כללי וטענות הצדדים:

מדובר בשתי תביעות שאוחדו בפניי ושהוגשו על רקע כשלון עסקת מכר דירת מגורים ברחוב באכר 37 בתל אביב שנרקמה בין התובעים לנתבע. ראשונה הוגשה תביעת התובעים בתיק 18764-01-10 ובה דורשים התובעים השבת מה ששילמו בגין העסקה בסך 200,000 ₪, עד לביטולה. כן דורשים השבת שיק בטחון על סך 750,000 ₪ שנמסר לנתבע בקשר לעסקה וכן דורשים פיצוי בגין הוצאות ונזקים לנוכח ביטול עסקת המכר ובסך של 100,000 ₪.

לטענת התובעים מדובר בעסקה שלא יצאה אל הפועל בשל התחייבות נוגדת שנתן הנתבע בקשר לחלק קרקע הצמוד לדירה, שהובטח להם. עיקר דרישת התובעים, להשבת מה ששילמו על חשבון העסקה.

הנתבע בהגנתו טוען לחוסר יריבות כאשר התשלומים שקיבל בקשר לעסקה בסך 180,000 ₪, ולא 200,000 ₪ ,שולמו על ידי צד ג', מר דוד אפל, ושאינו צד לתיק, נטען שהתובעים ואפל הוליכו בכחש את הנתבע, שעה שנמנעו חודשים לחתום על הסכם מכר מסודר, תוך ניצול אמון הנתבע בהם, ובשעה שלאורך התקופה השקיע הנתבע כספים רבים בהתאמות ושינויים בדירה הנדונה ועל פי בקשת הנתבעים, הנתבע כופר בכל טענה לעסקה נוגדת שעשה בקשר לחצר הדירה נשוא המחלוקת, לטענתו לא התחייב להעביר זכויות בנייה נוספות, ו/או זכויות אחרות כלשהן מעבר לדירה גופה והתובעים הם שהפרו את ההסכם, ותוך ימים לאחר חתימת מסמך ראשוני מ 13.07.2009, ושנעשתה חודשים לאחר הסכמות בעל פה, בעטיין נכנס להוצאות כבדות, וחוסר ודאות כלכלי, ועקב אי חתימת התובעים על הסכם מסודר.

מכל מקום נטען כי שיק על סך 20,000 ₪ שנמסר לנתבע, וזמן פרעונו 22.07.2009 בוטל וחזר ללא פרעון ובשל כך הודיע על ביטול עסקת מכר הדירה, לנתבעים הגם שלא מומשה על ידי התובעים.

הנתבע טוען לנזקים שקשורים לשינויים ובינוי בדירה לפי בקשת התובעים, כאשר בסופו של יום נאלץ להורסם, ושהתובעים לא שילמו תמורתם, ומכאן זכותו לעיכוב כספי התובעים, הגם ששולמו באמצעות אחר. כן טוען בתביעתו לנזקים בסך 927,994 ₪ ועקב התנהלות התובעים, ומורכבים מסך 95,600 ₪, נזקי עלות בניה, ותוספות עבור התובעים. הפסד במחיר הדירה נשוא ההסכם שהוא ההפרש בין המחיר שהוסכם עם התובעים, למחיר שהתקבל מקונה מאוחר יותר ובסך כולל של 382,395 ₪. הפסד בקשר למכירת דירה אחרת של הנתבע עקב התסבוכת אליה נקלע בשל התובעים, ובסך 350,000 ₪. כן נדרש פיצוי בגין הוצאות ונזקים שונים בסך 100,000 ₪. לצרכי אגרה הועמדה התביעה על סך 500,000 ₪.

התובעים טוענים שתביעת הנתבע שהוגשה חודשים לאחר תביעתם, הנה שימוש לרעה בהליכי משפט, לטענתם הנתבע לא עמד בסיכום ראשון ומחייב לעניין הדירה שמוכר והחצר הצמודה לה שהיה הכרחי מבחינתם.

הנתבע חרף סיכום, עם התובעים הציע את הדירה לאחרים, ולא פעל בעניין שינויים בבינוי לפי המוסכם, משכך ומבלי לפגוע בטענות, הסכימו לביטול העסקה תוך השבת מה ששולם, ודרישה לפיצוי כמפורט בתביעתם. לטענתם הגם שמדובר באותן נסיבות, הנתבע בהגנתו מחד, ובתביעתו מאידך נוקב בסכומים שונים לגבי נזקיו הנטענים והמוכחשים, מה שמלמד על אפסות גרסתו. תשובת הנתבע, ששינוי ככל שחל בסכומים, נובע מגיבוש הטענות עניין שארך מטבע הדברים זמן.

דיון והכרעה:

מטעם התובעים העידו התובע 1 בעצמו, מר דוד אפל, גב' אורית לישיצ'נסקי ועו"ד יוסי אפל.

מטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו ואדריכל, עמיר טל.לגבי המהנדס, מרזוק, שחוות דעת מומחה שלו הוגשה מטעמו של הנתבע, נטען שלא הגיע לדיון ולעדות, ומשלא זומן לחקירה על חוות דעתו.

מעדויות התובעים, הרושם הוא, שהטענה העיקרית שלהם להפרה מצד הנתבע, הינה שעקב מכר מאוחר יותר לצד ג', נמנע הנתבע מלממש את ההסכם עמם, ומתוך כוונה להשיג מחיר גבוה יותר. ענין הזכויות בחצר האחורית הפך בעדותם למשני משהו, למרות שבכתובים בולט יותר. לגבי השינויים, והבינוי בדירה, התובעים עומדים על כך שהיו מינוריים, ושההסכם בכתב יד מיולי 2009, נרשם על ידם, ראשית, על מנת שתהיה אסמכתא לתשלום של 200,000 ₪ שכבר שולם עד אז, ושעה שהסכם לא נחתם.

הנתבע העיד כי, ענין הצמדת החצר לא עמד כלל על הפרק, והתובעים באמצעות מר אפל המשיכו להזרים כסף ללא הסכם, כאשר הינו מחויב לבצע שינויים רבים ויקרים, ונכנס לבור עמוק, כאשר יהיה מחויב לתכתיבים שלהם בסופו של יום, וכאשר מדובר במעשה נוכלות מתוכנן.

לפי עדות האדריכל, מר טל, אין מדובר בשיפוץ מינורי או מינימאלי אלא ברצון של התובעים ליצור בדירה שתי יחידות עם תוספת שירותים ומרפסת, תוך שינוי מיקום מטבח וקירות פנימיים, נקודות אינסטלציה, חשמל, והנגזר מכך.

לאחר עיון בכלל החומר שבתיק, הדיון וסיכומי באי כח הצדדים, אני מחליט כדלקמן:

ההסכם מיום 13.07.2009 מהווה הסכם מחייב לרכישת דירה על ידי התובעים, הגם שברי שקדמו לו הסכמות בעל פה, ושעבודות השינויים וההתאמות הנזכרות בו, החלו להתבצע עוד לפני מועד חתימתו.

אני סבור שלא נעשתה חתימה מסודרת על הסכם ומפרט כמקובל ובתוך זמן קצר מן ההסכמה הראשונית מ 03.09.2009, נוכח המחלוקת שהתגלתה בין הצדדים ביחס להצמדת החצר וזכויות הבנייה שבה לדירה, בסופו של יום בהסכם 13.07.2009, אותה הצמדה נטענת לא באה לידי ביטוי, ומשכך אני קובע כי לא הוכחה כנדרש קיום התחייבות שהופרה בעניין, על ידי הנתבע. יחד עם זאת מדובר בעניין שמבחינת התובעים היה מרכזי וחשוב ועקב נכות נכדתם. התובעים על מנת לקבל אסמכתא לתשלום שביצעו במזומנים באמצעות אפל, חתמו על ההסכם תוך ויתור על עניין הצמדת החצר, כאשר הבינו באותה עת, שהעסקה לא תצא אל הפועל, ובהעדר הצמדה, וכל תכלית החתימה היתה השגת אסמכתא לתשלומים שבוצעו, והראיה לא חולף שבוע ימים ממועד החתימה וב 20.07.2009, מודיעים התובעים שאינם מוכנים להמשיך בעסקה ומבקשים כספם בחזרה. לא הוכח בפני שבין 13.07.2009 ל 20.07.2009, ארע דבר מהותי, ושלא היה ידוע לתובעים ביום 13.07.2009 עת חתמו על ההסכם. לא הוכח גם שהנתבע שינה באופן משמעותי לרעה את מצבו, באותו פרק זמן. ולמעשה טענות שני הצדדים מתייחסות בפועל לפרק הזמן שבין הסיכום הראשוני בעל פה ב 03.2009 ועד להודעת הביטול ב 20.07.2009, ברצף אחד. וכאשר אין לתת להסכם מיום 13.07.2009 משמעות מיוחדת בעניינו, זולת העובדה שמאשר בכתב קיום עסקה במקרקעין ואת עיקריה. במועדו, לטעמי התובעים הבינו כי העסקה לא תצא אל הפועל, בשל המחלוקת בנושא הצמדת החצר, וזכויות הבנייה ככל שיאושרו בה, ומשכך עתרו בהמשך ובאופן מיידי, להשבת הסכומים שכעת אסמכתא בידם, ששילמו. בשלב זה עלתה במלוא עוזה המחלוקת לגבי הוצאות שהוציא הנתבע בקשר להתאמות בדירה לפי בקשת התובעים, וכאשר התובעים, בסמוך ביטלו שיק על סך 20,000 ₪, שניתן באמצעות אפל, וכאשר לטענת הנתבע מדובר בסכומים גבוהים בהרבה שהוציא בעניין.

בעניין עלות העבודות וההתאמות, ברור שבנסיבות הנתבע זכאי להשבת סכומים אלו מן התובעים, והמחלוקת הינה לגבי שיעורן. בעניין זה קיימת קשת של טענות, למן הכתוב בהסכם סעיף 6, עלות של 20,000 ₪ ועד לחוות דעתו של המהנדס מרזוק בעניין, הנסמכת על דברי התובע והאדריכל טל, בסך של 169,062 ₪ כאשר בתווך ישנם סכומים אחרים, פחותים, שצוינו בכתב הגנת הנתבע, ובתביעתו. יצויין שסכומי העבודות אינן נתמכים בקבלות, להבדיל מעבודות שנעשו מאוחר יותר, וגם אותו עד, האדריכל טל, שהעיד בקשר אליהן, הביא צילומים המאשרים הריסתן, אך משום מה, לא הוצגו צילומים בעת קיומן ועובר להריסה הנטענת. גם לוח הזמנים המדויק באשר לביצוען לא הובהר עד תום, אם כי נראה, שעובר ל-20.7.09 הושלם ביצוען.

בשקלול כל הנתונים לעיל, וכאשר הנטל בעניין על הנתבע, הטוען לביצוע עבודות, שזכאי לקזז סכומן מתשלומים שקיבל, ולגביהם אין חולק, וכאשר טוען להוצאה גבוהה בהרבה ממה שנרשם בהסכם 13.7.09, סעיף 6 מחד, ובהתחשב בהיקף העבודה לפי עדות האדריכל, שנראית לי מתארת את הדברים בעניין זה כהווייתם, מאידך. אני מחליט לאשר קיזוז בגין ביצוע העבודות, ובסך כולל של 75,000 ₪. סברתי שהוכח ביצוע עבודות בפועל, מעבר לסך של 20,000 ₪ כקבוע בהסכם, יחד עם זאת לא הוכח באופן מספק, הוצאת כספים בעניין ברף העליון הנתבע, וכן מהותית אני בספק, אם היה מקום מצד הנתבע, ובהעדר הסכם חתום, בינו לתובעים, לפחות עד 13.7.09, לבצע עבודות בהיקף כספי החורג באופן כה ניכר, מן הסכום שצוין בסופו של דבר בהסכם. בנסיבות נראה לי הסך של 75,000 ₪ שנקבע לפי אומדנה, ועל פי כלל הראיות בעניין, כסכום המשקף את השקעת הנתבע בעבודות שבמחלוקת.

מעבר לחיוב התובעים בסכום זה, זכאים התובעים להשבת מה ששילמו, ולא יותר, לעניין תביעתם. ומנגד, תביעת הנתבע, ובגין ראשי נזק אחרים של הפסדים וכיו"ב נדחית.

לעניין התובעים, בסופו של יום היו רשאים בנסיבות לבטל את ההסכם, ובכפוף לתשלום הוצאות הנתבע בקשר לשינויים עבורם עד אותו מועד. ואולם, אין מקום לקביעה שהנתבע הפר הסכם עמם שתוצאתה חיובו בפיצוי הנתבע. בסופו של יום העסקה לא יצאה אל הפועל לא בשל התנהגות מפרה של אחד הצדדים, אלא בשל חוסר עניין בה מצד התובעים, ובהעדר הצמדת החצר לדירה הנמכרת, ו/או מתן זכויות בניה ככל שיאושרו בה. עניין זה ללא ספק היה על שולחן המו"מ בתחילת הדרך, ונותר עמום משהו, ירד מן הפרק עובר לחתימת מסמך 13.7.13, ומשכך גם איבדו התובעים עניין בעסקה.

לעניין תביעת הנתבע וחרף האמור, איני רואה בכך הפרה המקנה פיצוי בגין הפסדים נטענים, ולמעט, בקשר להוצאות הבינוי כאמור., לנתבע אצה הדרך לקדם העסקה, גם בהעדר הסכם חתום, ומבחינה זו, גם הוא נושא באחריות לתקלות הנובעות מביטול העסקה. פורמלית התובעים ביקשו לבטל את העסקה תוך שבוע מן המועד שנחתם ההסכם, שאינו כולל ההצמדה שבמחלוקת, והנתבע אינו זכאי בנסיבות אלו, לפיצויי קיום, וזאת בהיבט העקרוני של נסיבות העניין, וכאשר גם דיונית הנזקים הנטענים, באשר להפסדים שונים, לא הוכחו לטעמי, באופן מספק לגבי הסכומים הנדרשים ו/או חלקם, ו/או הקשר שבין התרחשותם לבין העסקה נשוא התביעה, והפרת המוסכם ע"י התובעים.

בין הצדדים נטושה מחלוקת אם שולם סך 200,000 ₪ או 180,000 ₪, כסכום שממנו נגזרת חובת ההשבה שנקבעה לעיל. לטענת הנתבע, יש להפחית מן הסך 200,000 ₪ את הסך של 20,000 ₪ שהוא סכומו של השיק שקיבל בזמנו כשיק מעותד, אך חזר ללא כיסוי ביום 22.7.09. בעניין זה אני מקבל את עמדת התובעים לנוכח האמור בסעיף 4 להסכם מיום 13.7.09, והקבלה מיום 16.7.09. בשתיהן מאשר הנתבע שקיבל עד אותו היום 200,000 ₪. לא ראיתי מקום לקבוע שיש לנכות מסכום זה סכומו של שיק, שאמנם אין חולק, שלא נפרע, אך מועדו מאוחר יותר. הנתבע לא הוכיח, והנטל בעניין עליו, נוכח קבלות עליהן חתום ומועדן, שסכום השיק שחזר, הינו בר ניכוי.

במחלוקת לעניין היריבות שבין הצדדים, אני דוחה טענת הנתבע להעדר יריבות בינו לתובעים, ונוכח מעורבות מר אפל, אני מקבל עמדת התובעים כי לא מדובר בעסקה שבין אפל לנתבע, אלא אפל שימש שלוח מטעם התובעים, ושאלת מקור הכספים שמסר בעניין בעבור התובעים, אינה רלבנטית לשאלת היריבות.

סוף דבר:

נוכח כל האמור, תביעת התובעים בתיק 18764-01-10 מתקבלת בחלקה, במובן זה שעל הנתבע:

1. להשיב לתובעים, ביחד ולחוד, את הסך של 200,000 ₪, בניכוי סך של 75,000 ₪, סה"כ 125,000 ₪, וזאת בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום 20.7.09 ועד לתשלום בפועל.

2. על הנתבע להשיב לתובעים את שיק הבטחון בסך של 750,000 ₪, שנמסר לו במסגרת העסקה בין הצדדים.

תביעת הנתבע בתיק 18994-05-10, נדחית, ולמעט זכאותו לסך 75,000 ₪ ובגין עבודות בינוי עבור התובעים, סכום שכבר קוזז מן החיוב לעיל בתביעת התובעים.

בנסיבות וכאשר תביעת כל צד התקבלה בחלקה, ונדחתה בחלקה, אין צו להוצאות.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"א תשרי תשע"ד, 25 ספטמבר 2013, בהעדר הצדדים.