הנפש, וכמפורט לעיל.

10. סוף דבר

א. בעיקרה, מוצדקת תביעה זאת, והבסיס לפסיקת בית המשפט ביישום עקרון מאזן ההסתברויות על התמונה הכוללת שלמעשה אינה במחלוקת של ממש: שנים רבות, גם אם בעבר, של תלונות בדבר ליקויי רטיבות, גרסת הנתבעת לפיה מחורף 2005 (בערך) פסקו התלונות והליקויים, והעובדה, שלפתע, בחורף שלאחר חתימת ההסכם התגלו ליקויים בשלושה או ארבעה מוקדים, בו זמנית. פשיטא, שהסתברותית, סביר בנסיבות אלה שיש ממש בגרסת התובעים, ועמדת הנתבעת לפיה בחורף זה התגלו שלושה או ארבעה ליקויים שלא היה להם זכר בשנים הקודמות, סבירה פחות. עם זאת, למרות כל האמור, מצאתי לנכון להיזהר בכבוד הנתבעת ולהימנע מפסיקה נחרצת לחובת מהימנותה ויושרה, ואל לו, לבית המשפט, בנסיבות אלה, להידחק לקביעות חדות לחובת הנתבעת ומהימנותה. גם העובדה שנכונה היתה הנתבעת לגלות את קיומו של תיק התכתובת הבעייתי אל מול חברת חפציבה, אמנם, בשנים שחלפו, אינו מתיישב עם רצון מודע להסתיר ולהטעות, וגם היקף הליקויים, שאינו קיצוני באופן יוצא דופן, ושכולם ניתנים לתיקון, עולה בקנה אחד עם האמור לעיל. די בנסיבות אלה בפסיקה במישור הכספי ובכל שמשתמע מפסיקה זאת.

ב. כמו כן תישא הנתבעת במיצרף הסכומים הבאים: הוצאות התובעים (במישור המשפטי וכהשתתפות בעלות חוות הדעת הפרטית שהגישו) בסך של 15,000 ₪, והשבת אגרת בית המשפט בסך של 3,239 ₪.

עוד יושב לתובעים הסכום ששילמו למומחה בית המשפט, לרבות עבור הופעתו בבית המשפט. פרטי הסכום אינם בפני, אלה יוגשו לי בצירוף אסמכתאות/חשבוניות, ובנקודה זו, ובה בלבד, יינתן פסק דין משלים על בסיס האסמכתאות שתוגשנה, ובהסתמך על פיסקה זו.

11. בסך הכך תשלם הנתבעת לתובעים את עלות תיקון הליקויים שהוכרו בסך של 28,202 ₪; פיצויים לרבות עגמת נפש בסך של 25,000 ₪, ואת החזר הוצאותיהם כמפורט בסעיף 10 לעיל.

ניתן היום, י"ג חשון תשע"ד, 17 אוקטובר 2013, בהעדר הצדדים.